本 总裁内参 为以下总裁特别订制 ( 排名不分先后顺序 ) 陈 宁 大华集团营销副总裁 王志良 上海凯迪企业 ( 集团 ) 有限公司总裁 蒋旭东 上置集团有限公司副主席 叶文斌 上海证大房地产有限公司常务副总裁 田 原 星河湾集团副总裁 康洪恩 复星集团副总裁 张 涛 三湘股份有限公司副总经理 沈浦

Transcription

1 中国房地产数据研究院支持 总裁内参 中国房地产市场 ( 住宅 土地 企业 政策 合作信息 ) ( 第十六期 )

2 本 总裁内参 为以下总裁特别订制 ( 排名不分先后顺序 ) 陈 宁 大华集团营销副总裁 王志良 上海凯迪企业 ( 集团 ) 有限公司总裁 蒋旭东 上置集团有限公司副主席 叶文斌 上海证大房地产有限公司常务副总裁 田 原 星河湾集团副总裁 康洪恩 复星集团副总裁 张 涛 三湘股份有限公司副总经理 沈浦阳 上实地产控股有限公司总经理 吕小平 新城地产股份有限公司总裁 卓 川 上海海航地产投资有限公司副总经理 陈必安 金地集团股份有限公司上海公司董事长 王虹斌 绿城房地产集团有限公司执行总经理 李东持 中海地产海创总经理 史国庆 华润置地上海大区副总经理 彭毅敏 上海鹏欣房地产集团有限公司执行总裁 张文钧 上海新梅置业股份有限公司总经理 张 海 万科集团副总裁兼上海区域本部总经理 裘东方 保集集团董事长 蒋建军 复地集团上海总部总经理 费 军 绿地集团副总裁 许华芳 宝龙地产控股有限公司执行总裁 陈东彪 万科上海区域本部董事长 林 中 旭辉集团股份有限公司总裁 周 勤 朗诗集团股份有限公司董事长助理 王卫平 上海上投房地产有限公司董事长 丁亚明 复地共赢资本董事总经理 刘 宁 恒盛地产控股有限公司副总裁 陈国威 上海静安协和房地产有限公司总经理 王洪伟 佳兆业集团上海公司总经理 姚宗军 浙江创安投资有限公司总裁 裴建群 上海城建置业发展有限公司董事长 赵一军 海韵集团总裁 张晓帆 国盛集团资产管理中心主任 董锡健 上海工业发展咨询有限公司总经理 王 哲 复星集团总裁助理 高象柱 上海中福集团有限公司总经理 黄墨斐 苏宁环球股份有限公司总裁室副总裁 毛怡霖 香港中悦地产有限公司副董事长 毛 恩 中锐控股集团有限公司常务副总裁 柯明岗 上海锦和投资集团有限公司常务副总经理 刘 璐 上海联东金熠投资有限公司总经理 贾耀勇 明发集团副总裁 童伟东 连云港云泰房地产开发有限公司副总经理 傅 强 刚泰集团规划投资总经理 张建豫 国信集团上海中江地产发展有限公司总经理 张 岚 五矿国际信托有限公司副总经理 王文铎 如家酒店管理公司资深副总裁 张 颖 四川鸿景实业有限公司副总经理 陈麒旭 锦江麦德龙现购自运有限公司房产项目总经理 汪传虎 利海控股副总裁 甘先杨 建发房地产集团有限公司基金管理部副总经理 曹 敏 上海明凯投资 ( 集团 ) 有限公司副总裁 徐曙光 格林豪泰酒店管理集团董事长 高祖华 上海界龙房产开发有限公司总经理 宋 毅 上海鹏晨联合实业有限公司总经理 庞毓方 上海新黄浦 ( 集团 ) 有限责任公司总经理 金恂华 上海瑞生置业有限公司董事总经理 王 晨 上海星颐投资有限公司总裁 卓健良 上海上投置业副总经理 毛正峻 上海明华房地产有限公司董事长

3 目 录 热点资讯... 3 第一部分政策与经济形势分析 宏观政策 全国房地产政策 上海地方房地产政策 政策点评与展望 国家层面 上海地方层面 国内经济形势动态 第二部分住宅市场 2012 年 1-9 月动态分析 金九 楼市表现不佳 全国市场总体概况 重点城市交易分析 上海 : 住宅供应创新高 成交量价齐跌 住宅市场供应 市场成交及交易价格 市场去化及供销比 区域楼市及热销项目 第三部分土地市场 2012 年 1-9 月动态分析 全国 : 土地供应量与成交量同比双降 土地市场概况 重点城市土地交易分析 上海 :2012 年 9 月土地市场供应持续回升 土地市场推出情况 住宅用地市场升温 第四部分企业动态分析 各大房企销售有所放缓 重点企业动态 专家观点 项目合作信息 历届房地产总裁沙龙活动汇总... 80

4 热点资讯 (1) 央行 : 三季度房地产贷款增长加快按年增 12.2% 10 月 22 日晚, 人民银行发布 2012 年三季度金融机构贷款投向统计报告 据初步统计显示,2012 年 9 月末全部金融机构人民币各项贷款余额 万亿元, 同比增长 16.3%, 前三季度增加 6.72 万亿元, 同比多增 1.04 万亿元 报告指, 房地产贷款增长加快 主要原因是个人购房贷款 房地产开发贷款增速回升 其中,9 月末, 主要金融机构及主要农村金融机构 城市信用社 外资银行人民币房地产贷款余额 万亿元, 同比增长 12.2%, 比上季度末高 1.9 个百分点 9 月末, 地产开发贷款余额 8461 亿元, 同比增长 7.3%, 增速比上季度末高 6.5 个百分点 房产开发贷款余额 2.96 万亿元, 同比增长 12.1%, 增速比上季度末高 0.8 个百分点 个人购房贷款余额 7.8 万亿元, 同比增长 12.6%, 增速比上季度末高 1.6 个百分点 ; 前三季度增加 6728 亿元, 同比少增 850 亿元 (2) 前 9 月房产税收入 1013 亿元占总税收的 1.3% 10 月 22 日, 国家财政部发布 2012 年前三季度税收收入情况分析报告指出, 今年前九月, 全国税收总收入完成 亿元, 同比增长 8.6% 其中, 房产税税收占比 1.3%, 收入共计 亿元, 同比增长 26.9%, 较去年同期增速加快了 3.3 个百分点 对于上述增速加快, 分析报告认为, 房产税收入较快增长的主要原因包括三方面 第一, 商业营业用房保有量平稳上升,1-8 月商业营业用房销售额同比增长 5.7% 第二, 房屋租赁价格平稳增长,1-8 月居民消费价格指数中的住房租金价格平均同比上涨 2.5% 第三, 翘尾因素带来了部分增收,2011 年下半年各地开始将地价计入房产计税原值, 造成今年上半年房产税翘尾增收, 尽管下半年以来该因素对房产税的增收作用已经消退, 但是综合前三季度来看, 翘尾因素仍然发挥着一定作用 (3) 陕西新规 : 房地产合理利润率应控制在 10% 左右据西安当地媒体 10 月 20 日援引陕西省住建厅消息称, 为促进陕西全省房地产市场健康发展, 陕西省明确, 各房地产开发项目要按照土地成本 开发成本 管理费用 销售费用 财务费用 销售税金等项目, 确定合理利润率并控制在 10% 左右 按照要求, 各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间 ; 同时, 各级价 3

5 格主管部门要会同房地产行政管理部门, 认真做好普通商品住房销售价格的管理工作, 密切关注房价上涨情况, 采取有效措施, 坚决遏制房价过快上涨 规定还明确, 房地产开发企业要在取得预售许可 10 日内, 要一次性公开全部房源, 实行 一房一价, 明码标价 对外销售, 其中新建商品住房的供水 供电 供气 供暖 有线电视 安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用, 均包含在住房价格中, 不得另行收取 (4) 北京统计局 : 前三季 GDP 同比增长 7.5% 10 月 21 日, 从北京市统计局和国家统计局联合发布的前三季经济数据获悉, 北京市前三季 GDP 比上年同期增长 7.5%,CPI 同比上涨 3.3%, 财政收入同比涨 9.6%, 城乡居民收入扣除物价因素后分别增长 7.9% 和 8.6% 数据显示, 北京市前三季实现地区生产总值 亿元, 按可比价格计算, 比上年同期增长 7.5%, 增幅比上半年提高 0.3 个百分点 (5) 秦虹 : 中国未来的房地产住宅市场还有很大空间观点地产新媒体主办的 2012 城市观点论坛成都 开幕, 住建部政策研究室主任秦虹在论坛上发表演讲时称, 中国未来的房地产住宅市场还是有很大的空间, 企业要有信心 秦虹表示, 主要是中国的城市人口还在增长, 过去十年我们每年新增常驻人口是 2100 万, 未来我们城市化进程还在提高, 大中小城市之间的人口流动还在持续, 人口的需求在未来的十年里面仍然是大的 就中国和美国 欧洲 日本这些发达国家的房地产市场相比, 秦虹认为最大的不同在于中国的房地产市场还是一个以新增住房为主的市场, 而发达国家的房地产市场基本是以存量房交易为主的市场 (6) 前 9 月房地产投资同比增 15.4% 增速有所回落 10 月 18 日, 国家统计局公布的 2012 年 1-9 月全国房地产开发销售情况显示, 前 9 月, 全国房地产开发投资 亿元, 同比增长 15.4%, 扣除价格因素实际增长 13.8%, 增速比 1-8 月份回落 0.2 个百分点 其中, 住宅投资 亿元, 增长 10.5%, 增速回落 0.1 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.8% (7) 北京 9 月 CPI 同比上涨 3% 住房租金涨 4.8% 4

6 10 月 17 日, 北京市统计局 国家统计局北京调查总队联合发布经济数据,9 月份北京市居民消费价格指数 (CPI) 同比上涨 3.0%, 从环比看,9 月份消费价格比 8 月上涨 0.8% 同时, 北京市的 CPI 还远远高于 9 月全国 CPI 同比上涨 1.9% 的水平 数据显示,1 至 9 月, 北京 CPI 同比上涨 3.3% 其中, 食品上涨 0.3%, 非食品上涨 1.1%; 消费品上涨 0.7%, 服务项目上涨 1.1% 9 月份, 食品价格上涨 4.7%, 非食品上涨 2.5%; 消费品上涨 2.0%, 服务项目上涨 4.8% (8) 北京国庆后首周住宅网签量环比上涨 5 倍据北京市房地产管理网数据显示, 国庆黄金周后的首周 (10 月 8 日至 14 日 ), 北京新建商品住宅网签量为 2630 套, 环比前一周网签的 437 套大涨 502%, 同时, 与 9 月同期相比上涨 4.9% 而跟去年同期相比也大幅上涨了 203% 另根据中原地产统计的数据显示, 国庆后首周全国主要 54 个城市的成交量合计近 6 万套, 环比上涨 210% 一线城市中, 除北京新建商品住宅网签了 2630 套外, 上海签约 3142 套, 广州签约 2964 套, 深圳签约 831 套, 均创下了近 10 周以来新高 ; 二线城市中, 天津 重庆 成都 杭州等城市的成交量环比涨幅均超过一倍以上 (9) 住建部 :1-9 月全国新开工保障房 720 万套住建部 10 月 12 日公布,1-9 月全国城镇保障性安居工程新开工 720 万套, 开工率为 97%, 基本建成 480 万套, 完成投资 9600 亿元 据了解,2012 年全国计划新开工城镇保障性安居工程 700 万套以上, 开工实际数量已完成要求 而据计算,9 月单月全国建成保障性安居工程 60 万套, 按此进度推算, 今年基本建成 500 万套的目标也将在近期完成 据悉, 今年中央加大了对城镇保障性安居工程建设的支持力度, 近日, 中央财政追加下达 2012 年中央补助公共租赁住房和城市棚户区改造专项资金 50 亿元, 用于公共租赁住房和城市棚户区改造相关配套基础设施建设支出 (10) 国土部 : 前三季度全国住房土地供应同比减少 17% 10 月 11 日, 国土资源部召开新闻发布会, 公布了今年前三季度土地市场相关数据 今年住房用地供应计划全国合计总量为 万公顷, 前三季度供应总量为 10.4 万公顷, 已供应量占计划供应量的 65.3% 其中落实供应量为 8.3 万公顷, 占全年供应计划落实的 5

7 52.1%, 比去年同期减少 17% 另外, 第三季度全国房地产用地供地 4.43 万公顷, 相当于上半年总量的 17.2% (11)445 轮竞价保利 45 亿斩获今年上海新地王 10 月 10 日 13 时 30 分, 备受关注的上海徐汇区滨江 XH129B-02 XH129D-01 地块正式进入竞拍环节 本次土拍共有 4 家竞买人到场, 其中,1 号竞买人为中海,9 号竞买人为绿地,7 号竞买人为保利,3 号竞买人为华润 经过 99 分钟鏖战,445 轮竞价后, 最终由 7 号竞买人保利以总代价 45 亿元斩获该地, 折合楼面价约为 元 / 平方米, 溢价率达 42.86% 成为今年上海新的总价地王 资料显示, 徐汇区滨江 XH129B-02 XH129D-01 地块, 东至阳光路 XH129D-01 地块, 南至瑞宁路, 西至宛平南路, 北至 XH129B-03 地块, 出让面积 平方米, 容积率 2.5, 起始总价 31.5 亿元, 起始楼板价 元 / 平, 为商住办用地 增价幅度为 200 万元人民币 竞价环节前半段, 主要为 1 号与 7 号竞买人出价, 而 9 号竞买人绿地加入争夺后, 此后为 7 号保利和 9 号绿地两家举牌 在第 445 轮竞价后, 由保利旗下的, 上海保利建锦房地产有限公司 信保 ( 天津 ) 股权投资基金管理有限公司, 以 45 亿元竞得 此前媒体消息, 中海 绿地 保利 华润等多家央企将参与此次徐汇滨江地块的竞买 (12) 国务院要求加强公交用地综合开发企业或拥开发权国务院 10 月 10 日召开常务会议, 该会议研究部署在城市优先发展公共交通的相关提案, 并提出要加强公共交通用地综合开发 会议提出对新建公共交通设施用地的地上 地下空间, 按照市场化原则实施土地综合开发, 收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损 对此, 有媒体援引西南交通大学交通运输与物流学院副院长帅斌的观点称, 此次会议内容意味着, 我国或将从国家层面出台相关政策, 规定公共交通建设公司同时拥有交通沿线土地的开发权 (13) 北京 : 对在建在售小产权房坚决处理立即叫停 10 月 9 日, 北京市政府召开清理整治小产权房专题会议, 会议明确提出, 对在建在售的小产权房要坚决处理, 立即叫停, 注重广泛发动群众举报, 做到早发现 早整治 会议又称, 对历史上多年形成的小产权房, 要分析原因, 分类研究处理办法 据悉, 于 6

