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1 2014 年 8 亿元公司债券 信用评级报告

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4 潍坊滨城投资开发有限公司 2014 年 8 亿元公司债券信用评级报告 本期公司债券信用等级 :AA 发行规模 :8 亿元评级展望 : 稳定评级日期 :2013 年 12 月 25 日 发行主体长期信用等级 :AA- 债券期限 :7 年増信方式 : 保证担保担保主体 : 潍坊东兴建设发展有限公司 评级结论 : 鹏元资信评估有限公司 ( 以下简称 鹏元 ) 对潍坊滨城投资开发有限公司 ( 以下简称 潍坊滨投 或 公司 ) 本次拟发行 8 亿元公司债券 ( 以下简称 本期债券 ) 的评级结果为 AA, 该等级反映了本期债券安全性很高, 违约风险很低 该等级是鹏元基于对潍坊滨投的外部运营环境 政府支持力度 财务状况和本期债券的增信方式等综合评估确定的 主要财务指标 项目 2012 年 2011 年 2010 年 总资产 ( 万元 ) 502, , , 所有者权益 ( 不含少数股东权益 )( 万元 ) 396, , , 资产负债率 18.74% 21.31% 12.89% 流动比率 速动比率 主营业务收入 ( 万元 ) 30, , , 营业利润 ( 万元 ) , 投资收益 ( 万元 ) 12, , , 补贴收入 ( 万元 ) 5, , 利润总额 ( 万元 ) 16, , , 主营业务毛利率 14.74% 11.44% 5.90% 总资产回报率 3.65% 2.97% - EBITDA( 万元 ) 19, , , EBITDA 利息保障倍数 经营活动现金流净额 -17, , , 资料来源 : 公司提供 1

5 基本观点 : 寒亭区近年经济平稳发展, 财政实力持续增长, 为公司提供了良好的外部发展环境 ; 公司是寒亭区基础设施建设主体, 在资产注入 财政补贴等方面获得当地政府的大力支持 ; 公司土地资产规模相对较大, 公司具有一定的财务弹性 ; 潍坊东兴建设发展有限公司为本期债券提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平 关注 : 寒亭区财政收入规模相对较小, 税收收入占比不高, 整体可用财力质量一般, 且受近年国有土地使用权金波动较大影响, 寒亭区地区综合财力有所波动 ; 公司资产规模增长较快, 资产中以非流动资产为主, 整体资产质量一般, 且长期股权投资规模较大, 受参股企业发展状况影响较大, 公司可控性较小 ; 公司在建项目投资规模较大, 存在一定资金压力 ; 公司收入规模偏小, 营业利润较差, 净利润主要依赖投资收益和补助收入 ; 公司有息负债规模相对较大, 存在一定债务压力, 且公司有一定规模的对外担保, 存在一定或有负债风险 ; 关注本期债券担保方潍坊东兴建设发展有限公司受国内房地产市场调控影响, 近年经营业绩存在波动 分析师姓名 : 贺福珍李飞宾电话 : 邮箱 :hefzh@pyrating.cn 2

6 一 发行主体概况 潍坊滨城投资开发有限公司 ( 以下简称 潍坊滨投 或 公司 ) 系于 2005 年 8 月 17 日经潍坊市工商行政管理局批准设立的有限责任公司, 初始注册资本 4,000 万元, 其中潍坊市寒亭区国有资产运营中心出资 3,500 万元, 持股比例为 87.50%; 潍坊市寒亭区农业综合开发办公室出资 500 万元, 持股比例为 12.50% 经历次增资扩股及股权变更, 截至 2012 年末, 公司注册资本 1 亿元, 潍坊市寒亭区国有资产运营中心持有公司 100% 股权, 为公司的控股股东, 潍坊市寒亭区国有资产运营中心是寒亭区人民政府设立的全额拨款事业单位, 寒亭区人民政府是公司的实际控制人 公司产权及控制关系如图 1 所示 图 1 截至 2012 年末公司产权及控制关系 潍坊市寒亭区人民政府 100% 潍坊市寒亭区国有资产运营中心 资料来源 : 公司提供 100% 潍坊滨城投资开发有限公司 公司作为寒亭区重要的城市基础设施项目投建主体, 主要承担寒亭区政府委托的基础设 施建设项目以及国有资产经营等职责 截至 2012 年 12 月 31 日, 纳入公司合并范围的子公 司为潍坊公信国有资产经营有限公司 ( 以下简称 公信公司 ) 表 1 截至 2012 年 12 月 31 日纳入公司合并报表范围的子公司情况 ( 单位 : 万元 ) 子公司名称注册资本业务范围持股比例 潍坊公信国有资产经营有限公司 10,000 潍坊临港产业园管理有限公司 1,000 资料来源 : 公司提供 运营授权范围内的国有资产 ; 城乡基本建设 ; 道路建设 房地产开发以自有资产对产业园基本建设项目 道路绿化建设项目 社会公众服务 公益事业项目进行投资 ; 电子技术及生物技术开发 90% 100% 截至 2012 年 12 月 31 日, 公司总资产为 502, 万元, 所有者权益 ( 不含少数股东 权益 ) 为 396, 万元, 资产负债率为 18.74% 2012 年, 公司实现主营业务收入 30, 万元, 利润总额 16, 万元, 经营活动产生的现金流量净额为 -17, 万元 3

7 二 本期债券概况 债券名称 :2014 年潍坊滨城投资开发有限公司公司债券 ; 发行总额 : 人民币 8 亿元 ; 债券期限和利率 : 本期债券为 7 年期固定利率债券 ; 还本付息方式 : 本期债券采用单利按年计息, 不计复利, 逾期不另计利息, 每年付息一次, 同时设置本金提前偿付条款, 即在本期债券存续期的第 3 至第 7 个计息年度末分别偿还债券本金的 20%, 到期利息随本金一起支付 年度付息款项自付息日起不另计利息, 到期兑付款项自兑付日起不另计利息 増信方式 : 潍坊东兴建设发展有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 三 本期债券募集资金用途 ( 一 ) 募集资金投向 本期债券拟募集资金总额为 8 亿元, 资金投向明细如下 : 表 2 本期债券募集资金投向明细 ( 单位 : 万元 ) 项目名称 项目总投资 募集资金使用规模 占项目总投资比例 寒亭灌渠改造项目 86,335 50, % 虞河综合治理工程 56,073 30, % 合计 - 80,000 - 资料来源 : 公司提供 ( 二 ) 募投项目概况 1 寒亭灌渠改造项目该项目拟建于峡山水库寒亭灌渠, 东起方家屯 西至虞河 南起北张氏 北至固堤场 一是进行灌渠改造 ( 不含城区段 ) 对总干渠( 不含城区段 ) 东西分干渠及末级渠系进行清淤 护底 边坡修整 衬砌防渗, 改造建设生产桥 进水闸 节制闸等配套建筑物 7,954 座 ; 二是进行城区段干渠改造 对寒浞路至海龙路城区段 4,300 米干渠进行清淤 衬砌防渗 两岸绿化 干渠景观建设及完善排水工程, 清淤 138,090m 3, 护底 781,930m 2, 衬砌防渗 2,198,933m 2, 边坡修整 645,876m 2, 绿化 334,180m 2 该项目的可行性研究报告已经潍坊市发展和改革委员会 关于潍坊滨城投资开发有限公 4

