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多成程
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行业研究内地房地产 8-Jun-20 内地房地产周度观察房企 TOD 开发模式解析事件 : 近期, 武汉地铁集团有限公司与龙湖集团控股有限公司在武汉会议中心签署战略合作协议, 结合轨道交通 TOD 战略, 优化区域功能, 拓展城市空间, 提升土地价值, 共同打造城市新名片中化集团与武汉市政府正式签订中国金茂武汉长江 TOD 综合体项目合作协议,

1 行业研究内地房地产 8-Jun-20 内地房地产周度观察房企 TOD 开发模式解析事件 : 近期, 武汉地铁集团有限公司与龙湖集团控股有限公司在武汉会议中心签署战略合作协议, 结合轨道交通 TOD 战略, 优化区域功能, 拓展城市空间, 提升土地价值, 共同打造城市新名片中化集团与武汉市政府正式签订中国金茂武汉长江 TOD 综合体项目合作协议, 金茂将在武汉长江新城起步区谌家矶核心地段建设长江 TOD 综合体项目点评 : 从发达国家 TOD 发展经验来看,TOD 对城市发展政府及开发商实现三重利好对城市发展角度,TOD 模式是围绕轨道交通站点进行的多元化高密度土地开发, 更高效开发与利用土地, 轨道交通站点的便利化培养居民对公共交通使用的依赖度, 减轻城市交通压力 ; 从政府角度, 城市轨道交通建设投入规模大投资回收周期较长, 采用 TOD 模式可以使得政府通过将公共交通站点周边物业出让等方式进行资金回笼与反哺 ; 从开发商角度, 一方面通过 TOD 开拓新的土地资源获取渠道, 同时 TOD 项目由于拥有较高的溢价与增值空间, 提供新的业绩增长点, 另一方面发挥在物业开发招商运营等方面优势, 培养城市综合运营商能力, 拓展能力半径, 在天花板竞争下保持竞争力 TOD 物业开发未来发展空间将达到 7.2 亿平方米运营线路里程数指引 TOD 模式发展空间, 根据中国城市轨道交通协会 2013 年年的数据, 我们测算未来三年新增公里数为 4014 万公里, 选取国际地铁大站间距 2km, 同时考虑快轨轻轨等站点间距离较远, 以 6km 为测算依据, 则新增公共交通站点为 1791 个, 考虑并非所有站点均适合或计划开发物业, 我们假设 40% 站点将有物业进行开发, 同时以每个站点最小步行距离 400m 为标准, 根据中国城市轨道交通 TOD 发展研究报告的容积率 2 进行测算, 则未来三年 TOD 物业开发建筑面积将达到 7.2 亿平方米数据要点 : 截至 6 月 5 日, 本周 42 个主要城市新房成交面积环比下降 16%,2020 年累计成交面积同比下降 19%, 一二三线城市累计成交面积同比分别下降 26% 14% 及 23% 截至 6 月 5 日, 本周 13 个主要城市可售面积 ( 库存 ) 环比下降 26%; 平均去化周期 7.1 个月, 环比下降 34% 截至 6 月 5 日, 本周 15 个主要城市二手房交易建面环比下降 1%,2020 年累计成交面积同比下降 18% 投资建议 : 本周美国 Capital Group 入股旭辉控股集团平安资产与平安人寿入股成为招商蛇口战略投资者等, 均体现当前行业背景下长线资金对公司长期投资价值的认可, 同时有望进一步提升公司经营业绩与估值 ; 目前房地产板块及多家主流房企估值处于历史低位, 随流动性环境整体宽松及政策推进, 成交面持续改善带来业绩增长确定性建议投资者关注低估值优质房企投资机会, 维持行业强于大市评级强于大市 ( 维持 ) 微信公众号申思聪分析师 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪联系人 lisiqi@cwghl.com

用地不足等问题, 尤其对于我国优质土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有重要意义, 对于政府而言可通过出售具备完善基础设施的熟地, 从土地升值回报中对前期轨道交通建设运营投资进行回收, 同时 TOD 也是目前房地产开发商在面对行业发展天花板时转型拓展的重要模式和路径图 1:TOD 模式图 2: 我国城轨交通运营线路以地铁为主数据来源 : 中达证券研究数据来源 :

2 1. 房企 TOD 开发模式解析 1.1 什么是 TOD 开发模式? 所谓 TOD(transit-oriented development) 物业开发模式, 是以城市轨道交通 ( 我国城市轨道交通目前已经覆盖地铁轻轨单轨市域快轨现代有轨电车磁浮交通 APM 等 ) 站点为中心, 以 400~800 米 (5~10 分钟步行路程 ) 为半径开发集居住商业办公等为一体的综合物业形态, 通过土地使用和交通政策来改善城市发展过程中产生的交通拥堵用地不足等问题, 尤其对于我国优质土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有重要意义, 对于政府而言可通过出售具备完善基础设施的熟地, 从土地升值回报中对前期轨道交通建设运营投资进行回收, 同时 TOD 也是目前房地产开发商在面对行业发展天花板时转型拓展的重要模式和路径图 1:TOD 模式图 2: 我国城轨交通运营线路以地铁为主数据来源 : 中达证券研究数据来源 : 中国城市轨道交通协会, 中达证券研究 20 世纪 90 年代, 以公共交通导向的土地利用模式在发达国家及地区得到广泛推广与应用, 其中美国日本和香港等已取得成功经验以土地稀缺而人口众多的香港为例, 香港 1106 平方公里陆地面积中仅有不到 20% 位于海拔 50 米以下, 但凭借对 TOD 模式的良好运用, 在高密度人口情况下保持城市交通及土地利用的优化, 公共交通承担 80% 以上的客流量, 全港 45% 人口居住在距离地铁站 500 米以内范围, 港铁在其站点周边的土地开发中始终坚持 3D 原则, 即高密度 (density) 多样性(diversity) 紧凑型设计(design), 开发商物业布局多以地铁站点为中心进行开发及延展, 轨道交通附近高密度开发也使得地铁客流增加, 商业物业及住宅业务均取得良好收益, 政府财政也有效收入, 弥补了地铁建设和运营费用其中典型案例为香港九龙站上盖项目, 由于香港 TOD 项目通常采用地铁公司招标邀请开发商合作的模式进行开发, 因此九龙站上盖项目由九龙仓恒隆永泰控股新鸿基与港铁与共同开发, 业态由办公楼环球贸易请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 21

