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翎舒
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1 不動產估價 - 金鑰簡目第一篇不動產估價緒論第一章不動產估價概念精要統整金鑰題庫申論題選擇題本章歷屆試題第二章不動產價值與價格精要統整金鑰題庫申論題選擇題本章歷屆試題第三章不動產估價程序精要統整金鑰題庫目錄 1-

2 申論題選擇題本章歷屆試題第四章不動產估價之經濟原則精要統整金鑰題庫申論題選擇題本章歷屆試題第五章不動產估價數學精要統整第二篇估價方法各論第一章比較法精要統整金鑰題庫申論題計算題選擇題本章歷屆試題第二章成本法精要統整金鑰題庫申論題目錄 2-

3 詳目第一篇不動產估價緒論第一章不動產估價概念精要統整金鑰題庫申論題金鑰 1-1( 職業與倫理要素 ) 試申述從事土地估價相關業務之公務員, 應具備何種職業與倫理要素? 其與經證照考試合格之不動產估價師有無不同? 金鑰 1-2( 稅賦與徵收之估價 ) 政府於課徵不動產相關稅賦 ( 如地價稅房屋稅 ) 以及徵收土地時都需要估價請問課稅目的以及徵收目的所為之不動產估價, 在目標以及方法上的相同與相異處為何? 為達成前述目標時, 臺灣目前的主要問題為何? 選擇題本章歷屆試題第二章不動產價值與價格精要統整金鑰題庫目錄 6-

4 申論題金鑰 2-1( 影響價格之因素 ) 說明影響不動產價格形成之因素為何? 金鑰 2-2( 區域個別因素 ) 何謂區域因素分析? 何謂個別因素分析? 其要領各為何? 金鑰 2-3( 需進行個別因素分析之理由 ) 不動產估價即已進行區域因素分析後, 為何尚需進行個別因素分析, 請說明其理由? 金鑰 2-4( 影響價格之行政因素 ) 影響土地價格之行政因素為何? 此種從公益觀點之土地價格評估, 應如何運用? 金鑰 2-5( 災害之減價因素 ) 近幾年天災頻仍, 水災火災風災及地震等天然災害的發生, 不斷對於都市環境產生潛在威脅, 試問當某地區經常遭遇水災侵襲 ( 水災災害潛勢較高 ), 如是當進行住宅用不動產估價時應如何把握各項減價因素? 金鑰 2-6( 影響工業區之區域因素 ) 土地估價應蒐集之影響因素資料為何? 並請列舉影響工業區之區域因素, 並說明其用於區域因素調整之意義? 金鑰 2-7( 同一供需圈之特徵 ) 何謂不動產同一供需圈? 請說明同一供需圈的特徵, 同時請以住宅地為例, 說明進行估價時應特別留意的基本事項? 金鑰 2-8( 溫泉地之價格種類 ) 試比較說明不動產估價技術規則規定之價格種類可抽取地下溫泉之土地, 應以何價格種類估計之? 金鑰 2-9( 影響農地價格之因素 ) 請說明影響農地收益價格與市場價格之因素? 若依據農業用地興建農舍辦法集村興建農舍, 請嘗試分析影響該類農地價格之因素? - 目錄 7-

5 金鑰 2-10( 正常價格市場及公平價格 ) 試比較說明正常價格市場價值 (Market Value) 及公平價值(Fair Value) 三者之異同金鑰 2-11( 徵收補償之價格型態 ) 不動產估價先期作業必須先行確定之估價基本事項, 其中有關確定價格種類中之正常價格應具備之條件有那些? 並以價格種類評析政府土地徵收補償的價格型態為何? 選擇題本章歷屆試題第三章不動產估價程序精要統整金鑰題庫申論題金鑰 3-1( 估價之作業程序 ) 請說明不動產估價之作業程序? 金鑰 3-2( 確定與確認 ) 何謂確定估價基本事項? 何謂確認勘估標的狀態? 兩者有何不同? 金鑰 3-3( 蒐集資料之原則 ) 不動產估價師 ( 人員 ) 進行估價作業時, 應蒐集那些勘估標的之資料? 又蒐集比較實例資料時, 應遵循那些原則? 金鑰 3-4( 價格之決定 ) 試申述運用不同估價方法進行不動產價值評估時, 應如何對所求出之不同價格進行調整, 以決定勘估標的之最終價格? 金鑰 3-5( 確定權利資料 ) 不動產價值建立於財產權的範圍, 因此不動產產權的查 - 目錄 8-

6 證為估價的重要工作之一, 請說明不動產估價師於進行查估前應確定那些基本權利資料? 金鑰 3-6( 污染地之估價程序 ) 不動產估價師於進行土地估價時, 必須於平時有效蒐集與建立各種土地交易案例資料, 請說明如何運用各項資料求證管道, 以達資料正確性? 假設於進行現場確認勘估標的狀態時, 發現土地受有土壤污染之情形, 請說明進行宗地估價時應注意之估價程序? 金鑰 3-7( 價值報告書 ) 請說明不動產估價報告書之內容為何? 以及估價報告書之撰寫用語應注意那些項目? 金鑰 3-8( 獨立與部分估價 ) 請說明何謂獨立估價? 何謂部分估價? 兩者之主要差異為何? 金鑰 3-9( 各估價方法之程序 ) 請說明各種估價方法之程序? 選擇題本章歷屆試題第四章不動產估價之經濟原則精要統整金鑰題庫申論題金鑰 4-1( 價格形成之各原則 ) 請簡述各款不動產價格形成之原則? 金鑰 4-2( 均衡適合原則 ) 試分別說明形成不動產價格之均衡原則 (principle of balance) 及適合原則 (principle of conformity) 為何? 兩項原則間有何種互動關係? - 目錄 9-