8 司寒亭灌渠改造项目可行性研究报告的批复 ( 潍发改投资 [2012]719 号文 ) 批准 该项目建设工期为 3 年, 总投资为 86,335 万元, 拟使用本期债券募集资金 50,000 万元 该项目已于 2013 年 4 月完成招投标等前期预备工作, 于 2013 年 5 月开工建设 截至 2013 年 8 月末, 项目已基本完成总干渠 ( 不含城区段 ) 东西分干渠及末级渠系和寒浞路至海龙路城区段 4,300 米干渠的清淤工程, 完成投资约 12,700 万元, 完工比例约 14.71% 2 虞河综合治理工程该项目主要对虞河下游寒亭区段进行综合治理 一是清淤防渗固底工程, 清淤 797,533m 3, 防渗固底 705,470m 2 ; 二是堤防工程, 砌石 144,153m 2, 护坡 93,240m 2 ; 三是绿化湿地工程, 河岸绿化 262,500m 2, 生态湿地 10,000 亩 ; 四是交通工程, 修建堤顶道路 249,508m 2 人行休闲道路 24,902m 2 ; 五是截污工程, 铺设污水管道 43,676m; 六是拦蓄工程, 修建拦水坝 涵闸 拦河闸等 17 座 该项目的可行性研究报告已经潍坊市发展和改革委员会 关于潍坊滨城投资开发有限公司虞河综合治理工程可行性研究报告的批复 ( 潍发改投资 [2012]718 号文 ) 批准 该项目建设工期为 3 年, 总投资为 56,073 万元, 拟使用本期债券募集资金 30,000 万元 该项目已于 2013 年 4 月完成招投标等前期预备工作, 于 2013 年 5 月开工建设 截至 2013 年 8 月末, 项目已基本完成清淤防渗固底工程, 完成投资约 8,400 万元, 完工比例约 14.98% 四 区域经济 潍坊市近年地区经济平稳发展, 经济实力较强潍坊市位于山东半岛中部, 地理位置较为优越, 南依沂山, 北濒渤海, 扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉, 胶济铁路横贯市境东西 ; 东连海港名城青岛 烟台, 西接工矿重镇淄博 东营, 南临临沂 日照, 是山东地区的主要交通枢纽, 也是山东省重要的旅游商贸城市之一 潍坊市总面积 15,859 平方公里, 下辖 4 区 ( 潍城 奎文 坊子 寒亭 )2 县 ( 临朐 昌乐 )6 市 ( 青州 诸城 寿光 高密 昌邑 安丘 ), 截至 2012 年末, 全市常住人口 万 十一五 期间, 随着 东扩西延 向北跨越 城市空间发展思路的逐步实践, 潍坊市近年来经济快速发展, 已经形成机械装备制造 生物医药 纺织服装 海洋化工 造纸包装等产业体系, 辖区内拥有潍柴控股集团有限公司 山东福田重工股份有限公司 山东海化集团 山东晨鸣纸业集团股份有限公司等一批优秀企业 5

9 2012 年, 潍坊市地区生产总值达到 4, 亿元, 按可比价格计算, 同比增长 10.60% 其中, 一 二 三产业增加值分别为 亿元 2, 亿元和 1, 亿元, 分别同比增长 5.20% 11.70% 和 10.50%, 三次产业结构从 2010 年的 10.69:55.66:33.65 调整为 2012 年的 9.73:53.99:36.28, 近年来第三产业发展相对较快, 农业和工业逐步趋于平稳发展, 产业结构更趋合理 此外, 潍坊市近年固定资产投资 社会消费品零售总额保持快速增长态势,2012 年分别达到 3, 亿元和 1, 亿元, 同比分别增长 22.30% 和 15.00%, 对地区经济总量增长的拉动作用较大, 而对外贸易因近年国际经济复苏缓慢而使地区进出口总额增速下降 此外, 潍坊市近年来各项存款余额和贷款余额呈现不断增长趋势, 金融机构近年来基本保持良性运行, 有助于推动地区经济活跃与城市化建设的提升 表 年潍坊市经济发展情况 ( 单位 : 亿元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年金额增长率金额增长率金额增长率 地区生产总值 4, % 3, % 3, % 第一产业增加值 % % % 第二产业增加值 2, % 1, % 1, % 工业增加值 1, % 1, % 1, % 第三产业增加值 1, % 1, % 1, % 固定资产投资 3, % 2, % 2, % 社会消费品零售总额 1, % 1, % 1, % 进出口总额 ( 亿美元 ) % % % 存款余额 ( 亿元 ) 4, % 3, % 3, % 贷款余额 ( 亿元 ) 3, % 3, % 2, % 资料来源 : 年潍坊市国民经济和社会发展统计公报 从山东省下辖各市经济发展水平对比来看, 潍坊市经济总量位列青岛市 烟台市 济南 市之后, 是山东省第四大经济体, 经济增长速度始终高于全省平均水平, 经济实力较强 表 年山东省各市经济发展情况 ( 单位 : 亿元 ) 2012 年 2011 年 2010 年 GDP 增长率 GDP 增长率 GDP 增长率 1 青岛市 7, % 6, % 5, % 2 烟台市 5, % 4, % 4, % 3 济南市 4, % 4, % 3, % 4 潍坊市 4, % 3, % 3, % 5 淄博市 3, % 3, % 2, % 6 济宁市 3, % 2, % 2, % 6

10 7 临沂市 3, % 2, % 2, % 8 东营市 3, % 2, % 2, % 9 泰安市 2, % 2, % 2, % 10 威海市 2, % 2, % 1, % 11 德州市 2, % 1, % 1, % 12 聊城市 2, % 1, % 1, % 13 滨州市 1, % 1, % 1, % 14 菏泽市 1, % 1, % 1, % 15 枣庄市 1, % 1, % 1, % 16 日照市 1, % 1, % 1, % 17 莱芜市 % % % 山东省 50, % 45, % 39, % 资料来源 : 年山东省及各市国民经济和社会发展统计公报 凭借良好的区位优势, 寒亭区近年经济平稳发展, 经济实力相对偏弱寒亭区位于潍坊市东北部, 是潍坊市下属行政城区之一, 紧邻坊子 奎文 潍城三区和潍坊高新技术开发区 寒亭区地处渤海莱州湾南岸, 处于山东半岛城市群轴心, 是黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区 胶东半岛高端产业聚集区的叠加区域, 交通方便快捷, 是连接省会济南与山东半岛东部沿海地区的中间枢纽 寒亭区全区面积 1,200 平方公里, 截至 2012 年末, 全区常住总人口 万人, 辖寒亭经济技术开发区 杨家埠旅游开发区和 6 个街道 凭借良好的区位优势, 寒亭区近年来经济实现稳步发展, 目前已经形成盐及盐化工 机械制造业 铸造业 纺织印染业 农产品加工业等产业体系 2012 年, 寒亭区地区生产总值达到 1,541,440 万元, 同比增长 11.70% 其中, 一 二 三产业增加值分别为 87,341 万元 890,536 万元和 563,563 万元, 分别同比增长 3.50% 13.10% 和 11.10%, 三次产业结构从 2010 年的 7.63:58.53:33.84 调整为 2012 年的 5.67:57.77:36.56, 第三产业占比明显提升, 产业结构进一步优化 此外, 寒亭区近年来固定资产投资 社会消费品零售总额保持快速增长态势,2012 年分别达到 1,778,209 万元和 277,128 万元, 同比分别增长 22.10% 和 16.40%, 成为拉动地区经济总量增长的重要因素 表 年寒亭区经济发展情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年金额增长率金额增长率金额增长率 地区生产总值 1,541, % 1,390, % 1,232, % 第一产业增加值 87, % 100, % 94, % 第二产业增加值 890, % 809, % 721, % 7

