目录 第一部分 资产评估准则体系说明及图示... 3 第一章 中国资产评估准则体系说明... 3 第二章 中国资产评估准则体系图... 5 第二部分 基本准则... 6 第一章 资产评估准则 基本准则... 6 第二章 资产评估职业道德准则 基本准则... 9 第三部分 程序性具体准则

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1 中国资产评估准则 二〇一一年十月 1 / 185

2 目录 第一部分 资产评估准则体系说明及图示... 3 第一章 中国资产评估准则体系说明... 3 第二章 中国资产评估准则体系图... 5 第二部分 基本准则... 6 第一章 资产评估准则 基本准则... 6 第二章 资产评估职业道德准则 基本准则... 9 第三部分 程序性具体准则 第一章 资产评估准则 评估报告 第二章 资产评估准则 评估程序 第三章 资产评估准则 业务约定书 第四章 资产评估准则 工作底稿 第四部分 实体性具体准则 第一章 资产评估准则 不动产 第二章 资产评估准则 无形资产 第三章 资产评估准则 机器设备 第四章 资产评估准则 珠宝首饰 第五部分 资产评估指南 第一章 以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ) 第六部分 资产评估指导意见 第一章 投资性房地产评估指导意见 ( 试行 ) 第二章 珠宝首饰评估指导意见 第三章 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 第四章 企业价值评估指导意见 ( 试行 ) 第五章 金融不良资产评估指导意见 ( 试行 ) 第六章 资产评估价值类型指导意见 第七部分 2007 年新发布准则的起草说明 第一章 关于 资产评估准则 评估报告 的起草说明 第二章 关于 资产评估准则 评估程序 的起草说明 第三章 关于 资产评估准则 业务约定书 的起草说明 第四章 关于 资产评估准则 工作底稿 的起草说明 第五章 关于 资产评估准则 机器设备 的起草说明 第六章 关于 资产评估准则 不动产 的起草说明 第七章 关于 以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ) 的起草说明 第八章 关于 资产评估价值类型指导意见 的起草说明 / 185

3 第一部分 资产评估准则体系说明及图示 第一章 中国资产评估准则体系说明 中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两部分 职业道德准则分为基本准则和具体准则两个层次 业务准则分为基本准则 具体准则 评估指南 指导意见四个层次 基本准则是评估师执行各种资产类型 各种评估目的评估业务的基本规范 具体准则包括规范评估业务流程的程序性准则和规范各种资产类型评估业务的实体性准则 评估指南是对特定评估目的和评估业务中某些重要事项的规范 指导意见是针对评估业务中的某些具体问题的指导性文件 准则体系设计 四个层次从内涵看, 依次递进 结构严谨 不同层次 不同目的 基本准则具有统驭性, 其他准则各有其规范范围 准则层次的设计既满足了不同类型评估规范的需要, 又能体现出不同发展阶段评估业务的要求 ; 既规范评估师行为, 又对委托方和监管部门产生积极影响 ; 既突出对评估师职业道德规范, 又对评估师权益进行合理保护 从外延看, 准则体系具有开放灵活的特点, 为评估实践中新的评估领域的规范留有空间 随着中国评估理论和实践的发展, 可以将最新的研究成果 实践经验纳入到准则体系中来 3 / 185

4 准则发布方式 基本准则由财政部以规范性文件形式发布, 基本准则中授权中国资产评估协会制定其他评估准则项目 这样的制度安排是要由政府发布基本准则, 体现政府从公共管理角度对评估执业的要求, 通过政府的要求实现评估准则保护社会公共利益的宗旨 其他准则项目由行业协会发布, 一方面传达政府意志, 另一方面又体现专业特点 4 / 185

5 第二章 中国资产评估准则体系图 5 / 185

6 第二部分 基本准则 第一章 资产评估准则 基本准则 第一章总则第一条为规范注册资产评估师执业行为, 保证执业质量, 明确执业责任, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 制定本准则 第二条本准则所称资产评估, 是指注册资产评估师依据相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 本准则所称注册资产评估师, 是指经过国家统一考试或认定, 取得执业资格, 并依法注册的资产评估专业人员 第三条本准则所称资产评估准则, 包括资产评估基本准则 资产评估具体准则 资产评估指南和资产评估指导意见 第四条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第五条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务, 可以参照本准则 第二章基本要求第六条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守相关法律 法规和资产评估准则, 具有良好的职业道德 第七条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当勤勉尽责, 恪 6 / 185

7 守独立 客观 公正的原则 第八条注册资产评估师应当经过专门教育和培训, 具备相应的专业知识和经验, 能够胜任所执行的评估业务 第九条注册资产评估师执行资产评估业务, 可以聘请专家协助工作, 但应当采取必要措施确信专家工作的合理性 第十条注册资产评估师应当对业务助理人员进行指导, 并对业务助理人员工作结果负责 第十一条注册资产评估师执行资产评估业务, 采用不同于资产评估准则规定的程序和方法时, 不得违背本准则的基本要求, 应当确信所采用程序和方法的合理性, 并在评估报告中明确说明 第三章操作准则第十二条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当根据业务具体情况履行适当的评估程序 第十三条评估程序通常包括 : ( 一 ) 明确评估业务基本事项 ; ( 二 ) 签订业务约定书 ; ( 三 ) 编制评估计划 ; ( 四 ) 现场调查 ; ( 五 ) 收集评估资料 ; ( 六 ) 评定估算 ; ( 七 ) 编制和提交评估报告 ; ( 八 ) 工作底稿归档 7 / 185

8 注册资产评估师不得随意删减评估程序 第十四条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型, 并对价值类型予以明确定义 第十五条注册资产评估师应当熟知 理解并恰当运用评估方法 资产评估基本方法包括市场法 收益法和成本法 第十六条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择评估方法, 形成合理评估结论 第十七条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当科学合理使用评估假设, 并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响 第十八条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当形成能够支持评估结论的工作底稿 第四章报告准则第十九条注册资产评估师应当在执行必要的评估程序后, 编制并由所在评估机构出具评估报告 第二十条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息, 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 第二十一条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况, 提供能够满足委托方和其他评估报告使用者合理需求的评估报告 第五章执业责任第二十二条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当对评估结论的合理性承担责任 8 / 185

9 第二十三条遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 第二十四条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当关注评估对象的法律权属, 并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明 注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证 第六章附则第二十五条评估机构在执行资产评估业务过程中应当遵守本准则的相关规定 第二十六条中国资产评估协会可以根据本准则发布资产评估具体准则 资产评估指南和资产评估指导意见 第二十七条本准则自 2004 年 5 月 1 日起施行 ( 财政部关于印发 资产评估准则 -- 基本准则 和 资产评估职业道德准则 -- 基本准则 的通知, 财企 [2004]20 号,2004 年 2 月 25 日 ) 第二章 资产评估职业道德准则 基本准则 第一章总则 9 / 185

10 第一条为规范注册资产评估师职业道德行为, 提高注册资产评估师职业道德素质, 维护注册资产评估师职业形象, 制定本准则 第二条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第三条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务, 可以参照本准则 第四条注册资产评估师应当指导业务助理人员和专家遵守本准则 第二章基本要求第五条注册资产评估师应当诚实正直, 勤勉尽责, 恪守独立 客观 公正的原则 第六条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守相关法律 法规和资产评估准则 第七条注册资产评估师应当维护职业形象, 不得从事与注册资产评估师身份不符或可能损害职业形象的活动 第八条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当独立进行分析 估算并形成专业意见, 不受委托方或相关当事方的影响, 不得以预先设定的价值作为评估结论 第九条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当合理使用评估假设, 并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响 第十条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息, 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 注册资产评估师不得出具含有虚假 不实 有偏见或具有误导性 10 / 185

11 的分析或结论的评估报告 第十一条注册资产评估师应当遵守保密原则, 除法律 法规另有规定外, 未经委托方书面许可, 不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料 第十二条注册资产评估师不得采用欺诈 利诱 强迫等不正当手段招揽业务 第十三条注册资产评估师不得利用执业便利为自己或他人谋取不正当利益 第十四条注册资产评估师应当在资产评估机构执业, 不得以个人名义执业, 也不得同时在两家或两家以上评估机构执业 第十五条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当形成能够支持评估结论的工作底稿, 并按有关规定管理和保存工作档案 第十六条注册资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告, 也不得允许他人以本人名义签署评估报告 第十七条注册资产评估师应当接受中国资产评估协会的管理, 履行中国资产评估协会规定的义务 第三章专业胜任能力第十八条注册资产评估师应当经过专门教育和培训, 具备相应的专业知识和经验, 能够胜任所执行的评估业务 第十九条注册资产评估师应当接受后续教育, 保持和提高专业胜任能力 第二十条注册资产评估师应当如实声明其具有的专业胜任能力 11 / 185

12 和执业经验, 不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张 虚假和误导性宣传 第二十一条注册资产评估师执行资产评估业务, 可以聘请专家协助工作, 但应当采取必要措施确信专家工作的合理性 第四章与委托方和相关当事方的关系第二十二条注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时, 应当予以回避 第二十三条注册资产评估师执行资产评估业务, 不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈 第二十四条注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务, 竭诚为委托方服务 第二十五条注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益 第二十六条注册资产评估师应当与委托方进行必要沟通, 提示评估报告使用者合理理解并恰当使用评估报告, 并声明不承担相关当事人决策的责任 第五章与其他注册资产评估师的关系第二十七条注册资产评估师在执行资产评估业务过程中, 应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系 第二十八条注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师 第二十九条注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的 12 / 185

13 手段与其他注册资产评估师争揽业务 第六章附则第三十条评估机构在执行资产评估业务过程中应当遵守本准则的相关规定 第三十一条中国资产评估协会可以根据本准则发布资产评估职业道德具体准则 第三十二条本准则自 2004 年 5 月 1 日起施行 ( 财政部关于印发 资产评估准则 -- 基本准则 和 资产评估职业道德准则 -- 基本准则 的通知, 财企 [2004]20 号,2004 年 2 月 25 日 ) 13 / 185

14 第三部分 程序性具体准则 第一章 资产评估准则 评估报告 第一章总则第一条为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 -- 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称评估报告, 是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求, 在履行必要评估程序后, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的 由其所在评估机构出具的书面专业意见 第三条注册资产评估师执行资产评估业务, 编制和出具评估报告, 应当遵守本准则 第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务, 出具价值分析报告或者其他专业意见, 可以参照本准则 第二章基本要求第五条注册资产评估师应当清晰 准确地陈述评估报告内容, 不得使用误导性的表述 第六条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息, 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 第七条注册资产评估师执行资产评估业务, 可以根据评估对象的复杂程度 委托方要求, 合理确定评估报告的详略程度 14 / 185

15 第八条注册资产评估师执行资产评估业务, 评估程序受到限制且无法排除, 经与委托方协商后仍需出具评估报告的, 应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响, 并明确评估报告的使用限制 第九条评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章, 并由评估机构盖章 有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字 第十条评估报告应当使用中文撰写 需要同时出具外文评估报告的, 以中文评估报告为准 评估报告一般以人民币为计量币种, 使用其他币种计量的, 应当注明该币种与人民币的汇率 第十一条评估报告应当明确评估报告的使用有效期 通常, 只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时, 才可以使用评估报告 第三章评估报告的内容第十二条评估报告应当包括下列主要内容 : ( 一 ) 标题及文号 ; ( 二 ) 声明 ; ( 三 ) 摘要 ; ( 四 ) 正文 ; ( 五 ) 附件 第十三条评估报告的声明应当包括以下内容 : 15 / 185

16 ( 一 ) 注册资产评估师恪守独立 客观和公正的原则, 遵循有关法律 法规和资产评估准则的规定, 并承担相应的责任 ; ( 二 ) 提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制 ; ( 三 ) 其他需要声明的内容 第十四条评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论 第十五条评估报告正文应当包括 : ( 一 ) 委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; ( 四 ) 价值类型及其定义 ; ( 五 ) 评估基准日 ; ( 六 ) 评估依据 ; ( 七 ) 评估方法 ; ( 八 ) 评估程序实施过程和情况 ; ( 九 ) 评估假设 ; ( 十 ) 评估结论 ; ( 十一 ) 特别事项说明 ; ( 十二 ) 评估报告使用限制说明 ; ( 十三 ) 评估报告日 ; ( 十四 ) 注册资产评估师签字盖章 评估机构盖章和法定代表人 16 / 185

