物权法第七十六条下列事项由业主共同决定 : ( 一 ) 制定和修改业主大会议事规则 ; ( 二 ) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 ; ( 三 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ; ( 四 ) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 ; ( 五 ) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修

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定梁
7 years ago
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1 物权法核心法条制作人 : 吴一鸣 _ 众合教育微博 :weibo.com/civillaw 物权法第十五条当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效 ; 未办理物权登记的, 不影响合同效力 ( 必考条文, 通常表现为未经抵押登记, 不影响抵押合同的效力 ) 物权法第十九条第 2 款不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效异议登记不当, 造成权利人损害的, 权利人可以向申请人请求损害赔偿 ( 本条第 1 款是关于更正登记的, 也即, 异议登记是更正登记不可得场合的临时保护措施, 以防止登记名义人处分后, 第三人善意取得注意 : 异议登记错误的, 决不能要求登记机关赔偿 ) 物权法第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力 ( 预告登记的对抗力体现 : 不影响在后的合同效力, 但能阻止在后的物权变动如预告登记后又抵押的, 抵押合同有效, 但抵押权不能设立, 即使经过抵押登记亦然 ) 预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效 ( 注意三个月的起算点 ) 物权法第二十一条第 2 款因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿 ( 登记机关的赔偿责任是无过错责任 ) 物权法第二十四条船舶航空器和机动车等物权的设立变更转让和消灭, 未经登记, 不得对抗善意第三人 ( 必考条文注意 : 特殊动产的所有权变动依然以交付为条件, 纵使登记但尚未交付的, 亦不发生所有权移转 ) 物权法第二十五条动产物权设立和转让前, 权利人已经依法占有该动产的, 物权自法律行为生效时发生效力 ( 简易交付 ) 物权法第二十六条动产物权设立和转让前, 第三人依法占有该动产的, 负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付 ( 指示交付 ) 物权法第二十七条动产物权转让时, 双方又约定由出让人继续占有该动产的, 物权自该约定生效时发生效力 ( 占有改定这是司法考试最喜欢考的一种交付方式注意 : 此处有两层法律关系, 以第二层法律关系生效作为占有改定发生的标志 ) 物权法第二十八条因人民法院仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立变更转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力物权法第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的, 自继承或者受遗赠开始时发生效力物权法第三十条因合法建造拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力 ( 第 28 到 30 条是司法考试非常喜欢考的条文, 尤其是 29 条, 常与合同效力以及第 31 条连在一起考, 比如甲继承了一套房屋, 在未登记之前卖给了乙, 然后问你合同效力如何, 等等 ) 物权法第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的, 处分该物权时, 依照法律规定需要办理登记的, 未经登记, 不发生物权效力 ( 注意 : 此处的登记既非物权变动的要件, 亦非物权对抗的要件, 而仅仅是处分要件, 未经登记, 处分不发生物权效力 ) 1

