北京万通地产股份有限公司公司债券跟踪信用评级报告 2009 年 10 亿元公司债券跟踪信用评级报告跟踪评级结果 : 上次信用评级结果 : 本期公司债券跟踪信用等级 :AA+ 主体长期信用等级 :AA 评级展望 : 稳定债券剩余期限 :42 个月债券剩余规模 :10 亿元跟踪日期 :2011 年

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昧涎江
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2 北京万通地产股份有限公司公司债券跟踪信用评级报告 2009 年 10 亿元公司债券跟踪信用评级报告跟踪评级结果 : 上次信用评级结果 : 本期公司债券跟踪信用等级 :AA+ 主体长期信用等级 :AA 评级展望 : 稳定债券剩余期限 :42 个月债券剩余规模 :10 亿元跟踪日期 :2011 年 4 月 26 日本期公司债券信用等级 :AA+ 主体长期信用等级 :AA 评级展望 : 稳定债券期限 :55 个月债券规模 :10 亿元评级日期 :2010 年 3 月 26 日评级结论 : 鹏元资信评估有限公司 ( 以下简称鹏元 ) 对北京万通地产股份有限公司 ( 以下简称万通地产或公司 )2009 年发行的 10 亿元公司债券 ( 以下简称 09 万通债 ) 的 2011 年跟踪评级结果维持为 AA+, 发行主体长期信用等级维持为 AA, 评级展望维持为稳定主要财务指标 : 项目 2010 年 2009 年 2008 年总资产 ( 万元 ) 1,187, , ,517 所有者权益 ( 万元 ) 362, , ,613 资产负债率 69.47% 64.82% 54.96% 扣除预收账款后的资产负债率 57.90% 54.08% 47.37% 流动比率 ( 倍 ) 营业收入 ( 万元 ) 356, , ,070 利润总额 ( 万元 ) 76,432 53, ,642 综合毛利率 40.64% 42.71% 43.47% 总资产回报率 8.01% 6.68% 15.74% 经营活动净现金流 ( 万元 ) 86,319 93,262-63,879 利息保障倍数 ( 倍 ) 注 : 扣除预收账款后的资产负债率 =( 总负债 - 预收账款 )/( 总资产 - 预收账款 ) 100% 利息保障倍数 =( 利润总额 + 利息费用 )/ 利息费用其中, 利息费用计算公式为 : 合并现金流量表中分配股利利润或偿付利息支付的现金减其中 : 子公司支付给少数股东的股利利润减未分配利润明细中应付普通股股利 ( 即应付股利借方发生额 ) 资料来源 : 公司年年度审计报告 1

3 基本观点 : 公司债券跟踪信用评级报告跟踪期内, 房地产市场调控措施密集, 市场不确定性增多但长期来看, 我国房地产业发展空间巨大 ; 跟踪期内公司销售状况良好, 资金回笼较快目前在建项目较多, 未来收入较有保障 ; 2010 年公司加大了商业用地土地储备, 为未来商业地产开发奠定了基础 ; 公司的债务结构有所改善目前公司经营处于良性循环, 对债务的偿付有良好保障 ; 股票质押担保在一定程度上提升了本期债券的信用水平关注 : 2010 年以来公司主要项目所在区域房地产行业政策调控力度逐渐加大, 市场面临一定不确定性分析师姓名 : 李飞宾张苗秦斯朝电话 : 邮箱 :lifb@pyrating.cn 2

4 一运营环境公司债券跟踪信用评级报告 2010 年以来国家相继出台一系列调控政策, 房地产行业出现阶段性波动, 未来发展具备一定的不确定性 ; 随着中国城镇化水平的快速提高, 房地产行业前景依然看好 2010 年中国继续实施适度宽松的货币政策, 适时适度调节市场流动性 2011 年 4 月 21 日, 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点这是 2011 年度以来第四次上调存款准备金率, 也是 2010 年以来的第十次上调上调后, 大型商业银行准备金率达 20.5% 的历史高位 2011 年 4 月 6 日起, 中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率, 其中, 金融机构 1 年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点, 调整后一年期贷款利率达到 6.31% 由于银行信贷占房地产开发企业资金来源比重较大, 信贷紧缩力度加大使得开发商融资成本增加, 给房地产企业的资金状况带来不确定性除了继续提高存款准备金率和收紧市场流动性严格信贷政策外,2010 年还新增了限购令和房产税等行政和税收手段以抑制投资性购房需求, 增加了住房特别是保障房的供应上述一系列政策使房地产市场交易量增长乏力, 价格快速上涨得到遏制 2010 年全国商品房销售面积亿平方米, 比上年增长 10.1%, 增幅有所下降商品房销售额 5.25 万亿元, 比上年增长 18.3% 全年商品房平均价格为 5,033 元 / 平方米, 同比增长 7.2%, 增幅下降 12.6 个百分点图年中国房地产行业供需情况万平方米 450, , , , , , , ,000 50, 年 2009 年 2010 年商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积施工面积增速竣工面积增速销售面积增速 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源 : 中国国民经济与社会发展统计公报 3