17 或者合伙人签字 第十六条评估报告使用者包括委托方 业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律 法规规定的评估报告使用者 第十七条评估报告载明的评估目的应当惟一, 表述应当明确 清晰 第十八条评估报告中应当载明评估对象和评估范围, 并具体描述评估对象的基本情况, 通常包括法律权属状况 经济状况和物理状况 第十九条评估报告应当明确价值类型及其定义, 并说明选择价值类型的理由 第二十条评估报告应当载明评估基准日, 并与业务约定书约定的评估基准日保持一致 评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素 评估基准日可以是现在时点, 也可以是过去或者将来的时点 第二十一条评估报告应当说明评估遵循的法律依据 准则依据 权属依据及取价依据等 第二十二条评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由 第二十三条评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查 资料收集与分析 评定估算等主要内容 第二十四条评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响 第二十五条注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论 通常评估结论应当是确定的数值 经与委托方沟通, 评估结论可以使用区间值表达 17 / 185

18 第二十六条评估报告的特别事项说明通常包括下列内容 : ( 一 ) 产权瑕疵 ; ( 二 ) 未决事项 法律纠纷等不确定因素 ; ( 三 ) 重大期后事项 ; ( 四 ) 在不违背资产评估准则基本要求的情况下, 采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法 注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响, 并重点提示评估报告使用者予以关注 第二十七条评估报告的使用限制说明通常包括下列内容 : ( 一 ) 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途 ; ( 二 ) 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用 ; ( 三 ) 未征得出具评估报告的评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 ; ( 四 ) 评估报告的使用有效期 ; ( 五 ) 因评估程序受限造成的评估报告的使用限制 第二十八条评估报告载明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期 第二十九条评估报告附件通常包括 : ( 一 ) 评估对象所涉及的主要权属证明资料 ; ( 二 ) 委托方和相关当事方的承诺函 ; ( 三 ) 评估机构及签字注册资产评估师资质 资格证明文件 ; 18 / 185

19 ( 四 ) 评估对象涉及的资产清单或资产汇总表 第四章附则第三十条本准则自 2008 年 7 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 资产评估准则 -- 评估报告 等 7 项资产评估准则的通知, 中评协 [2007]189 号,2007 年 11 月 28 日 ) 第二章 资产评估准则 评估程序 第一章总则第一条为规范注册资产评估师履行评估程序行为, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 -- 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称评估程序, 是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤 第三条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务, 可以参照本准则 第二章基本要求第五条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守法律 法规和资产评估准则的相关规定, 履行适当的评估程序 第六条注册资产评估师通常执行下列基本评估程序 : ( 一 ) 明确评估业务基本事项 ; 19 / 185

20 ( 二 ) 签订业务约定书 ; ( 三 ) 编制评估计划 ; ( 四 ) 现场调查 ; ( 五 ) 收集评估资料 ; ( 六 ) 评定估算 ; ( 七 ) 编制和提交评估报告 ; ( 八 ) 工作底稿归档 注册资产评估师不得随意删减基本评估程序 第七条注册资产评估师应当根据本准则, 结合评估业务具体情况, 制定并实施适当的具体评估步骤 第八条注册资产评估师在执行评估业务过程中, 由于受到客观限制, 无法或者不能完全履行评估程序, 可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和是否对评估结论产生重大影响, 决定继续执行评估业务或者终止评估业务 第九条注册资产评估师应当指导业务助理人员履行评估程序 第十条注册资产评估师应当记录评估程序履行情况, 形成工作底稿 第三章评估程序要求第十一条注册资产评估师应当明确下列评估业务基本事项 : ( 一 ) 委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; 20 / 185

21 ( 四 ) 价值类型 ; ( 五 ) 评估基准日 ; ( 六 ) 评估报告使用限制 ; ( 七 ) 评估报告提交时间及方式 ; ( 八 ) 评估服务费总额 支付时间和方式 ; ( 九 ) 委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项 第十二条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况, 对自身专业胜任能力 独立性和业务风险进行综合分析和评价, 并由评估机构决定是否承接评估业务 第十三条评估机构在决定承接评估业务后, 应当与委托方签订业务约定书 评估目的 评估对象 评估基准日发生变化, 或者评估范围发生重大变化, 评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书 第十四条注册资产评估师应当编制评估计划 评估计划的内容涵盖现场调查 收集评估资料 评定估算 编制和提交评估报告等评估业务实施全过程 评估计划通常包括评估的具体步骤 时间进度 人员安排和技术方案等内容 注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度 第十五条注册资产评估师编制的评估计划, 应当根据评估业务实 21 / 185

22 施过程中的情况变化进行必要调整 第十六条注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核 批准 第十七条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查 第十八条注册资产评估师应当要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料 注册资产评估师应当要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字 盖章或者其他方式进行确认 第十九条注册资产评估师应当通过询问 函证 核对 监盘 勘查 检查等方式进行调查, 获取评估业务需要的基础资料, 了解评估对象现状, 关注评估对象法律权属 第二十条注册资产评估师在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产 负债等有关内容进行逐项调查的, 可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查 第二十一条注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作 第二十二条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集评估资料, 并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料 第二十三条注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料, 从委托方 产权持有者等相关当事方获取的资 22 / 185

23 料, 以及从政府部门 各类专业机构和其他相关部门获取的资料 评估资料包括查询记录 询价结果 检查记录 行业资讯 分析资料 鉴定报告 专业报告及政府文件等形式 第二十四条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析 归纳和整理, 形成评定估算的依据 第二十五条注册资产评估师应当根据评估对象 价值类型 评估资料收集情况等相关条件, 分析市场法 收益法和成本法等资产评估方法的适用性, 恰当选择评估方法 第二十六条注册资产评估师应当根据所采用的评估方法, 选取相应的公式和参数进行分析 计算和判断, 形成初步评估结论 第二十七条注册资产评估师应当对形成的初步评估结论进行综合分析, 形成最终评估结论 注册资产评估师对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的, 应当对采用各种方法评估形成的初步评估结论进行分析比较, 确定最终评估结论 第二十八条注册资产评估师应当在执行评定估算程序后, 根据法律 法规和资产评估准则的要求编制评估报告 第二十九条注册资产评估师应当根据相关法律 法规 资产评估准则和评估机构内部质量控制制度, 对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核 第三十条注册资产评估师提交正式评估报告前, 可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下, 与委托方或者委托方许可的相 23 / 185

24 关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通 第三十一条注册资产评估师完成上述评估程序后, 由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告 第三十二条注册资产评估师在提交评估报告后, 应当按照法律 法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理, 与评估报告一起及时形成评估档案 第四章附 则 第三十三条本准则自 2008 年 7 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 资产评估准则 -- 评估报告 等 7 项 资产评估准则的通知, 中评协 [2007]189 号,2007 年 11 月 28 日 ) 第三章 资产评估准则 业务约定书 第一章总 则 第一条为规范业务约定书的签订 履行等行为, 明确签约各方权利和义务, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 中华人民共和国合同法 和 资产评估准则-- 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称业务约定书, 是指评估机构与委托方签订的, 明确评估业务基本事项, 约定评估机构和委托方权利 义务 违约责任和争议解决等内容的书面合同 第三条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守本准则 24 / 185

25 第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务, 可以参照本准则 第二章业务约定书的签订第五条评估机构应当具有与所承接评估业务相适应的执业资格 第六条评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书 业务约定书应当由评估机构的法定代表人或合伙人签字并加盖评估机构公章 第三章业务约定书的内容第七条业务约定书应当包括下列基本内容 : ( 一 ) 评估机构和委托方的名称 住所 ; ( 二 ) 评估目的 ; ( 三 ) 评估对象和评估范围 ; ( 四 ) 评估基准日 ; ( 五 ) 评估报告使用者 ; ( 六 ) 评估报告提交期限和方式 ; ( 七 ) 评估服务费总额 支付时间和方式 ; ( 八 ) 评估机构和委托方的其他权利和义务 ; ( 九 ) 违约责任和争议解决 ; ( 十 ) 签约时间 第八条业务约定书载明的评估目的应当惟一, 表述应当明确 清晰 第九条注册资产评估师应当与委托方进行沟通, 根据评估业务 25 / 185

26 的要求和特点, 在业务约定书中以适当方式表述评估对象和评估范围 第十条业务约定书载明的评估基准日应当惟一, 以年月日表示 第十一条业务约定书应当明确评估报告使用者 如果存在委托方以外的其他评估报告使用者, 业务约定书应当明确约定 业务约定书应当约定, 评估报告仅供委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者使用, 法律 法规另有规定的除外 业务约定书应当约定, 注册资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任 第十二条业务约定书应当约定, 未经委托方书面许可, 注册资产评估师和评估机构不得将评估报告的内容向第三方提供或者公开, 法律 法规另有规定的除外 业务约定书应当约定, 未征得评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或者披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 第十三条业务约定书应当约定完成评估业务并提交评估报告的期限和方式 第十四条业务约定书应当明确评估服务费总额 计价货币种类 支付时间和方式, 并明确评估服务费总额未包括的其他费用及其承担方式 第十五条因委托方原因造成评估业务中止时, 评估机构可以要求委托方按照已完成的工作量支付相应的评估服务费 26 / 185

27 第十六条业务约定书应当约定, 委托方应当为注册资产评估师执行评估业务提供必要的工作条件和协助 ; 委托方应当根据评估业务需要, 负责注册资产评估师与相关当事方之间的协调 ; 委托方或者产权持有者应当对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字 盖章或者其他方式进行确认 第十七条业务约定书应当约定中止履行和解除业务约定书的情形 业务约定书可以约定, 当评估程序所受限制对与评估目的相对应的评估结论构成重大影响时, 评估机构可以中止履行业务约定书 ; 相关限制无法排除时, 评估机构可以解除业务约定书 业务约定书可以约定业务约定书解除后评估服务费收取或者退回的比例或金额 第十八条业务约定书应当约定, 根据 资产评估准则 -- 基本准则 第二十三条的规定, 遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 第四章业务约定书的变更第十九条业务约定书签订后, 签约各方发现相关事项约定不明确, 或者履行评估程序受到限制需要增加 调整约定事项的, 可以协商对业务约定书相关条款进行变更, 并签订补充协议或者重新签订业 27 / 185

28 务约定书 第二十条业务约定书签订后, 评估目的 评估对象 评估基准日发生变化, 或者评估范围发生重大变化, 评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书 第五章违约责任和争议解决第二十一条业务约定书可以约定签约各方的违约责任 签约各方因不可抗力无法履行业务约定的, 根据不可抗力的影响, 部分或者全部免除责任, 法律另有规定的除外 第二十二条业务约定书应当约定业务约定书履行过程中产生争议时争议解决的方式和地点 第六章附 则 第二十三条本准则自 2008 年 7 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 资产评估准则 -- 评估报告 等 7 项 资产评估准则的通知, 中评协 [2007]189 号,2007 年 11 月 28 日 ) 第四章 资产评估准则 工作底稿 第一章总则第一条为规范工作底稿的编制和管理, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益, 根据 资产评估准则 -- 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称工作底稿, 是指注册资产评估师执行评估业务 28 / 185

29 形成的, 反映评估程序实施情况 支持评估结论的工作记录和相关资料 第三条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守本准则 第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务, 编制 管理工作底稿, 可以参照本准则 第二章基本要求第五条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当遵守法律 法规和资产评估准则的相关规定, 编制和管理工作底稿 第六条工作底稿应当反映评估程序实施情况, 支持评估结论 第七条工作底稿应当真实完整 重点突出 记录清晰 结论明确 注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况, 合理确定工作底稿的繁简程度 第八条工作底稿可以是纸质文档 电子文档或者其它介质形式的文档, 注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式 电子或者其它介质形式的重要工作底稿, 如评估业务执行过程中的重大问题处理记录, 对评估结论有重大影响的现场勘查记录 询价记录和评定估算过程记录等, 应当同时形成纸质文档 第三章 工作底稿的内容 第九条工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿 管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中, 为承接 计划 控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料 操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查 收集评估 29 / 185

30 资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料 第十条管理类工作底稿通常包括以下内容 : ( 一 ) 评估业务基本事项的记录 ; ( 二 ) 业务约定书 ; ( 三 ) 评估计划 ; ( 四 ) 评估业务执行过程中重大问题处理记录 ; ( 五 ) 评估报告的审核记录 第十一条操作类工作底稿的内容因评估目的 评估对象和评估方法等不同而有所差异, 通常包括以下内容 : ( 一 ) 现场调查记录与相关资料, 包括 : 委托方提供的资产评估申报资料, 现场勘查记录, 函证记录, 主要或者重要资产的权属证明材料, 与评估业务相关的财务 审计等资料, 其他相关资料 ; ( 二 ) 收集的评估资料, 包括 : 市场调查及数据分析资料, 相关的历史和预测资料, 询价记录, 其他专家鉴定及专业人士报告, 委托方及相关当事方提供的说明 证明和承诺, 其他相关资料 ; ( 三 ) 评定估算过程记录, 包括 : 重要参数的选取和形成过程记录, 价值分析 计算 判断过程记录, 评估结论形成过程记录, 其他相关资料 第四章工作底稿的编制和管理第十二条注册资产评估师在评估业务完成后, 应当及时整理工作底稿并归档 第十三条注册资产评估师收集委托方和相关当事方提供的与评 30 / 185