11 工业增加值 815, % 715, % 636, % 第三产业增加值 563, % 480, % 417, % 固定资产投资 1,778, % 1,608, % 1,403, % 社会消费品零售总额 277, % 534, % 460, % 进出口总额 ( 亿美元 ) % % % 存款余额 ( 亿元 ) % % % 贷款余额 ( 亿元 ) % % % 资料来源 : 潍坊市寒亭区财政局 从潍坊市下辖各县 ( 市 区 ) 经济发展水平对比来看, 寒亭区经济总量相对较小, 同时 近年地区经济发展速度放缓,2011 年寒亭区经济增速低于全市平均水平, 但 2012 年有所回 升 表 年潍坊市下辖县 ( 市 区 ) 经济发展情况 ( 单位 : 亿元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 GDP 增长率 GDP 增长率 GDP 增长率 1 寿光市 % % % 2 诸城市 % % % 3 青州市 % % % 4 高密市 % % % 5 昌邑市 % % % 6 高新开发区 % % % 7 安丘市 % % % 8 昌乐县 % % % 9 潍城区 % % % 10 临朐县 % % % 11 滨海开发区 % % % 12 寒亭区 % % % 13 奎文区 % % % 14 坊子区 % % % 15 峡山生态区 % % % 潍坊市 4, % 3, % 3, % 资料来源 : 潍坊统计信息网 五 地方财政 潍坊市地方财政收入规模较大, 整体财政实力较强 受益于地区经济处于较高发展水平以及近年来的平稳发展, 潍坊市财政实力较强 从构 8

12 成来看, 一般预算收入 上级补助收入和政府性基金收入是潍坊市全口径及市本级财政收入的主要来源 近年来, 潍坊市全口径及市本级一般预算收入均呈现持续快速增长态势, 年年均复合增长率分别为 22.97% 和 17.24%, 其中税收收入占比均在 80% 以上 潍坊市政府性基金收入中以国有土地使用权金收入为主, 且对地方本年收入贡献较大, 由于土地市场不确定性较大, 未来随着房地产市场政策调控的深化以及地区城市化水平的提升, 潍坊市国有土地使用权金波动的可能性较大 近年来, 上级政府对潍坊市支持力度较大, 有助于增强其地区财力 表 年潍坊市全口径和市本级财政收入情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 全口径市本级 财政本年收入 8,277,618 7,541,345 6,212,363 2,895,650 1,861,082 1,712,597 ( 一 ) 一般预算收入 3,061,228 2,539,176 2,024, , , ,211 1 税收收入 2,464,117 2,127,067 1,750, , , ,849 2 非税收入 597, , ,572 44,476 42,229 29,362 ( 二 ) 上级补助收入 1,430,773 1,273, ,930 1,430, ,922 92,985 1 一般性转移支付收入 469, , , ,875-19,552-21,457 2 专项转移支付收入 702, , , , ,361 25,329 3 税收返还收入 258, , , ,781 89,113 89,113 ( 三 ) 政府性基金收入 3,691,872 3,626,729 3,019, ,770 1,231,108 1,203,075 其中 : 国有土地使用权金 3,180,009 3,082,472 2,622, ,595 1,027,702 1,001,114 ( 四 ) 预算外财政专户收入 93, , ,781 33,465 39,678 76,326 财政本年支出 8,085,609 7,290,197 6,138,593 1,946,303 1,996,164 1,891,173 ( 一 ) 一般预算支出 4,255,938 3,582,607 2,910, , , ,832 ( 二 ) 政府基金支出 3,736,369 3,607,188 3,052, ,897 1,168,101 1,191,130 ( 三 ) 预算外支出 93, , ,977 32,158 39,853 72,211 资料来源 : 潍坊市财政局 从山东省下辖各市的财政一般预算收入 ( 全口径 ) 发展状况来看, 潍坊市排名第四, 增 速超过全省平均增长速度, 保证了潍坊市财政收入的总量规模 表 年山东省各市地方财政一般预算收入 ( 全口径 ) 及增速 ( 单位 : 亿元 ) 2012 年 2011 年 2010 年 项目财政一般预财政一般预财政一般预增长率增长率算收入算收入算收入 增长率 1 青岛市 % % % 2 济南市 % % % 3 烟台市 % % % 9

13 4 潍坊市 % % % 5 济宁市 % % % 6 淄博市 % % % 7 临沂市 % % % 8 泰安市 % % % 9 威海市 % % % 10 东营市 % % % 11 滨州市 % % % 12 菏泽市 % % % 13 德州市 % % % 14 枣庄市 % % % 15 聊城市 % % % 16 日照市 % % % 17 莱芜市 % % % 山东省 3, % 3, % 2, % 资料来源 : 山东省统计信息网 寒亭区财政收入规模相对较小, 税收收入占比不高, 整体可用财力质量一般 ; 受近年国有土地使用权金波动较大影响, 寒亭区地方可用财力有所波动从构成来看, 一般预算收入 上级补助收入和政府性基金收入是寒亭区财政收入的主要来源 近年来, 随着区域内工业经济的加快发展, 寒亭区财政一般预算收入实现较快增长, 年寒亭区财政一般预算收入年均复合增长率为 18.43%, 其中税收收入占比约 90%, 但近三年税收收入在地区财政本年收入中占比分别为 23.20% 23.59% 和 36.39%, 占比相对较小, 整体可用财力质量一般 寒亭区上级补助收入近年也呈现较快增长态势, 年上级补助收入年复合增长率达到 16.45%, 以转移性支付为主 政府性基金收入中以国有土地使用权金收入为主, 在寒亭区财政收入中占比较大 由于土地市场的不确定性, 近年寒亭区国有土地使用权金收入波动较大, 带动地方可用财力有所波动 表 年寒亭区财政收入情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 财政本年收入 260, , ,909 ( 一 ) 一般预算收入 103,712 87,782 73,946 1 税收收入 94,809 81,720 68,175 2 非税收入 8,903 6,062 5,771 ( 二 ) 上级补助收入 71,911 66,770 53,027 1 一般性转移支付收入 40,058 37,729 30,621 2 专项转移支付收入 26,954 24,142 17,507 10