7 金鑰 4-3( 均衡原則 ) 何謂均衡原則? 其判斷標準為何? 金鑰 4-4( 適合與外部性原則 ) 不動產特徵不動產市場需求及環境因素, 關係價值之估計密切, 請就適合原則與外部性原則說明現行土地估價方法之適用情況金鑰 4-5( 替代與供需原則 ) 請分別說明替代原則與供需原則之特徵? 並列舉分析此二原則在土地估價之意義及用於各種估價方法之運用場合金鑰 4-6( 最高使用原則 ) 何謂最高使用原則? 其應符合那些條件? 並舉例說明金鑰 4-7( 各原則之關連 ) 何謂外部性原則? 何謂適合原則? 何謂均衡原則? 試申述並比較之又以上各原則與最有效使用有何關係? 金鑰 4-8( 貢獻原則之運作 ) 圖中甲乙兩地為細長而無法單獨利用之建築用地, 若合併則可建築利用, 而丙地可獨立建築利用請問圖中之乙地出售給何者價格較高? 金鑰 4-9( 價格原則之運用 ) 試問不動產估價師於面對經濟發展環境與社會結構變遷充滿不確定因素, 外加全球化市場的衝擊效應, 當接受委託人提出某直轄市級之都市計畫區住宅用地委託估價, 其估價目的為評估出售該筆用地之價格, 請嘗試以五項適切的不動產估價原則, 進行影響該住宅用地價格之因素分析? 金鑰 4-10( 各價格原則之運用 ) 不動產估價師以新建高層住宅大廈逐漸取代老舊公寓住宅的市場資訊, 推估穩定社區小型公寓住宅的價值如 - 目錄 10-

8 果你是金融機構授信人員, 是否接受此估價報告書? 請就不動產估價相關之原則, 說明接受或拒絕之理由金鑰 4-11( 比較法與價格原則之關連 ) 何謂比較法? 請試以合適的不動產估價原則, 說明比較法之基本立論要件? 金鑰 4-12( 成本法與價格原則之關連 ) 成本法又可稱之為成本分析法, 請試以合適的不動產估價原則, 說明成本法之基本立論要件? 金鑰 4-13( 收益法與估價原則之關連 ) 何謂收益法? 請試以合適的不動產價格形成之原則, 說明收益法成立之要件? 選擇題本章歷屆試題第五章不動產估價數學精要統整第二篇估價方法各論第一章比較法精要統整金鑰題庫申論題金鑰 1-1( 比較法之要領 ) 何謂比較法? 運用比較法評估不動產價格, 應進行那些調整? 有那些調整方法? 及應注意事項為何? 金鑰 1-2( 調整項目與重點 ) 比較法以比較標的不動產之價格為基礎, 經比較分析與調整, 推算勘估標的不動產之價格, 請分別就情況 - 目錄 11-

9 價格日期區域因素與個別因素等調整內容, 詳細說明調整之重點為何? 金鑰 1-3( 蒐集實例之原則 ) 試述比較法估價之程序, 並請說明蒐集比較實例的原則金鑰 1-4( 調整修正之注意事項 ) 請說明比較法之估價要領為何? 以及進行調整修正時應注意事項為何? 金鑰 1-5( 比較標的不予採用之時機 ) 以比較法進行估價時, 所蒐集之比較標的, 應詳予查證確認那些事項? 在那些情況下該比較標的應不予採用或排除其適用? 試詳述之金鑰 1-6( 實例資料之確認 ) 估價人員如何蒐集比較標的之實例資料? 實務上如何確認, 比較標的實例資料之可信度? 金鑰 1-7( 比較價格之屬性 ) 比較法係以比較標的價格為基礎, 經比較分析及調整等程序, 推算勘估標的價格以統計學的觀念來看, 選取之比較標的就是用來推算勘估標的價格的樣本 (sample) 依循這樣的推論, 勘估標的價格應該是個區間, 為什麼? 這個價格區間的概念, 對於正常價格的應用有何影響? 金鑰 1-8( 計量模型分析之條件說明 ) 說明計量模型分析之意義與目的? 以及應符合之條件為何? 並請說明之金鑰 1-9( 比較法之運用基礎 ) 說明比較法之應用方法有那些? 金鑰 1-10( 大量估價模型 ) 請詳細說明大量估價模型之內涵? 金鑰 1-11( 特徵估價法 ) 目錄 12-

10 何謂特徵估價法? 所運用時之條件為何? 並請舉例說明金鑰 1-12( 迴歸分析估價法 ) 何謂迴歸分析估價法? 採用迴歸分析進行估價時, 所蒐集之實例資料應滿足那些條件? 金鑰 1-13( 定量及定性分析 ) 比較法之比較分析方式可分那些, 並舉例說明之金鑰 1-14( 運用之限制 ) 請說明運用比較法常見之限制為何? 金鑰 1-15( 優缺點 ) 比較法之優缺點評析計算題金鑰 1-1( 計算題 ) 利用百分率法及差額法進行比較法之例題演練金鑰 1-2( 計算題 ) 比較標的相關資料如下, 求勘估標的之試算價格 : 比較標的與勘估標的不屬同一街廓, 但所在地之公共設施服務水準與區域條件相當建築物狀況尚可, 屋齡比勘估標的多 2 年鄰街條件房屋格局及建築材料亦比勘估標的差經估計, 這些條件使該不動產之出售價格, 比當地與勘估標的相當之不動產出售價格略約降低 85 萬元由於比較標的之建坪與土地面積皆大於勘估標的, 經估計其售價為當地與勘估標的相同面積者售價之 115% 民國 90 年 10 月 1 日成交, 日期修正率為 100/102 成交金額 3,400 萬元依一般慣例付款, 無特殊約定金鑰 1-3( 計算題 ) 請利用下列資料運用比較法估計勘估標的之試算價格 : 實例 A: - 目錄 13-

