关 于 城 市 土 地 学 会 (ULI) 城 市 土 地 学 会 (Urban Land Institute, 下 文 简 称 ULI ) 是 一 家 非 营 利 性 研 究 和 教 育 组 织, 属 美 国 税 法 501(c)3 类 免 税 单 位, 通 过 会 员 支 持 开 展 运 作 自

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1 城 市 土 地 学 会 2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 投 资 前 景 分 析 Urban Land Institute Chinese Mainland Real Estate Markets 2015 ULI Analysis of City Investment Prospects 李 建 学 (Kenneth Rhee) 城 市 土 地 学 会 中 国 大 陆 首 席 代 表 Anita Kramer 城 市 土 地 学 会 资 本 市 场 及 房 地 产 研 究 中 心 ULI Center for Capital Markets and Real Estate

2 关 于 城 市 土 地 学 会 (ULI) 城 市 土 地 学 会 (Urban Land Institute, 下 文 简 称 ULI ) 是 一 家 非 营 利 性 研 究 和 教 育 组 织, 属 美 国 税 法 501(c)3 类 免 税 单 位, 通 过 会 员 支 持 开 展 运 作 自 1936 年 成 立 以 来, 学 会 目 前 在 全 球 拥 有 来 自 私 营 企 业 与 公 共 部 门 的 会 员 约 34,000 名, 涵 盖 与 土 地 利 用 及 房 地 产 开 发 相 关 的 各 个 领 域 通 过 最 具 权 威 的 不 动 产 论 坛, 城 市 土 地 学 会 致 力 于 为 地 方 国 内 及 国 际 行 业 领 导 者 与 决 策 人 提 供 交 流 思 想 信 息 与 经 验 的 开 放 式 平 台, 共 同 打 造 更 加 美 好 的 城 市 ULI 的 宗 旨 是 在 负 责 土 地 使 用 的 议 题 上 担 任 领 导 角 色, 并 促 进 全 球 活 力 社 区 的 建 立 和 持 续 的 发 展 ULI 致 力 于 将 房 地 产 与 土 地 利 用 政 策 领 域 的 领 导 人 汇 集 在 一 起, 通 过 以 下 方 式 交 流 最 佳 的 实 践 经 验, 更 好 地 服 务 社 区 需 求 : 通 过 指 导 对 话 解 决 问 题 的 方 式 促 进 学 会 会 员 之 间 学 会 与 外 部 机 构 之 间 的 协 作 ; 探 讨 城 市 化 保 护 再 生 土 地 利 用 投 资 与 可 持 续 发 展 相 关 的 问 题 ; 在 尊 重 自 然 建 造 独 具 特 性 环 境 的 纲 领 下, 推 进 土 地 利 用 政 策 与 设 计 实 践 的 发 展 ; 关 于 城 市 土 地 学 会 亚 太 区 ULI 在 亚 太 地 区 拥 有 近 1,800 名 会 员, 尤 以 日 本 大 中 华 区 新 加 坡 菲 律 宾 及 澳 大 利 亚 为 主 地 区 总 部 位 于 香 港, 在 东 京 亦 设 有 办 事 处 ULI 亚 太 区 旨 在 汇 聚 行 业 领 导, 共 同 提 升 专 业 标 准, 寻 求 最 佳 的 土 地 利 用 途 径, 倡 导 卓 越 实 践 针 对 难 以 解 决 的 棘 手 问 题, 借 助 各 学 科 专 家 的 力 量 找 出 负 责 的 解 决 方 案 ULI 亚 太 区 通 过 各 类 论 坛 研 究 出 版 物 和 电 子 媒 介 传 播 其 专 业 知 识, 为 该 地 区 提 供 符 合 实 际 的 有 用 信 息, 以 促 成 根 本 性 的 改 变 此 外,ULI 亚 太 区 还 建 立 起 多 元 的 本 土 专 家 网 络, 帮 助 亚 洲 城 市 迎 接 当 前 所 面 临 的 困 难 及 未 来 可 能 出 现 的 挑 战 ULI 亚 太 区 是 在 亚 太 地 区 政 策 信 息 和 土 地 利 用 实 践 领 域 被 公 认 的 权 威 机 构 基 本 原 则 与 各 大 高 校 政 府 机 构 以 及 同 类 组 织 开 展 合 作, 不 断 增 强 并 传 播 城 市 土 地 学 会 的 专 业 知 识 因 地 制 宜 地 处 理 当 地 土 地 问 题 通 过 高 品 质 项 目 提 升 学 会 的 信 誉 在 本 地 区 内 吸 收 不 同 学 科 背 景 的 优 秀 会 员 通 过 教 育 应 用 研 究 出 版 物 与 电 子 媒 介 等 渠 道 分 享 知 识 ; 维 护 涵 盖 各 地 的 实 践 与 成 就 的 多 元 全 球 化 网 络, 应 对 现 存 和 潜 在 的 挑 战 关 于 城 市 土 地 学 会 资 本 市 场 及 房 地 产 研 究 中 心 ULI 资 本 市 场 及 房 地 产 研 究 中 心 致 力 于 跟 踪 分 析 和 探 索 全 球 房 地 产 投 资 趋 势 该 中 心 的 宗 旨 是 通 过 教 育 研 究 创 造 知 识 促 进 对 话 和 建 立 联 系, 以 提 高 ULI 会 员 对 房 地 产 金 融 和 资 本 市 场 的 认 识 该 中 心 还 研 究 涉 及 ULI 会 员 切 身 利 益 的 诸 多 话 题, 包 括 影 响 房 地 产 各 细 分 市 场 与 经 济 趋 势 的 因 素 等 2015 城 市 土 地 学 会 版 权 所 有 保 留 所 有 权 利 未 经 许 可, 本 报 告 的 任 何 部 分 不 得 以 任 何 方 式 在 世 界 任 何 地 区 以 任 何 文 字 翻 印 拷 贝 仿 制 或 转 载, 也 不 得 将 其 录 入 任 何 信 息 存 储 与 检 索 系 统 封 面 图 片 : 深 圳 福 田 中 央 商 务 区 汇 图 网

3 赞 助 伙 伴 Dentons 是 一 家 国 际 化 的 律 师 事 务 所, 致 力 于 在 日 愈 错 综 复 杂 及 互 通 的 市 场 环 境 下 为 您 提 供 竞 争 优 势 Dentons 及 大 成 的 合 伙 人 已 批 准 此 次 历 史 性 的 合 并, 合 并 后 我 们 将 在 全 球 超 过 50 个 国 家 及 120 个 地 区 拥 有 超 过 6500 名 律 师 新 律 所 将 成 为 全 球 最 大 律 师 事 务 所, 这 是 首 次 中 国 律 所 与 全 球 化 国 际 律 师 事 务 所 之 间 的 合 并 凯 龙 瑞 是 一 家 专 门 从 事 投 资 管 理 及 资 产 管 理 的 专 业 机 构 集 团 成 立 于 2004 年, 中 国 区 总 部 位 于 上 海, 并 在 北 京 与 香 港 设 有 办 公 机 构 自 2010 年, 凯 龙 瑞 成 功 募 集 了 四 支 人 民 币 基 金, 总 募 集 规 模 约 人 民 币 15 亿 元 凯 龙 瑞 于 2015 年 5 月 完 成 了 首 支 美 元 基 金 的 募 集, 基 金 规 模 达 2.38 亿 美 元 我 们 至 今 已 投 资 管 理 了 24 个 项 目, 总 投 资 超 过 人 民 币 84 亿 元, 其 中 12 个 项 目 已 成 功 退 出 并 实 现 了 良 好 的 业 绩 普 华 永 道 中 国 大 陆 香 港 及 澳 门 普 华 永 道 是 在 中 国 大 陆 ( 香 港 ( 及 澳 门 最 具 规 模 的 专 业 服 务 机 构, 在 中 国 大 陆 香 港 和 澳 门 共 拥 有 员 工 约 13,700 人, 其 中 包 括 550 名 合 伙 人, 并 在 北 京 沈 阳 重 庆 成 都 大 连 青 岛 广 州 上 海 南 京 杭 州 武 汉 厦 门 宁 波 深 圳 苏 州 天 津 及 西 安 等 内 地 城 市 设 立 办 事 处 我 们 不 仅 具 备 深 厚 的 行 业 知 识 及 广 博 的 专 业 技 能, 更 对 香 港 及 内 地 的 本 土 营 商 环 境 有 透 彻 的 认 识 普 华 永 道 致 力 与 客 户 衷 诚 合 作, 提 供 解 决 方 案, 协 助 客 户 应 付 千 变 万 化 的 营 商 环 境 所 带 来 的 挑 战 i

4 赞 助 伙 伴 北 京 喜 神 资 产 管 理 公 司 是 中 国 领 先 的 平 台 型 不 动 产 基 金 管 理 公 司 和 金 融 服 务 商 喜 神 专 注 于 产 业 地 产 领 域 投 资, 聚 焦 绿 色 低 碳 文 化 旅 游 商 业 物 流 养 老 医 疗 科 技 园 区 五 大 细 分 主 题 地 产 行 业, 开 展 涵 盖 固 定 收 益 并 购 重 组 产 业 投 资 全 产 业 链 投 融 资 业 务 喜 神 积 极 创 新, 开 发 出 文 旅 绿 建 养 老 创 投 国 际 资 产 配 置 和 存 量 资 产 价 值 提 升 六 大 软 实 力 体 系, 探 索 和 践 行 中 国 地 产 行 业 转 型 截 至 2014 年 底, 喜 神 资 产 完 成 的 固 定 收 益 融 资 项 目 和 基 金 管 理 规 模 超 过 500 亿 元, 和 50 家 中 国 品 牌 开 发 企 业 和 主 流 金 融 机 构 签 订 战 略 合 作 协 议, 并 成 立 了 12 家 产 业 投 资 管 理 平 台 公 司 学 术 支 持 单 位 上 海 财 经 大 学 不 动 产 研 究 所 ii

5 目 录 报 告 摘 要 2 第 一 章 : 投 资 与 开 发 前 景 6 排 名 最 高 的 城 市 : 上 海 (1) 深 圳 (2) 北 京 (3) 和 广 州 (4) 7 南 京 (5) 16 厦 门 (6) 17 武 汉 (7) 和 苏 州 (8) 18 珠 海 (9) 杭 州 (10) 和 成 都 (11) 19 福 州 (12) 及 合 肥 (13) 22 重 庆 (14) 23 西 安 (15) 26 郑 州 (16) 和 宁 波 (17) 26 昆 明 (18) 南 宁 (19) 和 三 亚 (20) 29 青 岛 (21) 南 昌 (22) 和 长 沙 (23) 29 天 津 (24) 和 大 连 (25) 30 无 锡 (26) 和 济 南 (27) 31 兰 州 (28) 和 海 口 (29) 32 排 名 较 低 的 城 市 (30-36) 33 第 二 章 : 各 物 业 类 型 的 参 与 趋 势 38 写 字 楼 40 零 售 物 业 49 酒 店 54 住 宅 58 工 业 / 物 流 地 产 64 第 三 章 : 影 响 房 地 产 开 发 及 投 资 的 因 素 67 第 四 章 : 细 分 市 场 与 宜 居 性 排 名 77 附 录 A: 近 期 中 国 房 地 产 市 场 的 监 管 政 策 变 化 2015 年 86 附 录 B: 营 改 增 一 步 之 遥, 房 地 产 和 建 筑 业 时 不 我 待 96 1

6 报 告 摘 要 2015 年 中 国 大 陆 房 地 产 市 场 : 城 市 土 地 学 会 城 市 投 资 前 景 分 析 该 项 年 度 研 究 调 查 由 城 市 土 地 学 会 (Urban Land Institute, 下 文 简 称 ULI) 主 持, 迄 今 为 止 已 有 五 年 这 是 一 份 由 活 跃 在 中 国 大 陆 房 地 产 市 场 的 领 军 人 物 评 估 36 座 中 国 内 地 最 大 城 市 投 资 和 开 发 前 景 及 相 关 专 题 的 报 告 2015 年 4 月 至 5 月 期 间, 共 有 112 位 业 内 人 士 参 与 问 卷 调 查, 约 50 位 房 地 产 行 业 领 军 人 物 接 受 访 谈, 在 此 期 间 ULI 还 举 办 了 小 组 研 讨 会, 以 上 调 查 访 谈 与 研 讨 成 果 构 成 了 该 报 告 的 主 要 内 容 在 撰 写 该 报 告 之 际, 中 国 大 陆 的 房 地 产 行 业 开 始 出 现 缓 慢 复 苏 的 迹 象, 越 来 越 多 城 市 的 新 建 住 宅 销 量 在 增 长, 房 价 也 在 上 涨 2013 年 至 2014 年, 为 了 抑 制 住 宅 投 机 行 为, Zhuhai Dongguan 2

7 政 府 实 施 了 一 系 列 住 房 限 购 政 策, 结 果 导 致 了 房 地 产 市 场 低 迷 2014 年 国 内 生 产 总 值 (GDP) 增 长 7.4%, 增 幅 为 2002 年 以 来 最 低, 经 济 下 行 使 房 地 产 市 场 的 前 景 进 一 步 恶 化 据 政 府 统 计, 很 多 城 市 房 价 下 降 了 5 到 10 个 百 分 点, 抵 消 了 自 2009 年 以 来 的 涨 幅 截 止 到 2015 年 4 月 30 日, 连 续 12 个 月 的 住 宅 销 量 比 去 年 同 期 下 降 6%, 销 售 额 从 6.6 万 亿 元 人 民 币 下 降 到 6.2 万 亿 元 人 民 币 此 外, 融 资 环 境 也 不 容 乐 观, 新 房 销 售 大 幅 下 降, 地 方 政 府 不 愿 降 低 土 地 出 让 价 格, 自 2014 年 三 季 度 开 始, 全 国 土 地 销 售 量 下 降 了 30% 至 50% 然 而, 去 年 部 分 市 场 参 与 者 担 忧 的 开 发 商 贷 款 违 约 浪 潮 并 未 发 生 除 一 线 城 市 和 三 亚 之 外, 所 有 城 市 逐 步 取 消 住 房 限 购 政 策, 加 之 新 一 轮 信 贷 放 松 政 策 出 台, 其 中 包 括 从 2014 年 11 月 起 的 三 次 降 息, 使 目 前 的 房 地 产 市 场 出 现 缓 慢 复 苏 迹 象 2015 年 4 月, 已 获 得 相 关 信 息 的 33 座 城 市 中 有 16 座 城 市 的 房 价 月 环 比 出 现 上 涨, 而 在 2015 年 2 月 份, 只 有 深 圳 的 房 价 在 上 涨 虽 然 市 场 的 总 体 环 境 仍 然 充 满 挑 战 性, 但 是 由 于 一 线 城 市 对 新 建 住 宅 和 办 公 楼 需 求 强 劲, 特 别 是 高 科 技 公 司 和 信 息 技 术 (IT) 公 司, 所 以 受 访 者 均 对 一 线 城 市 的 房 地 产 市 场 持 更 加 乐 观 的 态 度 高 铁 的 贯 通 加 速 了 长 江 三 角 洲 与 珠 江 三 角 洲 地 区 城 市 的 融 合, 这 些 地 区 的 城 市 受 到 了 众 多 开 发 商 与 投 资 者 的 热 捧 今 年, 南 昌 南 宁 郑 州 等 二 三 线 省 会 城 市 加 快 城 市 化 进 程, 改 善 交 通 基 础 设 施 建 设, 排 名 和 评 分 均 有 所 上 升 受 访 者 所 在 公 司 业 务 覆 盖 范 围 以 及 业 务 概 况 Survey Responses by Geographic Scope of Firm 7.1% 4.5% 17.9% 41.1% 29.5% 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 房 地 产 市 场 调 查 3