pwoaevlvuyooopaqbpaqnpnnnpppjmnnprloppzq6mqrppxnpnqrwmonsr 广场住宅天玺酒店港景汇丽思卡尔顿和 W 酒店大型商场圆方等共同组成, 集办公住宅购物娱乐等多功能于一体, 高强度土地利用方式集聚人流, 为地铁建设带来巨大土地增值收益, 根据公开资料显示, 九龙 TOD 还未完成时, 价格已超同片区市价的 13%, 开发中后期,

3 pwoaevlvuyooopaqbpaqnpnnnpppjmnnprloppzq6mqrppxnpnqrwmonsr 广场住宅天玺酒店港景汇丽思卡尔顿和 W 酒店大型商场圆方等共同组成, 集办公住宅购物娱乐等多功能于一体, 高强度土地利用方式集聚人流, 为地铁建设带来巨大土地增值收益, 根据公开资料显示, 九龙 TOD 还未完成时, 价格已超同片区市价的 13%, 开发中后期, 其价格已高于同期九龙市价 34% 图 3: 香港典型 TOD 发展模式之一西九龙数据来源 : 建筑学报, 中达证券研究 1.2 为什么要发展 TOD? 从发达国家 TOD 发展经验来看,TOD 对城市发展政府及开发商实现三重利好 : 对城市发展方面, 随我国城镇化发展进程加快, 部分城市尤其是一二线热点城市的人口土地交通等矛盾问题逐渐显现, 而 TOD 模式是围绕城市公共交通站点进行多样化高密度的土地开发, 对城市土地进行空间拓展, 增加了可利用土地空间, 深圳市轨道交通建设相关资料显示, 深圳地铁集团在开发地铁上请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 21

4 盖物业项目过程中, 再造地铁大盖平台面积近 100 万平方米, 相当于为深圳市再造了土地 1 平方公里 ; 从提升轨道交通站点的便利化程度与吸引力角度出发, 培养居民对公共交通使用的依赖度, 减轻城市交通压力, 同时更高效开发与利用土地, 符合国家集约利用土地导向, 人流量的集聚也使得周边物业受益, 减少空置使用效率低下等问题的发生, 优化土地开发价值对政府方面, 由于城市公共交通属于公共品, 具备公益性质, 定价通常较低, 但建设投入规模大投资回收周期较长, 建设及维护对政府财政资金提供一定压力, 但采用 TOD 模式可以使得政府通过将公共交通站点周边物业出让等方式进行资金回笼与反哺, 从东京与香港等城市的发展经验来看,TOD 土地开发收益均为当地政府进行资金平衡起到有力补充 2012 年国家发布的关于城市优先发展公共交通的指导意见中即提出对新建公共交通设施用地的地上地下空间, 按照市场化原则实施土地综合开发, 收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损, 支持借鉴发达国家及地区地铁 + 物业的模式缓解城市公共交通运营对政府资金带来的压力, 以深圳地铁集团为例, 其自 2013 年第一个项目开售以来, 物业开发反哺资金已超过 300 亿元对开发商方面, 在面对行业调控与转型传统住宅开发业务增速放缓热点城市拿地难的现状下, 与轨道交通企业形成合力, 一方面通过 TOD 开拓新的土地资源获取渠道, 另一方面发挥自身在物业开发招商运营产业导入等方面的优势, 培养城市综合运营商发展能力, 拓展增长空间与能力半径, 或可在当前激烈竞争下保持持续竞争力, 同时 TOD 模式下的土地由于具备便利的交通设施与商圈, 能够拥有较高的项目溢价与增值空间, 为房企提供新的业绩增长点目前已有碧桂园万科龙湖保利招蛇绿地华润等多家龙头房企涉足 TOD 业务, 万科在 2016 年股东报告中曾提到, 在面临行业转型发展的现状下, 轨道 + 物业开发模式, 是首先应该想到的努力方向, 龙湖 2018 年则提出将轨道 + 物业作为可持续发展策略中的重要一环等 1.3 TOD 发展现状及龙头企业 TOD 发展情况 TOD 现状与合作模式从发展现状上看, 中央政策态度积极, 有利于 TOD 模式发展国务院发布关于城市优先发展公共交通的指导意见, 指出按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排车站及线路周边用地, 适度提高开发建设强度, 创新节地技术, 鼓励对现有车站及线路建设用地的地上地下空间进行综合开发, 发布关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见, 指出鼓励按照多式衔接立体开发功能融合节约集约原则, 对城市轨道交通站点周边车辆段上盖进行土地综合开发, 发布国家新型城镇化规划 ( 年 ), 提出要发请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 21