5 元 / 平方米 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 公司债券跟踪信用评级报告图年全国商品房平均销售价格及增速 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年商品房平均销售价格同比增速 0.00% 资料来源 : 国家统计局表 1 近期我国房产地市场主要调控政策日期颁布单位政策法规主要内容 2011 年 2 月 16 日 2011 年 1 月 26 日 2010 年 9 月 29 日 2010 年 4 月 17 日 2010 年 4 月 14 日 2010 年 1 月 10 日 2010 年 1 月 1 日北京市政府国务院办公厅国家七部委 - 国务院温家宝总理主持召开国务院常务会议国务院财政部资料来源 : 公开资料北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院常务会议关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知对已经拥有 1 套住房的北京市户籍居民家庭持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供本市有效暂住证和连续 5 年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房进一步落实地方政府责任, 加大保障性安居工程建设力度, 调整完善相关税收政策, 加强税收征管, 强化差别化住房信贷政策, 严格住房用地供应管理, 合理引导住房需求, 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制, 坚持和强化舆论引导, 简称新国八条各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度 ; 完善差别化的住房信贷政策 ; 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 ; 切实增加住房有效供给 ; 加大住房交易市场检查力度, 简称新国十条要求各地区各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 ; 坚决抑制不合理住房需求 ; 增加住房有效供给 ; 加快保障性安居工程建设 ; 加强市场监管, 简称国十条贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30% 增加保障性住房和普通商品住房有效供给, 合理引导住房消费, 抑制投资投机性购房需求, 加强风险防范和市场监管, 加快推进保障性安居工程建设, 落实地方各级人民政府责任五大方面共 11 条措施, 简称国十一条个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买超过 5 年 ( 含 5 年 ) 的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ; 个人将购买超过 5 年 ( 含 5 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税长期来看, 城镇化的加快推进蕴含着巨大的市场需求和发展空间中国社科院发布的城市蓝皮书称, 截至 2009 年年底中国城镇化率为 46.6%, 城镇人口达 6.2 亿, 城镇化规模居 4

6 公司债券跟踪信用评级报告全球第一北京上海广州等一线城市城镇化率都达到了 75% 以上, 城镇化率进一步提高的潜力较小 ; 而二三线城市中西部城市的城镇化率大多在 35%-50% 之间, 具备较大的发展空间另外, 东部某些城市在经济结构调整产业升级过程中受制于资源的约束, 将向中西部转移一些工业项目因此今后一个时期是二三线城市和中西部地区工业化城镇化发展的好时机, 也将有利地促进房地产业的发展亿图年至 2009 年中国城镇人口及城镇化率年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年城镇人口城镇化率资料来源 : 中华人民共和国住房和城乡建设部作为全国的经济文化政治中心, 北京房地产市场发展空间较大全年房地产供给基本保持平稳态势, 受政策调控影响, 需求和价格有所下调 2010 年年初, 北京全市常住人口 2,200 万人, 全市人口密度 1,341 人 / 平方公里 2010 年全年城镇居民人均可支配收入达到 29,073 元, 比上年增长 8.7%; 扣除价格因素后, 实际增长 6.2% 全年农村居民人均纯收入 13,262 元, 比上年增长 10.6%; 扣除价格因素后, 实际增长 8.1% 2010 年受调控政策影响, 全市商品房销售面积和价格有所回落全市新建商品房销售面积为 1,639.5 万平方米, 比上年下降 30.6% 其中, 住宅销售面积为 1,201.4 万平方米, 下降 36.1%; 写字楼为万平方米, 下降 18.6%; 商业及服务业等经营性用房为万平方米, 下降 9.5% 如图 5 所示, 北京市房屋销售价格指数自 2010 年 4 月份以来同比涨幅呈现下降态势从住宅销售情况看,2010 年全市累计销售商品住宅 11.3 万套, 比上年下降 31.5% 其中, 功能核心区 ( 东城 ( 原东城区和崇文区 ) 西城 ( 原西城区和宣武区 )), 销售住宅 3,929 套, 功能拓展区 ( 朝阳丰台石景山和海淀 ) 销售 48,412 套, 发展新区 ( 房山通州顺义昌平和大兴 ) 销售 53,746 套, 生态涵养区销售 ( 门头沟怀柔平谷密云和延庆 ) 6,865 套, 分别比上年下降 61.4% 38.4% 20.2% 和 22.5% % 5

7 万平方米 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 公司债券跟踪信用评级报告图年北京市商品房供需情况 % 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% % % 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年资料来源 : 北京市统计局商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积施工面积增速竣工面积增速销售面积增速 % 以上年同期为图年 1 月 -12 月北京市房屋销售价格总指数走势 2010 年 1 月 2010 年 2 月资料来源 : 北京市统计局 2010 年 3 月 2010 年 4 月 2010 年 5 月 2010 年 6 月 2010 年 7 月 2010 年 8 月 2010 年 9 月 2010 年 10 月 2010 年 11 月 2010 年 12 月天津城市定位的升级滨海新区建设的提速为房地产行业的发展带来新的机遇 ;2010 年天津楼市成交量有所回落, 市场总体保持上升趋势天津位于环渤海经济圈中心, 是中国北方最大的沿海开放城市和我国北方的海运与工业中心 2006 年滨海新区发展上升为国家政策,2009 年 11 月国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划, 天津经济进入高速发展时代,2010 年 2 月, 国家住房和城乡建设部发布的全国城镇体系规划 ( 草案 ) 明确提出建设五大国家级中心城市, 天津市位列其中以上利好因素为天津房地产业的发展带来较好的发展机遇, 投资额呈快速增长趋势 6