8 去年 11 月, 北京也曾下发通知, 对小产权房的查处实行属地管理, 对违法行为频发或查处制止不力的区县将进行预警约谈 (14) 陆家嘴将投资开发上海前滩最大综合体陆家嘴 10 月 10 日公告, 公司已与上海滨江国际旅游度假区开发有限公司, 就合作投资上海前滩地区最大的城市综合体 前滩中心 签署了 关于前滩中心综合体项目之合作备忘录, 确定了双方的合作意向 公告显示, 滨江公司实为上海陆家嘴 ( 集团 ) 有限公司的控股子公司 故该笔交易为关联交易 陆家嘴表示, 公司将通过受让一个或数个项目公司至少 50% 股权的方式与滨江公司共同开发该项目, 股权的交易价格原则上通过公开市场挂牌竞价产生 同时, 陆家嘴还需向滨江公司一次性支付金额为 1 亿元的意向金 资料显示, 前滩中心是上海前滩地区最大的城市综合体, 总占地面积约 万平方米, 总建筑面积约 52 万平方米, 是至少包括一个步行商业中心广场 一幢高度为 270 米的标志性建筑在内的商业 办公 住宅建筑群 陆家嘴续称, 交易完成后, 前滩中心能够为公司进一步拓展主营业务, 有效提升公司商业地产的品牌价值和市场地位 (15) 济南出台公积金贷款新政贷款额度将减少综合媒体报道, 从 10 月 8 日起, 济南住房公积金贷款政策正式调整, 部分购房者的贷款额度将减少, 同时二套房认定标准由按 次数 变成按照 套数 ; 购买 90 平方米以下的首套房, 首付由三成变两成 其中, 对于只有一人缴存住房公积金的职工家庭, 申请住房公积金贷款的最高可贷款额度由 50 万元调整为 25 万元, 而章丘 平阴 济阳 商河申请住房公积金贷款的最高可贷款额度则调整为 20 万元 同时, 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例从 30% 提高到 60%, 贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍等 (16) 贵阳楼市新政 : 首次购房后可享本市户籍待遇 10 月 7 日消息, 贵阳市日前公布 关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施 ( 试行 ), 其中规定外地人首次购房后即可享受贵阳市户籍入学等待遇 措施 明确规定, 凡在贵阳市购买商业 办公用房和首次购买住房的, 根据本人意愿 7

9 可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证, 享受本市户籍人口就业 入学和就医等同等待遇, 不受入住时间和购房面积的限制 同时, 凡棚户区 城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房, 金融机构在风险收益平衡的基础上将给予基准利率下浮优惠 措施 还规定, 凡购买商业 办公用房金额每满 500 万元, 并在贵阳市开办企业 ( 公司 ) 或经营, 有合法营业执照的, 可不参加摇号直接申请一个小汽车专段号牌 (17) 财政部追加 2012 年公租房棚改专项资金 50 亿财政部网站 10 月 8 日公布, 中央财政追加下达 2012 年中央补助公共租赁住房和城市棚户区改造专项资金 50 亿元人民币, 用于公共租赁住房和城市棚户区改造相关配套基础设施建设支出 截止目前, 中央财政已累计下达 2012 年公共租赁住房和城市棚户区改造补助资金 987 亿元 (18) 北京加强开发商预售资金监管违规将停网签 9 月 28 日消息, 北京市住建委已于日前下发 北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准 (2012 版 ), 并将于 10 月 1 日起正式执行 与此前的标准相比, 标准 新增了开发商对限购资格审核 曾被曝光的部分违规销售行为 建设企业前期物业责任等内容的规定 在限购资格审核方面, 标准 明确开发商如果未按照规定收取和留存限购政策要求的相关材料, 或未对购房人所提供的购房相关资料进行核查的, 将被暂停网签 责令限期整改 在销售管理方面, 标准 新的内容主要围绕近年来屡屡被曝光的开发商捂盘惜售 虚假销售 一房两卖等行为, 以及限购政策出台后限购资格审核的相关内容 在开发商销售行为方面, 有以下行为的将被责令限期整改 : 未在三日内一次性公开全部销售房源 未严格按照申报价格明白标价对外销售 ; 采取内部认购 雇人排队等手段制造虚假销售旺盛 ; 在认购后擅自更改购房者姓名, 取得商品房预售许可后, 未严格按照预售方案组织销售的 销售机构以及销售人员进行不符合项目实际情况的虚假销售等 此外, 为了确保预售资金的安全使用, 标准 也明确对于开发商出现违规直接收取商品房预售资金的 未按规定及时将贷款转入专用账户的 以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的, 将会被责令限期整改甚至限制网签 (19) 国土部 : 土地市场尚未出现过热总体平稳 8

10 9 月 27 日消息, 国土资源部相关负责人日前表示, 虽然近两个月全国各地相对集中推地, 部分房企也加大了拿地力度, 但地价变化不大, 土地市场总体平稳, 尚未出现过热 该负责人认为, 从落实住房用地供应计划看, 近两个月各地加大推出住房用地力度也是正常的 根据国土资源部每周监测分析, 与往年供地节奏变化基本一致, 总体上对房地产市场的影响是积极正面的, 有利于后市稳定 其指出, 虽然近两个月房企拿地有所增多, 但底价成交或低溢价成交仍是主流, 地价总体上仍保持了平稳 8 月和 9 月各地异常交易宗地继续减少, 溢价率较去年同期大幅下降 同时, 该负责人还强调, 从 8 月开始国土资源部进一步加大了对土地市场的监测监管力度, 并且督促指导各地采取有效措施, 确保土地市场不出现大的波动, 巩固房地产市场调控成果 (20) 住建部已往 103 个城市派遣城乡规划督察员综合媒体报道, 住建部于 9 月 26 日向十四个城市派出第七批城乡规划都察员, 负责监督派驻城市的总体规划等情况 这十四个城市分别是鞍山 抚顺 阜新 齐齐哈尔 鸡西 鹤岗 伊春 温州 台州 威海 汕头 江门 惠州和中山 至此, 住房城乡建设部派驻督察员城市总数将达 103 个, 督察员总数达 116 名, 基本覆盖由国务院审批总体规划的城市 (21) 限购审核升级北京户籍居民购房须持二代身份证为落实北京市住房限购政策和房屋登记有关问题, 北京市住建委 9 月 25 日发布了 落实住房限购政策进一步造好房屋登记有关问题通知 通知 第一条就指出, 房屋登记部门受理产权登记申请时, 应当按照京建发 [2011]65 号文件和京建发 [2011]140 号文件规定, 核对购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料, 包括身份证明 户籍证明 婚姻证明及其他证明材料, 其中北京本市居民身份证应为第二代居民身份证 购房家庭未按规定要求提供资格证明材料或提供材料不齐全的, 不予受理 另外, 北京市户籍家庭申请购房资格核验的, 家庭成员中京籍居民的身份证签发机关应当为北京本市公安机关 ; 属于因户籍迁京后, 未及时变更身份证等情形的, 应当先向公安部门申请身份证变更, 再办理后续手续 通过资格核验后, 申请房屋登记时, 房屋登记部门需对上述情况进行核对 9

11 第一部分 政策与经济形势分析 1.1. 宏观政策 央行 : 下半年严行差别化住房信贷抑制投机购房综合媒体报道, 中国央行营管部 8 月 28 日在召开辖区金融机构情况通报会时指出, 下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策, 抑制投机投资性购房需求 会议还强调, 下一阶段要加大对银行业 证券业 以及跨市场 跨机构的交叉性业务风险的排查, 摸清具有融资功能的非金融机构 民间借贷和实体经济等方面的风险隐患 同时, 全力推进利率统计综合试点, 继续贯彻落实稳健货币政策, 大力支持实体经济发展, 加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导 1.2. 全国房地产政策 (1) 李克强 : 逐步将营改增扩至全国建筑安装等纳入试点 10 月 22 日消息, 中共中央政治局常委 国务院副总理李克强在日前主持召开的扩大营业税改征增值税试点工作座谈会上指出, 各地要认真总结试点经验, 跟踪评估遇到的新情况, 研究探索相关重大问题, 抓紧制定扩大改革试点的具体方案, 有序扩大试点范围, 适时将邮电通信 铁路运输 建筑安装等行业纳入改革试点 另外, 根据国家和地方财力可能, 逐步将营改增扩大到全国 (2) 温家宝 : 坚持调控政策不动摇逐步完善调控手段据新华社 10 月 17 日消息, 国务院总理温家宝近日在中南海召开的经济形势座谈会上表示, 房地产调控初见成效, 但依然不稳定, 必须坚持调控政策不动摇 温家宝还指出, 今天的调控, 包括房地产业的科学规划 规范市场秩序 使价格合理回归, 都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展 调控手段, 从长期讲还需要逐步完善, 更加注重市场和法制手段 此外, 座谈会上中国房地产业协会会长朱中一称, 当前房地产调控取得了明显成效 2012 年 9 月份房价环比涨幅继续收窄, 房地产投资降幅收窄 前 9 个月, 保障性安居工程新开工 720 万套, 基本建成 480 万套, 完成全年任务问题不大 他建议, 将调控措施常态化, 并逐 10

12 步与中长期制度相衔接 (3) 国务院下放商品房预售许可审批权 10 月 10 日, 国务院下发 关于第六批取消和调整行政审批项目的决定, 在决定调整的 143 项行政审批项目中, 包括 商品房预售许可 的项目 决定指出, 商品房预售许可 的行政审批权将由原来的 县级以上地方人民政府房地产管理部门, 下放到 设区的市级 县级人民政府房地产管理部门 此外, 国务院还取消了 房产测绘单位资格初审 这一行政审批项目 (4) 国土部机构建议控制用地规模从紧土地调控 10 月 9 日, 国土资源部中国土地矿产法律事务中心 ( 以下简称法律事务中心 ) 发布 CLI 中地指数, 指出我国基础设施用地供应比重过大, 对改善用地结构和促进节约集约用地产生了一定影响 法律事务中心建议, 应该控制用地规模, 巩固调控成果 据法律事务中心介绍, 今年一季度的基础设施用地占比和以划拨方式供应的土地占比, 分别是 45.2% 和 48.6%, 均高于去年全年水平 对当前的土地市场运行, 法律事务中心认为土地市场的运行质量有待提高, 且基础设施用地供应比重过大 又结合 2012 年土地管理的目标任务, 法律事务中心认为应适当调整新增建设用地规模, 通过节约集约用地稳定建设用地供应总量 同时对划拨用地供应量, 应该严格控制, 缩小划拨供地范围, 减少划拨供应 (5) 深圳市民购房可申请住房公积金贷款 9 月 25 日, 深圳市住房公积金管理中心发布公告称, 深圳市住房公积金贷款业务将于 2012 年 9 月 28 日上线试运行 公告显示, 缴存职工自 9 月 27 日起可通过该中心网站网上办事大厅预约 9 月 28 日后的住房公积金贷款业务 ; 其次是缴存职工在申请住房公积金贷款业务时, 要事先查阅相关办事指南, 在办理业务时一次性提供完整的申请资料 ; 另外, 缴存职工在办理业务前要预先选定住房公积金贷款的受托银行 深圳市住房公积金管理中心选定的 7 家受托银行分别为 : 建设银行 中国银行 工商银行 农业银行 招商银行 交通银行以及平安银行等 11

13 (6) 珠海土地新政 : 闲置满一年将被无偿收回 10 月 18 日消息, 从珠海市法制局获悉, 为进一步解决土地闲置问题, 由珠海市国土资源局制定的政府规章 珠海市闲置土地处置办法 已正式出台, 将于 11 月 1 日起实施 根据新 办法 规定, 土地闲置未满 1 年的, 按土地价款总额的 20% 收取闲置费, 闲置满一年的, 由政府无偿收回 据了解,2006 年珠海曾经出台 珠海市国有土地闲置费征收实施办法, 相比较而言, 此次新出台的 办法 力度更大 2006 年的实施办法规定闲置时间超过二年, 政府才可以依法收回土地使用权 1.3. 上海地方房地产政策 (1) 限购满两年上海房管局 : 调控政策决不放松 10 月 17 日, 上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生公开表示, 上海将继续严格执行限购令等调控政策, 决不会放松, 目前也不会有新的调整政策 刘海生还介绍称, 近年来国家和上海市多次强调要严格执行房地产市场调控政策, 目前房地产市场调控政策仍然处于关键时期, 上海将继续严格执行住房的限购调控措施, 抑制投资 投机性住房需要 刘海生表示, 从今年房价走势看, 去年 10 月份以来连续 8 个月, 上海的房价指数在往下走, 总体来看, 上海执行调控政策取得了预期效果, 但是决不会放松政策 上海将继续加大执行检查力度, 目前不会有新的政策调整 (2) 上海放宽共有产权保障住房 2 人申请家庭标准综合媒体 9 月 29 日消息, 上海市近日公布了放宽共有产权保障住房 2 人申请家庭供应标准, 从一居室扩大到两居室的相关政策, 并在按照 2012 年准入标准申请共有产权保障住房的供应工作中实施 上海市住房保障和房屋管理局根据今年该市共有产权保障住房 ( 即经济适用住房 ) 工作实际, 会同上海市政府相关部门修订了 上海市 2012 年共有产权保障住房 ( 经济适用住房 ) 供应标准 主要根据申请家庭人数, 并兼顾住房困难缺额面积因素, 确定申请家庭的准购户型 12

