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瞑砾毛
5 years ago
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公司研究房地产行业央行取消房贷利率优惠, 打响了抑制房价飞涨的第一枪 2005 年 3 月 16 日维持评级 : 弱于大市投资要点央行决定, 从 2005 年 3 月 17 日起, 调整商业银行自营性个人住房贷款政策 : 一是取消现行的住房贷款优惠利率, 二是对房地产价格上涨过快城市或地区, 最低首付款比例可由现行的 20% 提高到 30%; 具体调整的城市或地区, 可自行确定,

1 公司研究房地产行业央行取消房贷利率优惠, 打响了抑制房价飞涨的第一枪 2005 年 3 月 16 日维持评级 : 弱于大市投资要点央行决定, 从 2005 年 3 月 17 日起, 调整商业银行自营性个人住房贷款政策 : 一是取消现行的住房贷款优惠利率, 二是对房地产价格上涨过快城市或地区, 最低首付款比例可由现行的 20% 提高到 30%; 具体调整的城市或地区, 可自行确定, 不搞一刀切利率提高 0.20 个百分点, 政策取向性强于实际影响全国购房者每年多还亿元, 每月供款增加 2% 但标志着国家开始对自 98 年开始执行的住房消费扶持政策发生转变, 同时也表明国家开始对住房价格过快上涨采取实际政策打响了政策抑制房价过快上涨的第一枪, 房价泡沫开始终结预计今后还会有一系列后续政策出台, 可能的政策包括禁止炒楼花, 对住房投资行为征收高额的增值税营业税所得税, 加大政策性住房建设, 强化住房出租收益税收征管等房地产上市公司增长预期将发生变化房价泡沫开始终结的背景下, 住房销售进度放缓同时销售价格涨幅下降甚至负增长, 导致上市公司业绩增长预期下降对不同公司影响会较大差异, 在房价泡沫较严重地区的公司受到的影响最大, 特别长三角地区, 而泡沫不明显或者基本没有泡沫的北京深圳广州则受影响会较小 ; 另一方面, 对住宅类公司影响较大, 而从而非住宅类公司则基本没有影响基于对全国房地产泡沫开始产生与发展, 以及政策将对房价进行重点调控的预期,3 月 11 日我们将地产板块的评级由强于大市调整为弱于大市, 规定出台后, 仍然会有后续政策出台, 维持弱于大市的评级中线可关注金融街华侨城万科商品房价格住宅价格商品房价格涨幅 % 住宅价格涨幅 % 地产板块相对中标 300 指数表现资料来源 : 中信数量化投资分析系统相关研究房地产开发进入供给短缺下的调整周期,2004 年 8 月 24 日资源短缺消费型产业, 孕育地产行情,2004 年 9 月 12 日土地供给继续短缺-- 国务院决定续念土地紧箍咒,2004 年 10 月 15 日房地产: 不是泡沫, 而是短缺 -- 房地产行业 2005 年投资策略,2004 年 11 月 12 日业绩预增, 打响地产行情第一枪, 2005 年 1 月 5 日房地产: 弱市中的避风港, 2005 年 1 月 6 日地产股的调整只是短期的- 不确定的远期的利空政策与明确的即期的短缺., 2005 年 2 月 24 日王德勇电话 : wangdy@citics.com 编辑 : 贾常涛北京市朝阳区新源南路 6 号京城大厦十三层邮编 :100004