14 3 税收返还收入 4,899 4,899 4,899 ( 三 ) 政府性基金收入 83, , ,277 其中 : 国有土地使用权金 69, , ,577 ( 四 ) 预算外财政专户收入 1,454 1,553 8,659 财政本年支出 223, , ,831 ( 一 ) 一般预算支出 136, , ,168 ( 二 ) 政府基金支出 84, , ,299 ( 三 ) 预算外支出 2, ,364 注 :2008 年底, 潍坊市政府将潍坊市经济开发区划入寒亭区, 双方在财政整合的过渡期内部分项目存在统 计口径不一致的情况,2011 年寒亭区财政局将 年的数据按照最终的统计口径进行了调整 资料来源 : 潍坊市寒亭区财政局 寒亭区财政支出以一般预算支出和政府基金支出为主, 近年来随着地区一般预算收入以及上级转移支付收入的持续增长, 寒亭区一般预算支出增长较快,2012 年寒亭一般预算支出为 136,862 万元, 其中用于公共服务 教育 社保医疗 农林水事务四项的支出占一般预算支出的比重达到 75% 以上 ; 寒亭区近年政府性基金收入波动较大, 相应带动政府基金支出波动明显 从潍坊市下辖各区 ( 市 县 ) 地方财政一般预算收入的规模来看, 寒亭区财政一般预算收入规模相对较小, 近年来增速有所下滑, 低于潍坊市平均水平 表 年潍坊市下辖县 ( 市 区 ) 地方财政一般预算收入情况 ( 单位 : 万元 ) 2012 年 2011 年 2010 年 项目地方财政一般地方财政一般地方财政一般增长率增长率预算收入预算收入预算收入 增长率 1 寿光市 550, % 416, % 323, % 2 诸城市 472, % 400, % 310, % 3 高密市 281, % 230, % 184, % 4 青州市 271, % 217, % 181, % 5 高新区 260, % 227, % 177, % 6 奎文区 200, % 170, % 132, % 7 昌邑市 186, % 158, % 124, % 8 滨海区 163, % 141, % 120, % 9 昌乐县 152, % 128, % 105, % 10 潍城区 128, % 113, % 98, % 11 寒亭区 103, % 87, % 73, % 12 安丘市 100, % 77, % 60, % 13 坊子区 74, % 63, % 47, % 14 临朐县 71, % 55, % 42, % 11

15 15 峡山区 7, % 6, % 4, % 潍坊市 3,061, % 2,539, % 2,024, % 资料来源 : 潍坊统计信息网及青州市财政局 六 经营与竞争 公司主要从事寒亭区内基础设施及功能性项目的代建业务, 目前公司在建项目较多, 未来资金需求较大公司主营业务涉及基础设施建设 土地综合开发与经营以及房屋租赁, 其中寒亭区内基础设施建设业务是公司收入和毛利的主要来源 ; 土地综合开发与经营收入系公司将名下部分土地使用权通过潍坊市土地储备中心 招拍挂 后获得的收入, 公司目前名下的多数土地用来为在建项目作抵押融资, 因此可地块较少, 该项业务目前规模较小, 且存在一定的波动, 加之近年房地产市场政策调控力度较大, 使得公司该项业务的毛利率表现较差 ; 房屋租赁业务主要系公司将 2011 年已建成的寒亭区金融中心和公信创业大厦等出租而获得的租金收入 表 年公司主营业务收入构成和毛利率情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年收入毛利率收入毛利率收入毛利率 基础设施建设收入 27, % 36, % 3, % 土地综合开发与经营收入 % % 3, % 租赁收入 2, % % - - 合计 30, % 37, % 6, % 资料来源 : 公司提供 随着寒亭区城市化进程的稳步推进, 公司作为寒亭区基础设施项目建设主体, 近年承接项目逐步增多, 重点参与建设了浞河张面河改造 杨家埠民俗村工程 两河治理 区域内保障房等工程项目 年, 随着多项工程相继竣工进入回购阶段, 公司基础设施建设业务的收入规模增长较快 根据基础设施项目委托建设合同, 公司代建项目竣工验收合格后, 寒亭区人民政府对项目进行回购, 回购资金中包括给予公司在项目工程成本基础上加成一定比例 ( 截至 2012 年末, 公司代建寒亭区内项目的加成比例均为 15%) 作为公司的收益 截至 2012 年末, 公司在建项目较多, 计划投资总额为 229,408 万元, 累计已完成投资 51,788 万元, 后续尚需资金 177,620 万元, 后续资金需求较多 表 12 截至 2012 年末公司在建项目情况 ( 单位 : 万元 ) 项目名称计划总已投资开始预计完工尚需资金项目批复 12

16 投资日期日期文件 城区市政设施综合改造 63,000 31, 年 3 月 2013 年 6 月 32,000 白浪河污染综合治理 24,000 9, 年 3 月 2013 年 6 月 14,845 寒亭灌渠改造项目 86,335 6, 年 5 月 2015 年 5 月 79,660 虞河综合治理工程 56,073 4, 年 3 月 2015 年 4 月 51,115 潍发改投资 [2010]163 号潍发改投资 [2010]160 号潍发改投资 [2012]719 号潍发改投资 [2012]718 号 合计 229,408 51, ,620 - 资料来源 : 公司提供 公司作为寒亭区基础设施建设主体, 在资产注入 财政补贴等方面获得当地政府的大力支持, 未来发展较有保障公司作为开发区基础设施建设项目重要的投建主体, 近年在资产注入 财政补贴等方面获得寒亭区大力支持, 大幅提升了公司整体实力和可持续发展能力, 优化了资产质量, 同时进一步增强了公司的投融资能力 为增强公司的资产实力, 寒亭区财政局 2009 年向公司拨款 105, 万元, 增加公司的资本公积, 同时原股东潍坊市寒亭区国有资产运营中心向公司追加投资 6,000 万元, 增加公司的注册资本 此外, 寒亭区财政局于 2010 年 2011 年 2012 年分别给予公司 4, 万元 万元和 5,000 万元的财政补贴 总体来看, 公司在资产注入 财政补贴等方面获得当地政府的大力支持, 未来发展较有保障 七 财务分析 财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经中瑞岳华会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 审计并出具标准无 保留意见的 年度三年连审的审计报告 公司审计报告执行旧会计准则 资产结构与质量 公司资产规模持续稳定增长, 资产中以非流动资产为主, 整体资产质量一般 受益于政府的大力支持和公司自身的良好运营, 近年来公司资产总额呈现持续稳定增长 13