14 1.4. 政策点评与展望 国家层面 10 月 10 日, 总价达 45 亿元的徐汇区滨江 XH129B-02 XH129D-01 地王 沪上诞生, 尽管其为市中心核心地段, 但是, 其诞生似乎和当前楼市调控的风声有点不合时宜 当前来讲, 如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地, 如果这样的 地王 的拿地成为常态, 那么也就从另外一个角度证明尽管 去投资化 的调控措施使 降价跑量 成为常态, 但是, 房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期, 让开发商 谨慎 扩张, 楼市调控至今仍然是失败的 无论何种形式以何种方式让土地市场出现 高溢价 地王 现象, 在房地产市场仍然以 降价跑量 为主的环境下, 土地市场出现 高溢价 地王 不是一件好事情 土地市场 高溢价 地王 是魔鬼, 如果当前土地市场正在酝酿 年土地市场复苏的行情, 这极有可能是市场走向出现偏差, 这或将导致楼市调控政策由当前的定向 微调 为主的时期转为再度收紧 今年以来, 在楼市 微调 政策的刺激下, 开发商采取 以价换量 策略市场成交量被激活, 成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解, 降价的动力就会逐步消失, 最终会选择房价降幅收窄或涨价 而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态, 陷入的观望气氛, 市场成交量出现萎缩 当前市场处于阶段性的观望状态 十一前后的上海商品住宅市场成交状况亦是如此 具体而言, 当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因 : 第一 市场成交量回暖之后, 开发企业资金面不太紧张, 部分开发商或主动或被动地继续博弈市场, 开发商推盘节奏的放缓供应量的减少, 从而影响市场成交量及地方政府财政收入, 倒逼地方政府出台 刺激 房地产市场的政策措施 第二 部分开发商利用活动营销 房展会等时机, 发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期, 及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加, 导致部分购房者进一步观望 从 10 月商品住宅市场成交量趋势来看,10 月难说有突破性的成交量, 一方面开盘量不如之前多, 另外, 在涨价预期博弈的市场背景下, 成交量势必会短期内出现萎缩的迹象, 难以出现火爆行情, 但是, 基本需求仍然会继续释放 2012 年剩余 月两个月上市房企应 13

15 该会集中跑量, 因为大多数大型或上市房企有年度销售业绩指标及年报的要求 从房价促销力度角度来讲, 大幅促销的可能性不大, 开发商资金没有之前那么紧张了, 估计小幅微幅降价促销成为市场主流 从价格走势角度来看, 无论目前短期还是中长期, 防止房价报复性反弹将成为政府政策及市场极为关心的话题和重点 另外, 从土地市场来看, 由保利竞得的总价达 45 亿元的徐汇区滨江 XH129B-02 XH129D-01 地王 也不意味着土地市场的回暖 因为在整个市场 基本面 尚未完全回暖的市场背景下, 总价 单价 地王 只能是少数大型房企的 游戏, 而对于大多数中小房企而言只能望而却步 其次, 当前土地市场溢价率并不高, 并且也和 低起拍价 价格有关系, 并且大多数地王拿地企业相对谨慎, 也说明土地市场并非回暖 且今年以来高溢价和地王地块大多数和地块位置区位确实比较好, 比如在市中心核心区域 滨江豪宅板块 城市副中心 新区 新城中心核心地段, 地段位置较好地块当然会受到市场的追捧, 但这些地块不代表整个市场的趋势 此外, 从土地市场来看, 拿地主体企业来看已经呈现出分化态势 拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业, 这些企业在前期通过降价跑量回笼资金, 在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地, 而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅 对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业 从这些企业拿地的时机及原因原来来看, 一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面不是太紧张了, 市场基本面在成交量回升几个月之后开始慢慢向好的方向转, 开发企业才会开始谨慎拿地 ; 另一方面, 土地市场价格尚是相对较低的时候, 此时正值政府大规模推地的时机, 应该来说, 是比较好的拿地 换仓 时机 上海地方层面 上海作为楼市的一线城市, 仍紧随中央的大政方针, 坚持对楼市进行不懈的调控, 不断巩固已取得的调控成果 从全国宏观环境来看, 继上海 旧政新解 被叫停后, 全国多个城市陆续出台楼市微调政策, 定向 刺激刚需 入市意图明显 就上海楼市成交来看,3 月份商品住宅成交量短暂回暖后,4 月成交量出现较大幅度的下跌,5 月楼市回转, 并创新高,6 月在全国楼市一片飘红的情况下, 上海楼市继续回暖, 价格也创阶段性的新高, 调控进入非常关键时期, 一方 14

16 面中央多次表示调控从紧的决心, 一方面央行的降息以及地方政府的微调使得市场产生反弹的预期, 而作为一线城市的上海无疑会起到风向标的作用,6 月上海再次收紧限购政策,7 月上海再次发文称进一步严格执行房地产调控政策, 即是对中央调控的坚决拥护 另一方面, 鉴于保障房建设的重要性及紧迫性, 上海仍会跟从国家保障房建设要求及目标, 加快建设力度, 保障工程质量, 同时也会在政策 信贷等方面加大对保障房建设的倾斜 针对现实保障房建设和操作中已出现的问题也陆续或正在酝酿出台各种相关刺激政策 1.5. 国内经济形势动态 (1)9 月 CPI 同比上涨 1.9% 数据重回 1 时代 2012 年 9 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.9% 其中, 城市上涨 2.0%, 农村上涨 1.7%; 食品价格上涨 2.5%, 非食品价格上涨 1.7%; 消费品价格上涨 1.8%, 服务项目价格上涨 2.3% 1-9 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.8% 9 月份, 全国居民消费价格总水平环比上涨 0.3% 其中, 城市上涨 0.3%, 农村上涨 0.4%; 食品价格上涨 0.2%, 非食品价格上涨 0.4%; 消费品价格上涨 0.4%, 服务项目价格上涨 0.3% (2)9 月 PPI 同比下降 3.6% 环比下降 0.1% 2012 年 9 月份, 全国工业生产者出厂价格同比下降 3.6%, 环比下降 0.1% 工业生产者购进价格同比下降 4.1%, 环比上涨 0.1% 1 9 月平均, 工业生产者出厂价格同比下降 1.5%, 工业生产者购进价格同比下降 1.5% (3) 统计局 : 三季度 GDP 同比增长 7.4% 初步测算, 前三季度国内生产总值 亿元, 按可比价格计算, 同比增长 7.7% 其中, 一季度增长 8.1%, 二季度增长 7.6%, 三季度增长 7.4% 分产业看, 第一产业增加值 亿元, 同比增长 4.2%; 第二产业增加值 亿元, 增长 8.1%; 第三产业增加值 亿元, 增长 7.9% 从环比看, 三季度国内生产总值增长 2.2% (4)9 月社会消费品零售总额 亿同比增 14.2% 2012 年 9 月份, 社会消费品零售总额 亿元, 同比名义增长 14.2%( 扣除价格因素实际增长 13.2%, 以下除特殊说明外均为名义增长 ) 其中, 限额以上企业 ( 单位 ) 消费品零售额 8931 亿元, 增长 14.7% 1-9 月份, 社会消费品零售总额 亿元, 同比名义增长 14.1%( 扣除价格因素实际增长 11.6%) 从环比看,9 月份社会消费品零售总额增长 1.46% 15

17 (5)9 月出口同比增 9.9% 创新高贸易顺差 276 亿美元海关总署今天发布我国外贸最新情况 据海关统计, 今年前 3 季度, 我国进出口总值 亿美元, 比去年同期 ( 下同 ) 增长 6.2% 其中, 出口 亿美元, 增长 7.4%; 进口 亿美元, 增长 4.8%; 贸易顺差 亿美元 海关统计显示,9 月份, 我国进出口总值为 亿美元, 增长 6.3% 其中, 出口 亿美元, 增长 9.9%, 单月出口规模创历史新高 ; 进口 亿美元, 增长 2.4%; 贸易顺差 亿美元 (6) 前三季度房地产开发投资 亿同比增 15.4% 2012 年 1-9 月份, 全国房地产开发投资 亿元, 同比名义增长 15.4%( 扣除价格因素实际增长 13.8%), 增速比 1-8 月份回落 0.2 个百分点 其中, 住宅投资 亿元, 增长 10.5%, 增速回落 0.1 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.8% (7) 统计局 :9 月 55 个城市新建住宅价格同比下降 10 月 18 日, 国家统计局公布 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况, 与 8 月相比,70 个大中城市中, 新建商品住宅价格下降的城市有 24 个, 持平的城市有 15 个, 上涨的城市有 31 个 环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 0.4% 而与去年同月相比,70 个大中城市中, 新建商品住宅价格下降的城市有 55 个, 持平的城市有 3 个, 上涨的城市有 12 个 9 月份, 同比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 1.2%, 涨幅比 8 月份回落的城市有 5 个 在二手住宅价格变动情况方面, 与上月相比,70 个大中城市中, 二手住宅价格下降的城市有 18 个, 持平的城市有 17 个, 上涨的城市有 35 个 环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 0.7% 与去年同月相比,70 个大中城市中, 二手住宅价格下降的城市有 56 个, 持平的城市有 1 个, 上涨的城市有 13 个 9 月份, 同比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 3.5%, 涨幅比 8 月份回落的城市有 6 个 16

18 第二部分 住宅市场 2012 年 1-9 月动态分析 2.1. 金九 楼市表现不佳 全国市场总体概况 (1) 近七成城市成交量环比下跌 9 月,32 个监测城市中,12 个城市住宅成交面积环比上涨, 其中南通涨幅最大, 上涨幅度达到 %, 其次, 厦门的涨幅为 56.74%,3 个城市的成交量涨幅控制在 10%-50% 之间, 其余的 7 个城市涨幅在 10% 以内 在成交量环比下跌的 20 个城市中, 跌幅最大的是长沙, 跌幅为 36.61%, 其次是宁波的跌幅为 34.11%, 一线城市中仅上海的商品住宅成交量环比微涨 0.94%, 其余三个一线城市成交量环比均有不同幅度的下降, 跌幅最大的是深圳, 跌幅为 30% 2012 年 9 月主要城市成交面积环比变化图 ( 红色字体表示成交面积环比上涨, 绿色字体表示下跌 ) 注 : 重庆 哈尔滨公布的数据为商品房数据, 其他城市为商品住宅数据 数据来源 : 中国房地产数据研究院 17

19 (2) 除长沙 海口外, 其余城市均价波动幅度控制在 10% 以内 本月监测的主要城市成交价格总体上波动较为平缓 9 月监测的 32 个城市中,17 个城 市的商品住宅成交均价环比上涨, 涨幅均控制在 10% 以内, 最大的涨幅为三亚的 8.38% 15 个城市的住宅均价有所下降, 其中海口的跌幅最大, 为 14.77%, 其次是长沙的 13.46% 的降 幅, 其余 13 个城市的跌幅均控制在 8% 以内 一线城市中, 仅广州商品住宅均价环比上涨 3.31%, 其余三个城市均价均有不同幅度的下降 2012 年 9 中国主要城市住宅成交价格 城市 成交价格 城市 成交价格 均价 ( 元 / m2 ) 环比 均价 ( 元 / m2 ) 环比 三亚 29, % 厦门 15, % 天津 10, % 重庆 6, % 苏州 11, % 南宁 7, % 沈阳 7, % 无锡 7, % 郑州 6, % 大连 10, % 杭州 15, % 合肥 6, % 徐州 6, % 济南 7, % 广州 12, % 北京 20, % 南昌 6, % 南通 8, % 太原 8, % 深圳 21, % 中山 5, % 惠州 6, % 福州 15, % 上海 21, % 武汉 7, % 长春 5, % 青岛 7, % 哈尔滨 6, % 宁波 14, % 长沙 6, % 成都 6, % 海口 7, % 注 : 重庆 哈尔滨公布的数据为商品房数据, 其他城市为商品住宅数据 数据来源 : 中国房地产数据研究院 重点城市交易分析 (1) 北京 9 月北京住宅市场不温不火, 好于去年同期 2012 年 9 月北京市商品住宅销售 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 12.72%, 同比大涨 % 1-9 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年增加 37.85% 作为楼市传统旺季的 金九, 北京商品住宅市场表现不温不火, 成交量环比下降, 但要好于去年同期水平 受宏观政策继续从严以及春节因素影响, 一季度北京商品住宅成交量达到阶段性的底部, 二季度里, 受部分刚性需求的释放以及全国各城市房产政策微调的影响, 18

20 北京商品住宅成交量逐步回暖, 特别是进入六月以来, 在不到一个月的时间内, 央行 2 次降息, 极大的刺激了房产市场, 之前持币观望的刚需客逐步入市, 北京商品住宅反弹势头强劲 进入七月 八月, 市场在连续几个月小幅回暖后开始进入调整期, 并且逐步趋稳 金九 虽然没有预期的那样创年内新高, 但依然要好于去年同期 北京商品住宅成交面积走势图 库存及去化方面,1 2 月由于受到春节等因素的影响, 北京商品住宅的库存达到顶峰 1534 万平方米, 去化周期达到惊人的 24 个月,3-8 月随着住宅市场的逐渐回暖, 库存逐步减少, 去化周期也逐渐缩短, 截至 9 月末, 北京商品住宅库存 万平方米, 去化周期为 11 个月, 与上月持平 2012 年 1-9 月北京商品住宅库存以及去化周期 单位 : 万平方米 1800 单位 : 月 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月库存面积去化周期