8 受 访 者 所 在 公 司 的 类 型 36.6% 32.1% 21.4% 5.5% 2.7% 1.8% 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 房 地 产 市 场 调 查 相 比 之 下, 沈 阳 成 都 重 庆 天 津 等 城 市 仍 受 几 年 前 过 度 开 发 的 影 响, 现 在 排 名 比 较 低 随 着 高 铁 技 术 日 渐 成 熟 覆 盖 网 络 越 来 越 广 城 市 化 进 程 持 续 进 行 越 来 越 多 的 二 线 城 市 开 始 铺 设 地 铁 线 路 以 及 IT 等 知 识 产 业 稳 步 增 长 等 利 好 因 素 将 支 撑 中 国 大 陆 房 地 产 市 场 的 发 展 基 础 设 施 完 善 且 人 才 储 备 充 足 的 城 市 已 经 赶 超 其 他 城 市, 而 且 预 计 未 来 几 年, 这 种 趋 势 将 变 得 更 加 明 显 4

9 2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 投 资 前 景 分 析 人 口, 年 百 万 年 增 长 a 人 口 增 加 百 分 比 上 海 b % 北 京 b % 重 庆 b % 广 州 c % 天 津 b % 深 圳 % 武 汉 c % 东 莞 % 成 都 c % 南 京 c % 沈 阳 c % 杭 州 c % 西 安 c % 哈 尔 滨 c % 苏 州 % 青 岛 % 大 连 % 郑 州 c % 厦 门 % 济 南 c % 昆 明 c % 长 沙 c % 太 原 c % 乌 鲁 木 齐 d % 合 肥 c % 福 州 c % 石 家 庄 c % 南 宁 d % 温 州 % 宁 波 % 无 锡 % 兰 州 c % 南 昌 c % 海 口 c % 珠 海 % 三 亚 % 来 源 : 联 合 国, 经 济 和 社 会 事 务 部, 人 口 科, 人 口 估 算 和 预 测 组, 世 界 城 市 化 前 景,2014 年 版 数 据 为 城 市 群 人 口, 统 计 范 围 根 据 人 口 密 集 级 别 而 非 严 格 的 行 政 区 划 划 定, 所 以 数 据 包 括 城 市 中 心 人 口, 郊 区 以 及 城 市 边 界 上 的 人 口 a. 预 测 数 据 b. 直 辖 市 c. 省 会 城 市 d. 自 治 区 首 府 5

10 第 一 章 投 资 与 开 发 前 景 015 年 对 中 国 大 陆 城 市 的 调 查 显 示,36 个 城 市 的 投 资 和 开 发 前 景 评 分 平 均 增 幅 分 别 为 5.7% 和 1.0% 这 些 数 字 与 2014 年 的 调 查 结 果 相 比 略 显 乐 观 不 过, 这 两 项 评 分 仍 低 于 2013 年 的 平 均 水 平, 开 发 前 景 的 增 幅 落 后 于 投 资 前 景 的 增 幅 相 对 于 2014 年, 36 个 城 市 中 有 30 个 在 投 资 前 景 方 面 获 得 了 更 高 的 评 分, 但 是 只 有 21 个 城 市 的 开 发 前 景 评 分 有 所 增 加 获 得 最 高 评 分 的 4 个 城 市 仍 然 是 上 海 深 圳 北 京 及 广 州 ( 降 序 排 列 ) 2015 年, 它 们 的 投 资 前 景 均 被 评 为 良 好, 与 2014 年 一 样 另 有 25 个 城 市 被 评 为 一 般,7 个 城 市 被 评 为 较 差, 相 比 2014 年 11 个 较 差 的 城 市, 情 况 有 所 好 转 在 开 发 前 景 方 面,2015 年 5 个 城 市 被 评 为 良 好 深 圳 上 海 广 州 北 京 及 南 京 ( 降 序 排 列 ) 北 京 继 2014 年 被 评 为 一 般 后 重 回 良 好 行 列 其 它 22 个 城 市 被 评 为 一 般, 另 有 9 个 城 市 被 评 为 较 差, 相 较 2014 年 11 个 较 差 城 市, 情 况 有 所 改 善 2013 年,7 个 城 市 (2015 年 的 前 4 位 城 市 加 上 苏 州 武 汉 及 杭 州 ) 的 投 资 前 景 获 评 良 好, 仅 有 6 个 城 市 获 评 较 差 ; 开 发 前 景 方 面, 有 10 个 城 市 获 评 良 好 (2015 年 前 5 位 城 市 加 上 苏 州 西 安 成 都 武 汉 厦 门 及 珠 海 ), 仅 有 4 个 城 市 获 评 较 差 由 于 今 年 的 评 分 情 况 要 好 于 2014 年 的 平 均 评 分, 因 此 对 于 评 分 增 幅 微 小 的 城 市 而 言, 其 排 名 可 能 会 下 滑, 尽 管 某 些 城 市 的 评 分 和 排 名 均 呈 下 降 趋 势 在 投 资 前 景 方 面,2014 年 至 2015 年 之 间, 排 名 较 低 的 城 市 其 评 分 增 幅 很 大 ; 而 在 开 发 前 景 方 面, 各 城 市 评 分 的 增 幅 更 为 平 均 从 调 查 结 果 可 以 看 到, 城 市 偏 好 呈 现 出 以 下 趋 势 或 特 征 : 一 线 城 市 以 及 地 方 经 济 发 展 强 劲 的 主 要 二 线 城 市 更 受 青 睐, 而 三 四 线 城 市 ( 除 沿 海 地 区 个 别 经 济 活 跃 的 城 市 以 外 ) 普 遍 排 名 靠 后 某 些 高 等 教 育 基 地 且 信 息 技 术 (IT) 实 力 雄 厚 的 二 线 城 市 情 况 也 不 错, 如 南 京 武 汉 以 及 西 安 在 过 去 几 年 中, 相 对 于 当 地 的 市 场 需 求, 有 些 城 市 过 度 出 售 土 地, 导 致 排 名 靠 后, 如 天 津 沈 阳 及 重 庆 对 于 二 三 线 城 市 而 言, 高 铁 的 贯 通 带 来 了 绝 对 的 利 好, 尤 其 是 长 三 角 及 其 周 边 区 域 的 城 市 拥 有 中 央 政 府 指 定 自 贸 区 的 几 座 城 市 发 展 情 况 非 常 不 错, 除 了 天 津 是 例 外 6

11 排 名 最 高 的 城 市 : 上 海 (1) 深 圳 (2) 北 京 (3) 和 广 州 (4) 本 调 查 自 2011 年 实 施 以 来, 首 次 出 现 投 资 前 景 排 名 前 4 的 城 市 与 上 年 无 异 的 情 况 上 海 和 北 京 分 别 连 续 三 年 位 列 第 一 和 第 三, 深 圳 和 广 州 则 继 2014 年 闯 入 四 强 之 后 再 次 位 列 第 二 和 第 四 36 座 城 市 中, 只 有 排 名 前 四 的 城 市 在 投 资 前 景 方 面 获 得 了 良 好 的 评 价 上 海 的 评 分 较 2014 年 增 长 5%, 而 深 圳 北 京 和 广 州 的 增 幅 更 为 显 著, 均 达 到 了 9% 图 1-1 Exhibit 1-1 City Investment Prospects 城 市 投 资 前 景 上 海 深 圳 北 京 广 州 南 京 厦 门 武 汉 苏 州 珠 海 杭 州 成 都 福 州 合 肥 重 庆 西 安 郑 州 宁 波 昆 明 南 京 三 亚 青 岛 南 昌 长 沙 天 津 大 连 无 锡 济 南 海 口 兰 州 东 莞 哈 尔 滨 太 原 乌 鲁 木 齐 石 家 庄 温 州 沈 阳 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 7

12 在 开 发 前 景 方 面, 四 强 城 市 的 排 名 有 所 变 化 :2015 年, 深 圳 取 代 上 海 跻 身 第 一 位, 成 为 上 海 连 续 两 年 称 霸 榜 首 的 终 结 者 ; 北 京 则 超 过 南 京, 排 名 第 四 图 1-2 城 市 投 资 前 景 的 变 化 2015 年 平 均 值 2014 年 平 均 值 变 化 值 变 化 率 (%) 三 亚 % 兰 州 % 南 宁 % 乌 鲁 木 齐 % 温 州 % 海 口 % 合 肥 % 南 昌 % 福 州 % 太 原 % 深 圳 % 北 京 % 广 州 % 厦 门 % 成 都 % 宁 波 % 珠 海 % 杭 州 % 济 南 % 上 海 % 天 津 % 重 庆 % 苏 州 % 郑 州 % 武 汉 % 昆 明 % 哈 尔 滨 % 南 京 % 东 莞 % 大 连 % 青 岛 % 西 安 % 长 沙 % 无 锡 % 石 家 庄 % 沈 阳 % 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 8

13 除 了 在 投 资 前 景 方 面 的 良 好 表 现, 前 四 强 城 市 在 开 发 前 景 方 面 也 获 得 了 良 好 的 评 级 其 中 3 个 城 市 的 评 分 较 2014 年 有 所 提 升 : 深 圳 的 开 发 前 景 评 分 增 长 了 9.5% 属 于 36 个 城 市 中 增 幅 最 大 的 几 座 城 市 之 一 ; 广 州 的 增 幅 达 到 3.9%, 北 京 2.8% 不 过 上 海 的 评 分 有 所 下 滑, 尽 管 只 有 0.3% 而 已 北 京 摘 掉 了 去 年 的 一 般 帽 子, 跻 身 良 好 之 列 图 1-3 Exhibit 1-2 城 City 市 开 Development 发 前 景 Prospects 深 圳 上 海 广 州 北 京 南 京 厦 门 武 汉 苏 州 珠 海 杭 州 福 州 合 肥 成 都 西 安 重 庆 昆 明 郑 州 宁 波 青 岛 天 津 南 京 长 沙 大 连 无 锡 三 亚 济 南 南 昌 兰 州 哈 尔 滨 东 莞 海 口 太 原 石 家 庄 温 州 乌 鲁 木 齐 沈 阳 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 9

14 图 1-4 城 市 开 发 前 景 的 变 化 2015 年 平 均 值 2014 年 平 均 值 变 化 值 变 化 率 (%) 兰 州 % 三 亚 % 深 圳 % 合 肥 % 南 宁 % 昆 明 % 海 口 % 天 津 % 珠 海 % 乌 鲁 木 齐 % 厦 门 % 广 州 % 北 京 % 福 州 % 南 昌 % 郑 州 % 重 庆 % 成 都 % 杭 州 % 哈 尔 滨 % 苏 州 % 上 海 % 东 莞 % 南 京 % 武 汉 % 大 连 % 济 南 % 温 州 % 青 岛 % 宁 波 % 太 原 % 石 家 庄 % 西 安 % 长 沙 % 无 锡 % 沈 阳 % 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 10

15 大 多 数 受 访 者 的 意 见 都 非 常 统 一, 甚 至 一 些 对 市 场 持 否 定 态 度 的 人 们 也 认 为 一 线 城 市 不 存 在 泡 沫 或 是 严 重 的 供 过 于 求 的 情 况 一 线 城 市 的 新 建 住 宅 库 存 消 化 周 期 在 8 到 13 个 月 之 间, 基 本 上 处 于 供 需 平 衡 的 状 态 而 排 名 较 低 的 城 市 如 沈 阳 和 青 岛 的 库 存 消 化 周 期 最 长, 分 别 达 到 27 和 21 个 月 上 海 沪 上 一 位 具 有 20 多 年 房 地 产 开 发 经 验 的 开 发 商 坚 定 地 表 达 了 人 们 对 上 海 的 信 心 : 如 果 我 们 相 信 中 国 最 终 会 发 展 成 为 世 界 上 最 大 的 经 济 体, 那 么 上 海 将 会 比 肩 其 它 国 际 化 大 都 市, 如 伦 敦 巴 黎 纽 约 和 东 京 另 一 个 投 资 人 也 表 示 : 上 海 是 我 最 喜 爱 的 城 市 这 里 的 市 场 颇 具 规 模, 对 于 境 外 投 资 者 更 具 吸 引 力 这 位 开 发 商 同 时 提 到, 未 来 3 年, 上 海 核 心 区 域 的 开 发 机 会 将 会 进 一 步 减 少 增 长 将 会 出 现 在 浦 东, 如 浦 东 南 部 的 临 港 奉 贤 以 及 金 山 ; 会 出 现 在 中 国 的 汽 车 中 心 安 亭, 尤 其 是 在 电 动 车 方 面 ; 还 会 出 现 在 张 江 以 及 漕 河 泾 高 科 技 产 业 园 北 外 滩 ( 虹 口 区 ) 将 会 与 陆 家 嘴 一 起 形 成 一 个 金 融 圈, 从 陆 家 嘴 向 北 跨 越 黄 浦 江 ( 到 北 外 滩 ) 更 为 便 利, 这 一 区 域 将 成 为 陆 家 嘴 的 延 伸 区, 黄 浦 江 沿 岸 的 陆 家 嘴 金 融 区 土 地 存 量 非 常 有 限, 基 本 上 没 有 可 供 开 发 的 土 地 北 外 滩 通 过 两 条 隧 道 与 陆 家 嘴 相 连, 并 且 在 过 去 几 年 中 写 字 楼 项 目 日 渐 增 多 2014 年 的 报 告 中, 我 们 注 意 到 一 些 受 访 者 比 较 关 心 的 一 个 问 题 : 非 核 心 区 域 如 虹 桥 交 通 枢 纽 等 地 新 开 发 写 字 楼 项 目 的 巨 大 存 量 对 核 心 区 域 现 有 写 字 楼 租 金 和 入 驻 率 的 影 响 在 过 去 一 年 中, 写 字 楼 租 金 和 入 驻 率 情 况 相 对 稳 定, 因 为 非 核 心 区 域 实 际 入 市 的 项 目 数 量 有 限 非 核 心 区 域 绝 大 多 数 项 目 都 是 在 近 两 三 年 前 开 建 的, 目 前 仍 处 于 在 建 阶 段 但 是, 在 未 来 的 几 个 月 甚 至 几 年 中, 将 有 大 量 新 项 目 入 市, 供 应 量 将 会 非 常 可 观 一 位 在 核 心 与 非 核 心 区 域 均 拥 有 大 量 写 字 楼 的 开 发 商 认 为 : 核 心 区 域 的 情 况 应 该 是 不 错 的, 非 核 心 区 域 面 临 着 压 力, 因 为 多 数 新 入 市 写 字 楼 都 在 非 核 心 区 域 非 核 心 区 域 的 供 应 总 量 是 非 常 清 楚 的 尽 管 一 些 项 目 可 能 会 出 现 延 迟 竣 工 的 现 象 但 未 来 的 市 场 需 求 不 清 晰 非 核 心 区 域 的 写 字 楼 市 场 将 会 如 何 表 现, 很 大 程 度 上 取 决 于 未 来 几 年 中 有 多 少 需 求 可 以 实 现 积 极 因 素 包 括 项 目 一 期 开 业 的 位 于 虹 桥 交 通 枢 纽 附 近 的 全 球 最 大 的 会 展 中 心, 其 总 建 筑 面 积 约 为 147 万 平 方 米 ; 还 有 日 渐 成 熟 的 高 铁 站 与 上 海 虹 桥 国 际 机 场 相 连, 使 得 这 一 地 区 成 为 通 往 长 三 角 地 区 以 及 东 北 亚 主 要 门 户 城 市 最 便 捷 的 区 域 另 一 位 开 发 商 认 为 虹 桥 交 通 枢 纽 有 望 成 为 长 三 角 地 区 的 CBD( 中 央 商 务 区 ), 因 为 借 助 快 捷 的 高 铁, 该 区 域 大 多 数 城 市 均 在 两 小 时 车 程 之 内 11

