中央都市更新基金補助辦理 自行實施更新辦法 營建署都更組簡任技正兼辦科長林佑璘 2016.10.29
都更需求廣大 臺灣早期發展地區, 無可避免地呈現建物結構老化 防災抗震能力不足 實質環境劣化及都市機能衰敗的現象, 0206 震災 更凸顯部分老舊窳陋 耐震強度不足建物亟需辦理都更之需求 2014 年底 全國 新北市 台北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 住宅數量 ( 宅 ) 8,253,446 1,523,581 882,710 763,919 969,631 654,925 1,011,181 平均屋齡 ( 年 ) 27.65 25.41 30.77 23.03 24.96 29.35 27.47 20 年以上 30 年以上 40 年以上 50 年以上 數量數量數量數量 5,241,445 3,549,864 1,298,219 519,263 878,403 595,856 154,045 35,424 683,137 511,071 178,024 36,932 378,312 239,890 56,526 20,274 563,165 318,874 108,066 43,905 438,245 278,763 115,019 62,008 651,807 436,660 159,436 50,186 比例比例比例比例 64% 43% 16% 6.29% 58% 39% 10% 2.33% 77% 58% 20% 4.18% 50% 31% 7% 2.65% 58% 33% 11% 4.53% 67% 43% 18% 9.47% 64% 43% 16% 4.96% 2
70 目前量能不足 95~104 年 10 年內全國核定都市更新事業計畫 404 案 ;1 年平均 40 案, 每案預估 50 戶, 共約 2000 戶 60 50 6 3 40 30 20 10 0 21 0 0 24 23 13 28 30 22 23 26 5 29 54 7 36 54 0 95 年 96 年 97 年 98 年 99 年 100 年 101 年 102 年 103 年 104 年 重建案 318 整維案 86 3
總統競選政見 政府公辦 都更 發展更新關聯產業 提升整體 城市競爭力 改善都市實質環境 三箭齊發 住戶自主更新 一般民間 都更 4
中央補助規定 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 3 4 條 補助對象都市更新方式補助範圍 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 ( 地方政府 ) 擬訂都市更新事業計畫有關費用 ( 規劃設計 ) 更新團體 ( 都市更新會 ) 重建方式 公寓大廈管理委員會 都市更新事業機構 整建維護方式 實施工程有關費用 ( 工程施作 ) 5
中央補助規定 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 5 6 條 於地方政府公告受理期限內提出 1. 受理申請 2. 辦理初審 1. 辦理複審 2. 報部核定補助經費 申請人 ( 補助對象 ) 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 ( 地方政府 ) 內政部 ( 營建署 ) 申請文件 1. 申請補助計畫書摘要 2. 申請補助計畫書 3. 其他相關證明文件 4. 要件檢核表 評比考量因素 1. 自籌款比率 2. 住宅使用比率 3. 實施規模 4. 權利複雜程度 5. 建築物使用年限 6. 重點再發展地區 建築物經耐震能力初步評估者, 優先核予補助 1. 重建 :30 年以上 2. 整建維護 :20 年以上 3. 情況特殊不在此限 6
中央補助規定 4 申請擬訂都市更新事業計畫補助經費上限規定如下表, 並不得超過實際採購金額, 且各計畫累計之補助上限為新臺幣 500 萬元 人數人數 50 人者超過 50 人 < 人數 100 人部分人數 >100 人 補助金額上限 150 萬元每增 1 人加計 1 萬 5 千元每增 1 人加計 1 萬元 人數認定方式 ( 以申請補助當時之權利狀況為準 ): 更新團體 : 以更新團體會員人數計算 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 : 以土地及建築物權利證明文件登載人數計算 實際補助金額之 5% 或新臺幣 20 萬元內得列為更新團體行政作業費 申請案未成立更新團體者, 得再酌予提高補助額度, 最高以新台幣 80 萬元為限 7