11 民國 92 年 3 月 15 日交易, 係屬近鄰地區之住宅區土地, 成交時為空地, 面積 150m 2, 與勘估標的區位相近, 面臨 10 公尺道路, 交易單價係為法院拍賣取得之價格, 交易單價為 30,000 元 /m 2, 經判定比正常市價要便宜兩成, 又交易日期至價格日期, 因該地區不動產交易轉為熱絡其價格上漲一成金鑰 1-4( 計算題 ) 某地區有一宗和對象不動產同係尚未開發之素地該不動產於民國 91 年 2 月 1 日訂定買賣契約每平方公尺之成交價格為 395,000 元, 該價格之形成係以下列交易條款為要件 : 該地由出售人回租, 雙方訂定 30 年地上權, 經查該地上權之市場租金水準為 16,000 元 / 平方公尺, 但是依據契約規定, 賣方回租該地只需逐年支付買方 3,400 元 / 平方公尺該類型不動產之報酬率為 5% 該不動產刻正由現所有權人使用中, 其使用現況與對象不動產相同自訂約迄今, 該地區該類不動產之價格水準業已上漲 1%( 故期日差異調整率為 101/100) 實例 C 之區域因素較對象地價良 2%( 故差異調整率為 98/100); 個別因素較對象地差 3%( 故差異調整 103/100) 金鑰 1-5( 比較標的高低價差之計算題 ) 試以下列實例說明及比較分析表, 挑選適當者推估勘估標的之試算價格及比較價格, 不適用之實例須註明理由, 土地面積 1,000 平方公尺, 可供興建 10 間四樓透天住宅, 單面臨 8 公尺道路, 平均深度 20 公尺, 地勢平坦, 呈長方形勘估標的基本資料如下 : 實例 A: 為一臨 6 公尺巷道近矩形之不規則形狀基地, 地勢平坦, 面積 75 平方公尺, 屬勘估標的之鄰近類似住宅區, 建蔽率與容積率皆相同 ;97 年 8 月 1 日之成交價格為 450 萬元, 至價格日期漲 3% - 目錄 14-

12 實例 B: 為一臨 6 公尺巷道之長方形基地, 地勢平坦, 面積 250 平方公尺為重劃區內之抵費地, 屬勘估標的之鄰近類似住宅區, 建蔽率 55%, 容積率 220%;97 年 3 月 1 日之脫標價格為 1,500 萬元, 至價格日期漲 5% 實例 C: 為一臨 8 公尺道路之長方形基地, 地勢平坦, 面積 80 平方公尺, 屬勘估標的之鄰近類似住宅區, 建蔽率與容積率皆相同 ;98 年 5 月 1 日之擬售價格為 640 萬元, 議價空間 15%, 至價格日期未漲實例 D: 為一臨 6 公尺巷道之長方形基地, 地勢平坦, 面積 70 平方公尺, 屬勘估標的之鄰近類似住宅區, 建蔽率與容積率皆相同 ;97 年 12 月 1 日之成交價格為 490 萬元, 至價格日期漲 2% 實例 ABCD 之比較分析表項目實例 A 實例 B 實例 C 實例 D 交通運輸條件 0% 5% 0% 0% 區域因素分析自然條件 2% 0% 2% 0% 公共設施條件 0% 3% 0% 0% 發展潛力 0% 1% 0% 0% 其他 0% 0% 0% 0% 宗地條件 1% 3% 3% 3% 個別因道路條件 0% 0% 2% 0% 素分析接近條件 2% 5% 1% 1% 環境條件 0% 1% 0% 2% 行政條件 2% 2% 0% 1% 其他 3% 0% 0% 1% 選擇題本章歷屆試題目錄 15-

13 第二章成本法精要統整金鑰題庫申論題金鑰 2-1( 適用時機 ) 何謂成本法? 在那些情形之估價適用此法? 在何種情形成本法有適用之困難? 金鑰 2-2( 基本觀念與特性 ) 試述成本法之基本觀念為何? 其特性為何? 與替代原則之關係為何? 金鑰 2-3( 估價程序與計算公式 ) 說明成本法之意義? 成本法之估價程序? 以及成本價格之計算公式為何? 金鑰 2-4( 重建與重置成本 ) 請說明何謂重建成本? 何謂重置成本? 建物估價以何者為原則? 兩者之差異為何? 金鑰 2-5( 耐用年數 ) 何謂殘價率? 何謂經濟耐用年數? 何謂物理耐用年數? 何謂經歷年數? 建物折舊額計算應以何年數為主? 請說明之金鑰 2-6( 總成本 ) 試申述運用成本法估計成本價格時, 應蒐集之資料為何? 又, 有關總成本一項應如何計算? 金鑰 2-7( 營造施工費 ) 有關勘估標的之營造施工費之求取方法為何? 請說明之金鑰 2-8( 折舊之原因 ) 何謂折舊? 折舊產生之原因為何? 金鑰 2-9( 折舊額之計算 ) 目錄 16-

14 計算建物之減價額 ( 折舊額 ) 之主要方法為何? 又在適用上有何差異? 金鑰 2-10( 經濟與物理耐用年數 ) 成本法估價時, 有關建築物折舊額之計算, 應以經濟耐用年數抑或物理耐用年數為主之計算方式較為妥適? 試申述兩者間有何不同? 金鑰 2-11( 折舊產生之因素及掌握 ) 不動產之減價因素 ( 折舊 ) 因素有幾大類? 對可回復者, 其減價額度應如何掌握? 對不可回復者又該如何掌握? 試詳分述之金鑰 2-12( 耐用年數法 ) 說明耐用年數法之定額法定率法及償債基金法, 三個求算建物折舊額方法其優缺點為何? 金鑰 2-13( 耐用年數法之公式推導 ) 若 C 為建物重建成本,r 為期末建物殘價率,N 為建物之耐用年數試以定額法推導出建物在經過 n 年後之估計價值若每年折舊率為 d, 試以定率法推導出建物在經過 n 年後之估計價值若每年提存一固定折舊額, 並以一固定利率 k 計算複利, 試以償還基金法推導出建物在經過 n 年後之估計價值金鑰 2-14( 優缺點 ) 試請論述成本法之優缺點為何? 計算題金鑰 2-1( 計算題 ) 假設一棟建築物之重建成本為 800 萬元, 其耐用年限為 50 年如果殘價率為 10%, 試分別以定額法定率法及償還基金法計算歷經 12 年減價修正後, 該建築物之積算價格 - 目錄 17-

