權利變換 價值分析 主講人 卓輝華 新北市建築師公會 (2014 年 2 月 11 日 ) Honda Appraisers Joint Firm
師資介紹卓輝華簡經歷 國立政治大學地政碩士 博士 所長 宏大資產評估顧問股份有限公司董事長 中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長 台北市不動產估價師公會創會理事長 中華民國土地估價學會副理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員 召集人 台北大學不動產與城鄉環境系兼任助理教授 財政部國有財產局估價專家委員 新北 台中 台南市都市更新審議委員會委員 2
何謂 : 權利變換? 都市更新條例第三條 係指更新單元內重建區段之土地所有權人 合法建築物所有權人 他項權利人或實施者提供土地 建築物 他項權利或資金, 參與或實施都市更新事業, 於都市更新事業計畫實施完成後, 按其更新前權利價值及提供資金比例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 3
權利變換之參與者 土地所有權人 => 提供土地 合法建築物所有權人 => 提供建築物 他項權利人 => 提供他項權利 實施者 => 提供資金 主管機關 => 監督審查 4
權利變換估價之內容 查估土地所有權人等之權利價值 計算各土地所有權人等更新前權利價值比例 估算更新重建後房地總價值 土地所有權人以其權利價值比例分攤共同負擔 土地所有權人以其權利價值比例, 分配更新後建築物及其土地應有部份之價值 5
權利變換前權利價值之項目? 權利變換前權利價值, 係以實施都市更新為前提下, 由不動產估價師查估更新單元內土之 土地權利價值 權利變換前權利價值查估, 包含 ( 一 ) 土地所有權 ( 二 ) 合法建物所有權 ( 三 ) 地上權 ( 四 ) 永佃權 ( 五 ) 耕地三七五租約 6
權利變換與估價 土地權利人與實施者, 個別提供資產與資金, 共同完成開發重建事業 以公平 公開與公正客觀的平台, 分配開發權益 權利價值分配, 建立在 更新前投入價值與 更新後價值的評估基礎 7
權利變換價值分配作業查估 擬訂共同負擔之相關成本上限 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 新北市都市更新權利變換營建單價提列標準 製作不動產估價準則與報告書範本 不動產估價技術規則 都市更新權利變換不動產估價報告書範本 都市更新權利變換估價準則及作業手冊之研究 8
權利變換估價 相關法令規定 9
擬定權利變換計畫 權利變換意見調查 土地相關權利協調處理 舊違章建築戶處理方案 更新前權利價值評估 權利變換計畫書圖製作 權利變換計畫申請 權利變換分配規劃 更新後權利價值評定 計算分配者補償費 權利變換計畫審議 權利變換計畫核定發佈實施 公開展覽人民陳情 申請分配 公聽會 異議 通知 公告禁止事項 10
土地相關權利協調處理與估價 [1/3] 一 合法建築物所有權 地上權 永佃權與耕地三七五租約 : 1 由土地所有權人與權利變換關係人於實施者擬定權利變換計畫前, 自行協議 2 前項協議不成, 或土地所有權人不願或不能參與分配時, 由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權 永佃權 或耕地三七五租約價值 3 權利變換關係人可於土地所有權人之土地及建築物權利範圍內, 按權利價值占原土地價值比例, 參與權利變換分配, 而原有之相關權利消滅或終止 都市更新條例第三十九條 11
土地相關權利協調處理與估價[2/3] 二 耕地三七五租約 耕地三七五租約承租人若不願依規定納入權利變換計 畫 可請求出租人給予承租人 1 改良土地所支付之費用 2 尚未收穫農作物之價額 3 終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘 額之三分之一 耕地三七五減租條例第十七條 12 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
土地相關權利協調處理與估價 [3/3] 三 地役權 : 設定地役權之土地, 該地役權消滅 地役權之設定為有償者, 地役權人得向土地所有權人請求相當補償 都市更新條例第三十八條 13