21 (2) 上海 9 月住宅成交量环比微涨 0.94%, 市场逐步趋稳 2012 年 9 月上海市商品住宅销售 6713 套, 成交面积 万平方米, 环比微涨 0.94%, 1-9 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年上涨 9.4% 进入 2012 年, 上海市商品住宅市场复苏势头较为强劲, 楼市 小阳春 发力, 连续 2 个月环比上涨 ;3 月涨幅更是达到 97.66%, 同比上涨 107%;4 月未能延续回暖行情, 出现一定幅度的下跌 ; 5 月开发商被迫再度举起降价大旗, 且降价面较广, 涉及各种类型 层次的楼盘, 从而促使成交量重新复苏 ; 进入 6 月央行降息, 上海住宅市场继续发力, 刚需和改善型需求纷纷入市, 因此在限购政策有所收紧的情况下, 依然能再次创新高 ; 在经历过 6 月的成交量新高后,7 8 两月住宅成交量合理回落, 金九 楼市并没有创新高, 而是微涨 0.94%, 并且逐步趋于稳定 上海商品住宅成交面积走势图 库存以及去化周期方面, 上海商品住宅库存以及去化周期总体上波动不大, 变化较为平 缓, 截至 9 月末, 上海商品住宅库存量为 万平方米, 比上月增加 万平方米, 去化周期为 16.4 个月, 比上月增加 0.5 个月 20

22 2012 年 1-9 月上海商品住宅库存以及去化周期 单位 : 万平方米 单位 : 月 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月库存面积去化周期 0.0 (3) 广州 9 月住宅成交量稳中略降 1.33% 2012 年 9 月广州市商品住宅销售 9449 套, 成交面积 万平方米, 环比微跌 1.33%, 1-9 月总成交面积 万平方米, 同比 2011 年增加 15.22% 2012 年 1 月, 受春节因素影响, 成交量跌至谷底后的 2 月 3 月, 春节期间积压的刚需得到一定的释放, 楼市迅速回暖 ; 进入 4 月, 广州楼市成交放缓, 没能延续 小阳春 行情 ; 红五月 广州楼市表现良好, 环比大涨近五成 ;6 月广州楼市冲高失败, 环比微跌 ;7 月, 广州住宅成交量连续 2 月下降, 在传统楼市旺季来临前进入一个调整的通道, 并逐步趋于稳定 ;8 月住宅成交稳中有增 传统旺季 金九, 广州住宅市场并没有预期的火爆, 而是更加趋于稳定 广州商品住宅成交面积走势图 21

23 2012 年 1-9 月, 广州商品住宅库存面积总体上缓慢减少, 去化周期逐月缩短, 截至 9 月末, 广州商品住宅库存面积为 万平方米, 比上月增加 6.29 万平方米, 去化周期为 8.6 月, 比上月缩短 0.2 个月 2012 年 1-9 月广州商品住宅库存以及去化周期 单位 : 万平方米 1000 单位 : 月 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月库存面积去化周期 0.0 (4) 深圳 9 月住宅成交量大幅下降 2012 年 9 月深圳市商品住宅销售 2814 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 30%, 1-9 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年上涨 21.67% 2012 年 1-3 月, 深圳市商品住宅市场逐步活跃, 连续两个月上涨,1 月受春节因素影响, 成交萎缩 ; 进入 2 月成交量逐步回暖 ;3 月, 回暖势头强劲 ;4 月, 楼市成交量环比上月下降 16.38%, 但绝对量依然较为乐观, 高于 2011 年平均水平, 同比更是大涨 55.89%; 进入 红五月, 深圳楼市表现抢眼, 成交量创新高 ;6 月, 深圳楼市继续稳步回升, 刚需在当前市场条件下逐步释放 ;7 月住宅成交量稳中有降 ; 在 7 月趋稳的前提下,8 月再次创今年以来的新高 ; 传统旺季 金九 深圳楼市不增反降, 降幅高达 30%, 成为成交量唯一下降的一线城市 22

24 深圳商品住宅成交面积走势图 2012 年 1-9 月, 随着住宅市场的逐步回暖, 深圳商品住宅的去化周期逐步缩短, 截至到 9 月末, 去化周期为 9.6 个月, 比上月增加 0.5 个月, 库存面积 万平方米, 比上月增加 万平方米 2012 年 1-9 月深圳商品住宅库存以及去化周期 单位 : 万平方米 300 单位 : 月 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月库存面积去化周期 0.0 (5) 天津 9 月住宅成交量环比小幅下降并逐步企稳 2012 年 9 月天津市商品住宅销售 7775 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 9.29%, 1-9 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年下降 14.3% 进入 2012 年 1 月份受春节因素影响, 成交量环比大幅下跌 ;2 月份, 部分春节期间需求得到释放, 成交量回升 ;3 月需求继续大幅释放, 成交量继续大幅上涨 ; 但 4 月天津楼市成交量出现一定幅度下滑, 市场观望气氛依旧浓厚, 这或许与 4 月份楼盘促销力度没有进一 23

25 步下调甚至部分项目价格有所回调有关 ;5 月天津楼市表现平平没有像其他重点城市楼市那么火爆 ;6 月天津楼市加速回暖, 甚至出现单日成交 600 套的年内新高 ;7 月住宅成交量稳中略降 ;8 月住宅成交量再次冲高并创新高, 但总体上仍然低于去年同期水平 ; 在 8 月创新高的基础上,9 月成交量小幅下降, 并逐渐趋于稳定 天津商品住宅成交面积走势图 (6) 杭州 9 月住宅成交量小幅增加 7.98%, 前三季度明显好于以往同期 2012 年 9 杭州市商品住宅销售 7621 套, 成交面积 万平方米, 环比增加 7.98%, 1-9 月总成交面积 万平方米, 同比 2011 年增加 % 2012 年 1 月受春节因素影响, 住宅成交量大幅缩水,2 月成交逐步回暖,3 月 4 月强劲回暖,4 月成交量同比大涨近 150%, 为去年月均水平的 2 倍多, 超过 2009 年月均水平,5 月成交量创 2011 年以来的新高,6 月成交更是继续大幅上升, 单月成交量创 2007 年以来的新高 ;7 8 两月成交量连续下降,9 月成交量小幅回升, 前三季度杭州住宅市场表现要明显好于以往同期水平 24

26 杭州商品住宅成交面积走势图 (7) 苏州 9 月住宅成交量环比下降 10.21% 2012 年 9 月苏州市商品住宅销售 4904 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 10.21%, 1-9 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年增加 41.33% 2012 年 1 月, 苏州市商品住宅成交量受春节因素影响, 成交量大幅回落 ;2 月, 随着部分刚需入市, 成交量开始活跃 ;3 月需求进一步得到释放, 巩固了楼市复苏的态势, 一季度整体成交已经很接近去年同期水平, 楼市逐步复苏趋势明显 ;4 月市场再次进入观望氛围中, 再加上开发商降价促销力度不够, 使得 4 月苏州楼市成交放缓, 但其成交量仍然要高于 2010 年 2011 年的月均水平 ;5 月, 成交量继续上升 ;6 月, 苏州楼市继续大幅, 成交量创近 20 个月来的新高 ;7 8 月, 住宅成交量冲高后回落, 并逐步趋于稳定 ; 金九 楼市并没有如预期的火爆, 主要是因为前几个月购房需求被透支, 同时开发商的优惠力度有限 苏州商品住宅成交面积走势图 25

27 2.2. 上海 : 住宅供应创新高 成交量价齐跌 住宅市场供应 9 月上海住宅供给环比大幅增加 41.18% 进入 2012 年, 经历过 1 月份的历年来最低供应水平后, 上海商品住宅新增供应量逐步上升, 进入 5 月供应环比小幅回落,6 月份再次上升, 并创今年以来的新高,7 月则小幅回落,8 月 9 月连续两月增加,9 月供应 套, 万平方米, 环比大幅增加 41.18%, 1-9 月上海商品住宅共计供应 万平方米, 同比去年下降 19.7% 2009 年至今上海商品住宅供应面积走势 数据来源 : 中国房地产数据研究院 市场成交及交易价格 (1)9 月住宅市场成交量环比增加 0.94% 2012 年 9 月上海共成交住宅 ( 不含配套 )80.87 万平方米, 环比增加 0.94%, 同比增加 41.99%; 成交套数为 6713 套, 环比增加 4.14%, 同比增加 37.31% 26

28 2009 年至今上海商品住宅成交面积走势 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (2)9 月住宅成交均价环比下降 4.29% 从住宅成交均价趋势线可看出,2011 年以前, 上海商品住宅价格总体上呈现稳步上升态势, 进入 2011 年, 伴随着楼市调控政策的深入和延续, 住宅价格停止了上升趋势改为在高位震荡的走势,2012 年 6 月住宅成交均价为 元 / 平米, 环比上涨 6.7%, 与 2011 年 6 月相比上涨 7.5%, 进入 2012 年宏观调控政策继续从严执行, 两会 期间中央政府的坚决表态, 使得市场观望气氛愈加浓厚, 加之 4 月开发商降价策略执行不够彻底, 经过 4 月 5 月的相对低迷后,6 月 7 月住宅均价持续攀升,7 月均价更是创阶段性新高,8 月价格在经历过新高后有一定幅度的回落,9 月均价继续小幅回落 2009 年至今上海商品住宅成交价格走势 数据来源 : 中国房地产数据研究院 27

29 市场去化及供销比 9 月住宅市场销供比为 1.57, 供应量大幅增加 成交量小幅增加 2012 年 9 月上海商品住宅销供比为 1.57, 比上月增加 0.68, 主要是因为 金九 期间, 开发商集中推盘导致供应量大增, 但是成交量并没有如逾期的火爆, 只是微涨了 0.94%, 从而导致了供销比的大幅上升 数据来源 : 中国房地产数据研究院 区域楼市及热销项目 本月小上海新城表现较突出, 成交套数达 235 套, 累计成交金额达 3.12 亿 9 月 TOP10 项目总共成交 1279 套, 环比上月下降 4% 小上海新城以成交 235 套, 成为 9 月成交套数第一名, 易居新场 远洋悦庭分别成交 150 套和 131 套, 列第二 第三位 从金额来看, 长泰东郊御园 小上海新城 明园森林都市三个项目成为销售金额的前三甲 值得一提的是, 本月进入销售金额 TOP10 的项目中, 中高端楼盘只有 1 个, 要明显低于上月的 5 个, 可见, 金九 楼市依然靠的是刚需的释放 28

30 2012 年 9 月上海住宅销售套数排行榜 排名 项目名称 成交面积成交金额成交套数成交均价 ( 平米 ) ( 万元 ) ( 套 ) ( 元 / 平米 ) 1 小上海新城 21,480 31, ,547 2 易居新场 ( 东方冠郡 ) 16,450 19, ,146 3 远洋悦庭 13,510 22, ,788 4 白银时代尚苑 14,429 22, ,433 5 明园森林都市 10,392 31, ,008 6 万科金色领域 9,866 14, ,514 7 中信泰富朱家角新城 10,908 11, ,677 8 米兰诺贵都 9,089 14, ,862 9 华丰格兰郡 12,144 9, , 长泰东郊御园 18,984 38, ,360 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2012 年 9 月上海商品住宅销售金额排行榜 排名 项目名称 成交面销售金额 ( 万销售套数销售均价积 ( 平米 ) 元 ) ( 套 ) ( 元 / 平米 ) 1 长泰东郊御园 18,984 38, ,360 2 小上海新城 21,480 31, ,547 3 明园森林都市 10,392 31, ,008 4 大宁瑞仕花园 8,129 30, ,175 5 张江汤臣豪园 9,078 24, ,268 6 保利茉莉公馆 9,457 23, ,143 7 远洋悦庭 13,510 22, ,788 8 长泰西郊别墅 7,784 22, ,990 9 白银时代尚苑 14,429 22, , 中海紫御豪庭 5,458 22, ,573 数据来源 : 中国房地产数据研究院 29

31 第三部分 土地市场 2012 年 1-9 月动态分析 3.1. 全国 : 土地供应量与成交量同比双降 土地市场概况 (1)9 月土地供应继续走低, 环比增加 同比下降年初以来土地市场受调控影响景气低迷, 全年供地计划完成率较低, 进入三季度地方政府加大了推地力度, 本月供应量环比升高 9 月全国 300 个城市共推出土地 3123 宗, 推出面积 万平方米, 环比增加 7%, 同比减少 10%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )1054 宗, 推出面积 4736 万平方米, 环比增加 12%, 同比减少 14% 1-9 月, 全国 300 个城市共推出土地 宗, 推出面积 万平方米, 同比减少 16%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )7714 宗, 推出面积 万平方米, 同比减少 26% (2)9 月全国土地成交环比 同比双双下降近期部分龙头房企加快拿地节奏, 但仍以补充高性价比土地储备为主, 交易市场整体偏冷 9 月全国 300 个城市共成交土地 1988 宗, 成交面积 7727 万平方米, 环比减少 22%, 同比减少 35%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )637 宗, 成交面积 2988 万平方米, 环比上涨 1%, 同比减少 28% 1-9 月, 全国 300 个城市共成交土地 宗, 成交面积 万平方米, 同比减少 22%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )5548 宗, 成交面积 万平方米, 同比减少 35% (3)9 月住宅用地成交价格较小幅度下跌 9 月热点地块接连溢价成交, 楼面均价环比 同比均为上涨 本月全国 300 个城市成交楼面均价为 1162 元 / 平方米, 环比上涨 29%, 同比上涨 12%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 ) 成交楼面均价为 1227 元 / 平方米, 同比下跌 2% 30