31 估业务相关的资料作为工作底稿, 应当由提供方在相关资料中签字 盖章或者以其他方式进行确认 第十四条工作底稿应当反映内部审核过程 审核人在审核工作底稿时, 应当书面表示审核意见并签字 第十五条注册资产评估师应当根据评估业务特点和工作底稿类别, 编制工作底稿目录和索引号, 反映工作底稿间的勾稽关系 第十六条注册资产评估师应当在评估报告日后 90 日内, 及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案, 并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律 法规及本准则的规定妥善管理 第十七条评估业务档案自评估报告日起至少保存 10 年 国家法律 法规另有规定的, 依照其规定 第十八条对于电子文档或者其他介质的评估业务档案, 评估机构应当采取适当措施保证信息的完整性和有效性 第十九条评估机构不得在规定的保存期内对已完成归档的评估业务档案删改或者销毁 第二十条工作底稿的管理应当执行保密制度 除下列情形外, 工作底稿不得对外提供 : ( 一 ) 司法部门按法定程序进行查询的 ; ( 二 ) 依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对工作底稿进行查阅的 ; ( 三 ) 资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的 ; ( 四 ) 其他依法可以查阅的情形 31 / 185

32 第五章附则第二十一条本准则自 2008 年 7 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 资产评估准则 -- 评估报告 等 7 项资产评估准则的通知, 中评协 [2007]189 号,2007 年 11 月 28 日 ) 32 / 185

33 第四部分 实体性具体准则 第一章 资产评估准则 不动产 第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 -- 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称不动产是指土地 建筑物及其他附着于土地上的定着物, 包括物质实体及其相关权益 第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程, 包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估 第四条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当遵守本准则 第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务, 可以参照本准则 第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当遵守相关法律 法规以及资产评估基本准则, 并考虑其他评估准则的相关规定 第七条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验, 具备从事不动产评估的专业胜任能力 33 / 185

34 第八条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当明确评估对象, 根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型, 恰当运用评估方法, 形成合理的评估结论 第九条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当关注不动产的权属, 要求委托方对不动产的权属做出承诺 注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验 第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行 对于不动产使用的限制条件, 应当以有关部门依法规定的用途 面积 高度 建筑密度 容积率 年限等技术指标为依据 第十一条当不动产存在多种利用方式时, 应当在合法的前提下, 以最优利用方式进行评估 第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准 第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途, 确定不动产评估对象和评估目的 不动产评估对象, 可以是不动产对应的全部权益, 也可以是不动产对应的部分权益 不动产评估目的包括不动产转让 抵押 租赁 保险 税收 征收 征用 企业产权变动, 以及财务报告目的等 第十四条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当全面了解不动产的实物状况 权益状况和区位状况, 掌握评估对象的主要特征 34 / 185

35 第十五条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设 第十六条不动产组成部分的价值存在相互影响关系 建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能 如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形, 评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除 第十七条对于土建工程与设备安装工程为一体的不动产, 注册资产评估师应当关注设备安装工程与不动产的关系, 合理进行区分, 并应当考虑机器设备等资产对不动产价值的影响 第十八条注册资产评估师执行不动产评估业务, 一般情况下, 应当对所评估的不动产进行现场调查, 明确不动产存在状态并关注其权属状况 特殊情况下, 如果采用抽样等方法对不动产进行现场调查, 注册资产评估师应当制定合理的抽样方法, 并充分考虑抽样风险 对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分, 应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露 第十九条对于水利工程 码头 桥涵 道路等不动产, 注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点, 通过设计概算 工程图纸 竣工决算资料 定额标准等技术资料, 结合对不动产的现场查看, 了解不动产的结构 工程量 工程费用分摊 建设周期以及收益等情况 第二十条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当关注不动产的相邻关系 租约限制和动产对不动产价值的影响 35 / 185

36 第二十一条注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时, 应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断, 合理加以利用 第四章评估方法第二十二条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当根据评估对象特点 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析市场法 收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法 基准地价修正法等衍生方法的适用性, 恰当选择评估方法 第二十三条注册资产评估师采用市场法评估不动产时, 应当收集足够的交易实例 收集交易实例的信息一般包括 : ( 一 ) 交易实例的基本状况, 主要有 : 名称 坐落 四至 面积 用途 产权状况 土地形状 土地使用期限 建筑物建成日期 建筑结构 周围环境等 ; ( 二 ) 成交日期 ; ( 三 ) 成交价格, 包括总价 单价及计价方式 ; ( 四 ) 付款方式 ; ( 五 ) 交易情况, 主要有交易目的 交易方式 交易税费负担方式 交易人之间的特殊利害关系 特殊交易动机等 第二十四条用作参照物的交易实例应当具备下列条件 : ( 一 ) 在区位 用途 规模 建筑结构 档次 权利性质等方面与评估对象类似 ; ( 二 ) 成交日期与评估基准日接近 ; 36 / 185

37 ( 三 ) 交易类型与评估目的吻合 ; ( 四 ) 成交价格为正常价格或者可修正为正常价格 第二十五条注册资产评估师运用市场法评估不动产时, 应当进行交易情况修正 交易日期修正和不动产状况修正 交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值 交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值 不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值, 可以分为区域状况修正 权益状况修正和实物状况修正 第二十六条注册资产评估师运用收益法评估不动产时, 应当了解 : ( 一 ) 不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益 ; ( 二 ) 不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化 ; ( 三 ) 不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益 ; ( 四 ) 不动产未来收益包含有形收益和无形收益 第二十七条注册资产评估师运用收益法评估不动产时, 应当合理确定收益期限 净收益与折现率 ( 一 ) 收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数, 并根据有关法律 法规的规定, 合理确定 ; ( 二 ) 确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期 ; ( 三 ) 折现率与不动产的收益方式 收益预测方法 风险状况有关, 也因不动产的组成部分不同而存在差异 折现率的口径应当与预 37 / 185

38 期收益口径保持一致 第二十八条运用收益法评估不动产时, 有租约限制的, 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金, 租约期外的租金应当采用正常客观的租金, 并在评估报告中恰当披露租约情况 第二十九条注册资产评估师运用成本法评估不动产, 估算重置成本时, 应当了解 : ( 一 ) 重置成本采用客观成本 ; ( 二 ) 不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算 然后加总的评估方式时, 重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊, 避免重复计算或者漏算 ; ( 三 ) 不动产的重置成本通常采用更新重置成本 当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时, 应当尽量采用复原重置成本 第三十条注册资产评估师应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限 建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断, 合理确定不动产的经济寿命年限 第三十一条注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素, 合理估算各种贬值 建筑物的贬值包括实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值 确定建筑物的实体性贬值时, 应当综合考虑建筑物已使用年限 经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响 确定住宅用途建筑物实体性贬值时, 应当考虑土地使用权自动续期的影响 当土地使用权自动续期时, 应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额 38 / 185

39 第三十二条注册资产评估师运用假设开发法评估不动产时, 应当了解 : ( 一 ) 假设开发法适用于具有开发和再开发潜力, 并且其开发完成后的价值可以合理确定的不动产 ; ( 二 ) 开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值 ; ( 三 ) 后续开发建设的必要支出和应得利润包括 : 后续开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润和取得待开发不动产的税费等 ; ( 四 ) 假设开发方式应当是满足规划条件下的最佳开发利用方式 第三十三条注册资产评估师运用基准地价修正法评估土地使用权价值时, 应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异, 合理确定调整内容 在土地级别 用途 权益性质等要素一致的情况下, 调整内容一般包括交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期修正和开发程度修正等 第五章企业价值评估中的不动产评估第三十四条企业所拥有的不动产通常在存货 投资性房地产 固定资产 在建工程以及无形资产等科目中核算 第三十五条在企业价值评估中, 注册资产评估师应当关注企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响 第三十六条在企业价值评估中, 注册资产评估师应当结合企业价值评估的价值类型合理设定不动产评估的假设前提和限制条件 39 / 185

40 第三十七条在企业价值评估中, 作为存货的房地产 投资性房地产和自用房地产的价值影响因素存在差异 第三十八条在企业价值评估中, 注册资产评估师进行不动产评估时, 应当分析不动产的财务核算方式以及是否存在不动产未结合同和尚未支付款项, 明确不动产的评估价值内涵与实际的支出 尚未发生的支出之间的关系, 避免重复计算或者漏算 第三十九条在企业价值评估中, 不动产作为企业资产的组成部分, 评估价值受其对企业贡献程度的影响 第四十条在企业价值评估中, 对于溢余不动产, 注册资产评估师应当考虑不动产的持有目的 收益状况和实现交易的可能性, 采用恰当的评估方法, 合理确定其评估价值 第六章披露要求第四十一条注册资产评估师执行不动产评估业务, 应当在履行必要的评估程序后, 根据 资产评估准则 -- 评估报告 编制评估报告, 并进行恰当披露 第四十二条无论单独出具不动产评估报告, 还是将不动产评估作为评估报告的组成部分, 注册资产评估师都应当在评估报告中披露必要信息, 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 第四十三条注册资产评估师执行不动产评估业务, 在编制评估报告时应当对不动产的总体情况 主要特点和权属状况进行披露 第四十四条评估报告应当说明利用其他评估机构的不动产评估报告的情况 40 / 185

41 第七章附则第四十五条本准则自 2008 年 7 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 资产评估准则 -- 评估报告 等 7 项资产评估准则的通知, 中评协 [2007]189 号,2007 年 11 月 28 日 ) 第二章 资产评估准则 无形资产 引言 1. 本准则规范无形资产的评估和相关信息的披露 2. 本准则不涉及土地使用权的评估 定义 3. 本准则所称无形资产, 是指特定主体所控制的, 不具有实物形态, 对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源 无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产 可辨认无形资产包括专利权 专有技术 商标权 著作权 土地使用权 特许权等 ; 不可辨认无形资产是指商誉 基本要求 4. 注册资产评估师应当经过专门教育和培训, 具有专业技能和经验, 能够胜任无形资产的评估工作 5. 注册资产评估师应当恪守独立 客观 公正的原则, 保持应有的职业谨慎, 不得求证客户授意的评估价值 41 / 185

42 6. 注册资产评估师应当谨慎区分可辨认无形资产与不可辨认无形资产 7. 注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息, 并确信信息来源是可靠和适当的 8. 注册资产评估师使用的假设应当合理, 不得使用没有依据的假设 9. 注册资产评估师可以利用专家协助工作, 但应当对专家工作的结果负责 评估要求 10. 当出现无形资产转让和投资 企业整体或部分资产收购和处置等经济活动时, 注册资产评估师可以接受委托, 执行无形资产评估业务 11. 注册资产评估师在执行无形资产评估业务前, 应当确定下列事项 : (1) 无形资产的性质和权属 ; (2) 评估目的 ; (3) 评估基准日 ; (4) 评估范围 12. 注册资产评估师在进行无形资产评估时, 应当考虑下列事项 : (1) 有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料 ; (2) 无形资产的性质 目前和历史状况 ; (3) 无形资产的剩余经济寿命和法定寿命 ; 42 / 185

43 (4) 无形资产的使用范围和获利能力 ; (5) 无形资产以往的评估及交易情况 ; (6) 无形资产转让的可行性 ; (7) 类似的无形资产的市场价格信息 ; (8) 卖方承诺的保证 赔偿及其他附加条件 ; (9) 可能影响无形资产价值的宏观经济前景 ; (10) 可能影响无形资产价值的行业状况及前景 ; (11) 可能影响无形资产价值的企业状况及前景 ; (12) 对不可比信息的调整 ; (13) 其他相关信息 13. 无形资产的评估方法主要包括成本法 收益法和市场法, 注册资产评估师应当根据无形资产的有关情况进行恰当选择 14. 注册资产评估师使用成本法时应当注意下列事项 : (1) 无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益 ; (2) 功能性贬值和经济性贬值 15. 注册资产评估师使用收益法时应当注意下列事项 : (1) 合理确定无形资产带来的预期收益, 分析与之有关的预期变动 受益期限, 与收益有关的成本费用 配套资产 现金流量 风险因素及货币时间价值 ; (2) 确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资产总和带来的收益 ; (3) 预期收益口径与折现率口径保持一致 ; 43 / 185