權利價值評估相關規定 1/5 一 更新前後權利價值評定 權利變換前各宗土地 及更新後建築物及其土地應有部分 及權利變換範圍內其他土地 於評價基準日之權利價值 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 都市更新權利變換實施辦法第六條 14 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
權利價值評估相關規定 2/5 二 評價基準日 1 應由實施者定之 其日期限於權利變換計畫報 核日前六個月內 2 但本辦法中華民國九十六年十二月十四日修正 施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫 實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換 計畫報核者 其評價基準日 得以都市更新事 業計畫核定發佈日為準 都市更新權利變換實施辦法第八條 15 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
權利價值評估相關規定 3/5 三 提出估價報告書 1 更新前土地所有權人及權利變換關係人 之權利價值及權利價值比例 2 更新後供分配之建築物及其土地應有部份面積 之權利價值 16 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
權利價值評估相關規定 4/5 四 三家專業估價者之估價結果選定 1 由實施者協調土地權利人及權利變換關係人選 定其中一家之估價結果 現行實務操作 並應於權利變換 計畫書中說明選定估價結果之方式與理由 2 當三家估價結果超出20%以上差距時 依不動產 估價師法第41條規定 得請求土地所在地之不 動產估價師公會協調 必要時 得指定其他不 動產估價師重行估價 17 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
權利價值評估相關規定 5/5 五 更新後 權利價值評估 權利變換後區分所有建物及其土地應有部份之價值 應考量都市更新權利變換計畫之 建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後 層別效用比關聯性等因素 以都市更新評價基準日 當時之新成屋價格查估之 不動產估價技術規則128條 18 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
權利變換 估價行政流程 19
權利變換估價流程圖 選定估價師事務所 簽訂估價委託合約 召開估價會議 ( 由估價師向權利人及實施者說明估價流程 條件 日期等相關議題 ) 由估價師向權利人及實施者報告估價結果 ( 於公聽會提出, 三家事務所均應報告估價結果並說明理由 ) 實施者或權利變換規劃單位進行協調更新前後權利價值 展開估價作業 完成估價報告書 ( 依公會報告書範本 ) 異議協調與處理 擬定權利變換價值 ( 協議結論紀錄於權變計畫中 ) 20
選定不動產估價師之課題 由於目前選定受託不動產估價單位, 係由實施者執行, 而法令規章並無明訂選任方式 其選任受託估價單位之過程是否須徵詢相關權利人? 實施者可否以自身最大利益考量, 去選定受託估價單位? 21
簽訂估價委託合約 實施者為委託人之課題 委託方為實施者, 委託者與受託者有直接契約關係 所得到的資訊均為實施者提供, 資訊有否偏頗之疑? 實施者是否對自己權益會多一些要求? 不動產估價結果僅向委託人做詳細報告是否合宜? 22
估價合約應包含估價條件 大部分實施者委託估價後, 即提供不動產產籍資料, 要不動產估價師就該些不動產進行估價 但是不動產估價師面對如此複雜的地權狀態, 欲徵詢實施者意見時, 實施者通常也是不明所以, 只告知 : 就依這些資料, 以你們的專業估價吧! 估價條件, 你們自己設定就可以 估價條件舉例 : 陽台有無登記? 法定空地停車位? 23
估價條件不明導致估價結果差異 結果之一 : 三家估價單位因自行設定估價條件, 估值差異相當懸殊 結果之二 : 三家估價單位因實施者居中協議, 估值接近, 但是估價報告書中的估價條件卻都不同 結果之三 : 部分權利人依其個別不動產條件, 自行委託不動產估價, 估價結果與實施者委託之估價結果差異極大 24