32 2012 年 1-9 月全国 300 个城市土地市场交易情报 ( 部分 ) 总数 住宅 城市 宗数用地面积楼面价格宗数用地面积楼面价格 ( 宗 ) ( 万平方米 ) ( 元 / 平方米 ) ( 宗 ) ( 万平方米 ) ( 元 / 平方米 ) 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 北京市 上海市 广州市 深圳市 杭州市 天津市 南京市 武汉市 重庆市 成都市 沈阳市 青岛市 济南市 苏州市 宁波市 无锡市 厦门市 福州市 东莞市 长春市 大连市 吉林市 长沙市 南昌市 太原市 郑州市 洛阳市 哈尔滨市 西安市 昆明市 数据来源 : 中国房地产数据研究院 31

33 (4) 北京 上海 广州 深圳等 10 城市土地成交情况年初至今, 重点城市受房地产调控影响较大, 土地市场供需两淡, 在年度供地计划与土地财政萎缩的双重压力下, 地方政府在三季度加速推地, 大批优质地块入市, 促进了开发商的拿地积极性,9 月重点城市住宅用地供应量水平优于上半年 9 月 10 月重点城市除深圳外均有住宅用地入市, 其中北京推出 105 万平方米, 为本月供应量最大的城市,1-9 月,10 重点城市中仅武汉 重庆 成都 3 城市住宅用地累计供应量超过去年同期 10 城市 2012 年 1-9 月土地出让金额以及同比变化 单位 : 亿元 % 30% 40% 20% 400-2% 0% % -37% -41% -43% -43% -52% -65% 北京 武汉 上海 重庆 天津 成都 杭州 南京 广州 深圳 -20% -40% -60% -80% 累计出让金额 同比变化 10 城市 2012 年 1-9 月住宅土地楼面价以及同比变化 单位 : 元 / 平方米 % 35.3% 33.9% % % 20.0% % % -6.2% % 0 北京 杭州 深圳 南京 上海 天津 广州 重庆 成都 武汉 9 月成交楼面价 楼面价同比 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 32

34 重点城市土地交易分析 (1) 北京 9 月成交面积创年内新高 2012 年 9 月北京共计推出 15 宗土地, 供应占地面积 万平米, 环比下降 63.93%, 同比下降 54.57%,1-9 月总供应土地 117 宗, 面积共计 万平米, 同比减少 47%; 成交方面,9 月份共计成交 25 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比上涨 %, 同比上涨 38.89%,1-9 月份共计成交 120 宗土地, 成交面积 万平米, 同比减少 37.69% 土地供应在经历过前几个月的上涨后, 本月有所回落 ; 在楼市传统旺季 金九 期间, 楼市并没有如逾期的火爆, 土地市场倒是火爆了一把, 北京土地成交连续 4 个月环比上涨, 同时创年内新高 随着楼市成交的好转, 龙头房企拿地意愿增强 11 年 9 月 12 年 9 月北京土地市场供求变化 单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (2) 广州 9 月土地供应 成交均增加, 但成交依然处于较低水平 2012 年 9 月广州共计推出 34 宗土地, 供应面积 万平米, 环比增加 %, 同比增加 45.23%,1-9 月总供应土地 143 宗, 面积共计 万平米, 同比下降 17.08%; 成交方面,9 月份共计成交 14 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比上涨 %, 同比下降 48.35%,1-9 月份共计成交 85 宗土地, 成交面积 万平米, 同比下降 5.6% 今年 2 月以来, 广州土地市场供应量一直较为低迷, 供应面积连续三个月环比下降 4 月成交面积接近去年平均水平,5 月广州土地成交量再次大幅下跌, 然而到了 6 月, 伴随着全国楼市的逐步回暖, 土地市场供应 成交均环比上涨, 但到了 7 月, 供应 成交纷纷下跌 8 月 9 33

35 月土地供应环比均大幅增加,9 月, 土地成交虽然有所上涨, 但与去年同期相比仍处于较低 水平 11 年 9 月 12 年 9 月广州土地市场供求变化 单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (3) 深圳 9 月土地供应止跌反弹 成交为零 2012 年 9 月深圳共计推出 8 宗土地, 供应面积 8.6 万平米, 环比增加 100%, 同比大涨 %,1-9 月总供应土地 57 宗, 面积共计 万平米, 同比下降 53.4%; 成交方面, 9 月份深圳土地成交 0 宗,1-9 月份共计成交 32 宗土地, 成交面积 万平米, 同比下降 59.12% 9 月, 深圳土地市场年内第二次零成交, 土地供应在经历过 2 连跌的情况下止跌反弹 34

36 11 年 9 月 12 年 9 月深圳住宅用地供求变化 40 单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (4) 天津 9 月土地供应小幅增加 成交大幅回落 2012 年 9 月天津共计推出 69 宗土地, 供应面积 万平米, 环比增加 10.39%, 同比下降 13.32%,1-9 月总供应土地 767 宗, 面积共计 万平米, 同比下降 6.4%; 成交方面,9 月份共计成交 67 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比下降 37.97%, 同比下降 44.29%,1-9 月份共计成交 736 宗土地, 成交面积 万平米, 同比下降 13.98% 9 月土地供应小幅增加, 成交却又比较大的跌幅 11 年 9 月 12 年 9 月天津土地市场供求变化单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 35

37 (5) 杭州 9 月土地供应创年内新高 成交大幅回落 2012 年 9 月杭州共计推出 47 宗土地, 供应面积 万平米, 环比大增 %, 同比增加 1.89%,1-9 月总供应土地 271 宗, 面积共计 万平米, 同比下降 41.82%; 成交方面,9 月份共计成交 20 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比减少 71.59%, 同比减少 51.31%,1-9 月份共计成交 243 宗土地, 成交面积 万平米, 同比减少 49.91% 9 月, 土地供应创年内新高, 但成交量并没有因此而增加, 反而是大幅下降 11 年 9 月 12 年 9 月杭州土地市场供求变化单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 3.2. 上海 :2012 年 9 月土地市场供应持续回升 土地市场推出情况 9 月上海新推土地继续回升, 并且高于去年同期 9 月上海推出土地共 88 宗, 共计 万平米, 环比上月增加 11.11%, 同比增加 49.91% 1-9 月共计供应 490 宗土地, 面积共计 万平米, 同比减少 26.03% 36

38 2009 年 1 月 2009 年 3 月 2009 年 5 月 2009 年 7 月 2009 年 9 月 2009 年 11 月 2010 年 1 月 2010 年 3 月 2010 年 5 月 2010 年 7 月 2010 年 9 月 2010 年 11 月 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 中国房地产数据研究院 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2009 年至今上海土地市场供应情况 单位 : 万平米 供应面积 供应面积环比变化 数据来源 : 中国房地产数据研究院 住宅用地市场升温 9 月上海共计 7 幅住宅类用地成交, 土地总价排行榜 9 月上海住宅土地总共成交 7 宗, 分别是奉贤区 3 宗 嘉定区 2 宗 浦东新区 1 宗以及 青浦区 1 宗 其中, 有 4 宗住宅土地溢价率为 0,, 最高溢价率为 75.06%, 共计成交总价 万元, 规划总建筑面积 平方米, 平均楼面价 6655 元 / 平方米 排名区域宗地名称 1 奉贤 2 嘉定 3 嘉定 4 浦东 奉贤区南桥新城 08 单元 B-01-03,B 嘉定区百安公路以西 庙泾河以北地块 嘉定区刘家河以东 胜竹路以北地块 浦东新区唐镇 5 街坊 180/1 丘地块 土地属性 上海 2012 年 9 月住宅用地成交 规划建筑面积 ( 平方米 ) 容积率 成交总价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 / 平方 米 ) 溢价率 商住 % 居住用地 普通商品房 居住用地 % % % 竞得方 绿地地产集团有限公司 上海隽城置业有限公司 旭辉集团股份有限公司 上海绿顺房地产开发有限公司, 龙润房地产开发 ( 成都 ) 有限公司 37

39 排名区域宗地名称 土地属性 规划建筑面积 ( 平方米 ) 容积率 成交总价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 / 平方 米 ) 溢价率 竞得方 5 青浦 徐泾镇海天花园西侧地块 居住用地 % 上海招商置业有限公司 6 奉贤 奉贤区海湾镇 区域地块 普通商品房 % 上海星火房地产有限公司, 上海虹蓝投资发展有限公司, 上海农工商绿化有限公司 7 奉贤 奉贤区南桥镇 A06-02 区域地块 居住用地 % 上海奉通置业有限公司 数据来源 : 中国房地产数据研究院 38

40 第四部分企业动态分析 4.1. 各大房企销售有所放缓 对于百亿企业而言,1 月由于受到春节因素影响, 大部分房地产企业销售不佳,2 月份部分刚性需求得到释放, 各房企业绩逐渐回升, 到 3 月份楼市 小阳春 刚性需求进一步释放加之部分开发商实行 以价换量 策略, 业绩普遍大幅上涨 4 月虽然个城市整体楼市未能延续 小阳春 行情,5 月在各地方政府频频微调政策的刺激下, 市场预期发生转变的背景下, 百亿房企更是抓住了这一机会, 销售均取得不错的业绩 6 月, 全国楼市一片飘红, 各房企更是最大赢家, 综合上半年的各百亿房企销售业绩来看, 大部分房企已经完成其全年销售目标的一半以上, 主要是标杆房企的表现明显跑赢大市, 而且在 3 月至 6 月的市场回暖使得销售额明显回升, 即使未能完成全年一半目标的房企也对下半年的楼市充满信心 7 8 月为传统楼市淡季, 全国楼市在经历过 6 月的火热后, 回暖势头有所放缓 9 月, 尽管大分部房地产企业加大推盘力度, 推盘量也达到年内峰值, 但房屋销售未能迎来期待中的火爆场面, 部分企业销售业绩较 8 月有所下降 销售的相对低迷, 可能会使企业回归 以价换量 的姿态, 积极调整最后一个季度的销售策略 前三个季度, 销售金额累积达到 200 亿元以上企业已有 12 家, 包括万科 中海 保利 恒大 富力 世茂 金地 华润 远洋 绿城 龙湖和碧桂园 万科实现销售额 亿元, 完成年度任务的八成 ; 保利 中海 融创 世茂 远洋 绿城和新城的销售总额均同比增长 20% 以上 企业 2012 年 1-9 月及 9 月百亿代表企业销售情况 2012 年 9 月 2012 年 1-9 月销售金额 ( 亿元 ) 销售面积 ( 万m2 ) 销售金额 ( 亿元 ) 销售面积 ( 万m2 ) 万科 恒大 保利地产 中海 绿城 世茂 金地 龙湖 碧桂园 远洋地产 融创 富力

41 雅居乐 华润 佳兆业 越秀地产 新城 恒盛地产 首创 招商地产 数据来源 : 中国房地产数据研究院 4.2. 重点企业动态 (1) 重点企业 9 月销售情况 万科 :9 月, 万科实现销售面积 万平方米, 销售金额 亿元, 同比分别下降 2.78% 和 3.76%, 环比分别增长 0.57% 和 6.08% 随着 9 月传统旺季到来, 万科也进入全年的推盘高峰, 单月推盘就达到 31 个, 比 7 8 两月的总和还多, 保障了业绩的稳定 9 月, 万科房屋销售均价 元 / 平方米, 环比大幅增长 600 元 / 平方米, 这也是公司销售均价今年首次超过 元 / 平方米 今年前三季度, 万科累计实现销售面积 万平方米, 同比上涨 7.1%, 实现销售金额 亿元, 同比小幅下降 1.4%, 已完成全年目标 1215 亿元的 80% 中海地产 :9 月, 中海实现房地产销售额 亿元人民币 (86.3 亿港元 ), 实现销售面积 59.3 万平方米, 同比分别增长 30.8% 和 20.6%, 环比分别增长 7.2% 和减少 3.1%, 销售单价 元 / 平方米, 比 8 月大幅上涨 1100 元 / 平方米 从销售区域看, 珠三角地区是销售额与销售面积最多 销售面积增长幅度最快的地区, 销售面积达 18.1 万平方米, 同比增长 53.3%, 销售额则达 23.4 亿港元 ; 长三角地区为销售额增长幅度最快的地区, 其销售额达 17.8 亿港元, 同比增长 67.1% 1-9 月, 企业累计实现销售额 919 亿港元, 同比增长 26.4%, 完成年销售目标的 9 成以上 ; 累计实现销售面积 万平方米, 同比增长 33.4% 金地集团 :2012 年 9 月, 金地实现签约面积 35.1 万平方米, 签约金额 40.6 亿元, 分别同比增加 13.4% 7.3% 9 月的楼市虽未如期待中的火爆, 但金地强势推出及加推 12 个楼盘, 且不少项目为刚需住宅, 从而使金地的销售金额达到年内最高水平 截至 9 月末, 金地已累计实现签约面积 万平方米, 较上年同期增加 30.7%; 累计签约金额 40