8 公司债券跟踪信用评级报告 7,000 图 6 天津年投资额亿元 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, 年 2008 年 2009 年 2010 年房地产开发投资全社会固定资产投资资料来源 : 天津统计信息网 2010 年天津全市生产总值 (GDP) 完成 9, 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 17.4%, 增速为近 26 年来最快, 继续位居全国前列城镇居民人均可支配收入 24,293 元, 增长 13.5%; 农村居民人均纯收入 11,801 元, 增长 10.5% 滨海新区核心区作为城市副中心, 市区主要产业的持续东移使其成为天津产业聚集地和外来人口主要流向地, 其对全市经济增长的贡献进一步加大 2010 年滨海新区生产总值完成 5, 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 25.1%; 占全市的比重达到 55.2%, 提高 4.4 个百分点 2010 年天津房地产市场进入新一轮调整期全年天津新建商品住宅共成交 96,916 套, 成交面积 1, 万平米, 环比 2009 年分别下降 23.36% 和 22.86%, 成交均价 9,301 元 / 平方米, 较去年上涨 25.45% 整个 2010 年度新建商品房成交均价波动不大, 除个别月份外几乎都围绕 9,000 元 / 平方米小幅波动图年天津新建商品住宅月成交面积及成交量资料来源 : 中国不动产研究中心 7

9 公司债券跟踪信用评级报告图年天津新建商品住宅月成交均价走势 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 资料来源 : 中国不动产研究中心综合来看, 天津房地产市场发展较为健康, 滨海新区开发建设的日益深入将给天津房地产市场以持续稳定的支持和信心保证 2010 年成都地区经济发展良好, 房地产市场供求平稳成都地区近年来经济发展良好,GDP 连年保持高速增长势头经济的快速发展极大地提升了居民的收入水平, 对当地的房地产市场构成有力支撑 2007 年, 成都获批成立全国统筹城乡综合改革试验区, 大大刺激了房地产市场需求 2010 年成都市商品房供应量为 3,258 万平方米, 同比增加 8.9%; 商品房销售量为 2,965.9 万平方米, 同比下降了 17.1%, 供销比 1.09:1, 供销较为平稳从价格来看,2010 年价格呈现出平稳上涨的趋势,11 月达到价格高峰, 约 8,800 元 / 平方米,12 月有小幅回落态势图 9 成都市 2010 年主城区住宅月度供销情况 ( 单位 : 万平方米 ) 资料来源 : 公开资料 8

10 公司债券跟踪信用评级报告图 10 成都市 2010 年主城区住宅成交价格月度走势图 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 资料来源 : 公开资料二经营与竞争公司主营业务突出, 近年来公司逐步加大商业用地的储备, 商业地产开发将成为公司运营的有力补充公司专注于中高端住宅开发和商用物业的开发与经营, 产品涉及住宅公寓和别墅项目等最近三年公司营业收入的 90% 以上都来自于房地产销售, 主营业务十分突出表 2 公司营业收入分类构成 ( 单位 : 万元 ) 2010 年 2009 年 2008 年项目金额比例金额比例金额比例房地产销售 342, % 241, % 480, % 物业出租 8, % 4, % 2, % 其他 5, % % % 合计 356, % 246, % 484, % 资料来源 : 公司提供在坚持地产开发为主的同时, 公司适度发展商业物业业务与开发商品住宅相比较, 开发商业地产的政策风险较小, 优质的商业地产项目能长期为企业带来稳定的现金流, 降低企业经营风险, 确保企业经营持续性 ; 但是也存在一些风险, 商业地产占用资金较多, 回收期较长, 短期内很难套现, 且商业地产的开发运营和管理难度更大, 要求更高从世界发达国家的房地产市场发展情况来看, 商业地产作为其重要组成部分都获得与商品住宅市场对等的发展速度, 虽然国内商品住宅市场发展过热, 但商业地产一直没有出现明显的升温情况, 随着国家进一步提高居民收入, 改善民生, 扩大内需, 商业地产的发展机遇愈发明显目前, 公司位于北京 CBD 区域的万通中心 D 座及其相关物业出租率已达到百分之百 2010 年 9 月份公司以 4.73 亿收购天津信达广场 2 期项目该项目位于天津和平区小白楼地区, 占地面积 9,231 平方米, 地上建设面积 64,617 平方米, 性质为商业用地 2010 年 12 月份, 公司以及中国国际金融有限公司中金佳业 ( 天津 ) 商业房地产投资中心亚洲电视有 9

