公司研究报告 英皇证券 ( 香港 ) 有限公司 日期 行业 2014 年 7 月 28 日 房地产 前收市价 目标价 1.95 港元 3.38 港元 股份资料 总流动股數 ( 亿 ) 36.7 市值 ( 亿港元 ) 个月每日平均成交值 ( 百万港元 ) 个月高 / 低 (

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1 公司研究报告 日期 行业 2014 年 7 月 28 日 房地产 前收市价 目标价 1.95 港元 3.38 港元 股份资料 总流动股數 ( 亿 ) 36.7 市值 ( 亿港元 ) 个月每日平均成交值 ( 百万港元 ) 个月高 / 低 ( 港元 ) 2.41/ 1.61 每股资产净值 ( 港元 ) 8.12 股价较资产净值折让 (%) 财年预期核心市盈率 ( 倍 ) 11.5 市账率 ( 倍 ) 0.3 核心股本回报率 (%) 2.0 净负债比率 (%) 49.3 股息率 (%) 5.6 资料来源 : 彭博 英皇证券研究部 股价图 港元 2.60 英皇国际 恒生指数 /13 10/13 1/14 4/14 7/14 月 / 年 股价表现 1 个月 3 个月 6 个月 12 个月 股价变动 (%) 相对恒指 (%) 资料来源 : 彭博 英皇证券研究部 英皇证券研究部 电话 : (852) 传真 : (852) 电邮 : esl.research@emperorgroup.com 公司研究报告英皇国际 (163.HK) 买入 三线业务推动盈利增长释放投资价值英皇国际为全球最贵零售商铺地段铜锣湾罗素街的最大地主, 集团以出租率近 100% 的收租物业组合, 以及提供强劲现金流的酒店及赌场业务, 作为稳健的收入来源, 并在此稳健基础上, 经营高档物业发展及销售业务 随着位于西环的罕有全海景住宅项目, 可望于今年第 4 季起展开预售, 加上今年起 The Pulse 等新建收租物业有望陆续落成, 以及酒店及赌场收益持续提升, 预期以上三头马车, 将带动英皇国际本财年的核心盈利重拾增长及释放投资价值, 并支持集团于 2016 财年踏入另一个快速增长的台阶 三大业务增长空间可观正进行翻新工程 合计总楼面面积达 20.5 万平方呎的收租物业, 包括 The Pulse 澳门殷皇子大马路 71 至 75 号, 以及铜锣湾罗素街 22 至 24 号, 料将分别在今年第 3 季 明年第 2 季及明年第 4 季落成开业, 加上刚性需求可望支持其他收租物业的租金水平, 预期在 2015 财年至 2016 财年期间, 集团租金收入将录得 16% 年度复合增长 另外, 英皇国际在今年 5 月期间, 购入位于寿臣山道西与黄竹坑径交界 最大可建面积达 8.8 万平方呎的住宅用地皮, 而现时土地储备的地盘面积达 26 万平方呎, 可供未来四年发展之用 若未来落成的住宅, 以及手头货尾单位全部沽清, 预期将会为集团带来 142 亿元 ( 港元, 下同 ) 物业销售收入 随着英皇国际旗下赌场的中场收益持续增加, 在 2015 财年至 2016 财年期间, 集团酒店及赌场业务的溢利, 有望录得 12% 年度复合增长 财政稳健且具增长潜力投资价值逐步体现在过去三个财年, 英皇国际净负债比率处于 30 至 49% 的健康水平, 而净营运现金为利息开支的 7 至 13 倍, 集团资产净值亦达 298 亿元, 而以上均反映财政状况稳健, 若自今年起相继落成的住宅和收租物業 新酒店, 以及充裕土储, 有效推动英皇国际未來盈利增长, 现时英皇国际股价较每股资产净值有 77% 折让, 股息率逾 5 厘, 估值吸引及有被重估的潜质, 建议投资者买入, 而目标价定于 3.38 元, 估值相當於较每股资产净值有約 60% 折让 财务数据 截至 3 月 31 日止 12 财年 13 财年 14 财年 15 财年预期 16 财年预期 收入 ( 百万港元 ) 2,960 5,703 3,014 3,467 7,027 变动 66% 93% -47% 15% 103% 核心纯利 ( 百万港元 ) 483 1, ,900 变动 146% 222% -70% 35% 197% 核心每股盈利 ( 港元 ) 变动 134% 221% -70% 35% 197% 股价较资产净值折让 70% 65% 76% 不适用 不适用 股息率 5.1% 5.6% 5.6% 6.2% 6.7% 资料来源 : 彭博 英皇证券研究部 1

2 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 英皇證券(香港)有限公司 投资亮点 在港旅游旺区拥有甲级商铺 新收租物业今年起陆续落成推动收入增长 英皇国际旗下 126 万平方呎的收租物业以商铺为主(见图表二十) 当中包括位于 香港主要游客区铜锣湾罗素街 以及尖沙咀广东道和弥敦道 出租率达 99% 的甲 级商铺 另外 集团亦持有办公室大楼 当中包括位于香港湾仔商业区 合计总 楼面面积达 28.5 万平方呎的永亨金融中心及英皇集团中心 图表一 英皇国际旗下罗素街商铺 (左) 及 广东道商铺 (右) 资料来源 媒体 英皇证券研究部 图表二 永亨金融中心 (左) 及 英皇集团中心 (右) 资料来源 媒体 英皇证券研究部 2

