Transcription

1 城市土地学会 2016 年中国大陆主要城市房地产 投资前景分析 Urban Land Institute Chinese Mainland Real Estate Markets 2016 ULI Analysis of City Investment Prospects ULI Center for Capital Markets and Real Estate

2

3 关于城市土地学会 (ULI) 城市土地学会 (Urban Land Institute, 下文简称 ULI ) 是一家非营利性研究和教育组织, 属美国税法 501(c)3 类免税单位, 通过会员支持开展运作 自 1936 年成立以来, 学会目前在全球拥有来自私营企业与公共部门的会员约 38,000 名, 涵盖与土地利用及房地产开发相关的各个领域 通过最具权威的不动产论坛, 城市土地学会致力于为地方 国内及国际行业领导者与决策人提供交流思想 信息与经验的开放式平台, 共同打造更加美好的城市 ULI 的宗旨是在负责土地使用的议题上担任领导角色, 并促进全球活力社区的建立和持续的发展 ULI 致力于将房地产与土地利用政策领域的领导人汇集在一起, 通过以下方式交流最佳的实践经验, 更好地服务社区需求 : 通过指导 对话 解决问题的方式促进学会会员之间 学会与外部机构之间的协作 ; 探讨城市化 保护 再生 土地利用 投资与可持续发展相关的问题 ; 在尊重自然建造独具特性环境的纲领下, 推进土地利用政策与设计实践的发展 ; 关于城市土地学会亚太区 ULI 在亚太地区拥有近 1,800 名会员, 尤以日本 大中华区 新加坡 菲律宾及澳大利亚为主 地区总部位于香港, 在东京亦设有办事处 ULI 亚太区旨在汇聚行业领导, 共同提升专业标准, 寻求最佳的土地利用途径, 倡导卓越实践 针对难以解决的棘手问题, 借助各学科专家的力量找出负责的解决方案 ULI 亚太区通过各类论坛 研究 出版物和电子媒介传播其专业知识, 为该地区提供符合实际的有用信息, 以促成根本性的改变 此外,ULI 亚太区还建立起多元的本土专家网络, 帮助亚洲城市迎接当前所面临的困难及未来可能出现的挑战 ULI 亚太区是在亚太地区政策信息和土地利用实践领域被公认的权威机构 基本原则 与各大高校 政府机构以及同类组织开展合作, 不断增强并传播城市土地学会的专业知识 因地制宜地处理当地土地问题 通过高品质项目提升学会的信誉 在本地区内吸收不同学科背景的优秀会员 通过教育 应用研究 出版物与电子媒介等渠道分享知识 ; 维护涵盖各地的实践与成就的多元全球化网络, 应对现存和潜在的挑战 关于城市土地学会资本市场及房地产研究中心 ULI 资本市场及房地产研究中心致力于跟踪 分析和探索全球房地产投资趋势 该中心的宗旨是通过教育 研究 创造知识 促进对话和建立联系, 以提高 ULI 会员对房地产金融和资本市场的认识 该中心还研究涉及 ULI 会员切身利益的诸多话题, 包括影响房地产各细分市场与经济趋势的因素等 2016 城市土地学会版权所有 保留所有权利 未经许可, 本报告的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印 拷贝 仿制或转载, 也不得将其录入任何信息存储与检索系统 封面图片 : 上海陆家嘴 汇图网 i

4 赞助伙伴 崇邦集团成立于 2003 年, 由香港 新加坡 加拿大和荷兰投资者联合一支具有丰富房地 产开发经验的管理团队组成, 专注在上海和周边地区投资开发具商业功能的城市综合体 项目 自成立以来, 崇邦已参与投资开发七个具商业功能的城市综合体项目, 其中五个在上海, 一个在昆山 ( 苏州 ), 一个在余杭 ( 杭州 ), 各项目的建筑面积从 80,000 平方米到 800,000 平方米 崇邦除了参与项目的投资开发外, 还承担各项目的策划 管理 招商及营运 崇邦现正筹划第二阶段的发展, 重点为揉合传统商业和文化 旅游 科技 生态和环境 等功能业态的城市综合体 ii

5 赞助伙伴 普华永道中国大陆 香港 台湾及澳门成员机构根据各地适用的法律协作运营 整体而 言, 员工总数约 18,000 人, 其中包括约 700 名合伙人 无论客户身在何处, 普华永道均能提供所需的专业意见 我们实务经验丰富 高素质的 专业团队能聆听各种意见, 帮助客户解决业务问题, 发掘并把握机遇 我们的行业专业 化有助于就客户关注的领域共创解决方案 普华永道秉承 解决重要问题, 营造社会诚信 的企业使命 我们各成员机构组成的网 络遍及 157 个国家和地区, 有超过 20.8 万名员工, 致力于在审计 咨询及税务领域提供高 质量的服务 如有业务需求或欲知详情, 请浏览 iii

6 赞助伙伴 北京喜神资产管理有限公司, 是中国领先的不动产投资银行和产业地产基金管理公司 专注于绿色建筑 健康医疗 文化旅游 海外地产等主题投资 致力于引领中国不动产 行业的转型升级 投资孵化优秀的轻资产服务商 绿民投产业链基金, 由喜神资产 当代置业 广联达 弘高创意等投资人联合发起设 立 通过打造绿色金融资本平台, 投资绿建示范项目, 致力于推动绿色建筑产品的市场 化与资本化 iv

7 目录 报告摘要 2 第一章 : 投资与开发前景 6 上海 (1) 11 深圳 (2) 12 北京 (3) 13 广州 (4) 15 苏州 (5) 16 南京 (6) 16 杭州 (7) 17 武汉 (8) 17 厦门 (9) 18 珠海 (10) 18 成都 (13) 19 重庆 (14) 19 天津 (16) 20 佛山 (18) 21 西安 (19) 21 东莞 (23) 22 石家庄 (29) 22 大连 (30) 23 沈阳 (33) 23 其他城市精选评论 24 第二章 : 各物业类型的参与趋势 29 写字楼 31 零售物业 36 住宅 41 工业 / 物流地产 46 酒店 47 第三章 : 影响房地产开发与投资的因素 51 第四章 : 细分市场与宜居性排名 62 附录 : 中国税收政策变化 72

8 报告摘要 2016 年中国大陆房地产市场 : 城市土地学会城市投资前景分析 该项年度研究调查由城市土地学会 (Urban Land Institute, 下文简称 ULI) 主持, 迄今为止已有六年 这是一份由活跃在中国大陆房地产市场的领军人物评估 33 座中国内地最大城市投资和开发前景及主要资产类别与相关专题的报告 2016 年 6 月底至 8 月初期间, 共有 81 位业内人士参与问卷调查,40 余位房地产行业领军人物接受访谈, 以上调查与访谈构成了该报告的主要内容 为了反映以往参与者的关注程度, 本年度报告删除了兰州 太原 乌鲁木齐和温州 这四个城市, 加入了位于广州附近的佛山, 这是一座拥有七百万人口的城市 在上一年度调查报告公布后大约 15 个月的时间里, 中国内地大多数城市取消住房限 购政策, 而且中央政府继续推行自 2014 年开始实施的扩张性货币政策, 因此楼市迎来强 2

9 劲复苏 据 2015 年 6 月至 2016 年 6 月政府统计, 调查中的每座城市新建住宅平均价格均有所上涨, 平均年增长率为 8.9% 深圳 厦门 上海以及长江三角洲一些城市公布年度价格上涨 20% 至 47% 调查中大多数城市新建住宅库存显著下降,2016 年 6 月新建住宅平均去库存周期仅为六个月, 假如政府不予以干预, 那么房价可能仍将继续上涨 在一些房地产市场发展过热的城市, 例如深圳 南京 苏州, 地方政府已经开始实行更加严格的限制性政策, 以期楼市回稳 正如去年的调查报告预测, 一线城市周边高铁贯通的城市, 特别是位于长江三角洲地区的城市楼市获得强劲复苏 随着高铁或地铁车程缩短至不到一小时, 驾车一到两小时, 昆山和苏州很快将成为上海郊区, 北京 深圳 广州周边城市也将越来越多地吸引来自一线城市附近的购房者 天津滨海新区于家堡常被人称为中国的 鬼城, 现在通过高铁贯通使其连接天津与北京的传统中心, 一些受访者甚至对这里的房地产市场也抱以谨慎乐观的态度 虽然大多数城市住宅市场强劲复苏, 但是写字楼市场与零售物业的发展结果却喜忧参半 尽管北京 上海和深圳在今后几年中将有大量新建写字楼入市, 特别是深圳和上海, 但是人们认为这些城市的写字楼市场仍然会获得健康发展 在信息技术与金融行业的驱动下, 这些市场对写字楼的需求依然旺盛 相比之下, 大多数二线城市和三线城市仍然存在供过于求的状况 经济发展强劲, 特别是 IT 领域迅猛发展的城市, 诸如南京和 受访者所在公司业务覆盖范围以及业务概况 2.5% 7.4% 在中国大陆实施投资战略的全球性企业 17.3% 40.7% 业务主要集中在中国的中国大陆企业 业务集中在中国大陆和其它亚洲国家与地区的亚太企业 32.1% 业务集中在中国大陆和其它亚洲国家与地区的中国大陆企业 业务主要集中在中国大陆的亚太企业 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 3

10 受访者所在公司的类型 35.8% 28.4% 24.7% 4.9% 3.7% 1.2% 1.2% 房地产开发商 房地产专业服务公司 机构 / 股权投资者 或投资管理机构 私人房地产投资人 其它 商业银行 权益型房地产借贷机构投资信托基金或证券化公司或房地产贷款人上市公司 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 武汉等, 写字楼市场的表现远超成都 重庆 沈阳 天津 西安等其他二线城市 沈阳 和大连商业地产供应已严重过剩, 并继续受累于其缓慢的经济增长 上一年度报告称, 全国范围内网络销售增长以及现有和规划中的购物中心供应过剩殃及零售物业 电子商务日益受到青睐, 正在从根本上改变购物中心租户构成以及总体空间需求 商品零售商在购物中心的空间占比呈快速下降趋势, 部分受访者预测将从原来的 50% 以上下降至 15% 到 20% 一线城市和二线城市许多受访者表示其所在城市的百货商场纷纷关闭 即使是收取租金的方式也正从根本上发生变化 : 由于客户在实体店看货后, 通过网络达成销售的比例越来越高, 因此业主正在逐步取消营业额抽佣, 开始更加依赖基本租金 对于物流 / 工业地产的热情程度自去年起有所下降 该领域饱受过多资本追逐投资机 遇以及拿地难之苦, 一线城市尤甚 然而, 一些受访者对于物流 / 工业地产的未来发展保 持乐观态度, 称高质量仓库严重紧缺 在影响发展和投资前景方面, 中央政府通过撤回住房限购政策并降低首付款比例等措施, 使楼市显著获得好转, 甚至使一些城市楼市发展过快 过于迅猛 政府如何反应将极大地影响房地产行业, 这是中国内地普遍存在的现象 其他主要问题包括改善公共交通运输系统, 其中以高铁和地铁为主要代表, 随着高铁和地铁的贯通, 一线城市与周边城市之间的界线正在逐渐模糊 为了解决大多数城市商业地产供应过剩的问题, 政府出台更加灵活的土地用途规划政策, 以便开发商减少商业用地分配, 这似乎是唯一可行的解决方案 4

11 在细分市场中, 共享式办公空间最近获得很多关注 去年在前万科高管毛大庆创立的优客工场和 SOHO 中国的带领下, 经营者和办公场所的数量快速增长 美国最大的共享式办公空间 WeWork 也于今年上半年在上海开办了第一个共享办公场所, 获得来自包括中国大型私募基金管理公司弘毅投资在内的中国投资者的股权融资 有活力的经济发展 财富不断累积 人口结构变化以及新出台的二孩政策将为养老地产等细分市场创造更多机遇 在本报告中, 宜居城市排名第一的是上海, 其次是深圳 相较于生机盎然的经济发展和健康的房地产市场, 由于对空气污染和交通堵塞仍然没有解决之道, 所以北京在宜居城市排行榜上仍然比较靠后 大连和沈阳宜居城市排名下降程度最大, 反映出中国东北部城市疲软的经济态势, 而且没有明显好转迹象 5