15 為何? 金鑰 2-2( 計算題 ) 某建築改良物已經歷了 10 年, 已知其重建成本為 500 萬元, 其耐用年數為 50 年, 其殘價率為 20%, 請以定額法計算其折舊額金鑰 2-3( 計算題 ) 某建築改良物已經歷了 10 年, 已知其重建成本為 500 萬元, 其耐用年數為 50 年, 其殘價率為 10%, 請以定額法計算其折舊額金鑰 2-4( 計算題 ) 某不動產之重建價格為 1,000 萬元, 耐用年限為 30 年, 年限期滿時之殘價率為 10% 試分別以定額法定率法及償還基金法 ( 折舊提存金之儲蓄利率為 5%), 計算該不動產於 15 年後之積算價格金鑰 2-5( 計算題 ) 某建築物重建成本為 1,300 萬元, 耐用年限 20 年, 殘價率 10% 試分別以定額法及定率法計算第 1 年至第 10 年之累計折舊總額金鑰 2-6( 計算題 ) 假設一建築物 20 坪, 重新造成本每坪 5 萬元, 耐用年數 50 年, 殘價率 10% 利率 5% 年期 10 年的複利年金現價率複利年金終價率與償還基金率分別為是少數點, 不是 ; 利率 5% 年期 50 年的複利年金現價率複利年金終價率與償還基金率分別為請依定額法及償還基金法求算該建築物第 10 年的現值金鑰 2-7( 計算題 ) 請依定額法與償還基金法, 就下列提供之資訊, 計算該建築物第 20 年年末之現值 - 目錄 18-

16 重新建造原價 (C) 2,000,000 元殘價 (R) 200,000 元耐用年數 (N) 40 年利率 (r) 6% 複利現價率複利終價率 (6%,20 年 ) (6%,20 年 ) 複利年金現價率複利年金終價率 (6%,20 年 ) (6%,20 年 ) 償還基金率本利均等年賦償還率 (6%,20 年 ) (6%,20 年 ) 償還基金率本利均等年賦償還率 (6%,40 年 ) (6%,40 年 ) 金鑰 2-8( 計算題 ) 某勘估標的之重建價格為 2,000 萬, 耐用年限 50 年, 年限期滿時之殘價率為 10% 試分別以定額法定率法及償還基金法 ( 折舊提存金之儲蓄利率為 2%), 計算該勘估標的自第 1 年至第 20 年之累計折舊總額金鑰 2-9( 計算題 ) 不動產之重建價格為 2,000 萬, 耐用年限 50 年, 年限期滿時之殘價率為 10% 當以償還基金法計算折舊額( 折舊提存金之儲蓄利率為 3%), 該不動產每年應提存若干償還基金? 第 20 年期滿時累計之總折舊額度為何? 選擇題本章歷屆試題第三章土地開發估價法精要統整金鑰題庫申論題金鑰 3-1( 各相關估價方法 ) 目錄 19-

17 何謂土地開發分析法? 其相關估價方法有幾種? 請說明之金鑰 3-2( 估價程序及應蒐集之資料 ) 土地開發分析之估價程序為何? 估價人員應調查及蒐集之資料為何? 金鑰 3-3( 資本利息綜合利率之決定 ) 何謂土地開發分析? 運用土地開發分析估價時, 應如何決定適當之資本利息綜合利率? 試分項敘明之金鑰 3-4( 適用時機 ) 請敘述土地開發分析之適用時機與場合為何? 以及操作運用上有無困難之處? 金鑰 3-5( 與價格原則之關連 ) 運用土地開發分析法估價時, 會考量那幾種形成不動產價格原則? 請列舉說明之金鑰 3-6( 運用題 ) 高鐵公司對外說明其致命虧損是折舊攤提, 而當您在進行土地估價時, 如果運用成本法估計建築物成本, 您將如何適當的估計其折舊費用? 另外, 如果要進行高鐵站區土地開發, 請問如何運用土地開發分析估算其土地價格? 金鑰 3-7( 預期開發法之公式及要領 ) 請說明何謂預期開發法? 其估價公式及估價要領為何? 金鑰 3-8( 成熟度修正率 ) 何謂成熟度修正? 請說明之金鑰 3-9( 開發成本法 ) 何謂開發成本法? 其估價公式為何? 金鑰 3-10( 土地開發分析法之比較 ) 藉由下列表格式彙整, 比較分析土地開發分析法中三種方法之各項差異計算題金鑰 3-1( 計算題 ) 請利用下列資料, 估算勘估標的乙之土地開發分析價格? - 目錄 20-

18 張三擬在丙地區購買勘估標的乙土地一筆, 試運用土地開發分析評估該筆土地之價格 ( 當下列所給之資料有所欠缺, 以致無法繼續進行評估時, 得進一步界定估價條件, 惟應於報告書中詳細載明之, 否則請勿任意添加估價條件 ) 勘估標的乙之基地面積為 600 平方公尺, 預計開發興建住宅社區, 有關乙基地之相關評估條件, 根據被委託之估價師蒐集調查附近鄰近地區類似開發案, 獲得下列相關資訊 : 根據相關市計畫法建築技術規則規定得知此筆基地之可開發面積為 1,200 平方公尺 ( 此亦為營造施工設計面積 ), 有關可銷售房地產價格資料為如下表所示 : 一樓可銷售面積 :240 平方公尺一樓銷售價格 : 每平方公尺 40,000 元二樓以上可銷售面積 :960 平方二樓以上銷售價格 : 每平方公尺公尺可銷售之停車位數 :50 個車位 32,000 元停車位價格 : 每個 1,000,000 元另外, 根據估價師市場調查資料得知, 相關之土地開發費用如下所示 : 營造施工費用 :5,000( 元 /m 2 ) 規劃設計費用 :100( 元 /m 2 ) 管銷費用 :300( 元 /m 2 ) 稅捐及其他負擔費用 :500( 元 /m 2 ) 開發者之適當利潤率 :20% 資本利息綜合利率 :6% 此一開發計畫期間預定 3 年完成其他相關估價資料如下 : 當地金融機構 1 年期定期存款利率為 3% 當地金融機構短期放款利率為 6% 當地政府定期公債利率為 4.0% - 目錄 21-