5 挥好城市公共交通导向作用, 建立城市公共交通与城市协同发展机制, 打造公共交通导向的集约紧凑型城市发展模式, 主动引导城市空间布局目前 TOD 项目合作模式上, 主要有项目公司合作股权合作收益权合作三种, 第一种即开发商在拿地前与地铁公司共同成立项目公司, 按持股比例进行项目资金投入与收益分成, 第二种为开发商在地铁公司拿地后, 通过股权投资方式参与物业项目开发与获取收益, 第三种为项目股权不发生转移, 开发商按照收益权比例进行投资 TOD 物业开发未来发展空间将达到 7.2 亿平方米城镇化发展持续推进与经济下行压力,TOD 发展迎来机遇近几年发改委在 2018~2019 新型城镇建设重点任务中均提出放宽落户限制, 城区常住人口 300 万以下城市全面取消落户限制推动城区常住人口 300 万以上城市基本取消重点人群落户限制等, 人口集聚将提升对于城市交通规划土地及基础设施承载力的要求, 上文中提到 TOD 对于城市发展中人口土地及交通问题具有良好成效同时, 面对近几年经济增速承压以及今年新冠疫情对各地经济的冲击, 基础设施建设作为具备强劲拉力的选择受到中央及地方的大力支持与推进,TOD 发展将迎来机遇从发展空间上看, 未来三年 TOD 物业开发建筑面积将达到 7.2 亿平方米运营线路里程数指引 TOD 模式发展空间, 我们对未来三年 TOD 物业开发总建筑面积测算如下 :1) 根据中国城市轨道交通协会 2013 年年的数据, 我们取过去三年里程数同比增长率滑动平均值估算 2022 年累计总里程数, 估算出 2022 年我国城市轨道交通运营公里数达到万, 即未来三年新增公里数为 4014 万公里 ;2) 我们选取国际地铁大站间距 2km, 同时考虑快轨轻轨等站点间距离较远, 以 6km 为交通站点间间距测算依据, 则新增公共交通站点为 1791 个, 3) 考虑并非所有站点均适合或计划开发物业, 我们假设 40% 站点将有物业进行开发,4) 以每个站点最小步行距离 400m 为交通站点物业开发半径,5) 根据中国城市轨道交通 TOD 发展研究报告的容积率 2 进行物业建设容积率测算, 则未来三年 TOD 物业开发建筑面积将达到 7.2 亿平方米请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 21

图 4:2022 年预计我国城市轨道交通运营线路公里数达到 10744 万公里资料来源 : 中国城市轨道交通协会, 中达证券研究 1.4 龙头房企参与 TOD 项目示例 1.4.1 龙湖以丰富经验与细致专业取胜 TOD 先行者经验丰富, 专业团队高效合作 2003 年, 龙湖即开启 TOD 领域布局, 是较早试水 TOD 项目的开发商之一, 凭借丰富的招商运营经验以空间即服务

6 图 4:2022 年预计我国城市轨道交通运营线路公里数达到万公里资料来源 : 中国城市轨道交通协会, 中达证券研究 1.4 龙头房企参与 TOD 项目示例龙湖以丰富经验与细致专业取胜 TOD 先行者经验丰富, 专业团队高效合作 2003 年, 龙湖即开启 TOD 领域布局, 是较早试水 TOD 项目的开发商之一, 凭借丰富的招商运营经验以空间即服务的理念打造多个以 TOD 模式为特色的项目, 其第一个商业项目重庆江北观音桥北城天街是龙湖探索 TOD 模式的萌芽, 观音桥片区也因该项目的诞生, 加速从一个站点成为一个商圈的进程, 截至 2019 年, 公司已开业 TOD 项目近 30 个, 开发面积约 900 万平方米龙湖的 TOD 项目开发主要通过多年经验积累打造出的专业团队进行独立拿地与开发, 通过 workshop 平台, 打通了商业项目地产开发酒店等各个业态的数据, 在平台上再建立沟通机制以及高能量的培养机制, 达到相互协同的效果, 借助 TOD 扩张自身全国化版图与进行深耕在 TOD 项目开发与设计方面, 龙湖根据轨道站点的功能将 TOD 项目进一步划分为 4 个类型, 包括单站点通道连接影响力范围较小的的节点级站点, 具备了区域级的两条及以上换乘交汇点的商圈级站点, 依托重要城市枢纽具备较广范围影响力的门户级站点, 以及通过轨道串联能够实施产业配套开发的城市产业级站点, 依托不同的形式结合过往经验及项目特点进行量身定制, 以取得项目溢价的最大化请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 21

