上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 215 上海房地产投资环境年度报告 1 by Marketing Team
上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 内容摘要 215 年中国全年国内生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.7 个百分点 215 年 1-4 季度上海地区生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.1 个百分点 房地产业生产总值增速加快 5.8 个百分点 从官方公布的 GDP 数据来看,215 年中国总体经济增速放缓, 但房地产业复苏 受降息等政策刺激,215 年末, 中国社会融资规模大幅度增长, 规模存量为 138.14 万亿元, 同比赠长 12.4% 215 年末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的 67.1%, 为所有融资途径最高 215 上半年, 一系列改革和利好政策让股市上扬 215 年下半年, 中国股市继续震荡, 总体趋势不乐观 就成交面积来说, 上海工业用地在 8 月到 1 月间迎来成交小高峰, 住宅用地在 8 月后增长迅速, 并在年末达到成交面积峰值 就地价水平而言,215 年住宅用地均价均一路上涨, 上涨幅度自 215 年第二季度快速增加 但受国内经济下行因素影响, 上海市房地产开发投资增长趋缓 上海住宅房屋成交均价收盘于 3438 元 / 平方米, 挂牌均价收盘于 39291 元 / 平方米 215 年上海住宅均价有轻微震荡, 但总体趋势向上 受各种利好政策推动, 住宅成交面积也自 8 月开始逐月增加, 显示出上海住宅市场强劲需求 216 年 1 月, 崇明县的住宅房屋均价增长率最高, 为 29.6% 其次为普陀区和黄浦区, 分别上涨 22.75% 和 21.85% 青浦区, 金山区和奉贤区则为住宅均价增长最低的三个区, 其中青浦区还出现了负增长 就名义房价而言, 静安区, 卢湾区 ( 现黄浦区 ) 和黄浦区仍旧是三个住宅均价最高的区 1 2 3 4 5 6 2
上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 GDP 宏观经济 2 15 年上半年上海生产总值 118887 亿元, 同比增长 7%, 比第一季度提高.4 个百分点 第一产业增加 39.41 亿元, 下降 8.1%, 第二产业增加 3877.5 亿元, 增长 1.9%, 第三产业增加 797.9 亿元, 增长 1.2% 其中第三产业增加值占全市生产总值比重 67.1%, 同比提高 2.7 个百分点 上海出口同比下降 5.5%, 进口下降 1.7% 外商直接投资合同金额同比增长 1.3 倍 上海 GDP 增速自 211 年以来平缓放缓, 第三产业对 GDP 贡献最大 房地产行业受政策和宏观经济影响较多, 其地区生产总值增速波动较大, 上半年上海房地产对 GDP 贡献比第一季度上升 3%, 较去年同期增长 2%, 房地产业地区生产总值增速比去年同期高 6 个百分点 就 215 年上半年来看, 房地产业受降息和各种利好政策影响, 其 GDP 增速也呈现上 升趋势 上海金融业发展迅速, 金融业 GDP 增速始终高于整体 GDP 增速,215 年上半年金融业生产总值增长 44%, 增速较去年同期增速高 21.1 个百分点 基于上海作为全国甚至全球金融中心的定位, 以及政府扶持, 上海的金融业会在未来进一步增长 房地产业与金融市场关系紧密, 在各种宏观经济政策的刺激之下和政府调控下, 预计在 215 年下半年中国房地产和金融业 GDP 会继续稳定发展 相比之下, 工业 建筑业 批发零售业数据都显示出中国制造业经济增速进一步放缓 215 年上半年上海商品销售额 45129.23 亿元, 比去年同期增长 5.9% 无店铺零售继续快速增长, 其上半年零售额 574.36 亿元, 比去年同期增长 35.4% 其中, 网上商店零售额 499.68 亿元, 增长 4.7%, 占社会消费品零售总额的比重为 1.3% 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 214 214 年与 215 年上海市生产总值 (%) 215 上海生产总值增速 (%) 数据来源 : 上海统计局 214 215 上海市房地产业生产总值增速 (%) 25, 社会融资规模增量 2, 15, 1, 社会融资规模增量 5, 25, 2, 15, 1, 5, -5, -1, 215.1 215.2 215.3 215.1 215.2 215.3 数据来源 : 中国人民银行 215.4 215.4 社会融资规模增量细分 215.5 215.6 215.7 215.8 215.9 215.1 215.11 215.12 215.5 215.6 215.7 215.8 215.9 215.1 215.11 215.12 非金融企业境内股票融资 企业债券 未贴现银行承兑汇票 信托贷款 委托贷款 外币贷款 ( 折合人民币 ) 人民币贷款 社会融资规模 215 年末, 受降息等政策刺激, 中国社会融资规大幅度增长, 规模存量为 138.14 万亿元, 同比赠长 12.4% 对实体经济发放的人民币贷款余额为 92.75 万亿元, 同比增长 13.9%; 对实体经济发放的外币贷款折合人民币余额为 3.2 万亿元, 同比下降 13.