19 金鑰 3-2( 計算題 ) 請利用下列資料, 估算勘估標的之土地開發分析價格? 勘估標的基本資料 : 土地面積 1,000 平方公尺, 可供興建 10 間四樓透天住宅, 單面臨 8 公尺道路, 平均深度 20 公尺, 地勢平坦, 呈長方形不動產市場以中古屋為主, 偶有預售個案推出, 人口成長平穩, 供給需求接近均衡狀態試以下料各項資金比例及五大公營行庫 1 年期定存利率與一般放款利率, 計算資本利息綜合利率 : 五大公營行庫 1 年期定存利率 08%, 一般放款利率 28% 土地投資之自有資金比例 30%, 借貸資金比例 70% 建物投資之自有資金比例 40%, 借貸資金比例 60% 土地價值比例 55%, 建物價值比例 45% 土地開發年期 2 年 ( 含建築開發年期 1.5 年 ) 試以下列各項成本法資料, 依土地開發分析公式推估該筆土地之土地開發分析價格 : 最有效使用分析 : 開發為地上四層之透天住宅, 梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積 1/8 計, 屋頂突出物面積以建築面積 1/8 計總銷售金額推估 : 預計每棟透天住宅銷售價為 900 萬元建築開發成本 : 營造施工費用以 11,000 元 / 平方公尺計, 規劃設計費用以營造施工費用之 3% 計, 廣告銷售費用以總銷售費用金額之 3% 計, 管理費用以總銷售金額之 2% 計, 稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1% 計開發建築適當利潤率 : 以 10% 計選擇題本章歷屆試題目錄 22-

20 第四章收益法精要統整金鑰題庫申論題金鑰 4-1( 公式及性質 ) 收益法之意義及計算公式及性質金鑰 4-2( 直接資本化法與 DCF 之差異 ) 直接資本化法與折現現金流量分析 DCF 之差異金鑰 4-3( 估價程序 ) 請說明使用收益法之估價程序? 若以不動產證券化為估價目的, 而契約中並未約定契約租金時, 應如何辦理? 金鑰 4-4( 一定期間之收益價格之求取 ) 具一定期間之收益價格其求取方法為何? 請列舉說明之? 金鑰 4-5(Inwood 與 DCF 之差異 ) Inwood 方式和折現現金流量分析 (DCF), 經常被用以估計有收益期限之不動產市場價值, 請列示各該計算公式, 並闡述其間的差異金鑰 4-6(Inwood 與 Hoskold 之異同 ) 請比較 Inwood 英伍德法與 Hoskold 哈斯寇得法二種估價方法之異同? 並請舉例說明金鑰 4-7(DCF 之估價原理 ) 試說明折現現金流量分析 (DCF) 之估價原理, 應用場合及其分析時所需預測的項目有那些? 金鑰 4-8(DCF 期末價值之決定 ) 採用折現現金流量分析時, 如何決定勘估標的之期末價值? 在決定期末價值時, 有何必須注意的事項? 金鑰 4-9( 直接資本化法之要件 ) a 直接資本化法之 P 之公式成立要件及由來 r - 目錄 23-

21 金鑰 4-10(r 與 Y 之異同 ) 直接資本化法之收益資本化率 (r) 與折現現金流量分析之折現率 (Y), 兩者之意義為何? 兩者在性質上有何異同? 金鑰 4-11( 得自總收益中扣除之項目 ) 以地租及房租為總收益, 各應扣除那些費用, 始能求得純收益? 大修繕費抵押債務之利息, 及自有資金之利息應否自總收益中扣除? 理由為何? 金鑰 4-12( 土地殘餘法 ) 請說明土地殘餘法之意義? 以及其公式與估價要領為何? 金鑰 4-13( 建物殘餘法 ) 請說明建物殘餘法之意義? 以及其公式與估價要領為何? 金鑰 4-14(r 或 Y 之求取 ) 請說明決定收益資本化率或折現率之方法為何? 金鑰 4-15( 名詞解釋 ) 請舉例其他收益資本化法? 金鑰 4-16( 優缺點 ) 請就收益法之優缺點加以評析金鑰 4-17( 自用與出租 ) 自用之建築物及其基地之估價方法為何? 出租之建築物及其基地之估價方法為何? 試區分二者最主要的差異計算題金鑰 4-1( 計算題 ) 某不動產出租, 年收租金 30 萬元, 另於訂租約之初承租人須再支付權利金 50 萬元予出租人, 租期為 10 年, 其權利金在契約到期後分須退還及不須退還二種情形時, 其實質年租各多少?( 通行利息一年期定存為 3%) 金鑰 4-2( 計算題 ) 某出租不動產租期十年, 訂約時承租人需支付出租人權利金 50 萬元, 屆期不退還, 押租金 6 萬元, 屆期應退還, - 目錄 24-

22 期間每年租金 24 萬元假設利率 3 %, 請問出租人之總收入 ( 即實質租金 ) 為多少? 金鑰 4-3( 計算題 ) 收益法中直接資本化法之公式為 P=a/r, 其中 P 為收益價格,a 為淨收益,r 為收益資本化率, 但上述公式必須在收益期間為永續且未來每期淨收益為固定的假設條件下方能成立視分別以估價公式說明在下列情況下, 如何利用收益法進行估價每期淨收益呈現固定比例 ( 假設為 g) 成長, 且收益期限為永續收益期間為一固定期間 (N), 但每期淨收益不固定, 期末價值為 Pn' 收益期間為一固定期間 (N), 但每期淨收益固定, 期末價值為 Pn' 金鑰 4-4( 計算題 ) 某出租商務辦公大樓之總收入 ( 毛收益 ) 為 500 萬元, 若閒置及其他收入損失為總收入之 10%, 總費用率為有效總收入之 30%, 請列式分析其淨收益為多少? 金鑰 4-5( 計算題 ) 設土地價值構成比為百分之七十, 建築物價值構成比為百分之三十, 土地之還原利率為百分之五, 建築物之還原利率為百分之六, 請回答下列問題 : 不動產之綜合還原利率應為多少? 假設建物之殘餘年限尚有 30 年, 如以折舊前淨收益估計不動產收益價格時, 綜合還原利率應為多少? 如以償債基金法折舊提存率, 當其利率為 5% 時, 綜合還原利率應為多少? 金鑰 4-6( 計算題 ) 如基於房屋折舊前之純收益為 350,000 元, 基地和建物綜 - 目錄 25-