3 收租物业一直作为英皇国际的稳健收入来源, 过去五个财年为集团合共带来逾 25 亿元租金收入, 而期内年度复合增长为 17% 英皇国际将持续进行重建及翻新工程, 以提升租金收入, 当中包括把位于香港著名海滩浅水湾内的一众独立商铺, 重建成一个楼高四层 总楼面面积达 16.7 万平方呎 名为 The Pulse 的购物商场, 而 The Pulse 将定位于高端市场, 并提供餐饮 休闲等服务, 现时已有国际健身中心集团 餐饮集团 儿童游乐中心, 以及大型高级超市等, 与英皇国际进行 The Pulse 的租务安排, 另外, 英皇国际现时亦把旗下位于澳门核心商业区殷皇子大马路 71 至 75 号的一众独立商铺及住宅, 重建成一个总楼面面积达 3 万平方呎的购物商场, 而该商场外将计划装设一个 5 千平方呎的 LED 屏幕, 而屏幕面积有望为全澳门零售用物业中最大 图表三 : The Pulse 于浅水湾的位置 ( 上 ) 及设计图 ( 下 ) 图表四 : 英皇国际旗下澳门殷皇子大马路 71 至 75 号在建商铺 3

4 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 翻新工程方面, 集团正为铜锣湾罗素街 22 至 24 号商铺进行翻新, 并将租予国际高端服装品牌, 作为一间楼高四层 总楼面面积达 8 千平方呎的旗舰店 随着 The Pulse 澳门殷皇子大马路 71 至 75 号, 以及铜锣湾罗素街 22 至 24 号, 将分别在今年第 3 季 明年第 2 季及明年第 4 季落成开业, 加上刚性需求可望支持其他收租物业的租金水平, 预期在 2015 财年至 2016 财年期间, 集团租金收入将录得 16% 年度复合增长 另外, 集团现时在北京建国门外大街, 兴建一个总楼面面积达 100 万平方呎 名为北京英皇集团中心的商厦连购物商场综合体, 另外亦在上海河南南路, 兴建一个总楼面面积达 130 万平方呎 名为上海英皇明星城的大型购物商场, 预期将于 2016 年期间落成的北京英皇集团中心, 以及英皇明星城, 将会进一步巩固集团的租金收入 图表五 : 北京英皇集团中心位置 北京英皇集团中心 图表六 : 上海英皇明星城位置 上海英皇明星城 4

5 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 在港销售高档住宅物业土储充裕可供未来四年发展之用 英皇国际亦在香港销售高档住宅物业, 过去五年物业销售金额达 41 亿元, 集团旗下分别位于西环 北角 西湾河及九龙城的楼盘, 维壹 The Java 港岛东 18 及御 太子, 合共有 28 个 楼面面积介乎约 7.6 百至 2.2 千平方呎的货尾单位可供出售, 以过去成交价计算, 若有关货尾单位日后全部沽清, 会为英皇国际带来额外逾 3 亿元物业销售收益 图表七 : 维壹外观 ( 左 ) 及单位外望 ( 右 ) 资料来源 : 媒体 英皇证券研究部 5

6 图表八 : The Java 外观 ( 左 ) 及单位外望 ( 右 ) 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 资料来源 : 媒体 英皇证券研究部 图表九 : 御 太子 ( 左 ) 及港岛东 18 ( 右 ) 资料来源 : 媒体 英皇证券研究部 6

7 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 新推出的楼盘方面, 位于西环干诺道西 号的全海景高档住宅项目, 预期至 2015 年落成时, 会为集团提供 125 个楼面面积约 1.5 千平方呎的可供出售单位, 而同样在 2015 年落成 位于屯门小榄冠发街屯门巿地段 436 号的住宅项目, 将提供 14 间楼面面积约 2.8 千平方呎的豪华独立屋, 随着以上新盘的销售额在今明财年陆续入账, 预期英皇国际的物业销售会在本财年重拾增长, 并在 2016 财年时踏入另一个快速增长的台阶 ( 见页 21 损益表 ) 图表十 : 西环干诺道西 号全海景高档住宅项目位置 图表十一 : 屯门小榄冠发街屯门巿地段 436 号独立屋项目规划图 7

8 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 另外, 英皇国际亦增加土地储备, 以供未来发展之用, 当中包括在今年 5 月期间, 购入位于寿臣山道西与黄竹坑径交界 最大可建面积达 8.8 万平方呎的住宅用地皮, 而集团计划在该址上兴建 20 至 30 间楼面面积约 2.9 千平方呎的豪华独立屋 英皇国际现时拥有 26 万平方呎地盘面积的地皮, 可供未来四年发展之用, 而在 2015 年至 2018 年期间, 英皇国际将有总楼面面积 39.9 万平方呎的住宅物业落成可供出售, 若全数沽清, 预期将会为集团带来额外约 136 亿元的物业销售收入 图表十二 : 寿臣山道西与黄竹坑径交界豪华独立屋项目位置 图表十三 : 寿臣山豪宅区 寿臣山住宅区为香港的传统豪宅地段, 是香港官商名人的聚居地, 当中包括富豪李嘉诚 前律政司司长黄仁龙等, 而财政司司长官邸亦座落于该区 资料来源 : 媒体 英皇证券研究部 8