16 一 位 研 究 分 析 师 认 为 尽 管 非 核 心 区 域 有 大 量 新 写 字 楼 入 市, 但 他 不 认 为 整 体 租 金 会 必 然 下 滑 因 为 多 数 非 核 心 区 域 的 新 项 目 都 执 行 了 高 质 量 的 建 设 标 准, 他 解 释 说, 位 置 不 错 的 新 建 项 目, 如 位 于 已 经 建 成 的 郊 区 商 务 区, 其 与 当 地 或 周 边 旧 楼 相 比, 租 金 可 能 会 更 高 而 且, 他 还 发 现 目 前 租 用 核 心 区 域 写 字 楼 的 公 司 为 了 大 幅 降 低 租 金 成 本, 其 搬 到 郊 区 办 公 楼 的 需 求 与 日 俱 增 这 位 分 析 师 举 出 一 个 例 子 : 上 海 中 心 位 于 陆 家 嘴 计 划 将 于 今 年 6 月 开 业 的 632 米 超 高 写 字 楼, 预 计 租 金 将 达 到 16 元 人 民 币 / 平 方 米 / 天 ; 而 位 于 郊 区 商 务 区 的 甲 级 写 字 楼 的 租 金 仅 为 5 元 人 民 币 / 平 方 米 / 天 促 进 办 公 楼 市 场 发 展 的 另 一 个 利 好 政 策 是 上 海 市 政 府 新 近 决 定 要 将 上 海 发 展 成 为 一 个 具 有 全 球 影 响 力 的 科 技 和 创 新 中 心 尽 管 上 海 堪 称 中 国 大 陆 最 重 要 的 商 业 和 金 融 中 心, 但 在 知 识 型 经 济 方 面, 尤 其 是 在 IT 产 业 领 域, 上 海 却 落 后 于 北 京 和 深 圳 针 对 拥 有 2 套 及 以 上 住 房 的 居 民 以 及 非 本 地 购 房 者 的 限 购 令 仍 在 执 行 中, 这 将 继 续 给 住 宅 市 场 带 来 不 利 影 响 郊 区 的 房 价 基 本 上 保 持 不 变, 甚 至 出 现 下 滑 的 趋 势 自 2013 年 底 以 来, 上 海 的 住 宅 价 格 指 数 下 滑 了 3% 不 过, 由 于 核 心 区 域 新 房 源 稀 缺, 这 些 区 域 的 房 价 比 郊 区 要 坚 挺 很 多 总 体 而 言, 上 海 的 住 宅 市 场 基 本 健 康 截 至 2015 年 4 月, 上 海 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 为 10.1 个 月 很 多 接 受 采 访 的 开 发 商 表 示 去 年 上 海 市 的 地 价 一 直 呈 上 涨 势 头, 但 是 售 出 面 积 却 有 所 下 降 尽 管 限 购 政 策 仍 未 取 消, 但 住 宅 价 格 普 遍 稳 定, 原 因 可 能 是 新 移 民 的 首 套 房 需 求 起 到 了 一 定 的 支 撑 作 用 上 海 是 中 国 大 陆 净 流 入 人 口 数 量 最 多 的 城 市, 截 至 2012 年, 上 海 非 本 市 户 籍 的 常 住 人 口 便 已 超 过 950 万 人, 相 当 于 该 市 常 住 人 口 的 40% 相 比 之 下, 由 于 电 子 商 务 的 迅 速 崛 起, 上 海 的 零 售 物 业 正 面 临 着 严 峻 的 挑 战 一 位 银 行 人 士 表 示 : 上 海 的 购 物 商 场 太 多 了,( 尽 管 ) 上 海 与 其 他 国 内 城 市 相 比 情 况 还 算 好 些 虽 然 多 数 新 项 目 都 位 于 郊 区, 一 些 位 于 核 心 区 域 的 顶 级 购 物 中 心 项 目 的 业 绩 仍 然 乏 善 可 陈 事 实 上, 很 少 有 人 会 在 市 中 心 高 级 购 物 中 心 内 的 零 售 店 购 物, 一 位 投 资 者 这 样 说 道, 不 过 餐 厅 的 生 意 还 是 不 错 的 深 圳 去 年, 推 动 深 圳 排 名 上 升 的 主 要 原 因 是 中 央 政 府 决 定 将 前 海 区 设 定 为 经 济 特 区, 并 给 予 大 量 优 惠 政 策 深 圳 的 写 字 楼 市 场 空 置 率 经 历 了 很 大 程 度 的 下 滑 由 2014 年 第 一 季 度 的 7.5% 下 降 至 2015 年 第 一 季 度 的 4.6% 在 所 有 的 一 线 城 市 中, 深 圳 的 办 公 楼 市 场 表 现 最 佳 一 位 研 究 分 析 师 表 示, 在 今 后 几 年 中, 每 年 新 增 写 字 楼 面 积 将 达 到 100 万 到 200 万 平 方 米, 较 近 年 来 每 年 50 万 平 方 米 的 新 增 供 应 水 平 有 大 幅 上 升 新 增 面 积 主 要 来 自 福 田 区 和 南 山 12

17 区 的 后 海 和 前 海 地 区 但 是, 由 于 需 求 强 劲, 他 并 不 认 为 租 金 会 降 低 一 位 投 资 者 预 计, 深 圳 将 会 很 快 超 过 广 州, 成 为 广 东 省 最 大 的 写 字 楼 市 场 深 圳 的 住 宅 市 场 相 对 稳 定, 价 格 指 数 年 同 比 增 长 0.7%, 是 唯 一 出 现 增 长 的 一 线 城 市 一 位 受 访 者 表 示, 相 比 北 京 和 上 海 的 平 原 地 形 而 言, 深 圳 的 多 山 地 形 限 制 了 可 开 发 土 地 的 供 应 2015 年 4 月, 深 圳 新 住 宅 供 应 量 同 比 下 降 11%, 也 是 唯 一 供 应 量 下 跌 的 一 线 城 市 其 结 果 是 深 圳 的 新 建 住 宅 库 存 消 化 周 期 在 一 线 城 市 中 最 低 仅 为 8.2 个 月, 有 出 现 新 建 住 宅 短 缺 的 可 能 性 一 位 调 查 分 析 师 表 示, 在 过 去 一 年 中, 深 圳 旧 居 民 区 的 再 开 发 步 伐 有 所 放 缓, 这 也 会 影 响 未 来 新 住 宅 的 供 应, 尤 其 是 在 核 心 区 域 深 圳 的 零 售 物 业 和 办 公 楼 市 场 则 受 益 于 较 低 的 历 史 投 资 水 平 政 府 的 统 计 数 据 显 示, 2010 年 到 2013 年 间, 深 圳 的 办 公 楼 和 零 售 物 业 投 资 位 列 第 21, 居 于 南 京 ( 第 20 位 ) 和 哈 尔 滨 ( 第 22 位 ) 之 间 深 圳 的 另 一 个 有 利 因 素 是 拥 有 中 国 大 陆 所 有 城 市 中 最 大 的 移 民 人 口 基 数, 这 一 点 对 于 住 宅 市 场 尤 为 有 利 与 北 京 上 海 和 广 州 相 比, 深 圳 的 移 民 人 口 占 比 最 高 2012 年, 深 圳 的 常 住 人 口 接 近 1060 万, 其 中 770 万, 也 就 是 73% 的 常 住 人 口 是 外 来 移 民 ; 而 上 海 的 外 来 移 民 占 比 为 40%; 北 京 37%; 广 州 则 是 35% 与 其 他 一 线 城 市 不 同 的 是, 深 圳 的 本 地 人 口 非 常 有 限, 在 1980 年 中 央 政 府 宣 布 这 一 地 区 为 经 济 特 区 之 前, 深 圳 只 是 一 个 小 渔 村, 当 地 人 口 数 量 很 少 深 圳 是 中 国 私 募 股 权 产 业 和 IT 产 业 的 发 祥 地, 华 为 技 术 公 司 就 诞 生 于 此 这 座 城 市 聚 集 了 大 量 的 企 业 家 和 熟 练 的 高 科 技 产 业 工 人, 他 们 都 得 益 于 快 速 发 展 的 IT 产 业 深 圳 与 香 港 接 壤, 而 香 港 的 房 价 居 全 球 最 高 之 列, 深 圳 与 香 港 的 不 断 整 合 将 有 助 于 深 圳 住 宅 市 场 的 发 展 世 联 地 产 (World Union) 的 统 计 数 据 显 示, 深 圳 常 住 家 庭 平 均 拥 有 0.4 套 住 房, 大 大 低 于 1.0 套 的 全 国 平 均 水 平 在 深 圳,1100 万 常 住 人 口 中,70% 的 居 民 在 深 圳 都 没 有 住 房 从 现 在 开 始, 压 抑 已 久 的 住 房 需 求 有 望 进 一 步 推 高 深 圳 的 房 价 当 地 一 位 住 宅 开 发 商 认 为, 虽 然 郊 区 的 房 价 还 没 有 涨 到 关 内 的 水 平, 但 有 些 郊 区 如 龙 华 和 宝 安 的 房 价 在 近 几 年 有 了 较 大 程 度 的 上 升 龙 华 区 得 益 于 深 圳 高 铁 北 站 的 投 入 运 营 一 旦 香 港 到 龙 华 的 高 铁 开 通, 原 本 两 至 三 小 时 的 车 程 将 会 缩 短 至 不 到 20 分 钟 因 此, 龙 华 的 房 价 在 过 去 几 年 中 翻 了 一 倍 多, 他 介 绍 说 宝 安 区 位 于 深 圳 的 西 部, 这 里 的 发 展 得 益 于 前 海 的 开 发 和 深 圳 机 场 通 往 关 内 的 公 共 交 通 基 础 设 施 的 改 善 13