17 态势, 年公司总资产年均复合增长率达到 7.31%, 截至 2012 年末, 公司资产总额为 502, 万元, 其中非流动资产为 304, 万元, 在总资产中的比重为 60.57% 表 年公司主要资产构成情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年金额比重金额比重金额比重 流动资产 198, % 205, % 137, % 货币资金 8, % 41, % % 应收账款 37, % 19, % 5, % 预付款项 24, % 53, % 59, % 其他应收款 34, % 27, % 29, % 存货 93, % 63, % 42, % 非流动资产 304, % 292, % 298, % 长期股权投资 262, % 250, % 238, % 固定资产 25, % 25, % 1, % 在建工程 1, % % 40, % 无形资产 15, % 14, % 14, % 资产总计 502, % 497, % 436, % 资料来源 : 公司提供 公司流动资产主要为货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款和存货 公司货币资金主要为现金和银行存款,2011 年公司发行规模 6 亿元的债券, 当年货币资金大幅增加, 2012 年随着在建项目建设资金的逐步投入, 公司货币资金余额下降明显 截至 2012 年末, 公司应收账款 37, 万元, 主要为应收寒亭区财政局基础设施项目建设款, 均为 1 年期以内应收款项, 回款风险较小 公司存货主要为土地存货, 截至 2012 年末, 公司存货中土地资产共 万平方米, 账面价值为 74, 万元, 其中面积为 万平方米 账面价值 32, 万元土地已用于抵押 ( 截至 2012 年末公司土地资产明细见附录四 ) 公司预付款项主要为已支付的尚未办理相关权证手续的土地款, 主要系潍坊市区划调整导致土地所属区域发生变更所致, 截至 2012 年末, 公司尚未办理完成权证手续的土地共 万平方米, 预付金额为 24, 万元, 未来这部分土地完成权证办理手续的时间尚存在不确定性 公司其他应收款主要是与当地政府部门及关联企业发生的往来款, 截至 2012 年末, 公司其他应收款 34, 万元, 其中应收寒亭区财政局的款项占比达到 78.47%, 该部分款项回款时间存在不确定性 公司非流动资产主要为长期股权投资 固定资产 在建工程和无形资产 公司长期股权投资在资产总额中占比较大, 主要是向潍坊滨海投资发展有限公司 ( 以下简称 滨海发展 ) 14

18 等的投资, 长期股权投资近年来有所增加主要系公司参股的滨海发展权益增加所致 滨海发 展是滨海新城基础设施的投建主体, 同时拥有政府赋予的土地开发权 房地产开发权 矿产 及盐业等资源的开发经营权, 截至 2012 年末, 滨海发展资产总计 2,210, 万元, 负债总 计 898, 万元, 所有者权益合计 1,311, 万元,2012 年度实现营业收入 262, 万 元, 实现利润总额 60, 万元, 净利润 60, 万元, 近年来滨海发展经营状况良好, 为 公司带来了较大的投资收益, 但该部分资产受参股企业发展状况影响较大, 公司可控性较小, 未来存在波动的可能性较大 公司固定资产主要为房屋建筑物 运输设备等,2011 年固定资 产大幅增长, 主要系公信创业大厦 寒亭区金融中心竣工后转入固定资产所致, 同时也使得 当年在建工程大幅下降, 目前公信创业大厦 寒亭区金融中心主要用于资产租赁 公司无形 资产主要为自用的土地使用权, 截至 2012 年末, 公司无形资产中的土地面积共 万平方 米, 账面价值为 15, 万元 ( 公司土地明细见附录四 ), 其中面积 万平方米的土地以 用于抵押 表 14 截至 2012 年末公司长期股权投资明细 ( 单位 : 万元 ) 被投资单位名称 注册资本 持股比例 账面价值 核算方法 潍坊滨海投资发展有限公司 10, % 261, 权益法 潍坊华运投资管理有限公司 % 成本法 潍坊市杨家埠文化开发投资有限公司 3, % 成本法 合计 , 资料来源 : 公司提供 般 总体来看, 公司近年资产总额持续稳定增长, 资产以非流动资产为主, 整体资产质量一 盈利能力 公司主营业务收入规模不大, 营业利润较差, 净利润主要来自投资收益和补助收入公司主营业务中, 基础设施项目建设业务对收入贡献较大 2011 年以来, 随着承建项目逐步完工, 进入集中回购期, 带动公司近年主营业务收入大幅增长 公司基础设施项目建设业务毛利率处于较高水平,2011 年以来随着基础设施建设收入的大幅增长, 基础设施建设收入在总收入中的比重有所提升, 使得公司主营业务毛利率水平快速回升 由于公司近年期间费用相对较高, 对其主营业务利润空间形成较大挤占, 使得公司营业利润持续为负, 但近年来公司参股的滨海发展经营状况良好, 带动公司投资收益保持稳定增长态势 同时, 公司作为寒亭区基础设施及配套设施的建设主体, 年分别获得地 15

19 方政府 4, 万元 万元和 5, 万元的财政补贴, 公司对这两项收入的依赖较大 表 年公司主要盈利能力指标 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 主营业务收入 30, , , 营业利润 , 投资收益 12, , , 补贴收入 5, , 利润总额 16, , , 净利润 16, , , 主营业务毛利率 14.74% 11.44% 5.90% 期间费用率 13.25% 9.02% 39.72% 总资产回报率 3.65% 2.97% - 资料来源 : 公司提供 现金流 公司经营活动现金流表现较差, 目前在建项目投资规模较大, 存在一定资金压力近年来, 随着寒亭区基础设施建设的不断升级, 公司在建项目投资规模较大, 同时因与寒亭区财政局发生的基础设施建设项目往来资金较大, 使得公司近年经营活动净现金流持续下降 公司近年筹资活动现金流入规模较大,2011 年公司发行规模为 6 亿元的债券, 补充了公司项目建设和偿还债务的资金需求 截至 2012 年末, 公司在建项目较多, 后续尚需投入资金 177,620 万元, 且项目均计划在未来 3 年内完工, 因此公司存在一定资金压力 表 年公司现金流情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 经营活动现金流入小计 18, , , 经营活动现金流出小计 35, , , 经营活动产生的现金流量净额 -17, , , 投资活动现金流入小计 投资活动现金流出小计 6, , , 投资活动产生的现金流量净额 -6, , , 筹资活动现金流入小计 - 60, , 筹资活动现金流出小计 9, , , 筹资活动产生的现金流量净额 -9, , , 现金及现金等价物净增加额 -33, , ,

20 资料来源 : 公司提供 资本结构与财务安全性 公司有息债务规模相对较大, 存在一定的债务压力 2011 年, 公司成功发行 6 亿元债券后, 非流动负债及负债总额增长较快, 截至 2012 年末, 公司负债总额 94, 万元, 股东权益 408, 万元, 产权比率为 23.06% 表 年公司资本结构 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 负债总额 94, , , 流动负债 27, , , 非流动负债 66, , , 股东权益 408, , , 产权比率 23.06% 27.07% 14.80% 资料来源 : 公司提供 公司流动负债主要为应付账款 其他应付款和一年内到期的非流动负债 公司应付账款 主要为应付的潍坊市三建集团有限公司等的工程款 ; 公司其他应付款主要是与关联方及外部 合作单位的往来款, 近年来这部分款项有所下降, 主要系公司在建项目进入集中竣工期, 与 寒亭区财政局发生的工程往来款减少所致 公司非流动负债主要为长期保证借款及 6 亿元应 付债券 公司负债结构中, 有息负债占比较大, 截至 2012 年末, 公司有息负债合计 70, 万元, 在总负债中占比达到 75.02%, 存在一定的债务压力, 若本期债券发行成功, 公司有 息负债偿付压力将增加 表 年公司主要负债构成情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年金额比重金额比重金额比重 短期借款 , % 应付账款 5, % 9, % - - 其他应付款 10, % 12, % 20, % 一年内到期的非流动负债 4, % 3, % 11, % 流动负债合计 27, % 32, % 37, % 长期借款 6, % 14, % 18, % 应付债券 60, % 60, % - - 非流动负债合计 66, % 74, % 18, % 有息负债合计 70, % 77, % 35, % 负债总额 94, % 106, % 56, % 17