23 合還原利率為 0.07, 建物之殘餘耐用年數為 15 年, 對建物之折舊提存金儲蓄利率為 0.03, 試問該不動產之收益價格為何?( 利率 0.03 時,15 年之償還基金率為 ) 金鑰 4-7( 計算題 ) 每年純收益 50 萬元, 收益期限 25 年之不動產權利, 當報酬率為 4%, 儲存償還基金之利率為 2% 時, 以 Hoskold 還原公式計算結果, 該權利價值若干? 又當償還基金利率為何時,Hoskold 與 Inwood 二公式之計算結果相同? 金鑰 4-8( 計算題 ) 某企業擬購入市中心商用不動產, 假設該不動產之建築物耐用年數為 20 年, 期間每年可產生之房租純收益為 400,000 元, 基地與建築物之綜合還原利率 ( 不包含折舊率 ) 為 0.1, 且 20 年後基地價格為 5,000,000 元, 建築物之殘餘價格為 0, 請依 Inwood 方式估算該商用不動產的價格為多少? 金鑰 4-9( 計算題 ) 每年產生純收益 50 萬元之不動產, 假設綜合收益資本化率 4%, 請分別計算使用期限無限年及使用期限 10 年之收益價格金鑰 4-10( 計算題 ) 某地產大亨擁有市中心一大樓, 該土地不限使用種類, 可作為飯店商場或辦公大樓使用, 目前為辦公大樓使用, 年租金為 5,800 萬元, 營運費用率為 10% 但有不動產顧問提供意見, 建議大亨改建為旅館或商場使用, 若改建為旅館委託經營, 可獲得年租金毛收益 8,000 萬元, 營運費用率約 30%, 重建成本約為 4,000 萬元, 且期初需支付一筆管理簽約金 500 萬元 ; 若改建為商場使用, 每年租金及抽成收入約為 1 億元, 營運費用率約 50%, 重建成本約為 3,000 萬元不論改建為何種形式, 拆除大樓 - 目錄 26-

24 之成本為 800 萬元, 試以最有效使用原則為該大亨建議最高價值之使用方式 ( 假設所有使用方式之必要報酬率均為 5%) 金鑰 4-11( 計算題 ) 投資購買一不動產, 預期持有 7 年, 並於第 7 年年末出售預期各年之期末淨收益如下表, 第 7 年以後之淨收益固定不變假設收益期間之折現率為 5%, 出售時之資本化率為 6% 請問該不動產之價值為何? 年期淨收益複利現價率複利年金現價率 5.00% 6.00% 5.00% 6.00% 1 120, , , , , , , , , , 金鑰 4-12( 計算題 ) 為估計甲不動產之價值, 經考慮區位屋齡建材使用情形營運支出比例及土地對不動產價值比例等相關因素後, 選擇下表所列 A B C 三宗不動產出售之成交價格及相關營收資料如下表所列, 請利用這些資料, 計算以收益法估計甲不動產價值時, 可供採用之收益資本化率 ( 或稱還原利率 ) - 目錄 27-

25 比較標估計之毛營收營運支出比例售價的 (Estimate Gross (Operating Expense Income) Ratio) (Sale Price) A 194, ,600,000 B 230, ,000,000 C 190, ,450,000 選擇題本章歷屆試題第五章房地估價精要統整金鑰題庫申論題金鑰 5-1( 名詞解釋 ) 名詞解釋 : 房地估價土地貢獻說建物貢獻說聯合貢獻說金鑰 5-2( 樓層別效用比及地價分配率 ) 請說明樓層別效用比率及地價分配率之意義? 與其理論基礎? 以及求取方法為何? 金鑰 5-3( 權利變換 ) 試比較說明樓層別效用比與地價分配率之意義與理論基礎依現行都市更新權利變換實施辦法之規定, 採何種計算方式對一樓地主較為有利? 理由何在? 金鑰 5-4( 房地價格分離 ) 請說明那些估價方法可以分離不動產中的土地及建物價格? 並請分別解釋各個方法的優點及缺點金鑰 5-5( 房地價格分離 ) 買賣實例運用之場合為何? 若調查之買賣實例為區分所 - 目錄 28-

26 有建物其中部分層數, 如何估計土地正常單價? 並請說明其估計之方法與程序金鑰 5-6( 地價分配率 ) 何謂地價分配率? 請簡單說明區分所有建物以其房地價格推估該區分所有建物基地單價時, 求取地價分配率的方法? 計算題金鑰 5-1( 計算題 ) 何謂樓層別效用比? 何謂地價分配率? 茲有一棟樓房共計五層, 如每層均只有一個單位, 且每單位之面積均相等, 各樓層每平方公尺之單位售價分別為 : 一樓 20 萬元二樓 15 萬元三樓 10 萬元四樓 8 萬元五樓 10 萬元試問當建築物價格占不動產總價格之 50% 時, 該樓房各樓層之樓層別效用比及地價分配率各若干? 金鑰 5-2( 計算題 ) 有一幢樓房共計五層, 如每層均只有一個單位, 且每單位之面積均相等, 各樓層每坪之單位售價分別為 : 一樓 40 萬元, 二樓 30 萬元, 三樓 20 萬元, 四樓 15 萬元, 五樓 20 萬元試問當建築物價格占不動產價格之 55% 時, 該樓房各樓層之樓層別效用比及地價分配率各若干? 金鑰 5-3( 計算題 ) 以一棟共六層之樓房為例, 每層僅一單位且每單位之面積皆相等, 而一至六層每坪售價分別為 :40 萬 30 萬 28 萬 25 萬 26 萬及 28 萬若此建築物價格占不動產價格之 50%, 請計算各樓層之樓層別效用比率及地價分配率金鑰 5-4( 計算題 ) 假設有一棟共五層之樓房, 每層僅一單位但每單位之面積不相等, 而一至五層每坪售價分別為 :40 萬 30 萬 28 萬 25 萬及 30 萬 ; 面積分別為 100 坪 95 坪 90 坪 85 坪 80 坪若此建築物價格占不動產價格之 50%, - 目錄 29-