2 央行决定, 从 2005 年 3 月 17 日起, 调整商业银行自营性个人住房贷款政策 : 一是取消现行的住房贷款优惠利率, 二是对房地产价格上涨过快城市或地区, 最低首付款比例可由现行的 20% 提高到 30%; 具体调整的城市或地区, 可自行确定, 不搞一刀切一利率提高 0.20 个百分点, 政策取向性强于实际影响本次决定取消了住房贷款利率优惠,5 年期以上个人住房贷款, 其利率由原来的 5.31% 提高到 6.12%, 提高了 0.81 百分点, 但由于住房贷款实行下限管理, 银行有权将贷款利率向下浮动 10%, 由于住房贷款还是一项各银行竞争的优质业务, 实际利润势必就是最低利率, 也就是 5.51%, 这相比原来的 5.31% 的利率, 实际上只上浮了 0.20 个百分点应该说, 上浮 0.20 个百分点, 对需要的影响并没有实质意义, 其政策信号作用更为明显截至今年 2 月底, 全国个人住房信贷余额为亿元, 相当于购房人年增加利息负担亿元具体影响是 : 以 20 年期贷款为例, 房贷月供款只增加了 2.00%, 如果贷款额为 10 万元, 月供款只增长元, 应该说对购房的负担增加有限具体情况如下表所示 : 表 1: 升息对贷款月还款的影响持续升息带来的还款额增加 ( 个百本次升息对房贷月还款影响 ( 借款 10 万 ) 分点 ) 贷款年限升息前升息后每月多还金额每月多还比例年 % 2.00% 4.00% 6.00% 10 年 % 3.30% 6.60% 10.00% 15 年 % 4.30% 8.50% 12.80% 20 年 % 5.00% 10.00% 14.90% 30 年 % 6.00% 11.90% 17.90% 本次取消优惠利率的实际影响不大, 但是其政策取向却是非常明显的, 标志着国家开始对自 1998 年开始执行的住房消费扶持政策发生转变, 同时也表明国家开始对住房价格过快上涨采取实际政策二打响了政策抑制房价过快上涨的第一枪, 房价泡沫开始终结近年来, 住房价格持续上涨, 特别是 2004 年, 全国房价涨速开始加快, 四个季度商品房累计平均销售价格同比分别上涨 6.7% 11.6% 13.0% 14.4% 其中, 全年商品住宅平均销售价格增长 15.2%, 为 1998 年以来的最高增幅具体情况如下图所示 :

3 图 1: 房价在加速上涨商品房价格住宅价格商品房价格涨幅 % 住宅价格涨幅 % 住房价格涨幅超过 15%, 显然已经超出了合理范围, 高涨的房价既加重了居民的购房负担, 也给经济发展带来了不和谐的因素, 同时快速住房价格的波动也会给金融系统带来风险因此抑制住房价格的过快上涨已经成为社会各方面的共识 3 月 5 日, 温家宝总理的政府工作报告, 在谈到今年政府工作任务之一是保持价格总水平基本稳定时, 特别指出重点是抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨央行的这一决定的出发点显然是在于抑制住房价格上涨, 因为提高利率及提高首付款比例将明显抑制住房需求, 需求下降从而减慢房价上涨抑制住房价格的过快上涨将是一个系统工程, 预计今后还会有一系列后续政策出台, 可能的政策包括禁止炒楼花, 对住房投资行为征收高额的增值税营业税所得税, 加大政策性住房建设, 强化住房出租收益税收征管等随着政策的相继出台, 市场对房价的预期将发生根本变化, 目前房价泡沫将终结首先是需要下降, 一方面投机性需要会快速消失, 另一方面正常的居住需求及投资需求也会出现持币观望现象 ; 其次供给快速上升, 原来投资性买入的住房可能出现大量抛售, 导致供给大量增加因此, 短期内住房供需关系将可能发生逆转, 导致房价涨速下降, 甚至可能出现下降, 长三角地区房价还可能出现较大幅度的调整三政策指向实际住房需要, 受伤的还是老百姓炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因房地产商与投机商共同参与其中, 而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价, 以便掠夺敛聚社会财富因此, 要抑制国内房地产价格疯涨, 首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机但央行这一规定却无法达到这一目地, 并不能直接打击住房投机, 而真正受伤的还是老百姓因为投机客只是短期持有, 对贷款利息不敏感, 而真正为了居住而购房的人需要承担多年的利息, 对利率高度敏感本次规定对抑制投机也有一定影响, 但其影响是通过首先影响实际居住需求, 然后再影响投机需求, 政策着力点在实际需求, 通过打击实际需

