广州市某工业地产项目可行性研究报告案例编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司联系电话 : 传真 : 邮编 : 邮箱北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 111

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甫侯却
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1 广州市某工业地产项目可行性研究报告案例编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司邮编 : 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室网址 :

2 目录第一章项目总论... 1 第一节项目概况...1 第二节项目效益...2 第二章项目建设背景及必要性...2 第一节经济背景...2 第二节政策背景...4 第三节社会背景...5 第四节项目建设必要性...5 第三章项目市场分析...6 第一节全国房地产市场分析...6 第三节广东省房地产市场分析...9 第四节佛山市房地产市场分析...10 第四章项目运营方案及营销模式...10 第五章项目选址及区位条件...10 第六章项目建设规划及业务方案...10 第一节项目建设规划...10 第二节项目建设内容及规模...10 第三节土建工程...10 第四节辅助公用工程及设施...10 第七章项目能源节约方案设计...10 第一节用能标准和节能规范...10 第二节节能措施...10 第三节项目能耗分析...11 第八章劳动安全卫生及消防...11 第一节设计依据...11 第二节劳动安全卫生...11 第三节消防设施及方案...11 第九章项目组织与管理...11 第一节组织架构...11 第二节行政管理...12 第十章项目建设进度及工程招投标方案...12 第一节基本要求...12 第二节项目开发管理...12 第三节工程招投标方案...13 第十一章项目预计投资估算及资金筹措...13 第一节估算范围...13 第二节估算依据...13

3 第三节编制说明...13 第四节项目总投资估算...13 第五节资金筹措...13 第十二章项目的经济效益分析...14 第一节评价依据...14 第二节营业收入及税金测算...14 第三节成本费用测算...14 第四节利润测算...14 第五节财务效益分析...14 第六节项目敏感性分析...15 第七节财务评价结论...15 第十三章经济效益和社会效益评价...15 第一节经济效益分析...15 第二节社会效益分析...15 第十四章项目风险分析及对策...15 第一节政策风险及应对措施...15 第二节市场风险及应对措施...15 第三节安全风险及应对措施...15 第四节管理风险及应对措施...15 第五节财务风险及应对措施...15 第十五章结论及建议...15 第一节结论...15 第二节建议...15

4 第一章项目总论第一节项目概况项目规模项目规划用地面积平方米, 总建筑面积平方米, 其中厂房 1 建筑面积平方米, 厂房 2 建筑面积平方米, 厂房 3 建筑面积平方米项目单位数值备注规划总用地 m 总建筑面积 m 厂房 1 m 其中厂房 2 m 厂房 3 m 建筑基底总建筑面积 m 厂房 1 m 其中厂房 2 m 厂房 3 m 计入容积率总建筑面积 m 根据 (2015) 佛山市城市规划其中厂房 1 m 厂房 2 m 厂房 3 m 不计入容积率总建筑面积 m 厂房 1 m 其中厂房 2 m 厂房 3 m 总建筑密度 % 厂房 1 % 9.20 其中厂房 2 % 4.36 厂房 3 % 1.15 总容积率厂房其中厂房厂房绿地率 % 绿地面积 m 建筑高度 m 层数层 11 小车位个 137 自行车位个 2043 管理技术规定要求, 厂房 1 和厂房 2 的内天井需计算计容面积 ;2. 高层工业建筑超过 6 米按 2 倍计容地下泵房,-1 层平面图天面楼梯间其中厂房 3 地下小车位 12 个, 地上小车位 125 个其中厂房 2 天面可停自行车 1000 个, 地面自行车位 1043 个尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 1