12 第一章 投资与开发前景 年四个一线城市在投资与开发前景方面位居前四 上海排名第一, 后面依次是深今圳 北京 广州, 与受访者的总体反馈高度一致 许多受访者表示一线城市, 特别是上海和北京在中国内地经济下行的情况下提供了 安全的避风港 截至 2016 年 6 月的 12 个月时间里, 一线城市经历了最为猛烈的房价上涨, 深圳 (47%) 和上海 (34%) 领跑涨幅榜 对于许多受访者而言, 上海与其他一线城市相比仍然是最透明最具流动性的市场, 提供众多投资机遇 深圳甲级写字楼总库存量翻番, 未来两年将超一千万平方米, 但是深圳经济蓬勃发展, 增长强劲, 足以消化大量新建写字楼 北京的基本面保持强劲, 新建商业地产比较有限, 但是中国首都有限的投资机遇令投资者感到沮丧 虽然广州是四个一线城市中经济发展最弱的城市, 但其房地产市场表现抢眼, 截至 2016 年 6 月的 12 个月期间, 平均新建住宅价格上涨近 20% 本年度调查表明处于三大经济集群的城市排名与评分获得显著提升 如图 1-2 所示, 投资前景排名提升幅度最大的八座城市分别是位于长三角地区的苏州 无锡 杭州 宁波 南京 ; 位于京津冀地区的天津 石家庄 ; 位于珠三角地区的东莞 在开发前景方面, 东莞 石家庄 杭州 无锡和天津排名提升幅度最大 随着附近一线城市居民购房热情高涨, 这些城市的住宅市场在去年强劲复苏, 由此直接造成这种趋势 此外, 虽然一线城市仍然实行住房限购政策, 但二 三线城市已经取消住房限购, 一线城市与周边城市之间房价差距显著, 加之扩张性货币政策为周边城市强劲的住宅销售间接创造了条件 另外一个重要的因素就是高铁, 从一线城市到部分周边城市车程极大地缩短至 20 至 30 分钟 相比之下, 不属于经济集群的城市, 例如南宁 南昌 昆明的评分急剧下降 下降 幅度最大的当属东北地区的沈阳 大连 哈尔滨, 该地区由于过分依赖钢铁制造和采掘 自然资源等重工业, 因此经济表现差强人意 6

13 图 年城市投资前景 上海 4.23 深圳 3.93 北京 3.86 广州 3.70 苏州 3.68 南京 3.56 杭州 3.55 武汉 3.45 厦门 3.26 珠海 3.12 宁波 3.00 合肥 3.00 成都 2.97 重庆 2.97 无锡 2.97 天津 2.93 郑州 2.85 佛山 2.83 西安 2.81 青岛 2.76 福州 2.75 长沙 2.71 东莞 2.68 三亚 2.56 济南 2.55 南昌 2.50 海口 2.46 昆明 2.44 石家庄 2.39 大连 2.37 南宁 2.36 哈尔滨 2.11 沈阳 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 7

14 图 1-2 城市投资前景的变化 评分 变化 ( ) 变化值 变化率 (%) 苏州 % 无锡 % 杭州 % 东莞 % 天津 % 宁波 % 南京 % 石家庄 % 武汉 % 上海 % 合肥 % 重庆 % 北京 % 郑州 % 青岛 % 深圳 % 长沙 % 厦门 % 海口 % 珠海 % 广州 % 西安 % 济南 % 沈阳 % 成都 % 福州 % 三亚 % 南昌 % 大连 % 哈尔滨 % 昆明 % 南宁 % 佛山 * 2.83 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 * 首年纳入调查 8

15 图 年城市开发前景 上海 4.10 深圳 3.79 北京 3.75 广州 3.67 苏州 3.63 南京 3.58 杭州 3.45 厦门 3.41 武汉 3.41 珠海 3.23 合肥 3.13 天津 3.10 佛山 3.09 宁波 3.00 无锡 2.97 重庆 2.94 西安 2.93 东莞 2.92 郑州 2.92 成都 2.89 长沙 2.81 福州 2.81 青岛 2.76 济南 2.62 三亚 2.52 石家庄 2.52 海口 2.48 南昌 2.48 昆明 2.48 南宁 2.46 大连 2.26 哈尔滨 2.12 沈阳 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 9

16 图 年城市开发前景的变化 评分 变化 ( ) 变化值 变化率 (%) 东莞 % 石家庄 % 杭州 % 无锡 % 天津 % 苏州 % 上海 % 北京 % 海口 % 宁波 % 合肥 % 厦门 % 长沙 % 南京 % 武汉 % 郑州 % 广州 % 重庆 % 济南 % 珠海 % 西安 % 青岛 % 成都 % 沈阳 % 深圳 % 三亚 % 南昌 % 福州 % 南宁 % 哈尔滨 % 昆明 % 大连 % 佛山 * 3.09 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 * 首年纳入调查 10

17 上海 (1) 上海依然是最受机构投资者青睐的投资城市 在本年度的调查采访中, 一位全球房地产基金管理公司的高管表示, 上海是 中国内地唯一具有境外投资者流动性的城市 一些受访的本地和境外机构投资者纷纷表示出同样的观点, 称他们只会将投资的目光放到上海和北京 几位投资者还指出, 即使国家经济增速放缓, 上海和其他一线城市也会比其他城市发展得更好 在去年的调查中, 上海主要的软肋是非核心区域有大量在建写字楼, 尤其是虹桥交通枢纽地区 鉴于一小部分建筑已经竣工, 而大量项目仍处于施工状态中, 所以市场对于写字楼的估价不会经历大幅下跌 一位上海的投资者表示, 位于虹桥交通枢纽地区的写字楼交易价格已经达到 3 万至 4 万元 / 平方米, 他认为这已经超出实际租金的合理范围 然而, 一些受访者指出日租金已经从每平方米 6 元下调至 5 元左右 一位开发商表示虹桥交通枢纽从长远来看会有不错的表现 ; 但是现在由于从市中心 到这里交通不方便, 延缓了该地区的发展 他指出政府规划建设贯通虹桥机场与浦东机 场高铁, 释放出积极的信号 几位受访者表示去年上海写字楼发展非常强劲, 净吸纳量超过一百万平方米 另一 位境外投资者对于上海的写字楼市场表现出高度的乐观情绪 他指出基于国内生产总值 和人口等宏观数据, 与英美等发达国家相比, 上海的写字楼严重短缺 涨 上海房地产市场呈现出两个重要的趋势 : 一是房价显著上涨, 二是土地出让价格上 住宅单元平均售价自 2015 年 6 月起上涨超过 33%, 增长率在中国内地排名第二, 仅次于深圳 有趣的是, 价格上涨最高的一些地区位于虹口区, 从陆家嘴向北跨越黄浦江到北外滩 城市核心区域新建住宅单元供给减少, 加之流动性扩大和强劲的需求, 将一个主要住宅项目的房价从几年前约 4 万元 / 平方米推高至超过 8 万元 / 平方米 虹口区相较于静安区和卢湾区等周边地区, 一直以来被人们认为乏善可陈, 但是虹口区正在快速进行城市更新 最近卢湾区并入黄浦区, 闸北区并入静安区, 预计市中心其他区域会继续进行城市更新 11

18 最近, 浦东新场和浦西松江比较偏远的郊区地块土地出让价格破纪录, 再次印证了那句曾经常说的话 面粉比面包还贵 这两块地于今年上半年出售, 土地价格超过 3 万元 / 平方米, 堪比周围地区的房价 地块售价接近 等同或高于周边地区已竣工建筑现行市价, 大家普遍担忧住宅价格将会继续上涨 相反, 一些受访者认为商业用地土地出让价格已经更加稳定, 写字楼和零售物业由 于供给过剩, 所以并不受开发商青睐 一位上海的开发商指出, 上海市政府宣布将城市永久人口保持在 2500 万 ( 现有人口 2450 万 ) 以下, 因此土地出让会相应减少 他认为周边城市在地铁和高铁的带动下, 终 将吸纳大上海都市圈大部分的人口增长 深圳 (2) 毋庸置疑, 去年中国内地最热的房地产市场当属深圳 截至 2016 年 6 月的 12 个月期间, 深圳新建住宅均价增长超过 47%, 为中国内地最高 正如上一年度调查报告所述, 深圳拥有诸多有利于楼市的积极因素, 例如技能型人口基数不断扩大, 住房自有率较低, 交通基础设施正在改善以及中央政府政策扶持, 对前海地区尤其有利 许多受访者指出可供开发的土地数量有限, 也是造成近期房价快速上涨的主要原因 除了这些因素之外, 一些受访者表示购房者从房地产经纪公司和 P2P 公司获得的资金 有所增加, 这也助长了房地产的投机炒作行为 一位房地产分析师认为, 过去深圳 10% 的购房者属于投资性购房, 而现在这一比例已经增加至 35% 左右 一位投资顾问指出这一轮房价上涨始于西北郊区龙华, 这里拥有一个连接广州和深 圳 并最终将贯通至香港特别行政区的主要的高铁车站 这位投资顾问表示, 该地区房 价去年从约 2 万元 / 平方米上涨至超过 4 万元 / 平方米 虽然部分受访者最偏爱的投资城市名单中没有深圳, 而是倾向于上海和北京, 但是大部分都称赞深圳拥有强大的基本面 数位受访者认为深圳迅速成长的 IT 行业和私募股权投资是推动深圳房地产市场的主要动力 一位国际投资者表示, 虽然深圳从七 八年前经济开始下行, 但是现在俨然成为 中国的硅谷, 能够提供大量就业机会 尽管如此, 一些受访者依然对未来几年写字楼的开发量感到担忧 一位研究分析师 12

19 指出, 未来两年甲级写字楼的新建供应速度每年大约在 2 百万平方米, 远远高于近期 50 万至 70 万平方米的年净吸纳量 第一太平戴维斯 (Savills) 的统计数据表明,2015 年底深圳甲级写字楼存量超过 5 百万平方米, 到 2017 年底, 预计将超过一千万平方米, 将会导致深圳的甲级写字楼存量超过上海 一些本地和境外投资者与开发商也对于不能打入市场而感到沮丧 : 市场很大程度上由本地开发商主导 此外, 部分受访者认为房价与房租相比高得不合理, 一位香港的投资者表示, 房租在上涨, 但是上涨速度不足以证明高要价的合理性 可能是由于住宅负担能力下降, 而且政府取缔了购房者首付款第三方融资, 所以今年第二季度, 深圳住宅销售大幅下降, 截至 2016 年 6 月的 12 个月期间, 深圳成为本次调查中仅有的新建住宅库存增长的两个城市之一 几位受访者发现随着关内可供开发的土地愈加有限, 深圳开始向北扩张到龙岗区, 向东扩张至惠州 同时, 城市更新也将成为新开发项目的主要源头 有两位受访者推测 深圳从中长期来看将与附近城市东莞或惠州择一或双双结合 北京 (3) 北京仍然是最受机构投资者青睐的市场之一 ; 然而, 一些受访者表示投资机会有限 一位机构投资者指出, 北京可交易资产要少于上海, 而另一位机构投资者发现在北京, 国有企业和 IT 公司在购置房地产时往往对价格并不太敏感, 从而留给机构房地产投资者的机会更少 与去年的情况一样, 写字楼依然是北京最受欢迎的投资资产类别 北京写字楼租金仍为中国内地最高, 平均日租金 11 元 / 平方米, 比上海高 2.5 元 / 平方米, 比深圳高 3.6 元 / 平方米 此前人们担心中央商务区东扩区域内大量写字楼入市会导致房租下降, 现在看来这种担心似乎有些多余, 因为新建写字楼供应速度低于预期, 而且许多业主 / 租户吸纳了大部分新增供给, 将他们之前在不同地区的各种经营业务进行合并 一些受访者仍然保持更加中立的态度 几位投资者注意到写字楼租金保持稳定 中关村和望京写字楼市场发展仍然强劲,IT 产业和创业公司仍然需要更多的办公空间 相比之下, 零售物业进展并不顺利 北京一家购物中心的一位投资者表示零售物业 租户对于零售商对扩张变得 非常谨慎 他解释道, 电子商务影响了零售物业租赁, 13

20 他的投资团队更加注重生活方式 餐饮 娱乐和教育方面的租赁 一位北京的房地产分析师指出餐饮业正在面临强大的阻力 他解释说, 若干年前一些规模较大的经营者在许多零售购物中心开设大规模大众市场餐饮渠道, 但是由于消费者口味不断变化, 所以他们的表现并不好 这位分析师注意到过去一两年大量百货商场关门 一位开发商指出中央政府继续倡导反腐行动, 导致零售购物中心, 尤其是百货商场业绩不佳 正如上一年度调查报告所述, 北京写字楼需求旺盛, 购物中心面临挑战, 因此仍会看到购物中心或综合体项目零售底商转变为写字楼 这种转变最突出的两个项目或许是基汇资本对三里屯电讯盈科大厦 4 万平方米零售购物中心部分的转变, 以及 SOHO 中国将中央商务区一处原本作为购物中心进行设计和建造的房地产转变为 SOHO3Q 品牌旗下的共享式办公空间 住宅市场平均售价在 2014 年经历下滑, 在 2015 年初获得强劲复苏 据政府统计, 截 至 2016 年 6 月的 12 个月期间, 住宅单元平均售价增长超过 22% 同期新建住宅存量去化周 期仅为八个月, 下降近 50% 据北京的一位开发商称, 房价上涨的原因包括信贷增加, 政府土地销售量比较有 限, 以及本地和非本地居民旺盛的购房需求 他指出北京土地销售量已经达到规划量的 60% 至 70%, 所销售的土地均位于郊区 他还指出中国东北地区人民需求旺盛 一些受访者表示与北京紧邻的天津与河北省的一些城市, 例如武清和保定, 越来越 受欢迎 随着公共交通的发展, 包括高铁和地铁的贯通, 北京居民愿意在这些地区买 房 从中长期来看, 预计政府出台的几大举措将会给北京市场的发展带来巨大的影响 首先是宣布将北京市政府的主要行政办公大楼东迁至通州, 这将使通州区成为拥有相当大的写字楼集群的郊区 其次是在 2022 年建成北京第二座机场, 预计将成为世界最大机场, 从根本上重塑北京南部周边地区 一位北京的投资者预测起初将由住宅项目引领发展, 后续将由商业地产项目引领发展 然而, 另一位北京的开发商预测北京地铁平谷线将北部平谷区和北京市区相连接, 地铁车速达到每小时 160 公里, 这将使平谷区成为在北京市区工作的人们可以选择的居住地 14