7 表 1: 龙湖主要 TOD 项目凭借专业经验分布广泛地区项目总建筑面积 ( 万m2 ) 上海奉贤 TOD 地块 13.4 重庆龙湖光年 ( 全国首个商圈高铁 TOD 综合体 ) 48.2 重庆北城天街 14.3 海口 TOD 城西商业商务集群 86.5 东莞春江悦峯广场 58.0 武汉白沙天街 64.4 武汉葛洲坝龙湖江宸 37.0 资料来源 : 公司公告, 观点地产网, 新浪财经, 中达证券研究万科背靠地铁股东资源, 与业界保持紧密合作深圳地铁大股东背景优势突出, 与地铁公司保持紧密合作公司自 2016 年起持续推进轨道 + 物业模式以突破土储瓶颈,2017 年深圳地铁通过购买万科增发股份成为公司第一大股东 ( 持股比例 20.65%) 并进入董事会席位,2020 年 5 月, 公司子公司佛山万科通过与深铁置业成立项目公司, 成功竞拍并将联合开发位于佛山市南海区轨道车辆段上盖项目, 打造佛山 TOD 项目标杆同月, 万科进行董事会改组后, 深圳地铁仍保留 3 个席位, 与万科管理层依然维持 3:3 的比例同时公司还与杭州市地铁置业有限公司等地铁公司进行合作, 在长三角与粤港澳大湾区进行 TOD 项目布局, 未来, 通过地铁国企 + 头部房企的强强联合实现双赢, 公司有望通过深圳地铁背景及与多家地铁公司的合作关系持续在 TOD 领域保持竞争力, 并通过 TOD 项目拓展多元化拿地渠道与业务布局区域, 为公司城市配套服务商定位提供有力支持表 2: 万科主要 TOD 项目布局于长三角及粤港澳大区地区项目总建筑面积 ( 万m2 ) 温州温州 TOD 国际新城 43.3 杭州万科天空之城长三角杭州万科未来之光 24.6 杭州万科中心 41.3 上海天空之城 80.1 广州世博汇东莞首铸东江之星 52.9 珠三角东莞万科城市之光 18.7 珠海翡玲苑佛山南海新交通车辆段上盖项目 24.5 中部南昌天空之城 70.3 资料来源 : 公司公告, 观点地产网, 新浪财经, 中达证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 21

8 1.4.3 金茂 TOD 项目集中于长三角地区本次金茂将在武汉长江新城起步区谌家矶核心地段建设长江 TOD 综合体项目, 包括企业总部及产业研发基地 5A 甲级写字楼超星级酒店高端生态主题商业街区大型商业 MALL 等多种形态, 投资额约 50 亿元在本次在武汉打造 TOD 之前, 金茂已在在温州落子 3 个 TOD 项目, 在宁波天津杭州分别落地 1 个 TOD 项目, 具备较为丰富的 TOD 开发与运营经验, 其中温州的 TOD 国际新城是温州首个以纯正 TOD 模式打造的轨交物业大盘表 3: 金茂 TOD 项目集中于长三角地区地区项目总建筑面积 ( 万m2 ) 温州 TOD 国际新城 42.0 温州 TOD 温州之翼 16.0 温州瓯江国际新城 60.0 宁波生命科学城 39.0 天津智慧科学城 30.0 杭州富阳城市眼 76.0 资料来源 : 公司公告, 观点地产网, 新浪财经, 中达证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 / 21

9 2. 行业表现 2.1 地产开发行业表现本周, 时代中国合景泰富雅居乐涨幅居前建发国际集团世茂房地产合景泰富年初至今涨幅居前图 5: 时代中国合景泰富雅居乐本周涨幅居前图 6: 建发国际集团世茂房地产合景泰富年初至今涨幅居前 Times C&D INTL KWG Shimao Agile Kaisa Sunac Mideadc KWG E-House Hopsen CM Land RedSun CIFI Aoyuan Fantasia E-House Fantasia HYDOO Yincheng Longfor CC Land Yuzhou Logan C&D INTL Greenland HK COGO PowerLong Price Change(Weekly) Zhongan CIFI Sunshine 100 Jinmao SOHO Price Change(YTD) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 数据来源 :Wind, 中达证券研究 -20% 0% 20% 40% 数据来源 :Wind, 中达证券研究图 7: 富力地产万科 H 融创中国本周换手率居前 9% Turnover(Weekly) 6% 3% 0% GreenTown Shimao Kaisa Jinmao China SCE Agile Times C&D INTL KWG CIFI Aoyuan Sunac Vanke-H R&F 数据来源 :Wind, 中达证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 / 21

10 2.2 物业管理行业表现本周, 银城生活服务中奥到家蓝光嘉宝本周涨幅居前永升生活服务银城生活服务时代邻里年初至今涨幅居前图 8: 银城生活服务中奥到家蓝光嘉宝本周涨幅居前 Yincheng LS Zhongao Home Justbon Xinyuan PM Kaisa Prosper Times Neighbor CCNL Powerlong CM 图 9: 永升生活服务银城生活服务时代邻里年初至今涨幅居前 YS Services Yincheng LS Times Neighbor Poly PPT Dev Binjiang Ser Kaisa Prosper Xinyuan PM Powerlong CM Aoyuan Healthy Binjiang Ser Price Change(Weekly) COPM S-Enjoy Price Change(YTD) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 数据来源 :Wind, 中达证券研究数据来源 :Wind, 中达证券研究 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 图 10: 蓝光嘉宝永升生活服务银城生活服务本周换手率居前 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% Turnover(Weekly) CCNL Kaisa Prosper A-Living GreenTown Services Aoyuan Healthy Poly PPT Dev Xinyuan PM Yincheng LS YS Services Justbon 数据来源 :Wind, 中达证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 / 21