5 项目建设周期根据本项目工程量, 参照佛山市建设工期定额及类似工程建设工期估算, 本项目建设周期从 2016 年 12 月至 2017 年 9 月, 共计 10 个月项目总投资及资金来源本项目计划总投资万元, 资金全部由企业自筹解决第二节项目效益一经济效益根据测算, 项目 20 年计算期内租金收入合计为万元, 房产税合计为万元, 增值税及附加合计为万元 ; 总成本费用合计为万元 ; 利润总额万元, 净利润总额万元本项目投资利润率 11.07%, 投资利税率 13.60% 经计算, 所得税前项目投资财务内部收益率为 14.43%, 所得税后项目投资财务内部收益率为 12.94%; 所得税前项目投资财务净现值万元, 所得税后项目投资财务净现值万元, 均大于零 ; 所得税前项目投资回收期为 9.91 年, 所得税后项目投资回收期为年, 表明项目投资回收较快, 项目抗风险能力较强二社会效益第二章项目建设背景及必要性第一节经济背景根据国家统计局数据,2015 年我国国内生产总值 (GDP) 亿元, 比上年增长 6.9% 第一产业增加值占国内生产总值的比重为 9.0%, 第二产业增加值比重为 40.5%, 第三产业增加值比重为 50.5%, 首次突破 50% 全年人均国内生产总值元, 比上年增长 6.3%, 全年国民总收入亿元根据广东省统计局数据,2015 年全省实现地区生产总值 (GDP) 亿元, 比上年增长 8.0% 其中, 第一产业增加值亿元, 增长 3.4%, 对 GDP 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 2

6 增长的贡献率为 1.7%; 第二产业增加值亿元, 增长 6.8%, 对 GDP 增长的贡献率为 41.2%; 第三产业增加值亿元, 增长 9.7%, 对 GDP 增长的贡献率为 57.1% 三次产业结构为 4.6:44.6:50.8 在现代产业中, 高技术制造业增加值亿元, 增长 9.8%; 先进制造业增加值亿元, 增长 10.0%; 现代服务业增加值亿元, 增长 11.9% 在第三产业中, 批发和零售业增长 5.0%, 住宿和餐饮业增长 3.0%, 金融业增长 15.6%, 房地产业增长 11.4% 民营经济增加值亿元, 增长 8.4% 2015 年, 广东人均 GDP 达到元, 按平均汇率折算为美元根据佛山市统计信息网数据,2015 年全市生产总值亿元, 比上年增长 8.5% 其中第一产业增加值亿元, 增长 2.6%; 第二产业增加值亿元, 增长 7.6%; 第三产业增加值亿元, 增长 10.3% 在第三产业中, 交通运输仓储和邮政业增长 3.1%, 批发和零售业增长 9.1%, 住宿和餐饮业增长 2.4%, 金融业增长 6.5%, 房地产业增长 16.4%, 其他服务业增长 11.4% 三次产业结构为 1.7:60.5:37.8 在现代产业中, 先进制造业增加值亿元, 增长 15.7%; 高技术制造业增加值亿元, 增长 10.8%; 现代服务业增加值亿元, 增长 10.4% 民营经济增加值亿元, 占全市生产总值的比重为 63.4% 年 GDP 增速对比从上图可以看出, 过去五年, 广东省的 GDP 增速高于全国的, 佛山市的 GDP 增速除 2012 年以外均高于广东省的, 表明佛山市的经济增长势头强劲佛山市尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 3

7 国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出十三五时期, 地区生产总值年均增长 7.5% 以上由此可见, 未来佛山市的经济发展依然能保持中高速增长, 项目具有良好的经济环境第二节政策背景 1 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 2016 年 3 月, 十二届全国人大四次会议表决通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出完善工业用地市场化配置制度同时提出促进房地产市场健康发展优化住房供给结构, 促进市场供需平衡, 保持房地产市场平稳运行在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模在商品房库存较大地区, 稳步化解房地产库存, 扩大住房有效需求, 提高棚户区改造货币化安置比例积极发展住房租赁市场, 鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房, 扩大租赁市场房源, 鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业促进房地产业兼并重组, 提高产业集中度, 开展房地产投资信托基金试点发展旅游地产养老地产文化地产等新业态加快推进住宅产业现代化, 提升住宅综合品质年政府工作报告 2016 年 3 月, 国务院总理李克强代表国务院在第十二届全国人民代表大会第四次会议上作政府工作报告, 报告明确要房地产市场平稳健康发展, 同时全面实施营改增, 将试点范围扩大到建筑业房地产业金融业生活服务业, 并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围, 确保所有行业税负只减不增预计 2016 年将比改革前减轻企业和个人负担 5000 多亿元 3 不动产登记暂行条例 2015 年 3 月 1 日, 不动产登记暂行条例正式实施不动产统一登记的核心价值在于保障不动产交易安全, 有效保护不动产权利人的合法财产权从长远看, 不动产统一登记后, 有利于建立房地产市场调控长效机制, 促进房地产市场秩序的健康稳定不动产统一登记后, 特别是不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后, 能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息, 能够更加有效支撑房地产税收改革工作 4 国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 4