44 (4) 折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者 ; (5) 当预测趋势与现实情况明显不符时, 分析产生差异的原因 16. 注册资产评估师使用市场法时应当注意下列事项 : (1) 确定具有合理比较基础的类似的无形资产 ; (2) 收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易信息 ; (3) 依据的价格信息具有代表性, 且在评估基准日是有效的 ; (4) 根据宏观经济 行业和无形资产情况的变化, 考虑时间因素, 对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整 17. 当对同一无形资产使用多种评估方法时, 注册资产评估师应当对取得的各种价值结论进行比较, 分析可能存在的问题并作相应调整, 确定最终的评估价值 披露要求 18. 注册资产评估师应当在评估报告中声明下列内容 : (1) 评估报告陈述的事项是真实和准确的 ; (2) 对评估所依据的信息来源进行了验证, 并确信其是可靠和适当的 ; (3) 评估报告的分析和结论是在恪守独立 客观和公正原则基础上形成的, 仅在假设和限定条件下成立 ; (4) 与被评估无形资产及有关当事人没有任何利害关系 ; (5) 利用了专家的工作, 并对专家工作的结果负责 ( 如果没有利用专家工作, 则不用声明 ); 44 / 185

45 (6) 评估报告只能用于载明的评估目的, 因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关 19. 注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关评估项目的下列内容 : (1) 无形资产的性质 ; (2) 评估目的 ; (3) 评估基准日 ; (4) 评估范围 ; (5) 重要的前提 假设 限定条件及其对评估价值的影响 ; (6) 评估报告日期 20. 注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关无形资产的下列内容 : (1) 无形资产的权属 ; (2) 使用的信息来源 ; (3) 宏观经济和行业的前景 ; (4) 无形资产的历史状况 ; (5) 无形资产的竞争状况 ; (6) 无形资产的前景 ; (7) 无形资产以往的交易情况 21. 注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关评估方法的下列内容 : (1) 使用的评估方法及其理由 ; 45 / 185

46 (2) 评估方法中的运算和逻辑推理方式 ; (3) 折现率等重要参数的来源 ; (4) 各种价值结论调整为最终评估价值的逻辑推理方式 施行日期 22. 本准则自 2001 年 9 月 1 日起施行 ( 财政部关于印发 资产评估准则 -- 无形资产 的通知, 财会 [2001]1051 号,2001 年 7 月 23 日 ) 第三章 资产评估准则 机器设备 第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行机器设备评估业务行为, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 -- 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的 特定主体拥有或者控制的有形资产, 包括机器 仪器 器械 装置 附属的特殊建筑物等 第三条本准则所称机器设备评估是指注册资产评估师依据相关法律 法规和资产评估准则, 对单独的机器设备或者作为企业资产组成部分的机器设备的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过 46 / 185

47 程 第四条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当遵守本准则 第五条注册资产评估师执行与机器设备价值估算相关的其他业务, 可以参照本准则 第二章基本要求第六条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当遵守相关法律 法规以及资产评估基本准则, 并考虑其他评估准则的相关规定 第七条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当具备机器设备的相关专业知识及相应的评估经验, 具备从事机器设备评估的专业胜任能力 当注册资产评估师执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时, 应当采取恰当的弥补措施, 必要时应当聘请专家协助工作 第八条注册资产评估师应当了解, 机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合 单台机器设备是指以独立形态存在 可以单独发挥作用或者以单台的形式进行销售的机器设备 机器设备组合是指为了实现特定功能, 由若干机器设备组成的有机整体 机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加 第九条注册资产评估师应当了解, 在对持续经营前提下的企业价值进行评估时, 机器设备作为企业资产的一个组成部分, 其价值取决于它对企业价值的贡献程度 第十条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当根据评估目的等相关条件, 选择恰当的价值类型 47 / 185

48 第十一条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当考虑机器设备所依存资源的有限性 所生产产品的市场寿命 所依附土地和房屋建筑物的使用期限 国家的法律 法规以及环境保护 能源等产业政策对机器设备价值的影响 第三章操作要求第十二条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当了解评估结论的用途, 明确评估目的 第十三条注册资产评估师应当根据机器设备的预期用途, 明确评估假设 包括 : ( 一 ) 继续使用或者变现 ; ( 二 ) 原地使用或者移地使用 ; ( 三 ) 现行用途使用或者改变用途使用 第十四条注册资产评估师对需要改变使用地点, 按原来的用途继续使用, 或者改变用途继续使用的机器设备进行评估时, 应当考虑机器设备移位或者改变用途对其价值产生的影响 第十五条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当根据评估目的 评估假设等条件, 明确评估范围是否包括设备的安装 基础 附属设施, 是否包括软件 技术服务 技术资料等无形资产 对于附属于不动产的机器设备, 注册资产评估师应当合理划分不动产与机器设备的评估范围, 避免重复或者遗漏 第十六条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当对机器设备进行现场逐项调查或者抽样调查, 确定机器设备是否存在 明确机 48 / 185

49 器设备存在状态并关注其权属 如果采用抽样的方法进行现场调查, 注册资产评估师应当充分考虑抽样风险 因客观原因等因素限制, 无法实施现场调查的, 注册资产评估师应当采取适当措施加以判断, 并予以恰当披露 第十七条注册资产评估师应当根据评估对象的具体情况, 合理确定现场调查内容 第十八条注册资产评估师通常可以通过现场观察, 利用机器设备使用单位所提供的技术档案 检测报告 运行记录等历史资料, 利用专业机构的检测结果, 对机器设备的技术状态做出判断 必要时, 注册资产评估师可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定 第十九条注册资产评估师应当关注机器设备的权属, 要求委托方或者相关当事方对机器设备的权属做出承诺 注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验 第二十条注册资产评估师应当通过恰当方式获得机器设备的市场信息, 并对其真实性 可靠性进行必要的判断 第四章评估方法第二十一条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析成本法 市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性, 并恰当选择 第二十二条注册资产评估师运用成本法评估机器设备时, 应当 : ( 一 ) 明确机器设备的重置成本包括购置或者购建设备所发生的必要的 合理的成本 利润和相关税费等 注册资产评估师应当合理 49 / 185

50 确定重置成本的构成要素 ; ( 二 ) 明确重置成本可以划分为更新重置成本与复原重置成本 注册资产评估师应当优先选用更新重置成本 ; ( 三 ) 了解机器设备的实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值, 以及可能引起机器设备贬值的各种因素, 采用科学的方法, 合理估算各种贬值 ; ( 四 ) 了解对具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时, 成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法 第二十三条注册资产评估师运用市场法评估机器设备时, 应当 : ( 一 ) 明确活跃的市场是运用市场法评估机器设备的前提条件, 注册资产评估师应当考虑市场是否能够提供足够数量的可比资产的销售数据 以及数据的可靠性 ; ( 二 ) 明确参照物与评估对象具有相似性和可比性是运用市场法的基础, 应当使用合理的方法对参照物与评估对象的差异进行调整 ; ( 三 ) 了解不同交易市场的价格水平可能存在差异 注册资产评估师应当根据评估对象的具体情况, 确定可以作为评估依据的合适的交易市场, 或者对市场差异作出调整 ; ( 四 ) 明确拆除 运输 安装 调试等因素对评估结论的影响 第二十四条注册资产评估师运用收益法评估机器设备时, 应当 : ( 一 ) 明确收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备 ; ( 二 ) 合理确定收益期限 合理量化机器设备的未来收益 ; 50 / 185

51 ( 三 ) 合理确定折现率 第五章披露要求第二十五条注册资产评估师执行机器设备评估业务, 应当在履行必要的评估程序后, 根据 资产评估准则 -- 评估报告 编制评估报告, 并进行恰当披露 第二十六条无论单独出具机器设备评估报告, 还是将机器设备评估作为评估报告的组成部分, 注册资产评估师都应当在评估报告中披露必要信息, 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 第二十七条注册资产评估师在编制机器设备评估报告时, 应当反映机器设备的相关特点 ( 一 ) 对机器设备的描述一般包括物理特征 技术特征和经济特征, 注册资产评估师应当根据具体情况确定需要描述的内容 ; ( 二 ) 除了机器设备评估明细表, 在评估报告中应当包括对评估对象的文字描述, 使评估报告使用者了解机器设备的概况, 包括机器设备的数量 类型 安装 存放地点 使用情况等 ; 了解评估对象是否包括了安装 基础 管线及软件 技术服务 资料 备品备件等 ; ( 三 ) 对评估程序实施过程的描述, 应当反映对设备的现场及市场调查 评定估算过程 ; 说明设备的使用情况 维护保养情况 贬值情况等 ; ( 四 ) 在评估假设中明确机器设备是否改变用途 改变使用地点等 ; ( 五 ) 应当明确机器设备是否存在抵押及其他限制情况 51 / 185

52 第六章附则第二十八条本准则自 2008 年 7 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 资产评估准则 -- 评估报告 等 7 项资产评估准则的通知, 中评协 [2007]189 号,2007 年 11 月 28 日 ) 第四章 资产评估准则 珠宝首饰 第一章总则 第一条为规范注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务行为, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本准则 第二条本准则所称珠宝首饰, 是指珠宝玉石和 / 或用于饰品制作的贵金属的原料 半成品及其制成品 第三条本准则所称珠宝首饰评估, 是指注册资产评估师 ( 珠宝 ) 依据相关法律 法规和资产评估准则, 在对珠宝首饰进行鉴定分级分析的基础上, 对珠宝首饰的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 第四条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当遵守本准则 第五条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行与珠宝首饰价值估算相关 52 / 185

53 的其他业务, 可以参照本准则 第二章基本要求第六条从事珠宝首饰评估业务的资产评估机构, 应当具有财政部门颁发并在业务范围中标明 珠宝首饰艺术品评估 的资产评估资格证书 签署珠宝首饰评估报告的人员应当具有中国注册资产评估师 ( 珠宝 ) 证书 第七条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当遵守相关法律 法规 资产评估基本准则以及有关珠宝首饰的国家标准, 并考虑其他评估准则的相关规定 第八条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当具备相应的专业胜任能力 当缺乏执行某项特定业务所需的相关专业知识和经验时, 可以聘请相关专家协助工作, 但是应当采取必要措施确信专家工作的合理性, 并对专家的工作负责 第九条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当勤勉尽责, 保持应有的职业谨慎, 不得以预先设定的价值作为评估结论 第三章操作要求第十条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当明确评估对象 评估范围 评估目的 评估基准日 价值类型和评估报告使用者 53 / 185

54 第十一条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当依据 资产评估准则 评估程序, 履行基本评估程序, 结合珠宝首饰评估业务的具体情况, 制定并实施适当的具体评估步骤 第十二条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当对珠宝首饰进行实物确认, 明确珠宝首饰的存在状态 第十三条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当关注评估对象的权属, 要求委托方或者相关当事方对珠宝首饰的权属做出承诺 注册资产评估师 ( 珠宝 ) 应当对珠宝首饰的权属相关资料进行必要查验 第十四条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当对珠宝首饰进行鉴定和品质分级 在对评估对象进行鉴定分级时, 应当采用相应的国家标准及行业标准 如果没有相应的国家及行业分级标准, 可以采用国内外珠宝业通用的分级体系, 并在评估报告中明确说明 注册资产评估师 ( 珠宝 ) 可以采用具有资质的珠宝质检机构出具的鉴定分级结论, 但是应当对其结论进行验证 第十五条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当知晓同一珠宝首饰在不同市场的价值可能存在差异, 并根据评估对象的具体情况确定适当的市场级别 第十六条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 应当通过恰当的方式获得珠宝首饰的市场信息及其他相关信息, 并对其真实性 可靠性进行必要的判断 54 / 185

55 第十七条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 应当根据评估对象的具体情况, 合理选择收集信息的内容 通常关注以下方面 : ( 一 ) 评估对象的历史 现状及相关证明资料 ; ( 二 ) 评估对象以往的评估及交易情况 ; ( 三 ) 相同或者类似珠宝首饰的市场价格信息及交易情况 ; ( 四 ) 评估对象的市场供求关系 稀缺程度及市场前景等 ; ( 五 ) 可能影响珠宝首饰价值的宏观经济状况 ; ( 六 ) 其他相关信息资料 第十八条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当考虑珠宝首饰的品质因素及其他因素对评估对象价值的影响, 如来源 ( 出处 ) 历史 名人拥有 名师制作 品牌 稀缺程度等 第十九条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 可以根据评估目的和珠宝首饰具体情况合理确定评估假设, 并披露其对评估结论的影响 第四章评估方法第二十条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析市场法 成本法和收益法三种资产评估基本方法的适用性, 并恰当选择评估方法 第二十一条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 使用市场法时, 应当 : ( 一 ) 明确是否存在公开 活跃的交易市场, 是否能够获取足够 55 / 185