27 請計算各樓層之樓層別效用比率及地價分配率金鑰 5-5( 計算題 ) 請依下列資料, 利用比較法推估勘估標的之基地單價勘估標的之基本資料 : 本次勘估標的位於已實施細部計畫之住宅區土地, 面積 500m 2, 目前作為農業使用, 其上並無建物, 附近多為農舍及透天住宅, 亦有少部分五樓公寓, 環境寧適 ; 勘估標的北側接鄰農業區, 東側面臨 10 公尺道路, 西側鄰接已建築完成之土地, 地勢平坦某甲擬購買該筆土地興建住宅, 於民國 93 年 8 月 21 日委託估價師某乙進行評估, 價格日期同委託日期, 勘察日期為民國 93 年 9 月 1 日, 以作為買賣參考之依據估價師某乙訪價相關資料 : 實例 B: 民國 93 年 8 月 15 日交易, 係屬類似地區鋼筋混凝土造六層樓建物之地面層, 屋齡 3 年, 建物面積為 100m 2, 基地持分面積為 35m 2, 都市計畫使用分區為住宅區, 依據調查資料顯示, 該不動產五樓與四樓房地單價相同, 三樓與六樓房地單價為四樓的 1.1 倍, 二樓為四樓的 1.2 倍, 地面層為四樓的 1.3 倍該不動產交易總價為 3,460,000 元, 該建物依原價法每 m 2 造價為 13,600 元, 每年折舊率以 1% 計算實例 B 與勘估標的土地面積差異調整率為 100/90 選擇題本章歷屆試題第六章租金估價精要統整金鑰題庫目錄 30-

28 申論題金鑰 6-1( 租金之種類 ) 說明租金估價之意義, 以及列舉各種租金名詞定義? 金鑰 6-2( 新訂及續訂租金 ) 不動產租金估計依其目的之不同分為新訂租約及續訂租約, 試分別說明估計租金時可以採用的方式? 金鑰 6-3( 續租租金 ) 續租情況下之租金如何估計? 請就各種方法作扼要說明金鑰 6-4( 新訂租金 ) 新訂租金之評估方法有幾? 試分述之金鑰 6-5( 注意事項 ) 試申述應如何進行不動產租金之評估? 有那些注意事項? 計算題金鑰 6-1( 計算題 ) 支付租金與實質租金有何區別? 當支付租金為 30 萬元, 且於訂約之初承租人另行支付權利金 300 萬給出租人, 並約定 10 年後終止租約時該權利金不用退還, 則實質年租金若干 ( 假設通行投資年利率為 4%)? 金鑰 6-2( 計算題 ) 支付租金與實質租金有何區別? 當每年之支付租金為 25 萬元, 且於訂約之初承租人另行支付押金 200 萬給出租人, 則實質年租金若干 ( 假設通行利率為 5%)? 選擇題本章歷屆試題第七章權利估價精要統整金鑰題庫申論題目錄 31-

29 金鑰 7-1( 地上權估價 ) 地上權估價應考慮之因素為何? 並請說明其估價方法? 金鑰 7-2( 租賃權估價 ) 何謂租賃權? 其估價時機以及應考慮因素為何? 並說明估價方法? 金鑰 7-3( 區分地上權估價 ) 何謂區分地上權? 並請說明區分地上權之估價方法金鑰 7-4( 補償基準法 ) 何謂土地之立體利用阻礙率? 如何求取此種資料? 在何種場合之土地估價需考慮立體利用阻礙率問題? 並請說明其運用方法 ( 利用立體利用阻礙率估計區分地上權價格或補償費之方法 ) 金鑰 7-5( 權利變換估價 ) 何謂都市更新權利變換估價? 都市更新如何採取土地開發分析估算其不動產價格? 金鑰 7-6( 權利變換之估價原則與考量因素 ) 請說明都市更新權利變換之估價原則, 以及應考量之因素為何? 金鑰 7-7( 區分所有建物權利變換價格 ) 都市更新權利變換前為區分所有建物者, 應如何分算其土地及建物權利價值? 金鑰 7-8( 未達法定容積 ) 都市更新權利變換前各區分所有建物未達法定容積, 且其基地總價值低於正常素地總價值者, 試問應如何估計其正常土地權利價值? 金鑰 7-9( 使用分區管制 ) 請說明土地使用分區管制之意義? 以及對不動產價格之影響為何? 金鑰 7-10( 容積率管制 ) 目錄 32-

30 說明容積率管制意義? 以及對不動產價格之影響金鑰 7-11( 容積移轉 ) 何謂容積移轉估價? 容積移轉估價時應考慮之因素為何? 金鑰 7-12( 容許使用 ) 說明土地使用分區其容許使用項目之意義? 以及對不動產價格之影響金鑰 7-13( 市地重劃 ) 請說明市地重劃估價之意義? 估價之法令依據? 以其估價方法為何? 金鑰 7-14( 農地估價 ) 農地估價之特徵? 及估價方法為何? 請說明之金鑰 7-15( 土地改良物 ) 何謂土地改良物估價? 計算題金鑰 7-1( 計算題 ) 某不動產設定為期 20 年之地上權依照租約之條款, 每年之實質租金為 50 萬當市租水準已高達每年 80 萬時, 該地上權之價值若干?( 若其報酬率為 5%) 金鑰 7-2( 計算題 ) 設於某實施容積移轉管制之都市, 某甲擁有一筆有保存價值之建築所定著之私有土地 A, 而某乙擁有一筆位於實施更新地區商業用地 B, 其基本資料如下表所示試問 : 何謂容積移轉? 今乙為開發基地 B, 擬向甲購入基地 A 可移出容積, 按現行法令規定,B 基地可移入多少容積?A 基地可移出多少容積?A 基地還留存多少容積? 項目 A 基地 B 基地土地面積 (m 2 ) 1,600 3,000 容積率 (%) 目錄 33-