11 3. 主要城市成交表现 3.1 新房成交数据表 4: 主要城市交易量情况, 新房成交累计降幅继续收窄过去 7 日过去 30 日本月至今本年至今城市 / 区域平方米同比千平方米环比同比千平方米同比千平方米同比北京 102, % % -9.6% % 2, % 上海 314, % 1, % -1.5% % 4, % 广州 198, % % 1.9% % 2, % 深圳 106, % % -13.2% % 1, % 一线城市 721, % 3, % -3.9% % 10, % 二线城市 2,752, % 12, % 10.6% 2, % 39, % 三线城市 2,226, % 10, % -2.8% 1, % 35, % 北京 102, % % -9.6% % 2, % 青岛 308, % 1, % 3.3% % 5, % 东营 104, % % -22.0% % 1, % 环渤海 515, % 2, % -2.8% % 8, % 上海 314, % 1, % -1.5% % 4, % 南京 309, % 1, % 115.7% % 3, % 杭州 289, % % 29.5% % 3, % 苏州 219, % 1, % 27.4% % 3, % 扬州 35, % % -39.8% % % 江阴 67, % % 25.4% % % 温州 299, % 1, % 28.6% % 3, % 金华 58, % % 34.8% % % 常州 58, % % -66.9% % 1, % 淮安 76, % % -13.8% % 1, % 连云港 134, % % 30.3% % 2, % 绍兴 88, % % 13.6% % % 镇江 99, % % -9.7% % 2, % 淮南 36, % % -13.6% % % 芜湖 35, % % 4.6% % % 盐城 84, % % 18.2% % 1, % 舟山 33, % % 29.9% % % 池州 13, % % -4.4% % % 宁波 268, % % -6.3% % 2, % 长三角 2,740, % 11, % 7.0% 1, % 37, % 广州 198, % % 1.9% % 2, % 深圳 106, % % -13.2% % 1, % 福州 32, % % -32.0% % % 东莞 134, % % 14.2% % 1, % 泉州 76, % % 6.4% % % 莆田 47, % % -13.0% % % 惠州 69, % % 3.0% % % 韶关 34, % % 43.9% % % 佛山 277, % 1, % -2.2% % 4, % 江门 30, % % 51.2% % % 肇庆 42, % % -17.8% % % 珠三角及南部其它城 1,050, % 4, % -5.7% % 15, % 长春 154, % % -8.8% % 2, % 泰安 51, % % 13.3% % % 北部 206, % 1, % -3.9% % 3, % 武汉 121, % 1, % -29.0% % 3, % 岳阳 37, % % 25.0% % % 赣州 177, % % 3.6% % 3, % 中部 336, % 2, % -16.4% % 7, % 成都 640, % 2, % 61.4% % 8, % 南宁 210, % 1, % -10.8% % 4, % 西部 851, % 3, % 26.7% % 12, % 总计 5,700, % 25, % 3.0% 4, % 84, % 数据来源 : 各地房管局, 中达证券研究 ; 注 : 数据截至 2020/6/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 / 21

12 表 5: 主要城市新房库存与去化周期情况, 去化周期环比继续下降数据来源 : 各地房管局, 中达证券研究 ; 注 : 数据截至 2020/6/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 / 21

13 3.2 二手房成交及价格数据表 6: 主要城市二手房成交量情况, 金华本年至今涨幅较大数据来源 : 各地房管局, 中达证券研究 ; 注 : 数据截至 2020/6/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 / 21

14 图 11: 二手房挂牌出售价格指数近期稳中微升 / / / / / / nd House Listed for-sale Amount Index 数据来源 :Wind, 中达证券研究 ; 注 : 截至 2020/5/31 Listed for-sale Price Index(RHS) 图 12: 一线城市二手房价格指数近期保持稳定图 13: 二线城市二手房价格指数保持稳定 nd House Listed for-sale Amount Index Listed for-sale Price Index(RHS) nd House Listed for-sale Amount Index Listed for-sale Price Index(RHS) / / / / / / / / / / / /01 0 数据来源 :Wind, 中达证券研究 ; 注 : 截至 2020/5/31 数据来源 :Wind, 中达证券研究 ; 注 : 截至 2020/5/31 图 14: 三线城市二手房价格指数略有上涨图 15: 四线城市二手房价格指数缓慢上涨 nd House Listed for-sale Amount Index Listed for-sale Price Index(RHS) nd House Listed for-sale Amount Index Listed for-sale Price Index(RHS) / / / / / / / / / / / /01 数据来源 :Wind, 中达证券研究 ; 注 : 截至 2020/5/31 数据来源 :Wind, 中达证券研究 ; 注 : 截至 2020/5/31 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 / 21