21 广州 (4) 与去年一样, 很多受访者质疑广州是否应该与上海 北京 深圳并称为一线城市 一位足迹踏遍大江南北的本地投资者表示广州不是一线城市 两位受访者评价广州是四个一线城市当中发展最弱的城市 很多人认为广州落后于其南邻城市深圳, 尤其是在 IT 产业和吸引企业家入驻方面表现不佳 在四个一线城市中, 广州近年来租金和房价增长最为缓慢 同时, 广州本地市场由 资金与实力雄厚的本地开发商主导, 外地投资者和开发商很难闯入本地市场 在写字楼市场, 跨国公司 (MNC) 租户并不多见,IT 产业发展缓慢, 与深圳相比, 这些都是广州的负面因素, 正如当地政府扩建珠江新城, 并将珠江新城南部的琶州开发成新办公地区一样 部分受访者称, 当地政府正在计划促进电子商务产业发展, 阿里巴巴与腾讯将在珠江新城的扩建区域设立办公地点 写字楼租赁市场疲软的另一个原因是相邻城市佛山南海区扩建的写字楼群 随着地 铁贯通广州市中心, 对价格敏感的写字楼租户而言, 南海区将成为另一个选择 受访者还表示佛山也是广州房价增长低于其他一线城市的主要原因 一位在佛山开发项目的开发商表示, 佛山带走了广州住宅与写字楼市场的热度 这位开发商注意到类似的住宅单元, 佛山市价只有 万元 / 平方米, 而广州市区则达到 4 万元 / 平方米 尽管如此, 广州的住宅市场仍然应该被评为良好 : 截至 2016 年 6 月的 12 个月期间, 广州新建住宅均价上涨近 20%, 而新建住宅存量去化周期也低于早期的六个月 一些受访者表示, 从中长期来看广州的房地产市场将严重依赖于当地经济转型是否成功以及有多成功 在普华永道近期对中国内地 24 个主要城市 ( 不包括上海和北京 ) 综合实力的年度调查报告中, 广州因其在智慧资本 创新 城市规划和交通发展等主要方面的强势地位, 排在深圳之前, 占据首位 15

22 苏州 (5) 苏州投资与开发前景评分自去年起分别提升了 12% 和 9% 以上, 而投资与开发前景排 名自去年的第八位上升至第五位 一位房地产分析师称苏州是上海郊区, 强调了高铁以及这两个城市之间城际地铁线的影响 昆山是苏州城内距离上海最近的地区, 从虹桥交通枢纽乘坐高铁仅 17 分钟便可抵达昆山, 大约 22 分钟抵达苏州市区 同时, 地铁线 ( 上海轨道交通 11 号线 ) 正在向昆山延伸, 最终贯通苏州市区 一位拥有大规模开发项目的开发商称昆山大约有 5 万人乘车到上海工作, 而上海大 约也有 5 万人乘车到昆山工作 随着上海市中心中等收入新建住宅价格超过 10 万元 / 平方 米, 而昆山房价不到 2 万元 / 平方米, 提供强有力的替代选择 一位投资者指出, 由于土地供应有限, 苏州传统市区房价在过去两年里上涨超过一 倍 另一位投资者表示苏州投资不利的一面是商业地产, 机构投资者流动性依然有限 南京 (6) 南京在投资与开发前景中排名第六, 比去年下降了一位 然而, 南京的投资评分显 著提高, 从 3.39 提高到 3.56 一位在南京拥有写字楼项目的开发商表示南京对于甲级写字楼的需求与一线城市存在着巨大差距 : 据他观察在南京, 跨国公司对于甲级写字楼的需求十分有限 他更倾向于投资住宅项目 相反, 一位房地产分析师指出与其他二线城市相比, 南京写字楼市场表现卓越, 空置率比较低 他表示, 尽管河西新城区写字楼空置率较高, 但是新街口等成熟区域的写字楼市场相对稳定 一位本地投资者指出自 2015 年 10 月起, 新建住宅价格上涨约 50% 他认为像南京这样没有经历过住宅市场严重投机买卖而且过去没有出让太多土地的城市具备更多价格上涨空间 关于高铁的影响, 他观察到高铁车站周围地块与没有连通高铁的其他地区同样的地块相比, 交易溢价率在 10% 到 20% 另一位住宅投资者表示随着中央政府开始抑制南京等城市过热的房地产市场行情, 新建住宅销售量和房价将会受到影响 16

23 杭州 (7) 杭州的评分与排名自去年起有所上升 开发与投资前景评分分别上涨 10.7 和 11.3 个百 分点, 是本次调查中第三大上涨城市 因此, 杭州投资与开发前景排名从第十位上升至 第七位 数位投资者说杭州市场是受投资者驱动而不受终端用户驱动 其中一位投资者表 示, 市场投机氛围非常浓, 是中国其他地区房地产市场的风向标 一位开发商将杭 州住宅市场的强劲复苏归功于宽松的信贷政策 其他受访者表示他们对于杭州的偏好基于杭州强大的民营经济, 包括阿里巴巴等创 业型公司 一位投资者表示在房价过高的情况下, 很难找到投资机会 住宅市场目前正在健康发展, 新建住宅存量去化周期为 4.3 个月, 比一年前下降了 61%, 而新建住宅平均价格则上涨了 17% 在写字楼与零售物业方面, 杭州新建中央商务区钱江新城仍有大量楼盘与零售购物 中心新开盘或正在建设 对杭州北部郊区余杭区的探访表明地铁线延伸至市中心, 以及 高铁贯通上海与杭州, 促进了该地区住宅销售市场的强劲增长 武汉 (8) 武汉投资与开发前景排名均下降一位, 分别跌至第八位和第九位, 但是投资与开发 前景评分稍有提升 受访者对武汉普遍持积极看法, 其中一位受访者称武汉是中国中部地区 巨头 强大的 IT 产业 卓越的交通运输基础设施 ( 机场 长江 高铁 公路网 ) 以及健全的当地 政府政策都是这座城市为受访者所称道的积极因素 武汉的住宅市场表现优异, 从 2015 年 6 月至 2016 年 6 月, 新建住宅均价增长 13.8%, 截至今年 6 月底, 新建住宅存量去化周期下降至三个月 一位本地开发商表示光谷地区销售量显著增长, 但是价格上涨比较有限, 许多都是在该地区工作的人首次购房 她还提到鉴于武汉住宅市场过热, 当地政府可能会开始采取政策使其降温 在商业地产方面, 一些受访者警告说武汉写字楼和零售购物中心开发量较大, 将对 17

24 租金产生下行压力 一位在武汉传统市区汉口拥有包括写字楼在内的综合体项目的开发 商指出, 强大的 IT 产业使更多 IT 相关租户来到汉口, 但是大部分租户仍然来自金融业及其 他服务相关行业 一些受访者称赞当地政府通过供应充足的土地, 鼓励物流设施的发展 武汉占据战 略要地, 贯通南北及沿海地区和西部地区, 被视为重要的物流枢纽 厦门 (9) 厦门在过去 12 个月里住宅市场表现仅次于深圳, 居第二位 2015 年 6 月至 2016 年 6 月, 新建住宅价格上涨 34% 一位在厦门拥有综合体项目的开发商表示, 厦门拥有令人向往的自然风光, 丰富的教育等资源, 宜居指数高, 仍将继续吸引福建省其他地区大量的富裕人口 房价持续上涨的另一个因素是厦门岛内缺乏新土地供住宅开发 这位开发商指出厦门岛外地区可供开发的土地存量有限, 大部分土地指定用于农耕 关于写字楼供应即将增加, 这位开发商表示福建本地企业纷纷到厦门落户, 因此需 求强劲 他乐观地表示, 只要经济复苏, 写字楼市场应该会有不错的表现 他还认为正 在建设的地铁线将显著改善厦门岛与周边地区的连接, 是另一个积极因素 在厦门拥有综合体项目的另一位开发商表示, 对 平价奢华 品牌的强劲需求, 使 得她的项目预租情况良好, 计划明年开盘 一些品牌将在福建省开设第一家门店 珠海 (10) 珠海拥有 150 万人口, 是排名前十的城市中人口最少的城市 这座南部城市与澳门接 壤, 今年投资与开发前景排名均位列第十 一位深圳的住宅开发商称珠海是 不可思议的 居住地, 认为外地人强劲的购房需求铸就了珠海高质量的生活品质 一些受访者认为珠海的房地产市场很大程度上受益于计划开通的港珠澳大桥, 但是其中一位投资者对大桥的影响力表示有些怀疑 一位房地产顾问指出在珠海横琴岛上指定自贸区是另一个积极因素 18

25 成都 (13) 成都投资与开发前景评分继续下滑, 投资前景从 3.10 降至 2.97, 开发前景从 3.00 降至 2.89 一位成都的房地产分析师称住宅市场获得强劲复苏 她看到小户型业主升级到大户型或更优质楼盘的需求十分强劲 她表示成都市中心的房价稳定在 1.1 万元 / 平方米, 新建住宅供应量较为稳定 成都西部郊区拥有大量新建住宅, 价格基本保持在 5000 元 / 平方米, 没有上涨多少 从 2015 年 6 月至 2016 年 6 月, 住宅存量显著下降, 新建住宅存量去化周期下降过半, 降至 5.1 个月, 但是过去一年里新建住宅平均销售价格仅增长了 3.7% 这位分析师表示, 成都的商业综合体项目市场由于持续供给过剩而十分 惨淡 她表示由于供给过剩, 租金下降, 买家纷纷抛售, 导致散售写字楼销售显著下降 重庆 (14) 重庆投资与开发前景排名分别为 14 位和 16 位, 评分没有太大变化 图 1-5 在校大学生数量 ( 千人 ) 增加 广州 武汉 南京 郑州 西安 成都 济南 重庆 北京 南昌 长沙 上海 哈尔滨 天津 合肥 杭州 昆明 太原 沈阳 石家庄 南宁 福州 青岛 大连 海口 厦门 宁波 深圳 来源 : 中国国家统计局 受访者总体上对于重庆的经济前景持积极态度 一位开发商表示重庆很大程度上受益于两千万农村人口城镇化以及制造业和高新技术领域的发展 重庆一直面临现有和规划商业地产严重供给 19

26 过剩的问题 一位重庆的开发商表示重庆与大多数只有一两个主要商业区的二线城市不同, 由于特殊的地形条件 ( 三条河流流经中心地区 ), 重庆拥有五个商业区 因此, 重庆缺乏一个强大的 充满活力的市中心 她说一些开发商仍在与当地政府持续讨论写字楼与零售物业转变为租赁房屋事宜, 但是目前尚未出现成功案例 受访者总体上对于重庆的商业地产市场持消极态度 重庆住宅市场相对稳定, 从 2015 年 6 月至 2016 年 6 月, 新建住宅平均售价上涨 3%, 而新建住宅存量去化周期下降 11% 天津 (16) 天津自去年起投资与开发前景评分提升明显 尽管去年受访者对天津没有多少积极 评价, 但是今年一些受访者对天津的某些方面给予积极反馈 据政府统计, 天津住宅市场显著改善, 新建住宅平均售价上涨近 15%, 而新建住宅 存量去化周期下降至九个月以下, 自去年起下降了近 70% 很多受访者提到武清是一个拥有不错的发展前景的地区 武清位于北京传统市中心与天津市区之间, 在高铁贯通北京与天津的帮助下, 正在快速发展成为北京主要的卫星城 一位在武清拥有项目的开发商表示现在新建住宅价格大约在 1.5 万元 / 平方米, 而他的公司几年前收购地块开发项目时, 价格大约只有 5000 元 / 平方米 他补充说, 自从那次土地收购之后, 地价从不到 2000 元 / 平方米上涨至大约 7000 元 / 平方米 他认为即使地价显著上涨, 但是由于与北京存在巨大的价格差距, 住宅开发仍然可行 除了高铁贯通之外, 另一个积极因素就是许多北京的大学将校园选址在武清 紧邻 武清高铁站的佛罗伦萨小镇名品折扣商场运营十分成功, 这也是武清越来越受北京市民 亲睐的一个证明 一位在天津拥有项目的开发商对于类似陆家嘴的滨海新区于家堡给予了一些积极评价 他表示最近刚刚竣工的天津到于家堡高铁线带来一些积极的变化, 企业开始在于家堡购买写字楼, 人们在中新天津生态城购买公寓 尽管如此, 于家堡的房地产市场状况仍然很差 一位房地产分析师表示由于需求有限, 一些竣工的建筑仍未开放租赁 20