11 公司债券跟踪信用评级报告限公司西部国际金融贸易中心联合获得了北京市朝阳区东三环北京商务中心区 (CBD) 核心区地块 (Z3 地块 ) 国有建设用地使用权, 用地性质为商业金融用地, 总用地面积 10,490 平方米, 其中地上建设用地面积 120,000 平方米随着公司商业物业规模的进一步扩充, 未来物业租赁收入占比会有所上升, 有利于缓解住宅开发所带来的收入周期性波动但由于商业物业开发周期较长, 回收期长, 短期内对公司的贡献相对有限公司收入目前主要集中在天津北京地区, 天津成为公司未来发展的重点区域从分布区域上来看, 公司业务仍主要集中在京津地区随着公司对天津房地产市场的深耕,2009 年天津地区的收入首次超过北京,2010 年这种趋势进一步扩大, 天津逐渐成为公司开拓业务的重点区域从公司的在建项目和拟建项目来看, 公司未来收入仍将主要来自天津地区, 这一趋势将会对公司的财务表现带来一定的影响一方面, 由于天津市房地产行业发展空间较大, 且公司在土地获取方面有较大优势, 预计该趋势在较长时间内能够对公司收入构成强力支撑 ; 另一方面, 受区域收入的限制, 天津商品房价格与北京房价总体相差较多, 公司开发项目的毛利可能会较北京有所下降综合来看, 在以量补价效应的影响下, 这一趋势对于公司的长期发展较为有利表 3 公司营业收入分地区构成 ( 单位 : 万元 ) 2010 年 2009 年 2008 年地区金额比例金额比例金额比例北京 127, % 93, % 236, % 天津 223, % 141, % 223, % 成都 , % 24, % 合计 350, % 245, % 484, % 资料来源 : 公司提供尽管公司逐步在河北成都等二线城市开展房地产开发业务, 但收入占比相对较小根据公司项目开发的进展情况, 未来三年内, 公司的收入来源仍主要集中在天津北京地区截至 2010 年年末, 公司住宅拟建项目建筑面积为万平米, 共 7 个, 主要集中在天津北京和成都地区表 4 截至 2010 年 12 月 31 日公司拟建项目 ( 单位 : 万平方米 ) 占地面总建筑面序号项目积积开发主体 1 万通成都金府国际成都万通时尚置业住宅 2 天津万通金府国际二三期天津万华置业住宅 3 天津万通生态城新新家园二期北京万通龙山新新家园五期天津万拓房地产北京万通龙山置业有限公司 5 天津万通华府三期天津万通时尚置业住宅 6 天津泰达城 R5 地块二期天津泰达城开住宅 7 北京万通天竺新新家园三期北京广厦富城住宅资料来源 : 公司提供用途住宅住宅 10

12 公司债券跟踪信用评级报告图 11 截至 2010 年 12 月 31 日公司拟建项目建筑面积地区分布 24.14% 21.28% 天津北京成都资料来源 : 公司提供 54.58% 公司 2010 年销售状况良好, 目前在建项目较多, 未来收入预计有一定保障公司在北京和天津地区具有较强的市场影响力及信誉度, 积累了大量中高端优质客户 2010 年公司销售面积虽较 2009 年有明显下降, 但由于平均售价较高, 销售金额基本与 2009 年持平表 5 公司近年主要业务指标项目 2010 年 2009 年 2008 年新开工面积 ( 万平方米 ) 竣工面积 ( 万平方米 ) 销售面积 ( 万平方米 ) 销售金额 ( 亿元 ) 结算面积 ( 万平方米 ) 结算金额 ( 亿元 ) 注 : 销售面积指与客户签署的预售楼盘合同标的建筑面积 ; 销售金额指与客户签署的预售楼盘合同标的金额资料来源 : 公司提供 2010 年年末公司有 9 个在建项目, 主要集中在天津, 另北京河北香河和成都各有一项主要客户群体为收入较高的中高端客户天津万通华府天津上北新新家园天津万通生态城新新家园天津万通金府国际项目均位于天津滨海新区, 天津万通上游国际项目和天津泰达城 R5 地块一期项目 ( 公司权益占比 47.06%) 位于天津市红桥区随着天津城市建设的快速发展, 房地产业的发展会持续向好北京天竺新新家园项目以联排及高层公寓为主, 目前北京别墅资源较为稀缺, 市场需求较多, 销售状况良好万通香河新新家园位于河北香河, 以联排别墅和高层住宅为主, 一期第一小期已售完, 第二小期正在建设中万通成都红墙国际位于成都核心区随着公司在建项目的逐渐建成及销售, 预计公司回笼资金较多, 未来收入较有保障表 6 截至 2010 年 12 月 31 日公司在建项目 ( 单位 : 万平方米 ) 序号项目占地面积建筑面积开发主体用途 1 北京万通天竺新新家园二期北京广厦富城住宅 2 天津万通华府二期天津万通时尚置业住宅 3 天津万通上游国际三期天津泰达万通住宅 4 天津上北新新家园四期天津万通富铭置业住宅 11