56 数量的可比销售数据, 以及数据的可靠性 ; ( 二 ) 收集评估对象以往的交易信息 相同或者类似珠宝首饰交易的市场信息 ; ( 三 ) 确定若干相同或者类似的珠宝首饰作为参照物, 充分考虑其价值因素的可比性 ; ( 四 ) 根据评估对象的具体情况, 确定可以作为评估依据的合适的交易市场 ; ( 五 ) 根据评估对象与参照物之间的区别, 以及市场级别 市场交易条件等因素的差异, 对相同或者类似珠宝首饰交易信息及相关资料进行分析调整 第二十二条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 使用成本法时, 应当 : ( 一 ) 分析被评估的珠宝首饰是否可以复制 可以再生产等因素, 考虑成本法的适用性 ; ( 二 ) 合理确定重置成本的构成要素, 明确珠宝首饰的重置成本包括材料成本 制作成本 相关税费 合理利润及其他费用 ; ( 三 ) 恰当选择重置成本的类型, 即复原重置成本和更新重置成本 ; ( 四 ) 合理确定实体性贬值 经济性贬值和功能性贬值 第二十三条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 使用收益法时, 应当 : ( 一 ) 明确珠宝首饰较少采用收益法进行评估 收益法通常只适用于租赁 展览等持续经营活动中, 具有独立获利能力或者获利能力可以量化的珠宝首饰的评估业务 ; 56 / 185

57 ( 二 ) 合理确定收益期限, 合理预测未来收益 ; ( 三 ) 合理确定折现率 ; ( 四 ) 分析租约等法律文件内容对被评估对象价值可能具有的影响 第二十四条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 对同一珠宝首饰采用多种评估方法时, 应当对所获得的各种初步评估结论进行分析, 形成合理的评估结论 第五章披露要求第二十五条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 执行珠宝首饰评估业务, 应当在履行必要的评估程序后, 根据 资产评估准则 评估报告 编制评估报告, 在评估报告中充分披露必要信息, 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 第二十六条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 在编制珠宝首饰评估报告时, 应当反映珠宝首饰评估的特点 通常包括以下内容 : ( 一 ) 对评估对象的恰当描述, 包括珠宝首饰的客观辨别特征和价值贡献特征 应当根据评估对象的特点和评估业务的具体情况, 确定需要描述的内容, 并突出描述影响价值结论的关键性特征 ( 二 ) 珠宝首饰评估的价值类型及其定义 ( 三 ) 评估程序实施过程的描述, 应当反映对珠宝首饰的实物调查 鉴定分级等过程 ( 四 ) 珠宝首饰是否存在质押及其他限制情况 57 / 185

58 第二十七条评估报告应当披露直接影响评估结论的假设条件或者限制条件, 并说明其对价值的影响 第二十八条注册资产评估师 ( 珠宝 ) 可以根据评估业务的性质, 合理确定珠宝首饰评估报告的详略程度 第六章附则 第二十九条本准则自 2010 年 7 月 1 日起施行 58 / 185

59 第五部分 资产评估指南 第一章以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ) 第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务行为, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本指南 第二条本指南所称以财务报告为目的的评估, 是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算 披露要求, 运用评估技术, 对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析 估算, 并发表专业意见的行为和过程 第三条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当遵守本指南 第四条注册资产评估师可以参照本指南执行以下与以财务报告为目的的评估业务相关的其他业务, 主要包括 : ( 一 ) 开展与价值估算相关的议定程序, 以协助企业判断与资产和负债价值相关的参数 特征等, 主要包括 : 1. 估算或测算资产的复原或更新重置成本 ; 2. 协助企业判断 确定资产使用年限 尚可使用年限 实物状态 质量等参数 特征, 以及验证资产的真实存在性 ; 59 / 185

60 3. 协助企业确定 判断资产获利能力和预测资产的未来收益 ; 4. 执行与负债价值有关的议定程序 ( 二 ) 协助企业管理层对能否持续可靠地取得公允价值做出合理的评价 第二章基本要求第五条出具以财务报告为目的评估报告的评估机构, 应当具有财政部门颁发的资产评估资格证书 第六条注册资产评估师应当遵守相关法律 法规和资产评估准则, 恪守独立 客观 公正的原则, 勤勉尽责, 保持应有的职业谨慎, 避免出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏, 不得以预先设定的价值作为评估结论 第七条注册资产评估师独立开展评估业务, 独立进行分析 估算并形成专业意见, 不受任何部门 社会团体 企业和个人的影响 评估机构 注册资产评估师 业务助理人员和外聘专家应当与委托方 其他相关当事方无利害关系 第八条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当理解相关会计准则的概念和原则, 知晓会计准则涉及的概念 原则与资产评估准则涉及的相关概念 原则之间的联系和区别, 经过专门的培训, 具备相应的专业知识和经验, 胜任所执行的评估业务 注册资产评估师应当关注以财务报告为目的的评估业务的复杂性, 根据自身的专业知识和经验, 审慎考虑是否有能力承接 第九条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当 60 / 185

61 由所在评估机构出具以财务报告为目的的评估报告 当评估程序或条件受到限制, 注册资产评估师无法确信评估结论的合理性, 不得出具评估报告, 并应当提醒委托方关注公允价值或会计准则涉及的特定价值计量的可靠性 第十条由于会计准则和相关法规的修改, 导致在执行以财务报告为目的的评估业务时无法完全遵守本指南的要求, 注册资产评估师应当在评估报告中进行说明 第十一条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通, 明确评估业务基本事项并充分理解会计准则或相关会计核算 披露的具体要求 第十二条注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求, 合理确定评估基准日 评估基准日可以是资产负债表日 购买日 减值测试日 首次执行日等 第十三条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当获取充分信息, 并进行审慎分析, 确信信息来源是可靠和适当的 第十四条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况确定相关评估假设, 并确信相关假设有合理的支持依据 第十五条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 可以聘请相关专家协助工作, 但应当采取必要措施确信专家工作的合理性 第十六条遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日以财务报告为目的下的公允价值或特定价值进行分析 估算 61 / 185

62 并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任 委托方和相关当事方应当提供必要的资料, 并对资料的真实性 合法性和完整性负责 恰当使用以财务报告为目的的评估报告是委托方和相关当事方的责任 第三章评估对象第十七条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当与委托方进行充分协商, 明确评估对象, 并充分考虑评估对象的法律 物理与经济等具体特征对评估业务的影响 根据项目具体情况 会计准则和委托方的要求, 评估对象可以是各类单项资产 负债, 也可以是资产组或资产组组合 第十八条注册资产评估师应当关注会计准则中特定会计事项所对应的评估对象, 应当从委托方取得评估对象的具体组成等详细资料, 关注相关资产 负债在企业营运中的作用 ; 并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定 相关核算要求对有关资产 负债进行妥当的分类 第十九条注册资产评估师应当知晓, 在执行会计准则规定的合并对价分摊事项涉及的评估业务时, 对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方可辨认资产 负债及或有负债, 该评估对象与被购买方企业价值评估所对应的对象不同 注册资产评估师应当关注各类可辨认无形资产的识别和计量 第二十条注册资产评估师应当知晓, 在执行会计准则规定的包括 62 / 185

63 商誉在内的各类资产减值测试涉及的评估业务时, 对应的评估对象可能是单项资产, 也可能是资产组或资产组组合 其中, 固定资产减值测试一般以资产组的形式出现 ; 商誉减值测试主要以资产组或资产组组合出现 第二十一条注册资产评估师应当知晓, 在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时, 对应的评估对象包括已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 注册资产评估师应当重点关注投资性房地产现有短期或长期租约对公允价值评估的影响, 包括租期 租金收取方式以及约定租金相对于市场租金的差异等 第二十二条注册资产评估师应当关注金融资产和金融负债公允价值计量过程中是否以单项资产或资产组为计量单位 资产核算分类 混合金融工具是否分拆等重要影响事项 第四章价值类型第二十三条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当根据会计准则或相关会计核算与披露的具体要求 评估对象等相关条件明确价值类型, 并对具体价值类型进行定义 第二十四条在符合会计准则计量属性规定的条件时, 会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值 ; 会计准则涉及的重置成本或净重置成本 可变现净值或公允价值减去处置费用的净额 现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性, 可以理解为相对应的评估价值类型 63 / 185

64 第二十五条注册资产评估师协助企业进行资产减值测试, 应当关注评估对象在减值测试日的可回收价值 资产预计未来现金流量的现值以及公允价值减去处置费用的净额之间的联系和区别 ( 一 ) 注册资产评估师应当知晓可回收价值等于资产预计未来现金流量的现值或公允价值减去处置费用的净额孰高者 在已确信资产预计未来现金流量的现值或公允价值减去处置费用的净额其中任何一项数值已超过所对应的账面价值, 并通过减值测试的前提下, 可以不必计算另一项数值 ( 二 ) 注册资产评估师在协助计算资产预计未来现金流量的现值时, 应当知晓对资产预计未来现金流量的预测是基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益 预测一般只考虑单项资产或资产组内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限, 即不考虑单项资产或资产组内主要资产项目的改良或重置 ; 资产组内资产项目于预测期末的变现净值应当纳入资产预计未来现金流量的现值的计算 ( 三 ) 注册资产评估师在协助计算公允价值减去处置费用的净额时, 应当知晓会计准则允许直接以公平交易中销售协议价格, 或与评估对象相同或相类似资产在其活跃市场上反映的价格, 作为计算公允价值的依据 当不存在相关活跃市场或缺乏相关市场信息时, 注册资产评估师可以根据企业以市场参与者的身份, 对单项资产或资产组的运营作出合理性决策, 并适当地考虑相关资产或资产组内资产的有效配置 改良或重置的前提下提交的预测资料, 参照企业价值评估的基本思路和 64 / 185

65 方法, 分析和计算单项资产或资产组的公允价值 注册资产评估师计算公允价值减去处置费用的净额时, 应当根据会计准则的具体要求合理估算相关处置费用 第二十六条净重置成本是指现在购买相同或相类似资产所需支付现金或现金等价物的预计金额减去体现相关贬值因素的预计金额, 贬值因素主要包括实体性贬值 功能性贬值以及经济性贬值 第五章评估方法第二十七条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况和数据来源等相关条件, 参照会计准则有关计量方法的规定, 分析市场法 收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法的适用性, 恰当选择一种或多种资产评估方法 第二十八条注册资产评估师应当参照会计准则的规定, 关注所采用的评估数据, 并知晓公允价值获取层级受评估方法的选择及评估数据来源的影响 第二十九条注册资产评估师选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致 如果前期采用的评估方法所依据的市场数据已发生重大变化而不再适用, 或通过采用与前期不同的评估方法可使得评估结果更具代表性 更能反映评估对象的公允价值或特定价值时, 注册资产评估师可以变更评估方法 第三十条注册资产评估师运用市场法进行以财务报告为目的的 65 / 185

66 评估, 应当关注相关市场的活跃程度, 从相关市场获得足够的交易案例或其他比较对象, 判断其可比性 适用性和合理性, 并尽可能选择最接近的 比较因素调整较少的交易案例或其他比较对象作为参照物 第三十一条注册资产评估师运用市场法进行以财务报告为目的的评估, 应当对参照物的比较因素进行比较, 做出恰当 合理的调整, 还应重点关注作为参照物的交易案例的交易背景 交易地点 交易市场 交易时间 交易条件 付款方式等因素 第三十二条注册资产评估师运用收益法进行以财务报告为目的的评估, 根据评估对象的特点和应用条件, 可以采用现金流量折现法 增量收益折现法 节省许可费折现法 多期超额收益折现法等具体评估方法 第三十三条注册资产评估师运用收益法进行以财务报告为目的的评估, 应当结合相关会计准则的要求, 按照资产评估准则对收益法应用的有关规定, 恰当考虑收益法的适用性, 选择恰当的收益口径 第三十四条注册资产评估师运用收益法进行以财务报告为目的的评估, 应当从委托方或相关当事方获取被评估对象的经营状况和相关收益的预测资料, 按照会计与评估相关准则的规定, 对其进行必要的分析 判断和调整, 并应充分考虑未来各种情况可能发生的概率及其影响, 不得采用不合理的假设 第三十五条注册资产评估师应当按照资产评估准则的规定, 确信折现率与预期收益的口径保持一致 66 / 185

67 第三十六条注册资产评估师运用成本法进行以财务报告为目的的评估, 应当按照资产评估准则的规定, 考虑评估对象的实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值 会计准则规定的资产减值测试不适用成本法 第三十七条注册资产评估师应当知晓对于非以资产减值测试为目的且不存在相同或相类似资产活跃市场的, 或不能可靠地以收益法进行评估的资产项目, 可以采用成本法进行评估 但注册资产评估师应当获取企业的承诺, 并在评估报告中披露, 其评估结论仅在相关资产的评估值可以通过资产的未来运营得以全额回收的前提下成立 第三十八条注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时, 应当对形成的各种初步价值结论进行分析, 在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上, 适当地评价 权衡各结果所在范围的合理性, 并确定价值范围内最具代表性的结果作为评估结论 第三十九条注册资产评估师应当知晓相关经济合同上记载与资产或负债价值相关的金额不一定等同于该项资产或负债于某一时点的公允价值 第四十条注册资产评估师应当知晓相关税收法律 法规对评估对象价值估算的影响, 并在相关评估过程中予以恰当的考虑和处理 第六章披露要求第四十一条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 所出具的评估报告应当符合资产评估报告准则的要求 67 / 185