27 关于天津传统内城区, 一些受访者表达了消极的看法 一位境外投资者表示所有资产类别都有供给过剩现象 一位天津的房地产分析师表示由于自 2014 年起大量新建写字楼与零售物业竣工, 写字楼市场空置率约 40%, 日租金为 4.5 元 / 平方米 她表示主要受供给过剩影响, 零售购物中心表现差强人意, 只有位于城区富庶区域内的一座步行街主题购物中心例外 她还表示去年大约有五家百货商场关门 佛山 (18) 佛山位于广州西南部, 是一座拥有七百多万人口的富裕城市 佛山由南海区 顺德 区 禅城区组成, 拥有三个核心城区 佛山与东莞有点类似, 正在经历从以陶瓷 家具 等为核心的制造业经济到以机器人 家用电器和工业设计为主的知识经济转型 佛山第一次纳入调查报告, 投资前景排名第 18 位, 开发前景排名第 13 位 一位房地产顾问表示, 取消住房限购政策极大地帮助了佛山住宅市场 市场受这些限购政策严重打压, 平均售价下降 30% 至 40% 近期价格复苏使房价回归接近此前的最高价格 在佛山靠近广州的地区, 例如南海区, 由于与广州之间的房价差距超过 2 万元 / 平方米, 而且乘坐地铁上下班比较方便, 因此吸引大量广州居民来此购房 然而, 南海区写字楼市场由于定位为广州金融业后台服务, 因而面临严重的供应过 剩问题 随着广州与佛山的地铁系统逐渐完成一体化发展, 这两座城市之间的界线一定会越 来越模糊 西安 (19) 西安投资与开发前景排名继续下降 今年西安投资前景排名第 19 位, 开发前景排名 第 17 位, 而去年排名分别为第 15 位和第 14 位 西安新建住宅均价只上涨了 3%, 远远低于本次调查中其他城市 8.9% 的平均值 目前 新建住宅存量超过 1800 万平方米, 在本次调查中排第三位, 仅次于天津和沈阳 21

28 一位西安的开发商将目前困难重重的市场状况归咎于当地政府过去激进的土地销售 和建立太多新开发区 她说可能需要八 九年的时间才能消化商业地产存量, 而住宅存 量大约需要三年时间 她表示西安的 IT 产业并没有对住宅市场产生显著影响 她指出, 外来务工人员往往更愿意租房而不是买房, 因为这些人并不会长期在此工作, 而且雇主会为他们提供租金补贴 尽管如此, 房价最高的地区当属高新区, 平均售价为 1.5 万元 / 平方米至 1.8 万元 / 平方米, 而全市均价大约 7000 元 / 平方米 这位开发商表示写字楼市场供应过剩, 甲级写字楼平均售价为 1.2 万元 / 平方米至 1.3 万元 / 平方米 中小型公司没有写字楼的购买力 ; 他们主要依靠租赁 这位开发商表示西安也有好的一面, 那就是有两条正在运营的地铁线路 地铁带来 的影响一直是积极的, 特别有利于靠近地铁站的商住两用单元 东莞 (23) 在本次调查中, 东莞在投资前景方面从几乎垫底上升至中下游和中游水平 在去年 的调查报告中, 一位投资顾问使用 腾笼换鸟 来形容当地政府寻求实现城市经济结构 升级 受访者纷纷表示东莞最终将高科技公司这只 新鸟 装在了 笼子 里, 尤其是深圳附近因员工生活成本高昂而受挫的一些公司 数月之前, 传言位于深圳的电信设备制造商华为计划将公司总部从深圳迁往东莞, 很大程度上是受到深圳高房价的影响 虽然华为公司否认了这一计划, 但是传言突出了东莞如何成为深圳公司实际可行的替代方案 受访者指出东莞, 特别是靠近深圳的地区, 受益于深圳外溢效应 一些投资者表示有兴趣投资工厂转变为写字楼的项目 石家庄 (29) 虽然石家庄的开发与投资前景排名仍然接近垫底, 但是开发与投资前景评分显著提 升 特别是开发前景评分从 2.22 上升至 2.52, 增幅 13%, 紧随东莞之后排在第二位 22

29 然而, 一位在石家庄拥有项目的开发商对于石家庄的前景表现得不冷不热 他表示高铁贯通北京可能带来的积极影响一直很有限 在这两座城市之间通勤并不可行, 他说 : 全程 67 至 80 分钟, 票价 128 元 他认为如果石家庄距离另一座大型城市更近的话, 则会感受到高铁带来的好处 这位开发商表示尽管北京与石家庄之间存在巨大的房价差距, 但是在北京生活和工作的人不会选择来石家庄 其他投资者对石家庄的前景普遍持消极看法, 列出了环境污染和缺乏好的就业机会 等负面因素 石家庄在本年度报告中宜居性再次排在最后 大连 (30) 大连在五 六年前是本地和境外开发商与投资者的宠儿, 但是经济持续下行, 在 今年的调查中处于排名最低的城市行列 大连的开发与投资前景评分分别下降 12.8% 和 17.6%, 在本次调查中是下降幅度最大的城市之一 一位开发商将大连萧条的房地产市场归咎于五 六年前无节制的土地销售 一些受 访者认为新开业的购物中心现在空置率较高 除了项目供应过剩之外, 一些受访者还指出与韩国和日本的贸易出现下滑, 因为这些来自邻国的公司将业务转向了东南亚 韩国与日本企业退出影响了大连的写字楼市场 一位境外投资者说一位写字楼投资同行一直未能退出大连写字楼市场, 因为很少有人感兴趣 这位开发商说 IT 产业一度曾被视为大连的支柱产业, 但是一直表现平平 沈阳 (33) 沈阳已经连续两年在投资与开发前景排名中垫底 根据受访者对于沈阳房地产市场的评价可以看出, 没有人愿意投资这座城市 一位本地开发商指出, 即使当地政府提供补贴, 他也不会在沈阳投资 另一位机构投资者抱怨说, 沈阳基本面不佳, 投资者缺乏兴趣, 要想在这座城市投资赚钱极为困难 商业地产严重供应过剩没有显示出任何减少的迹象 然而, 一位经验丰富的房地产经纪专家表示随着本地企业吸纳市区办公空间, 写字楼租赁好于预期, 而且青年大街一带有几个零售购物中心在租赁方面表现不错 同时, 他警告说沈阳将会有更多的新建项目供应, 可能会对现有的购物中心造成影响 23

30 一位住宅开发商也指出青年人才不断向南外流到其他城市 为了留住青年专业人才, 沈阳为应届大学毕业生提供零首付购房优惠政策 新建住宅均价上涨 1.5%, 增长率是本次调查中最低的城市之一, 尽管新建住宅存量去化周期自去年起下降了 25%, 但是还要超过 20 个月, 依然非常高 一位综合体项目开发商预测沈阳将有部分购物中心关门, 他的公司可能会在合适的 时机出手收购这些资产 不过由于今年当地经济在所有城市中增长速度最慢, 机会仍然 需要一些时间 其他城市精选评论 合肥 (12) 重庆 成都 合肥 石家庄等城市将有大量新建零售物业供应 合肥滨湖新区总共规划 23 座购物商场, 有两座商场已经开业 本地开发商 南京 苏州 合肥等城市只需要四到五个月便能清空目前的住宅存量 因此, 地价在上涨 本地开发商 合肥正在发展成为一个交通枢纽, 这里的住宅市场一直很繁荣 正在合肥建设项目的本地开发商郑州 (17) 住宅市场相当好 由于是河南省的省会, 所以写字楼市场还可以 零售物业与全国的情况一样不太好 本地投资者 批发物业好于预期, 零售物业目前为止表现卓越 已售出的住宅单元中, 大约 60% 至 70% 已经入住, 入住率很高 正在郑州建设项目的本地开发商青岛 (20) 与大连一样, 青岛的房地产市场经历过严重的投机炒作 因此, 青岛的房地产市场适度增长 本地投资者 青岛写字楼市场的供需基本面平衡 房地产分析师长沙 (22) 长沙供应严重过剩 本地开发商 过去三年, 当地政府没有挂出多少土地出售 平均一年销售十个地块 正在长沙建设项目的本地开发商 24

31 图 1-6 地区生产总值 (GRP) 以及第三产业的角色 地区生产总值 ( 人民币亿元 ) 第三产业附加值年增长率 第三产业占 GRP 的百分比 年增长率 年增长率 上海 24,965 23,568 21, % 6.9% 8.8% 10.6% 64.8% 67.8% 北京 22,969 21,331 19, % 6.9% 7.5% 8.1% 77.9% 79.7% 广州 18,100 16,707 15, % 8.4% 9.4% 9.5% 65.2% 66.8% 深圳 17,503 16,002 14, % 8.9% 9.8% 10.2% 57.4% 58.8% 天津 16,538 15,727 14, % 9.3% 10.2% 9.6% 49.6% 52.0% 重庆 15,720 14,263 12, % 11.0% 10.0% 11.5% 46.8% 47.7% 苏州 14,504 13,761 13, % 7.5% 9.2% 11.5% 47.2% 49.9% 武汉 10,906 10,069 9, % 8.8% 9.5% 9.6% 49.0% 51.0% 成都 10,801 10,057 9, % 7.9% 8.6% 9.0% 51.6% 52.8% 杭州 10,054 9,206 8, % 10.2% 8.5% 14.6% 55.2% 58.2% 南京 9,721 8,821 8, % 9.3% 11.5% 11.3% 56.5% 57.3% 青岛 9,300 8,692 8, % 8.1% 7.9% 9.4% 51.2% 52.8% 无锡 8,518 8,502 8, % 7.1% 10.3% 9.6% 45.4% 49.1% 长沙 8,510 7,825 7, % 9.9% 9.7% 12.1% 41.8% 43.4% 宁波 8,012 7,610 7, % 8.0% 7.6% 12.5% 44.1% 47.5% 佛山 8,004 7,603 7, % 8.5% 7.6% 10.3% 36.5% 37.8% 大连 7,732 7,656 7, % 4.2% 7.0% 8.2% 45.9% 47.8% 郑州 7,315 6,777 6, % 10.1% 8.8% 11.4% 46.4% 48.4% 沈阳 7,281 7,099 7, % 3.5% 3.0% 6.3% 45.5% 47.3% 东莞 6,275 5,881 5, % 8.0% 6.3% 10.0% 53.8% 53.4% 济南 6,100 5,771 5, % 8.1% 9.1% 8.9% 55.8% 57.2% 西安 5,810 5,493 4, % 8.2% 9.0% 9.5% 56.1% 58.9% 哈尔滨 5,751 5,340 5, % 7.1% 8.2% 9.3% 54.9% 55.9% 合肥 5,660 5,158 4, % 10.5% 8.5% 11.0% 39.3% 40.6% 福州 5,618 5,169 4, % 9.6% 9.4% 11.3% 46.5% 48.1% 石家庄 5,441 5,170 4, % 7.5% 9.9% 10.6% 43.8% 45.8% 南昌 4,000 3,668 3, % 9.6% 12.0% 10.7% 40.6% 41.2% 昆明 3,970 3,713 3, % 8.0% 8.1% 8.7% 53.7% 55.3% 厦门 3,466 3,274 3, % 7.2% 8.7% 6.5% 54.7% 55.8% 南宁 3,410 3,148 2, % 8.6% 8.2% 9.9% 48.5% 49.7% 珠海 2,025 1,867 1, % 10.0% 8.7% 10.0% 47.4% 48.0% 海口 1,161 1, % 7.5% 11.3% 8.3% 74.9% 75.7% 三亚 % 8.1% 3.1% 9.2% 65.0% 65.7% 来源 : 中国国家统计局, 市统计局 25

32 图 年人口净流入数量 ( 万人 ) 持当地户籍的居民 常住居民 人口净流入 ( 流出数量 ) 流入人口占常住居民的百分比 上海 1,434 2, % 北京 1,345 2, % 深圳 355 1, % 东莞 % 天津 1,027 1, % 广州 854 1, % 苏州 667 1, % 成都 1,228 1, % 武汉 829 1, % 宁波 % 郑州 % 杭州 % 厦门 % 无锡 % 南京 % 青岛 * % 昆明 % 大连 % 沈阳 % 济南 * % 福州 % 长沙 % 海口 * % 西安 % 石家庄 * 1,025 1, % 三亚 % 哈尔滨 % 南昌 % 南宁 (42) (6%) 重庆 3,372 3,017 (355) (12%) 来源 : 中国国家统计局 * 青岛 济南 海口及石家庄的户籍人口为 2014 年的统计数字 26

33 图 1-8 运行 在建或规划中的地铁线路 ( 公里 ) 2015 年运营 在建 规划 上海 北京 广州 深圳 南京 重庆 武汉 90 天津 成都 杭州 昆明 无锡 沈阳 苏州 西安 宁波 大连 南昌 佛山 长沙 郑州 哈尔滨 青岛 南宁 东莞 合肥 厦门 福州 石家庄 长春 济南 兰州 来源 : 招商证券 ( 香港 ), 中国地铁协会 注意 : 数据仅包括地下快速交通线 27