15 4. 重要政策及动态 4.1 本周重要行业政策与新闻表 7: 本周要闻 : 发改委发文要求加快开展县城城镇化补短板强弱项工作, 聚力推进文旅体育设施市政交通设施老旧小区更新改造等 17 项建设任务要加大财政资金支持, 吸引社会资本投入, 同时要严防地方政府债务风险, 严防大水漫灌大拆大建等日期对象简述深圳 1) 今日, 深圳市住房和建设局关于印发关于支持民营企业积极参与国有资金投资工程建设的若干措施的通知, 支持民营企业参与幕墙园林绿化等专业工程领域投标竞标 ; 消除招标投标隐形壁垒, 鼓励以联合体方式参与建设, 支持民营企业承接分包工程等 2) 近日, 深圳福田区住房和建设局通过官方网站发布关于严禁旧住宅区借棚改概念炒作二手房价格的通知, 指出严禁业主物业服务企业擅自在小区张贴有关棚改横幅进行意愿征集 ; 严禁中介机构物业服务企业业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息, 炒作哄抬房价 ; 严禁自媒体借棚改概念炒作哄抬房价等内容海南今日, 中共中央国务院印发海南自由贸易港建设总体方案, 其中提到加快金融改革创新, 支持海南自由贸易港住房租赁金融业务创新和规范发展, 支持发展房地产投资信托基金 (REITs) 等, 到 2025 年, 初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系发改委今日, 发改委表示, 目前, 全面建成小康社会到了最后冲刺和收官阶段要在做好疫情防控工作的前提下, 迎难而上, 锐意进取, 加快补齐短板弱项, 确保全面建成小康社会得到人民认可经得起历史检验要加大宏观政策对冲力度, 财政货币和投资等政策要聚力支持稳就业加快补齐公共卫生短板, 要完善公共卫生服务体系, 适当提高基本公共卫生服务经费财政补助标准郑州今日, 郑州市委办公厅市政府办公厅 2 日联合下发关于贯彻以人民为中心发展思想进一步做好为民造福工作的意见, 围绕六稳六保, 聚焦稳岗位保就业惠民生, 出台十个方面具体措施, 着力解决当前民生突出问题, 推进为民造福工作不断细化深化发改委近日, 发改委发文要求加快开展县城城镇化补短板强弱项工作, 聚力推进文旅体育设施市政交通设施老旧小区更新改造等 17 项建设任务要加大财政资金支持, 吸引社会资本投入, 同时要严防地方政府债务风险, 严防大水漫灌大拆大建等上海今日, 据上海规划和自然资源局消息, 上海市静安区单元规划( 含重点公共基础设施专项规划 ) 草案自 6 月 1 日起公示, 至 6 月 30 日止该规划草案上承上海市城市总体规划 ( 年 ) 要求, 向下指导未来控制性详细规划调整与修编, 重点体现全区发展战略, 突出公共利益和公共资源, 是统筹协调生态空间公益性设施和文化风貌等底线型内容, 强化空间引导和落地管控的管理平台住建部近日, 住房和城乡建设部国务院扶贫办发布通知, 决定开展建档立卡贫困户住房安全有保障核验工作, 对标让贫困人口不住危房目标任务, 扎实做好核验工作, 确保高质量实现贫困户住房安全有保障目标任务, 核验工作要在 2020 年 6 月底前完成请务必阅读正文之后的免责条款部分 15 / 21

16 四川近日, 四川省剑阁县纪委监委发挥纪检监察职能, 紧盯棚改项目资金, 梳理形成协议签订资金发放公示公开等重点环节风险清单, 坚持靶向监督, 推动主责部门确保棚改工作高效廉洁透明同时, 激发派驻纪检监察组乡镇纪委村监督委员会联动监督活力, 将日常监督关口前移下移, 对发现的问题, 如不能现场解决, 汇总问题, 移交相关部门后跟踪督办国务院近日, 国务院扶贫办住建部对决胜脱贫攻坚住房安全有保障工作进行再部署再督促, 确保住房安全有保障目标任务不折不扣落实, 要建立贫困人口住房安全动态监测机制, 探索建立解决相对贫困人口住房安全的长效机制, 促进脱贫攻坚与乡村振兴有机衔接上海近日, 国务院扶贫办住建部对决胜脱贫攻坚住房安全有保障工作进行再部署再督促, 确保住房安全有保障目标任务不折不扣落实, 要建立贫困人口住房安全动态监测机制, 探索建立解决相对贫困人口住房安全的长效机制, 促进脱贫攻坚与乡村振兴有机衔接数据来源 :Wind, 政府网站, 中达证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 / 21

17 4.2 本周重点公司新闻及公告表 8: 本周公司动态 : 万科企业拟以每股 25 港元配售约 3.2 亿股 H 股, 占全部已发行 H 股及全部已发行股本约 20.0% 及 2.8%, 占发行配售股份扩大后全部已发行 H 股及全部已发行股本约 16.7% 及 2.7% 日期对象简述正荣地产中诚信国际信用评级有限责任公司及大公国际资信评估有限公司给予公司全资附属公司正荣地产控股股份有限公司 AAA 评级首开股份公司为公司参股子公司北京怡和置业有限公司公司控股子公司温州首开中庚实业有限公司公司全资子公司海南民生长流油气储运有限公司提供总额不超过亿元融资担保富力地产佳兆业集团中国恒大美的置业中国奥园荣盛发展景瑞控股当代置业银城国际控股 2020 年 5 月实现权益合同销售金额亿元 (+1.0%), 销售面积约 88.2 万平方米 (-4.9%);2020 年累计权益合同销售金额亿元 (-17.4%), 累计销售面积万平方米 (-18.3%) 2020 年 5 月实现合同销售金额 90.5 亿元 (+24.4%), 销售面积约 60.3 万平方米 (+59.8%);2020 年累计合同销售金额亿元 (-2.7%), 累计销售面积万平方米 (+14.2%) 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+12.5%), 销售面积约万平方米 (+28.0%);2020 年累计合同销售金额亿元 (+17.8%), 累计销售面积万平方米 (+39.6%) 2020 年累计合同销售金额亿元 (-1.6%), 累计销售面积万平方米 (-4.2%) 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+2.0%);2020 年累计合同销售金额亿元 (-13.2%) 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+40.6%), 销售面积约 92.9 万平方米 (+23.4%);2020 年累计合同销售金额亿元 (+3.2%), 累计销售面积万平方米 (+1.4%) 2020 年 5 月, 公司于唐山眉山合肥邯郸常州衡水海宁承德取得房地产项目 9 个 2020 年 5 月实现合同销售金额 17.8 元 (+38.0%), 销售面积约 7.6 万平方米 (+24.6%);2020 年累计合同销售金额 54.7 亿元 (-20.4%), 累计销售面积 22.2 万平方米 (-33.5%) 2020 年 5 月实现合同销售金额 33.5 元 (-20.6%), 销售面积约 31.5 万平方米 (- 21.8%);2020 年累计合同销售金额亿元 (-12.2%), 累计销售面积万平方米 (-12.7%) 2020 年 5 月实现合同销售金额 7.8 亿元 (-54.9%), 销售面积约 4.9 万平方米 (- 51.5%);2020 年累计合同销售金额 31.4 亿元 (-43.4%), 累计销售面积 17.1 万平方米 (-53.3%) 合景泰富集团 2020 年 5 月实现合同销售金额 91.5 亿元 (+45.0%), 销售面积约 50.9 万平方米 (+46.3%) 万科 A 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+5.7%), 销售面积约万平方米 (+5.7%);2020 年累计合同销售金额亿元 (-7.7%), 累计销售面积万平方米 (-5.1%) 2020 年 5 月, 公司于深圳佛山长沙南京无锡太原银川西宁郑州取得房地产项目 9 个大发地产 2020 年累计合同销售金额 80.2 亿元, 累计销售面积 55.4 万平方米请务必阅读正文之后的免责条款部分 17 / 21