2 物权法第七十六条下列事项由业主共同决定 : ( 一 ) 制定和修改业主大会议事规则 ; ( 二 ) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 ; ( 三 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ; ( 四 ) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 ; ( 五 ) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 ;( 动钱 ) ( 六 ) 改建重建建筑物及其附属设施 ;( 动土 ) ( 七 ) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项决定前款第五项和第六项规定的事项, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定前款其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ( 动钱动土两个 2/3 以上, 其余超过两个 1/2 注意: 建筑物上添置的广告牌, 司法考试将其视作附属设施 ) 物权法第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的, 应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意, 但共有人之间另有约定的除外 ( 考到频率很高的条文但注意 : 擅自出卖, 合同效力待定 ; 擅自出租, 合同有效 ) 物权法第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务, 在对外关系上, 共有人享有连带债权承担连带债务, ( 纵为按份共有, 对外亦是连带这个知识点往往可与侵权法中物件致人损害一起考, 比如甲乙按份共有一套房屋, 暂时由甲一人居住期间, 房檐脱落砸伤路人, 甲乙如何承担责任, 等等 ) 物权法第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有, 或者约定不明确的, 除共有人具有家庭关系等外, 视为按份共有 ( 共有类型的推定, 注意彻底改变了原先的推定方式, 现一般推定为按份共有, 而非共同共有 ) 物权法第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回 ; 除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产或者动产的所有权 : ( 一 ) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的 ; ( 二 ) 以合理的价格转让 ;( 与是否已经支付对价无关 ) ( 三 ) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失 ( 请求赔偿的基础可能是违约侵权和不当得利 ) 当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定 ( 抵押权质权留置权均可善意取得 ) ( 本条的重要性无与伦比, 你忘了自己的性别也不能忘了这一条 ) 物权法第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物该遗失物通过转让被他人占有的, 权利人有权向无处分权人请求损害赔偿, 或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物, 但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的, 权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用权利人向受让人支付所付费用后, 有权向无处分权人追偿 ( 注意 :1 两年的起算点 ;2 两年内, 一定能索回, 区别仅在于是否需要支付费用 ;3 两年后, 若第三人不给, 一定不能索回 ) 物权法第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前, 有关部门在遗失物被领取前, 应当妥善保管遗失物因故意或者重大过失致使遗失物毁损灭失的, 应当承担民事责任 ( 一般过失不赔但前提是有归还意图, 若欲据为己有, 则一般过失亦须赔偿 ) 物权法第一百一十二条第 3 款拾得人侵占遗失物的, 无权请求保管遗失物等支出的费用, 也无权请求权利人按照承诺履行义务 2

3 ( 注意 : 拾得遗失物后, 不管拾得人是否打算归还, 其占有均为无权占有恶意占有 ; 惟在拾得人意欲归还场合, 就其恶意占有, 适用无因管理之规则, 而非恶意占有之规则 ) 物权法第一百一十六条第 1 款天然孳息, 由所有权人取得 ; 既有所有权人又有用益物权人的, 由用益物权人取得当事人另有约定的, 按照约定 ( 注意与合同法第 163 条的协调在分期付款保留所有权买卖场合, 买受人未付清价款之前, 标的物产生的天然孳息 ( 如母牛所生之小牛 ) 归买受人, 此处适用合同法, 而非物权法 ) 合同法第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息, 归出卖人所有, 交付之后产生的孳息, 归买受人所有物权法第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换转让, 当事人要求登记的, 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记 ; 未经登记, 不得对抗善意第三人 ( 注意 : 土地承包经营权的流转是登记对抗, 但其设立并未要求登记, 亦非登记对抗 ) 物权法第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立当事人要求登记的, 可以向登记机构申请地役权登记 ; 未经登记, 不得对抗善意第三人 ( 这条都快被考成红薯了, 千万准确掌握尤须注意的是, 登记对抗的对象是供役地的受让人 ; 对于最初的供役地人本人而言, 不登记亦能对抗之 ) 物权法第一百七十五条第三人提供担保, 未经其书面同意, 债权人允许债务人转移全部或者部分债务的, 担保人不再承担相应的担保责任 ( 人保物保均适用 ) 物权法第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的, 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形, 债权人应当按照约定实现债权 ; 没有约定或者约定不明确, 债务人自己提供物的担保的, 债权人应当先就该物的担保实现债权 ; 第三人提供物的担保的, 债权人可以就物的担保实现债权, 也可以要求保证人承担保证责任提供担保的第三人承担担保责任后, 有权向债务人追偿 ( 注意债务人提供物保与第三人提供物保的区别 ) 物权法第一百八十二条以建筑物抵押的, 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的, 该土地上的建筑物一并抵押抵押人未依照前款规定一并抵押的, 未抵押的财产视为一并抵押 ( 房地一体原则适用的场合是抵押之时地上有房若抵押时地上无房, 抵押权行使的时候地上盖了房, 就涉及下面 200 条的适用 ) 物权法第二百条建设用地使用权抵押后, 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产该建设用地使用权实现抵押权时, 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分, 但新增建筑物所得的价款, 抵押权人无权优先受偿 ( 房地一起卖, 但须扣除房价后方能优先受偿 ) 物权法第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前, 不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有 ( 禁止流抵押, 与禁止流质同理但在债务到期后, 将担保物折价抵债, 合法! 参见 195 条 ) 物权法第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖变卖该抵押财产所得的价款优先受偿协议损害其他债权人利益的, 其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议 ( 这是债的保全中撤销权行使的第八种情形 ) 物权法第一百八十九条企业个体工商户农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的, 应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记抵押权自抵押合同生效时设立 ; 未经登记, 不得对抗善意第三人依照本法第一百八十一条规定抵押的, 不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得 3