34 28 崇邦集团位于昆山的住宅项目

35 第二章 各物业类型的参与趋势 前些年的调查一致, 写字楼与零售物业依然是受访者参与度最高的两个领域 受与访者对中端住宅参与度增幅最大, 从 64% 上涨到 71%, 非常契合目前住宅市场复 苏的形势 酒店与高端住宅参与度降幅最大, 从去年起下降了 8 个百分点 在受访者未来 12 至 24 个月参与偏好方面,43% 的受访者表示他们计划增加对中端住 宅市场的参与度, 而去年这一比例为 28% 相比之下, 去年 49% 的受访者表示他们会增 加工业 / 物流地产的参与度, 此乃最高比例, 但是今年该比例只有 34% 图 2-1 受访者在各物业类型的参与度 写字楼 87% 90% 88% 88% 85% 零售物业 84% 82% 84% 87% 87% 住宅 ( 中端 ) 71% 64% 71% 68% 工业 / 物流地产 酒店 住宅 ( 高端 ) 64% 61% 57% 59% 51% 63% 71% 67% 62% 63% 55% 63% 70% 63% 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 29

36 这对于审视各类型地产的评分范围具有指导意义 中端住宅市场平均分最高为 3.25, 而平均分最低的两种物业类型为写字楼 2.48 和零售物业 2.56 甚至低于酒店 2.83 的平均分 工业 / 物流地产的平均分排名第二, 为 3.06, 反映出受访者相较于零售物业 写字楼和酒店, 普遍看好大多数城市工业 / 物流地产的发展前景 高端住宅平均分为 3.05 图 年受访者在各物业类型参与度变化的预期 住宅 ( 中端 ) 写字楼住宅 ( 高端 ) 工业 / 物流地产零售物业 43% 22% 13% 22% 40% 45% 6% 9% 36% 19% 12% 34% 34% 24% 14% 28% 33% 31% 22% 14% 酒店 17% 33% 17% 33% 参与度将会上升 参与度不变 参与度将会下降 现在和未来均无参与 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 30

37 写字楼 受访者一致同意上海 北京和深圳的写字楼市场继续拥有良好的发展前景 许多本 地和境外机构投资者称他们只会在这些城市寻找投资机会 今年, 上海取代深圳重新坐上写字楼投资前景第一的位置, 评分从去年的 4.03 提高至 4.19 一位投资者认为尽管上海写字楼资产的售价很高, 但从长远来看这个市场基本上供 给不足 部分受访者对上海写字楼市场表示出谨慎的看法 一位上海的房地产分析师认为不久之后, 上海的写字楼租金可能会下降, 因为这个城市新建了大量写字楼, 特别是浦东 很多受访者也注意到虹桥交通枢纽地区的写字楼租金由于供给过剩而从 6 元 / 平方米降至 5 元 / 平方米 然而, 一位投资者预测长期来看, 虹桥交通枢纽地区的写字楼租金将上涨至 10 元 / 平方米, 这是目前上海市中心主要办公区甲级写字楼的租金水平 在北京, 中央商务区, 特别是中央商务区东扩区域新建写字楼入市后预计能够稳定租金 然而, 考虑到新建项目延期的可能性, 没有人预期租金下降 很多受访者对中关村和望京持积极态度, 因为 IT 公司对这些地区的写字楼需求旺盛 金融街供不应求的写字楼市场为其南部的丽泽金融商务区带来发展机遇, 成为新兴写字楼集群 深圳写字楼市场极大地受益于强劲的地方经济, 尤其是 IT 业和金融业 尽管预计未来几年内新建写字楼将达到每年 2 百万平方米, 使深圳甲级写字楼存量增加两倍, 但是受访者均预测租金不会下降 为了使写字楼租金保持在目前水平甚至更高水平, 未来年吸纳量需要达到近期 50 万至 70 万平方米年吸纳量的两倍或三倍 受访者普遍认为广州写字楼市场会受更多限制 一位房地产分析师称珠江新城的写字楼市场往往吸引位于旧城区想要升级品牌的公司 一位广州的开发商注意到当地政府就在写字楼市场趋于稳定后, 开始进一步扩张珠江新城 他指出当地政府有意促进电子商务的发展, 试图吸引电子商务龙头企业, 例如阿里巴巴和腾讯, 来此购地建造办公大楼 此外, 附近城市佛山城区大量供应新建写字楼, 特别是南海区, 对广州的写字楼市 场产生了一定的影响 虽然珠江新城平均日租金大约在 6 元 / 平方米, 但是南海区平均日租 金只有大约 2 元 / 平方米 与看好一线城市写字楼市场的观点相比, 受访者对于二线城市的写字楼市场普遍持 31

38 消极态度 大多数二线城市的当地政府想要吸引企业入驻, 希望通过向这些地产征收营 业税和房地产税建立稳定的收入来源 因此大肆建设商业地产, 写字楼市场因而饱受影 响 二三线城市甲级写字楼的需求通常很有限, 而这进一步加剧了供给过剩的局面 很 多受访者表示, 虽然部分二线城市的写字楼市场在 2015 年 P2P 公司强势吸纳的情况下注 图 2-3 写字楼前景 上海 4.19 北京 3.96 深圳 3.92 广州 3.44 南京 3.37 杭州 3.27 武汉 3.20 苏州 3.17 厦门 2.94 成都 2.74 福州 2.67 西安 2.59 青岛 2.58 重庆 2.57 珠海 2.56 郑州 2.50 天津 2.48 合肥 2.47 宁波 2.44 长沙 2.44 无锡 2.43 昆明 2.38 佛山 2.32 南宁 2.31 大连 2.30 南昌 2.29 东莞 2.25 济南 2.22 哈尔滨 2.20 石家庄 2.16 海口 2.13 三亚 2.00 沈阳 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 32

39 入一剂强心针, 但是 2016 年初 e 租宝因欺诈被关停加快了整个行业的崩塌, 影响了写字楼 租赁市场 缺乏流动性是投资者不愿意投资二线城市写字楼市场的主要因素 一位本地投资者 抱怨说, 因为投资者对二线城市的写字楼资产不怎么感兴趣, 她的公司无法从成都的写 字楼投资中脱身 图 2-4 一线城市写字楼空置率 25% 20% 15% 深圳 广州 10% 北京 上海 5% 0% 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 来源 : 第一太平戴维斯 注意 : 仅包括甲级写字楼 33

40 图 2-5 一线城市写字楼平均月租金 北京 上海 人民币 / 平方米 深圳 100 广州 Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 来源 : 第一太平戴维斯 注意 : 仅包括甲级写字楼 图 2-6 写字楼存量和新增供应 10 8 百万平方米 北京 上海 深圳 广州 成都 重庆 沈阳 杭州 南京 武汉 天津 2015 年存量 2016 年新增供应 2017 年新增供应 来源 : 第一太平戴维斯 注意 : 仅包括甲级写字楼 34

41 图 2-7 主要二线城市甲级写字楼的空置率 60% 50% 杭州 沈阳 40% 成都 30% 天津 20% 武汉 10% 重庆 南京 0% 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 来源 : 第一太平戴维斯 注意 : 仅包括甲级写字楼 图 2-8 主要二线城市写字楼的月租金 170 杭州 人民币 / 平方米 110 天津 沈阳 南京 成都 武汉 重庆 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 来源 : 第一太平戴维斯 注意 : 仅包括甲级写字楼 35

42 图 2-9 写字楼开发投资额 ( 人民币亿元 ) 变化率 北京 % 上海 % 杭州 % 广州 % 重庆 % 成都 % 武汉 % 郑州 % 福州 % 济南 % 天津 % 昆明 % 深圳 % 宁波 % 青岛 % 厦门 % 长沙 % 西安 % 石家庄 % 合肥 % 大连 % 南京 % 沈阳 % 太原 % 南宁 % 南昌 % 哈尔滨 % 海口 % 合计 ,012 1,324 1,839 2,422 3,223 3,908 年变化率 25% 9% 5% 17% 31% 39% 32% 33% 21% 来源 : 中国国家统计局 零售物业 在今年的调查中, 零售物业和酒店地产最不受欢迎 影响零售物业的一些基本因素有 :(1) 新建零售物业过多,(2) 来自电子商务的竞争压力,(3) 懂得经营的人才数量有限,(4) 投资者数量有限 一位外国基金经理表示, 对于零售物业而言, 供给过剩比来自电子商务的竞争压力问题更 36

43 大 许多受访者也认为供给过剩是一个重要因素 一位零售物业开发商表示他看到重 庆 成都 合肥和石家庄都存在零售购物中心供给过剩的现象 他还指出合肥的滨湖新 区和北京的顺义区在现有零售物业开发量基础上都存在过度供给零售购物中心的问题 除了郊区供应过剩的问题更加严峻之外, 但是很多受访者表示位于成熟市中心地区 的购物商场也需要重新定位甚至转作他用 电子商务继续影响购物商场的商品零售业绩, 但是餐饮及其他体验式服务, 例如娱乐和教育, 没有受到影响 一些受访者表示全国范围内关门的百货商场越来越多 中国内地的百货商场基本上是将楼层空间租赁给零售商和制造商 许多受访者表示由于愈来愈依赖电子商务, 并且担心经济放缓, 零售商和制造商在扩张门店时变得更加谨慎 一位经验丰富的项目综合体开发商对于电子商务对购物中心的影响表现出更加积极的态度 他解释说, 之前在购物中心没有实体零售店的制造商开始开设店面, 补充他们的网络销售渠道 他认为在某种程度上, 购物中心会变得更像百货商场, 而百货商场会变得更像购物中心 电子商务大受欢迎, 导致实体店零售业绩下降, 显著改变了购物中心的空间利用与 租户构成 现在, 餐饮业占据购物中心 30% 至 50% 的空间, 之后是娱乐和教育 在一些 购物中心, 商品零售只占总空间的 15% 至 20% 一位开发商指出, 餐饮 娱乐 教育租户的租金一般要低于商品零售租户, 所以新的租户构成带来的租金收入更低 此外, 餐饮和娱乐租户往往从业主那里要求更多的承租人改善资金 同时, 许多受访者指出市场无法容纳日渐增多的同类产品, 例如美食广场等, 会对入住率和租金产生下行压力 另一个主要趋势是基本租金成为租金总收入的大头部分 一位综合体项目开发商 称, 如果购物中心跟踪零售租户的销售情况变得越发困难, 因为顾客用手机就可以完成 线上交易 因此, 按销售比例收取租金的做法变得不太可行 一位境外投资者表示虽然零售购物中心越来越难以经营, 而且需要精明能干的专业 人士来打理, 但是市场上没有足够的合格开发商或经营者 他还对表现差劲的零售购物 中心可起死回生表示怀疑 除了这些因素外, 许多受访者还指出有限的流动性是阻碍他们投资零售购物中心的 37

44 另一个主要因素 保险公司可以说是写字楼的最大买家, 他们也在避开零售物业 一位 本地基金经理抱怨说, 虽然他看到二三线城市某些地区有不错的投资机会, 但是他找不 到愿意为此提供资金的投资者 总体而言, 似乎零售物业将经历长期的重大转型, 而结果尚不明朗 图 2-10 零售物业前景 深圳 3.73 上海 3.71 北京 3.46 杭州 3.43 南京 3.41 广州 3.39 苏州 3.26 武汉 3.12 厦门 2.94 珠海 2.88 成都 2.79 西安 2.78 青岛 2.70 重庆 2.63 天津 2.59 宁波 2.58 郑州 2.56 佛山 2.55 福州 2.53 三亚 2.53 长沙 2.53 合肥 2.50 昆明 2.47 无锡 2.45 南宁 2.41 大连 2.38 东莞 2.38 石家庄 2.37 济南 2.37 海口 2.31 南昌 2.29 哈尔滨 2.25 沈阳 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 38

45 图 2-11 零售物业开发投资 ( 人民币亿元 ) 变化率 重庆 % 上海 % 沈阳 % 北京 % 武汉 % 成都 % 广州 % 杭州 % 昆明 % 福州 % 天津 % 郑州 % 西安 % 合肥 % 大连 % 长沙 % 宁波 % 石家庄 % 南京 % 青岛 % 深圳 % 济南 % 哈尔滨 % 厦门 % 南宁 % 南昌 % 太原 % 海口 % 合计 1,019 1,192 1,361 1,557 1,925 2,621 3,285 3,960 4,879 5,945 年变化率 17% 14% 14% 24% 36% 25% 21% 23% 22% 来源 : 中国国家统计局 39

46 图 2-12 零售物业存量和新增供应 10 8 百万平方米 北京 上海 沈阳 成都 天津 重庆 广州 深圳 武汉 南京 杭州 2015 年存量 2016 年新增供应 2017 年新增供应 来源 : 第一太平戴维斯 注意 : 仅包括优质零售项目 图 年 ~2015 年同店销售额变化情况 30% 25% 金鹰 20% 15% 银泰 华地 10% 5% 茂业 百盛 0% % 10% 来源 : 公司报告 40