42 223.1 亿元, 较上年同期增加 13.0%, 完成全年 300 亿销售目标的七成左右 金地将于 10 月继续推出多个项目, 促进四季度销售业绩的完美收官 土地方面,9 月金地新增加 4 个住宅项目, 支付土地成本共约 16 亿元 绿城中国 : 绿城 9 月实现销售面积约 30.3 万平方米, 同比增长 %, 销售金额为人民币 60 亿元, 环比增长 36.36%, 同比增长 %, 增幅超过 150 个百分点 9 月, 绿城共有 10 个新项目或项目分期推出销售, 为年推盘量最大的月份, 项目全部位于以浙江省为主的长三角地区, 其中包括杭州 4 个住宅项目 至 9 月底, 绿城集团累计取得销售金额约人民币 亿元, 同比增长 54.4%, 其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币 亿元, 累积完成销售面积 182 万平方米, 同比增长 54.2% 土地方面, 绿城以 8.34 元在上海拿一宗住宅用地 恒大地产 :2012 年 9 月, 恒大地产实现合约销售额 81.2 亿元, 环比增长 13.09%, 同比下降 11.35%; 合约销售面积 万平方米, 同比下降 3.77%, 降幅明显缩小 ; 合约销售均价为 5577 元 / 平米, 这也是今年以来的最低水平, 再次跌破 6000 元 / 平方米 2012 年 1 至 9 月, 恒大累计实现合约销售额 亿元, 完成全年合约销售计划的 73.2%, 同比下降 15.4%; 累计合约销售面积 万平方米, 同比下降 6.9% 9 月份, 恒大新开或加推楼盘项目 18 个, 为四季度提供充足的可售房源 土地方面, 恒大在东营以 8.02 亿元竞得 5 宗地块, 建筑面积 万平方米 富力地产 : 富力地产 9 月销售额为人民币 亿元, 销售面积达约 万平方米, 同比分别下降 16.80% 和增长 19.30% 截至 2012 年 9 月底, 富力地产累计销售收入人民币 亿元, 总销售面积 万平方米, 分别增长 2.5% 及 35.0% 9 月, 富力在广州 南京等四城市开盘 4 个项目, 较 8 月推盘量有所减少 土地方面, 富力于 9 月底在北京通州马驹桥镇以 亿元的成交价格购得两宗住宅综合用地, 新增土地储备共计 万平方米 融创中国 :9 月, 融创中国实现合同销售金额 29.6 亿元, 同比增长 83.85%, 合同销售面积约 16.6 万平米, 同比增长 15.28%; 合同销售均价约 元 / 平方米, 较上月再上涨 120 元 / 平方米 合同销售金额按照城市贡献占比为北京 23% 天津 10% 上海区域 ( 包含上海 无锡 苏州 常州 )56% 重庆 11% 截至 9 月底, 融创中国累计实现合约销售金额人民币 192 亿元, 同比增长 72.8%, 合约销售面积约 万平方米, 41

43 合约销售均价约 元 / 平方米 9 月 29 日, 融创和保利组成联合体在北京亦庄新城以 30.8 亿元获得两宗土地, 建设用地面积合共为 万平方米, 融创拥有 49.5% 的权益 (2) 重点企业近期融资情况合景泰富通过汇丰 渣打融资 7.5 亿港元 : 合景泰富近日发布公告, 公司与汇丰银行签订融资协议, 汇丰银行将为公司旗下若干附属公司提供 2.5 亿港元定期贷款, 合景泰富控股股东孔健岷将承担特定履约责任 同日, 合景泰富另与渣打银行签订融资协议, 渣打银行将为合景泰富旗下若干附属公司提供 5 亿港元定期贷款, 孔健岷先生 孔健涛先生及孔健楠先生将承担特定履约责任的条件 此次融资为合景泰富未来业务发展提供资金保障, 有效改善公司负债结构 融创中国加速扩张海外发 4 亿美元 5 年期优先票据 :10 月 9 日, 融创中国与德银 美银美林 花旗 摩根士丹利及瑞银就发行 2017 年到期的 4 亿美元优先票据订立购买协议 所发行票据预计可募集约 3.9 亿美元的所得款项净额, 所得款项净额预计将为收购新土地提供资金及作一般公司用途 此次发行的票据将以年利率 12.5 厘计息 新加坡证交所原则上批准该票据于新加坡证交所正式名单上市及报价 尽管此前融创多次表示公司资金充足, 但今年房地产市场超预期回暖, 融创销售业绩理想, 加速扩张顺理成章, 此次发债为公司发展提供充足资金, 这也是融创首次在海外成功发债 龙湖地产发行七年期的 4 亿美元优先票据 : 龙湖地产 10 月 12 日公告称, 公司成功与汇丰银行 渣打银行 巴克莱 德意志银行及摩根士丹利签订协议, 发行 4 亿美元的 7 年期优先票据 该票据将在 2019 年 10 月 18 日到期, 票面年利率仅 6.875%, 每半年期末支付一次 发行完毕后, 该票据将在新加坡证券交易所上市 龙湖此次发行优先票据的年利率已与同期央行基准利率相近, 较可比公司现有债券利率更低, 成本控制优势明显, 这得益于公司稳健的销售业绩和对市场风险的把控能力, 还得益于良好的信用评级 评级机构穆迪为龙湖此次发行美元债券授予 Ba3 评级, 展望为稳定 建业地产出售郑州项目 48.85% 股权获增资 4.78 亿 :10 月 17 日午间, 建业地产发布公告, 旗下间接全资附属公司建业中国与百瑞信托及建业煤化 ( 建业地产全资附属公司 ) 签订增资协议 根据增资协议, 百瑞信托将建业煤化的注册资本由 5 亿元增至 9.78 亿元, 增幅为 4.78 亿元 增资完成后, 建业煤化将拥有注册资本 9.78 亿元 由建业中国及百瑞信托分别持股 42

44 51.15% 和 48.85% 且建业煤化不再作为建业地产的附属公司, 而将入账为建业地产的共同控制实体 上海证大附属向杉杉控股出售中科廊坊 30% 股权代价 1.14 亿 :10 月 9 日晚间, 上海证大宣布, 旗下间接全资附属上海证大置业向杉杉控股出售中科廊坊 30% 股权, 代价为 1.14 亿元人民币 ( 约 亿港元 ), 并于公告当日订立协议 资料显示, 中科廊坊主要从事中科廊坊科技谷的发展, 注册资本为 2 亿元人民币 ( 相等于约 2.44 亿港元 ), 拟将廊坊谷发展成为中国硅谷, 旗下主要资产包括总建筑面积约 平方米的写字楼, 以及面积约 万平方米的开发中及尚未开发地块 禹洲地产成功发行 2.5 亿美元优先票据超购 35 倍 : 据 10 月 18 日晚间最新报道显示, 禹洲地产股份有限公司成功发行 2.5 亿美元 ( 折算约 19.4 亿港元 ) 优先票据 总认购金额达到逾 90 亿美元, 超额认购逾 35 倍 禹洲地产 10 月 17 日晚间公告称, 公司连同附属公司担保人与中银国际 汇丰 瑞银及摩根大通订立购买协议, 将发行于 2017 年到期金总金额为 2.5 亿美元的优先票据, 年利率为 11.75% 禹洲地产表示, 此次票据发行的估计净集资额将约为 2.43 亿美元, 公司将用作偿还其若干现有贷款 为收购土地以作住宅及商用物业发展项目提供资金及供作一般公司用途, 也会因应变动中的市况及情况调整其计划, 并因此可能重新分配票据发行的集资额用途 宝安地产申请 4.5 亿元贷款开发惠州项目 :10 月 14 日, 宝安鸿基地产集团股份有限公司发布公告称, 全资控股子公司惠州市宝安地产向农业银行惠州分行申请项目开发贷款, 额度为人民币 4.5 亿元, 公司为其该笔贷款提供担保 根据公告, 该款项的担保形式为宝安地产提供担保, 同时以惠州宝安地产 宝安 山水龙城 项目的土地使用权和在建工程提供抵押 还款形式则将以宝安 山水龙城项目的销售收入, 按销售进度还款 中国农工商房地产于 11 日发行 13 亿公司债 :10 月 10 日, 中国农工商房地产集团股份有限公司发布公告称, 公司将于 11 日起发行一笔人民币 13 亿元 5 年期公司债 根据公告, 该笔公司债的发行时间为 10 月 11 日 -17 日, 发行金额为 13 亿元, 票面利率 6.29%, 主承销商是国泰君安, 而担保人为光明食品集团提供全额不可撤消担保 43

45 资料显示, 农工商房地产 ( 集团 ) 股份有限公司, 前身为上海农口房产联合开发经营总公司 集团公司是以房地产综合开发经营为主业, 集房产 设计 施工为一体的国内大型国有房企 金科股份向长安信托贷款 2.2 亿元年利率 12%:9 月 27 日晚间, 金科股份公告称, 公司根据所属的红星美凯龙商场内部装修翻新等需要, 拟向长安信托贷款 2.2 亿元 公告显示, 金科股份拟与长安信托签订 信托贷款合同, 信托计划期限为至成立之日起两年 ; 资金占用费方面, 金科股份按 12% 年率向长安信托支付资金占用费 ; 信托贷款本金按到期一次性偿还完毕 此外, 金科股份的控股股东重庆市金科投资有限公司将为此次信托合同提供连带责任保证担保 九龙仓完成发行 8 亿元点心债息率 4%: 据外媒 9 月 26 日报道称, 九龙仓已完成点心债发行, 募集资金 8 亿元人民币, 并称本次息率定为 4%, 低于传闻中的参考价区间 4.1% 至 4.2%, 年期为五年半, 汇丰担任承销商 今年以来, 九龙仓已经多次进行融资 今年 2 月 15 日消息, 九龙仓发行的 4 亿美元债券, 认购反应热烈, 获逾 10 倍超额认购, 其中 82% 申购来自亚洲投资者, 其余 18% 来自欧洲 首创置业悉数转让奥莱佛山项目股本套现近 6 亿 :9 月 26 日晚, 首创置业发布公告称, 公司以约 1.98 亿元将奥特莱斯广东 50% 的权益出售给独立第三方 Fidel, 与此同时, 首创置业还将公司直接间接持有的奥特莱斯中国 37% 的股份以约 553 万美元的总价出售给利世 首创置业此次公告共公布两笔交易, 第一笔与出售奥特莱斯广东股份有关, 第二笔则与出让奥特莱斯中国股本相关 在第一笔交易中, 首创置业将持有的佳雅 20% 的股份以 315 万美元出让给 Fidel, 由于佳雅其他股东将剩余 80% 的股权也转给 Fidel, 所以, 交易完成后,Fidel 将持有佳雅 100% 的股份 (3) 重点企业近期投资情况华侨城拟投百亿建设福州文化旅游综合项目 :10 月 18 日, 华侨城公告称, 公司已与福州市人民政府签署 战略合作框架协议书, 双方拟合作建设涵及娱乐体验 生态观光 商务休闲 运动养生 高尚社区等于一体的文化旅游综合项目, 项目投资总额不低于 100 亿元人民 44

46 币 公告显示, 双方将以海峡西岸经济区为基本市场, 立足福州, 辐射华东 华中区域, 突出华侨城综合开发优势, 投资建设一个多元业态混合发展的大型文化旅游综合性项目 其中旅游项目须建设成为不低于国家 4A 级标准的大型旅游项目 另外, 框架协议 签订后, 若华侨城以公开方式竞得项目地块土地使用权, 应与项目所在辖区政府签订具体合同, 并在项目所在辖区注册具有独立法人资格的项目公司开发上述项目, 承接该协议中的权利义务, 全力推进相关项目 华侨城还表示, 能否顺利执行框架协议还存在一定的不确定性, 由于项目开发周期长, 投资金额也存在一定的不确定性 华侨城投 3 千万与大鹏新区投资公司合组旅游开发公司 : 华侨城 10 月 10 公告称, 该公司全资子公司深圳东部华侨城有限公司与深圳市大鹏新区投资控股有限公司定立协议, 双方拟共同投资设立深圳大鹏华侨城旅游开发有限公司 公告显示, 旅游开发公司注册资本为人民币 5000 万元, 其中东部华侨城出资 3000 万元, 大鹏新区投资控股有限公司出资 2000 万元 旅游开发公司的经营范围为 : 建设开发旅游景区 ; 房地产开发 销售 ; 自有房产的物业管理 ; 旅游景区 园林的策划 设计 ; 设计 制作雕塑 演出服及道具, 组织文化艺术交流活动 ; 信息咨询 ; 销售旅游纪念品 日用百货 ; 花木承办展览展示 ; 公园管理 ; 经营游乐设施 ; 舞台美术的设计和摄影业务 ; 设计 制作广告 ; 机动车公共停车场服务 绿城 36 亿首次投资山东曲阜文化综合体项目 : 日, 绿城集团就曲阜国家级文化产业示范园核心区文化综合体项目, 与山东曲阜市政府签约 据悉, 该文化综合体项目主要是由绿城房地产集团公司出资建设孔子国际文化交流中心 ( 孔子学院总部儒家思想体验中心 ) 主馆, 同时对孔子大道以北, 大成路以东等区域进行开发建设, 项目总投资为 36 亿元 据不完全统计, 此次为绿城首次签约文化综合体项目 而关于综合体项目, 此前宋卫平曾表示有意让绿城转向综合开发, 而发展重点布局则放在养老地产上 宋卫平透露, 转移部分资产也是为发展养老地产做准备, 同时, 绿城未来依然会新增一些养老地产的项目 招商局 4.65 亿收购深圳海运中心 46.7% 权益 : 招商局国际有限公司于 9 月 28 日发布公告称, 45

47 招商创业 公司间接附属公司码来仓储及招商地产订立物业权益转让协议 根据协议, 码来仓储同意向招商创业收购海运中心口岸楼的全部物业权益及相关停车位, 即海运中心之 46.7% 物业权益, 收购总代价为 4.65 亿元 另外, 招商地产作为海运中心余下 53.3% 物业权益持有人, 根据物业权益转让协议, 同意采取一切必要行动促进及落实该收购 金隅股份 5 亿向子公司购买若干商品房 : 金隅股份 9 月 28 日晚间公告, 公司于 28 日与全资子公司北京金隅嘉业订立购买商品房框架协议, 金隅股份将向北京金隅嘉业购置若干商品房, 总代价不超过 5 亿元 金隅股份表示, 预期将以现金向北京金隅嘉业支付 同时, 通过参考相关商品房的预计销售量, 及北京金隅嘉业近期相关商品房的销售情况及毛利率, 销售商品房预期会为集团产生约 1.25 亿元的毛利额, 而销售所得款项将用作集团一般营运资金 金隅股份认为, 订立购买商品房框架协议可使集团按公平合理市价变卖商品房, 为集团产生额外现金流, 并提升集团房地产开发业务分部的盈利能力 宋城股份拟投 2.9 亿九寨沟建旅游文化项目 : 杭州宋城旅游发展股份有限公司于 9 月 27 日发布公告称, 公司拟与九寨沟县当地企业共同合作开发九寨千古情旅游文化项目, 预计总投资人民币约 2.9 亿元 杭州宋城旅游发展股份有限公司透露, 该项目将坚持高起点规划的原则, 打造成为集休闲度假 商务旅游 特色街区 娱乐美食 文化演艺等为一体的旅游文化项目 华远地产拟合作投资近 10 亿开发西安项目 :10 月 16 日, 华远地产股份有限公司公告表示, 全资子公司北京市华远置业有限公司与上海歌斐星舟投资中心签订投资协议, 将共同开发位于西安市的房地产项目 该公告显示, 华远置业和歌斐星舟预计共同投资 万元, 用于项目开发 其中华远置业预计投资 万元, 歌斐星舟预计投资 万元 双方将以收购项目公司 100% 股权的方式, 获得项目开发所需的土地使用权 华远置业和歌斐星舟按 51:49 的比例支付收购款项 收购完成后, 华远置业持有项目公司 51% 股权, 歌斐星舟持有项目公司 49% 股权, 项目公司注册资本 万元 (4) 重点企业近期新增土地储备情况 46