68 第四十二条评估报告应当包含必要信息, 使报告使用者能够合理理解评估结论, 其中应当重点披露以下内容 : ( 一 ) 评估对象的具体描述 ; ( 二 ) 价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算 披露要求的对应关系 ; ( 三 ) 评估方法的选择过程和依据 ; ( 四 ) 评估方法的具体运用, 结合相关计算过程 评估参数等加以说明 ; ( 五 ) 关键性假设及前提 ; ( 六 ) 关键性评估参数的测算 逻辑推理 形成过程和相关评估数据的获取来源 ; ( 七 ) 对企业提供的财务等申报资料所做的重大或实质性调整 第四十三条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 应当在评估报告中披露评估结论所受到的限制, 并提醒委托方关注其对财务报告的影响 第四十四条评估报告应当披露本次与前次评估相同或类似资产或负债时采用的评估方法是否一致 ; 当出现不一致时, 应描述相应的变动并说明变动的原因 第七章附则第四十五条本指南自 2007 年 12 月 31 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ) 的通知, 中评协 [2007]169 号,2007 年 11 月 9 日 ) 68 / 185

69 69 / 185 资产评估准则

70 第六部分 资产评估指导意见 第一章投资性房地产评估指导意见 ( 试行 ) 第一章引言 第一条为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 基本准则 资产评估准则 不动产 和 以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ), 制定本指导意见 第二条本指导意见所称投资性房地产, 是指 企业会计准则第 3 号 投资性房地产 及其应用指南所称的投资性房地产, 即企业为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产 第三条本指导意见所称投资性房地产评估, 是指按照 以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ) 要求, 对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析 估算, 并发表专业意见的行为和过程 第四条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当遵守本指导意见 第二章基本要求 70 / 185

71 第五条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当恪守独立 客观 公正的原则, 勤勉尽责, 保持应有的职业谨慎, 不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误, 不得以预先设定的价值作为评估结论 第六条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验, 具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力 注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性, 根据自身的专业知识和经验, 审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务 第七条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当充分理解相关会计准则的要求 评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求, 并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类 第八条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通, 了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议, 并分析这些意见和建议对评估业务的影响 第九条注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求, 合理确定评估基准日 评估基准日可以是资产负债表日 投资性房地产转换日等 第十条注册资产评估师应当知晓, 当符合会计准则计量属性规 71 / 185

72 定的条件时, 会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值 第十一条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当对投资性房地产进行现场调查, 明确投资性房地产的实物状况 权益状况和区位状况 注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺, 并对权属资料进行必要的查验 第三章评估对象第十二条注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类, 并参照以下会计准则的要求, 明确评估对象 : ( 一 ) 已出租的土地使用权, 是指企业通过出让或转让方式取得的 以经营租赁方式租出的土地使用权 ( 二 ) 持有并准备增值后转让的土地使用权, 是指企业取得的 准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地, 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权 ( 三 ) 已出租的建筑物, 是指企业拥有产权的 以经营租赁方式租出的建筑物, 包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物 第十三条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元, 还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体 当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的 72 / 185

73 组成部分时, 注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房 地产价值的影响 第四章评估方法第十四条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当根据评估对象的具体情况 资料收集情况和数据来源等相关条件, 恰当选择评估方法 第十五条注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时, 应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例, 并对所收集的信息及其来源进行审慎分析 在选用交易案例时应当关注案例的可比性, 重点分析投资性房地产的实物状况 权益状况 区位状况 交易情况及租约条件 第十六条注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时, 应当建立价值可比基础, 细化相关比较因素, 包括交易情况 交易日期 容积率 使用年期 面积 具体位置 经营业态和所带租约等, 明确相关指标参数内涵 第十七条注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时, 应当对企业来自于投资性房地产的租金收益, 以及当期产生的相应费用进行分析, 合理判断租金收益与相应费用的匹配性, 合理确定净收益 投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分, 不包括物业管理费 代垫水电费等其他项目, 并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响 73 / 185

74 第十八条注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时, 应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响, 包括租金及其构成 租期 免租期 续租条件和提前终止租约的条件 注册资产评估师应当关注租约的合法 有效性, 了解实际履行状况 对合法 有效并实际履行的租约, 预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金, 租约期外的租金应当采用正常客观的租金 当约定租金与市场租金水平存在较大差异时, 应当分析其原因, 并进行充分披露 第十九条注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时, 应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数, 及有关法律 法规的规定, 合理确定收益期限 第二十条注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时, 应当合理确定折现率 折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险 折现率的口径应当与收益口径保持一致, 并考虑租约 租期 租金等因素对折现率选取的影响 第二十一条注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时, 评估结论通常包括土地使用权价值 注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权 如果会计核算不包含土地使用权, 应当提请企业管理层重新分类, 或者在评估结论中扣除土地使用权的价值, 并在评估报告中进行必要的披露 74 / 185

75 第二十二条注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时, 应当排除特殊交易情况的影响, 包括非常规的融资 售后租回 特殊对价或折让等 第二十三条注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时, 可以采用符合会计准则的其他方法 如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值, 经委托方同意, 还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值, 得出价值分析结论, 并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别 第五章评估披露第二十四条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当在履行必要的评估程序后, 根据 资产评估准则 评估报告 资产评估准则 不动产 和 以财务报告为目的的评估指南 ( 试行 ) 编制并由所在评估机构出具评估报告, 进行恰当披露 第二十五条注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息, 使评估报告使用者, 包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等, 完整了解评估过程 合理理解并恰当使用评估结论 第二十六条注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容 : ( 一 ) 评估对象的具体描述, 包括总体情况和主要特点等 ; ( 二 ) 评估对象的权属状况 使用状况及租约信息 ; ( 三 ) 价值类型的定义及其与会计准则的对应关系 ; 75 / 185

76 ( 四 ) 评估方法的选择过程和依据, 评估方法的具体运用 ; ( 五 ) 评估假设, 主要包括 : 已签租约是否合法 有效 ; 已签租约是否实际履行, 是否会改变和无故终止 ; 已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变 ; ( 六 ) 关键性评估参数的来源 依据和测算过程等 ; ( 七 ) 是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制 第二十七条当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时, 注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注 第六章附则 第二十八条本指导意见自 2010 年 7 月 1 日起施行 第二章 珠宝首饰评估指导意见 第一章引言第一条为规范珠宝首饰评估人员执业行为, 维护公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 制定本指导意见 第二条本指导意见规范珠宝首饰价值评估和相关信息的披露 第三条本指导意见所称珠宝首饰, 是指珠宝玉石和贵金属的原料 半成品, 以及用珠宝玉石和贵金属的原料 半成品制成的佩戴饰品 工艺装饰品和艺术收藏品 76 / 185

77 第四条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 除应当遵守 本指导意见外, 还应当遵守相关的法律 法规和其他资产评估规范 第二章 基本要求 第五条珠宝首饰评估人员应当经过珠宝首饰鉴定和资产评估方面专门教育和培训, 具有相应的专业知识和经验, 能够胜任所执行的珠宝首饰评估业务 第六条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当恪守独立 客观 公正的原则, 保持应有的职业谨慎, 不得求证委托方授意的评估价值 第七条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当勤勉尽责, 遵守职业道德 第八条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当对珠宝首饰进行鉴定和品质分级 第九条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当理解和使用公认的资产评估方法和技术, 以获得可信的评估结论 第十条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当独立获取评估所依据的信息, 并进行审慎分析, 确信信息来源是正确和适当的 第十一条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当做出合理假设, 并披露其对评估结论的影响 第十二条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 可以聘请相关专家协助工作, 并应当采取必要措施确信专家工作的合理性, 对 77 / 185

78 专家工作结果负责 第三章评估要求第十三条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当履行适当的评估程序, 不得随意删减评估程序 珠宝首饰评估程序主要包括 : 明确珠宝首饰评估业务基本事项, 签订珠宝首饰评估业务约定书, 形成珠宝首饰评估计划, 对评估对象进行鉴定和品质分级, 收集和分析珠宝首饰评估资料, 评定估算, 形成和提交评估报告, 工作档案归档 第十四条珠宝首饰评估人员在承接珠宝首饰评估业务前, 应当与委托方进行沟通, 明确下列事项 : ( 一 ) 委托方基本状况 ; ( 二 ) 评估对象的基本状况 ; ( 三 ) 评估目的 ; ( 四 ) 与评估目的相适应的价值类型及其定义 ; ( 五 ) 评估基准日 ; ( 六 ) 有关限定条件 第十五条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当收集 分析与评估对象相关的信息资料, 包括 : ( 一 ) 评估对象法律权属资料 ; ( 二 ) 评估对象目前和历史状况 如果来源或历史能够增加评估对象的价值, 需收集相应的证明资料 ; ( 三 ) 评估对象以往的评估及交易情况, 相同或类似珠宝首饰的 78 / 185

79 评估及交易情况 ; ( 四 ) 可能影响珠宝首饰价值的宏观经济状况及其前景 ; ( 五 ) 可能影响评估对象价值的特征 如类型 款式 规格 物理状况 组成材料 品质级别 设计制作者 制作工艺 产地 出处 制作年代 风格 替代性 恢复性 稀有性 流行性 实用性 流通性等 ; ( 六 ) 其他相关信息资料 第十六条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 应当根据珠宝首饰的特性, 确定珠宝首饰价值的构成特征和独特之处 第十七条珠宝首饰评估人员应当恰当描述评估对象 对评估对象的描述包括写实性描述和解释性描述, 分别描述珠宝首饰的客观辨别特征和价值贡献特征, 并根据评估对象的特点, 突出描述重点 第十八条珠宝首饰评估人员在对评估对象进行鉴定和品质分级时, 应采用国家颁布的鉴定和品质分级标准 如果没有国家分级标准, 可以采用国内外珠宝业常用的分级标准, 并在评估报告中明确说明 第十九条珠宝首饰评估人员评估具有无形资产的珠宝首饰时, 应当予以充分说明 第四章评估方法第二十条珠宝首饰评估人员应当熟知 理解并正确运用市场法 成本法和收益法等基本评估方法 第二十一条珠宝首饰评估人员应当根据评估对象的特性 评估 79 / 185

80 目的 资料收集情况等相关条件, 恰当选择珠宝首饰评估方法 第二十二条珠宝首饰评估人员使用市场法时, 应当注意下列事项 : ( 一 ) 收集评估对象以往的交易信息 相同或类似珠宝首饰交易的市场信息 ; ( 二 ) 确定若干具有合理比较基础的相同或类似珠宝首饰作为参照物 ; ( 三 ) 对评估对象以往交易信息进行分析调整 ; ( 四 ) 确定相同或类似珠宝首饰的恰当市场, 根据评估对象与参照物之间的区别, 以及市场级别 市场交易条件等因素, 对相同或类似珠宝首饰交易信息及相关资料进行分析调整 第二十三条珠宝首饰评估人员使用成本法时, 应当注意下列事项 : ( 一 ) 对用于估算评估对象重置成本的数据进行分析, 考虑材料成本 制作成本 其他费用以及制造者的合理利润, 合理确定完全重置成本 ; ( 二 ) 合理确定实体性贬值和经济性贬值 珠宝首饰评估通常不考虑功能性贬值 第二十四条珠宝首饰评估人员使用收益法时, 应当注意下列事项 : ( 一 ) 珠宝首饰除用于租赁 展示等经营活动并具有收益能力外, 一般不宜采用收益法进行评估 ; 80 / 185

81 ( 二 ) 对用于估算收益和支出的数据进行分析, 合理预测未来收益 ; ( 三 ) 对用于估算资本化率或折现率的数据进行分析, 合理确定资本化率或折现率 ; ( 四 ) 分析租约等法律文件内容对评估对象价值可能具有的影响 第二十五条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务, 对宜采用两种以上评估方法的评估项目, 应当使用两种以上评估方法, 并经综合分析确定评估结论 第五章评估披露第二十六条珠宝首饰评估人员执行珠宝首饰评估业务应当根据相关规定形成工作底稿 第二十七条珠宝首饰评估人员应当在执行必要的资产评估程序后出具评估报告 第二十八条珠宝首饰评估人员应当在评估报告中充分披露相关信息, 使评估报告使用者能够正确理解评估结论 第二十九条评估报告中应当披露所有直接影响评估结论的假设条件或限制条件, 并说明其对价值的影响 第三十条珠宝首饰评估人员应当在评估报告中描述评估对象法律权属及资料来源 查验情况, 并说明评估对象法律权属对评估结论的影响 珠宝首饰评估人员不得对评估对象的法律权属提供保证 第三十一条珠宝首饰评估人员可以根据评估业务的性质确定珠宝首饰评估报告的详略程度 81 / 185