47 住宅 在今年的调查中, 中端住宅最受欢迎, 其次是高端住宅 矛盾的是, 经济下行反倒助了住宅市场一臂之力 在过去几年里, 中央政府极大地放宽或者终止了几年前为了放缓房价上涨而实行的住房限购和提高首付等政策 因此, 大多数城市的住宅销售量增加, 所有一线城市以及许多二三线城市的平均售价均大幅上涨 得益于新建住宅销售猛增, 大部分一线城市新建住宅存量去化周期下降至仅几个月, 许多二线城市大幅下降到 12 个月以下 与去年一样, 一线城市仍然排在首位或接近首位 中端住宅市场中, 位于长三角的 二线城市, 例如杭州 苏州 厦门等城市的评分增幅最大 对上海和北京一些所谓的卫星城进行探访表明, 苏州昆山和天津武清很大一部分新建住宅分别由上海和北京的居民购得 从大城市乘坐高铁到达这些卫星城大约只需 20 分钟 一线城市依然实行住房限购措施, 而且一线城市的平均售价令大多数城市居民无法企及, 因此这些卫星城大约 1.5 万元 / 平方米的新建住宅价格显得很便宜 一位北京的开发商表示天津滨海新区新建住宅售价是去年的一倍, 很大程度上是因 为开通了连通该地区与天津城区和北京的高铁 受益于一线城市外溢效应的卫星城包括北京附近的天津 保定 廊坊 武清 ; 上海附近的苏州 昆山 无锡 ; 深圳与广州附近的东莞和佛山 以佛山为例, 一位本地开发商表示 2015 年佛山终止住房限购政策之后, 香港居民大量买进, 因为佛山的房价大约 1.5 万元 / 平方米, 简直是香港房价的一个零头 宽松的信贷政策也是目前住宅市场复苏的主要因素 许多受访者表示部分购房者选 择首付 10%,P2P 公司或房地产中介提供资金弥补剩余的法定要求首付款 受访者特别提 到深圳 上海 南京普遍采用这种融资形式, 直到今年初被中央政策叫停 过热的住宅市场刺激了土地拍卖, 以破记录的价格交易的土地明显增多, 特别是一线城市 一些受访者抱怨说地价上涨过多地压榨了开发商的利润空间 鉴于公开拍卖出售的土地要价过高, 很多开发商和投资者指出他们更倾向于从其他公司手中收购现有项目进行土地储备 41

48 关于高端住宅, 一位香港的投资者对于政府可能会在房价过快上涨时出手干预表示 担忧 尽管如此, 她说对于长期和耐心等待政府负面政策结束的投资者, 一线城市高端 住宅投资会收获良好的回报率 图 2-14 中端住宅前景 上海 4.29 深圳 4.26 厦门 4.00 北京 3.98 南京 3.96 广州 3.92 杭州 3.91 苏州 3.87 武汉 3.75 成都 3.48 珠海 3.47 佛山 3.43 宁波 3.42 天津 3.41 合肥 3.35 福州 3.29 无锡 3.25 济南 3.24 青岛 3.22 郑州 3.19 长沙 3.13 三亚 3.13 重庆 3.09 海口 3.06 西安 3.06 石家庄 3.00 昆明 3.00 东莞 2.93 南宁 2.93 南昌 2.85 大连 2.81 沈阳 2.36 哈尔滨 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 42

49 图 2-15 高端住宅前景 上海 4.05 深圳 4.00 北京 3.88 杭州 3.85 广州 3.78 厦门 3.69 南京 3.65 武汉 3.50 苏州 3.48 珠海 3.21 合肥 3.19 三亚 3.13 青岛 3.12 宁波 3.12 福州 3.08 郑州 3.07 佛山 3.05 昆明 3.00 天津 2.96 无锡 2.89 重庆 2.81 成都 2.80 长沙 2.79 济南 2.75 南昌 2.75 西安 2.73 海口 2.73 南宁 2.69 东莞 2.64 石家庄 2.61 大连 2.60 哈尔滨 2.54 沈阳 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 43

50 图 2-16 一手商品住宅存量,2016 年 5 月 总存量 1 库存消化期 2 一线城市 二线城市 城市 1,000 平方米 同比 2015 年 5 月 2016 年 5 月 存量去化月数 同比 2015 年 5 月 2016 年 5 月 北京 8,520 17% % 广州 8,460 12% % 3 深圳 5,940 24% % 上海 4,440 50% % 沈阳 26,320 6% % 天津 22,270 22% % 西安 18,520 18% % 青岛 16,590 14% % 成都 13,300 36% % 重庆 12,340 11% 6.3 5% 大连 11,490 18% % 长沙 11,260 27% % 佛山 10,820 6% % 武汉 9,330 35% % 杭州 8,840 24% % 济南 8,710 2% % 昆明 6,980 11% % 南宁 6,590 11% % 无锡 6,400 38% % 东莞 5,030 32% % 郑州 4,840 23% % 宁波 4,480 19% % 苏州 3,870 50% % 海口 3,740 22% % 南昌 3,540 3% % 南京 2,990 55% % 福州 2,510 16% % 厦门 2,420 21% % 合肥 1,920 62% % 来源 : 中国房产信息集团 1 存量包括已竣工但尚未出售的单元, 以及取得预售证的在建单元 2 存量去化月数 = 存量 / 过去三个月平均销量 3 深圳存量包括散售服务式公寓 44

51 图 2-17 一手商品住宅价格指数,2016 年 6 月 比较 环比 (2016 年 5 月指数为 100) 同比 (2015 年 6 月指数为 100) 与 2015 年比 (2015 年指数为 100) 与 2010 年比 (2010 年指数为 100) 深圳 厦门 上海 南京 合肥 北京 广州 杭州 天津 福州 武汉 无锡 南昌 郑州 宁波 南宁 石家庄 济南 长沙 青岛 成都 重庆 西安 海口 哈尔滨 沈阳 大连 三亚 昆明 中位数 来源 : 中国国家统计局, 城市土地学会 45

52 工业 / 物流地产 在今年的调查中, 受访者对于工业 / 物流地产的投资热情继续跌落, 尽管一些受访者 仍然对工业 / 物流地产的长期发展表达了积极的看法 一位物流开发商表示大量资金投入到工业 / 物流地产, 难以全部消化 他指出除了一 图 2-18 工业 / 物流地产前景 深圳 3.96 上海 3.80 苏州 3.78 武汉 3.67 广州 3.64 北京 3.55 天津 3.54 杭州 3.47 成都 3.43 重庆 3.38 南京 3.33 宁波 3.22 西安 3.12 合肥 3.12 无锡 3.10 东莞 3.07 厦门 3.06 佛山 3.06 长沙 3.00 郑州 2.94 福州 2.93 大连 2.70 珠海 2.69 青岛 2.68 石家庄 2.63 南宁 2.53 济南 2.53 昆明 2.50 南昌 2.36 哈尔滨 2.27 海口 2.20 沈阳 2.19 三亚 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 46

53 线城市拿地困难以外, 某些二线城市也是如此, 因为当地政府不愿意出售土地用于开发 物流地产, 原因是与其他用途的地产相比, 物流地产创造不了大量税收或工作岗位 一位投资者表示, 一线城市的地价往往达到地产总成本的 30% 以上, 这是行业标 准 因此, 这些城市仍然沿用老旧的低标准的设施, 以填补物流地产的缺口 虽然人们认为电子商务是促进物流地产发展的主要因素, 但是一位开发商指出电子 商务参与者往往支付的租金较低, 而且对价格相当敏感 因此, 物流地产在过去几年里 租金上涨有限或者没有上涨 一位本地投资者注意到, 二线城市物流地产供应过剩 另外, 近期还有一个趋势, 那就是阿里巴巴等电子商务公司正在购地开发自己的物流设施 他们能够从当地政府手中以比较便宜的价格购得土地 然而, 一位投资者预测电子商务参与者不会主导物流地产市场, 而是会注重他们的核心业务 他还说中国内地到处都存在物流设施供应不足的问题 酒店 酒店依然是最不受投资者欢迎的领域, 因为大多数城市五星级酒店供给过剩 对于部分二线城市, 未来几年酒店供给过剩的问题可能会更严峻 例如, 一位酒店顾问称湖南省会长沙拥有大约 3000 间客房, 另有 8800 间客房正在开发 一位拥有酒店资产的投资者也表示酒店供给过剩现象普遍存在 许多受访者提到最近北京 上海和广州开始将酒店转变为办公用途 然而, 这种转变在设计和施工上相当困难 我们在 2014 年的调查报告中提到位于上海市南京西路的锦沧文华大酒店正在实施转变, 时至今日仍然没有完成, 速度相当缓慢 虽然一线城市的一些酒店完成了转变为其他用途的工作, 但是这些转变并不能实际减轻酒店供应过剩的问题 酒店顾问说城市之间胜者与败者泾渭分明 他说, 上海显然是胜者, 而深圳和北京紧随其后 上海在平均日租金方面是最强劲的市场 上海的五星级酒店平均房价 1000 元人民币, 而国际品牌的五星级酒店平均房价 1600 元人民币 他说与北京相比, 上海承接大量的海外商务旅客, 这些旅客的预算可以使他们居住一流的国际五星级酒店 最近刚刚竣工的上海迪士尼乐园也被视为促进上海酒店行业发展的积极因素 47

54 图 2-19 酒店前景 深圳 3.64 上海 3.59 杭州 3.33 北京 3.32 南京 3.29 三亚 3.29 广州 3.25 苏州 3.24 武汉 3.15 西安 3.07 厦门 3.06 成都 3.05 青岛 2.94 珠海 2.86 昆明 2.86 海口 2.86 无锡 2.83 宁波 2.81 大连 2.72 长沙 2.71 重庆 2.70 福州 2.69 天津 2.65 合肥 2.60 南昌 2.58 佛山 2.50 郑州 2.50 济南 2.47 南宁 2.46 哈尔滨 2.31 沈阳 2.30 石家庄 2.24 东莞 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 48

55 图 2-20 国内旅游 450, , ,000 30% 25% 300,000 20% 10,000 人 250, ,000 15% 年增长率 150,000 10% 100,000 50, % 0% 国内旅游者 年增长率 来源 : 中国国家统计局, 中国国家旅游局 图 2-21 出境旅游 % 旅游人数以百万计 % 15% 10% 5% 0 年增长率 % 来自香港, 澳门和台湾的入境游旅客 来自国外的入境游旅客 ( 不包括香港, 澳门和台湾 ) 出境游旅客 年增长率, 入境游旅客年增长率, 出境游旅客 来源 : 中国国家统计局, 中国国家旅游局 49

56 50 杭州钱江

57 第三章 影响房地产开发与投资的因素 宅市场在过去一年中大幅反弹无疑是由于中央政府执行扩张性货币政策和终止住二 三线城市住房限购政策的结果 在短期内, 中央政府的货币政策和有关购房 的政策将继续在很大程度上决定市场表现, 特别是住房市场 图 3-1 未来 12 个月影响房地产开发与投资的各种因素 对房地产开发的影响 地方 / 中央政府环境政策 2.89 地方政府住宅开发和销售政策 2.85 电子商务的影响 2.85 中央政府公共 / 低收入住房政策 2.82 国内经济预期 2.80 中央政府土地供应政策 2.74 地方政府土地供应政策 2.71 中央政府房地产税收政策 2.56 持续的住房限购措施 2.38 外部融资成本 / 困难 2.27 对房地产投资的影响 中央政府土地供应政策 3.01 电子商务的影响 2.96 中央政府公共 / 低收入住房政策 2.95 地方政府住宅开发和销售政策 2.95 地方 / 中央政府环境政策 2.90 地方政府土地供应政策 2.86 国内经济预期 2.77 持续的住房限购措施 2.64 中央政府房地产税收政策 2.59 外部融资成本 / 困难 / 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 51

58 同时, 受访者指出了一些积极因素, 如 1) 改善交通基础设施, 主要是高速铁路和地铁 ;2) 中央和地方政府更加灵活地利用土地的意愿加强, 要解决大多数二线和三线城市商业物业供过于求的现象, 可能还需要很长的时间 ;3) 二胎政策, 预计随着家庭的扩大, 会产生更多升级住房的需求 住房限购政策和按揭贷款政策 许多受访者提到, 过热的住房市场将导致中央政府发布日益严格的法规, 防止进一步过热 据一位深圳的住宅开发商表示, 今年年初深圳对购买二套房所要求的最低首付比例提高到 60%, 这已造成房屋销售大幅放缓 该开发商认为, 中央政府在住房问题上比过去更有经验, 更加成熟 他认为可以根据每个城市的情况差别对待 例如, 政府将继续对大连 沈阳 昆明 西安等城市实施更宽松的政策, 那些城市的住宅存量依然偏高 相反, 中央政府在遏制厦门 南京等城市过热的住房市场方面已经取得了一些成效, 那里对首次购房者的最低首付要求较过去的 20% 提高到了 30% 许多受访者指出, 房地产经纪机构和 P2P( 点对点网络借贷 ) 公司大力贷款资助购房 者部分首付 ( 尤其是在深圳 上海 南京 ), 是导致这些城市房地产市场过热的原因之 一 这样的融资在今年早些时候已被中央政府禁止 交通基础设施 : 高速铁路及地铁 根据调查结果和访谈, 虽然交通基础设施并不属于影响行业调查问卷所涉及的问题, 但它已经成为影响当地房地产市场的一个关键因素 正如在以前的调查中所指出, 高速铁路已大大减少了出行时间, 实现了相距 60 至 150 公里的城市之间的日常工作通勤 不断扩大的高速铁路网, 特别是在京津 长三角和珠三角三大经济圈, 使附近的二线或三线城市, 成为买不起一线城市住房者的可行替代选择, 一线城市的房价似乎逐渐失控 和高速铁路一样, 扩大的地铁系统也在重塑着一线和二线城市 很多受访者指出, 房价越来越多地反映了到地铁线路的便易性, 而不是与传统市中心的接近程度 也许布局合理的郊区或卫星城市 ( 那里具备方便的公共交通和良好的就业机会 ) 的兴起可以让城市中心区的高房价降温 由于一线城市可开发的土地短缺, 并且想要减缓人口增长, 周边具备高速铁路及地铁连通性的城市已做好了快速增长的准备 在今年的调查中一线城市周边城市排名显著提高证实了这一趋势 52