4 抵押财产的买受人 ( 注意 : 本条第 1 款规定的登记对抗适用于 196 条所列事项发生之后 ; 本条第 2 款适用于 196 条所列事项发生之前换言之, 在之前, 就算抵押经过登记, 也不能对抗正常经营中的买受人 ; 在之后, 可对抗 ) 物权法第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的, 抵押财产自下列情形之一发生时确定 : ( 一 ) 债务履行期届满, 债权未实现 ; ( 二 ) 抵押人被宣告破产或者被撤销 ; ( 三 ) 当事人约定的实现抵押权的情形 ; ( 四 ) 严重影响债权实现的其他情形物权法第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 ( 先抵后租和先租后抵的场合, 买卖能否破租赁, 就看抵在前还是租在前 ) 物权法第一百九十一条抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外物权法第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权 ; 未行使的, 人民法院不予保护 ( 抵押权与主债权共命运 ) 物权法第二百一十一条质权人在债务履行期届满前, 不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有 ( 禁止流质, 与 186 条哥俩好 ) 物权法第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立 ( 此处交付不包括占有改定 ; 交付后... 质权人又将质物返还质押人的, 质权依然在, 惟失对抗效力 ) 物权法第二百二十四条以汇票支票本票债券存款单仓单提单出质的, 当事人应当订立书面合同质权自权利凭证交付质权人时设立 ; 没有权利凭证的, 质权自有关部门办理出质登记时设立 ( 有价证券质押, 交付产生质权 ; 其他权利质押, 登记产生质权 ) 物权法第二百三十一条债权人留置的动产, 应当与债权属于同一法律关系, 但企业之间留置 ( 传说中的商事留置 ) 的除外 ( 准确理解同一法律关系 ) 物权法第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间 ; 没有约定或者约定不明确的, 留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间, 但鲜活易腐等不易保管的动产除外债务人逾期未履行的, 留置权人可以与债务人协议以留置财产折价, 也可以就拍卖变卖留置财产所得的价款优先受偿 ( 并非留置当时即可变卖留置物 ) 物权法第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权, 该动产又被留置的, 留置权人优先受偿 ( 留置权 > 经过登记的动产抵押 > 质押 > 未经登记的动产抵押 ) 物权法第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的, 留置权消灭物权法第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产, 致使该不动产或者动产受到损害的, 恶意占有人应当承担赔偿责任物权法第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的, 权利人可以请求返还原物及其孳息, 但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用物权法第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损灭失, 该不动产或者动产的权利人请求赔偿的, 占有人应当将因毁损灭失取得的保险金赔偿金或者补偿金等返还给权利人 ; 权利人的损害未得到足够弥补的, 恶意占有人还应当赔偿损失 4

5 善意占有和恶意占有的区别是常考点事项善意占有人恶意占有人因使用管理致损不赔赔因维护支出的必要费用可请求补偿不可请求补偿占有物灭失仅需返还所获利益全赔占有物及所生孳息还还物权法第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的, 占有人有权请求返还原物 ; 对妨害占有的行为, 占有人有权请求排除妨害或者消除危险 ; 因侵占或者妨害造成损害的, 占有人有权请求损害赔偿 ( 此处占有返还请求权不以有权占有为前提, 如甲之物被乙所偷, 后又被丙所偷, 甲可基于所有权要求丙返还, 乙可基于占有要求丙返还禁止黑吃黑!) 占有人返还原物的请求权, 自侵占发生之日起一年内未行使的, 该请求权消灭 ( 此一年为除斥期间 ) 5

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