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 7 條 申請補助計畫書摘要表 申請補助計畫書 中央補助規定 1. 基地範圍 ( 以位置圖 地籍圖 使用分區圖表達位置及範圍 ) 2. 計畫目標 ( 更新範圍劃定原因及預計達成何種目標 ) 3. 現況分析 ( 土地及合法建築物權屬 使用現況及照片 意願調查 ) 4. 課題與對策 ( 現況及推動重建面臨之課題及改善對策 ) 5. 預定工作項目 內容及實施方式 ( 設計圖說 ) 6. 預定作業時程 ( 各階段作業預計實施進度 ) 7. 經費需求與項目明細 ( 經費估算 分擔 ) 其他相關證明文件 1. 使用執照影本 土地及建物登記簿謄本影本 2. 住戶重建意願證明文件 要件檢核表 8
以整建或維護方式實施者, 申請擬訂都市更新事業計畫之補助經費額度如下表 : 地面層以上總樓地板面積 面積 5,000 m2 中央補助規定 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 12 條 補助金額上限 50 萬元 5,000 m2 < 面積 10,000 m2每增加 100 m2增加補助 1 萬元 10,000 m2 < 面積每增加 100 m2增加補助 5,000 元 換算公式 : 1 坪 =3.3058m 2 1m 2 =0.3025 坪 總樓地板面積之認定 : 以使用執照登載為準 無法出具使用執照者 : 地政機關核發之建物登記謄本所載主建物面積 經直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關核發之合法建築物證明文件認定 9
中央補助規定 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 12 條 總樓地板面積 補助金額上限 面積 300m2 15 萬元 300m2< 面積 600m2 每增加 1m2增加補助 500 元 600m2< 面積 2,000m2 每增加 1m2增加補助 120 元 2,000m2< 面積 5,000m2 每增加 1m2增加補助 40 元 5,000m2< 面積 10,000m2 每增加 1m2增加補助 15 元 10,000m2< 面積 20,000m2 每增加 1m2增加補助 10 元 面積 >20,000m2 每增加 1m2增加補助 5 元 10
申請補助計畫書摘要 申請補助計畫書 其他相關證明文件 中央補助規定 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 10 條 基地範圍 ( 以位置圖 地籍圖 使用分區圖表達位置及範圍 ) 計畫目標 ( 更新範圍劃定原因及預計達成何種目標 ) 現況分析 ( 土地及合法建築物權屬 使用現況及照片 意願調查 ) 課題與對策 ( 現況及推動整建維護面臨之課題及改善對策 ) 預定工作項目 內容及實施方式 ( 設計圖說 ) 預定作業時程 ( 各階段作業預計實施進度 ) 經費需求與項目明細 ( 經費估算 分擔 ) 後續維護管理構想 ( 維護管理費用 人力及方式 ) 使用執照影本 住戶整建維護意願證明文件 符合直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關都市更新單元劃定基準規定 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關初審會議紀錄 要件檢核表 11
類別 A B 優先補助項目 中央補助規定 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 14 條 補助經費上限計算 1. 老舊建築物立面及屋頂突出物修繕工程 1. 一般地區 : 2. 老舊招牌 突出外牆面之鐵窗及違建拆除 800 元 / m2 ( 地面層以上 3. 空調 外部管線整理美化 總面積 ) 4. 建築基地景觀綠美化 5. 屋頂防水及綠美化 2. 優先整建維護地區 6. 增設或改善無障礙設施 1,200 元 / m2 ( 地面層以上 9. 依公寓大廈管理條例規定設置之防墜設施 總面積 ) 10. 其他經審查同意之必要或特殊工程項目 7. 提高建物耐震能力 1. 施作部分樓地板面積 1,500 m2,4,000 元 / m2 2. 施作部分樓地板面積 > 1,500 m2,3,000 元 / m2 上限比例 45% 75% 55% C 8. 增設昇降機設備 以審查結果為準 45% 備註 申請施作 A C 類, 須施作 A 類 1~3 項, 且施作費用須占 A 類實施工程經費 1/3 以上 具營利性質之公司行號不予補助, 計算核准補助項目總工程經費時, 應扣減上開公司行號所應分擔之費用 但依規定免開立統一發票者, 不再此限 優先補助項目, 採用綠建材 綠色能源或綠建築工法進行整建維護工程者, 得優先列為補助 12