8 2014 年 12 月, 国务院出台国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知, 明确指出未经国务院批准, 各部门起草其他法律法规规章发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策未经国务院批准, 各地区各部门不得对企业规定财政优惠政策严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金以优惠价格或零地价出让土地等新政策实施后, 通过政府返还形式对工业用地成交价格给予的补偿将不复存在, 工业用地的真实价值将得到体现, 工业地价或进一步延续此前的上涨势头而短期内, 各园区政府, 尤其是此前较为依赖优惠政策招商引资的内陆省份园区 / 开发区政府, 在招商服务方面或将面临较大挑战第三节社会背景第四节项目建设必要性一项目建设符合佛山市及顺德区城市总体规划佛山市城市总体规划纲要( ) 提出: 佛山市城市性质为全国先进制造业基地, 国家历史文化名城, 珠三角核心地区辐射粤西沿海西江流域的商务物流中心和交通枢纽佛山市的发展目标为,2020 年实现转型升级, 将佛山建设成为先进制造基地产业服务中心岭南文化名城美丽幸福家园顺德总体规划(2009~2020) 提出城市发展目标: 到 2020 年把顺德建设成为 : 一个具有岭南水乡魅力的阳光智城, 一个值得留恋和具有区域吸引力的幸福宜居家园, 一个具有全球核心竞争力的大都市圈地区性副中心城市性质 : 国际性先进制造业基地和专业采购展贸中心, 珠江三角洲地区性副中心和创新基地, 全省综合改革发展示范区主要城市职能 :(1) 国际先进制造业基地和专业采购展贸中心 ;(2) 全省以体制改革和科学发展为主的综合改革发展示范区 ;(3) 珠江三角洲创新基地及以产业金融总部经济为主的特色现代服务业集聚区 ;(4) 珠江三角洲都市农业示范基地和健康休闲体验地 ;(5) 珠江三角洲西岸承北启南的纽带和重要节点 ;(6) 广佛南翼副中心和独具水乡魅力的宜居中心本项目地处广东省佛山市顺德区, 项目选址和设计合理恰当, 项目建设符合尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 5

9 佛山市城市总体规划纲要和顺德总体规划二项目建设填补了顺德区高水平工业园区的空白作为工业强区的顺德, 中小企业众多, 很多企业有升级的需求, 工业地产的市场较大, 但是顺德区的工业园区开发项目, 一直被房地产开发商们忽视工业地产的复合性及一定的风险性, 可能是目前未被开发广泛接受的原因, 所以目前顺德的工业地产, 也是以较为简单的厂房开发为主顺德政府相关部门的领导曾坦言, 顺德没有高水平的工业园区十分可惜, 建议顺德引入开发商, 提高工业园区的开发水平本项目属于工业城厂房一期工程, 目标是建设规模和综合素质都较高的工业地产项目, 填补了顺德区高水平工业园区的空白三项目建设符合顺德区房地产市场发展趋势四项目建设能够带动区域就业, 促进地方经济发展的需要五项目建设符合公司的可持续经营要求第三章项目市场分析第一节全国房地产市场分析一全国房地产企业购置土地市场分析近几年, 房地产开发企业购置土地面积基本趋于平稳,2011 年达到历史最高值万平方米 2014 年, 房地产开发企业土地购置面积万平方米, 比上年下降 14.0%, 截止 2015 年, 房地产开发企业土地购置面积为平方米, 比 2014 年下降 31.7%, 继续下降趋势尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 6

2011-2015 年房地产开发企业土地购置面积及增长情况从土地成交价款方面来看,2015 年我国房地产开发企业土地成交价款达到 7622

9% 2011-2015 年我国房地产开发企业土地成交价款及增长情况预计今后土地市场趋势如下 : 土地供应量仍将持续下滑,

10 年房地产开发企业土地购置面积及增长情况从土地成交价款方面来看,2015 年我国房地产开发企业土地成交价款达到 7622 亿元, 较 2014 年下降 23.9% 年我国房地产开发企业土地成交价款及增长情况预计今后土地市场趋势如下 : 土地供应量仍将持续下滑, 土地财政压力持续加大 ; 高质量地块占比增加, 缓解存量压力 ; 价格结构性上涨, 各类地王增多, 溢价居高不下 ; 房企拿地更加谨慎, 各能级城市之间分化更加明显二全国房地产开发投资市场分析尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 7