建議確定估價條件之方式 由不動產估價師協同實施者, 根據都市更新單元內土地與合法建築物之權利與個別因素, 訂定初步之估價條件內容 實施者於向權利人爭取簽訂更新同意書時, 個別徵詢權利人有關估價條件之意見 實施者於委託書或以信函方式, 正式告知估價條件 25
估價師報告估價結果 決定更新前後權利價值前, 應以說明會或公聽會方式, 由三家估價師事務所 向實施者與權利人提出個別估價成果之報告 26
實施者 進行協調更新前後權利價值 1 更新前後權利價值, 可由實施者或權利人共同選定其中一家之估價結果, 或採其中兩家或三家之估值決定之 2 更新前後權利價值, 得依據說明會或公聽會參與權利人之相關意見, 再由實施者依據三家之估價結果, 擬訂權利價值 3 實施者進行協調更新前後權利價值 27
擬定權利變換價值 ( 協議結論紀錄於權變計畫中 ) 1 選定方式與程序, 應於權利變換計畫書中載明 2 實施者依據估價結果擬訂之權利價值, 應於權利 變換計畫書中載明 28
都市更新修法 有關估價師選定方式 由實施者選定委託之 由實施者 地主 地方主管機關分別選定 由實施者與土地所有權人共同指定, 無法共同指定時, 由實施者自各級主管機關建議名單中, 以公開 隨機方式選任之 29
權利變換 不動產估價實務 30
不動產估價師工作內容 a. 更新前土地所有權人及權利變換關係人之權利價值及權利價值比例 b. 更新後供分配之建築物及其土地應有部份面積之權利價值 c. 建築工程成本估價 ( 依據市府版本 ) 31 31
以土地權利為核心之價值分配 都市更新條例39條 由土地所有權人協議處理其他相關權利 權利變換範圍內合法建築物及設定地上權 永佃權或耕地三七五租約之 土地 由土地所有權人及合法建築物所有權人 地上權人 永佃權人或 耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前 自行協議處理 協議不成時由實施者估定之 協議不成 或土地所有權人不願或不能參與分配時 由實施者估定合法 建築物所有權之權利價值及地上權 永佃權 或耕地三七五租約價值 於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內 按合法建築物所有 權 地上權 永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例 分配予 各該合法建築物所有權人 地上權人 永佃權人或耕地三七五租約承租 人 納入權利變換計畫內 其原有之合法建築物所有權 地上權 永佃 權或耕地三七五租約消滅或終止 32 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
下列何者不會影響 土地權利人與實施者之權利價值分配 更新前地價? 更新後房價? 共同負擔? 以上皆會影響 33
權利變換價值模式 土地所有權人 實施者委託三家以上鑑價機構 地上權人 更新前土地價值 合法建物所有權人 更新前權利價值比例 更新後不動產價值 永佃權人及三七五租約承租人 共同負擔 34
估價前 應確認事項 35
委託者應提供之資料 a. 土地 建物登記簿謄本 b. 地籍圖謄本 c. 建物測量成果圖 ( 視實際需要加以調整 ) d. 更新後建築規劃設計圖說 e. 更新後建材設備說明書 f. 載有估價條件之合約或函件 g. 勘估標的出租租約 ( 視實際需要加以調整 ) 36 36
委託人應確定估價條件 (1) 更新前土地劃分與合併原則 (2) 更新前不動產估價師事務所應將選擇比準地及土地相關容積率評估原則向委託人 土地所有權人及權利變換關係人說明, 並選定同一比準地, 經委託人提供經確認之書面資料後, 載入估價條件中 37
更新前後區分所有建物有下列情況時, 委託人應以 書面方式告知, 並載入估價條件中 A. 約定專用建物使用權屬 ( 露台 屋頂 ) B. 地下室或附屬建物未登記 C. 法定用途與現況用途不同 D. 附屬建物過大過小 E. 公共設施過大過小 F. 土地持分與建物面積比例過大或過小 G. 合併利用 ( 例如一樓店面前後合併 ) 等情形時, 是否以合併狀態評估 H. 其他特殊情況 38 38