21 资料来源 : 公司提供 公司目前资产负债率处于较低水平, 流动比率 速动比率和 EBITDA 利息保障倍数表现 尚可, 公司目前偿债指标整体表现较好 表 年公司偿债能力指标 项目 2012 年 2011 年 2010 年 资产负债率 18.74% 21.31% 12.89% 流动比率 速动比率 EBITDA( 万元 ) 19, , , EBITDA 利息保障倍数 资料来源 : 公司提供 八 或有事项分析 截至 2012 年 12 月 31 日, 公司为潍坊市寒亭区市政工程公司 潍坊市国立高科技产业园有 限公司等单位提供担保合计金额 41,784 万元, 占 2012 年末股东权益的比重为 10.24%, 占比较 高, 存在一定的或有负债风险 表 20 截至 2012 年末公司对外担保情况 ( 单位 : 万元 ) 序号 被担保单位名称 担保事项 担保金额 1 潍坊市寒亭区政工程公司 银行贷款 4,784 2 潍坊市国立高科技产业园有限公司 银行贷款 24,000 3 潍坊市寒亭区园林绿化工程公司 银行贷款 1,000 4 潍坊泰达城乡建设投资有限公司 信托借款 10,000 5 寒亭区广播影视集团 银行贷款 2,000 合计 - 41,784 资料来源 : 公司提供 九 本期债券条款分析 ( 一 ) 本期债券偿还计划 本期债券拟发行规模 8 亿元, 每年付息一次, 分次还本, 同时设置本金提前偿付条款, 即在本期债券存续期的第 3 至第 7 个计息年度末分别偿还债券本金的 20%, 到期利息随本金一 起支付 18

22 ( 二 ) 本期债券偿债资金来源与主要偿债风险 年, 公司经营状况良好, 总资产和营业收入都保持稳步增长 2010 年 2011 年和 2012 年公司主营业务收入分别为 6, 万元 37, 万元和 30, 万元, 归属母公司所有者的净利润分别为 11, 万元 11, 万元和 16, 万元, 反映了公司较为良好的盈利状况 年, 公司平均归属于母公司所有者的净利润为 13, 万元, 最近三年平均可分配利润足以支付全部债券一年的利息, 公司的业务收入和利润产生的可支配现金流足以支付本期债券的本息 未来几年, 随着寒亭区区域经济实力的持续增强 公司的各项经营业务仍有较大的增长空间, 但同时公司在建拟建项目投资规模较大, 带来一定的资金压力 在地方政府支持方面, 根据 关于进一步做好水利改革发展金融服务的意见 ( 银发 [2012]51 号 ) 及 关于从土地收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知 ( 财综 [2011]48 号 ) 文件规定, 寒亭区人民政府同意将地方水资源费 地方水利建设基金及从每年土地收益中计提 10% 的农田水利建设资金, 作为本期债券的专项偿债资金 根据近年来区土地收益测算,2013 至 2019 年农田水利建设资金计提金额增长速度约为 15%, 预计 2013 年至 2019 年农田水利建设资金分别为 0.15 亿元 0.18 亿元 0.21 亿元 0.24 亿元 0.27 亿元 0.30 亿元和 0.35 亿元, 合计 1.7 亿元, 为本期债券的偿付提供了有效补充 同时, 寒亭区财政实力逐步增强, 在资产注入 财政补贴等方面对公司给予大力支持, 能够有效公司的偿债水平 在资产方面, 截至 2012 年末, 公司共取得 32 宗土地 ( 存货中的土地存货和无形资产中的土地使用权 ), 合计面积 3, 亩, 账面价值 8.97 亿元 随着土地周边配套基础设施项目的不断完善, 公司的土地价值也将得到快速提升 一旦本期债券本息兑付遇到问题或公司经营出现困难时, 公司将有计划地转让部分土地, 以增加和补充偿债资金 此外, 公司经营情况良好, 财务状况优良, 在潍坊市和寒亭区拥有较高的市场声誉, 具有非常畅通的融资渠道 公司与潍坊市多家金融机构建立了长期 稳固的合作关系, 具有较强的融资能力, 而且由于公司的土地储备资源丰富, 升值空间较大, 公司未来仍存在较大的银行融资空间, 在很大程度上将增强自身偿债及债务周转的能力, 有效保障了公司营运资金正常周转, 降低集中偿付风险, 有助于提高本期债券到期还本付息能力 ( 三 ) 偿债保障分析 19

23 潍坊东兴建设发展有限公司为本期债券提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平 1 担保条款根据 担保函 相关规定, 担保人提供保证担保的范围包括本期债券的本金 利息 违约金 损害赔偿金和实现债权的全部费用及其他应支付的费用 ; 本期债券存续期间, 若公司未能按期还本付息, 担保人将在上述保证担保范围内对公司本期债券项下的债务承担全额无条件不可撤销的连带保证责任, 担保人承担保证责任的期间为本期债券存续期及债券到期之日起二年 2 担保人情况潍坊东兴建设发展有限公司 ( 以下简称 东兴建设 ) 成立于 2006 年 6 月, 截至 2012 年末, 注册资本为 24 亿元, 潍坊市财政局是其实际控制人 东兴建设目前已经形成了以土地整理开发为主营业务, 同时兼营基础设施工程代建 国有资产维护及运营的业务结构, 各项业务收入情况见下表 表 年东兴建设营业收入构成和毛利率情况 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年收入毛利率收入毛利率收入毛利率 土地综合开发与经营 4, % 67, % 91, % 代建管理费 39, % % % 其他 9, % 2, % - - 合计 53, % 69, % 91, % 资料来源 : 东兴建设提供 土地综合开发与经营是东兴建设营业收入的主要来源 一方面, 东兴建设对潍坊市部分土地进行整理开发, 待土地挂牌后, 潍坊市财政局将给与东兴建设一定的土地金返还, 年, 东兴建设分别获得收入 22, 万元 18, 万元和 4, 万元 ; 另一方面, 东兴建设将通过市场方式获得的土地整理开发后, 在二级市场进行转让并获得土地收入, 截至 2012 年末, 东兴建设土地 1,573, 平方米, 账面价值 225, 万元 近年来, 受国内房地产市场调控的影响, 土地市场波动较大, 东兴建设综合开发与经营收入有所下降 东兴建设工程代建业务主要是依托自身的投融资能力和项目管理能力, 接受当地相关政府部门的委托, 代建城市基础设施, 获得相应的代建管理费, 并以此确认收入 2011 年, 东兴建设增加了城市基础设施维护业务, 主要是对潍坊市区的市政道路桥梁 绿化带等进行维护, 并获得当地政府拨付的维护建设资金 此外, 东兴建设对潍坊市内国家 20