中央補助規定 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法第 11 條 申請補助計畫書摘要 於都市更新事業計畫報核後審議通過前提出申請 申請實施工程補助計畫書 ( 申請補助經費及項目明細 ) 都市更新事業計畫書草案 103.9.26 補助辦法修法前都市更新事業計畫已核定者, 檢附核定之都市更新事業計畫書 其他相關證明文件 樓地板面積認定文件 住戶整建維護意願證明文件 符合直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關都市更新單元劃定基準規定 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關初審會議紀錄 要件檢核表 13
審查常見問題 壹 實施者 ( 申請人 ) 資格及後續執行問題 公寓大廈管理委員會 : 申請人名稱 管理委員會立案印鑑章, 與公寓大廈管理組織報備證明文件不一致 都市更新會 : 籌備會資格不符, 應依都市更新條例第 15 條規定先完成立案 都市更新事業機構 : 依法申請開業之建築師 技師及公司法人, 檢附相關開業證明文件 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 : 考量都市更新公益性及必要性, 及後續維護管理計畫 問題 : 工程竣工查驗後 5 年內不得任意變更 後續維護管理計畫執行主體 採購法適用限制及對象 14
審查常見問題 貳 更新單元劃定基準不符及規模過小 劃定基準不符 : 檢視是否符合各地方政府自訂更新單元劃定基準 規模過小 : 不符都市更新之公共利益意旨 優先以整建或維護實施更新地區 : 應檢附相關證明文件為準 總樓地板面積 544.96 m2 建物數 : 一幢三棟, 四戶 土地所有權人 3 人 土地所有權人 3 人 建物所有權人 3 人 (2 人同意整維 ) 市府核准更新單元 申請補助範圍 15
參 申請耐震詳評及結構補強之前提 配合行政院業以 105 年 4 月 29 日核定內政部研提之 安家固園計畫 (105-110 年 ), 以推動私有老舊建築物全面辦理耐震性能評估 105 年度第 2 梯次後申請以整建維護方式擬訂都市更新事業計畫補助經費之個案, 建議請各地方政府優先輔導該社區完成建築物耐震能力初步評估 老屋健檢等相關評估作業, 瞭解既有建物 審查常見問題 耐震性能後再予申辦 16
肆 建物立面外掛物處理方式 規劃設計階段 : 應清查建築物各面向 ( 含中庭 ) 之違規鐵窗 雨遮 外掛招牌 違建等數量及位置 ; 並調查配合拆除之意願, 並檢附相關證明文件, 及說明後續處理方式, 並納入後續都市更新事業計畫內容一併處理 實施工程階段 : 遮陽板 格柵 外部管線 冷氣機 防墬設施 廣告物裝設位置 規格 樣式均應統一, 並符合各相關規定, 並考量防災救災需求, 且與都市更新事業計畫書內容一致, 以及新修訂住戶規約草案 審查常見問題 17
肆 建物立面外掛物處理方式 審查常見問題 整建或維護實施工程範圍內存在違章建築者, 應由地方主管機關於請先行依建築法及其相關法規規定協助釐清有無消防安全 影響逃生或救災等問題, 並於都市更新事業計畫載明不影響公共安全及公眾通行等情形, 其合法建築物部分之實施工程經費得申請補助 既存違建及舊有違建, 依規定免予查報或拍照列管者, 但應自費配合建築物立面整體規劃施作進行美化工程 18
審查常見問題 伍 申請補助計畫書內容有缺漏或不明 所附地籍圖 土地使用分區圖 地形圖 土地及建物登記謄本 建築物使用執照 現況房地使用調查 照片等相關基礎資料, 相關圖說比例尺不限, 圖面應清晰可判讀 住戶意願調查 區權會記錄 產權清冊等附件資料應完整且內容明確 規劃構想 課題對策 違規物處理方式應具體且明確 特殊例外情形 ( 如未達屋齡年限者 ), 應敘明具體理由及證明文件 涉及公有財產者, 申請人應先洽請公有土地管理機關表達意見 地籍圖地形套繪圖土地使用分區圖 19
陸 工法選擇 設計與住戶居住需求不符, 影響整維成效 因成本考量, 施作工法及設計選擇少, 或未考量住戶居住習慣及需求, 如冷氣管線及格柵設計, 造成整維完工後再裝設冷氣室外機等相關居家設備, 建築物立面整維成效打折 規劃單位應先行提出各種不同立面修繕工法進行工期 費用 耐候 耐久等利弊分析, 並經區分所有權人會議中討論, 並作成決 審查常見問題 議 20