13 公司债券跟踪信用评级报告 5 万通香河新新家园一期万通香河房地产住宅 6 万通成都红墙国际成都万通时尚置业住宅 7 天津万通生态城新新家园一期天津万拓房地产 8 天津万通金府国际一期天津万华置业住宅 9 天津泰达城 R5 地块一期天津泰达城开住宅注 : 天津泰达城 R5 地块一期公司权益占比 47.06% 资料来源 : 公司提供住宅三财务分析财务分析基础说明以下我们的分析基于公司提供的经北京兴华会计师事务所审计并出具标准无保留意见的年度财务报告以及经普华永道中天会计师事务所审计并出具标准无保留意见的 2010 年度财务报告公司财务报告按照新会计准则编制公司最近三年会计报表的合并范围变动情况见下表表 7 公司合并变动情况项目 2010 年 2009 年 2008 年合并子公司家数 17 家 12 家 11 家资料来源 : 公司提供 2010 年, 公司将持有的杭州万通时尚置业有限公司 100% 股权中的 51% 股权转让给中国对外经济贸易信托有限公司, 故不再将其纳入合并财务报表范围同时, 杭州时尚修改章程, 公司在杭州时尚的股东会和董事会均拥有 50% 的表决权, 因此将杭州时尚作为合营企业处理公司通过设立投资或其他方式取得的子公司有天津生态城万拓置业有限公司天津和信发展有限公司北京万通龙山天地置业有限公司天津万通正奇投资管理有限公司北京万通正奇投资管理有限公司北京万通英睿投资管理有限公司共六家公司, 并将其纳入合并报表范围资产结构与质量公司资产结构合理, 整体资产质量较高, 为公司的可持续发展奠定了良好的基础近年来公司的资产规模随着业务的扩张而增加较多从资产结构来看, 流动资产所占比例较大截至 2010 年 12 月 31 日, 公司资产总额亿元, 其中流动资产占 85.21%, 投资性房地产占 6.65%, 长期股权投资占 4.98%, 显示出公司的资产主要集中在流动资产上 12

14 公司债券跟踪信用评级报告表 8 公司近年资产构成 ( 单位 : 万元 ) 2010 年 2009 年 2008 年项目金额占比金额占比金额占比流动资产 1,012, % 818, % 671, % 货币资金 342, % 204, % 89, % 预付账款 40, % 20, % 101, % 存货 599, % 586, % 476, % 非流动资产 175, % 131, % 66, % 长期股权投资 59, % 42, % 38, % 投资性房地产 79, % 82, % 24, % 总资产 1,187, % 949, % 738, % 资料来源 : 公司提供截至 2010 年 12 月 31 日, 公司的流动资产合计亿元, 其中存货货币资金及预付款项是公司流动资产的主要构成项目, 占流动资产的比例分别为 59.28% 33.80% 3.96% 公司销售回款情况良好,2010 年年末公司的货币资金较年初增加 67.52% 公司货币资金基本由银行存款构成随着公司房地产开发规模不断扩大, 公司存货余额呈上升态势, 截至 2010 年 12 月 31 日, 公司存货余额已达亿元存货中的项目资源即开发成本占存货的比重超过 80%, 覆盖北京天津成都等中心城市, 这些都为公司的持续发展带来可靠保障表 9 公司近年存货构成 ( 单位 : 万元 ) 2010 年 2009 年 2008 年存货构成金额占比金额占比金额占比开发成本 % 255, % 290, % 开发产品 111, % 108, % 108, % 拟开发土地 , % 78, % 减 : 跌价准备 % % % 合计 599, % 586, % 476, % 资料来源 : 公司提供截止 2010 年年末, 公司的长期股权投资主要是公司以 3.93 亿元收购泰达股份所持有的泰达城开 47.06% 的股权以及公司持有的杭州时尚 49% 的股权泰达城开正在开发的项目有位于天津红桥区的 R3 R5 地块及天津南开区的永基地块公司的房地产运营优势和泰达城开的土地资源优势充分互补, 有利于增强公司的盈利能力截至 2010 年 12 月 31 日, 投资性房地产余额为 7.90 亿元随着租金价格的上涨及出租率的上升, 物业租赁业务将成为公司收入和利润新的增长点, 而且公司所持有的优质商用物业还具有较强的升值潜力同时我们也注意到, 商用物业的前期投入较大, 投资回收期较长, 在一定程度上会加大公司的资金压力综合上述分析, 我们认为公司的资产结构合理, 质量较高, 可对相应债务的偿还提供较高保障 13

15 盈利能力公司债券跟踪信用评级报告 2010 年公司收入和预收账款均有较大幅度提高, 随着在建项目的陆续建成, 预计 2011 年公司业绩有较大保障 2010 年公司营业收入较上年同期提高 44.82%, 主要是 2010 年公司结算面积为万平方米, 较 2009 年的结算面积万平方米有大幅增加 2010 年公司预收账款占营业收入比率较年初基本持平由于房地产公司预收账款确认收入具有滞后性, 因此其将在一定程度上锁定后期业绩同时, 公司在建项目的陆续建成和销售也为公司 2011 年业绩提供了有力保障表 10 公司营业收入及预收账款分析指标名称 2010 年 2009 年 2008 年营业收入 ( 万元 ) 356, , , 营业收入同比增长率 44.82% % % 预收账款 ( 万元 ) 326, , , 资料来源 : 公司提供房地产公司当期收入中有很大部分来自前期已售项目的结算公司的产品主要定位于高端住宅 ( 高层联排别墅洋房等 ), 随着 2007 年以来售价较高项目的陆续竣工, 以及公司京津地区多个低土地成本项目的竣工结算, 公司近三年的综合毛利率均保持在 40% 以上公司目前开发区域主要集中于北京和天津两个地区, 北京房地产市场比较成熟天津房地产市场发展前景乐观 ; 虽然天津项目毛利率会略低于北京项目, 但通过对房地产项目的开发加大管理力度, 对产品的品质开发速度成本控制营销策略等方面进行提升, 公司仍有望保持较高的盈利水平和较快的增长速度公司的营业外收入主要是政府返回的税收奖励性返还, 该部分收入的持续性存在较大不确定性目前公司积极在二线城市如河北成都获取优质资源来分散经营风险此外, 为改善业务结构, 化解经营及财务风险, 并在特定中心城市开发建设并持有以万通中心为核心产品的建筑综合体, 公司将继续根据情况持有优质的物业, 以缓解公司收入水平的周期性波动, 提升盈利能力有利表 11 公司主要盈利能力指标指标名称 2010 年 2009 年 2008 年营业收入 ( 万元 ) 356, , , 营业外收入 ( 万元 ) 9, , , 净利润 ( 万元 ) 55, , , 综合毛利率 40.64% 42.71% 43.47% 总资产回报率 8.01% 6.68% 15.74% 资料来源 : 公司提供 14