9 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 赌场中场业务快速增长未来两年续有新酒店落成开业 英皇国际亦拥有酒店及赌场业务, 在过去五个财年, 来自酒店及赌场的收入约 83 亿元, 而期内年度复合增长为 36% 英皇国际现时在香港跑马地营运的英皇骏景酒店, 为一间楼高 26 层 总楼面面积达 8.4 万平方呎的三星级酒店, 客房数目达 150 间, 而集团将会把英皇骏景酒店搬迁至香港湾仔皇后大道东 373 号, 预期这座于 2016 年落成 楼高 29 层的新酒店, 将会提升至四星级水平, 而总楼面面积达及客房数目, 亦将分别增加至 11.5 万平方呎及 300 间, 而英皇骏景酒店原址将改建成住宅物业出售 另外, 英皇国际现正于香港油麻地兴建一座总楼面面积达 4.8 万平方呎的三星级酒店, 该酒店楼高 30 层, 将提供 200 间客房, 而预计落成时期为 2015 年 以上将会落成的新酒店, 均位于香港市区, 而同区酒店的入住率为 90% 以上, 预期地埋优势加上刚性需求, 将会成为支持新酒店盈利表现的重要因素 图表十四 : 英皇骏景酒店外观 ( 左 ) 及客房 ( 右 ) 资料来源 : 媒体 英皇证券研究部 9

10 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 此外, 英皇国际持有英皇娱乐酒店 (296.HK) 的 62.4% 股权 英皇娱乐酒店在澳门核心商业区苏亚利士博士大马路, 营运一间总楼面面积达 65.5 万平方呎的三星级酒店, 该酒店楼高 23 层, 当中 6 层为澳门最大博彩运营商澳博 (880.HK) 的卫星赌场, 而英皇娱乐酒店获取赌场 40-57% 的利润, 而余下比重则为澳博所占利润, 以及澳门政府收取的博彩税, 而以上利润分派安排, 将有效至 2020 年 3 月底, 而赌场内的中场赌桌 贵宾厅赌桌及角子机分别达 67 张 10 张及 200 部 此外, 酒店设有楼面面积达 6 千平方呎的商铺, 而租户为高级珠宝及钟表零售商 英皇娱乐酒店于 2006 年起营运该酒店, 并已于 2010 年赚回全部投资成本, 而博彩收入为该酒店增长动力, 过去累计博彩收入约 87 亿元, 期内年度复合增长为 26% 在 2010 财年至 2014 财年期间, 英皇娱乐酒店中场业务收入录得 36% 年度复合增长, 期内英皇娱乐酒店整体收入亦录得 23% 年度复合增长, 而中场业务占总收入的比重, 亦从 2010 财年时 47% 提升至 2014 财年时 69%, 反映澳门的中场博彩业发展, 成为推动英皇娱乐酒店收入增长的重要因素 英皇娱乐酒店持续优化赌场营运及客户管理, 而其中场赌桌的日均收益, 以及中场业务的整体收益, 均持续上升 ( 见图表十六 ), 预期英皇娱乐酒店对中场业务的优越管理能力, 将继续为英皇娱乐酒店, 以及英皇国际未来的盈利表现带来支持 图表十五 : 英皇娱乐酒店外观 ( 左 ) 及赌场 ( 右 ) 资料来源 : 媒体 英皇证券研究部 10

11 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 图表十六 : 中场业务表现 中场业务表现 2011 财年 2012 财年 2013 财年 2014 财年 中场赌桌日均收益 ( 千港元 ) 中场业务总收益 ( 百万港元 ) 1,272 2,121 2,490 2,832 英皇娱乐酒店在去年 12 月购入格兰酒店, 格兰酒店为一间位于澳门氹仔 总楼面面积达 20.9 万平方呎的三星级酒店, 该酒店楼高 17 层, 提供 262 间客房, 并未设有赌场 格兰酒店的入住率高达 97%, 过去五年累计收入约 3 亿元 格兰酒店收益将于今财年起全面入账, 预期今财年将为英皇国际带来额外约 3 千万元酒店经营收入, 而集团酒店及赌场业务的整体溢利, 在 2015 财年至 2016 财年期间有望录得 12% 年度复合增长 图表十七 : 格兰酒店外观 ( 左 ) 及客房 ( 右 ) 资料来源 : 媒体 英皇证券研究部 11