4 要来抑制投资需求, 因此本次规定的政策指向是实际需要, 而没有直接针对投机需求, 受伤的还是作为真正购房人的老百姓四房地产上市公司增长预期将发生变化 2004 年房地产上市公司业绩高速增长, 净利润平均增长超过 30%, 其中近 20 家公司增长达到 50%, 这种增长的原因在于销售速度加快导致收入增长及住房价格上涨导致毛利率提高, 随着国家对房价的调控, 房价的上涨速度将出现下降, 局部地区还可能出现绝对房价的大幅下降, 同时购房人的观望将导致销售速度大大下降, 这两方面将使上市公司增长预期大大下降但对不同公司影响会较大差异, 在房价泡沫较严重地区的公司受到的影响最大, 特别是以上海杭州南京为代表的长三角地区, 而泡沫不明显或者基本没有泡沫的北京深圳广州则受影响会较小 ; 另一方面, 对住宅类公司影响较大, 而从而非住宅类公司则基本没有影响

5 评级说明 : 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的中信标普 300 指数的涨跌幅 : 此报告并非针对或意图送发给或为任何就送发发布可得到或使用此报告而使中信证券股份有限公司及其附属及联营公司 ( 合称中信证券 ) 违反当地的法律或法规或可致使中信证券受制于的法律或法规的任何地区国家或其它管辖区域的公民或居民除非另有显示, 否则所有此报告中的材料的版权均属中信证券未经中信证券事先书面授权下, 不得更改或以任何方式发送复印此报告的材料内容或其复印本予任何其它人所有于此报告中使用的商标服务标记及标记均为中信证券的商标服务标记及标记此报告所载的资料工具及材料只提供给阁下作查照之用, 并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的邀请或向人作出邀请中信证券未有采取行动以确保于此报告中所指的证券适合个别的投资者此报告的内容并不构成对任何人的投资建议, 而中信证券不会因接收人收到此报告而视他们为其客户此报告所载资料的来源及观点的出处皆被中信证券认为可靠, 但中信证券不能担保其准确性或完整性, 而中信证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负任何责任, 除非该等损失因明确的法规或法规而引致并不能依靠此报告以取代行使独立判断中信证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法为免生疑, 本报告所载的观点并不代表中信证券股份有限公司, 或任何其附属或联营公司的立场中信证券在法律许可的情况下可参与或投资此报告所提及的发行商的金融交易, 向该等发行商提供服务或向他们要求给予生意, 及或持有其证券或进行证券交易中信证券于法律容许下可于发送材料前使用于此报告中所载资料或意见或他们所根据的研究或分析中信证券于过去三年于此报告中所指的任何或所有公司的证券于公开发售时可能曾出任经办人或联合经办人可要求索取额外资料以往的表现不应作为日后表现的显示及担保此报告所载的资料意见及推测反映中信证券于最初发报此报告日期当日的判断, 可随时更改于此报告所指的证券或金融票据的价格价值及收入可跌可升若干投资可能不易变卖而难以出售或变卖, 同样地阁下可能难以就有关该投资所面对的价格或风险获得准确的资料此报告中所指的投资及服务可能不适合阁下, 我们建议阁下如有任何疑问应咨询独立投资顾问此报告并不构成投资法律会计或税务建议或担保任何投资或策略适合或切合阁下个别情况此报告并不构成给予阁下私人咨询建议此报告旨为派发给中信证券的市场专业及机构投资客户如接收人非中信证券的市场专业及机构投资客户, 应在基于此报告作出任何投资决定或就报告要求任何解释前咨询独立财务顾问中信证券股份有限公司及其附属及联营公司 2005 版权所有保留一切权利北京深圳地址 : 中国北京市朝阳区新源南路 6 号京城大厦 (100004) 中国深圳市罗湖区湖贝路 1030 号海龙王大厦 (518001) 电话 :(010) 传真 :(010) 服务热线 :(010) service@citics.com 网址 : ADDRESS: Capital Mansion,6 Xinyuan Nanlu, Chaoyang District Beijing ,China Hailongwang Building, No.1030 Hubeilu Luohu District, Shenzhen , China TEL: (010) FAX: (010) Service Helpline:(010) service@citics.com Web: 内部资料仅供交流

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4. 2 中航证券金融研究所部门负责人董忠云证券执业证书号 :S0640515120001 首席分析师梁证券执业证书号 :S0640515030001 高级宏观分析师符证券执业证书号 :S0640514070001 研究助理李晨证券执业证书号 :S0640115060035 电话 :010-64818471 邮箱 :spirit6764@live.cn 趋势不改水自横流宏观策略周报 2016