16 现金流公司债券跟踪信用评级报告跟踪期内公司经营稳健, 经营活动净现金流表现较好, 对公司的债务形成良好的保障跟踪期内, 公司项目销售顺畅, 资金回笼及时, 整体经营活动净现金流状况表现良好 2010 年, 公司预售房款较 2009 年大幅增加, 经营净现金流表现较佳公司主要以收购方式获取土地和商业地产, 近年也开始陆续在二线城市通过招拍挂形式获得土地 2010 年公司先以 4.73 亿收购天津信达广场 2 期项目, 后联合中国国际金融有限公司中金佳业 ( 天津 ) 商业房地产投资中心亚洲电视有限公司西部国际金融贸易中心获得北京市朝阳区东三环北京商务中心区 (CBD) 核心区地块 (Z3 地块 ) 国有建设用地使用权, 投资活动有一定的现金流出从筹资活动现金流来看,2010 年由于国家实施严厉的调控政策, 信贷紧缩力度加强, 房地产企业融资难度加大, 公司筹资活动受到一定限制表 12 公司现金流指标指标名称 2010 年 2009 年 2008 年经营活动净现金流 ( 万元 ) 86, , , 投资活动净现金流 ( 万元 ) -22, , , 筹资活动净现金流 ( 万元 ) 33, , , 现金及现金等价物净增加额 ( 万元 ) 97, , , 利息保障倍数 ( 倍 ) 资料来源 : 公司提供根据公司项目开发计划, 公司在建及拟建项目预计还需要投入超过 70 亿元, 因此公司未来几年内的资金需求仍较大但得益于公司在建项目的逐步实现销售, 未来公司收入和利润水平有望得以不断提高, 良好的经营活动现金流水平将为大规模的资金支出提供支持, 充裕的现金流量也将为本期债券的到期偿还提供充分地保障资本结构与财务安全性公司的债务结构有所改善, 刚性负债规模水平有所下降目前公司经营处于良性循环, 对债务的偿付有良好保障受益于良好的经营业绩, 公司所有者权益从 2008 年的 332, 万元上升至 2010 年年末的 362, 万元跟踪期内, 公司的负债与所有者权益比率有所上升, 达到 % 公司的负债主要是流动负债,2010 年年末公司流动负债占总负债的比例为 62.89% 公司的流动负债主要是由预收账款应付账款以及短期借款构成其中预收账款占比较高, 在流动负债的比例由年初的 53.29% 上升到年末的 62.88% 公司应付账款余额有较大幅度增加, 主要是在建项目增多, 应付工程款增加所致由于预收账款在以后年度会陆续结转为收入, 不存在即时支付压力, 在不考虑预收账款的情况下, 流动负债占总负债的比例由年初的 15

17 31.62% 下降到年末的 23.35%, 债务结构较为合理公司债券跟踪信用评级报告跟踪期内, 公司的资产负债率较年初略有上升, 这主要是由于公司房地产项目回款充裕, 预收账款大幅增加截至 2010 年 12 月 31 日, 公司扣除预收账款后的资产负债率为 42%, 较年初有所下降跟踪期内, 公司的流动比例较年初略有下降, 速动比率有所提高考虑到公司账面货币资金较多, 且公司开发运营能力不断提高, 经营处于良性循环, 公司对债务的偿付有良好保障表 13 公司偿债能力指标指标名称 2010 年 2009 年 2008 年资产负债率 69.00% 64.82% 54.96% 扣除预收账款后的资产负债率 42.00% 54.08% 47.37% 流动比率 ( 倍 ) 速动比率 ( 倍 ) 资料来源 : 公司提供四本期债券担保分析跟踪期内, 虽有波动, 但公司提供的股票质押能为本期债券提供较好保障万通实业 ( 出质人 ) 对本期债券进行质押担保出质人与质权人已共同于 2009 年 9 月 21 日向中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕标的股票的质押登记手续截至 2010 年 12 月 31 日, 标的股票数量占万通地产总股本的 16.77%, 占比不高, 若本期债券出现违约情况, 标的股票的变现能力较强标的股票的净值 ( 截止 2010 年 12 月 31 日 ) 核定价值和市值( 截止 2011 年 3 月 31 日 ) 分别为 53,524 万元 204,170 万元和 122,604 万元 ( 根据 2011 年 3 月 31 日收盘价每股 6.01 元计算 ), 分别是本期债券发行金额 ( 根据 10 亿元计算 ) 的 0.54 倍 2.04 倍和 1.23 倍, 覆盖程度较高, 对本期债券的偿付提供较好的保障 16