12 财政状况稳健英皇国际现时管理一个贷款金额为 137 亿元的有息贷款组合, 以支持业务持续发展, 当中 91% 为浮息贷款, 以香港银行同业拆息加 0.55 至 2.90 厘计数利息开支, 而余下 9% 的定息贷款, 其年利率为 5 厘或以下水平,2016 年或之前到期的中短期贷款占 38%, 而 2016 年后到期的长期贷款则占 62% 在过去三个财年, 集团净负债比率处于 30 至 49% 的健康水平, 而净营运现金为利息开支的 7 至 13 倍, 集团资产净值亦达 298 亿元, 而以上均反映财政状况稳健 英皇国际的收租物业及酒店业务, 均为集团带来强劲现金流入, 在过去三个财年的净营运现金均超过 14 亿元, 而中短期贷款比重, 以及整个贷款组合的利率水平均见合理, 加上未来资本开支料续平稳, 预期英皇国际未来两个财年的财政状况仍然稳健 图表十八 : 有息贷款组合 贷款类型 贷款方 贷款金额 ( 百万 ) 货币 年利率 到期 无抵押贷款 银行 315 港元 5.00 厘 2014 年 无抵押贷款 集团主席 3,624 港元香港银行同业拆息 至 1.20 厘 2016 年以后 无抵押贷款集团子公司 110 美元 4.80 厘 2018 年 有抵押贷款 银行 1,771 港元香港银行同业拆息 至 2.90 厘 2014 年 有抵押贷款 银行 3,146 港元香港银行同业拆息 至 2.90 厘 2015 年至 2016 年 有抵押贷款 银行 2,243 港元香港银行同业拆息 至 2.90 厘 2017 年至 2020 年 有抵押贷款 银行 1,707 港元香港银行同业拆息 至 2.90 厘 2020 年以后 12

13 估值 未来落成项目带来增长潜力现水平股价大幅折让英皇国际位于西环的在建住宅项目, 可望于今年第 4 季起展开预售, 并料推動集团 2016 财年收入及盈利大幅增长, 而 The Pulse 铜锣湾罗素街 22 至 24 号及位于油麻地的新酒店, 料均于今明两年陆续落成, 亦料为集团 2016 财年收益带来支持 2015 年及后, 英皇国际续有新酒店 住宅及收租物业相繼落成, 而新落成的项目, 有望支持集团及後財年的盈利表现 另外, 英皇国际亦持续開拓新收入來源, 包括在去年购入位于香港湾仔商业区的永亨金融中心及位于大榄的住宅地皮, 今年亦成功购入罕有的寿臣山豪宅地段, 而土储及可供发展项目充裕, 料会成为支持集团未来盈利持续增长的重要因素 现时英皇国际股价较每股资产净值有 76% 折让, 若未来新落成项目有效推动集团盈利增长, 将反映现水平估值吸引, 建议投资者买入集团股份, 而目标价定于 3.38 元, 估值相當於较每股资产净值有約 60% 折让 图表十九 : 估值 物业资产 估值方式 资产值 ( 百万港元 ) 比重 收租物业 市值 24,796 59% 收租物业 - 在建 账面值 8,345 20% 供出售物业 待售 账面值 210 1% 供出售物业 - 在建 账面值 4,800 11% 酒店 - 营运中 账面值 289 1% 酒店 - 在建 账面值 1,059 3% 英皇娱乐酒店持份 市值 2,374 6% 总数 41, % 淨负债 ( 百万港元 ) (12,055) 资产净值 ( 百万港元 ) 29,818 发行股数 ( 百万 ) 3,672 每股资产净值 ( 港元 ) 8.12 股价 ( 港元 ) 1.95 折让 76% 风险 香港私人住宅市场和利率市场的波动性, 对集团楼盘销情可能造成的阻碍 内地经济放缓及倡廉措施,, 为香港及澳门的零售业 酒店业及博彩业带来 的压力 香港特区政府的樓市调控措施 中央政府对访澳旅客实施的政策 以及澳门 特区政府博彩业政策未来的潜在变化 13

14 图表二十 : 英皇国际旗下收租物业 地址 / 名称 所在地 总楼面面积 账面值 物业类型 ( 平方呎 ) ( 千港元 ) 铜锣湾罗素街 号 香港 43,400 6,538,000 商铺 / 办公室 铜锣湾波斯富街 76 号铜锣湾勿地臣街 12 号 香港 1, ,000 商铺 铜锣湾骆克道 及 523 号铜锣湾波斯富街 号 香港 7, ,000 商铺 尖沙咀广东道 4 6 及 8 号 香港 4,300 2,364,000 商铺 尖沙咀海防道 号尖沙咀汉口道 号尖沙咀弥敦道 81 号湾仔英皇集团中心 香港香港 4, ,000 1,024,000 2,122,000 商铺商铺 / 办公室 湾仔告士打道 60 号 香港 96,000 1,605,000 商铺 / 办公室 北角健威坊购物商场 香港 134,200 2,090,000 商铺 屯门新都大厦购物商场 香港 38, ,000 商铺 其他 香港 594,200 6,211,000 商铺 英皇娱乐酒店格兰酒店 澳门 75, ,000 商铺 厦门湖滨北路英皇 湖畔华庭 內地 63, ,000 商铺 总数 - 1,258,000 24,796,000 - 图表二十一 : 英皇国际旗下在建收租物业 地址 / 名称 所在地 总楼面面积账面值 ( 平方呎 ) ( 千港元 ) 物业类型 预期落成时期 浅水湾海滩道 号 The Pulse 香港 167,000 1,700,000 商铺 2014 铜锣湾罗素街 号 香港 8,000 1,610,000 商铺 2015 殷皇子大马路 号 澳门 30,000 1,263,000 商铺 2015 北京英皇集团中心 內地 1,000,000 2,282,000 商铺 / 办公室 2016 上海英皇明星城 內地 1,300,000 1,490,000 商铺 / 办公室 2016 总数 - 2,505,000 8,345, 图表二十二 : 英皇国际旗下在建供出售物业 地址 / 名称 总楼面面积地盘面积账面值预期出售所得 ( 平方呎 ) ( 平方呎 ) ( 千港元 ) ( 千港元 ) 预期落成时期 物业类型 香港屯门小榄冠发街第 436 地段 39,000 97, , , 高档住宅 香港干诺道西 号 185,000 18,000 1,736,000 4,600, 高档住宅 香港屯门大榄第 490 地段 29,000 22, , , 高档住宅 香港寿臣山道西与黄竹坑径交界之建屋地段 88, ,000 2,708,000 6,000, 高档住宅 香港英皇骏景酒店 ( 将改建成供出售物业 ) 58,000 6, ,000 1,488, 高档住宅 总数 399, ,000 5,089,000 13,588,