24 AAAA 级旅游景区 白浪绿洲湿地公园拥有经营管理权, 该景区内主要包括休闲度假区 湿地科普区 人文公园区三大景区, 目前景区经营收入主要来源于摆渡 餐饮 娱乐配套等 服务 此外, 公司近年来在资产注入 项目代建管理等方面获得当地政府及股东的大力支持, 未来发展较有保障 截至 2012 年 12 月 31 日, 东兴建设总资产为 1,232, 万元, 所有者权益 887, 万元, 资产负债率为 27.93% 2012 年, 东兴建设实现营业收入 53, 万元, 利润总额 39, 万元, 经营活动产生的现金流量净额为 -35, 万元 表 年东兴建设主要财务指标 项目 2012 年 2011 年 2010 年 总资产 ( 万元 ) 1,232, , , 所有者权益 ( 万元 ) 887, , , 资产负债率 27.93% 3.84% 5.55% 流动比率 速动比率 营业收入 ( 万元 ) 53, , , 营业利润 ( 万元 ) 39, , , 利润总额 ( 万元 ) 39, , , 综合毛利率 76.39% 62.45% 40.49% 总资产回报率 4.33% 5.86% - 经营活动现金流净额 ( 万元 ) -35, , 资料来源 : 东兴建设提供 综上, 经鹏元综合评估, 东兴建设的主体长期信用等级为 AA, 其为本期债券提供无条 件不可撤销的连带责任保证担保有效提升了其信用水平 21

25 附录一合并资产负债表 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 流动资产 : 货币资金 8, , 应收账款 37, , , 其他应收款 34, , , 预付账款 24, , , 存货 93, , , 流动资产合计 198, , , 长期投资 : 长期股权投资 262, , , 长期投资合计 262, , , 固定资产 : 固定资产原价 26, , , 减 : 累计折旧 1, 固定资产净值 25, , , 固定资产净额 25, , , 在建工程 1, , 固定资产合计 26, , , 无形资产及其他资产 : 无形资产 15, , , 其他长期资产 - 2, , 无形资产及其他资产合计 15, , , 资产总计 502, , , 流动负债 : 短期借款 - - 5, 应付账款 5, , 预收账款 2, , 应付利息 2, , 应交税金 2, , 其他应交款 其他应付款 10, , , 一年内到期的长期负债 4, , , 流动负债合计 27, , , 长期负债 : 长期借款 6, , ,

26 应付债券 60, , 长期负债合计 66, , , 负债合计 94, , , 少数股东权益 11, , , 所有者权益 : 实收资本 10, , , 资本公积 319, , , 盈余公积 5, , , 未分配利润 /( 或未弥补亏损 ) 62, , , 所有者权益合计 ( 不含少数股东权益 ) 396, , , 负债和股东权益总计 502, , ,

27 附录二合并利润表 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 一 主营业务收入 30, , , 减 : 主营业务成本 25, , , 主营业务税金及附加 1, , 二 主营业务利润 3, , 减 : 管理费用 3, , , 财务费用 , , 三 营业利润 , 加 : 投资收益 12, , , 补贴收入 5, , 四 利润总额 16, , , 减 : 少数股东损益 五 净利润 16, , , 加 : 年初未分配利润 45, , , 六 可供分配的利润 62, , , 减 : 提取法定盈余公积 ( 或储备基金 ) - 1, , 七 可供投资者分配的利润 62, , , 八 期末未分配利润 62, , ,

28 附录三 -1 合并现金流量表 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 一 经营活动产生的现金流量 : 销售商品 提供劳务收到的现金 12, , , 收到其他与经营活动有关的现金 6, , , 经营活动现金流入小计 18, , , 购买商品 接受劳务支付的现金 24, , , 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 1, 支付其他与经营活动有关的现金 10, , , 经营活动现金流出小计 35, , , 经营活动产生的现金流量净额 -17, , , 二 投资活动产生的现金流量 : 取得投资收益收到的现金 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产 无形资产和其他长期资产支付的现金 6, , , 投资活动现金流出小计 6, , , 投资活动产生的现金流量净额 -6, , , 三 筹资活动产生的现金流量 : 发行债券收到的现金 - 60, 取得借款收到的现金 , 筹资活动现金流入小计 - 60, , 偿还债务支付的现金 4, , , 分配股利 利润或偿付利息支付的现金 5, , , 筹资活动现金流出小计 9, , , 筹资活动产生的现金流量净额 -9, , , 四 汇率变动对现金及现金等价物的影响五 现金及现金等价物净增加额 -33, , ,

29 附录三 -2 合并现金流量补充资料 ( 单位 : 万元 ) 项目 2012 年 2011 年 2010 年 1 将净利润( 亏损 ) 调节为经营活动的现金流量净利润 ( 亏损 ) 16, , , 加 : 少数股东损益 加 : 计提的资产减值准备 固定资产折旧 1, 无形资产摊销 处置固定资产 无形资产和其他长期资产的损失 ( 减 : 收益 ) 财务费用 5, , , 投资损失 ( 减 : 收益 ) -12, , , 存货的减少 ( 减 : 增加 ) -31, , , 经营性应收项目的减少 ( 减 : 增加 ) 2, , , 经营性应付项目的增加 ( 减 : 减少 ) , , 经营活动产生的现金流量净额 -17, , , 不涉及现金收支的投资和筹资活动: 3 现金及现金等价物净增加情况: 现金的年末余额 8, , 减 : 现金的年初余额 41, , 现金及现金等价物净增加 ( 减少 ) 额 -33, , ,

30 附录四截至 2012 年末公司土地资产明细 ( 单位 : 平方米 万元 ) 土地证号坐落位置类型用途使用面积 账面 价值 列支 科目 潍国用 (2010) 第 C001 号 潍国用 (2010) 第 C074 号 民主街以南 区委以西益新街以南 南旺公司以东 商住 10, , 存货 商住 19, , 存货 潍国用 (2010) 第 C016 号 友谊路以西 潍坊市规划局寒亭分局南 城镇住宅商务金融 1, 存货 潍国用 (2009) 第 C135 号 幸福路以东 文化路以北 城镇住宅商务金融 4, 存货 潍国用 (2010) 第 C097 号 丰华路以东 潍坊祥和置业公司南 商务金融用地 存货 潍国用 (2010) 第 C098 号 丰华路以东 潍坊祥和置业公司北 商务金融用地 2, 存货 潍国用 (2011) 第 C003 号 冯南路以西 高里镇桥西一村以南 城镇住宅商务金融 12, 存货 潍国用 (2009) 第 C045 号 文化街以南 丰华路以西 城镇住宅商务金融 61, , 存货 潍国用 (2009) 第 C042 号 民主街以南 寒浞路以西 城镇住宅商务金融 25, , 存货 潍国用 (2009) 第 C043 号 运河西街以南 文化街以北 城镇住宅商务金融 29, , 存货 潍国用 (2009) 第 C055 号 富亭街以北 幸福路以东 城镇住宅商务金融 32, , 存货 潍国用 (2009) 第 C057 号 益新街以北 北平旺村以东 城镇住宅商务金融 25, , 存货 潍国用 (2009) 第 C056 号 益新街以北 友谊路以西 城镇住宅商务金融 34, , 存货 潍国用 (2011) 第 C028 号 渤海路以东 通亭街以南 城镇住宅其他商服 39, , 存货 潍国用 (2008) 第 C125 号 涨面河南 浞河西 商业用地城镇单一住宅 45, , 存货 潍国用 (2009) 第 C044 号友谊路东 道路城镇住宅 2, 存货 27