18 附录一资产负债表公司债券跟踪信用评级报告资产负债表 ( 单位 : 万元 ) 项目 2010 年 2009 年 2008 年流动资产 : 货币资金 342, , , 应收账款 8, 预付款项 40, , , 其他应收款 21, , , 存货 599, , , 一年内到期的非流动资产流动资产合计 1,012, , , 非流动资产 : 可供出售金融资产 14, 长期应收款 15, 长期股权投资 59, , , 投资性房地产 79, , , 固定资产 4, , , 无形资产商誉长期待摊费用 3, , 递延所得税资产非流动资产合计 175, , , 资产总计 1,187, , , 流动负债 : 短期借款 1, 应付票据应付账款 102, , , 预收款项 326, , , 应付职工薪酬 7, , , 应交税费 12, , , 应付利息 2, , 其他应付款 12, , , 一年内到期的非流动负债 54, , , 流动负债合计 518, , , 非流动负债 : 长期借款 206, , , 应付债券 98, , 其他非流动负债非流动负债合计 306, , , 负债合计 825, , , 所有者权益 ( 或股东权益 ): 实收资本 ( 或股本 ) 121, , , 资本公积金 98, , , 盈余公积金 11, , ,

19 公司债券跟踪信用评级报告未分配利润 87, , , 少数股东权益 43, , , 归属于母公司所有者权益合计 319, , , 所有者权益合计 362, , , 负债和所有者权益总计 1,187, , ,

20 附录二利润表公司债券跟踪信用评级报告利润表 ( 单位 : 万元 ) 项目 2010 年 2009 年 2008 年一营业总收入 356, , , 二营业总成本 302, , , 营业成本 211, , , 营业税金及附加 46, , , 销售费用 14, , , 管理费用 19, , , 财务费用 9, , 资产减值损失 , , 三其他经营收益投资净收益 12, , , 其中 : 对联营企业和合营企业的投资收益 -3, , 四营业利润 67, , , 加 : 营业外收入 9, , , 减 : 营业外支出其中 : 非流动资产处置净损失五利润总额 76, , , 减 : 所得税 21, , , 六净利润 55, , ,

21 附录三 -1 现金流量表公司债券跟踪信用评级报告现金流量表 ( 单位 : 万元 ) 项目 2010 年 2009 年 2008 年销售商品提供劳务收到的现金 453, , , 收到其他与经营活动有关的现金 15, , , 经营活动现金流入小计 468, , , 购买商品接受劳务支付的现金 202, , , 支付给职工以及为职工支付的现金 15, , , 支付的各项税费 61, , , 支付其他与经营活动有关的现金 101, , , 经营活动现金流出小计 381, , , 经营活动产生的现金流量净额 86, , , 收回投资收到的现金 16, , , 取得投资收益收到的现金处置固定资产无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 26, , 收到其他与投资活动有关的现金 , 投资活动现金流入小计 42, , , 购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金 3, , , 投资支付的现金 14, , , 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 45, 支付其他与投资活动有关的现金 1, 投资活动现金流出小计 64, , , 投资活动产生的现金流量净额 -22, , , 吸收投资收到的现金其中 : 子公司吸收少数股东投资收到的现金取得借款收到的现金 202, , , 收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计 202, , , 偿还债务支付的现金 117, , , 分配股利利润或偿付利息支付的现金 51, , , 其中 : 子公司支付给少数股东的股利利润 9, , , 支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计 168, , , 筹资活动产生的现金流量净额 33, , , 四汇率变动对现金的影响五现金及现金等价物净增加额 97, , ,

22 公司债券跟踪信用评级报告期初现金及现金等价物余额 204, , , 期末现金及现金等价物余额 301, , ,

23 附录三 -2 现金流量补充表公司债券跟踪信用评级报告现金流量补充表 ( 单位 : 万元 ) 项目 2010 年 2009 年 2008 年净利润 55, , , 加 : 资产减值准备 , , 固定资产折旧油气资产折耗生产性生物资产折旧 , , 无形资产摊销长期待摊费用摊销 , 处置固定资产无形资产和其他长期资产的损失固定资产报废损失财务费用 11, , 投资损失 -12, , , 递延所得税资产减少存货的减少 -1, , , 经营性应收项目的减少 -40, , , 经营性应付项目的增加 111, , , 经营活动产生的现金流量净额 86, , , 现金的期末余额 301, , , 减 : 现金的期初余额 204, , , 现金及现金等价物净增加额 97, , ,