柒 補助經費額度視實際情況調整 一 計算基準之依據 審查常見問題 規劃設計 實施工程 補助項目 一般外牆修繕 耐震詳評 所有權人為全部自然人 所有權人為營利性質之公司行號部分不予補助者 結構補強 補助經費計算基準 以使用執照登載之地面層以上樓地板面積為準 以使用執照登載總樓地板面積為準 以使用執照登載之地面層以上樓地板面積計算 1. 以使用執照登載之地面層以上樓地板面積計算 2. 扣除所有權人為公司行號者之所佔比例 ( 建物謄本所登載持分面積 ) 以施作部分樓地板面積為準 昇降機設備該項工程總經費之 45% 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法 第 14 條規定 21
柒 補助經費額度視實際情況調整 審查常見問題 一 應扣除地下層樓地板面積及營利性質公司行號面積 項目 建物登記謄本所載主建物面積 ( m2 ) 依使用執照 ( m2 ) 建築物總樓地板面積 (A) 40,000 50,000 地下層面積 (B) 8,400 10,500 地面層以上建築物樓地板面積應扣除面積 (C=A-B) 地面層以上具營利性質之公司行號面積 (D) 地面層以上非營利性質之公司行號面積 (E=C-D) 應扣除面積 31,600 39,500 15,000 16,600 非營利事業所佔比例 (F=E/C) 52.53. % 申請補助樓地板面積 (G=C*F) 20,750 申請補助經費上限 (800 元 / m2 ) 16,600,000 計算方式 (1) 非營利事業所佔總面積比例 :52.53% (2) 申請補助樓地板面積 39,500x52.53% =20,750 m2 (3) 申請補助經費 = 20,750 m2 x800 元 / m2 =16,600,000 元 實際可申請補助面積及比例 22
柒 補助經費額度視實際情況調整 二 視其對都市更新整體效益影響程度 申請案應考量基地規模過小 住宅比率偏低等情況調降補助額度, 另建物違規使用部分未配合整建維護處理者, 視以下情形調整 項目說明調降比例備註 陽台外推或加窗 設置鐵窗 頂樓加蓋 法定空地與原始竣工圖未符 審查常見問題 建築物有陽台外推或加窗情形, 且所有權人無法配合拆除整理者 建築物裝設不突出外牆面之鐵窗, 且所有權人無法配合拆除整理者 頂樓具有非屬使用執照圖說核准之使用空間 法定空地涉有搭建臨時建築物或增建違章建築, 且未符原始竣工圖說 總補助經費 2% 總補助經費 4% 總補助經費 2% 總補助經費 2% 申請案如有未符合建築執照及相關核准圖說者, 依各項比例調降補助經費 備註 : 申請案實際補助經費, 由複審會議針對個案對都市更新整體效益影響程度確定審核結果及補助額度 23
柒 補助經費額度視實際情況調整 審查常見問題 項目 建物登記謄本所載主建物面積 ( m2 ) 依使用執照 ( m2 ) 建築物總樓地板面積 (A) 6,500 8,000 地下層面積 (B) 應扣除面積 1,900 2,500 地面層以上建築物樓地板面積 (C=A-B) 4,600 5,500 地面層以上具營利性質之公司行號面積 (D) 應扣除面積地面層以上非營利性質之公司行號面積 (E=C-D) 400 4,200 非營利事業所佔比例 (F=E/C) 91.3 % 申請補助樓地板面積 (G=C*F) 5,021.74 申請補助經費上限 (800 元 / m2 ) 實際可申請補助面積及比例 4,017,391 未配合處理之違規物扣除總補助費用 2 % 應扣除部分費用 80,348 計算方式 非營利事業所佔總面積比例 :91.3% 申請補助樓地板面積 5,500x91.3% =5,021.74m2 原申請補助經費 = 5,021.74m2x800 元 / m2 =4,017,391 元 未配合助理之違規物應配扣除部分 = 4,017,391x2% =80,348 實際補助費用 = 4017391-80348 =3,937,043 24
都市更新事業計畫 補助對象 : 實施者 重建 更新會 主管機關整建維護 公寓大廈管委會 更新會 事業機構 主管機關 實施者 更新事業實施者主管機關所有權人主動辦理主動辦理 同意 委託 自行 委託 自行 實施 實施 實施 實施 實施 專責事業更新事業機構機構會機構 股份有限非股份有公司限公司 ( 限整建一般新設信託維護 ) 公司公司業 25