2011-2015 年全国房地产开发投资增速三全国房屋施工竣工面积情况四全国工业地产市场分析工业地产用地类型具体又细分为工业用地采矿用地

平方米与 6767 元 / 平方米, 工业用地地价远低于其他类型地块, 而一线城市政府出于城市规划财税征收就业解决等考量,

11 年全国房地产开发投资增速三全国房屋施工竣工面积情况四全国工业地产市场分析工业地产用地类型具体又细分为工业用地采矿用地仓储用地三个子分类根据国土资源部信息, 截止 1Q2016, 全国工业用地居住用地与商业用地均价分别为 766 元 / 平方米 5554 元 / 平方米与 6767 元 / 平方米, 工业用地地价远低于其他类型地块, 而一线城市政府出于城市规划财税征收就业解决等考量, 近年来出让的工业土地连年萎缩图表 10: 年全国各类型用地出让面积 ( 万公顷 ) 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 8

近年来, 我国房地产行业投资建设形势欠佳, 受限于整体经济形势下行及工业用地出让的连年萎缩, 以工业地产为主的其他物业的投资逐年下滑根据国家统计局数据推算,2015 年扣除住宅物业商办物业的投资外, 我国其他物业的投资额为 10567 亿元, 同比下降 1.

12 近年来, 我国房地产行业投资建设形势欠佳, 受限于整体经济形势下行及工业用地出让的连年萎缩, 以工业地产为主的其他物业的投资逐年下滑根据国家统计局数据推算,2015 年扣除住宅物业商办物业的投资外, 我国其他物业的投资额为亿元, 同比下降 1.2% 图表 11: 年我国以工业地产为主的其他物业房地产开发投资情况第三节广东省房地产市场分析一广东省宏观经济运行情况二广东省土地市场情况从土地供应情况来看,2015 年广东省土地供应计划总量公顷, 同比下降 3.27% 按照土地用途结构来看, 工矿仓储用地依旧稳居土地计划供应量量首位, 共计公顷, 占比 36.4% 图表 15: 年广东省国有建设用地供应计划 ( 单位 : 公顷 ) 项目土地供应计划总量增长率商服用地住宅用地工矿仓储用地其他用地 % % % % 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 9

13 三广东省房地产开发投资情况四广东省房地产市场展望第四节佛山市房地产市场分析第四章项目运营方案及营销模式第五章项目选址及区位条件第六章项目建设规划及业务方案第一节项目建设规划第二节项目建设内容及规模第三节土建工程第四节辅助公用工程及设施第七章项目能源节约方案设计第一节用能标准和节能规范一相关法律法规规划和产业政策二建筑类相关标准及规范三相关终端用能产品能耗标准第二节节能措施一建筑节能设计二给排水节能设计三其他节能措施尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 10

14 第三节项目能耗分析第八章劳动安全卫生及消防第一节设计依据第二节劳动安全卫生一建筑及场地布置二防电防雷和接地保护三安全管理机构设置第三节消防设施及方案一设计标准及规程二防火等级三防火措施四消防措施第九章项目组织与管理第一节组织架构一组织架构尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 11

15 二劳动定员根据项目组织机构设置, 项目建成后公司需要管理及技术人员 20 人, 另聘请临时工若干人, 定员编制详见下表项目劳动定员情况序号职位人数 1 总经理 1 2 总经理助理 1 3 总工办 2 4 工程管理部 2 5 成本管理部 2 6 采购部 2 7 营销策划部 3 8 财务管理部 2 9 综合管理部 5 合计 20 第二节行政管理第十章项目建设进度及工程招投标方案第一节基本要求第二节项目开发管理一项目管理二项目实施进度根据本项目工程量, 参照佛山市建设工期定额及类似工程建设工期估算, 本项目建设周期从 2016 年 12 月至 2017 年 9 月, 共计 10 个月项目实施进度表项目工期项目前期准备建筑及配套设施建设水电管网及内部装修验收并投入使用尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 12