委託人應先釐清土地所有權人與權利變換關係人間之法律關係後 提供依不動產估價技術規則第 31 32 47 及 116 條中提及之相關參數, 例如可收益年數或年期 期末價值等及地租收取狀況, 並經委託者提供經確認之書面資料或相關合約後, 載入估價條件中 39 39
估價師看現場會注意的因素及估價過程 1 估價師看現場的考量因素 土地因素 (1) 合併前各筆土地價值推估, 建議考量因素計有地形 地勢 臨路路寬 臨路面寬 臨路數量 平均寬深度 面積 容積比較 商業效益等, 但各項因素仍得視實際需要調整之 編號 地號 所有權人 使用分區 面積 ( 坪 ) 地形 臨路路寬 (m) 臨路面寬 (m) 平均寬深度 容積 1 ** 2 ** 合計 40 40
建物因素原則上室內以一般正常裝潢情況評估, 不考量特殊裝潢或增建物 實務上 : 建築物殘餘價值 : 原先 : 台北市 新北市皆以舉辦公共工程合法建物拆遷補償費補償之, 但台北市規定不低於該標準, 新北市規定不得高於該標準 現行 : 建築物之殘餘價值補償金額由實施者查定之 ( 都更 36 條 ) 以估價師全聯會四號公報之成本扣除折舊後之殘餘價值計算 建號 門牌 ( 樓層 ) 面積 ( 坪 ) 構造 建築型態 建築樓層 登記 現況用途 格局 41 41
建號屋齡座向 通風採光 外牆建材 公設比 電梯設備 其他足以影響價格之因素 備註 室內建材, 以一般正常裝潢情況評估 42 42
權利變換估價實務情況一 : 更新前素地之估價情況二 : 更新前為區分所有建物之估價 ( 一 ) 具經濟效益之區分建物估價 ( 二 ) 低度利用之區分所有建物估價情況三 : 更新前權利變換關係人權利價值評估 ( 一 ) 合法建築物所有權人權利價值評估 ( 二 ) 地上權權利價值評估情況四 : 更新後權利價值評估 43
應以正常價格估計之 正常價格定義 : 指具有市場性之不動產, 於有意願之買賣雙方, 依專業知識 謹慎行動, 不受任何脅迫, 經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值並以貨幣金額表示者 44
其他價格種類 二 限定價格 : 指具有市場性之不動產, 在下列限定條件之一所形成之價值, 並以貨幣金額表示者 : ( 一 ) 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的 ( 二 ) 以不動產合併為目的 ( 三 ) 以違反經濟合理性之不動產分割為前提 三 特定價格 : 指具有市場性之不動產, 基於特定條件下形成之價值, 並以貨幣金額表示者 四 特殊價格 : 指對不具市場性之不動產所估計之價值, 並以貨幣金額表示者 45
估價情況一 素地之估價 不動產估價技術規則第 127 條 權利變換前之基地未建築使用者 以素地價值推估其土地權利價值 步驟一 合併前土地價格評估 步驟二 合併後土地價格評估 步驟三 以合併前各筆土地價值比例 分配合併後土地價格 46 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
估價情況一 : 素地之估價 ( 一 ) 更新單元內各宗土地劃定 (1) 毗鄰數筆土地為同一所有權人情況下, 得視為同一筆土地 (2) 更新前數筆土地上有建物, 且為同一張建築執照或使用執照時, 得視為同一筆土地 (3) 其他由委託人提供之劃分原則 (4) 上述劃分原則, 應載入估價條件中 47
a. 甲 乙土地, 其毗鄰數筆土地, 皆為同一所有權人情況下, 得視為同一筆土地 乙 甲 48 48
b. 更新前數筆土地上有建物, 且為同一張建築執照或使用執照時, 得視為同一筆土地 49 49
估價情況一 : 素地之估價 ( 二 ) 更新前土地價值評估步驟一 : 合併前土地價格評估 (1) 比準地之分析 : 說明選定理由及個別條件分析 (2) 比準地估價方法之選定 : 比較法及成本法之土地開發分析 (3) 比準地價格評估過程 (4) 比準地價格決定理由 (5) 合併前各筆土地價值推估 (6) 合併前各筆土地權利價值比例計算 50
更新前比準地估價方法之選定與評估過程 1. 估價方法應至少以兩種以上估價方法評估之, 原則上以比較法及成本法之土地開發分析法較佳 2. 比較標的應至少有一成交案例, 且成交日期應至少距價格日期一年內, 但若無距價格日期一年內之比較案例, 得放寬超過一年, 應敘明理由 3. 比較標的面積 容積等因素, 應儘量相近, 不宜以小透天跟大面積可開發土地作比較, 若比較案例稀少, 則不在此限, 但應敘明理由 51