18 北 京 很 多 受 访 者 都 对 北 京 有 深 刻 的 见 解, 尤 其 是 涉 及 这 座 城 市 的 宜 居 性 和 城 市 规 划 其 中 一 位 开 发 商 谈 到 : 北 京 不 适 于 居 住 交 通 规 划 很 糟 糕 北 京 和 上 海 不 同, 郊 区 市 场 不 活 跃 而 另 一 位 开 发 商 则 表 示 : 现 在 的 问 题 是 过 度 拥 挤 和 交 通 堵 塞 今 年, 北 京 的 城 市 宜 居 性 评 分 仍 近 于 垫 底 位 列 第 31 尽 管 居 住 环 境 较 差, 北 京 仍 然 是 被 机 构 投 资 者 认 为 必 须 前 往 的 两 个 市 场 之 一 北 京 的 一 位 房 地 产 开 发 商 解 释 说 : 城 市 宜 居 性 对 房 地 产 市 场 的 影 响 没 有 人 们 想 象 的 那 么 大 房 地 产 市 场 仍 然 由 就 业 机 会 驱 动 今 年, 北 京 表 现 最 好 的 物 业 类 型 仍 然 是 办 公 楼 从 去 年 至 今, 办 公 楼 平 均 月 租 金 保 持 平 稳,2015 年 4 月, 办 公 楼 平 均 月 租 金 为 382 元 人 民 币 / 平 方 米, 比 上 海 高 出 40% 2015 年 4 月, 北 京 办 公 楼 的 空 置 率 仍 然 维 持 在 5.4% 的 较 低 水 平, 在 一 线 城 市 以 及 主 要 的 二 线 城 市 中 最 低 需 求 主 要 来 自 IT 产 业 一 位 在 北 京 拥 有 办 公 楼 项 目 的 开 发 商 表 示, 最 近 她 的 公 司 在 望 京 地 区 新 完 工 的 办 公 楼 里 绝 大 部 分 租 客 都 是 从 事 IT 行 业 的 公 司 她 还 补 充 说, 中 国 大 陆 排 行 前 十 的 IT 公 司 中 有 8 家 总 部 设 在 北 京 办 公 市 场 的 强 劲 需 求 和 相 对 疲 软 的 零 售 物 业 市 场 导 致 愈 来 愈 多 的 购 物 中 心 转 型 成 为 办 公 楼 北 京 的 一 位 研 究 分 析 师 介 绍 说 : 在 北 京, 把 零 售 物 业 转 型 为 写 字 楼 的 例 子 比 比 皆 是 可 能 零 售 购 物 中 心 转 型 为 办 公 楼 的 趋 势 在 中 关 村 表 现 得 更 为 明 显, 这 片 围 绕 着 北 大 和 清 华 校 园 的 区 域 被 誉 为 中 国 硅 谷 很 多 以 前 用 于 电 子 产 品 批 发 的 大 楼 正 在 转 型 为 办 公 楼 到 2017 年, 北 京 商 务 中 心 区 计 划 完 工 的 甲 级 办 公 楼 面 积 将 达 到 250 万 平 方 米, 另 一 位 分 析 师 透 露 不 过, 他 并 不 认 为 这 些 新 增 面 积 会 为 市 场 带 来 实 质 性 的 影 响, 原 因 不 仅 包 括 较 高 的 自 用 比 率, 而 且 竣 工 时 间 可 能 后 延, 再 加 上 开 发 商 以 及 许 多 顶 级 金 融 机 构 的 财 务 状 况 非 常 良 好 他 还 表 示 北 京 商 务 中 心 区 以 及 金 融 街 办 公 楼 的 高 昂 租 金 迫 使 愈 来 愈 多 的 租 客 选 择 前 往 非 核 心 区 域 落 户, 例 如 丰 台 和 丽 泽 商 务 区 北 京 的 住 宅 价 格 略 有 回 落, 去 年 的 降 幅 约 为 4%, 主 要 是 受 到 限 购 政 策 ( 拥 有 多 套 住 房 的 人 士 以 及 外 地 人 不 得 购 房 ) 的 影 响 今 年 4 月, 北 京 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 同 比 增 长 16%, 达 到 了 13.3 个 月 比 较 有 趣 的 是, 在 核 心 区 域 的 办 公 楼 附 近, 愈 来 愈 多 的 办 公 楼 变 身 为 出 租 公 寓 这 些 公 寓 几 乎 是 专 门 为 满 足 20 多 岁 及 30 出 头 的 白 领 的 需 求 而 存 在 之 所 以 在 北 京 的 核 心 地 区 的 办 公 楼 附 近 出 现 了 越 来 越 多 的 所 谓 青 年 公 寓, 主 要 是 因 为 北 京 的 交 通 太 过 恶 劣, 并 且 核 心 区 域 的 住 宅 供 应 量 非 常 有 限 北 京 的 一 位 开 发 商 表 示, 最 近 北 京 商 务 中 心 区 边 上 的 一 座 办 公 楼 变 身 为 青 年 公 寓, 但 是 仅 仅 出 租 给 单 身 的 年 轻 白 领 14

19 广 州 一 线 城 市 中, 几 位 受 访 者 认 为 广 州 的 城 市 等 级 应 该 位 于 另 外 三 座 城 市 之 下 一 位 在 广 州 投 资 房 地 产 的 投 资 者 表 示 : 即 便 我 们 在 广 州 进 行 了 投 资, 我 也 并 不 十 分 喜 欢 这 座 城 市 广 州 的 定 位 非 常 尴 尬 广 州 从 未 得 到 任 何 政 府 支 持, 不 过 这 一 形 势 现 在 有 所 好 转 另 一 位 投 资 者 则 认 为 他 们 在 广 州 投 资 的 零 售 物 业 表 现 不 佳, 在 过 去 几 年 中, 项 目 的 租 金 涨 幅 有 限 另 一 位 投 资 者 的 观 点 则 较 为 乐 观, 他 认 为 : 广 州 与 武 汉 的 经 济 发 展 都 很 强 劲, 而 地 价 却 相 对 较 低, 位 置 也 不 错 那 里 的 地 产 更 具 吸 引 力 这 两 座 城 市 具 有 更 多 的 创 新 精 神, 不 过 项 目 执 行 风 险 也 比 较 高 一 些 IT 公 司 也 选 择 将 总 部 设 在 那 里 受 访 者 们 还 特 别 强 调 了 珠 江 新 城 南 部 的 琶 洲, 政 府 将 促 进 那 里 的 IT 产 业 发 展 广 州 的 办 公 楼 租 金 基 本 保 持 平 稳,2015 年 第 一 季 度 平 均 月 租 金 为 163 元 人 民 币 / 平 方 米, 仅 相 当 于 北 京 的 42% 或 上 海 的 60% 2015 年 第 一 季 度 办 公 楼 空 置 率 为 6.7% 在 广 州 附 近 一 座 城 市 开 发 项 目 的 一 位 开 发 商 表 示 : 广 州 正 在 优 化 其 经 济 结 构, 迁 出 了 一 些 低 端 制 造 企 业 他 还 盛 赞 了 该 市 的 城 市 规 划, 认 为 道 路 系 统 设 计 得 非 常 好 一 位 广 州 研 究 分 析 师 看 好 广 州 办 公 楼 市 场 的 长 期 表 现 他 认 为 珠 江 新 城 已 经 发 展 成 熟, 许 多 项 目 的 入 驻 率 都 接 近 100% 另 外, 他 也 提 到 附 近 的 广 州 国 际 金 融 城 的 发 展 速 度 比 之 前 的 预 期 要 慢 一 些 在 已 建 成 的 零 售 商 业 区 内, 零 售 物 业 市 场 基 本 保 持 平 稳 但 是, 一 位 研 究 分 析 师 认 为 来 自 线 上 零 售 商 的 竞 争 使 得 经 营 廉 价 电 子 产 品 和 其 他 消 费 品 的 沿 街 商 铺 的 销 售 额 出 现 下 滑 广 州 的 住 宅 市 场 基 本 呈 健 康 发 展 态 势 2015 年 4 月, 广 州 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 为 11.6 个 月, 同 比 增 长 23% 15

20 南 京 (5) 2013 年, 南 京 的 投 资 和 开 发 前 景 排 名 分 别 列 第 九 和 第 11 位, 此 后, 这 座 城 市 一 路 攀 登, 跃 居 第 五, 并 有 坐 稳 趋 势 南 京 的 投 资 前 景 评 分 较 去 年 提 高 了 2.3%, 这 也 让 它 坐 稳 了 第 五 的 位 置 ; 不 过 开 发 前 景 的 评 分 略 微 下 降 了 1.2%, 使 它 的 开 发 前 景 排 名 由 第 四 跌 落 至 第 五 位 受 访 者 认 为 南 京 的 投 资 前 景 一 般, 但 发 展 前 景 良 好 江 苏 省 是 中 国 大 陆 最 富 裕 的 省 份 之 一, 作 为 江 苏 省 的 省 会 城 市, 南 京 无 疑 已 经 跃 升 为 长 三 角 地 区 四 大 经 济 强 市 之 一, 其 他 三 座 城 市 分 别 为 上 海 杭 州 及 苏 州 今 年, 许 多 受 访 者 普 遍 对 南 京 持 积 极 态 度 一 位 熟 悉 南 京 的 开 发 商 认 为 : 选 择 城 市 的 关 键 标 准 是 看 大 学 以 及 在 校 大 学 生 的 数 量, 还 有 新 兴 产 业 方 面 的 投 资 南 京 西 安 武 汉 和 成 都 都 是 具 有 这 种 优 势 的 城 市 他 还 表 示 南 京 计 划 将 于 2015 年 下 半 年 开 始 开 发 江 北 新 区 一 个 类 似 陆 家 嘴 的 开 发 区 另 一 位 开 发 商 认 为 : 南 京 具 备 很 好 的 城 市 肌 理, 有 望 成 为 一 个 非 常 有 前 途 的 城 市 在 中 国 历 史 上, 许 多 朝 代 都 选 择 南 京 作 为 首 都 南 京 近 些 年 来 表 现 不 俗, 同 时 也 在 推 进 民 营 经 济 的 发 展 此 外, 政 府 也 在 着 力 提 升 环 境 质 量 南 京 具 有 成 为 第 5 个 一 线 城 市 的 潜 力 而 且, 南 京 的 城 市 规 划 做 得 很 好, 政 府 的 思 想 也 更 为 开 放 谈 到 南 京, 许 多 受 访 者 就 会 把 南 京 和 毗 邻 上 海 的 竞 争 对 手 苏 州 做 比 较 苏 州 很 早 就 开 始 发 展 经 济, 直 到 现 在, 南 京 在 IT 以 及 高 附 加 值 制 造 业 方 面 仍 然 落 后 于 苏 州 但 是 南 京 具 有 更 强 的 高 等 教 育 基 础, 而 苏 州 则 缺 乏 享 有 盛 誉 的 高 校 南 京 作 为 江 苏 省 的 省 会 城 市, 而 且 位 于 江 苏 省 中 心 位 置, 这 两 个 因 素 被 认 为 是 投 资 南 京 办 公 楼 市 场 的 积 极 因 素 总 部 或 区 域 办 事 处 设 在 上 海 的 公 司, 通 常 更 愿 意 将 办 公 室 设 在 南 京, 而 不 是 苏 州 一 位 熟 悉 南 京 的 开 发 商 则 以 更 为 谨 慎 的 态 度 看 待 南 京 的 办 公 楼 市 场 他 表 示, 在 南 京 租 用 写 字 楼 的 跨 国 公 司 或 国 内 公 司 的 规 模 往 往 要 比 落 户 上 海 的 公 司 小 很 多, 常 见 的 租 用 总 面 积 一 般 都 在 平 方 米 南 京 的 办 公 楼 市 场 以 散 售 为 主, 一 位 研 究 分 析 师 认 为 京 沪 高 铁 的 贯 通 也 让 南 京 受 益 匪 浅 该 市 的 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 仅 有 8.5 个 月, 位 于 消 化 周 期 最 短 的 城 市 之 列 16

21 厦 门 (6) 2015 年, 厦 门 的 投 资 前 景 评 分 上 升 了 8.3%, 开 发 前 景 评 分 也 有 3.9% 的 攀 升, 该 市 也 因 此 在 两 项 排 名 中 均 跃 居 第 六 位 2014 年, 其 投 资 和 开 发 前 景 排 名 分 别 为 第 八 和 第 九 位 2013 年, 厦 门 的 投 资 前 景 排 名 为 第 13 位, 开 发 前 景 排 名 第 10 位 由 此 可 以 看 出, 这 座 城 市 的 发 展 呈 现 逐 年 上 升 势 头 即 便 如 此, 厦 门 的 评 级 仍 为 一 般 2014 年 的 报 告 显 示, 厦 门 得 益 于 其 高 度 宜 居 性, 大 量 福 建 省 内 周 边 省 份 乃 至 台 湾 的 富 裕 家 庭 被 吸 引 到 厦 门 此 外, 由 于 厦 门 更 靠 近 台 湾, 很 多 台 湾 企 业 选 择 落 户 厦 门, 而 不 是 省 会 城 市 福 州 今 年, 很 多 受 访 者 都 看 好 厦 门 房 地 产 市 场 其 中 一 位 受 访 者 认 为, 新 近 设 立 的 厦 门 自 贸 区 将 有 助 于 当 地 的 经 济 发 展 厦 门 距 离 台 湾 最 近, 而 且 大 批 台 企 纷 纷 落 户 厦 门, 在 过 去 几 年 中, 这 座 城 市 从 相 对 稳 定 的 台 海 关 系 中 获 益 最 多 中 央 政 府 推 出 的 一 带 一 路 政 策 对 这 座 港 口 城 市 而 言 无 疑 是 又 一 个 利 好 因 素 根 据 一 带 一 路 政 策, 中 国 大 陆 将 建 立 海 上 丝 绸 之 路, 将 中 国 大 陆 的 主 要 港 口 城 市 与 亚 洲 中 东 非 洲 以 及 欧 洲 的 港 口 连 接 起 来 一 位 住 宅 投 资 者 表 示 : 正 如 你 所 看 到 的 那 样, 厦 门 的 房 价 极 速 攀 升 所 以, 你 应 该 谨 慎 自 2010 年 起, 厦 门 的 住 宅 价 格 指 数 上 涨 了 27%, 在 所 有 一 线 和 二 线 城 市 中 创 出 最 高 涨 幅 庞 大 的 移 民 数 量 是 厦 门 的 另 一 个 利 好 因 素 没 有 户 籍 的 常 住 居 民 占 所 有 常 住 人 口 总 数 的 48%, 在 本 次 调 查 所 涉 及 的 36 座 城 市 中, 这 一 比 例 紧 随 深 圳 和 东 莞, 位 居 第 三 厦 门 的 宜 居 性 是 支 撑 当 地 住 宅 市 场 的 另 一 个 关 键 因 素 在 上 述 36 座 城 市 中, 厦 门 仅 次 于 杭 州 和 上 海, 位 列 宜 居 排 行 榜 第 三 位 在 办 公 楼 和 零 售 物 业 方 面, 另 一 位 开 发 商 提 醒 说 在 今 后 几 年 中, 将 有 大 量 写 字 楼 和 购 物 中 心 项 目 入 市 总 体 而 言, 厦 门 岛 上 的 项 目 普 遍 更 为 安 全, 因 为 岛 上 可 供 开 发 的 地 块 资 源 有 限 17