15 图表二十三 : 英皇国际旗下待售住宅物业 地址 / 名称 香港西环德辅道西 458 号单幢楼维壹 2010 年 5 月 2012 年第 4 季 14,000 香港北角渣华道 98 号 2010 年 7 月 2012 年第 1 季 6,800 香港西湾河成安街 18 号港岛 东 年 4 月 2012 年第 3 季 7,200 香港九龙城太子道西 号及御 太子 已售物业待售物业 / 待售物业总待售物业地盘面积地价及建筑成本预期售价预售时期落成时期销售额可供出售楼面面积账面值物业类型 ( 平方呎 ) ( 千港元 ) ( 千港元 ) 物业总量 ( 港元每平方呎 ) ( 平方呎 ) ( 千港元 ) 2012 年 6 月 2012 年第 4 季 3, ,000 ( 每平方呎 6,500 港元 ) 502,000 ( 每平方呎 7,300 港元 ) 496,000 ( 每平方呎 6,000 港元 ) 208,000 ( 每平方呎 6,700 港元 ) 2,061,000 ( 每平方呎 16,000 港元 ) 768,000 ( 每平方呎 12,600 港元 ) 638,000 ( 每平方呎 11,200 港元 ) 215,000 ( 每平方呎 9,900 港元 ) 5/103 23,000 9,700 70,000 高档住宅 1/75 26,000 2,200 17,000 高档住宅 18/108 18,000 13,700 90,000 高档住宅 4/36 14,000 5,000 33,000 高档住宅 总数 ,300 2,118,000 3,682,000 28/322-30, ,000 - 图表二十四 : 英皇国际旗下正在营运酒店 名称 所在地 总楼面面积 地盘面积 账面值 星级 层数 客房数量 ( 平方呎 ) ( 平方呎 ) ( 千港元 ) 英皇娱乐酒店 澳门 655,000 48,000 1,259, 格兰酒店 澳门 209,000 24, , 英皇骏景酒店 香港 84,000 6, , 总数 - 948,000 78,000 2,224, 图表二十五 : 英皇国际旗下在建酒店 地址 总楼面面积地盘面积账面值投资金额 ( 平方呎 ) ( 平方呎 ) ( 千港元 ) ( 千港元 ) 星级 层数 客房数量 预期落成年份 香港旺角砵兰街 号 48,000 4, , , 香港湾仔皇后大道东 373 号 115,000 8, , , 总数 163,000 12,000 1,059, ,

16 2014 财年业绩概要 酒店及收租业务持续增长去财年派息增加 5% 英皇国际旗下主要收租物业之一的罗素街 22 至 24 号, 因翻新工程而未有在 2014 财年录得租金收入, 然而, 其他收租物业仍然支持集团期内租金收入增长 2% 至 6 亿元 另外, 受惠英皇娱乐酒店的中场博彩收入, 于去财年增加 14% 带动, 英皇国际的酒店及赌场业务, 于去财年录得 23 亿元收入, 按年增幅为 12% 集团的收租及赌场业务持续增长, 惟去财年未有新一批供出售住宅物业落成, 令整体撇除物业重估收益后核心纯利, 于去财年减少 48% 至 15 亿元, 集团总负债相对总资产比率为 32%, 财政状况良好, 并增加 2014 财年全年派息 5% 至每股 11.4 仙, 相当于股息率 5.6 厘 图表二十六 : 2014 财年业绩表现 分部收入 2014 财年 2013 财年变动 ( 百万港元 ) ( 百万港元 ) (%) 概要 收租业务 % 物业销售 60 3,003-98% 酒店及赌场业务 2,315 2,074 12% 总数 3,014 5,703-47% 分部溢利 - 持续进行加租安排 - 罗素街店铺租金水平冠全球 住宅物业销售大致已于 2013 财年入账 位于澳门的赌场及酒店, 旗下中场及酒店业务的收入, 分别录得 14% 及 25% 增长 收租业务 % 店铺出租率达 99% 物业销售 24 1,500-98% 较少住宅物业销售于本财年入账 酒店及赌场业务 % 总数 1,494 2,886-48% 物业重估收益 1,385 4,599-70% 纯利 1,858 6,156-70% 每股盈利 ( 基本及滩薄, 港元 ) % 中场赌桌及贵宾厅的日均收益, 分别增加 11% 及 12% 16