18 中梁控股德信中国旭辉控股集团中南建设金地集团禹洲地产首创置业建业地产越秀地产雅居乐集团阳光 100 中国碧桂园世茂房地产中国海外发展 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元, 销售面积约万平方米 ;2020 年累计合同销售金额亿元, 累计销售面积万平方米 2020 年 5 月实现合同销售金额 59.9 亿元 (+61.6%), 销售面积约 26.0 万平方米 (+25.0%);2020 年累计合同销售金额亿元 (+2.4%), 累计销售面积 88.5 万平方米 (-9.8%) 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+26.5%), 销售面积约万平方米 (+12.3%);2020 年累计合同销售金额亿元 (-15.9%), 累计销售面积万平方米 (-13.3%) 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+17.0%), 销售面积约万平方米 (+14.0%);2020 年累计合同销售金额亿元 (-10.0%), 累计销售面积万平方米 (-17.0%) 2020 年 5 月, 公司于杭州宁波济南重庆成都取得房地产项目 8 个 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+56.9%), 合同销售面积万平方米 (+32.8%); 累计实现合同销售金额亿元 (+4.8%), 合同销售面积万平方米 (-2.8%) 2020 年 5 月, 公司于东莞北京上海唐山太仓武汉呼和浩特大连福州取得房地产项目 11 个 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+108.7%), 合同销售面积 63.9 万平方米 (+106.1%); 累计实现合同销售金额亿元 (+44.4%), 合同销售面积万平方米 (+38.7%) 2020 年 5 月实现合同销售金额 87.9 亿元 (+46.0%), 合同销售面积 27.1 万平方米 (+23.7%); 累计实现合同销售金额亿元 (-20.8%), 合同销售面积 62.4 万平方米 (-37.8%) 2020 年 5 月实现合同销售金额 84.0 亿元 (+18.1%), 合同销售面积万平方米 (+3.8%) 2020 年累计合同销售金额亿元 (+13.5%), 累计销售面积万平方米 (+2.9%) 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+47.0%), 合同销售面积 42.4 万平方米 (+22.0%) 2020 年累计合同销售金额亿元 (-10.0%), 累计销售面积万平方米 (-19.0%) 2020 年 5 月, 公司于广州苏州取得房地产项目 2 个 2020 年 5 月实现合同销售金额亿元 (+24.0%), 合同销售面积 99.6 万平方米 (+20.6%) 2020 年累计合同销售金额亿元 (-11.8%), 累计销售面积万平方米 (-11.6%) 2020 年 5 月公司实现合同销售金额 6.3 亿元 (+2.8%), 销售面积 5.6 万平方米 (+20.2%);2020 年累计实现合同销售金额 17.6 亿元 (-42.2%), 销售面积 16.3 万平方米 (-36.6%) 2020 年 5 月公司实现权益合同销售金额亿元 (+3.3%), 权益销售面积万平方米 (+14.2%) 2020 年 5 月公司实现合同销售金额亿元 (+36.7%), 销售面积万平方米 (+40.9%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (+11.5%), 销售面积万平方米 (+13.8%) 2020 年 5 月公司实现合同销售金额亿元 (-5.4%), 销售面积万平方米 (-9.6%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (-5.9%), 销售面积万平方米 (-6.5%) 2020 年 5 月, 公司于长沙太原威海天津大连佛山取得房地产项目 6 个请务必阅读正文之后的免责条款部分 18 / 21