比較法 以比較標的價格為基礎, 經比較 分析及調整等, 以推算勘估標的價格之方法 所求得之價格為比較價格 ( 不動產估價技術規則第十八條 ) 52
比較法估價程序 一 蒐集並查證比較標的相關資料 二 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 三 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整四 比較 分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異, 並求取其調整率或調整額五 計算勘估標的之試算價格六 決定勘估標的之比較價格 ( 估技二十一 ) 53
土地開發分析 根據土地法定用途及使用強度 進行開發及改良所導致土地效益之變化, 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除開發期間之直接 間接成本 資本利息及利潤後, 求得開發前或建築前土地價格之方法 所求得之價格為土地開發分析價格 54
土地開發分析法估價流程 依估價技術規則 71 規定 一 確定土地開發內容及預期開發時間二 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料三 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析四 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積五 估算開發或建築後總銷售金額六 估算各項成本及相關費用七 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率八 計算土地開發分析價格 55
更新前比準地估價方法之選定與評估過程 4.可建總樓地板面積依照各縣市之 土地使用分區管 制規則 所規定 參考建築技術規則推估可能最大 樓地板面積 5.總銷售樓地板面積應以推估之銷售面積為準 而非 建築樓地板面積 6.銷售金額應參酌新成屋價格或運用預售屋價格推估 新成屋價格決定之 應依不動產估價技術規則第75 條規定 以比較法或收益法求取之 56 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
更新前 土地合併後 價值評估 步驟二 合併後土地價格評估 步驟三 以合併前各筆土地價值比例 分配合併後 土地價格 注意須知 依不動產估價技術規則第84條規定 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價 應以合 併後土地估價 並以合併前各筆土地價值比例分算 其土地價格 57 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
更新前土地合併後 價格評估 1. 更新單元合併後, 進行估價時, 係以法定容積或原容積為評估依據, 不加計奬勵容積, 但應加計移入容積 ( 台北市 )( 新北市不得加計移入容積 ) 2. 依不動產估價技術規則第 84 條規定, 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價, 應以合併後土地估價, 並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格 3. 估價原則與更新前土地相同 58
地號 面積 ( 坪 ) 比準地價格 ( 元 / 坪 ) 合併前各筆土地價格 ( 元 / 坪 ) 合併前各筆土地價值總額 ( 元 ) 合併前各筆土地價值比例 (%) 合併後土地總額 ( 元 ) 合併前各筆土地分配合併後土地價值總額 ( 元 ) 合併前各筆土地分配合併後土地價值單價 ( 元 / 坪 ) 合計 59 59
估價注意事項 更新單元內更新前土地法定容積為依 台北市土地使用分區管制規則 第十條及第二十五條所規定法定容積率上限為評估基準, 但應檢視該更新單元整體開發下, 是否有符合 台北市土地使用分區管制規則 第十條及第二十五條所規定法定容積率上限之相關條件, 若無法符合時, 則應根據合併後更新單元個別條件情況, 決定法定容積 60