17 英皇证券英皇證券 ( 香港 ( ) 有限公司 ) 背景资料 英皇国际于 1991 年在香港上市, 主要业务为收租物业管理 物业发展 赌场及 酒店营运, 而以总楼面面积计算, 以上业务的比重分别为 72% 7% 及 21% 收租业务方面, 集团的收租物业, 主要为香港旅游旺区的甲级商铺, 当中包括位于铜锣湾罗素街, 以及尖沙咀广东道和弥敦道的店铺, 而现时收租物业的总楼面面积达 万平方呎, 整体出租率接近 100%, 另外, 集团亦在澳门及内地兴建收租物业, 当中位于澳门核心商业区殷皇子大马路的购物商场, 料于明年落成, 而在北京建国门外大街, 以及在上海黄浦区豫园街道的购物商场, 计划于 2016 年开业, 而在建收租物业的总楼面面积达 万平方呎 物业发展方面, 集团集中在香港发展高档住宅物业, 亦收购旧房地产, 再重建出 售获利, 现时集团拥有 26 万平方呎地盘面积的土地储备, 而待售及未来可供出 售住宅物业, 合计总楼面面积达 43 万平方呎 集团在香港经营一间三星级酒店, 并透过对在香港上市的英皇娱乐酒店 (296.HK) 的 62.4% 持股, 在澳门经营两间三星级酒店及一间赌场, 而赌场内设有 67 张中 场赌桌 10 张贵宾厅赌桌及 200 部角子机 图表二十七 : 英皇国际分部溢利 百万港元 3,500 3,000 2,500 英皇国际以出租率近 100% 的收租物业组合, 以及提供强劲现金流的酒店及赌场业务, 作为稳健的盈利来源, 并在此稳健基础上, 经营高档物业销售业务 2,000 1,500 1,000 物业销售 收租物业 酒店及赌场业务 预期 2016 预期 财年 17

18 英皇国际及英皇娱乐酒店的管理层, 在物业发展 企业及财务管理方面拥有丰富 经验, 自管理层加入集团至今, 英皇国际的市值已增长 9 倍 图表二十八 : 管理层简介 姓名职位简介 黄志辉执行董事兼董事总经理 - 负责财务管理及业务发展工作 - 在财务及企业管理方面, 拥有逾 20 年经验 - 于 1991 年加入集团 - 为香港会计师公会会计师, 以及特许公认会计师公会资深会员 - 现年 58 岁 范敏嫦执行董事兼董事总经理 - 负责企业营运及业务发展工作 - 在企业管理方面, 拥有逾 25 年经验 - 于 1990 年加入集团 - 为合资格会计师, 并持有香港专业律师资格 - 现年 51 岁 张炳强 执行董事 资料来源 : 公司资料 - 负责物业投资 发展及管理工作 - 在测量 物业发展及推广方面, 有逾 38 年经验 - 在 1997 年至 2005 年期间, 于香港领先地产发展商之一的恒基兆业 (97.HK), 出任执行董事 - 于 2005 年加入集团 - 为特许估价测量师 英国皇家特许测量师学会及香港测量师学会的资深会员 - 现年 58 岁 图表二十九 : 股东结构 英皇集团 公众 74.9% 25.1% 英皇国际透过对在香港上市的英皇娱乐酒店 (296.HK) 的 62.4% 持股, 在澳门经营两间三星 级酒店及一间赌场 英皇国际 (163.HK) 62.4% 37.6% 英皇娱乐酒店 (296.HK) 公众 资料来源 : 公司资料 18

19 行业前景 回顾过去两年, 本港零售店铺的租金水平持续上升 ( 见图表三十 ), 其中旅游旺区铜锣湾罗素街, 自 2012 年至今一直跑赢纽约 伦敦 巴黎及东京等地, 为全球零售店铺租金水平最高的地段, 而另一旅游旺区尖沙咀广东道, 亦为全球十大最高零售店铺租金水平的地段之一 图表三十 : 香港零售店铺租金水平指数 1990 年基数为 资料来源 : 香港特区政府统计处 月 / 年 根据香港特区政府统计处及香港旅游发展局的数据显示, 内地旅客为香港旅游业 的主要客源, 占总访港旅客人数的 75%, 而内地旅客的购物开支, 占其总消费逾 70%, 反映内地旅客的购物活动, 成为支持旅游区零售店铺业务, 以及店铺租金 水平的重要因素 访港内地旅客人数延续上行趋势 ( 见图表三十一 ), 加上整体消 图表三十一 : 访港旅客数量 百万 总旅客人数 内地旅客人数 3 2 月 / 年 资料来源 : 香港特区政府统计处 19

20 费金额亦持续增加 ( 见图表三十二 ), 预期香港旅游旺区如铜锣湾及尖沙咀内零售店铺的租务需求将续见支持, 另外, 特区政府未有另建旅客购物区的具体安排, 在供应偏紧的情况下, 相信铜锣湾及尖沙咀内零售店铺的租金水平仍有颇强支持 图表三十二 : 访港内地旅客每人日均消费港元 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 过夜旅客 不过夜旅客 1, 年 资料来源 : 香港旅游发展局 相比零售店铺租务市场, 香港的豪宅市场则较平稳, 而特区政府对其调控楼市政策, 续抱较坚定态度 另外, 近月澳门博彩业收入的增长势头有所改变, 惟可能受短期因素影响, 而在中长期, 当地政府的博彩业政策, 以及中央政府对访澳旅客实施的政策, 仍然成为左右澳门博彩业持续发展的重要因素, 而现时各界仍然观望官方对有关政策的最新取态 20