59 图 3-2 高速铁路 160,000 25% 140, ,000 20% 100,000 15% 公里 80,000 60,000 10% 40,000 20,000 5% E 0% 高铁运营总里程 铁路运营总里程 高铁占比 来源 : 中国国家铁路局 在城市中, 地铁系统正在成为具有影响力的因素 根据一位深圳开发商的观察, 龙岗地铁线路开始运营后极大地拉动了该地区的房价 在上海, 房价涨幅最高的地方长期以来被认为是上海的远郊, 如松江区 一条地铁线将松江区与上海中心城区浦西直接连通, 现在通勤时间不到一小时, 极大地方便了通勤到城市中心上班的人群, 尤其是年轻的专业人士 土地用途规划政策 鉴于大多数城市存在商业物业供给过剩的现象, 政策制定者越来越多地认识到需要更加灵活地进行土地用途规划 从历史上看, 地方政府更亲睐商业物业, 他们认为商业物业有助于吸引企业, 以商业和房地产税收的形式提供持续的税收收入来源 一些开发商提到中央政府今年年初宣布的公告, 认为该公告将使商业空间转换为出租房变得更加灵活 很多受访者指出, 虽然开发商和地方政府之间正在进行积极谈判, 但还没有看到这种转换的成功案例 一位开发商指出, 只有在政府允许商业用地转换为住宅用地的时候, 才能感觉到真正的影响, 届时将允许开发商出售该等住宅单位 53

60 如果允许开发商改变空间分配, 减少开发项目中办公和零售空间, 就可以应对办公 和零售空间严重供给过剩的问题, 然而要想在这方面取得巨大进展, 还需要很长的时 间, 尤其是在二线和三线城市 城市规划政策 国务院在 2016 年 2 月初宣布的 关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见, 鼓励更加开放的社区 ( 无围墙 ) 公众参与和加强土地利用 虽然地方政府还需要修改自己的地方条例来反映这些指导方针, 但一位开发商指出, 她的公司在一座二线城市的项目原本规划为一个封闭式社区, 经过修订, 进行没有围墙且向公众开放的开发 一位上海开发商指出, 上海现在对出售地块的面积实行了限制 : 二到四公顷住宅用地以及一到两公顷商业用地 如果某个场地超过最大允许的面积, 开发商需要在项目中提供额外的街道, 并且每天 24 小时向公众开放 土地出让政策 地方政府过去激进的土地出让都因市场表现欠佳和供应过剩而倍受指责, 如沈阳 大连 昆明 西安 长沙 无锡 相比之下, 可开发土地短缺常常被认为是一线城市大幅涨价的一个重要原因 许多受访者指出, 存在供应过剩现象的城市已经开始减少新土地的出让量 对于一线城市, 工业用地转换为住宅用途不失为解决土地有限问题的方案 一位开 发商指出, 从两三年前开始, 深圳就允许 3 类工业用地 ( 可用于商业园开发 ) 中不超过 30% 的土地开发为住宅 他认为这种做法将最终被上海等城市采用 许多受访者提到, 政府在公开拍卖中出让地块的价格大幅上涨, 导致开发商转向收 购其他公司, 或者从其他公司收购开发项目 54

61 图 年上半年各类城市土地出让情况 土地供应面积 ( 万平米 ) 土地销售面积 ( 万平米 ) 土地出让收入 ( 人民币亿元 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 一线城市绝对值 ,526 11,009 61% 溢价率 同比 15% 29% 14% 25% 44 百分点 二线城市绝对值 18,042 14,519 6,547 2,419 49% 同比 8% 5% 78% 76% 39 百分点 三线城市绝对值 28,447 21,408 2, % 来源 : 中国房地产指数系统 同比 5% 2% 5% 6% 11 百分点 图 年上半年各类城市土地出让情况 土地供应面积 ( 万平米 ) 土地销售面积 ( 万平米 ) 土地出让收入 ( 人民币亿元 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 一线城市绝对值 1, ,768 8,829 17% 溢价率 同比 34% 38% 32% 9% 16 百分点 二线城市绝对值 16,658 13,480 3,639 1,393 10% 同比 34% 39% 37% 2% 1 百分点 三线城市绝对值 29,680 18,944 2, % 来源 : 中国房地产指数系统 同比 25% 40% 43% 2% 2 百分点 图 年各类城市土地出让情况 土地供应面积 ( 万平米 ) 土地销售面积 ( 万平米 ) 土地出让收入 ( 人民币亿元 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 一线城市绝对值 2,848 2,564 5,105 9,180 27% 溢价率 同比 23% 25% 1% 19% 2 百分点 二线城市绝对值 40,624 33,455 10,134 1,565 17% 同比 23% 25% 7% 18% 10 百分点 三线城市绝对值 69,762 49,652 6, % 来源 : 中国房地产指数系统 同比 14% 18% 19% 1% 2 百分点 55

62 图 3-6 开发商购买的土地 (10,000 平方米 ) 沈阳 1,141 1,071 1,929 1, , 长沙 , 昆明 合肥 大连 重庆 1,385 1,468 1,738 1,164 1,228 1,355 1,665 2,183 青岛 郑州 , 海口 厦门 杭州 武汉 福州 南昌 天津 哈尔滨 成都 1,115 1, 太原 济南 西安 南宁 北京 南京 宁波 石家庄 广州 上海 深圳 来源 : 中国国家统计局 56

63 合计 合计 变化率 至 合计 常住居民 人均土地供给 ( 平方米 ) ,166 3,803 38% 9, ,755 1,778 53% 5, ,254 2,331 3% 4, ,885 2,895 54% 4, ,775 2,400 35% 4, ,897 1,865 6,983 8,964 28% 15,947 3, ,264 2,251 1% 4, ,880 2,863 52% 4, % 1, % 1, ,281 1,261 45% 3, ,281 1,820 20% 4,100 1, ,248 1,511 21% 2, ,014 9% 1, ,513 2,042 42% 5,556 1, ,669 1,886 13% 3, ,503 1,295 63% 4,799 1, % 1, ,082 1,167 8% 2, ,164 1,502 29% 2, , % 2, ,909 3,159 9% 6,068 2, , % 2, ,013 1,036 2% 2, ,582 68% 2,523 1, ,815 1,170 36% 2,986 1, ,932 2,104 9% 4,036 2, % 730 1,

64 二胎政策 另一个潜在的长期积极因素是, 中央政府在今年年初通过了所谓的二胎政策, 取代独生子女政策 虽然该政策不会在短期内对房地产市场产生很大的影响, 但从长期来看, 只要夫妻把握新政策的优势, 高出生率应该能够极大地推动经济 广州某开发商指出, 由于怀孕和生育人数增加, 医院的产床都预订到了明年 他预计对较大住房会有更大的需求 但是, 一些公共评论家担心, 由于住房和教育费用以及工作需求不断上升, 出生率可能不会大幅增加 国内经济预期 在去年的调查中, 一位投资者表示, 经济放缓再加上政府的宽松政策, 为投资房地产创造了一个有利环境 他补充说, 市场正在触底 销量正在增长 销售价格也会随之上涨 的确, 他是对的 今年, 一些受访者指出, 国内生产总值将增长 6.5%, 也许甚至更少 -- 与大多数国家的增速相比还是不错的 钢铁和采矿业等旧经济正在放缓, 但新经济服务业在不断增长, 一位外国投资者说 4% 到 5% 的增长仍然是很不错的 最大的风险完全在控制范围之内 相比之下, 另一位外国投资者指出 : 对于外国投资者来说, 最关心的是国内经济 关于中国有很多负面情绪 对于本地和外国投资者, 一线城市, 尤其是上海和北京, 被视为安全港 外部融资成本和困难增加 中央政府的扩张性货币政策使开发商更容易获得资金 一位开发商指出, 房地产的资金比过去有了更多的流动性, 开发商也一直在开拓公共债券市场, 与更多流动性过剩的第三方展开合作投资 扩张性货币政策以间接的方式注入 P2P 公司和房地产经纪机构, 已经对房地产市场起到推波助澜的作用 一位外国投资者指出, 由于市场的资金流动性很大, 使得外国投资者竞争力变弱, 因此与本地开发商合作的机会也变少 与 2014 年和 2015 年年初的情况截然相反 电子商务的影响 正如在第 2 章的零售部分指出, 很多受访者认为电子商务对零售购物中心造成了不利 影响 一位开发商表示, 由于消费者更多地在网上购物, 过去需要约 2000 平方米空间的 58

65 图 年到 2018 年中国网络零售销售情况 45 80% 万亿人民币 % 60% 50% 40% 30% 20% 5 10% E 2017E 2018E 0% 网上零售 零售总额网上零售同比增长网上零售占零售总额百分比 来源 :iresearch; 中国国家统计局 顶级时装零售店现在只需要 1000 多平方米, 小零售商也降低了他们的空间需求 许多受 访者提到, 各个城市越来越多的百货公司正在倒闭 即使是曾一度被视为获益于电子商务增长的物流行业, 现在也由于主要电子商务公 司租户租金增长受限表现平平 中央政府的房地产税收政策 在去年的调查报告提到三个可能对房地产投资或开发造成显著影响的税收问题 即 1)7 号公告, 该公告规定, 资产位于中国大陆的境外公司的股权转让须缴纳 10% 的资本利得税 ;2) 有待公布和实施的房地产销售增值税 (VAT) 政策 ;3)62 号文, 即禁止地方政府实施退税等优惠政策 59

66 据一位经验丰富的税务会计师表示, 公告 7 正在严格执行 现在, 对于在中国大陆拥 有资产的离岸公司的出售合同, 常见的做法是要求卖方向买方提供已经向当地管辖区支 付相关税款的证明, 并列为合同条款之一 对于增值税, 今年 3 月份公布了最终规则,5 月 1 日开始生效 新规则取代了营业税, 过去开发商须缴纳收入的 5.5% 作为营业税 ; 现在开发商须缴纳收入扣除合理成本后的 11% 作为增值税 虽然新规旨在实现税收中性, 但开发商和投资者或多或少可能因此背负一定的税务负债 例如, 可以抵扣土地成本, 但是开发商需要提供当地政府出具的支付证明, 如果获得市政府的收据可全额抵扣, 但获得区政府的收据则只能抵扣 50% 虽然今年 5 月 1 日前竣工的建筑可以选择执行过去的规定, 但还不知道这种过渡性政策将持续多久 最后, 该会计师指出,62 号文的执行情况并没有那么严格 人们普遍认可应遵照书 面协议中规定的退税和其他优惠政策 60

67 高铁内部 61

68 第四章 细分市场与宜居性排名 今年的调查中, 电子商务配送仍是评分最高的细分市场, 但其评分从 4.17 下降到在了 3.98, 这和一些受访者的说法一致, 他们认为该市场面临的投资机会和租金增 长都有限 评分显著提升的细分市场是服务式公寓 ( 从 3.08 上升到 3.28) 和旅游地产 ( 从 3.00 上升到 3.21) 评分显著下滑的领域是海外房地产开发, 从 3.63 下降到 3.30; 个人仓储, 从 3.47 下降到 3.23; 和公共 / 低收入住房, 从 3.18 下降到 2.98 海外房地产开发在排名和评分方面均大幅下滑, 普遍反映出迄今为止中国开发商在海外项目业绩喜忧掺半, 并且宏观环境不太乐观 该领域在去年的调查中排名第二, 现在则排在中下水平 在过去的一年最受关注的细分市场或许是共享式办公空间, 评分为 3.44, 排名第 四 ; 该领域今年被添加到调查中 图 4-1 各细分市场投资前景 电子商务配送中心 3.98 高科技 / 网络科技 / 知识园区 3.67 养老地产 / 老年公寓 3.45 共享式办公空间 3.44 青年公寓 3.36 商务园区 3.36 海外房地产开发 3.30 服务式公寓 3.28 个人仓储 3.23 旅游地产 3.21 其他 3.00 公共 / 低收入住房 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 62