31 已建築容積 (m 2 ) 250 公告土地現值 ( 萬元 /m 2 ) 6 3 從估價觀點言, 這種計算方式有何優缺點? 金鑰 7-3( 計算題 ) 某地區有一宗和對象不動產同係尚未開發之素地該不動產於民國 91 年 2 月 1 日訂定買賣契約每平方公尺之成交價格為 395,000 元, 該價格之形成係以下列交易條款為要件 : 該地由出售人回租, 雙方訂定 30 年地上權, 經查該地上權之市場租金水準為 16,000 元 / 平方公尺, 但是依據契約規定, 賣方回租該地只需逐年支付買方 3,400 元 / 平方公尺該類型不動產之報酬率為 5% 該不動產刻正由現所有權人使用中, 其使用現況與對象不動產相同自訂約迄今, 該地區該類不動產之價格水準業已上漲 1%( 故期日差異調整率為 101/100) 實例 C 之區域因素較對象地價良 2%( 故差異調整率為 98/100); 個別因素較對象地差 3%( 故差異調整 103/100) 選擇題本章歷屆試題第八章公部門估價精要統整 ( 壹 ) 金鑰題庫申論題金鑰 8-1( 路線價估價法 ) 依地價調查估計規則第 18 條之規定, 已開闢道路及其二側或一側帶狀土地, 其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者, 得就具有顯著商業活動的繁榮地區, 依當地發展及地價高低情形, 劃設繁榮街道路線價區段證明公部門大量估價仍有參採路線價估價法之精神試申述路線價估價法之意義基本理論及運用 - 目錄 34-

32 要領金鑰 8-2( 適用時機及內容 ) 何謂路線價法? 試說明我國運用該法之時機及內容金鑰 8-3( 四三二一法則 ) 何謂路線價估價法? 何謂四三二一法則? 該法則有何優缺點? 精要統整 ( 貳 ) 金鑰題庫申論題金鑰 8-4( 程序因素 ) 請說明地價調查估計之辦理程序, 並列出影響區段地價之因素金鑰 8-5( 買賣實例 ) 試依地價調查估計規則所規定之辦理程序, 申述以買賣實例為主之地價調查應如何進行? 又於何種情形下, 買賣實例應先進行適當之修正, 方能記載於買賣實例調查估價表上? 金鑰 8-6( 區分所有建物之房地價格分離 ) 買賣實例運用之場合為何? 若調查之買賣實例為區分所有建物其中部分層數, 如何估計土地正常單價? 並請說明其估計之方法與程序金鑰 8-7( 估計區段地價及單位地價 ) 試依地價調查估計規則之相關規定, 說明估計區段地價之方法為何? 宗地單位地價又應如何計算? 金鑰 8-8( 地價區段之劃分 ) 依據地價調查估計規則之規定, 地價區段如何劃分? 金鑰 8-9( 公告現值與公告地價 ) 目前政府部門所公告之土地公告現值與公告地價如何產生? 為何兩者價格有所差異? 兩者有何利弊得失? 有何改進之道? - 目錄 35-

33 金鑰 8-10( 大量估價 ) 公部門之大量估價與私部門之個別估價有何不同? 目前公部門大量估價所採用之估價方法為何? 請申述之精要統整 ( 參 ) 金鑰題庫申論題金鑰 8-11( 基準地 ) 何謂基準地? 何謂近價區段? 基準地之選定及近價區段之劃分, 應考量那些因素或原則? 試說明之金鑰 8-12( 獨立部分估價與基準地之關連 ) 何謂獨立估價? 何謂部分估價? 基準地估價時, 宜採前述何者作為估價之基礎? 金鑰 8-13( 基準地制度 ) 何謂基準地估價制度? 基準地制度對於土地估價有何政策功能? 精要統整 ( 肆 ) 選擇題本章歷屆試題第三篇歷屆試題暨附錄歷屆試題全蒐錄附錄一參考書目附錄二相關法規不動產估價師法不動產估價技術規則地價調查估計規則目錄 36-

34 計算題選擇題本章歷屆試題第三章土地開發估價法精要統整金鑰題庫申論題計算題選擇題本章歷屆試題第四章收益法精要統整金鑰題庫申論題計算題選擇題本章歷屆試題第五章房地估價精要統整金鑰題庫申論題計算題選擇題本章歷屆試題目錄 3-

35 第六章租金估價精要統整金鑰題庫申論題計算題選擇題本章歷屆試題第七章權利估價精要統整金鑰題庫申論題計算題選擇題本章歷屆試題第八章公部門估價精要統整 ( 壹 ) 金鑰題庫申論題精要統整 ( 貳 ) 金鑰題庫申論題精要統整 ( 參 ) 金鑰題庫申論題精要統整 ( 肆 ) 選擇題本章歷屆試題目錄 4-

36 第三篇歷屆試題暨附錄歷屆試題全蒐錄附錄一參考書目附錄二相關法規目錄 5-

導論壹前言不動產經紀人命題大綱貳準備方向

導論壹前言不動產經紀人命題大綱貳準備方向目錄導論第一章不動產估價基本概念... 1 第二章估價作業程序... 45 第三章估價方法... 63 第四章宗地估價... 161 第五章房地估價... 171 第六章土地改良物估價... 187 第七章權利估價... 193 第八章租金估計... 205 第九章公部門相關估價 ( 補充 )... 221 附錄最新試題與解析... 237 導論壹前言不動產經紀人命題大綱