都市更新事業計畫 都市計畫地區 都市更新流程分為 5 階段 : 更新單元劃定 更新事業概要 更新事業計畫 ( 補助 ) 權利變換計畫 計畫執行 未經劃定更新地區 更新地區劃定 都市更新計畫 民間辦理更新 都市更新事業概要 都市更新事業計畫 實施計畫 詳圖 1-1 1-2 1-3 詳圖 2-1 2-2 2-3 (#11) ( # 10) (#9) ( # 10) 政府辦理更新 詳圖 3-1 詳圖 4-1 詳圖 6-1 詳圖 7-1 協議合建 / 其他 權利變換 詳圖 8-1 區段徵收 / 徵收 / 市地重劃 監督與管理 詳圖 11-1 計畫執行 詳圖 9-1 更新成果備查 26 ( 未列 ): 都市更新條
都市更新事業計畫 更新地區 更新地區之劃定, 為各級政府施政重點政策宣示, 在地方財源及資源有限之限制下, 須選擇重點策略地區, 達成都市更新重要目的, 因此劃定都市更新地區, 俾利後續都市更新事業之實施 更新單元 更新地區內可單獨實施都市更新事業的分區 更新地區外自行依政府公告基準劃定更新單元 都市更新地區範圍 都市更新計劃範圍 更新地區內政府劃定更新單元 更新地區內自行依政府公告基準劃定更新單元 27
都市更新事業計畫 重建單元 為完整之計畫街廓者 街廓內面積在 1,500m 2 以 街廓內面積 1500 平方公尺以上 上者 街廓內鄰接 2 條以上之計畫道路, 且在 1,000m 2 以上 街廓內臨接二條以上計畫道路, 且在 1000 平方公尺以上 都市計畫道路 完整之計畫街廓 者 街廓內相鄰土地業已建築完成, 確無法合併更新, 且無礙建築設計及市容觀瞻, 其面積在 1,000m 2 以上, 並為一次更新完成者 已興建完成 與鄰近基地無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻, 面積一千平方公尺以上, 並為一次更新完成者 28
都市更新事業計畫 簡介 都市更新單元之開發執行計畫 更新單元之整體建設計畫, 包含配置 建築計畫及未來推動方式 進度 及財務等 作為更新單元未來開發辦理之執行依據 公共利益與私人利益平衡之標準 更新目的在創造公眾利益, 但若實施者無利可圖則更新案難以推動 因此都市更新提供多樣性的獎勵誘因, 以鼓勵辦理更新, 創造更大的公眾利益 政府據以監督執行成效之依據 為維持更新工作之順利推展, 政府有責任依核定之都市更新事業計畫監督更新事業推動之成效 29
都市更新事業計畫說明書內容都市更新事業計畫 事業計畫書內容 分類 項目 主要內容 基地條件實質規劃產權處理財務規劃更新進度開發模式 計畫地區範圍處理方式及其區段劃分現況分析計畫目標細部計畫及其圖說公共設施興修或改善計畫土地使用計畫 / 建築設計圖說都市設計或景觀計畫拆遷安置計畫實施方式及有關費用分擔財務計畫效益評估實施進度相關單位配合辦理事項其他應加表明之事項實施者 建築容積獎勵額度建築設計 / 檢討拆遷安置計畫財務計畫 30
31 擬定或變更都市更新事業計畫草案都市更新事業計畫報核各級主管機關收件審核各級主管機關公開展覽都市更新審議會審議審議結果通知核定發布實施實施都市事業計畫成果報告備查都市計畫變更程序完成主要計畫變更程序擬訂實施計畫調查測量自辦公聽會不涉及都市計畫變更細部計畫變更主要計畫變更取得事業計畫同意門檻及相關證明文件(當日)人民陳情提起覆議監督與管理配合辦理都市計畫變更程序公辦公聽會擬定或變更更新事業期間核定更新事業階段實施更新事業階段 11 舉行聽證公聽會傳單周知更新單元內門牌戶公辦公聽會時連同計畫及相關資訊送達都市更新事業計畫
都市更新事業計畫 事業計畫同意書 政府公辦免具都市更新事業計畫同意書 民間自辦都市更新事業則需依更新條例第 22 條比例, 取得私有土地及私有合法建物所有權人參與都市更新事業計畫同意書 簡易變更規定 : 因建築執照審核而需配合辦理變更都市更新事業者, 經各級主管機關認定不影響原核定之都市更新事業計畫者, 得免依更新條例第 22 條規定徵求同意 同意更新門檻 更新同意比例 一般及優先劃定更新地區 未劃定更新地區迅行劃定地區例外規定 私有土地所有權人人數 > 3/5 > 2/3 > 1/2 - 私有合法建物所有權人人數 > 3/5 > 2/3 > 1/2 - 私有土地面積 > 2/3 > 3/4 > 1/2 > 4/5 私有合法建物樓地板面積 > 2/3 > 3/4 > 1/2 > 4/5 32