22 武 汉 (7) 和 苏 州 (8) 在 今 年 的 排 行 榜 上, 武 汉 和 苏 州 的 排 名 均 出 现 了 小 幅 的 下 降, 分 别 位 列 第 七 和 第 八 位 主 要 原 因 是 这 两 座 城 市 投 资 前 景 评 分 的 增 长 步 伐 没 能 跟 得 上 排 在 前 面 的 几 座 城 市 武 汉 2015 年, 武 汉 的 投 资 前 景 评 分 增 长 了 3.8%, 然 而 开 发 前 景 评 分 却 下 跌 了 1.5% 很 多 城 市 的 投 资 前 景 评 分 的 涨 幅 均 超 过 了 武 汉, 其 中 包 括 厦 门, 因 此, 武 汉 从 2014 年 的 第 六 位 跌 至 2015 年 的 第 七 位 而 开 发 前 景 评 分 的 下 降 也 让 武 汉 从 2014 年 的 第 六 位 跌 至 2015 年 的 第 七 位 在 投 资 前 景 排 名 上, 武 汉 可 谓 逐 年 下 跌, 而 在 开 发 前 景 排 名 上, 武 汉 的 表 现 则 相 对 稳 定 2013 年, 其 投 资 和 开 发 前 景 的 排 名 分 别 为 第 四 和 第 八 位 当 年, 武 汉 在 投 资 和 开 发 前 景 方 面 的 评 级 均 为 良 好, 现 在 则 均 为 一 般 作 为 中 华 腹 地 湖 北 省 的 省 会 城 市, 武 汉 无 疑 是 中 国 中 部 最 重 要 的 经 济 中 心 和 交 通 枢 纽 2014 年 的 报 告 认 为, 武 汉 得 益 于 其 交 通 枢 纽 的 地 理 位 置 高 科 技 产 业 的 发 展 以 及 高 校 的 带 动 然 而, 该 市 缺 乏 明 确 的 中 央 商 务 区 被 认 为 对 武 汉 的 经 济 发 展 有 着 不 利 的 影 响 今 年, 武 汉 之 所 以 获 得 靠 前 的 排 名 以 及 积 极 的 市 场 预 期, 其 原 因 是 蓬 勃 的 IT 产 业 推 动 了 当 地 经 济 的 发 展, 另 一 个 原 因 则 是 当 地 房 地 产 市 场 起 步 较 晚 一 位 在 武 汉 有 一 个 项 目 的 开 发 商 认 为 : 武 汉 的 IT 产 业 发 展 迅 猛 由 于 云 集 了 各 类 高 校 劳 动 力 均 受 过 良 好 的 教 育 高 铁 四 通 八 达, 所 以 武 汉 拥 有 巨 大 的 发 展 潜 力 而 且, 该 市 正 在 努 力 升 级, 意 欲 发 展 知 识 驱 动 型 经 济 一 位 在 武 汉 投 资 了 一 个 项 目 的 住 宅 投 资 者 表 示 : 武 汉 正 在 与 周 边 城 市 融 合, 而 融 合 之 后 该 地 区 的 人 口 将 会 达 到 3000 万 光 谷 很 活 跃, 并 且 产 生 了 积 极 的 影 响 但 是 在 靠 南 部 的 区 域, 出 现 了 供 大 于 求 的 情 况 光 谷 位 于 武 汉 的 东 南 部, 也 被 称 为 东 湖 新 技 术 产 业 开 发 区, 是 中 国 大 陆 最 大 的 IT 中 心 之 一 一 位 境 外 投 资 者 表 示, 由 于 当 地 高 品 质 办 公 楼 项 目 数 量 有 限, 所 以 对 进 入 这 个 市 场 抱 有 信 心 在 成 都, 高 品 质 的 项 目 很 多, 这 就 是 问 题 所 在 而 相 反 地, 武 汉 缺 乏 高 品 质 项 目 所 以, 武 汉 市 场 存 在 着 潜 力 一 位 当 地 投 资 者 则 认 为 ; 武 汉 市 场 受 住 宅 刚 需 主 导 这 位 投 资 者 表 示, 作 为 全 省 最 重 要 的 经 济 中 心, 加 上 身 处 湖 北 河 南 以 及 湖 南 三 省 的 中 心 区 域, 武 汉 的 地 位 不 可 替 代 毫 无 疑 问 的 是, 武 汉 的 住 宅 市 场 也 受 到 了 大 量 受 过 良 好 教 育 的 工 作 者 支 撑 武 汉 18

23 的 大 学 生 人 数 在 全 国 排 第 二 位,2013 年, 该 市 的 在 校 大 学 生 人 数 达 到 了 96.6 万 人, 仅 次 于 广 州 (98.3 万 大 学 生 ) 受 访 者 认 为 武 汉 的 住 宅 市 场 基 本 运 行 平 稳, 新 建 住 宅 存 量 的 消 化 周 期 为 9.7 个 月 但 是 武 汉 的 办 公 楼 和 零 售 物 业 市 场 起 步 较 慢, 而 现 在 这 些 细 分 市 场 存 在 着 更 多 的 机 遇 在 过 去, 与 规 模 相 似 的 城 市 例 如 成 都 和 重 庆 相 比, 武 汉 市 场 对 办 公 楼 和 商 业 地 产 的 投 资 相 对 有 限 苏 州 2015 年, 苏 州 的 投 资 前 景 评 分 增 长 了 4.6%, 开 发 前 景 评 分 也 略 升 0.1% 但 是 这 两 方 面 的 排 名 均 有 所 下 跌, 双 双 由 第 七 位 跌 落 至 第 八 位 对 于 苏 州 而 言, 今 年 再 次 走 低, 延 续 了 2014 年 以 来 全 面 下 行 的 走 势 2014 年, 苏 州 的 投 资 和 开 发 前 景 排 名 由 2013 年 的 第 二 位 双 双 跌 至 第 七 位 而 2013 年, 苏 州 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 均 为 良 好 ;2015 年, 这 两 个 评 级 均 跌 至 一 般 写 字 楼 市 场 被 认 为 是 苏 州 房 地 产 市 场 最 大 的 软 肋 一 位 房 地 产 经 纪 人 称 : 苏 州 办 公 楼 的 散 售 市 场 表 现 欠 佳 一 座 面 积 为 5 到 6 万 平 方 米 的 办 公 楼 全 部 售 出 需 要 5 到 6 年 的 时 间 这 一 点 与 天 津 相 似, 两 座 城 市 对 办 公 楼 的 需 求 不 大 一 位 最 近 投 资 苏 州 项 目 的 投 资 者 也 同 样 提 出 了 对 于 苏 州 办 公 楼 市 场 的 负 面 评 价 : 我 比 较 担 心 苏 州 的 办 公 楼 市 场 该 市 场 正 处 于 下 行 过 程, 供 应 过 剩 一 部 分 新 项 目 供 应 来 自 苏 州 高 铁 北 站 周 围 新 建 的 办 公 区 苏 州 高 铁 北 站 位 于 苏 州 市 中 心 以 北 15 公 里 处, 是 京 沪 高 铁 线 上 的 重 要 车 站 之 一 不 过, 这 位 投 资 者 对 苏 州 其 他 地 产 类 型 持 乐 观 态 度 : 然 而, 我 并 不 担 心 零 售 物 业 和 住 宅 市 场 零 售 物 业 地 产 的 成 败 往 往 取 决 于 地 理 位 置 住 宅 则 取 决 于 价 格 的 可 负 担 程 度 苏 州 的 住 宅 市 场 非 常 稳 定, 也 非 常 坚 挺 珠 海 (9) 杭 州 (10) 和 成 都 (11) 由 于 投 资 前 景 评 分 增 长 可 观, 而 开 发 前 景 评 分 又 非 常 稳 定, 故 2015 年 珠 海 杭 州 和 成 都 的 排 名 或 略 有 提 升 或 保 住 了 原 来 的 位 置 图 年 在 校 大 学 生 数 量 ( 千 人 ) 广 州 983 武 汉 966 南 京 807 西 安 753 郑 州 748 济 南 727 成 都 702 重 庆 659 北 京 599 长 沙 573 南 昌 520 上 海 505 哈 尔 滨 492 天 津 490 杭 州 472 兰 州 465 合 肥 443 南 京 442 石 家 庄 396 昆 明 386 沈 阳 384 太 原 379 福 州 318 青 岛 300 大 连 276 厦 门 153 宁 波 149 海 口 146 乌 鲁 木 齐 146 深 圳 82 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 19

24 珠 海 2015 年, 珠 海 的 投 资 前 景 评 分 上 涨 6.6%, 保 住 了 自 己 排 名 第 九 的 位 置 ; 同 时 开 发 前 景 评 分 增 长 4.9%, 将 这 座 城 市 的 排 名 由 第 10 位 提 升 至 第 九 位 对 于 珠 海 而 言, 相 比 2014 年,2015 年 的 涨 势 有 所 放 缓 去 年, 珠 海 在 投 资 前 景 排 名 中 由 第 18 位 跃 升 至 第 九 位 ; 开 发 前 景 排 名 则 保 持 第 10 位 不 变 目 前, 珠 海 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 均 为 一 般 这 座 城 市 的 排 名 之 所 以 相 对 较 高, 主 要 是 由 于 珠 港 澳 大 桥 带 来 的 潜 在 利 好 由 于 到 达 香 港 非 常 便 捷, 珠 海 被 视 为 香 港 人 的 另 一 个 安 家 之 地 一 旦 珠 港 澳 大 桥 于 未 来 几 年 内 通 车, 珠 海 的 排 名 有 望 进 一 步 提 升 一 位 最 近 访 问 过 珠 海 的 投 资 者 表 示, 由 于 需 求 有 限, 这 里 的 市 场 相 对 疲 弱 一 位 研 究 分 析 师 与 这 位 投 资 者 意 见 相 仿 他 认 为, 尽 管 毗 邻 澳 门 的 横 琴 岛 被 中 央 政 府 指 定 为 自 贸 区, 但 横 琴 主 要 发 展 的 产 业 为 旅 游 业 因 此, 这 位 投 资 者 不 认 为 非 住 宅 市 场 将 会 出 现 大 幅 增 长 他 认 为 住 宅 价 格 有 潜 在 的 上 涨 趋 势, 不 过 需 求 来 自 于 澳 门 的 居 民 这 位 投 资 者 表 示, 澳 门 的 住 宅 价 格 比 珠 海 高 出 大 约 40%, 随 着 珠 海 便 利 设 施 的 改 善, 住 宅 价 格 有 上 涨 的 潜 力 杭 州 2015 年, 受 访 者 对 杭 州 的 投 资 前 景 评 分 提 高 了 6.3%, 开 发 前 景 评 分 略 升 0.5% 在 投 资 前 景 排 行 榜 上, 杭 州 站 稳 了 第 10 的 位 置 ; 而 在 开 发 前 景 排 行 榜 上, 杭 州 则 由 第 11 位 上 升 至 第 10 位 杭 州 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 均 为 一 般 很 多 受 访 者 认 为, 人 们 之 所 以 对 杭 州 失 去 了 热 情 是 因 为 这 里 的 市 场 波 动 性 比 较 大 但 是, 由 于 浙 江 是 中 国 最 富 庶 的 省 份 之 一, 作 为 浙 江 省 的 省 会 城 市, 许 多 人 认 为 杭 州 的 地 产 市 场 将 会 从 强 劲 的 经 济 增 长 中 获 益 良 多 对 新 建 住 宅 供 应 过 剩 的 担 忧 似 乎 有 所 缓 解 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 同 比 下 降 34% 至 13 个 月, 新 建 住 宅 存 量 同 比 增 加 9% 一 位 在 杭 州 有 两 个 项 目 的 住 宅 开 发 商 介 绍 说, 今 年 受 中 央 政 府 放 宽 信 贷 政 策 的 影 响, 杭 州 的 住 宅 价 格 正 在 缓 慢 增 长, 销 售 量 则 出 现 了 大 幅 攀 升 尽 管 由 于 需 求 有 限, 去 年 杭 州 政 府 大 幅 减 少 了 土 地 出 让 数 量, 但 他 看 到 了 开 发 商 的 现 金 状 况 有 所 改 善, 因 此 重 新 拾 起 了 拿 地 的 兴 趣 一 位 在 杭 州 有 项 目 的 开 发 商 表 示 : 我 们 的 项 目 位 于 杭 州 郊 外 杭 州 核 心 区 域 增 长 有 限, 未 来 的 增 长 会 出 现 在 郊 外 一 位 投 资 了 杭 州 商 业 地 产 的 投 资 者 表 示 : 杭 州 的 办 公 楼 市 场 不 及 广 州 钱 江 新 城 仍 处 于 早 期 开 发 阶 段, 对 甲 级 办 公 楼 的 实 际 需 求 较 低 今 后 5-10 年 间, 租 金 会 出 现 上 涨 一 位 研 究 分 析 师 指 出 为 了 提 高 入 驻 率, 钱 江 新 城 办 公 楼 的 业 主 们 要 求 的 租 金 相 对 较 低, 以 期 吸 引 核 心 区 域 的 办 公 楼 租 户 考 虑 到 总 部 位 于 杭 州 的 电 子 商 务 巨 头 阿 里 巴 巴 对 20

25 (2000) (2010) (2000) (2010) (2000) (2010) (2000) (2010) 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 这 座 城 市 产 生 的 影 响, 他 观 察 到 在 位 于 市 中 心 以 外 的 阿 里 巴 巴 总 部 大 楼 附 近,IT 产 业 孵 化 器 逐 渐 增 多 成 都 2015 年, 成 都 的 投 资 前 景 评 分 上 涨 了 7.9%, 开 发 前 景 评 分 略 增 0.6% 成 都 的 这 两 项 排 名 都 上 升 了 2 位 投 资 前 景 排 名 第 11, 开 发 前 景 排 名 第 年, 成 都 的 开 发 和 投 资 前 景 排 名 上 位 列 榜 首, 在 两 项 前 景 的 评 级 上, 成 都 了 获 得 了 良 好 的 评 价 但 是 自 2012 年 以 来, 成 都 的 排 名 开 始 大 幅 下 滑, 而 在 今 年, 成 都 的 表 现 有 所 提 升 现 在, 成 都 的 投 资 和 开 发 前 景 的 排 名 均 为 一 般 这 座 城 市 仍 未 摆 脱 5-6 年 前 开 始 的 激 进 式 发 展 带 来 的 不 利 影 响, 办 公 楼 和 零 售 物 业 仍 然 供 应 过 剩 随 着 开 发 减 速 和 经 济 发 展 的 强 劲 势 头, 成 都 的 整 体 情 况 不 至 于 进 一 步 恶 化 一 位 投 资 者 感 叹 说 : 成 都 的 办 公 市 场 很 糟 糕 这 里 的 投 资 规 模 仅 次 于 北 京 和 上 海 但 是, 他 也 表 示 : 成 都 是 中 国 西 南 地 区 的 中 心 辐 射 云 南 贵 州 四 川 以 及 西 藏 我 们 应 该 评 估 这 个 整 体 区 域 的 总 体 经 济 状 况 如 果 将 周 边 省 份 一 并 考 虑 的 话, 市 场 需 求 很 大, 也 很 有 深 度 市 场 流 动 性 较 高, 你 也 因 此 无 需 担 心 无 法 转 售 投 资 前 景 评 分 的 上 升 一 部 分 原 因 是 可 整 售 资 产 数 量 的 增 长 一 位 房 地 产 经 纪 人 将 核 心 区 域 一 片 高 品 质 项 目 称 为 中 国 大 陆 最 佳 办 公 楼 和 商 业 综 合 体, 这 些 综 合 体 项 目 由 九 龙 仓 控 股 有 限 公 司 铁 狮 门 房 地 产 公 司 太 古 地 产 以 及 远 洋 地 产 控 股 有 限 公 司 开 发 21