16 第三节工程招投标方案第十一章项目预计投资估算及资金筹措第一节估算范围第二节估算依据第三节编制说明第四节项目总投资估算一工程费用二不可预见费用三工程其他费用四流动资金估算五项目总投资估算项目估算总投资万元, 具体明细见附表项目总投资估算表序号项目合计 ( 万元 ) 占总投资比例 (%) 1 固定资产投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费用基本预备费用涨价预备费用建设期利息总计第五节资金筹措尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 13

17 第十二章项目的经济效益分析第一节评价依据第二节营业收入及税金测算本项目营业收入主要为租金收入根据测算, 项目 20 年计算期内租金收入合计为万元, 房产税合计为万元, 增值税及附加合计为万元税金测算标准 : 房产税按照从价计征的方式, 房产税 = 房产原值 *(1-30%)*1.2% 增值税按照扣税法计算, 税率为 11% 城市维护建设税 = 增值税 *5% 教育费附加 = 增值税 *3% 具体测算情况见附表 : 营业收入及税金测算表综上, 结合本项目优势及周边项目租金水平考虑, 本项目租金价格及增长水平较为合理, 收入估算较为合理第三节成本费用测算第四节利润测算第五节财务效益分析一财务净现值 FNPV 财务净现值系指按设定的折现率 ( 一般采用基准收益率 ic) 计算的项目计算期内净现金流量的现值之和, 可按下式计算 : FNPV n (CI CO) i t t (1 c ) t 1 式中 :ic 设定的折现率 ( 同基准收益率 ), 本项目为 8% 经计算, 所得税前项目投资财务净现值万元, 所得税后项目投资尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 14

18 财务净现值万元, 均大于零二财务内部收益率 FIRR 三项目投资回收期 Pt 四总投资收益率 (ROI) 五项目资本金净利润率 (ROE) 第六节项目敏感性分析第七节财务评价结论第十三章经济效益和社会效益评价第一节经济效益分析第二节社会效益分析第十四章项目风险分析及对策第一节政策风险及应对措施第二节市场风险及应对措施第三节安全风险及应对措施第四节管理风险及应对措施第五节财务风险及应对措施第十五章结论及建议第一节结论第二节建议尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 15

19 尚普咨询各地联系方式北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层联系电话 : 河北分公司 : 河北省石家庄市长安区广安大街 16 号美东国际 D 座 6 层联系电话 : 山东分公司 : 山东省济南市历下区解放路 43 号银座数码广场 15 层联系电话 : 天津分公司 : 天津市南开区鞍山西道信诚大厦 3 层联系电话 : 江苏分公司 : 江苏省南京市秦淮区汉中路 169 号金丝利国际大厦 13 层联系电话 : 上海分公司 : 上海市浦东新区商城路 800 号斯米克大厦 6 层联系电话 : 陕西分公司 : 陕西省西安市高新区唐延路 3 号旺座国际城 B 座 31 层联系电话 : 广东分公司 : 广州市天河区珠江新城华夏路 30 号富力盈通大厦 41 层联系电话 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 16

20 重庆分公司 : 重庆市渝中区民生路 235 号海航保利大厦 35 层联系电话 : 浙江分公司 : 杭州市江干区富春路 789 号宋都 4 层联系电话 : 湖北分公司 : 武汉市汉口中山大道 888 号平安大厦 21 层联系电话 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 17

目录第一章总论... 1 第一节项目名称及承办单位...1 第二节项目概况...1 第三节编制依据及研究范围...2 第二章项目建设背景及必要性...2 第一节项目建设背景分析...2 第二节项目建设必要性分析...2 第三章项目市场分析...3 第一节国内房地产市场分析...3 第二节山西省房地

目录第一章总论... 1 第一节项目名称及承办单位...1 第二节项目概况...1 第三节编制依据及研究范围...2 第二章项目建设背景及必要性...2 第一节项目建设背景分析...2 第二节项目建设必要性分析...2 第三章项目市场分析...3 第一节国内房地产市场分析...3 第二节山西省房地山西省某住宅建设项目可行性研究报告案例编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司邮编 :100083 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室网址 :http://plan.cu-market.com.cn/ http://www.shangpu-china.com/ 目录第一章总论... 1 第一节项目名称及承办单位...1

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