24 附录四公司合并范围变化情况公司债券跟踪信用评级报告序号 2010 年 2009 年 2008 年 1 北京万通龙山置业有限公司北京万置房地产开发有限公司北京万置房地产开发有限公司 2 天津万通时尚置业有限公司北京广厦富城置业有限公司北京广厦富城置业有限公司 3 天津泰达万通房地产开发有限公司 4 北京万置房地产开发有限公司 5 北京广厦富城置业有限公司北京万通龙山置业有限公司天津万通时尚置业有限责任公司天津泰达万通房地产开发有限公司北京万通龙山置业有限公司天津万通时尚置业有限公司天津泰达万通房地产开发有限公司 6 天津万华置业有限公司天津万华置业有限公司天津万华置业有限公司 7 天津富铭置业有限公司天津富铭置业有限公司天津富铭置业有限公司 8 北京万通时尚置业有限公司杭州万通时尚置业有限公司杭州万通时尚置业有限公司 9 香河万通房地产开发有限公司北京万通时尚置业有限公司北京万通时尚置业有限公司 10 成都万通成达置地有限公司成都万通时尚置业有限公司成都交大万通置业有限公司 11 成都万通时尚置业有限公司成都万通成达置业有限公司天津万通正奇投资管理有限公司北京万通龙山天地置业有限公司北京万通正奇投资管理有限公司北京万通英睿投资管理有限公司 16 天津生态城万拓置业有限公司香河万通房地产开发有限公司四川香洲半岛房地产开发有限公司 17 天津和信发展有限公司 23

25 附录五主要财务指标计算公式公司债券跟踪信用评级报告盈利能力综合毛利率 ( 营业收入 - 营业成本 )/ 营业收入 100% 销售净利率净利润 / 营业收入 100% 净资产收益率净利润 /(( 期初所有者权益 + 期末所有者权益 )/2) 100% 总资产回报率利润总额 /( 期初资产总额 + 期末资产总额 )/2) 100% 管理费用率管理费用 / 营业收入 100% 销售费用率销售费用 / 营业收入 100% 财务费用率财务费用 / 营业收入 100% 营运效率总资产周转率 ( 次 ) 营业收入 /[( 期初资产总额 + 期末资产总额 )/2] 固定资产周转率 ( 次 ) 营业收入 /[( 期初固定资产总额 + 期末固定资产总额 )/2] 应收账款周转率营业收入 / [( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2)] 存货周转率营业成本 / [( 期初存货 + 期末存货 )/2] 应付账款周转率营业成本 / [( 期初应付账款余额 + 期末应付账款余额 )/2] 资本结构及财务安全性净营业周期 ( 天 ) 应收账款周转天数 + 存货周转天数 - 应付账款周转天数资产负债率负债总额 / 资产总额 100% 流动比率速动比率长期有息债务短期有息债务有息债务金融负债 EBIT EBITDA 流动资产合计 / 流动负债合计 ( 流动资产合计 - 存货 )/ 流动负债合计长期借款 + 应付债券短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款长期有息债务 + 短期有息债务长期借款 + 短期借款 + 应付债券利润总额 + 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 + 金融机构手续费 EBIT+ 折旧 + 无形资产摊销 + 长期待摊费用摊销现金流自由现金流利息保障倍数 EBITDA 利息保障倍数经营活动净现金流 - 资本支出 - 当期应发放的股利 EBIT/ ( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 + 金融机构手续费 ) EBITDA/ ( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 24

26 附录六公司债券信用等级符号及定义公司债券跟踪信用评级报告一中长期债务信用等级符号及定义符号定义 AAA AA A BBB BB B CCC CC 债券安全性极高, 违约风险极低债券安全性很高, 违约风险很低债券安全性较高, 违约风险较低债券安全性一般, 违约风险一般债券安全性较低, 违约风险较高债券安全性低, 违约风险高债券安全性很低, 违约风险很高债券安全性极低, 违约风险极高 C 债券无法得到偿还注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级二债务人长期信用等级符号及定义符号定义 AAA AA A BBB BB B CCC CC 偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低偿还债务能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低偿还债务能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般偿还债务能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 违约风险较高偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 不能偿还债务注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级三展望符号及定义类型定义正面存在积极因素, 未来信用等级可能提升稳定情况稳定, 未来信用等级大致不变负面存在不利因素, 未来信用等级可能降低 25

27 跟踪评级安排公司债券跟踪信用评级报告根据中国证券监督管理委员会证券市场资信评级业务管理暂行办法的要求以及鹏元资信评估有限公司的证券跟踪评级制度, 鹏元资信评估有限公司在初次评级结束后, 将本期债券有效存续期间对被评对象进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级定期跟踪评级每年进行一次届时, 北京万通地产股份有限公司需向鹏元资信评估有限公司提供最新的财务报告及相关资料, 鹏元资信评估有限公司将依据其信用状况的变化决定是否调整本期债券信用等级自本次评级报告出具之日起, 当发生可能影响本次评级报告结论的重大事项, 以及被评对象的情况发生重大变化时, 北京万通地产股份有限公司应及时告知鹏元资信评估有限公司并提供评级所需相关资料鹏元资信评估有限公司亦将持续关注与北京万通地产股份有限公司有关的信息, 在认为必要时及时启动不定期跟踪评级鹏元资信评估有限公司将依据该重大事项或重大变化对被评对象信用状况的影响程度决定是否调整本期债券信用等级如北京万通地产股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级所需相关资料以及情况, 鹏元资信评估有限公司有权根据公开信息进行分析并调整信用等级, 必要时, 可公布信用等级暂时失效, 直至北京万通地产股份有限公司提供评级所需相关资料定期与不定期跟踪评级启动后, 鹏元资信评估有限公司将按照成立跟踪评级项目组对北京万通地产股份有限公司进行电话访谈和实地调查评级分析评审会评议出具跟踪评级报告公布跟踪评级结果的程序进行在评级过程中, 鹏元资信评估有限公司亦将维持评 26

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