26 至 于 住 宅 市 场, 一 位 开 发 商 表 示 : 在 过 去 两 年 中, 住 宅 价 格 不 断 下 滑, 但 是 在 最 近 政 策 放 宽 后, 这 一 情 况 有 所 好 转 市 中 心 以 及 天 府 新 区 有 大 量 办 公 楼 和 零 售 物 业 项 目 入 市 成 都 的 经 济 一 直 增 速 不 减 2013 年, 其 地 区 生 产 总 值 增 长 了 近 12%, 第 三 产 业 增 加 值 增 长 了 13.6%, 这 应 该 是 利 好, 尤 其 对 于 办 公 楼 市 场 的 长 期 表 现 而 言 福 州 (12) 及 合 肥 (13) 投 资 和 开 发 前 景 评 分 的 可 观 增 长 将 福 州 及 合 肥 推 至 2015 年 排 行 榜 的 第 12 和 13 位, 2014 年 这 两 座 城 市 的 排 名 分 别 为 第 19 和 第 21 位 福 州 在 过 去 的 几 年 中, 福 州 都 是 排 名 较 低 的 城 市 之 一, 但 是 在 2015 年, 福 州 的 评 分 大 幅 提 升, 其 投 资 前 景 评 分 增 长 了 9.3%, 而 开 发 前 景 评 分 增 幅 为 2.1% 2014 年, 福 州 的 投 资 和 开 发 前 景 排 名 分 别 居 第 19 和 第 16 位,2015 年 则 跃 升 至 第 12 和 第 11 位 福 州 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 仍 为 一 般 与 邻 近 的 竞 争 对 手 厦 门 相 比, 福 州 仍 略 逊 一 筹 尽 管 福 州 是 福 建 的 省 会 城 市, 但 省 内 还 有 其 它 两 大 经 济 强 市, 厦 门 和 泉 州 尽 管 福 州 的 常 住 人 口 已 经 超 过 700 万 人, 几 乎 是 厦 门 常 住 人 口 的 两 倍, 但 福 州 的 移 民 数 量 要 远 远 少 于 厦 门 今 年, 福 州 排 名 提 升 的 主 要 原 因 是 福 州 最 近 建 立 了 自 贸 区 合 肥 与 福 州 一 样, 合 肥 也 是 2015 年 排 行 榜 上 的 一 匹 黑 马, 投 资 和 开 发 前 景 评 分 双 双 攀 升 与 2014 年 相 比, 受 访 者 给 合 肥 的 投 资 前 景 评 分 上 浮 了 10.2%, 开 发 前 景 评 分 上 升 9.4% 2014 年, 合 肥 的 投 资 和 开 发 前 景 均 排 名 第 21 位, 而 2015 年, 其 投 资 前 景 排 名 跃 升 至 第 13 位, 开 发 前 景 排 名 则 上 升 至 第 12 位 另 外, 与 福 州 相 似, 即 便 排 名 大 幅 跃 升, 合 肥 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 均 为 一 般 受 访 者 之 所 以 认 可 合 肥 是 因 为 其 所 处 的 长 三 角 地 区 经 济 发 展 强 劲 此 外, 合 肥 还 得 益 于 省 内 没 有 经 济 较 强 的 竞 争 对 手 一 位 投 资 者 认 为 : 合 肥 的 排 名 应 该 更 高 一 些, 因 为 合 肥 的 市 场 非 常 大, 并 且 这 里 正 在 融 入 长 三 角 地 区 另 一 位 投 资 者 表 示 : 在 长 三 角, 长 江 以 南 的 地 区 正 在 从 制 造 业 向 服 务 业 转 型 制 造 业 正 在 向 长 江 以 北 安 徽 省 境 内 的 地 区 转 移 李 克 强 总 理 鼓 励 安 徽 及 长 江 以 北 地 区 发 展 经 济, 承 诺 增 加 这 一 地 区 的 吸 引 力, 从 而 接 手 北 迁 的 制 造 业 及 关 联 行 业 22

27 重 庆 (14) 投 资 前 景 评 分 适 度 上 浮, 开 发 前 景 评 分 稳 定, 这 足 以 让 重 庆 的 两 项 前 景 排 名 双 双 上 升 两 位, 与 2014 年 相 比, 这 座 城 市 的 投 资 前 景 排 名 由 第 16 位 上 升 至 第 14 位 ; 开 发 前 景 排 名 则 由 第 17 位 上 升 至 第 15 位 重 庆 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 均 为 一 般 许 多 受 访 者 认 为 重 庆 的 商 业 地 产 供 应 过 剩, 尤 其 是 甲 级 办 公 楼 一 位 当 地 的 开 发 商 表 示 : 政 府 要 求 开 发 商 建 办 公 楼 今 年 早 些 时 候 召 开 的 两 次 会 议 上, 我 了 解 到 过 去 3 年 完 工 的 办 公 楼 面 积 加 上 未 来 5 年 即 将 入 市 的 办 公 楼 面 积, 共 计 将 近 1000 万 平 方 米 其 中 大 多 数 以 甲 级 办 公 楼 标 准 建 设 但 是, 重 庆 的 甲 级 办 公 楼 年 吸 纳 量 仅 为 20 万 到 30 万 平 方 米 以 目 前 的 吸 纳 量 计 算, 重 庆 需 要 40 年 才 能 将 这 些 办 公 楼 全 部 消 化 掉 一 千 万 平 方 米, 这 个 数 字 甚 至 超 过 了 上 海 甲 级 办 公 楼 的 总 存 量 很 多 开 发 商 都 减 慢 了 其 办 公 楼 项 目 的 开 发 速 度 这 位 开 发 商 还 表 示 : 重 庆 的 经 济 发 展 情 况 非 常 好, 政 府 的 表 现 也 不 错 政 府 正 在 尝 试 经 济 转 型, 试 图 把 重 庆 从 以 重 工 业 为 基 础 的 经 济 转 变 为 高 科 技 产 业 驱 动 型 经 济 目 前, 重 庆 非 常 重 视 硬 件 产 业, 如 手 机 制 造 他 们 还 尝 试 进 军 软 件 行 业, 但 整 个 中 国 的 软 件 业 竞 争 非 常 激 烈 零 售 物 业 发 展 良 好, 尤 其 是 核 心 区 域 的 沿 街 商 铺 散 售 市 场 几 位 投 资 者 均 认 为 龙 湖 地 产 开 发 的 时 代 天 街 项 目 是 一 个 极 其 成 功 的 零 售 物 业 开 发 项 目 该 项 目 的 成 功 之 处 在 于 控 制 了 已 散 售 沿 街 商 铺 的 物 业 经 营 管 理, 从 而 实 现 了 这 一 区 域 的 有 机 增 长 由 于 过 去 几 年 大 量 出 让 土 地, 住 宅 市 场 的 中 端 住 宅 出 现 了 供 大 于 求 的 局 面 不 过 房 产 税 征 收 方 式 的 改 变, 有 望 推 动 高 端 住 宅 市 场 的 发 展 重 庆 和 上 海 是 中 国 大 陆 仅 有 的 两 座 对 高 端 住 宅 征 收 房 产 税 的 城 市 重 庆 政 府 日 前 决 定, 在 衡 量 一 套 住 房 是 否 为 高 端 住 房 时, 将 扣 减 内 部 装 修 成 本 后 再 进 行 认 定 高 端 住 房 的 定 义 是 售 价 超 过 该 市 平 均 房 价 两 倍 的 住 宅 此 番 扣 减 内 部 装 修 成 本, 意 味 着 很 多 高 档 楼 盘 不 再 被 认 定 为 高 端 住 宅 这 个 政 策 变 化 似 乎 是 在 鼓 励 开 发 商 开 发 并 销 售 精 装 修 楼 盘, 而 不 是 毛 坯 房 在 重 庆 投 资 了 一 个 项 目 的 投 资 者 表 示 : 重 庆 拥 有 巨 大 的 创 业 基 础, 市 内 拥 有 大 量 中 小 型 企 业 在 这 里, 整 栋 办 公 楼 往 往 很 难 出 租 办 公 楼 租 赁 市 场 很 小 但 是,LOFT 概 念 地 产 ( 即 业 主 可 以 自 行 搭 建 阁 楼 层, 额 外 增 加 建 筑 面 积 ) 却 表 现 不 俗 23

28 图 1-7 地 区 生 产 总 值 (GRP) 以 及 第 三 产 业 的 角 色 地 区 生 产 总 值 ( 人 民 币 亿 元 ) 第 三 产 业 附 加 值 年 增 长 率 第 三 产 业 占 GRP 的 百 分 比 年 增 长 率 上 海 21,818 20,182 8% 13% 63.2% 60.4% 北 京 19,801 17,879 11% 12% 77.5% 76.5% 广 州 15,420 13,551 14% 16% 64.6% 63.6% 深 圳 14,500 12,950 12% 14% 56.5% 55.6% 天 津 14,442 12,894 12% 15% 48.3% 47.0% 重 庆 12,783 11,410 12% 33% 46.7% 39.4% 成 都 9,109 8,139 12% 14% 50.2% 49.5% 武 汉 9,051 8,004 13% 13% 47.7% 47.9% 杭 州 8,344 7,802 7% 11% 52.9% 50.9% 南 京 8,012 7,202 11% 13% 54.4% 53.4% 青 岛 8,007 7,302 10% 12% 50.1% 49.0% 大 连 7,651 7,003 9% 12% 42.9% 41.7% 沈 阳 7,159 6,603 8% 8% 43.8% 44.0% 长 沙 7,153 6,400 12% 15% 40.7% 39.6% 宁 波 7,129 6,582 8% 11% 43.6% 42.5% 郑 州 6,202 5,550 12% 14% 41.7% 41.0% 济 南 5,230 4,804 9% 11% 55.3% 54.4% 哈 尔 滨 5,017 4,550 10% 12% 53.5% 52.8% 西 安 4,884 4,366 12% 11% 52.2% 52.4% 石 家 庄 4,864 4,500 8% 12% 41.4% 40.2% 福 州 4,679 4,218 11% 11% 45.8% 45.8% 合 肥 4,673 4,164 12% 13% 39.4% 39.2% 昆 明 3,415 3,011 13% 16% 50.0% 48.9% 南 昌 3,336 3,001 11% 15% 39.8% 38.7% 厦 门 3,018 2,817 7% 10% 51.6% 50.3% 南 宁 2,804 2,503 12% 10% 47.9% 48.7% 太 原 2,413 2,311 4% 7% 54.8% 53.6% 乌 鲁 木 齐 2,203 2,004 10% 13% 59.1% 57.4% 兰 州 1,776 1,564 14% 17% 51.0% 49.5% 海 口 % 12% 69.6% 68.5% 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 24

29 图 年 人 口 净 流 入 数 量 ( 万 人 ) 持 当 地 户 籍 的 居 民 常 住 居 民 人 口 净 流 入 ( 流 出 数 量 ) 流 入 人 口 占 常 住 居 民 的 百 分 比 上 海 1,427 2, % 北 京 1,297 2, % 深 圳 288 1, % 东 莞 % 广 州 822 1, % 天 津 993 1, % 苏 州 648 1, % 成 都 1,173 1, % 武 汉 822 1, % 宁 波 % 杭 州 % 南 京 % 厦 门 % 无 锡 % 1 郑 州 % 青 岛 % 温 州 % 昆 明 % 沈 阳 % 大 连 % 济 南 % 乌 鲁 木 齐 % 哈 尔 滨 994 1, % 福 州 % 太 原 % 西 安 % 长 沙 % 海 口 % 珠 海 % 合 肥 % 兰 州 % 石 家 庄 1,005 1, % 三 亚 % 南 昌 % 南 宁 (48) (7%) 重 庆 3,343 2,945 (398) (14%) 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 1 郑 州 的 数 据 来 源 于 2010 年 人 口 普 查 数 据 25

30 近 来, 之 前 去 到 沿 海 地 区 寻 找 工 作 机 会 的 重 庆 户 籍 人 士 纷 纷 返 乡, 人 数 越 来 越 多, 地 产 市 场 有 望 借 此 机 会 获 得 发 展 一 位 开 发 商 表 示 : 此 前, 很 多 重 庆 人 前 往 长 三 角 和 珠 三 角 地 区 工 作 但 是 现 在, 他 们 纷 纷 返 乡 在 当 地 工 厂 找 工 作 重 庆 的 总 人 口 为 3300 万 人 : 其 中 2900 万 人 生 活 工 作 在 这 座 城 市, 另 外 400 万 人 则 在 异 地 工 作 和 生 活 不 过, 这 个 数 字 正 在 减 小 重 庆 人 口 出 现 了 反 向 流 动 众 多 高 校 云 集 重 庆, 有 助 于 这 座 城 市 发 展 IT 产 业 以 及 高 附 加 值 产 业 重 庆 有 65 万 余 名 大 学 生, 学 生 数 量 居 中 国 第 八, 比 北 京 还 要 多, 后 者 的 学 生 人 数 大 约 为 60 万 西 安 (15) 西 安 是 2015 年 投 资 前 景 评 分 出 现 下 跌 的 6 座 城 市 之 一, 跌 幅 达 2.8% 西 安 的 排 名 因 此 下 跌 4 位, 从 去 年 的 第 11 位 跌 至 今 年 的 第 15 位 同 时, 这 座 城 市 的 开 发 前 景 评 分 也 下 跌 了 7.5%, 排 名 由 去 年 第 八 位 滑 落 至 第 14 位 今 年, 西 安 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 仍 为 一 般 多 数 受 访 者 给 西 安 以 积 极 的 评 价 一 家 商 业 银 行 表 示 : 西 安 的 市 场 情 况 比 其 它 城 市 要 好 很 多, 他 认 为 这 座 城 市 应 该 排 在 第 五 或 第 六 的 位 置 这 家 商 业 银 行 还 表 示 : 纵 观 西 安 零 售 物 业 的 历 史, 供 应 量 始 终 不 算 充 裕, 因 此 西 安 仍 有 潜 力 吸 纳 高 品 质 甲 级 零 售 物 业 一 位 开 发 商 认 为, 作 为 丝 绸 之 路 的 起 点, 西 安 应 该 能 够 从 中 央 政 府 提 出 的 一 带 一 路 政 策 中 受 益 一 位 研 究 过 西 安 市 场 的 开 发 商 认 为 : 西 安 市 场 还 是 很 吸 引 人 的 那 里 的 住 宅 价 格 非 常 合 理, 没 有 出 现 大 幅 上 涨 因 此 没 有 下 行 的 风 险 但 是, 我 们 需 要 确 认 的 是 西 安 的 市 场 规 模 是 否 足 以 吸 引 我 们 过 去 西 安 新 建 住 宅 的 平 均 价 格 同 比 下 跌 了 6.6%, 在 一 线 和 二 线 城 市 中, 是 跌 幅 最 高 的 城 市 之 一 一 位 投 资 者 表 示, 在 西 安, 郊 区 IT 产 业 园 附 近 的 住 宅 价 格 可 能 高 于 核 心 区 域 的 住 宅 价 格 郑 州 (16) 和 宁 波 (17) 郑 州 和 宁 波 的 投 资 前 景 评 分 都 有 所 提 高, 但 郑 州 的 开 发 前 景 评 分 也 有 所 提 高, 而 宁 波 却 有 所 下 降 两 市 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 均 为 一 般 26