地號 基本資料 土地所有權人 土地面積 ( 坪 ) 比準地價格 ( 萬元 / 坪 ) 面積 (%) 比較項目調整率 地形 (%) 臨路路寬 (%) 臨路面寬 (%) 合計 (%) 合併前各筆土地價格 ( 萬元 / 坪 ) 合併前各筆土地價值總額 ( 萬元 ) 合併前各筆土地價值比例 (%) 1 A 100 50 0% 0% 0% 0% 100% 50.00 5,000 15.55% 2 B 120 50 1% -3% 5% 2% 105% 52.50 6,300 19.60% 3 C 200 50 5% 0% 3% 2% 110% 55.00 11,000 34.21% 4 D 50 50-3% 0% -5% -1% 91% 45.50 2,275 7.08% 5 E 150 50 2% -1% 0% 0% 101% 50.50 7,575 23.56% 合計 620 32,150 100% 61 61
地號 土地所有權人 面積 ( 坪 ) 比準地價格 ( 萬元 / 坪 ) 合併前各筆土地價格 ( 萬元 / 坪 ) 合併前各筆土地價值總額 ( 萬元 ) 合併前各筆土地價值比例 (%) 合併後土地總額 ( 萬元 ) 合併前各筆土地分配合併後土地價值總額 ( 萬元 ) 合併前各筆土地分配合併後土地價值單價 ( 萬元 / 坪 ) 更新前權利價值比例 (%) 1 A 100 50 50.00 5,000 15.55% 7,713.84 77.14 15.55% 2 B 120 50 52.50 6,300 19.6% 9,719.44 81.00 19.6% 3 C 200 50 55.00 11,000 34.21% 49,600 16,970.45 84.85 34.21% 4 D 50 50 45.50 2,275 7.08% 3,509.8 70.2 7.08% 5 E 150 50 50.5 7,575 23.56% 11,686.47 77.91 23.56% 合計 620 32,150 100% 49,600 100.00% 62 62
更新前區分所有建物權利價值評估 1 先選定比準單元, 以比較法及收益法決定合理市場建坪價格, 2 再根據樓層別效用比及位置差異推估其他區分所有建物市場建坪價 3 依不動產估價技術規則第 125 126 條來決定土地權利價值 63 63
收益法 亦稱所得方法或收益資本化法 係將不動產之總收益減總費用而得之純收益, 用還原利率加以還原 亦即將不動產之未來純收益折算為現在價值之總和 64
收益法估價之程序 一. 蒐集總收入. 總費用及收益資本化率等資料 二. 推算有效總收入 三. 推算總費用 四. 計算淨收益 五. 決定收益資本化率或折現率 六. 計算收益價格 (34) 65
情況二 : 更新前為區分所有建物之估價 ( 一 ) 具經濟效益之區分建物估價 權利變換前為區分所有建物者, 得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率, 分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值 ( 不動產估價技術規則 125 條 ) 公式如下 : 各區分所有建物之土地權利價值 = 各區分所有建物房地總價 土地價值比率 各區分所有建物之建物權利價值 = 各區分所有建物房地總價 建物價值比率 66
情況二 : 更新前為區分所有建物之估價 土地價值比率 = 素地單價 基地總面積 / 素地單價 基地總面積 + 營造或施工費單價 (1- 累積折舊率 ) 全棟建物面積 建物價值比率 = 營造或施工費單價 (1- 累積折舊率 ) 全棟建物面積 / 素地單價 基地總面積 + 營造或施工費單價 (1- 累積折舊率 ) 全棟建物面積 67
情況二 : 更新前為區分所有建物之估價 ( 二 ) 低度利用之區分所有建物估價權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積, 且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者, 各區分所有建物之土地權利價值, 計算方式如下 : ( 不動產估價技術規則 126 條 ) a. 先依 125 條計算土地價值比率 b. 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 = 未達法定容積之各區分所有建物房地總價 土地價值比率 68
