/ 11-4 12-4 1-4 2-4 3-4 4-4 5-4 6-4 7-4 8-4 9-4 1-4 上市公司 公司研究 公司点评 证券研究报告 房地产 216 年 11 月 3 日保利地产 (648) 报告原因 : 有业绩公布需要点评增持 ( 维持 ) 市场数据 : 216 年 11 月 3 日 收盘价 ( 元 ) 9.12 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 12.32/8.7 市净率 1.3 息率 ( 分红 / 股价 ) 3.78 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 98121 上证指数 / 深证成指 3128.94 / 1743.96 注 : 息率 以最近一年已公布分红计算 基础数据 : 216 年 9 月 3 日 每股净资产 ( 元 ) 7.9 资产负债率 % 74.58 总股本 / 流通 A 股 ( 百万 ) 11858/1759 流通 B 股 /H 股 ( 百万 ) -/- 一年内股价与大盘对比走势 : 保利地产 沪深 3 指数 5-5 加强合作拿地模式, 多元融资降低财务成本 投资要点 : 公司前三季度实现总营业收入 871.5 亿, 同比增长 37.5%; 归母净利润 71.1 亿, 同比增长 9.9%, 符合预期 公司归母净利润增速较低的主要原因是少数股东权益比例提高以及毛利率 有所降低 1) 公司 16 年前三季度少数股东权益比例为 29.7%, 同比增加 1 个百分点, 主要 系公司合作开发项目增多 214 年 15 年及 16 年前三季度年公司新增土地价款权益比例分 别为 7/76%/67%, 预计未来少数股东权益比例仍将维持在较高水平 2) 公司前三季度毛利 率为 3.1%, 同比下降 5. 个百分点, 环比下降 2.5 个百分点, 主要系高毛利区域及项目结 转比例较低 公司坚持等量拓展原则, 左手卖楼右手买地 公司前三季度累计拿地 1148 万方, 拿地总价 698 亿元,, 平均楼面价 68 元 / 平米 从销售匹配程度来看, 公司新增土地建面 / 销售面积 为.97, 同比上升 12 个百分点 ; 新增土地价款 / 销售额为.44, 同比上升 14 个百分点 其 中一二线城市拓展面积和金额分别占比 81.5% 和 95.5% 前三季度, 公司新开工面积 1278 万 平方米, 竣工面积 97 万平方米, 在建面积 497 万平方米, 分别比去年同期增长 19.6% 34. 和 4.8% 公司目前拥有约 1 亿平米可售容积率面积, 总可售货值约为 1.3 万亿, 待开发面积.6 亿平米, 其中一 二线城市占比超过 73.4% 资金方面, 公司销售回笼率大幅增加, 积极进行多元融资, 降低融资成本 公司前三季度实 现销售回笼 1496.5 亿元, 回笼率达 95., 期末货币资金余额 491.42 亿元 公司上半年完 成了 9 亿定向增发,1 亿公司债券发行, 综合融资成本 4.86%, 较去年年末下降.34 个 百分点 同时, 公司财务结构得到进一步优化,16Q3 公司资产负债率仅 74.6%, 较年初下降.4 个百分点 ; 扣除预收账款后的真实资产负债率为 57.5%, 较年初下降 6.7% 相关研究 保利地产 (648) 深度 : 业绩增长趋稳, 巩固住宅业务, 发力房地产金融 216/8/31 保利地产 ( 648) 业绩稳健增长 再融资助力公司未来发展 215/3/17 证券分析师王胜 A2351161 wangsheng@swsresearch.com 联系人曹一凡 (8621)23297818 7222 caoyf@swsresearch.com 感谢实习生龚正欢对本文做出的贡献 国企改革背景下, 保利与中航地产签署框架协议, 拟按照协议转让方式收购中航地产房地产 业务相关资产与负债, 标的资产预估值合计为 23.23 亿元 该项交易涉及中航地产及其下属 企业合计持有的 1 家房地产项目公司股权及 1 个房地产项目在建工程, 项目大多分布于二 三线城市 9 月, 公司实际控制人保利集团与中国航空工业集团公司签署框架协议, 拟确认 此次房地产业务整合的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平 台公司和项目公司的全部股权以及中航工业持有的天津瑞赛投资有限公司 1 股权 维持增持评级, 维持盈利预测 公司的业绩增速较快, 在手土地储备丰富, 低融资成本将助 力公司业绩进一步增长 此外, 公司是国企改革概念下的龙头公司, 具备主题投资价值 因 此我们维持 16-18 年归母净利润 146/16/172 亿元的盈利预测, 同比增速为 19%/9%/8%, 对 应公司 216-218 年 EPS 分别为 1.24/1.35/1.45 元, 维持增持评级 财务数据及盈利预测 215 16Q1-Q3 216E 217E 218E 营业收入 ( 百万元 ) 123,429 87,141 138,458 156,26 174,9 同比增长率 (%) 13.18 37.45 12.18 12.69 11.53 净利润 ( 百万元 ) 12,348 7,11 14,645 15,953 17,169 同比增长率 (%) 1.21 9.9 18.61 8.93 7.62 每股收益 ( 元 / 股 ) 1.15.6 1.24 1.35 1.45 毛利率 (%) 33.2 3.1 34.5 33.4 32.7 ROE(%) 17.3 8.5 16. 15.5 14.9 市盈率 8 7 7 6 注 : 市盈率 是指目前股价除以各年业绩 ; 净资产收益率 是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明