31 郑 州 2013 年, 郑 州 的 投 资 和 开 发 前 景 分 别 位 列 第 31 和 27 位,2014 年 分 列 第 17 和 19 位, 今 年 这 两 项 的 排 名 也 均 有 一 定 程 度 的 提 升 其 投 资 前 景 评 分 比 2014 年 提 高 了 3.8 个 百 分 点, 排 名 前 进 一 位 提 高 到 第 16 位 开 发 前 景 评 分 增 长 了 1.1 个 百 分 点, 从 2014 年 的 第 19 位 上 升 到 第 17 位 郑 州 的 优 势 在 于 它 是 河 南 省 ( 总 人 口 数 约 9400 万 ) 唯 一 的 大 城 市 正 努 力 进 入 这 一 市 场 的 开 发 商 注 意 到, 该 省 和 该 市 最 大 的 吸 引 力 就 是 其 庞 大 的 人 口 基 数 总 部 位 于 郑 州 的 一 位 开 发 商 注 意 到, 自 己 住 宅 开 发 项 目 的 大 多 数 购 买 者 是 来 自 河 南 省 其 他 地 区 的 移 民 他 说, 具 有 郑 州 户 籍 的 当 地 居 民 住 房 拥 有 率 较 高, 而 且 升 级 需 求 相 对 较 弱 他 还 注 意 到, 不 断 扩 张 的 地 铁 系 统 对 当 地 房 产 市 场 来 说 是 一 个 积 极 因 素 纵 贯 南 北 的 第 二 条 地 铁 线 完 工 后 将 推 动 沿 线 办 公 楼 的 建 设 该 市 的 高 铁 站 位 于 城 东, 对 城 东 的 房 地 产 市 场 有 推 动 作 用 该 开 发 商 说, 土 地 市 场 一 直 非 常 火 热, 交 易 量 正 在 增 加 而 且 价 格 不 断 上 涨 他 预 计,2015 年 第 一 季 度 土 地 出 让 的 平 均 价 格 比 一 年 前 要 高 20% 到 30% 2015 年 4 月, 郑 州 新 建 住 宅 存 量 比 去 年 同 期 增 长 38%, 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 为 10.5 个 月, 这 也 反 映 了 郑 州 住 宅 市 场 非 常 强 劲 宁 波 2015 年, 宁 波 的 投 资 前 景 评 分 提 高 了 7.1 个 百 分 点, 排 名 从 第 22 位 升 高 到 第 17 位 但 它 的 开 发 前 景 评 分 却 下 滑 了 4.1 个 百 分 点, 排 名 从 第 14 位 降 至 第 18 位 近 期 在 宁 波 投 资 了 一 个 综 合 体 项 目 的 投 资 商 注 意 到, 中 央 商 务 区 出 现 了 供 应 过 剩 的 情 况 然 而, 他 也 指 出, 除 了 拥 有 直 达 地 铁 站 的 良 好 地 理 位 置 和 可 靠 的 合 作 伙 伴 之 外, 相 对 低 廉 的 地 价 也 是 一 个 必 备 条 件 他 指 出, 在 宁 波, 如 果 你 看 总 体 统 计 数 字, 你 会 选 择 离 开 这 个 市 场 纯 住 宅 地 块 的 土 地 价 格 仍 然 很 高, 一 般 来 说 并 不 具 有 吸 引 力 现 在, 政 府 提 出 了 整 体 持 有 的 要 求, 禁 止 散 售 这 对 投 资 来 说, 是 个 难 题 他 同 时 也 指 出, 政 府 要 求 综 合 体 项 目 整 体 持 有, 也 使 得 市 场 竞 争 变 得 更 可 控 纯 住 宅 开 发 商 或 资 金 实 力 不 佳 的 开 发 商 无 法 参 与 竞 争 另 一 位 开 发 商 指 出, 宁 波 的 住 宅 市 场 表 现 困 难, 但 总 体 来 说 还 算 可 以 市 场 存 在 供 应 过 剩 的 问 题, 我 们 也 意 识 到 这 一 点 一 般 来 说, 中 国 大 陆 的 每 座 城 市 都 存 在 供 应 过 剩 的 问 题 宁 波 人 民 比 较 富 裕 那 里 价 格 还 算 合 理 过 去 一 年 中, 新 建 住 宅 供 应 过 剩 的 问 题 已 经 大 幅 好 转, 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 减 少 到 了 16.2 个 月, 同 比 下 降 了 37% 27

32 图 1-9 运 行 中 的 地 铁 线 路 及 未 来 地 铁 开 发 计 划 城 市 到 2013 年 建 成 长 度 ( 公 里 ) 到 2015 年 拟 建 成 长 度 ( 公 里 ) 到 2020 年 拟 建 成 长 度 ( 公 里 ) 北 京 ,050 上 海 南 京 广 州 深 圳 重 庆 天 津 成 都 武 汉 昆 明 沈 阳 杭 州 大 连 东 莞 宁 波 无 锡 青 岛 苏 州 西 安 长 沙 郑 州 佛 山 福 州 南 昌 南 宁 哈 尔 滨 石 家 庄 242 兰 州 202 合 肥 181 厦 门 75 太 原 70 乌 鲁 木 齐 53 济 南 来 源 : 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 ; 中 国 国 际 金 融 公 司 28

33 昆 明 (18) 南 宁 (19) 和 三 亚 (20) 昆 明 南 宁 和 三 亚 都 各 有 特 色, 在 2015 年 都 取 得 了 很 好 的 成 绩 昆 明 2015 年, 昆 明 的 开 发 前 景 评 分 增 长 了 8%, 从 第 23 名 跃 升 7 位 到 第 16 名 投 资 前 景 评 分 小 幅 度 实 现 了 增 长, 保 住 了 第 18 位 排 名 虽 然 两 项 评 分 均 有 所 增 长, 但 与 2013 年 相 比, 排 名 仍 有 所 下 降,2015 年, 昆 明 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 都 属 一 般 南 宁 2015 年, 南 宁 投 资 前 景 评 分 增 幅 排 名 第 三, 提 高 了 17% 该 市 开 发 前 景 评 分 增 幅 排 名 第 五, 提 高 了 9.2% 与 昆 明 一 样, 南 宁 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 也 属 于 一 般 南 宁 是 广 西 壮 族 自 治 区 的 首 府, 它 吸 引 了 附 近 广 东 省 的 很 多 生 产 企 业, 而 且 与 东 南 亚 的 贸 易 也 日 益 紧 密, 这 都 令 南 宁 受 益 颇 多 一 位 研 究 分 析 师 指 出, 南 宁 的 销 售 量 很 健 康, 但 价 格 变 动 并 不 大 南 宁 的 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 为 9.2 个 月, 同 比 下 降 了 19% 三 亚 三 亚 的 投 资 前 景 评 分 在 所 有 城 市 中 增 长 最 大, 为 19.8%, 排 名 从 第 30 位 跃 居 第 20 位 调 查 结 果 表 明, 三 亚 的 开 发 前 景 评 分 比 去 年 提 高 了 17.1% 增 速 排 名 第 二 投 资 和 开 发 前 景 评 分 的 提 升 使 三 亚 这 两 项 的 评 级 从 较 差 上 升 到 了 一 般 一 位 熟 悉 三 亚 房 地 产 市 场 的 投 资 者 称 : 三 亚 的 市 场 表 现 比 预 期 的 要 好 虽 然 住 宅 销 售 价 格 下 降 了 10%-15%, 但 仍 在 健 康 范 围 内 他 指 出, 高 速 铁 路 已 将 市 区 与 机 场 连 接 了 起 来 三 亚 酒 店 的 表 现 也 比 预 期 的 要 好 由 于 传 统 豪 华 五 星 酒 店 提 供 的 娱 乐 设 施 有 限, 以 休 闲 娱 乐 为 导 向 的 度 假 酒 店 的 发 展 呈 增 长 的 势 头 这 其 中 最 著 名 的 一 个 项 目 就 是 亚 特 兰 蒂 斯 度 假 酒 店, 这 是 复 星 国 际 有 限 公 司 在 海 棠 湾 进 行 的 一 个 开 发 项 目 这 里 将 建 设 一 座 海 洋 主 题 公 园 和 其 它 适 合 家 庭 度 假 的 配 套 设 施, 预 计 会 吸 引 更 多 的 游 客 前 往 三 亚 青 岛 (21) 南 昌 (22) 和 长 沙 (23) 青 岛 和 长 沙 是 2015 年 投 资 评 分 有 所 下 降 的 6 座 城 市 中 的 两 个 相 比 之 下, 南 昌 要 好 一 些, 投 资 和 开 发 的 评 分 都 有 所 提 升 这 三 座 城 市 的 投 资 和 开 发 评 级 都 为 一 般 青 岛 青 岛 的 投 资 和 开 发 前 景 评 分 分 别 下 降 了 1.5% 和 3.1%, 投 资 前 景 排 名 下 降 6 位, 开 发 前 景 排 名 下 降 1 位 29

34 一 位 研 究 分 析 师 指 出, 青 岛 的 市 场 规 模 很 小 跨 国 企 业 不 会 在 青 岛 设 立 大 型 办 公 地 点 在 青 岛 的 子 公 司 仅 能 覆 盖 山 东 省 青 岛 市 场 主 要 由 大 型 地 方 企 业 主 导, 如 海 尔 集 团 和 海 信 集 团 在 这 些 当 地 大 型 企 业 的 参 与 下, 该 市 的 非 核 心 区 域 也 在 发 展 当 中 一 名 很 熟 悉 该 市 的 开 发 商 指 出, 零 售 物 业 开 始 成 熟 办 公 楼 市 场 中 有 很 多 来 自 日 本 韩 国 和 国 有 企 业 的 租 户 但 总 体 来 说, 对 办 公 楼 的 需 求 仍 然 较 弱 住 宅 市 场 方 面, 一 名 研 究 分 析 师 注 意 到 青 岛 某 些 地 区 有 大 量 的 新 房 供 应, 例 如 该 市 北 部 的 即 墨 该 分 析 师 注 意 到, 中 国 东 北 地 区 的 买 家 在 青 岛 的 购 房 需 求 已 经 有 所 下 降, 他 们 更 偏 爱 三 亚 2015 年 4 月, 该 市 的 新 建 住 房 存 量 消 化 周 期 为 21.3 个 月, 同 比 增 长 12% 南 昌 2015 年, 南 昌 的 投 资 前 景 评 分 增 加 了 10%, 排 名 上 升 两 位, 目 前 位 居 第 22 位 虽 然 开 发 前 景 评 分 稍 有 增 长, 为 1.7%, 但 排 名 仍 从 2014 年 的 第 25 位 下 降 到 了 第 27 位 一 名 在 该 市 拥 有 综 合 体 项 目 的 开 发 商 对 该 市 的 市 场 前 景 持 非 常 乐 观 的 态 度 他 指 出, 由 于 现 有 住 宅 存 量 的 质 量 很 低, 所 以 当 地 居 民 对 住 房 的 改 善 型 需 求 很 大 而 且, 从 上 海 乘 坐 高 铁 只 需 三 小 时 即 可 到 达 这 里 一 位 研 究 分 析 师 将 南 昌 与 合 肥 郑 州 南 宁 和 济 南 等 城 市 分 为 一 类, 是 过 去 发 展 缓 慢 且 落 后 于 中 国 房 地 产 市 场 周 期 的 城 市 长 沙 虽 然 长 沙 和 青 岛 的 总 体 评 分 都 有 所 下 降, 但 长 沙 的 情 况 更 糟 在 投 资 前 景 方 面, 该 市 的 排 名 下 降 了 11 位, 评 分 下 降 了 4.9%; 在 开 发 前 景 方 面, 长 沙 的 排 名 下 降 了 10 位, 评 分 下 降 了 10.3% 作 为 湖 南 省 的 省 会, 长 沙 面 临 的 一 个 主 要 问 题 是 新 房 供 应 量 大, 但 城 市 化 程 度 较 低 一 名 熟 悉 该 市 的 开 发 商 指 出, 这 一 市 场 的 供 需 很 难 平 衡 另 一 名 开 发 商 则 指 出, 长 沙 的 面 积 是 武 汉 的 四 分 之 一 针 对 长 沙 市 场 的 投 资 不 会 很 快 发 生 能 够 说 明 长 沙 房 地 产 市 场 放 缓 的 典 型 例 子 就 是 一 年 前 方 兴 地 产 停 止 了 其 在 长 沙 西 郊 梅 溪 湖 的 土 地 开 发 项 目 天 津 (24) 和 大 连 (25) 天 津 天 津 的 投 资 和 开 发 前 景 评 分 都 有 所 增 长, 不 过, 虽 然 开 发 前 景 的 排 名 上 升 了 四 位, 但 投 资 前 景 的 排 名 却 下 降 了 一 位 天 津 的 投 资 和 开 发 前 景 评 级 仍 然 为 一 般 天 津 的 问 题 是 新 建 办 公 楼 供 应 过 剩, 尤 其 是 在 滨 海 新 区 的 于 家 堡 一 名 房 地 产 顾 问 指 出,2015 年 8 月 天 津 高 速 铁 路 延 伸 后, 于 家 堡 的 情 况 可 能 会 有 所 好 转 延 伸 工 程 完 工 后, 北 京 和 于 家 堡 之 间 的 车 程 只 需 45 分 钟 30