%; 委托贷款余额为 1.93 万亿元, 同比增长 17.2%; 信托贷款余额为 5.39 万亿元, 同比增长.8%; 未贴现的银行承兑汇票余额为 5.85 万亿元, 同比下降 14.8%; 企业债券余额为 14.63 万亿元, 同比增长 25.1%; 非金融企业境内股票余额为 4.53 万亿元, 同比增长 2.2% 从结构看,215 年末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的 67.1%, 为所有融资途径最高 3
上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 政策动态 上海定向微调住房限购政策 上海市委市政府出台 关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见, 其中包括向符合条件者定向微调住房限购政策 对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员, 定向微调住房限购政策 这部分符合条件的非沪籍人才, 今后有资格在沪购房 而在以往, 非户籍人单身人才被限制在上海购房 简化个人无偿赠予与不动产土地使用权免征营业税 上海市委市政府出台 关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见, 其中包括向符合条件者定向微调住房限购政策 对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员, 定向微调住房限购政策 这部分符合条件的非沪籍人才, 今后有资格在沪购房 而在以往, 非户籍人单身人才被限制在上海购房 整到限外令之前的要求 按照 限外令 的要求, 外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例不得低于 5%, 而之前的要求是投资总额 1 万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例为 2/5, 投资总额 3 万美元以上的外商投资房地产企业注册资本占比不得低于 1/3 这意味着, 外资房地产企业进入中国房地产企业门槛降低 人民币纳入特别提款权 (SDR) 货币篮子 215 年 11 月底,IMF( 国际货币基金组织 ) 正式宣布, 人民币自 216 年 1 月 1 日加入 SDR( 特别提款权 ) 现有 SDR 货币篮子将维持到 216 年 9 月 3 日, 含有人民币的新 SDR 货币篮子将于 216 年 1 月 1 日启用 当前, 全球各国央行在其外汇储备中持有约 282 亿美元的 SDR 单位 人民币被纳入 SDR, 这最直接的含义是 IMF 成员国若决定与另一成员国交换 SDR 单位的话, 人民币也是可接受的货币 目前, 人民币在全球外汇储备中占比很小, 在总额达 11.3 万亿美元的全球储备资产中仅占约 1% 瑞银预计, 假设到 22 年人民币的份额升至 5%, 可能意味着未来五年每年约有 8-1 亿美 元的资本流入人民币 人民币进入 SDR 标志着 IMF 认可人民币在全球金融市场的地位不断提升, 全球央行可能在长期会进一步增持人民币资产 人民币进入 SDR 后不会出现急剧贬值, 但中短期内受到美联储加息的影响, 人民币对美元可能会适度走弱, 但总体可控 人们关注 SDR 对于中国金融市场的影响, 但中国股市是否能对外资增加吸引力, 靠的不光是 SDR, 更是 A 股以及整个中国金融体系能否进一步完善制度和法规, 这也关系到未来 A 股能否被纳入 MSCI 新兴市场指数 中国央行宣布降息 215 年 1 月 23 日, 央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率, 以进一步降低社会融资成本 其中, 金融机构一年期贷款基准利率下调.25 个百分点至 4.35%; 一年期存款基准利率下调.25 个百分点至 1.5%; 其他各档次贷款及存款基准利率 人民银行对金融机构贷款利率相应调整 ; 个人住房公积金贷款利率保持不变 此番为央行在 215 年第五次降息, 基于中国经济放缓预期, 中国政府推出财政和货币政策来支持经济增长, 预计第四季度经济增速环比有望加快 楼市限外令放松 实施了将近 1 年的楼市限外政策出现了松动, 外国人购房 外资企业投资房地产市场更加自由 昨天, 商务部发布消息, 决定调整房地产市场外资准入和管理政策, 取消外商投资房企办理境内贷款 境外贷款 外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求 有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用 自住商品房 这是中国自 26 年 8 月开始执行严格的限制外资投资房地产政策后, 首次放松限制 中国政府还决定对外商投资房地产企业和境外机构 个人购房的部分政策进行调整 首先, 外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例调 IMF 宣布人民币自 216 年 1 月 1 日加入 SDR 4