( 二 ) 低度利用之區分所有建物估價 c. 各區分所有建物土地權利價值比率 = 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 / 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值總價 d. 各區分所有建物土地權利價值 = 區分所有建物坐落基地之素地總價值 各區分所有建物土地權利價值比率 69
案例分析(本案例為模擬案例) (一)更新單元現況說 明: 1 A區為五層樓公 寓 屋齡20年 B區 土地面積65坪 土地單價55萬元/坪 素地價格 3,575萬元 第三種住宅區 C區 土地面積65坪 土地單價55萬元/坪 素地價格 3,575萬元 第三種住宅區 2 B區為素地 3 C區為四層樓公 寓 屋齡35年 A區 土地面積65坪 土地單價60萬元/坪 素地價格 3,900萬元 第三種住宅區 70 宏 大 不動 產 估價 師聯 合事 務 所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM
A 區更新前權利價值評估 方案一 依不動產估價技術規則第 125 條計算 土地及建物所有權人 樓層別 建物單價 ( 萬元 / 坪 ) 各區分所有建物房地總價 ( 萬元 ) 土地價值比率 土地權利價值 ( 萬元 ) 甲地面層 45 1,350 1,202 乙 二樓 30 900 801 丙 三樓 30 900 89% 801 丁 四樓 30 900 801 戊 五樓 33 990 881 合計 5,040 4,486 71
A 區更新前權利價值評估 方案二 依不動產估價技術規則第 125 條計算結果, 做為各戶土地權利價值佔整筆地號土地權利價值比率之計算依據, 並用以分配 A 區素地價格 土地及 建物所 有權人 樓層別 建物單價 ( 萬元 / 坪 ) 各區分所有建物房地總價 ( 萬元 ) 土地 價值 比率 土地權利價值 ( 萬元 )( 依不動產估價技術規則第 125 條計算 ) 各戶土地權利價值佔整筆地號土地權利價值比率 A 區土地 素地價 格 ( 萬元 ) 根據前欄 ( 各戶土地權利價值佔整筆地號土地權利價值比率 ) 分配素地價格 ( 萬元 ) 甲 地面層 45 1,350 1,202 26.8% 1,045 乙 二樓 30 900 801 17.9% 696 丙 三樓 30 900 89% 801 17.9% 3,900 696 丁 四樓 30 900 801 17.9% 696 戊 五樓 33 990 881 19.6% 767 合計 5,040 4,486 100.0% 3,900 72
B 區更新前權利價值評估 說明 : B 區更新前為素地, 素地價格為 3,575 萬元, 土地所有權人為己, 更新前權利價值為 3,575 萬元 73
C 區更新前權利價值評估 依不動產估價技術規則第 126 條計算 土地及建物所有權人 樓層別 建物單價 ( 萬元 / 坪 ) 各區分所有建物房地總價 ( 萬元 ) 土地價值比率 土地權利價值 ( 萬元 )( 依不動產估價技術規則第 125 條計算 ) 各戶土地權利價值佔整筆地號土地權利價值比率 C 區土地素地價格 ( 萬元 ) 根據前欄 ( 各戶土地權利價值佔整筆地號土地權利價值比率 ) 分配素地價格 ( 萬元 ) 庚地面層 32.5 975 936 29.5% 1,055 辛 二樓 25 750 720 22.7% 813 96% 3,575 壬 三樓 25 750 720 22.7% 813 癸 四樓 27.5 825 792 25.0% 894 合計 3,300 3,168 100.0% 3,575 74
情況三 : 更新前權利變換關係人權利價值評估 ( 一 ) 合法建築物所有權人 ( 有屋無地 ) 權利價值評估步驟一 : 先以不動產估價技術規則第 31 32 條或第 47 條評估合法建物使用土地之收益價格 ( 但不含期末處分價值 ), 再以該收益價格扣除建物殘餘價值所得結果 步驟二 : 將步驟一所得結果除以各該土地合併前土地價格所得之比率 步驟三 : 將該比率乘以合併後土地價格, 作為合法建築物所有權人權利價值 75