35 该 顾 问 还 指 出, 新 开 业 的 高 端 购 物 中 心 之 间 存 在 着 激 烈 的 竞 争, 这 些 购 物 中 心 的 开 发 商 都 很 著 名, 如 恒 隆 地 产 有 限 公 司 和 嘉 里 建 设 有 限 公 司 一 名 对 天 津 零 售 物 业 市 场 持 怀 疑 态 度 的 投 资 者 表 示 : 天 津 人 民 的 购 物 习 惯 很 不 同 他 们 不 想 花 钱 而 且 天 津 距 离 北 京 非 常 近 ( 天 津 ) 人 民 希 望 前 往 北 京 进 行 时 尚 相 关 的 消 费 关 于 天 津 的 住 宅 市 场, 一 名 研 究 住 房 市 场 的 经 济 学 家 指 出, 住 宅 产 品 卖 不 动, 不 过 开 发 也 有 所 放 缓 天 津 的 住 宅 市 场 表 现 非 常 不 好, 尤 其 是 在 塘 沽 新 城 核 心 区 域 的 住 宅 市 场 表 现 还 可 以 大 连 大 连 的 投 资 和 开 发 前 景 排 名 都 有 所 下 降, 这 是 因 为 开 发 前 景 评 分 有 所 降 低, 而 且 与 天 津 一 样, 投 资 前 景 评 分 增 幅 也 很 小 2015 年 大 连 的 评 级 也 仍 然 是 一 般 大 连 排 名 降 低 似 乎 是 由 东 北 地 区 经 济 增 长 缓 慢 和 需 求 普 遍 偏 弱 共 同 造 成 的 东 北 地 区, 包 括 辽 宁 吉 林 和 黑 龙 江 都 因 石 油 价 格 下 跌 遭 受 了 经 济 冲 击 在 办 公 楼 需 求 方 面, 有 位 研 究 分 析 师 指 出, 办 公 楼 市 场 需 求 不 足, 而 且 供 应 有 限, 尤 其 是 高 端 办 公 楼 供 应 至 于 零 售 物 业 方 面, 他 预 计 当 地 现 有 主 要 百 货 商 店 运 营 商 仍 将 面 临 压 力, 因 为 几 家 新 购 物 中 心, 包 括 太 古 地 产 有 限 公 司 和 恒 隆 地 产 有 限 公 司 建 设 的 购 物 中 心 已 经 入 市, 与 传 统 百 货 商 店 相 比, 这 些 新 建 的 购 物 中 心 可 以 提 供 更 多 的 体 验 类 设 施 无 锡 (26) 和 济 南 (27) 类 别 无 锡 和 济 南 2015 年 的 投 资 和 开 发 前 景 评 分 也 有 所 下 降, 但 总 体 来 说 仍 然 属 于 一 般 无 锡 2015 年, 无 锡 的 评 分 出 现 大 幅 下 降 该 市 的 投 资 前 景 评 分 下 降 了 6.5%, 而 且 开 发 前 景 评 分 也 下 降 了 10.5%, 因 此 相 应 的 排 名 分 别 下 降 了 12 和 11 位 是 36 座 城 市 中 下 降 最 快 的 在 所 有 受 调 查 的 长 江 三 角 洲 地 区 的 城 市 中, 无 锡 的 排 名 最 低 该 市 也 面 临 土 地 供 应 过 剩 的 问 题 一 位 开 发 商 指 出, 与 苏 州 和 南 京 相 比, 无 锡 缺 乏 薪 资 较 高 的 白 领 岗 位, 因 为 大 部 分 岗 位 都 在 制 造 业 方 面 尽 管 如 此, 仍 有 住 宅 投 资 商 指 出, 他 最 近 投 资 了 一 个 住 宅 开 发 项 目 : 项 目 所 在 街 道 有 两 所 很 好 的 学 校, 步 行 15 分 钟 即 可 到 达 高 铁 站 投 资 真 的 取 决 于 土 地 价 格 31

36 无 锡 的 住 宅 市 场 似 乎 正 在 改 善 2015 年 4 月, 新 建 住 宅 存 量 同 比 下 降 6 个 百 分 点 而 且 新 建 住 房 存 量 消 化 周 期 下 降 到 了 18.1 个 月, 同 比 下 降 了 30% 济 南 与 大 连 一 样, 济 南 的 投 资 前 景 评 分 有 所 提 高, 开 发 前 景 评 分 有 所 下 降, 但 两 项 的 排 名 都 有 所 下 降 投 资 排 名 从 第 25 位 下 降 到 了 第 27 位, 开 发 前 景 排 名 从 第 22 位 下 降 到 了 第 26 位 虽 然 它 是 山 东 省 的 省 会, 但 济 南 的 经 济 发 展 落 后 于 青 岛 一 名 正 在 考 虑 对 该 市 进 行 投 资 的 开 发 商 称, 低 廉 的 地 价 是 进 入 这 一 市 场 的 主 要 原 因 兰 州 (28) 和 海 口 (29) 兰 州 和 海 口 2015 年 的 评 分 都 有 大 幅 提 升 虽 然 有 所 进 步, 但 是 开 发 评 级 仍 然 属 于 较 差, 不 过 投 资 前 景 评 级 有 所 提 高, 超 过 了 此 类 别 中 一 般 的 界 线 值 兰 州 调 查 结 果 表 明,2015 年 兰 州 的 投 资 前 景 评 分 提 高 了 18.9%, 开 发 前 景 评 分 提 高 了 17.4% 投 资 前 景 增 速 排 名 第 二 位, 开 发 前 景 增 速 排 第 一 位 兰 州 的 投 资 前 景 排 名 从 第 34 位 上 升 到 了 第 29 位, 开 发 前 景 排 名 从 第 35 位 上 升 到 了 第 28 位 一 位 研 究 分 析 师 指 出, 在 过 去 的 几 年 中, 由 于 碧 桂 园 等 外 来 开 发 商 的 推 动, 房 价 有 所 上 涨, 但 房 价 的 上 涨 趋 势 已 经 停 止 而 且 该 市 也 正 在 推 动 兰 州 新 区 的 开 发 该 分 析 师 认 为, 政 府 推 动 了 过 多 的 新 区 开 发 海 口 海 口 的 提 升 程 度 并 没 有 兰 州 大, 投 资 前 景 评 分 增 长 了 11.9%, 开 发 前 景 评 分 增 长 了 6.75% 该 市 的 两 项 排 名 都 上 升 了 三 位 一 名 熟 悉 海 口 和 三 亚 的 投 资 商 认 为, 对 退 休 人 员 来 说, 海 口 比 三 亚 更 适 合 她 解 释 说, 海 口 的 人 口 更 多, 医 院 等 配 套 设 施 比 三 亚 多, 而 且 温 度 也 比 三 亚 更 舒 适 政 府 研 究 表 明, 海 口 的 空 气 质 量 在 中 国 大 陆 74 座 城 市 中 排 名 第 一 ( 研 究 城 市 中 不 包 括 三 亚 ) 自 2010 年 起, 海 口 的 住 宅 价 格 指 数 下 降 了 2.8%, 因 此 位 列 表 现 最 差 城 市 之 列, 海 口 面 临 住 宅 供 应 过 剩 的 问 题 2015 年 4 月 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 为 22.1 个 月 32

37 排 名 较 低 的 城 市 (30-36) 东 莞 哈 尔 滨 太 原 乌 鲁 木 齐 石 家 庄 温 州 和 沈 阳 等 七 座 城 市 被 评 为 2015 投 资 和 开 发 前 景 较 差 城 市 上 述 城 市 在 2014 年 也 在 较 差 之 列, 但 东 莞 哈 尔 滨 太 原 和 沈 阳 在 2013 年 时 排 名 为 一 般 东 莞 东 莞 的 排 名 靠 近 最 后, 与 它 的 两 个 邻 近 的 著 名 城 市 深 圳 和 广 州 形 成 了 鲜 明 的 对 比 广 州 一 名 房 地 产 顾 问 指 出, 据 我 所 知, 该 市 是 中 国 唯 一 一 个 人 口 超 过 1000 万 的 地 级 市 东 莞 有 大 量 的 外 来 打 工 者, 数 量 超 过 600 万, 约 占 常 住 人 口 的 77%, 这 一 比 例 是 中 国 大 陆 最 高 的 该 顾 问 进 一 步 指 出, 随 着 劳 动 力 成 本 的 增 长 和 政 府 工 业 政 策 ( 不 注 重 低 附 加 值 制 造 业 ) 的 出 台, 制 造 企 业 正 在 迁 出 东 莞 政 府 正 在 寻 求 经 济 结 构 升 级, 腾 笼 换 鸟 但 是, 笼 已 经 腾 了, 鸟 还 没 有 来 该 市 的 人 口 正 在 减 少, 并 且 房 地 产 市 场 表 现 欠 佳 香 港 一 名 熟 悉 该 市 的 投 资 者 认 为, 短 时 间 内, 东 莞 很 难 成 为 深 圳 周 边 的 一 个 具 有 活 力 的 卫 星 城 市 深 圳 一 名 开 发 商 则 比 较 乐 观, 认 为 市 政 府 最 近 的 努 力 正 在 使 该 市 变 得 更 好 石 家 庄 石 家 庄 排 名 的 下 降 似 乎 表 明 宣 布 京 津 冀 一 体 化 后 该 市 的 实 际 经 济 提 升 有 限 一 家 房 地 产 代 理 机 构 指 出, 房 价 并 没 有 上 升 在 过 去 的 城 市 更 新 过 程 中, 政 府 出 让 的 土 地 过 多 他 进 一 步 指 出, 石 家 庄 和 北 京 之 间 的 差 距 很 大 而 且, 北 京 的 发 展 将 在 一 定 程 度 上 限 制 河 北 省 内 城 市 的 发 展 石 家 庄 的 一 名 开 发 商 对 该 市 的 房 地 产 市 场 比 较 乐 观 她 解 释 说, 通 过 吸 引 河 北 省 内 附 近 地 区 的 人 员, 石 家 庄 的 人 口 数 量 很 快 增 长 到 了 1000 万 以 上 因 为 中 央 政 府 的 政 策 是 京 津 冀 一 体 化, 所 以 一 些 企 业 已 经 从 北 京 迁 往 了 石 家 庄 而 且 她 还 指 出, 越 来 越 多 的 北 京 居 民 选 择 在 石 家 庄 购 房 现 在 北 京 和 石 家 庄 之 间 高 铁 车 程 不 到 70 分 钟 沈 阳 沈 阳 排 名 最 低, 这 与 其 停 滞 的 经 济 有 关, 这 种 停 滞 部 分 是 由 最 近 的 石 油 价 格 下 跌 造 成 的 一 家 房 地 产 代 理 机 构 指 出, 沈 阳 市 场 并 不 好 住 宅 产 品 卖 不 动 土 地 供 应 过 多 开 发 量 太 大 富 裕 人 口 有 限 33

38 沈 阳 的 住 宅 市 场 会 继 续 存 在 供 应 过 剩 的 问 题,2015 年 4 月 新 建 住 宅 存 量 消 化 周 期 超 过 27 个 月 零 售 物 业 和 办 公 楼 市 场 存 在 投 资 过 剩 的 问 题 2008 年 到 2013 年 之 间, 该 市 吸 引 了 大 量 的 投 资, 其 中 零 售 物 业 方 面 的 投 资 最 多, 超 过 了 北 京 和 上 海, 而 且 沈 阳 在 办 公 楼 历 史 投 资 额 方 面 位 居 第 八 沈 阳 的 经 济 增 长 比 大 多 数 一 线 和 二 线 城 市 都 慢 得 多 2013 年 GDP 增 长 仅 超 8%, 在 本 次 受 调 查 城 市 中 排 名 最 低 沈 阳 的 城 市 定 位 是 作 为 中 国 东 北 部 的 金 融 经 济 和 交 通 枢 纽, 这 为 该 市 的 长 期 发 展 提 供 了 动 力, 但 近 期 仍 缺 乏 清 晰 的 推 动 力 34

39 汇 图 网 上 海 虹 桥 火 车 站 35

40 36 来 源 :TravelChinaGuide.com

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42 第 二 章 各 物 业 类 型 的 参 与 趋 势 开 始 本 市 场 调 查 以 来, 写 字 楼 和 零 售 物 业 一 直 是 最 受 受 访 者 青 睐 的 物 业 类 型, 而 2015 年, 这 一 趋 势 得 以 延 续 今 年 写 字 楼 掀 起 了 新 的 参 与 高 潮,90% 的 受 访 者 表 示 他 们 目 前 涉 足 了 写 字 楼 项 目 零 售 物 业 的 受 欢 迎 程 度 比 2012 年 及 2013 年 略 微 下 降, 但 始 终 位 于 第 二 位,80% 以 上 的 受 访 者 参 与 了 零 售 物 业 项 目 酒 店 成 为 第 三 个 大 热 门,71% 的 受 访 者 表 示 他 们 参 与 了 酒 店 项 目, 和 2014 年 的 67% 相 比 有 所 上 升 住 宅 ( 中 端 ) 和 住 宅 ( 高 端 ) 分 别 位 于 第 四 位 和 第 五 位, 分 别 有 64% 和 63% 的 受 访 者 参 与 其 中, 与 2014 年 相 比 各 下 降 了 7% 最 后, 工 业 / 物 流 地 产 连 续 第 五 年 垫 底, 受 访 对 象 中 有 61% 参 与 其 中 Exhibit 图 Sector 受 访 者 Involvement 在 各 物 业 类 by 型 Percentage 的 参 与 度 of Respondents 90% 88% 88% 85% 79% 82% 84% 87% 87% 83% 71% 67% 62% 63% 56% 64% 71% 68% 63% 70% 63% 61% 57% 59% 51% 43% 0% 20% 40% 60% 80% 100% n 2015 n 2014 n 2013 n 2012 n 2011 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 38

43 总 的 来 说, 与 去 年 相 比, 本 年 度 调 查 显 示, 未 来 12 个 月, 在 写 字 楼 零 售 物 业 工 业 / 物 流 地 产 及 住 宅 ( 中 端 ) 方 面 增 加 参 与 度 的 受 访 者 数 量 减 少 与 去 年 相 比, 更 多 的 受 访 者 表 示 他 们 会 增 加 酒 店 和 住 宅 ( 高 端 ) 方 面 的 参 与 度 然 而, 鉴 于 其 他 物 业 类 型 预 期 参 与 度 减 弱, 酒 店 和 住 宅 ( 高 端 ) 的 预 期 参 与 度 的 增 幅 也 相 对 有 限 计 划 增 加 酒 店 和 住 宅 ( 高 端 ) 参 与 度 的 受 访 者 分 别 增 加 了 2% 和 5%, 写 字 楼 预 期 参 与 度 则 下 降 了 8 个 百 分 点 ; 工 业 / 物 流 地 产 预 期 参 与 度 下 降 了 7 个 百 分 点 ; 住 宅 ( 中 端 ) 和 零 售 物 业 的 预 期 参 与 度 均 下 降 了 16% Exhibit 图 Expected Change 年 受 访 in 者 Sector 在 各 Involvement 物 业 类 型 参 与 from 度 变 2015 化 的 to 预 2016, 期 by Percentage of Respondents 49% 21% 12% 18% 35% 50% 10% 5% 31% 45% 16% 8% 28% 30% 19% 23% 28% 30% 20% 22% 21% 32% 24% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% n n n n 来 源 :2015 年 中 国 大 陆 主 要 城 市 房 地 产 调 查 39