21 损益表 截至 3 月止财年 ( 百万港元 ) 12 财年 13 财年 14 财年 15 财年预期 16 财年预期 总收入 2,960 5,703 3,014 3,467 7,027 收租物业 物业销售 637 3, ,238 酒店及赌场业务 1,833 2,074 2,315 2,624 2,923 分部溢利收租物业 物业销售 155 1, ,457 酒店及赌场业务 ,019 1,123 其他经营溢利 (57) (87) (5) (3) (87) 总经营溢利 1,269 2,798 1,489 1,715 3,272 利息开支 (165) (210) (218) (241) (261) 物业重估溢利 3,976 4,599 1,385 1,800 1,800 除税前溢利 5,080 7,187 2,656 3,274 4,811 税务 (154) (561) (266) (243) (497) 非控股权益 (467) (470) (532) (591) (614) 纯利 4,459 6,156 1,858 2,440 3,700 每股盈利 ( 港元 ) 每股股息 ( 港元 ) 核心纯利 483 1, ,900 资料来源 : 英皇证券研究部 现金流量表 截至 3 月止财年 ( 百万港元 ) 12 财年 13 财年 14 财年 15 财年预期 16 财年预期 除税前溢利 5,080 7,187 2,656 3,274 4,811 折旧 税务 (19) (76) (30) (30) (30) 营运资本变动 (192) (2) 845 其他经营现金流 (3,423) (4,631) (1,475) (1,591) (3,266) 经营现金净流入 ( 出 ) 1,560 2,748 1,439 1,828 2,555 资本开支 (3,107) (2,953) (3,748) (2,250) (2,500) 并购 893 1, 其他投资活动现金流 (519) 520 (75) 投资活动现金净流入 ( 出 ) (2,733) (983) (3,823) (1,850) (2,100) 债务变动 2,010 (81) 发行票据 股息 (422) (440) (463) (474) (503) 其他财务活动现金流 (202) (250) (180) (180) (180) 财务活动现金净流入 ( 出 ) 1,386 (771) (133) 现金净流入 ( 出 ) (1,544) 外汇变动 财年初现金结余 1,097 1,316 2, ,040 财年终现金结余 1,316 2, ,040 1,361 资料来源 : 英皇证券研究部 资产负债表 截至 3 月止财年 ( 百万港元 ) 12 财年 13 财年 14 财年 15 财年预期 16 财年预期 现金 1,316 2, ,040 1,361 应收账 收租物业 - 在建 3,083 1,805 2,149 2,149 2,579 其他流动资产 2, ,695 2,636 2,987 总流动资产 7,388 5,096 6,186 6,345 7,499 机器及设备 2,322 2,699 3,088 3,397 3,737 收租物业 22,746 29,358 33,141 34,941 36,741 无形资产 其他非流动资产 总资产 33,006 37,802 43,315 45,576 48,869 银行贷款 - 长期 2, ,086 2,503 2,503 应付账 2,863 1, ,040 1,054 递延税项 其他流动负债 总流动负债 6,216 2,959 4,018 4,664 4,675 银行贷款 - 短期 3,282 3,317 3,042 3,346 3,300 其他借贷 3,859 5,417 7,946 6,881 6,882 其他非流动负债 总非流动负债 7,574 9,388 11,762 11,022 10,997 总负债 13,789 12,347 15,780 15,686 15,672 非控股权益 1,721 2,107 2,582 2,927 2,992 股东权益 17,495 23,348 24,953 26,963 30,205 资料来源 : 英皇证券研究部 财务比率 截至 3 月止财年 ( 百万港元 ) 12 财年 13 财年 14 财年 15 财年预期 16 财年预期 分部利润率收租物业 93.8% 89.4% 89.7% 90.0% 90.0% 物业销售 24.3% 49.9% 40.0% 50.0% 45.0% 酒店及赌场业务 38.8% 39.8% 38.7% 38.8% 38.4% 核心纯利 16.3% 27.3% 15.7% 18.5% 27.0% 增长收入 65.8% 92.7% -47.2% 15.0% 102.7% 经营溢利 94.9% 120.5% -46.8% 15.2% 90.8% 除税前溢利 32.6% 41.5% -63.0% 23.3% 46.9% 纯利 28.3% 38.0% -69.8% 31.3% 51.7% 核心纯利 146.2% 222.3% -69.6% 35.3% 197.0% 核心每股盈利 ( 港元 ) 134.3% 221.3% -69.6% 35.3% 197.0% 其他财务比率流动比率 ( 倍 ) 负债 / 总资产 29.2% 25.3% 30.2% 27.9% 26.0% 净负债比率 47.6% 31.0% 49.3% 43.4% 37.5% 派息比率 8.4% 6.5% 22.5% 17.6% 12.4% 核心资产回报率 10.3% 4.7% 1.3% 1.5% 4.2% 核心股本回报率 3.7% 8.9% 2.0% 2.6% 7.0% 每股账面值 ( 港元 ) 资料来源 : 英皇证券研究部 21