情況三 : 更新前權利變換關係人權利價值評估 ( 二 ) 地上權權利價值評估 步驟一 : 先以不動產估價技術規則第 31 32 條或第 47 條並同時需考量第 116 條評估地上權價格 步驟二 : 將地上權價格除以各該土地合併前土地價格所得之比率 步驟三 : 將該比率乘以合併後土地價格, 作為地上權人權利價值 76
案例 (inwood): 步驟一 : 勘估標的在尚可使用年限內, 其計算式為下 : P=(a/r) 1-1/(1+r) n P: 收益價格 a: 每年淨收益 r: 收益資本化率 n: 可收益之年數結論 :P 算出來為 200 萬 77 77
步驟二 : 該建物座落之土地合併前土地價格為 1000 萬元, 以 200 萬元 /1000 萬元 =20% 步驟三 : 該建物座落之土地合併後土地價格為 1500 萬元, 則該合法建物所有權人更新前土地權利價值為 1500 萬元 20%=300 萬 案例 (DCF): 前項案例一, 僅因建物若非住宅, 而為一般商用不動產時, 如飯店 百貨公司 商務住宅等形態時, 在計算建物收益價格時, 應考量以折現現金流量法 (DCF) 來評估 78 78
情況四 更新後權利價值評估 更新後權利價值評估標的為權利變換後區分所有建物及其土地應有部份, 應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之 不動產估價技術規則 128 條 79
新成屋作為更新後權利價值評估依據? 1 預售屋價格為預定未來房屋建造完成後, 預先交易的價格, 此種價格有期貨性質, 換句話說, 現在成交價格與未來交屋當時不動產價格, 會隨著興建期間不動產市場變化而難以掌握, 造成風險不確定 2 都市更新估價原則應具有普遍性, 即適用於台灣任一角落, 而預售屋市場會隨著每個地區的交易習慣有所差異, 因此無法滿足普遍性原則 3 新成屋價格代表於權利變換價格日期時, 實施者與土地權利人假設現在銷售可得之利益, 而預售屋代表未來實現之利益 80
新成屋定義及價格查估原則 (1) 新成屋定義 : 為新建造完成並取得建物使用執 (2) 新成屋估價原則 : 照後一年內之房屋 A 不動產估價師應就同一供需圈之近鄰地區或類似地區搜集新成屋比較案例, 予以比較調整勘估標的之新成屋合理價格 B 若無訪查到新成屋實例時, 得採預售屋或屋齡在五年以內房屋調整修正之 但若該供需圈內並無類似屋齡五年以內房屋產品時, 不動產估價師應敘明理由後, 則可放寬案例屋齡選取標準, 並作適當修正率調整 81
(2) 新成屋估價原則 C 運用 B 項房屋比較案例調整修正時, 應同時選取新成屋以外案例及預售屋案例各三 ( 含 ) 個以上, 分別推估合理的試算價格後, 視情況給予適當權重, 決定新成屋合理價格 D 運用 B 項之預售屋價格調整為新成屋價格時, 除考慮不動產估價技術規則第 128 條外, 尚應考慮當地市場成長性 房屋供需 興建期間等要素, 並以適當折現率修正調整為新成屋價格 82
研議中之估價課題與準則 原容積大於法定容積, 但現況價值低於素地價值, 採 125 或 126 條? 更新前各宗 ( 筆 ) 土地劃分之課題 更新前區分建物土地持份比例不合理之課題 更新前區分建物共同使用比例合理之課題 更新前區分建物有屋無地 有地無屋之權利價值如何評估之課題 更新前土地為現有巷道價值如何評估之課題 更新前土地為法定空地價值如何評估之課題 83
研議中之估價課題與準則 更新前土地為公共設施用地之估價課題 更新前土地進行都市計畫變更之課題 更新前區分建物頂樓 一樓增建對更新前價值影響之課題 更新前建物新裝潢對更新前價值影響之課題 更新前區分建物合併使用對價值影響之課題 更新前未登記附屬建物 地下室 露台或約定專用之評估課題 更新前區分所有建物之騎樓價值評估課題 更新後建物有約定專用部分之價值如何評估 84
都市更新權利變換不動產估價報告書範本 請參考 新北市政府都市更新處網站 台北市政府都市更新處網站 中華民國不動產估價師公會全國聯合會網站 ---- 不動產估價技術公報第六號 營建署網站 --- 都市更新權利變換估價準則與作業手冊 85
簡報完畢敬請指教 86