31 潍国用 (2009) 第 C051 号 南民主街南 潍坊市寒亭区经济贸易局西 商务金融 城镇住宅 4, 存货 潍国用 (2009) 第 C061 号 寒亭水利局南 寒亭工商分局西 城镇住宅商务金融 3, 存货 潍国用 (2009) 第 C054 号 泰祥街以北 寒亭种子公司以西 城镇住宅商务金融 2, 存货 潍国用 (2011) 第 C033 号 浞河西 潍坊市 公信国有资产经 营有限公司北 城镇住宅 7, 存货 潍国用 (2010) 第 C112 号 浞河西 泰祥东街北 城镇住宅商服 2, 存货 潍国用 (2008) 第 C128 号 民主街北 区财政局东 其他商服用地 23, , 存货 潍国用 (2009) 第 C041 号 卉香路西 运河西街北 城镇住宅商务金融 20, , 存货 潍国用 (2009) 第 C062 号 益新街南 潍坊齿轮厂西 城镇住宅商务金融 1, 存货 潍国用 (2009) 第 C060 号 文化街北 寒亭区第六中学西 城镇住宅商务金融 32, , 存货 潍国用 (2009) 第 C063 号 帝都街北 中国太平洋财产保险公司潍坊市寒亭支公司 商务金融 1, 存货 潍国用 (2009) 第 C046 号 商业街以南 潍 坊华普置业公司 以西 商务金融 城镇住宅 9, , 存货 潍国用 (2009) 第 C047 号 潍国用 (2013) 第 C033 号 渤海路东 潍坊市寒亭卫生局北横里路村以南 韩家庙子村以西 商务金融 2, 存货 工业 1,266, , 存货 小计 ,726, , 潍国用 (2008) 第 C031 号 潍国用 (2009) 第 C035 号 白浪河以东 防潮坝以南通亭街以北 幸福路以东 工业 666, , 无形资产 其他商服 9, 无形资产 潍国用 (2011) 第 C024 号 通亭街以北 丰 华路以西 城镇住宅 商务金融 13, , 无形资产 小计 , , 合计 ,415, ,

32 附录五 主要财务指标计算公式 主营业务毛利率 ( 主营业务收入 - 主营业务成本 )/ 主营业务收入 100% 主营业务利润率主营业务利润 / 主营业务收入 100% 盈利能力 主营业务净利率 净利润 / 主营业务收入 100% 净资产收益率 净利润 /(( 本年所有者权益 + 上年所有者权益 )/2) 100% 总资产回报率 ( 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 )/(( 本年资产总额 + 上年资产总额 )/2) 100% 成本费用率 期间费用率 ( 主营业务成本 + 营业费用 + 管理费用 + 财务费用 )/ 主营业务收入 ( 营业费用 + 管理费用 + 财务费用 )/ 主营业务收入 营运效率 应收账款周转天数 ( 天 ) [( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2)]/( 报告期主营业务收入 /360) 存货周转天数 ( 天 ) [( 期初存货 + 期末存货 )/2]/( 报告期主营业务成本 /360) 应付账款周转天数 ( 天 ) [( 期初应付账款余额 + 期末应付账款余额 )/2]/( 主营业务成本 /360) 主营业务收入 / 营运资金 主营业务收入 /( 流动资产 - 流动负债 ) 净营业周期 ( 天 ) 应收账款周转天数 + 存货周转天数 - 应付账款周转天数 总资产周转率 ( 次 ) 主营业务收入 /[( 本年资产总额 + 上年资产总额 )/2] 资产负债率负债总额 / 资产总额 100% 产权比率负债总额 / 股东权益 100% 资本结构及财务安全性 总资本化比率 总债务 /( 总债务 + 所有者权益 + 少数股东权益 ) 100% 长期资本化比率 长期债务 /( 长期债务 + 所有者权益 + 少数股东权益 ) 100% 长期债务 长期借款 + 应付债券 短期债务 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 总债务 长期债务 + 短期债务 流动比率 流动资产合计 / 流动负债合计 速动比率 ( 流动资产合计 - 存货 )/ 流动负债合计 固定资产成新率固定资产净值 / 固定资产原值 100% EBIT EBITDA 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 EBIT+ 折旧 + 无形资产摊销 + 长期待摊费用摊销 现金流 自由现金流 经营活动净现金流 - 资本支出 - 当期应发放的股利 利息保障倍数 EBIT/( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息 ) EBITDA 利息保障倍数 EBITDA/( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息 ) 现金流动负债比 收现比 经营活动净现金流 / 流动负债 销售商品 提供劳务收到的现金 / 主营业务收入 29

33 附录六 信用等级符号及定义 一 中长期债务信用等级符号及定义符号定义 AAA 债券安全性极高, 违约风险极低 AA A BBB BB B CCC CC 债券安全性很高, 违约风险很低 债券安全性较高, 违约风险较低 债券安全性一般, 违约风险一般 债券安全性较低, 违约风险较高 债券安全性低, 违约风险高 债券安全性很低, 违约风险很高 债券安全性极低, 违约风险极高 C 债券无法得到偿还 注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 二 债务人长期信用等级符号及定义符号定义 AAA 偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA A BBB BB B CCC CC 偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低 偿还债务能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 偿还债务能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 偿还债务能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 违约风险较高 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 不能偿还债务 注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 三 展望符号及定义类型定义 正 面 存在积极因素, 未来信用等级可能提升 稳 定 情况稳定, 未来信用等级大致不变 负 面 存在不利因素, 未来信用等级可能降低 30

34 跟踪评级安排 根据监管部门规定及本评级机构跟踪评级制度, 本评级机构在初次评级结束后, 将在本期债券存续期间对受评对象开展定期以及不定期跟踪评级 在跟踪评级过程中, 本评级机构将维持评级标准的一致性 定期跟踪评级每年进行一次 届时, 发行主体须向本评级机构提供最新的财务报告及相关资料, 本评级机构将依据受评对象信用状况的变化决定是否调整信用等级 自本次评级报告出具之日起, 当发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时, 发行主体应及时告知本评级机构并提供评级所需相关资料 本评级机构亦将持续关注与发行主体有关的信息, 在认为必要时及时启动不定期跟踪评级 本评级机构将对相关事项进行分析, 并决定是否调整受评对象信用等级 如发行主体不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟踪评级资料, 本评级机构有权根据受评对象公开信息进行分析并调整信用等级, 必要时, 可公布信用等级暂时失效或终止评级 本评级机构将及时在网站公布跟踪评级结果与跟踪评级报告 31