48 保利地产 12 亿包揽广东江门滨江新区 5 宗地 :10 月 19 日, 广东江门市行政总汇共 7 幅地块成功出让, 总成交金额超 13 亿元 其中, 位于滨江新区的五宗地, 即 JD 号被保利地产以近 12 亿元拍得, 合共土地面积约 660 亩, 综合楼面地价为 832 元 / 平方米 嘉里 25 亿包揽 5 地块杭州 10 月卖地房企疯抢 :10 月 19 日, 杭州西湖区挂牌出让的之江度假区单元的 号 5 宗地块, 包括 3 宗宅地 两宗商业用地, 总出让面积为 亩 值得关注的是, 这 5 宗地块不仅全部位于之江度假区板块, 而且彼此相邻, 全部集中在正在建造的杭州国际金融会议中心南侧, 同时, 此次出让的 5 宗地也是之江板块今年首次推宅地 最终,5 宗地均被嘉里以总价 亿元的价格拿下, 折合楼面价分别为 和 8415 元 / 平方米, 其中住宅用地综合成交楼面价为 元 / 平米, 综合溢价率为 22.4%; 两宗商业用地总价为 万元, 楼面成交均价为 8071 元 / 平米, 综合溢价率为 36.3% 杭州土地新政后首拍中海连夺钱江新城三地 : 杭州市国土局日前下发通知明确, 当商品住宅地块溢价率达到 49% 时, 将调整竞价方式, 即锁定地价, 从零开始 竞投配建安置用房或保障性住房面积, 最终配建保障房量多者得地 17 日从早上开始, 杭州主城区进行了一次大规模的土地出让, 本次准备出售的土地包括三宗住宅用地加上两宗商业用地, 最终形成了单日推地面积约 15 万方 合 232 亩的土地供应量 其中, 三堡单元推出了 2 宗纯住宅用地和 1 宗商住用地, 单日宅地出让面积达 8.43 万方, 地上建面 30.8 万方 此外, 两宗商业用地是蒋村单元商业商务用地和转塘镇区单元商业金融业用地 最终,5 宗地块全部成功出让, 主城区单日吸纳土地出让金高达 亿元 其中最为惹人关注的是, 在 17 日下午推出的三宗土地, 全部由中海所得 据悉, 这 3 宗三堡单元沿江宅地吸引了众多大牌开发商加入夺地大军, 包括中海 世茂 绿城 滨江 万科 保利 方兴 城建 越秀 浙江中大等 绿地 4.5 亿元摘南昌红谷滩一幅商住用地 :10 月 19 日, 江西省南昌市国土资源局拍卖出让三幅商住用地 最终, 其中一地块溢价翻倍, 其余两块地起始价成交, 三地块总成交额逾 8 亿元 其中,DAEJ 号地块, 位于红谷滩新区凤凰洲 HGT103-A03, 为商业 商务 居住用地 土地面积 平方米, 容积率 >1.0 且 2.9 由上海绿地集团江西申江置业底 47

49 价竞得, 成交价 万元, 折合 万元 / 亩 DABJ 号地块, 位于朝阳新城九洲大街以南 抚生路以西 金鼎路以北, 属于商业设施 商务设施 娱乐康体 居住用地, 土地面积 平方米, 容积率 >1.0 且 5.0 由南昌市天虹置业以底价 万元竞得, 折合 万元 / 亩 DABJ 号地块, 位于前进路以南 司马庙立交东北侧, 为商业 居住用地, 土地面积 3158 平方米, 容积率 >1.0 且 1.8, 由胡成涛个人竞得, 成交价 万元, 折合 万元 / 亩, 比起始价 万元溢价 % 农工商房产 3.03 亿拿上海金山区一宅地 :10 月 18 日, 农工商房地产股份有限公司以底价 3.03 亿元竞得上海一宅地 该地块为金山区朱泾镇 B16-08 住宅地块, 折合楼面价 3125 元 / 平方米 资料显示, 金山区朱泾镇 B16-08 地块东至罗星南路, 南至金南街, 西至中官塘, 北至众益街, 出让面积 平方米, 容积率 1.2, 为住宅用地 据了解,B16-08 地块曾于 2011 年 11 月挂牌出让, 起始总价 亿元, 但最终因无人竞买而终止出让 本次该地块再度挂牌出让, 起始总价较去年下调 9450 万元, 降幅为 23.77% 另外, 仅在两天前, 上海市国土资源局网站 10 月 16 日出让结果显示, 农工商房地产集团万阳置业有限公司以底价 9.9 亿元获得 118 街坊一期 112 街坊二期 A 块两宗动迁安置房用地, 出让面积为 1.76 万平方米 32 亿夺地 同门相争 保利置业押宝上海 : 近日, 保利地产在上海的土地市场可谓是出尽了风头, 以致同属于一个母公司的保利置业紧跟其后拿下的另一地块, 被大部分媒体摆了一道乌龙, 误以为仍是保利地产的战果, 并称保利连续三天豪掷百亿上海拿三地 显然, 这完全把两家公司混淆了 实际上, 这是保利集团下属两个不同的上市公司, 在很多不了解保利置业与保利地产关系的人看来, 保利置业似乎是保利地产的子公司, 这着实让兄弟的保利置业尴尬了一把 10 月 12 日, 上海再一次土地出让, 上海杨浦区平凉街道 街坊地块进入现场竞价环节, 仅一轮报价后, 该地块最终被保利置业旗下子公司上海盛垣房地产公司以 亿元竞得, 溢价仅 100 万元 不过值得注意的是, 除了此次保利置业的出手拿地之外, 在两天前, 保利地产也已豪掷 48

50 66.24 亿元在上海连下两地 10 月 10 日, 保利地产经过 425 轮的激烈竞价, 最终以总代价 45 亿元拿下上海徐汇滨江两地块, 并一举创造 2012 年上海新地王 而第二天, 保利地产又联合融创 绿城通过挂牌转让以 亿竞得上海森兰外高桥南部国际社区一地块, 楼面价 元 / 平方米, 溢价率 59.6% 由此看来, 保利地产和保利置业在上海的 同门之争 似乎不可避免 不过, 就整个上海而言, 业内认为保利地产的市场份额要远远大于保利置业 中海地产底价 6.48 亿竞得大连甘井子区宅地 :0 月 15 日下午, 中海地产以底价 万元竞得大连甘井子区一宗居住用地, 楼面价 3700 元 / 平方米 据了解, 该地块编号为大城 (2012)-18 号, 位于甘井子区红旗街道柳树村辽宁师范大学西山校区南侧, 土地使用性质为居住, 用地面积 平方米, 容积率 1.77, 建筑规模 平方米, 住宅小户型比例 60% 而据不完全统计, 中海地产 9 10 月份频繁出现在各地的土地招拍挂现场, 但收获极少 据该公司 9 月销售简报介绍, 于 9 月份, 中海在烟台市新增项目 1 个, 今年公司累计新增土地储备 435 万平方米, 其中新增权益土地储备 407 万平方米 另悉, 中海此次所获地块是大连 银十 土地市场交易的首宗主城四区内的土地, 而在 11 月份, 大连将出让一宗中山区东港区地块, 有传言保利地产欲拿下该地 农工商房产 10 亿获上海两宗安置房用地 :10 月 16 日, 根据上海市国土资源局网站出让结果显示, 农工商房地产集团万阳置业有限公司以底价 9.9 亿元获得 118 街坊一期 112 街坊二期 A 块两宗动迁安置房用地 资料显示,118 街坊一期地块东至规划道路, 南至规划顺平路, 西至双阳路, 北至周家嘴路 ; 出让面积为 1.76 万平方米, 容积率为 2.5, 地块起拍价为 3.63 亿元 而 112 街坊二期 A 块地块东至宁武路, 南至河间路, 西至规划双阳路, 北至龙口路 ; 出让面积 1.27 万平方米, 容积率为 3.2, 地块起拍价格为 6.31 亿元 越秀地产 16.5 亿再获广州开发区一宅地 :10 月 10 日, 广州开发区一宗 15 万平方米的巨幅宅地出让, 共吸引了保利 越秀 誉璟以及峻合投资 4 家开发商参与竞拍 在经过约 23 次的竞价之后, 最终被越秀地产以溢价 16.5 亿元竞得, 折合楼盘价为

51 元 / 平方米 资料显示, 该地块编号为 CPPQ-A1-2, 位于广州开发区长岭路以南, 宗地面积为 平方米, 建筑面积 平方米, 起拍价 亿元, 折合楼面地价 3820 元 / 平方米 445 轮竞价保利 45 亿斩获今年上海新地王 :10 月 10 日 13 时 30 分, 备受关注的上海徐汇区滨江 XH129B-02 XH129D-01 地块正式进入竞拍环节 本次土拍共有 4 家竞买人到场, 其中,1 号竞买人为中海,9 号竞买人为绿地,7 号竞买人为保利,3 号竞买人为华润 经过 99 分钟鏖战,445 轮竞价后, 最终由 7 号竞买人保利以总代价 45 亿元斩获该地, 折合楼面价约为 元 / 平方米, 溢价率达 42.86% 成为今年上海新的总价地王 保利万科联合体 亿摘得长沙滨江地王 :10 月 10 日, 长沙共成功出让 6 宗地, 总成交额为 亿元 6 宗地中,5 宗土地位于岳麓区, 均为商住用地,1 宗位于芙蓉区, 为流拍地块位于开福区 其中, 受关注的滨江新城 B7 地块被保利万科的联合体成功竞得, 两宗地成交价总计为 亿元 这次摘牌成功后, 两家公司将合作开发, 各占有 50% 的股权 杭州 5 地收金 38 亿万科 13.6 亿再夺滨江区宅地 :10 月 11 日, 杭州主城区迎来当月首场土地拍卖,5 宗地总计出让面积 25 万平方米, 起始总价达 亿元 最终, 五宗地块总计出让金额为 37.7 亿 备关注的滨江江南单元 祥符东单元 天城单元三宗宅地, 分别被万科 重庆宝嘉 天阳三家房企竞得 资料显示, 滨江江南单元地块, 东至滨文小学配套支路, 南至滨文路, 西至规划西浦路, 北至规划支路 ; 出让面积 6.65 万平方米, 为住宅用地 ; 地块起拍价为 9.99 亿元, 起拍楼面价 6009 元 / 平方米 在该地块出让前有市场消息透露, 万科 世茂 中铁 杭房将会参与该地块的角逐 最终, 共有五个竞买人参与该地块的竞拍 经过 24 轮报价, 手拿 66 号竞买牌的万科南都集团成功将该地块收归囊中, 最终成交价为 13.6 亿元, 折合楼面价 8178 元 / 平方米, 溢价率为 36% 保利融创 21 亿竞得上海外高桥地块溢价 60%:10 月 11 日, 上海以挂牌转让方式出让森兰 外高桥南部国际社区 A10-1 A10-2 A10-3 地块, 最终保利联手融创以 亿元竞得, 折合楼板价 元 / 平, 溢价率 59.58% 出让公告显示, 森兰 外高桥南部国际社区 A10-1 A10-2 A10-3 地块, 出让面积

52 平方米, 容积率 1.6, 起始总价 亿元, 起始楼板价 元 / 平, 其中 A10-1 A10-2 地块用地性质为商住综合用地,A10-3 地块用地性质为居住用地 此次保利与融创合作竞得外高桥南部国际社区地块, 是保利两天内第二次在上海拿地 10 月 10 日, 保利曾联手信保基金以 45 亿元竞得徐汇区滨江 XH129B-02 XH129D-01 地块, 并一举创造 2012 年上海新地王 保利 9.45 亿竞得佛山南海桂城两宗地 :10 月 9 日下午, 保利地产以总代价 9.45 亿竞得广东佛山南海区桂城两幅地块 据拍地现场消息, 该两地块共有两家开发商竞拍, 除保利外, 另一开发商为招商地产 但最终地块仅有两轮竞价, 由保利以高出底价 1300 万元的代价拿得, 相对于起拍价溢价为 1.39%, 按最大的容积率折合楼面地价为 元 / m2 招商地产 5.36 亿元竞得常州一商住地块 :0 月 9 日, 招商地产发布公告称, 公司于 9 月 30 日竞买到常州一幅编号为 的商住地块, 成交总价为 5.36 亿元 资料显示, 该地块位于常州市武进区牛塘镇湖滨南路东侧 延政西大道北侧, 出让总面积为 万平米, 容积率为 , 土地用途为商住 其中商业用地建筑面积为 9 万平米, 土地出让年限为 40 年 ; 住宅用地建筑面积为 万平米, 土地出让年限为 70 年 6.5 亿与 18 亿万科佳兆业佛山再争地 : 尽管深圳南园新村旧改动作已被叫停, 万科与佳兆业的争地大战却未停步 10 月 8 日, 国庆八天长假 余温未退, 佛山市南海区就迎来了十月的第一场土地拍卖会 当日, 佛山市南海区桂城街道共有四块土地进行拍卖, 上午出让的是位于桂城街道 A14 街区 C 地块, 下午出让的是位于金融高新区的三块土地 据统计, 当日出让的四块土地总出让面积为 平方米, 总起拍价共计 万元 最终, 该四块地分别由万科和佳兆业竞得, 总成交价达 亿元 95 轮竞价佳兆业 18 亿竞得佛山金融高新区 3 宗地 : 10 月 8 日下午, 佛山南海区桂城街道共有 3 块土地进行拍卖 该 3 块土地均位于金融高新区, 分别是佛南 ( 挂 ) 地块 最新消息, 经过现场 95 次的竞价, 上述 3 块均被佳兆业成功竞得, 成交价为 万元, 溢价 72.9%, 楼面地价 元 / 平方米 另悉, 招商地产也参与了竞拍 保利融创 20.2 亿再获北京大兴亦庄宅地 : 9 月 29 日, 北京市大兴区亦庄新城 X1-1A 组团 B03R1-2 地块二类居住用地 其他市政设施用地项目正式出让, 保利融创联合体以 20.2 亿 51