69 电子商务配送中心 该细分市场基本上与第 2 章所涵盖的工业 / 配送领域重叠 该细分市场的一个重要趋势是, 电子商务配送中心设立在城市中心附近, 以确保交货及时 还有一个趋势是, 阿里巴巴和一号店等电子商务公司正在建设自己的配送中心, 与物流地产开发商竞争 ( 见第 46 页 ) 高科技园区和商务园区 很多受访者强烈表示喜欢在上海和北京高科技园区投资 北京的中关村和望京以及上海的张江和漕河泾已经发展成为机构投资者进行投资的主要目的地 显然, 这些地方极大地受益于中国 IT 业的爆炸性增长 但是, 对于一些受访者而言, 房价已经过高, 预期投资回报的吸引力不大 与一线城市的高科技园区相比, 二线和三线城市的高科技园区则是喜忧掺半 受访者特别提到了沈阳和大连, 那里一些高科技园区的表现差强人意 一位投资者指出, 高科技园区民营开发商往往与当地政府或政府拥有的公司竞争租户, 后者会提供激励措施为自己的项目吸引租户 不是以高科技为主的商务园区一般是所谓的创意或创新园区 它们往往都位于老厂 的场址, 一些老建筑已被转换为办公及其他商业用途 最好的例子是北京的 798 区和上海 城市中心内或附近, 这些地区得益于当地政府保护历史建筑和城市旧结构的政策支持 许多受访者表示有兴趣在一线城市投资这样的转换项目, 特别是在上海和北京, 一 位投资者表示, 尤其是在东莞存在旧厂房更改用途的机会 养老地产 在去年的报告中, 受访者中存在一个共识, 虽然中国由于人口老龄化, 养老地产领域的潜力很大, 但是总的来说这个行业面临着若干问题, 如实际需求有限 合格经营者储备有限和缺乏一个成熟的商业模式 在今年的调查中, 很多受访者表达出与去年类似的看法, 但对这个领域的兴趣似乎有所增加 一位外国投资者说, 她的公司已经开始更加仔细地着眼这个领域, 但她认为回报率依然低于公司的要求 另一位投资者说 : 养老对我们非常有吸引力, 但他承认, 他目前还没有看到一个能盈利的商业模式 63

70 一位在北京和河北开发养老地产项目的当地开发商表示, 其公司正在进行土地开发, 最终目标是在北京附近有高速铁路与北京连接的城市进行养老地产开发 他说, 虽然北京有足够的人可以承受前期一次性付款和 元人民币的月租费, 但消费还是不够 他还表示, 可用于养老地产的土地储备有限, 并且需要 10 到 20 年才能收回投资成本 一位行业顾问的看法要乐观得多 该领域在过去 18 个月发生了巨大变化, 他 说 : 投资者们正在远离生活方式型养老住房模式, 而现在大多数人都在关注医疗保健 模式 该顾问说, 过去几年已经涉足该市场的国外老年人护理设施运营商正在加大投资, 最近一些新的老年人护理设施运营商已经进入了市场 他认为, 位于上海的养老项目若要取得满意的入住率, 收取的最高价格不宜超过每月每床位人民币 12,000 到 13,000 元 虽然他也认为回报率仍然不高, 不能刺激当地的开发商和投资者, 他们的投资回报率通常都要达到两位数 但该领域有前景, 因为退休人员的消费能力将会增加 他还指出养老设施严重短缺 在中国大陆, 有 44,000 家养老机构, 平均拥有 250 个床 位 他说, 在未来的六 七年里, 所需机构的数量应达到 160,000 家, 这意味着需要新增 大约 116,000 家机构, 或增加 2,900 万个床位 该顾问认为, 鉴于其资金的长期性, 保险公司将成为该领域最重要的投资者 今年 7 月, 泰康人寿在上海松江区佘山开了一家老年人护理机构 该机构设计了 2,200 间房间, 可容纳多达 3,000 人 除了这家上海机构和另一家 2015 年 6 月在北京开业的机构, 该公司打算未来三年在其他城市开设新的机构, 包括广州 三亚 苏州 成都 武汉和杭州 共享式办公空间 共享式办公空间在过去一年中迅速发展,SOHO 中国的 3Q 和毛大庆的 UR Work( 优客工场 ) 就是这个快速崛起的细分市场的领军企业 截至今年 7 月 31 日 ( 该业务开始运作仅 18 个月 ),SOHO 3Q 在上海和北京设有 16 个点, 约 13,600 个席位 该公司宣布计划进入某些二线城市, 在那里将向第三方租用空间 至于优客工场, 自从 2015 年 4 月成立以来, 该公司已经完成五轮筹资, 并且估值已达到约人民币 55 亿元 受访者关于共享式办公空间业务的长期发展潜力和生存力的意见不一 一些受访者 称赞该模式具有创新性, 不仅满足初创公司未获满足的需求, 也符合创立已有时日企业 64

71 的需求 对他们来说, 这种商业模式非常适合不断变化的工作方式, 提供的不仅仅是一 个工作空间 相反, 一些受访者把共享式办公模式视为服务式办公业务的另一种形式, 觉得共享式办公企业目前的估价毫无道理 广州一位服务式办公业务运营商表示, 共享式办公空间和服务式办公业务模式正在 合并 他指出, 目前广州共享式办公空间的租金很低, 并预测如果没有政府补贴, 很多 共享式办公业务就无法生存下去 一位外国投资者的看法则较为乐观, 他说, 共享式办公空间将是一个长期现象 即使是大公司也在为他们的销售团队或培训等租用空间 他指出, 地位稳固的大公司正越来越多地经历着人力资源需求的快速变化, 从而希望能够灵活地扩大或减少空间, 避免许下长期承诺 相反, 另一位投资者表示, 目前关于服务式办公业务的本质含义已经有太多言过其 实的宣传 他认为共享式办公空间的市场规模最高不超过服务式办公市场 此外, 他发 现目前的估值过高 一些受访者认为, 便利的地理位置以及吸引合适的租户组合是关键 一位本地投资者预计, 购物中心将越来越多地转化为共享式办公空间 事实上, SOHO 中国最近在北京中央商务区的一个物业就是这样做的 服务式公寓 去年的报告指出了服务式公寓需求下降的负面影响, 这个领域传统上是迎合了跨国公司高级管理人员的需求 这一需求的下降在很大程度上是由于外籍高管的数量和租金补贴减少所致 据一位房地产分析师 ( 其公司也管理服务式公寓 ) 表示, 北京和上海完成了一些服务式公寓的大宗交易, 所以两地的服务式公寓的市场表现一直良好 他指出, 本地投资者主要在购买服务式公寓大楼, 并以散售的形式出售, 销售价格远高于整栋销售价格 他说, 在上海, 去年大约 800 个服务式公寓单位已退出市场, 进行散售 其结果是, 服务式公寓的入住率提高到 91%, 比去年同期高出约 4 个百分点 据该分析师表示, 浦东的金桥和外高桥等主要位于城市郊区的新增供应对服务式公寓单位起到了补充作用, 而退出市场的公寓往往是位于市中心的公寓 65

72 该分析师表示, 在二线城市, 本地管理人员对低租金公寓房的需求不断增长 旅游地产 去年旅游地产领域最大的趋势是主题公园开放 6 月, 上海迪士尼乐园开业作为上海迪士尼度假区的一部分, 被大肆宣扬 该主题公园位于浦东国际机场附近, 已经极大地提升了周边地区的土地和物业价值 最大的商业地产开发商大连万达今年六月也挺进了主题公园市场, 其位于江西南昌的第一个主题公园开业了 还有一家近期开业的大型主题公园项目是珠海横琴岛的长隆公园, 该主题公园在 2014 年 3 月开业 此外, 总部设在广州的大型房产开发商恒大地产正在海南岛海口东部的一个填海小岛上开发主题公园 一位开发商观察到, 主题公园本身很难产生足够的利润 相反, 主题公园的开发商需要以其他方式获利, 如在附近开发住宅项目 大连万达在南昌的项目包括建筑面积超过 200 万平方米的出售地产, 主要是别墅 该开发商还指出, 对于本地运营的主题公园, 提供有吸引力的内容 ( 与迪士尼乐园相比 ) 将是一个关键的挑战 一位投资者指出, 虽然总的来说他不看好中国大陆的酒店业, 因为供过于求, 但他 认为上海迪士尼乐园附近的酒店将是一个不错的投资 一位房地产分析师还指出, 上海 酒店需要采取更加亲情化的服务, 以吸引家庭度假者来游览迪士尼乐园 海外房地产开发 中国大陆开发商逐渐认识到在海外市场做开发项目要面临很多的挑战 一些受访者提到在澳大利亚和美国的项目, 中国的开发商在取得必要的开工许可证时很不顺利 一些受访者还提到在将资金调出中国时申请政府审批的难度越来越大, 因为政府要稳定汇率 一位从事海外投资的投资者预测, 更多开发商将与海外市场有着丰富经验的开发商合作, 如中国万科和平安分别与铁狮门和汉斯合作 对海外地产开发渐渐失去兴趣的另一个原因可能是, 美国市场被认为已完全或几乎 完全消化, 不再提供足够的回报 另一位投资者指出, 现在中国开发商在国外已经不那 么受欢迎了 从长远来看, 鉴于可投资资金数量不断增加, 预计中国的投资者 ( 尤其是保险公 司 ) 将继续加大对海外市场的投资 66

73 图 4-2 海外房地产投资 $35 $30 $25 十亿美元 $20 $15 $10 $ 5 $ 来源 : 莱坊国际 其他细分市场 : 青年公寓 个人仓储和公共 / 低收入住房 在今年的调查中, 有关青年公寓 个人仓储设施和公共 / 低收入住房的反馈意见有 限, 因为这些在中国大陆还是相当新的事物 一位投资者表示, 虽然他看到青年公寓 ( 迎合年轻专业人士需求的出租公寓 ) 的需求, 但它还不是一种可以投资的资产 关于个人仓储, 虽然传闻证据显示, 上海有一些个人仓储设施, 但规模相当有限 至于公共 / 低收入住房, 该领域将继续受到公共部门的驱动 ; 没有受访者涉足该领域 展望未来, 通过政府的政策推动, 面向大众市场的租赁住房可能存在潜力 中央政 府已经宣布了一项政策, 允许商业空间转换为出租房 在上海, 今年政府已经出售了一 些地块, 其中一部分指定用于出租房 67

74 什么是宜居? 在今年的调查中, 宜居性排名总体上和去年相同 主要结果如下 : 图 4-3 宜居性 上海 4.15 苏州 3.98 杭州 3.98 深圳 3.89 厦门 3.87 珠海 3.76 成都 3.74 青岛 3.68 南京 3.66 三亚 3.62 广州 3.60 宁波 3.57 昆明 3.44 无锡 3.41 大连 3.34 重庆 3.21 海口 3.18 福州 3.08 佛山 3.03 武汉 3.03 南宁 3.00 合肥 2.73 西安 2.72 长沙 2.68 天津 2.67 东莞 2.63 北京 2.63 济南 2.56 南昌 2.53 哈尔滨 2.50 郑州 2.42 沈阳 2.03 石家庄 来源 :2016 年中国大陆房地产市场调查 68

75 上海排名从第二位上升到第一位 深圳从第九位上升到第四位 长三角的城市排名普遍上升, 全部排在中上水平 大连的排名下滑幅度最大, 从第七下降到第十五, 沈阳排名倒数第二, 评分从 2.46 降到 2.03 北京的评分从 2.15 小幅提高到 2.63, 但仍然排名接近最后 图 4-4 空气质量综合指数,2016 年 6 月 74 座城市排名 城市 指数 主要污染物 1 珠海 1.83 O 3 3 海口 1.95 O 3 4 厦门 2.04 NO 2 5 深圳 2.21 NO 2 9 南宁 2.52 O 3 11 昆明 2.70 O 3 12 福州 2.82 O 3 16 东莞 3.13 O 3 17 佛山 3.16 O 3 19 宁波 3.25 O 3 20 哈尔滨 3.26 NO 2 大连和沈阳评分和排名下降反映 21 南昌 3.29 O 3 22 广州 3.33 O 3 出中国东北地区 ( 被称为中国的铁锈地带 ) 的经济状况不佳 在本次调查的城市中, 这两个城市 2015 年的经济增长率最低 29 青岛 3.74 O 3 32 长沙 3.82 O 3 35 大连 3.93 O 3 38 武汉 4.11 O 3 41 杭州 4.20 O 3 44 上海 4.29 PM 合肥 4.43 PM 重庆 4.47 PM 苏州 4.48 O 3 50 南京 4.51 O 3 53 沈阳 4.56 O 3 54 无锡 4.57 O 3 58 西安 4.72 O 3 59 成都 5.11 PM 石家庄 5.30 PM 天津 5.42 PM 北京 5.42 PM 郑州 5.87 PM10 71 济南 5.95 PM2.5 来源 : 中国环境监测总站 (CNEMC) 注意 : 中国环境监测总站各月公布中国 74 座城市的空气质量综合指数 空气质量综合指数考 虑了 SO 2,NO 2,PM10,PM2.5,CO,O 3 等六项主要污染物的污染情况 指数越高, 空气 质量越差 69