上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 国务院鼓励国内公寓市场发展 215 年 11 月, 中国国务院网站发布 国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见 ( 以下简称 意见 ), 首次点名 积极发展客栈民宿 短租公寓 长租公寓等细分业态, 并将其定性为生活性服务业, 将在多维度给予政策支持 意见 指出 支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券 鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围 积极稳妥扩大消费信贷, 将消费金融公司试点推广至全国 这就表示, 处于没有酒店营业执照的民宿不再处于灰色地带, 更多政策将会出台鼓励和完善国内长租 短租公寓的发展 随着国内人群对公寓住宿的接受度增加, 如何有效连接房源和房客, 如何构建一个信任和安全的环境, 如何完善公寓硬件 软件设施 以创造更好的用户体验是国内公寓租赁商需要考虑的重点 中央经济工作会议明确 216 年五大任务 12 月 18 日到 12 月 21 日, 中央 经济会议在北京举行 会议明确了 216 年经济五大任务 : 积极稳妥化化解产能过剩 帮助企业降低成本 化解房地产库存 扩大有效供给 防范化解金融风险 本次经济工作会议提出, 要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略, 适当降低商品住房价格, 促进房地产业兼并重组, 提高产业集中度 这句话映射出两个要点, 一是鼓励房地产开发企业降低房价, 二是鼓励房地产业兼并重组 然而, 要做到这两点还需顺应市场规律, 完善市场机制, 形 成一个有效 健康的房地产市场 股市动态 215 上半年, 一系列改革和利好政策让股市上扬 中国央行 2 月 5 日 3 月 1 日 4 月 2 日 5 月 11 日 6 月 28 日进行多次降息降准, 刺激股市上涨 6 月底, 养老金入市给中国股市注入了一剂强心针, 投资者信心增强, 中国股市在上半年表现良好 215 年下半年, 中国股市继续震荡, 总体趋势不乐观, 沪指多次跌破 35 点 中国经济发展放缓, 人民币持续贬值令投资者担忧, 而美联储加息, 加之全球大宗商品价格下跌以及人民币加入 SDR 增加了资金流动性, 导致中国股市资产外流 期末收盘指数 18, 16, 14, 12, 1, 上证综合指数 8, 6, 深证成份指数 4, 2, 215.1 215.2 215.3 215.4 215.5 215.6 215.7 215.8 215.9 215.1 215.11 215 年中国股市成交额 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 4, 3, 2, 1, 成交量 ( 百万股 ) 成交额 ( 亿元 ) 215.1 215.2 215.3 215.4 215.5 215.6 215.7 215.8 215.9 215.1 215.11 数据来源 : 中国人民银行 5
上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 上海土地市场 215 年全年上海土地交易成交面积 ( 平方米 ) 215 年上海土地市场共成交除工业用地外的土地 133 宗, 商品住宅用地 ( 含普通商 3,, 2,5, 2,, 商业用地成交面积 ( 平方米 ) 品房与商住两用房 ) 成交 52 宗, 商业用地成交 49 宗, 动迁安置房成交 32 宗 就成交面积来说, 上海工业用地在 8 月到 1 月间迎来成交小高峰, 住宅用地在 8 月后增长迅速, 并在年末达到成交面积峰值 1,5, 1,, 5, 215.1 215.2 215.3 215.4 215.5 215.6 215.7 215.8 215.9 215.1 215.11 215.12 工业用地成交面积 ( 平方米 ) 住宅用地成交面积 ( 平方米 ) 数据来源 : 潮域市场研究部 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 214Q1 214Q2 数据来源 : 中国城市地价动态监测 214-215 上海地价水平 ( 元 / 平方米 ) 214Q3 214Q4 215Q1 215Q2 215Q3 215Q4 住宅 商服 工业 214-215 上海地价水平一览 住宅 商服 工业 214Q1 29,171 37,41 1,187 214Q2 2,19 27,926 1,852 214Q3 3,186 38,195 1,884 214Q4 3,979 38,551 1,936 215Q1 31,585 38,855 2, 215Q2 32,36 39,172 2,53 215Q3 34,82 39,664 2,13 6.% 5.% 215 年中国地价季度环比增长率 (%) 215Q4 35,767 4,18 2,145 数据来源 : 中国城市地价动态监测 4.% 3.% 2.% 1.%.% 215Q1 215Q2 215Q3 215Q4 数据来源 : 中国城市地价动态监测 住宅 商服 工业 就地价水平而言,215 年住宅用地均价均一路上涨, 上涨幅度自 215 年第二季度快速增加 上海住宅用地地价水平快速增加有其原因 一是上海土地稀缺, 对于住宅用房市场供不应求, 二是上海的 24 计划明确表示要缩减土地拍卖, 并把土地成交量控制在负增长, 于是年末开发商囤地速度加快 6