82 第三十二条评估报告应当包含以下基本内容 : ( 一 ) 委托方基本资料 ; ( 二 ) 资产评估机构基本资料 ; ( 三 ) 评估对象基本资料, 包括对评估对象的鉴定 品质分级和描述 ; ( 四 ) 评估目的 ; ( 五 ) 评估基准日 ; ( 六 ) 与评估目的相一致的价值类型及其定义 ; ( 七 ) 评估方法 ; ( 八 ) 评估过程 ; ( 九 ) 评估结论 ; ( 十 ) 影响评估结论的重要假设条件和限定条件 ; ( 十一 ) 评估报告提出日期 ; ( 十二 ) 相关附件 第三十三条评估报告应当由两名珠宝首饰评估人员签名盖章, 并经珠宝首饰评估人员所在评估机构盖章 第六章评估档案第三十四条珠宝首饰评估人员应当根据相关规定, 将执业过程中形成的有保存价值的各种文字 图表 声像等资料整理归档, 主要包括 : ( 一 ) 评估报告 ; ( 二 ) 评估过程说明和总结 ; 82 / 185

83 ( 三 ) 评估对象鉴定和品质分级情况, 包括彩色照片和相关附件等 ; ( 四 ) 评估依据, 包括各类报价表 询价记录 调整方案等 ; ( 五 ) 影响评估结论的重要假设条件和限定条件 ; ( 六 ) 评估机构内部复核记录 ; ( 七 ) 评估项目负责人及参与评估工作的人员情况记录 ; ( 八 ) 其他重要资料 第三十五条评估机构应当建立档案管理制度, 对珠宝首饰评估档案的立档 保管 使用 销毁 保密等做出规定 第七章附则第三十六条本指导意见自 2003 年 3 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 珠宝首饰评估指导意见 的通知, 中评协 [2003]1 号,2003 年 1 月 28 日 ) 第三章 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 第一条为规范注册资产评估师执业行为, 明确执业责任, 维护公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 制定本指导意见 第二条本指导意见所称评估对象法律权属, 是指评估对象的所有权和与所有权有关的其他财产权利 第三条委托方和相关当事方委托资产评估业务, 应当提供评估 83 / 185

84 对象法律权属等资料, 并对所提供评估对象法律权属资料的真实性 合法性和完整性承担责任 第四条注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响 注册资产评估师执行资产评估业务, 应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露 第五条注册资产评估师应当明确告知委托方和相关当事方, 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见, 对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围 注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力, 不得对评估对象的法律权属提供保证 第六条注册资产评估师在接受业务委托前, 有明确告知委托方及相关当事方提供真实 合法 完整评估对象法律权属等资料的义务, 并在业务约定书中明确说明委托方和相关当事方对此应当承担的责任 第七条委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵, 或委托方委托注册资产评估师对其不具有所有权的资产进行评估, 注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注, 要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明 注册资产评估师应当根据前述法律权属状况可能对资产评估结论和资产评估目的所对应经济行为造成的影响, 考虑是否承接评估业务 第八条注册资产评估师明知委托方和相关当事方提供虚假评估 84 / 185

85 对象法律权属资料, 不得承接评估业务 第九条注册资产评估师执行资产评估业务, 应当对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验, 并对查验情况予以披露, 但不应超越执业范围明示或暗示承担验证评估对象法律权属资料真实性 合法性和完整性的责任 第十条注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估师和委托方及相关当事方在评估对象法律权属方面的责任 第十一条注册资产评估师应当在评估报告中描述评估对象法律权属及其资料来源 查验情况, 并说明评估对象法律权属对评估结论的影响 注册资产评估师应当在评估报告中对评估对象法律权属瑕疵状况予以充分披露 注册资产评估师以设定产权为前提对委托方不具有所有权的资产进行评估, 应当对评估对象法律权属和设定产权前提予以充分披露, 并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别 第十二条注册资产评估师应当将委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料及其资料来源 查验情况以及评估对象法律权属对评估结论影响的说明收入工作底稿 第十三条本指导意见自 2003 年 3 月 1 日起施行 ( 中国注册会计师协会关于印发 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 的通知, 会协 [2003]18 号,2003 年 1 月 28 日 ) 85 / 185

86 第四章企业价值评估指导意见 ( 试行 ) 第一章引言第一条为指导注册资产评估师执行企业价值评估业务, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根据 资产评估准则 基本准则, 制定本指导意见 第二条本指导意见规范企业价值评估和相关信息的披露 第三条本指导意见所称企业价值评估, 是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值 股东全部权益价值或部分权益价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 第四条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当遵守本指导意见 第五条注册资产评估师执行与企业价值评估相关的其他业务, 可以参照本指导意见 第二章基本要求第六条注册资产评估师应当经过企业价值评估方面的专门教育和培训, 具备相应的专业知识和经验, 能够胜任所执行的企业价值评估业务 第七条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当恪守独立 客观 公正的原则, 勤勉尽责, 保持应有的职业谨慎, 不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误, 不得以预先设定的价值作 为评估结论 86 / 185

87 第八条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当熟知 理解并恰当运用企业价值评估方法和程序, 形成合理的评估结论 第九条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当获取充分信息, 并进行审慎分析, 确信信息来源是可靠和适当的 第十条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当合理使用评估假设和限定条件 第十一条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 可以聘请相关专家协助工作, 但应当采取必要措施确信专家工作的合理性 第三章评估要求第十二条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当明确下列事项 : ( 一 ) 委托方的基本情况 ; ( 二 ) 委托方以外的其他评估报告使用者 ; ( 三 ) 被评估企业的基本情况 ; ( 四 ) 评估目的 ; ( 五 ) 评估对象及其相关权益状况 ; ( 六 ) 价值类型及其定义 ; ( 七 ) 评估基准日 ; ( 八 ) 评估假设及限定条件 ; ( 九 ) 注册资产评估师认为需要明确的其他事项 第十三条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型 87 / 185

88 第十四条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当收集并分析被评估企业的信息资料和与被评估企业相关的其他信息资料, 通常包括 : ( 一 ) 被评估企业类型 评估对象相关权益状况及有关法律文件 ; ( 二 ) 被评估企业的历史沿革 现状和前景 ; ( 三 ) 被评估企业内部管理制度 核心技术 研发状况 销售网络 特许经营权 管理层构成等经营管理状况 ; ( 四 ) 被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料 ; ( 五 ) 被评估企业资产 负债 权益 盈利 利润分配 现金流量等财务状况 ; ( 六 ) 评估对象以往的评估及交易情况 ; ( 七 ) 可能影响被评估企业生产经营状况的宏观 区域经济因素 ; ( 八 ) 被评估企业所在行业的发展状况及前景 ; ( 九 ) 参考企业的财务信息 股票价格或股权交易价格等市场信息, 以及以往的评估情况等 ; ( 十 ) 资本市场 产权交易市场的有关信息 ; ( 十一 ) 注册资产评估师认为需要收集分析的其他相关信息资料 第十五条注册资产评估师应当尽可能获取被评估企业和参考企业经过审计的财务报表 无论财务报表是否经过审计, 注册资产评估师都应当对其进行分析, 履行应有的专业判断程序 第十六条注册资产评估师应当根据评估对象 所选择的价值类 88 / 185

89 型和评估方法等相关条件, 在与委托方和相关当事方协商并获得有关信息的基础上, 采用适当的方法, 对被评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整, 以合理反映企业的财务状况和盈利能力 根据评估项目的具体情况, 注册资产评估师可以在适当的情况下考虑以下分析调整事项 : ( 一 ) 调整被评估企业和参考企业财务报表的编制基础 ; ( 二 ) 调整不具有代表性的收入和支出, 如非正常和偶然的收入和支出 ; ( 三 ) 调整非经营性资产 负债和溢余资产及与其相关的收入和支出 ; ( 四 ) 注册资产评估师认为需要调整的其他事项 第十七条注册资产评估师应当与委托方进行沟通, 获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明, 包括对非经营性资产 负债和溢余资产状况的说明 注册资产评估师应当在适当及切实可行的情况下对被评估企业的非经营性资产 负债和溢余资产进行单独分析和评估 第十八条注册资产评估师应当知晓评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值 如果相关权益人有权启动被评估企业清算程序, 注册资产评估师应当根据委托, 分析评估对象在清算前提下价值大于在持续经营前提下价值的可能性 89 / 185

90 第十九条注册资产评估师在对具有多种经营业务 涉及多种行业的企业进行企业价值评估时, 应当针对各种业务类型, 分别进行分析 第二十条注册资产评估师应当根据评估对象的不同, 谨慎区分企业整体价值 股东全部权益价值和股东部分权益价值, 并在评估报告中明确说明 第二十一条注册资产评估师应当知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积 注册资产评估师评估股东部分权益价值, 应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价 注册资产评估师应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价 第二十二条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当在适当及切实可行的情况下考虑流动性对评估对象价值的影响 注册资产评估师应当在评估报告中披露是否考虑了流动性对评估对象价值的影响 第四章评估方法第二十三条注册资产评估师执行企业价值评估业务, 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析收益法 市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择一种或多种资产评估基本方法 第二十四条企业价值评估中的收益法, 是指通过将被评估企业 90 / 185

91 预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路 收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法 第二十五条注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短 历史经营情况, 尤其是经营和收益稳定状况 未来收益的可预测性, 恰当考虑收益法的适用性 第二十六条收益法中的预期收益可以现金流量 各种形式的利润或现金红利等口径表示 注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况选择恰当的收益口径 第二十七条注册资产评估师运用收益法进行企业价值评估, 应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测, 并进行必要的分析 判断和调整, 确信相关预测的合理性 注册资产评估师在对被评估企业收益预测进行分析 判断和调整时, 应当充分考虑并分析被评估企业资本结构 经营状况 历史业绩 发展前景和被评估企业所在行业相关经济要素及发展前景, 收集被评估企业所涉及交易 收入 支出 投资等业务合法性和未来预测可靠性的证据, 充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响, 不得采用不合理的假设 当预测趋势与被评估企业现实情况存在重大差异时, 注册资产评估师应当予以披露, 并对产生差异的原因及其合理性进行分析 第二十八条注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景, 合理确定收益预测 91 / 185

92 期间, 并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算 第二十九条注册资产评估师应当综合考虑评估基准日的利率水平 市场投资回报率 加权平均资金成本等资本市场相关信息和被评估企业 所在行业的特定风险等因素, 合理确定资本化率或折现率 注册资产评估师应当确信资本化率或折现率与预期收益的口径保持一致 第三十条企业价值评估中的市场法, 是指将评估对象与参考企业 在市场上已有交易案例的企业 股东权益 证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路 市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法 参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析, 计算适当的价值比率或经济指标, 在与被评估企业比较分析的基础上, 得出评估对象价值的方法 并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖 收购及合并案例, 获取并分析这些交易案例的数据资料, 计算适当的价值比率或经济指标, 在与被评估企业比较分析的基础上, 得出评估对象价值的方法 第三十一条注册资产评估师应当恰当选择与被评估企业进行比较分析的参考企业 注册资产评估师应当确信所选择的参考企业与被评估企业具有可比性 参考企业通常应当与被评估企业属于同一行业, 或受相同经济 92 / 185

93 因素的影响 第三十二条注册资产评估师应当对参考企业的财务报表进行分析调整, 使其与被评估企业的财务报表具有可比性 注册资产评估师应当对被评估企业和参考企业之间的相似性和差异性进行比较分析 第三十三条注册资产评估师在选择 计算 使用价值比率时, 应当考虑 : ( 一 ) 选择的价值比率应当有利于合理确定评估对象的价值 ; ( 二 ) 用于计算价值比率的参考企业或交易案例数据应当适当和可靠 ; ( 三 ) 用于价值比率计算的相关数据口径和计算方式应当一致 ; ( 四 ) 被评估企业和参考企业或交易案例相关数据的计算方式应当一致 ; ( 五 ) 合理将参考企业或交易案例的价值比率应用于被评估企业 ; ( 六 ) 根据被评估企业特点, 对不同价值比率得出的数值予以分析, 形成合理评估结论 第三十四条企业价值评估中的成本法也称资产基础法, 是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路 以持续经营为前提对企业进行评估时, 成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法 第三十五条注册资产评估师运用成本法进行企业价值评估, 应 93 / 185