附表 图 1:216 年 1-9 月公司总营业收入 871.5 亿元, 同 比增长 37% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 71.1 亿元, 同比增 长 1 1, 8, 6, 4, 2, 87,151 63,4 52,215 44,269 31,37 5 4 3 2 1 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 7,11 6,8 6,47 4,612 213Q3 214Q3 215Q3 216Q3 4 3 2 1 营业收入 ( 百万元 ) 增速 ( 右轴 ) 归母净利润 ( 百万元 ) 增速 ( 右轴 ) 图 3:216 年 1-9 月财务费用率为 1.7%, 同比下降 1.1 个百分点 ; 三费比率为 6.4%, 同比下降 1.3 个百分点 图 4:216 年 1-9 月平均结算毛利率为 3, 同比下降 5 个百分点 3.5 3 2.5 2 1.5 1.5 5 4 3 2 1 38 33 34 35 3 销售费用率 (%) 管理费用率 (%) 销售毛利率 (%) 息税前利润率 (%) 财务费用率 (%) 净利润率 (%) 归母净利润率 (%) 图 5:216 年 1-9 月少数股东权益比例为 29.7%, 同比 上升 1 个百分点 图 6:216 年 Q3 公司真实资产负债率为 57.5%, 同比下 降 6.7 个百分点 1245 145 845 645 445 245 17.6% 1.3% 8.5% 818.6 527.3 568.3 19.7% 1,586.1 29.7% 3,5.4 35% 3 25% 2 15% 1 5% 85 8 75 7 65 6 55 5 8.4 8.2 8.3 69.4 66.1 66.4 77.8 64.2 74.6 57.5 45 45 少数股东权益净利润少数股东权益比例 资产负债率 (%) 剔除预收款项后的资产负债率 (%) 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 2 页共 5 页简单金融成就梦想
利润表 百万元 214 215 216E 217E 218E 营业收入 19,56 123,429 138,458 156,26 174,9 营业总成本 91,229 11,697 112,581 127,865 143,529 营业成本 74,123 82,453 9,642 13,855 117,152 营业税金及附加 11,148 12,157 14,596 15,921 17,622 销售费用 2,42 2,731 3,378 3,745 4,176 管理费用 1,723 1,872 2,216 2,443 2,716 财务费用 1,271 2,328 1,756 1,859 1,83 资产减值损失 563 156 (8) 41 32 公允价值变动损益 投资收益 1,153 993 1,3 1,73 1,16 营业利润 18,981 22,724 26,96 29,235 31,586 营业外收支 51 176 35 88 1 利润总额 19,32 22,91 26,941 29,322 31,686 所得税 4,8 6,73 6,983 7,58 8,288 净利润 14,231 16,828 19,958 21,742 23,398 少数股东损益 2,31 4,48 5,314 5,788 6,229 归属于母公司所有者的净利润 12,2 12,348 14,645 15,953 17,169 现金流量表 百万元 214 215 216E 217E 218E 净利润 14,231 16,828 19,958 21,742 23,398 加 : 折旧摊销减值 99 619 916 1,96 1,231 财务费用 1,554 2,211 1,756 1,859 1,83 非经营损失 -1,742-1,217-714 -1,225-1,11 营运资本变动 -25,411-656 -27,855-5,93-21,95 其它 经营活动现金流 -1,458 17,785-5,938 17,542 4,253 资本开支 78 62 3,424 3,436 3,423 其它投资现金流 -2,699-358 -127 29 8 投资活动现金流 -3,169-2,47-3,55-3,227-3,415 吸收投资 3,956 2,19 9, 负债净变化 23,558-19,113 1,529-8,186 4,99 支付股利 利息 11,521 11,687 13,511 14,946 15,213 其它融资现金流 -143-1 1, 1, 1, 融资活动现金流 19,891-17,744 7,18-13,133-34 净现金流 6,24-2,45-2,47 1,182 534 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 3 页共 5 页简单金融成就梦想
资产负债表 百万元 214 215 216E 217E 218E 流动资产 35,858 384,675 412,592 466,113 53,627 现金及等价物 4,7 37,485 35,15 36,197 36,731 应收款项 43,596 58,924 44,91 5,71 52,388 存货净额 267,192 288,266 332,667 379,846 441,58 其他流动资产 长期投资 3,945 4,919 6,56 6,92 8,18 固定资产 2,478 3,155 3,466 3,735 3,936 无形资产及其他资产 8,485 11,77 12,953 15,217 17,244 资产总计 365,766 43,833 435,74 491,992 559,832 流动负债 187,313 221,834 218,245 247,17 29,789 短期借款 28,669 35,295 37,225 28,329 37,692 应付款项 128,81 156,598 151,8 188,837 223,157 其它流动负债 非流动负债 97,58 84,859 94,461 15,168 11,714 负债合计 284,893 36,693 312,76 352,275 41,53 股本 1,73 1,757 11,856 11,856 11,856 资本公积 6,917 6,955 14,856 14,856 14,856 盈余公积 1,714 2,151 2,71 3,356 4,8 未分配利润 42,48 51,641 62,25 72,93 84,66 少数股东权益 19,463 25,618 3,931 36,72 42,949 股东权益 8,872 97,14 122,369 139,717 158,329 负债和股东权益合计 365,766 43,833 435,74 491,992 559,832 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 4 页共 5 页简单金融成就梦想
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