22 免责声明及披露 本报告所载之资料和意见乃根据本公司认为可靠之数据源及以高度诚信来编制, 惟 ( 英皇证券 ) 或英皇证券集团其他任何成员 ( 英皇证券集团 ) 并不就此等内容之准确性 完整性或正确性作出明示或默示之保证 本报告内之所有意见均可在不作另行通知之下作出更改 本报告的作用纯粹为提供信息 本报告对任何公司或其证券之描述均并非旨在提供完整之描述, 本报告亦并非, 及不应被解作为提供明示或默示的买入或沽出证券的要约 英皇证券或英皇证券集团在法律上均不负责任何人因使用本报告内数据而蒙受的任何的直接或间接损失 编写本报告的分析员 ( 们 ) 特此证明, 本报告中所表达的意見只反映分析员 ( 们 ) 对此公司及其证券的个人意見 分析员 ( 们 ) 亦证明分析员 ( 们 ) 没有, 也不会因本报告所表达的具体建议或意見而得到直接或间接的报酬 英皇证券为英皇证券集团之全资附属公司 英皇证券集团及英皇国际是在香港联合交易所上市的公司, 两者均从属于同一控股股东 英皇证券 英皇证券集团或其各自的董事, 管理人员, 合伙人, 代表或雇员可能在本报告中提到的公司或其证券拥有权益或其他方式直接或间接利害关系, 或可能不时购买, 出售, 或交易或提供购买, 出售, 或交易此類证券或与此類证券交易, 无論是以其或其各自的账户作为交易当事人或代理人或任何其他身份或代表他人 本刊物之版权及所有权利均受保护及归于英皇证券, 在未经英皇证券明确指示下, 任何人仕或团体均不得将本刊物之任何部份以任何形式发放 使用或转载 英皇证券研究部 陈锦兴联席董事电话 :(852) 电邮 : stanleychan@emperorgroup.com 阮家洛高级研究分析员电话 :(852) 电邮 : davidyuen@emperorgroup.com 陈冠兆研究分析员电话 : (852) 电邮 : frankiechan@emperorgroup.com 林世豪研究分析员电话 : (852) 电邮 : ianlam@emperorgroup.com 22

23 联络资料 总行 香港湾仔轩尼诗道 288 号英皇集团中心 楼 电话 : 香港联络热线 (852) 中国北方联络热线 中国北方联络热线 传真 : 香港传真号码 (852) 中国北方传真号码 中国南方传真号码 新界分行荃湾沙咀道 289 号恒生荃湾大厦 16 楼电话 :(852) 传真 :(852) 沙头角顺隆街 3-15 号锦和楼锦兴楼 2 号铺地下电话 :(852) 传真 :(852) 大围大围道 19 号地下电话 :(852) 传真 :(852) 元朗康乐路 号嘉好楼地下 B7 号铺 电话 :(852) 传真 :(852) 英皇投资理财中心 九龍旺角上海街 525 号东海阁地下 2-6 号铺 电话 : 香港联络热线 (852) 中国北方联络热线 中国南方联络热线 传真 : 香港传真号码 (852) 中国北方传真号码 中国南方传真号码 国内咨询中心上海上海市徐汇区漕溪北路 398 号汇智大厦 2202 室电话 :(86) / (86) 传真 :(86) 北京北京市朝阳区东三环中路 39 号建外 SOHO A 座 607 室电话 :(86) 传真 :(86) 香港分行中环惠灵顿街 号富丽楼地下 67 号铺电话 :(852) 传真 :(852) 湾仔庄士敦道 181 号大有大厦 7 楼 室电话 :(852) 传真 :(852) 鲗鱼涌英皇道 A 号地下 E 号铺电话 :(852) 传真 :(852) 九龙分行红磡芜湖街 号 C 铺地下电话 :(852) 传真 :(852) 深水埗桂林街 149 号富雅阁地下电话 :(852) 传真 :(852) 英皇财富管理有限公司九龍旺角上海街 525 号东海阁地下 2-6 号铺电话 : (852) 传真 : (852) 英皇证券研究部电话 : (852) 传真 : (852) 电邮 : esl.research@emperorgroup.com 电邮 esl.cs@emperorgroup.com 英皇期货有限公司 efl.cs@emperorgroup.com 英皇财富管理有限公司 wealthmanagement@emperorgroup.com 九龙城衙前围道 号地下 4 号铺电话 :(852) 传真 :(852) 太子道西 号太子商业大厦地下电话 :(852) 传真 :(852)

7 2

7 2 1 财务报表报表内容 1 7 2 当期净利润 ; 直接计入所有者权益的利得和损失 ; 所有者投入资本 ; 利润分配 ; 所有者内部结转 会计政策变更 ; 前期差错更正 ; 本期利润的分配 13 所有者权益 ( 股东权益 ) 变动表的要点 根据变动性质反映 ( 原按组成项目反映 ): 包括 : 原利润分配表中的项目反映在该表中 包括 : 3 资金从哪里来资金投资在哪里 股东企业管理层股东 资产负债表损益表现金流量表

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