上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 上海房地产开发经营状况 215 年, 受国内经济下行因素影响, 上海市房地产开发投资增长趋缓, 无论是房地产开发投资总体增速和住宅房地产开发投资增速都放慢 215 年全市房地产开发投资 3468.94 亿元, 比上年增长 8.2%, 增幅较上年回落 5.5 个百分点 但从 215 年本市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重来看, 继续 呈上升趋势, 达 54.6%, 比上年提高 1.3 个百分点 215 年上海市房屋施工面积 1595.33 万平方米, 比上年增长 2.8% 其中, 住宅 8372.12 万平方米, 下降 1.8% 215 年本市房屋新开工面积 265.8 万平方米, 比上年下降 6.4% 其中, 住宅 156.28 万平方米, 增长.8% 215 年本市房屋竣工面积 2647.18 万平方米, 比上年增长 14.4% 其中, 住宅 1588.95 万平方米, 增长 3.5% 上海住宅房屋成交均价收盘于 3438 元 / 平方米, 挂牌均价收盘于 39291 元 / 平方米 215 年上海住宅均价有轻微震荡, 但总体趋势向上 受各种利好政策推动, 住宅成交面积也自 8 月开始逐月增加, 显示出上海住宅市场强劲需求 18 16 14 12 1 8 6 4 2 215 年上海房地产投资增速 房地产投资累计增长 (%) 房地产住宅投资累计增长 (%) -2 215.2 215.3 215.4 215.5 215.6 215.7 215.8 215.9 215.1 215.11 215.12 数据来源 : 中国城市地价动态监测 45, 上海历年住宅房价走势图 4, 35, 3, 39,291 34,38 25, 2, 15, 1, 供给价 ( 挂牌价 ) 单位 : 人民币元 / 平方米 需求 ( 成交价 ) 单位 : 人民币元 / 平方米 5, 214.1 214.3 214.5 214.7 214.9 214.11 215.1 215.3 215.5 215.7 215.9 215.11 数据来源 : 潮域市场研究部 7
上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 上海各分区商品住宅市场走势 平均单价 ( 元 / 平方米 ) 同比上年增长率 (%) 虹口区 42,336 15.48 宝山区 27,659 17.53 青浦区 19,671-3.62 浦东新区 38,297 15.31 闸北区 44,245 18.82 杨浦区 4,728 15.31 静安区 64,96 2.39 闵行区 3,984 13.33 徐汇区 5,257 2.41 卢湾区 61,616 11.23 黄浦区 57,193 21.85 松江区 2,261 9.4 216 年 1 月, 崇明县的住宅房屋均价增长率最高, 为 29.6% 其次为普陀区和黄浦区, 分别上涨 22.75% 和 21.85% 青浦区, 金山区和奉贤区则为住宅均价增长最低的三个区, 其中青浦区还出现了负增长 就名义房价而言, 静安区, 卢湾区 ( 现黄浦区 ) 和黄浦区仍旧是三个住宅均价最高的区 普陀区 41,246 22.75 嘉定区 19,16 1.71 长宁区 48,259 13.35 金山区 9,488 -.27 奉贤区 15,738 2.51 崇明县 11,25 29.6 3 上海历年住宅交易面积 ( 万平方米 ) 25 2 15 1 上海住宅交易面积 ( 万平方米 ) 5 213.9 213.11 214.2 214.4 214.6 214.8 214.1 214.12 215.2 215.4 215.6 215.8 215.1 215.12 数据来源 : 潮域市场研究部 8 216 年 1 月上海各区地价及增长率 5 1 15 2 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 数据来源 : 中国房价行情平台 崇明县普陀区黄浦区徐汇区静安区闸北区宝山区虹口区浦东新区杨浦区长宁区闵行区卢湾区嘉定区松江区奉贤区金山区 青浦区 35 3 25 2 15 1 5-5 -1 平均单价 ( 元 / 平方米 ) 同比上年增长率 (%)
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