94 当考虑被评估企业所拥有的所有有形资产 无形资产以及应当承担的负债 第三十六条注册资产评估师运用成本法进行企业价值评估, 各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出 第三十七条注册资产评估师运用成本法进行企业价值评估, 应当对长期股权投资项目进行分析, 根据相关项目的具体资产 盈利状况及其对评估对象价值的影响程度等因素, 合理确定是否将其单独评估 第三十八条注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时, 应当对形成的各种初步价值结论进行分析, 在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上, 形成合理评估结论 第五章评估披露第三十九条注册资产评估师应当在执行必要的资产评估程序后, 根据相关评估准则和本指导意见编制并由所在评估机构出具评估报告 第四十条注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息, 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 第四十一条企业价值评估报告应当包括以下基本内容 : ( 一 ) 委托方和其他评估报告使用者 ; ( 二 ) 被评估企业基本情况及财务状况 ; ( 三 ) 评估对象 ; 94 / 185

95 ( 四 ) 评估目的 ; ( 五 ) 价值类型和定义 ; ( 六 ) 评估基准日 ; ( 七 ) 评估假设和限制条件 ; ( 八 ) 评估依据 ; ( 九 ) 评估方法 ; ( 十 ) 评估程序实施过程和情况 ; ( 十一 ) 评估结论 ; ( 十二 ) 特别事项说明 ; ( 十三 ) 评估报告日 ; ( 十四 ) 评估机构和注册资产评估师签章 注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况和委托方的要求, 提供必要的附件 第四十二条注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况, 在评估报告中对被评估企业的基本情况进行说明, 通常包括 : ( 一 ) 企业名称 类型与组织形式 ; ( 二 ) 企业历史状况 ; ( 三 ) 企业主要产品或服务 ; ( 四 ) 市场和客户状况 ; ( 五 ) 企业管理状况 ; ( 六 ) 季节或周期因素对企业运营的影响 ; ( 七 ) 企业运营常规流程 ; 95 / 185

96 ( 八 ) 企业主要资产状况, 包括有形资产 无形资产, 以及主要负债 ; ( 九 ) 企业发展前景 ; ( 十 ) 企业 股权等以往市场交易情况 ; ( 十一 ) 相关竞争状况 ; ( 十二 ) 影响企业生产经营的宏观经济因素 ; ( 十三 ) 影响企业生产经营的行业发展前景 ; ( 十四 ) 其他需要说明的企业状况 第四十三条注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估对象 评估对象的存在状况 权利状况和受到的限制 第四十四条注册资产评估师应当在评估报告中披露所有影响评估分析 判断和结论的评估假设和限定条件, 并就其对评估结论的影响进行必要说明 第四十五条注册资产评估师应当在评估报告的评估程序实施过程和情况说明部分中, 重点披露被评估企业的财务分析 调整以及评估方法的运用实施过程 第四十六条注册资产评估师在评估报告中披露财务分析 调整情况时, 通常应当包括下列内容 : ( 一 ) 被评估企业历史财务资料分析总结, 列示能够充分满足评估目的需要和揭示被评估企业特性的若干年度的资产负债表和损益表的汇总资料 ; ( 二 ) 对财务报告 企业申报资料所作的重大或实质性调整 ; 96 / 185

97 ( 三 ) 相关预测所涉及的关键性评估假设和限定条件 ; ( 四 ) 被评估企业与其所在行业平均经济效益状况比较 第四十七条注册资产评估师在评估报告中披露评估方法运用实施过程和情况时, 通常应当包括下列内容 : ( 一 ) 选择评估方法的过程和依据 ; ( 二 ) 评估方法的运用和逻辑推理计算过程 ; ( 三 ) 资本化率 折现率 价值比率等重要参数的获取来源和形成过程 ; ( 四 ) 对初步评估结论进行综合分析, 形成最终评估结论的过程 第四十八条注册资产评估师可以根据评估业务性质 委托方和其他评估报告使用者的要求, 合理确定评估报告的详略程度 第六章附则第四十九条本指导意见自 2005 年 4 月 1 日起施行 ( 中国资产评估协会关于印发 企业价值评估指导意见 ( 试行 ) 的通知, 中评协 [2004]134 号,2004 年 12 月 30 日 ) 第五章金融不良资产评估指导意见 ( 试行 ) 第一章引言 第一条为规范注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 保 证执业质量, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 根 97 / 185

98 据 资产评估准则 基本准则, 制定本指导意见 第二条本指导意见所称金融不良资产是指银行持有的次级 可疑及损失类贷款, 金融资产管理公司收购或接管的金融不良债权, 以及其他非银行金融机构持有的不良债权 本指导意见所称金融不良资产评估业务包括注册资产评估师执行的以金融不良资产处置为目的的价值评估业务 ( 以下简称 价值评估业务 ) 和以金融不良资产处置为目的的价值分析业务 ( 以下简称 价值分析业务 ) 价值评估业务是指注册资产评估师根据委托方的要求, 对金融不良资产在基准日的价值进行分析 估算并形成专业意见的行为或过程 价值分析业务是指注册资产评估师根据委托方的要求, 对无法实施必要评估程序的金融不良资产在基准日的价值或价值可实现程度进行分析 估算并形成专业意见的行为或过程 第三条注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 应当遵守本指导意见 第四条注册资产评估师执行与金融不良资产评估相关的其他业务, 可以参照本指导意见 第二章基本要求第五条执行金融不良资产评估业务的评估机构应当具有财政部门颁发的资产评估资格证书 第六条注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 应当熟悉 98 / 185

99 金融不良资产的相关知识, 具备相应的专业知识和经验, 能够胜任所执行的金融不良资产评估业务 第七条评估机构和注册资产评估师应当遵守相关法律 法规和资产评估准则, 独立开展评估业务, 独立进行分析 估算并形成专业意见, 不受任何部门 社会团体 企业和个人的影响 评估机构 注册资产评估师 业务助理人员和外聘专家应当与委托方 资产占有方以及其他当事方无利害关系 第八条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况确定相关假设和限制条件, 并确信相关假设和限制条件有合理的支持依据, 并予以明确披露 第九条注册资产评估师应当知晓价值评估业务和价值分析业务是两种不同的专业服务 注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 在未受到限制 能够履行必要评估程序的情况下, 通常应当考虑执行价值评估业务 注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 在受到限制 无法履行必要评估程序的情况下, 可以与委托方协商执行价值分析业务 注册资产评估师执行价值分析业务, 应当确信受到的限制不会影响其独立性 公正性和价值分析结论的合理性 第十条注册资产评估师在承接金融不良资产评估业务时, 应当在明确评估业务基本事项的基础上, 根据评估对象的具体情况 评估目的 资产处置方式 评估资料可获得程度和评估程序受限制程度等因素, 与委托方协商后明确执行价值评估业务或价值分析业务 99 / 185

100 注册资产评估师应当关注价值分析业务的复杂性, 根据自身的专业知识和经验, 审慎考虑是否有能力承接价值分析业务 第十一条注册资产评估师与委托方协商执行价值评估业务或价值分析业务时, 应当重点考虑以下因素 : ( 一 ) 在约定时限内, 是否能够充分获取评估对象的资料和信息 ; ( 二 ) 对评估对象的现场调查是否受到限制, 如由于相关当事方不配合或其他原因, 注册资产评估师无法进入现场实施清查 勘察等必要评估程序 ; ( 三 ) 对评估对象的法律权属资料和资料来源的查验是否受到限制 ; ( 四 ) 是否存在注册资产评估师认为对形成合理价值评估结论具有重要影响的其他事项 第十二条注册资产评估师应当提醒委托方和其他报告使用者关注价值评估业务和价值分析业务的区别 注册资产评估师应当对价值评估结论或价值分析结论进行明确说明, 提醒委托方和其他报告使用者关注价值评估结论和价值分析结论的区别 价值分析结论是在受到一定限制条件下形成的专业意见, 委托方和其他报告使用者应当知晓其作为参考依据的适用性不同于价值评估结论 第十三条价值评估结论和价值分析结论反映评估对象在基准日的价值或价值可实现程度 100 / 185

101 注册资产评估师应当提示报告使用者根据基准日后资产状况和市场状况的变化, 合理确定价值评估结论和价值分析结论的有效使用期限 价值评估结论和价值分析结论的有效使用期限原则上不应当超过基准日一年 如果资产状况 市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化, 委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估 第十四条价值评估结论和价值分析结论反映注册资产评估师按照相关法律 法规和资产评估准则, 在实施必要程序后形成的建立在相关假设和限制条件基础上的专业意见 价值评估结论或价值分析结论是资产处置的参考依据, 不应当被认为是对金融不良资产处置时可实现价格的保证 委托方和其他报告使用者应当合理理解并恰当使用价值评估结论或价值分析结论 注册资产评估师应当建议委托方在参考价值评估结论或价值分析结论的基础上, 结合资产处置方案及资产处置时资产状况和市场状况等因素, 进行合理决策 第十五条遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在基准日特定目的下的价值或价值可实现程度进行分析 估算并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任 委托方和相关当事方应当提供必要的资料, 并对资料的真实性 合法性和完整性负责 委托方应当对注册资产评估师执行业务予以配合, 不得干预注册资产评估师正常执业 当债务人等资产占有方不予以必要配合时, 委 101 / 185

102 托方应当予以必要协调 第三章评估对象第十六条金融不良资产评估业务中, 根据项目具体情况和委托方的要求, 评估对象可能是债权资产, 也可能是用以实现债权清偿权利的实物类资产 股权类资产和其他资产 注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 应当与委托方进行充分协商, 明确评估对象 第十七条金融不良资产评估业务的评估对象包括价值评估业务的评估对象和价值分析业务的价值分析对象 价值评估业务的评估对象通常是用以实现债权清偿权利的实物类资产 股权类资产和其他资产, 也包括注册资产评估师能够实施必要评估程序的债权资产 价值分析业务的价值分析对象通常是债权资产, 也包括因受到限制 注册资产评估师无法实施必要评估程序的用以实现债权清偿权利的实物类资产 股权类资产和其他资产 第十八条实物类资产主要包括收购的以物抵贷资产 资产处置中收回的以物抵债资产 受托管理的实物资产及其所产生的权益, 以及其他能实现债权清偿权利的实物资产 股权类资产主要包括商业性债转股 抵债股权 质押股权等 其他资产主要包括土地使用权 商标权等无形资产以及收益凭证等其他相关资产 债权资产主要包括本指导意见第二条第一款所指不良贷款和不良债权 102 / 185

103 第十九条注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 应当关注评估对象的具体形态, 充分考虑评估对象特点对评估业务的影响 第四章价值类型第二十条注册资产评估师执行金融不良资产评估业务应当根据评估目的和评估对象等具体情况明确价值类型, 并对具体价值类型进行定义 金融不良资产评估业务中的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值 市场价值以外的价值包括但不限于清算价值 投资价值 残余价值等 第二十一条市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下, 某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额 委托方在金融不良资产处置过程中, 为了解相关资产在通常条件下能够合理实现的价值并以此作为处置决策的追求目标, 可以委托注册资产评估师评估市场价值 第二十二条清算价值是指资产在强制清算或强制变现的前提下, 变现资产所能合理获得的价值 委托方在需要将持有的金融不良资产在短时间内强制清算或变现时, 可以委托注册资产评估师评估清算价值 第二十三条投资价值是指资产对于具有投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值 委托方在准备持有金融不良资产或采取融资等手段对金融不良资 103 / 185

104 产进行再开发时, 可以委托注册资产评估师评估投资价值 第二十四条残余价值是指机器设备 房屋建筑物或其他有形资产等在非继续使用前提下, 其零部件或结构进行拆除 回收所能实现的价值 委托方在准备将特定资产进行拆除 回收时, 可以委托注册资产评估师评估残余价值 第二十五条注册资产评估师使用清算价值 投资价值 残余价值等市场价值以外的价值类型时, 应当明确这些价值不是市场价值, 并确信在正常合理的情况下不会被误认为该价值代表市场价值 第二十六条注册资产评估师应当知晓形成清算价值 投资价值 残余价值等意见, 往往需要以形成资产市场价值意见为基础 第二十七条注册资产评估师执行金融不良资产评估业务, 通常应当采用本指导意见中规定的价值类型和定义 根据评估业务的具体情况和委托方的合理要求, 注册资产评估师也可以与委托方协商使用其他价值类型, 但应当予以明确定义, 确信所使用的具体价值类型与评估目的相适应, 并与委托方就此价值类型的使用达成充分的理解 第五章价值评估要求第二十八条注册资产评估师执行价值评估业务时, 应当充分考虑金融不良资产处置的特点, 遵守相关法律 法规和资产评估准则 第二十九条注册资产评估师应当明确业务基本情况, 根据评估目的 评估对象 资产处置方式 可获得的评估资料等因素, 在与委 104 / 185