19 中骏集团控股万科企业花样年控股新城控股融信中国保利地产中国金茂融创中国龙光地产 2020 年 5 月公司实现合同销售金额 91.1 亿元 (+68.5%), 销售面积 54.7 万平方米 (+31.9%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (+5.0%), 销售面积万平方米 (-10.4%) 公司拟以每股 25 港元配售约 3.2 亿股 H 股, 占全部已发行 H 股及全部已发行股本约 20.0% 及 2.8%, 占发行配售股份扩大后全部已发行 H 股及全部已发行股本约 16.7% 及 2.7% 2020 年 5 月公司实现合同销售金额 38.1 亿元 (+38.5%), 销售面积 29.4 万平方米 (+27.6%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (+21.0%), 销售面积万平方米 (+21.4%) 2020 年 5 月公司实现合同销售金额亿元 (+68.5%), 销售面积万平方米 (+31.9%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (-23.1%), 销售面积万平方米 (-17.8%) 2020 年 5 月, 公司于上海天津如皋昆山常州苏州包头安康宿迁肥城取得房地产项目 10 个 2020 年 5 月公司实现合同销售金额亿元 (+15.3%), 销售面积 70.6 万平方米 (-19.8%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (-12.7%), 销售面积万平方米 (-22.9%) 2020 年 5 月公司实现合同销售金额亿元 (+12.4%), 销售面积万平方米 (+16.9%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (-17.6%), 销售面积万平方米 (-14.3%) 2020 年 5 月, 公司于东莞杭州昆山常熟天津青岛太原西安成都重庆昆明福州长春取得房地产项目 13 个 2020 年 5 月公司实现合同销售金额亿元 (+50.9%), 销售面积万平方米 (+117.4%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (+19.8%), 销售面积万平方米 (+47.3%) 2020 年 5 月公司实现合同销售金额亿元 (+1.8%), 销售面积万平方米 (+5.0%);2020 年累计实现合同销售金额亿元 (-13.9%), 销售面积万平方米 (-9.1%) 2020 年 5 月公司实现权益合同销售金额亿元 (+18.2%), 权益销售面积 70.4 万平方米 (-7.6%);2020 年累计实现权益合同销售金额亿元 (+12.3%), 权益销售面积万平方米 (-5.0%) 合生创展集团 2020 年 5 月公司实现合同销售金额 20.0 亿元 (-21.8%);2020 年累计实现合同销售金额 65.1 亿元 (-22.1%), 销售面积 55.9 万平方米 (-10.5%) 数据来源 :Wind, 公司公告, 中达证券研究风险提示 : 1. 行业调控及融资政策或存在一定不确定性, 影响上市公司销售业绩 ; 2. 宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响 ; 3. 疫情控制具有不确定性请务必阅读正文之后的免责条款部分 19 / 21

20 分析师声明申思聪, 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师, 在此声明 : (1) 本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了该分析师个人对标的公司及其股票的看法 ; (2) 该分析师所得报酬的任何组成部分无论在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点或我司投资银行部相联系 ; (3) 该分析师未直接或间接地受我司投资银行部授意或向我司投资银行部报告 ; (4) 标的公司不处于证监会操守准则 16.5(g) 定义的安静期内 ; (5) 该分析师未于本研究报告涉及的上市公司任高级职员 ; (6) 该分析师及 / 或其助理与本研究报告涉及的上市公司无利益关系评级说明报告中涉及的评级以报告发布后 12 个月内市场表现为比较标准,A 股市场以沪深 300 指数为基准, 港股市场以恒生指数为基准 1) 股票评级 : 买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅 20% 以上 ; 增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于 5%~20% 之间 ; 持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于 -10%~5% 之间 ; 卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅 10% 以上 2) 行业评级 : 强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅 10% 以上 ; 中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于 -10%~10% 之间 ; 弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅 10% 以上免责声明中达证券投资有限公司与本报告所涵盖的公司或有业务往来因此, 投资者应该意识到公司可能存在利益冲突, 这可能会影响报告的客观性投资者在做出投资决策时, 应仅将本报告视为参考因素之一本研究报告所提供的任何资料仅供参考, 并不考虑任何特定接受者的投资目标财务状况或风险承受能力, 也不构成任何招标或买卖任何证券或任何其他金融工具的要约本报告并未经香港证监会审核投资有风险, 在签订任何投资合同之前, 个人应在必要时做出判断或寻求专业意见本报告所载资料来自中达证券投资有限公司认为可靠的来源, 但在本报告所载材料的准确性完整性或可靠性方面, 中达证券投资有限公司不提供任何明示或暗示的表述或保证所有与价格相关的信息均为指导性信息, 本报告中提到的投资价值和来自这些信息的收入可能会波动本报告所载资料随时可能有所改变, 中达证券投资有限公司不承诺就该等更改发出通知请务必阅读正文之后的免责条款部分 20 / 21

21 过往业绩不能代表未来表现, 未来回报不可保证, 并可能发生本金的损失中达证券投资有限公司及其附属公司高级职员董事和雇员可能不时买卖本报告中提到的证券认股权证期货期权衍生产品或其他金融工具在任何情况下, 本报告中的信息或意见均不构成对任何人的投资建议中达证券投资有限公司或中达证券投资有限公司的任何其他成员在任何情况下均不对依赖本报告内容发生的任何第三方的作为或不作为造成的任何直接间接后果或附带损失承担责任本报告不会发送或打算发送给任何处于此种发送公布提供或使用将违反任何法律条例规则或其他登记或执照要求的任何地方国家或其他管辖范围内的个人或实体使用本报告在香港只向专业投资者 ( 定义见证券及期货条例 ( 香港法律第 571 章 ) 及在香港颁布的任何法规 ) 以及不违反香港证券法的情况下分发未经中达证券投资有限公司事先书面授权, 任何人不得为任何目的复制发送或出版本报告中达证券保留所有权利请务必阅读正文之后的免责条款部分 21 / 21

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