53 元 配建 平米公共租赁住房竞得, 楼面地价为 9961 元 / 平, 溢价率 36.39% 资料显示, 该地块位于大兴区亦庄镇, 东至三海子五号路, 南至三海子四号路, 西至三海子三号路, 北至旧头北路 建筑控制面积 平方米 起价 亿元, 竞拍开始前已获 5 次报价, 最高价格为 亿元 富力地产 17.8 亿竞得北京通州两宗地 : 9 月 29 日, 北京共有 8 宗挂牌出让项目成交, 起始价合计达 亿元 出让公告显示,8 地块包括丰台花乡一地块 通州马驹桥两地块 昌平沙河一地块 大兴生物医药基地两地块以及大兴亦庄两地块 其中, 通州马驹桥两地块, 均由北京极富房地产开发有限公司一家公司竞得, 总成交价为 17.8 亿元, 该公司为富力地产旗下公司 上海四地块底价成交旭辉 2.83 亿摘嘉定宅地 : 9 月 29 日, 上海一次性出让 5 宗地块, 出让面积共计 万平方米, 总起始价达 亿元 截止 29 日上午 10 点, 除黄浦江沿岸综合开发 E18 单元 1-12 地块外, 其他 4 宗地均以底价成交 其中, 旭辉集团股份有限公司以 2.83 亿元底价竞得嘉定区刘家河以东 胜竹路以北地块, 楼板价 3266 元 / 平方米 绿地 8.3 亿竞得上海奉贤南桥新城商住地 : 9 月 28 日, 上海奉贤区南桥新城 08 单元 B-01-03,B 区域地块, 由绿地地产集团有限公司以 8.3 亿元竞得, 折合楼板价 5568 元 / 平方米, 溢价率 11.37% 挂牌公告显示, 该地块东至规划河道, 南至空地, 西至 A-01 地块, 北至航南公路, 出让面积 平方米, 容积率 1.8, 起始总价 7.45 亿元 地块规划为商住混合用地, 商住比例为商业 30%, 住宅 70% 其中住宅建筑总面积中须配建的保障性住房不少于 10% 招商地产 6.9 亿竞得苏州吴中一商住用地 : 9 月 27 日, 苏州总共推出 8 宗土地, 其中 3 宗底价成交,2 宗因无人报名而流拍,3 宗参与竞拍 进入竞拍环节的土地分别是苏地 2012-G G G-76 三宗地块, 这三宗土地吸引了众多房企, 包括新城地产 合景地产 吴中地产 旭辉地产 招商地产 苏南万科 朗诗地产 尼盛置业等 13 家企业的参与 整场土地拍卖会上, 最引人注目的要属苏地 2012-G-76 号地块的开卖, 该地块引来合景 旭辉 招商 万科 朗华等多家开发商的竞相争抢, 其中, 招商地产与旭辉集团更是不敌上下 经过多轮角逐, 招商地产最终以 6.9 亿元竞得该地块, 折合楼面价 4039 元 / 平米 (5)9 月企业重要人事变动 52

54 金地集团韦传军任星狮地产执董兼财务总监 : 星狮地产 10 月 12 日宣布, 姚振杰辞任星狮地产的秘书及终止担任星狮地产的授权代表 ; 同时, 委任黄灏贤为星狮地产秘书兼星狮地产的授权代表 星狮地产进一步宣布, 姚振杰辞任星狮地产的财务总裁, 并委任韦传军为星狮地产的执行董事兼财务总监 ; 另外, 委任徐家俊为星狮地产的执行董事 嘉德置地换帅林明彦明年出任首席执行官 : 新加坡嘉德置地 10 月 9 日宣布, 现任营运长林明彦将于 2013 年 1 月 1 日起出任嘉德置地集团总裁兼首席执行官, 同时林明彦也将于同期进入嘉德置地董事局 嘉德置地现任总裁兼首席执行官廖文良已于今年 6 月发表卸任计划公告, 宣布在 67 岁之年将告别担任了 16 个年头的执掌岗位 同时, 董事局成立接班人选拔委员会, 从公司内外部物色合适人选, 审慎甄选继任者 宝龙地产更换公司秘书肖樱林接任 : 宝龙地产 10 月 8 日公告, 梁旭明先生已辞任该公司的公司秘书及授权代表职务, 以寻求个人事业发展, 自 10 月 4 日起生效 同时, 宝龙地产亦宣布, 委任肖樱林女士为该公司的公司秘书及授权代表, 自同日起生效 资料显示, 梁旭明 2009 年 5 月加盟宝龙地产, 自 2011 年 10 月 15 日起获任公司新秘书, 此前任宝龙地产企业融资部主管兼投资者关系总监 华发股份总裁刘克辞职副主席李光宁兼任 :10 月 8 日, 珠海华发实业股份有限公司发布公告称, 公司于近日收到公司董事局副主席 总裁刘克提交的书面辞职报告, 之后将由公司董事局另一位副主席李光宁兼任该公司总裁职务 公告显示, 刘克因工作安排原因, 经其本人请求辞去所担任的珠海华发实业股份有限公司总裁职务, 辞呈自送达董事局之日起生效 与此同时, 珠海华发在同一天公布的 珠海华发实业股份有限公司第七届董事局第七十七次会议决议公告 上, 董事局审议通过了 关于聘任李光宁先生为公司总裁的议案 半年未满盛高置地首席财务官朱孝廉辞任 : 盛高置地 9 月 28 日晚间公告, 公司执行董事兼首席财务官朱孝廉提出辞任, 首席财务官一职由游德锋接任,10 月 1 日起生效 公告披露, 朱孝廉此次离任, 主要是希望投放更多时间于其个人事务及追求其个人发展, 与公司并无任何意见分歧, 同时董事会也对其在任内对本集团作出的宝贵贡献致以衷心谢意 53

55 专家观点 当前国内经济形势与房地产政策取向 ( 文 : 中国房地产数据研究院章惠峰博士 ) 数据显示, 中国的宏观经济已经进入下行通道, 基于中国房地产业在经济增长中的重要地位, 很多人士十分关心中国房地产市场的走势 由于影响其走势的因素复杂多变, 且牵扯到重大的利益格局变动, 各界人士纷纷发言, 对此见仁见智, 莫衷一是 我们认为, 尽管当今中国房地产市场动向十分敏感复杂, 但是影响其走势的基本面一直没有较大的变化, 因而可以透过纷繁的表象探索期背后的规律 根据对多方面信息的综合研究, 可以说目前这种政策保守僵持 市场小幅动荡的态势还将会延续一段时期,2013 年 4 月将成为中国房地产发展的一个重要节点 一 促使中国经济增长的两大红利消失 2012 年以来, 宏观经济数据显示中国的经济增速逐渐放缓 对于国内宏观经济这样的走势, 许多学者都进行了详细分析并具体给出了各自的解救方案 我们认为, 此次国内宏观经济增速放缓, 是中国经济进入其长周期 (kuznets cycle) 的下行区间的表现 尽管此前中国经济也曾经遇到多次增速放缓的情况, 但是由于它们都是包含于长周期内的中周期 (Juglar cycle) 和短周期 (kitchin cycle) 的正常反应, 一般总可以利用房地产和基建为主导投资的方式进行修正, 因而这些下行的局面往往都较快地得到改观 之所以判断当前中国宏观经济进入了其运行长周期的下行区间, 是因为以往驱动中国经济增长的两大重要因素 制度和人口红利已经日渐式微 改革开放 30 多年来, 制度红利和人口红利是中国经济持续稳定高速增长的内在动力源 国家领导人对经济体制进行了 系统重装, 对政治体制进行了 系统升级, 上世纪 年代, 市场在资源配置中逐渐获得基础性地位, 原先被压抑的劳动热情和创造力集中得到释放, 整个国家的经济社会状况获得了帕雷特改进, 上上下下面貌为之焕然一新, 制度红利获得极大实现 伴随着体制改革和对外开放的深入, 加上国内劳动适龄人口比例的处于一个稳定的高峰时段, 人口的消费属性明显让位于其生产属性, 廉价劳动力似乎以无限供给的形式呈现在资本面前, 使得资本的边际回报率多年来一直稳定在较高的水平 54

56 进入 21 世纪以来, 推动中国经济增长的制度红利和人口红利逐渐下降 时至今日, 由于复杂的历史和现实因素的影响, 中国的经济体制和政治体制改革的空间都已经十分微小 另一方面, 而随着劳动适龄人口比重的下降以及由多重因素引发的生活成本的提高, 各行业用工成本不断攀升 许多地区的劳动力价格已经没有任何优势可言 二 原有的增长模式难以为继 从经济增长理论的角度来看, 推动经济增长的 三驾马车 分别是消费 投资和出口 改革开放 30 多年来, 消费 投资和出口都对中国经济增长发挥了重要作用 但是随着近年来国外经济形势的不断恶化, 出口拉动增长的作用越来越小, 外贸受制于人的缺点显露无疑 多年来, 由于国内收入分配机制扭曲导致国民收入两极分化, 马太效应日益显著,2011 年世行公布我国的基尼系数高达 0.55 大多数城乡居民的边际消费倾向较高而收入较低, 少数人正相反 这是的国内居民最终消费率持续走低的根本原因,1978 年为 62.1%,2008 年只有 46.8%, 远低于世界平均水平 显然短期内消费需求是很难大幅上升并成为推动经济增长的主要动力 为了获得较高的经济增长速度, 藉以维护国内社会秩序的稳定, 中央政府屡次在经济走低的时候进行大规模的投资 由于此前的历次经济走低都处于其中短周期, 加上两大红利因素的作用, 故总能屡屡得手, 只是越到后来越是感到力难从心, 资本边际收益大幅下降的同时积累的问题也越来越多 但是长期以来, 我们似乎总是在进行量的扩张, 而在推动经济增长质的因素 制度创新 技术进步以及劳动生产率的提高方面, 我们似乎乏善可陈 当长周期的下行区间来临时, 可用来提振经济的手段就显得十分缺乏, 以至于现在是明知投资手段业已失效而又不得不继续投资, 知其不可而为之 此外, 中国既得利益集团的力量极其强大, 而维持当前的制度架构不变是其核心利益所在, 因此, 现在中国的改革事实上已经进入锁闭状态 投资以外的有效方法会触动其短期利益, 因而新的药方被采纳的可能性极小 三 房地产政策取向分析 在这样艰难复杂的时期, 基于房地产业的重要地位以及其涉及的利益面的广泛性, 国内房地产政策的取向受到各方人士的高度关注 对于中国的房地产业, 有两点争议不大 一是多年来中国房地产业一直处于支柱产业地 55

57 位, 目前仍然没有多大改变 ; 二是中国的房地产市场基本上就是一个政策性市场 今年以来由于国内宏观经济运行进入了下行的通道, 在房地产调控方面, 中央和地方政府带着复杂微妙的立场而进行了激烈的博弈 具体来说, 在宏观政策目标的优先顺序的选择上, 它们的取向有着明显的差异 对于中央政府而言, 一方面, 从理性发展的角度, 领导希望上上下下都借此房地产调控的机会, 适度降低房地产在各地经济中的分量, 进而逐步减少土地财政的严重依赖, 并及时进行发展模式的转型 ; 另一方面, 从政府信用的角度, 领导人承诺的房地产调控的誓言掷地有声, 犹言在耳 : 合理的房价, 应该是使房价与居民的收入相适应, 房价与投入和合理的利润相匹配 现在我可以明确地告诉大家, 房价还远远没有回到合理价位 因此, 调控不能放松 如果放松调控, 必将 前功尽弃 但是, 基于目前严峻的国内宏观经济, 中央政府不敢太动真格, 在这方面给外界的形象是嘴硬手软, 调控基本靠吼 遗产税 房产税 预售制等伤筋动骨的改革, 短期肯定不会出台 对于地方政府而言,1994 年的分税制改革以后, 其财权与事权严重脱节 唯 GDP 是从的考核制度让它们对土地财政情有独钟 欲罢不能 基于当地的发展压力和领导的业绩及任期等的考虑, 不可持续的土地财政成为他们的理性选择 而当楼市调控日益严厉之时, 这样的地方发展逻辑受到冲击, 于是地方政府不断寻求在框架内放松房地产调控成为一大景观, 这成为中央和地方在调控政策取向的一个平衡点 预计这样的宏观经济走势和房地产政策博弈还将会延续一段时期 到 2013 年 4 月, 国内房地产政策会迎来一个转变节点 一方面, 国内宏观经济状况在 2013 年 1 季度的状况可能难以有较大改观 ; 另一方面, 新一届政府开始履职, 凭借全新的执政理念和治理方略, 高层将会重新审视房地产业的地位并相机出台对应的政策, 让我们拭目以待 56