都市更新事業計畫 事業計畫同意書 涉及都市計畫變更者 1. 主要計畫變更者 涉及都市計畫之主要計畫變更者, 應於依法變更主要計畫後, 再辦理都市更新事業計畫之擬定 ( 或變更 ) 及審核作業 2. 細部計畫變更或不違背原意之主要計畫變更者 更新條例第 20 條, 更新事業計畫得先行發布實施, 據以辦理都市計畫樁測定 地籍分割測量及建築執照申請等都市更新工作, 都市計畫再配合辦理變更, 據以推動更新工作 主管機關徵詢各單位細部計畫變更意見 細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更 依都市計畫變更程序辦理 必要程序 非必要程序 都市更新事業概要核准 更新事業計畫發布實施 權利變換計畫發布實施 都市計畫樁測定 辦理鑑界或鑑界分割測量及登記 實施都市更新事業計畫申請拆除執申請建造執照照 細部計畫變更或不違背原意之主要計畫變更者辦理流程 事業權變得併送 33
都市更新事業計畫 容積獎勵上限 不予計算容積 海砂屋 輻射屋或其他土管獎勵規定, 併同申請, 於 104.7.1 後申請之個案, 併入總獎勵上限計算 法定容積之 1.5 倍或原建築容積加法定容積之 0.3 倍 捐贈公益設施 其他法規獎勵獎勵容積法定容積 更新事業範圍 更新後提供社區使用之公益設施協助開闢基地內及周邊公共設施 ( 原建築容積高於法定容積之獎勵 ) ( 維持合理居住水準之獎勵 ) ( 綠建築 生態社區 智慧型建築等高於法規規定之規劃設計之獎勵 ) ( 配合更新期程之獎勵 ) ( 一定規模之獎勵 ) ( 歷史文化保存之獎勵 ) ( 安置占有之舊有違章建築戶之獎勵容積 ) 93 34
重建案例 雙橡園 基地位置 台北市中山區 2002.6公告 建國北路 長春路東南側更新地區 長春路 更新地區 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞 建築物排列不良或道路彎曲狹小 足以妨害公共交通或公共安全 建國北路 區位面積 中山區 2.45ha 劃定原因 更新條例 6-2 更新單元 面積 4,132 m2 使用強度 第三種住宅區 道路 容積率225% 建蔽率45% 土地所有權人 49人 建物所有權人 3人 舊違建戶 46戶 118人 都市更新單元範 圍 都市更新地區範 圍 南京東 路 35
36 廢墟舊違建戶合法建築物現有巷道 665-2 673-5 673-2 672 671-1 658 672-1 669 667 670 666 559-9 665 673 668 649-2 639 636 721-78 706 705 677 681-3 650 651 671-2 75 703-1 760 721 654 646 721-1 559 749 771 750-660 652 681 676 674 706-1 57-2 57 559-5 663 662 645 635 659 661 746 769 747 640 642 644 647 643 641 748 784 770 562 673-1 673-3 653 656 675 664 57-1 559-2 638 679 681-6 649-1 648-1 680 681-7 752 759 559-6 655 657 71 761 673-4 665-1 649 648 681-1 678 637 704 588-1 585 586 587 596 595 559-3 559-1 597 598 585-1 559-10 599 634-9 609-1 616-1 671 634 682 88 689 691 90 681-8 700 698 699 697-1 697 701 702 703 681-2 681-4 681-5 公有地主土地銀行私有地主
更新前照片 道 路 M 計 畫 六 37
都市計畫調整 住三之二 住三 文 市 依更新條例 #20 廢除 6M 計畫道路 移設為等面積之綠地 (473m 2 ) 法定容積總量不變 住三 住三之二 住三 綠 住三 住三 住三 38
都市計畫調整 住三之二 文 市 依更新條例 #20 廢除 6M 計畫道路 移設為等面積之綠地 (473m 2 ) 法定容積總量不變 住三 住三之二 住三 綠 住三 住三 39
景觀計畫 協助開闢 政府開闢 政府開闢北側 計畫道路 本案協助開闢 西側計畫道路 西側對側街廓 部分建地部分 予以綠美化 人行步道串連 開放空間呼應 暫時性綠美化 40
2009/09 竣工 41
更新後協助開闢之綠地 42
更新地區 區位面積 : 大同區 ;3.89ha 劃定原因 : 更新條例 #6-2 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞 建築物排列不良或道路彎曲狹小 足以妨害公共交通或公共安全 更新單元 面積 :2,605 m 2 使用強度 : 第三種商業區 容積率 560%; 建蔽率 65% 土地所有權人 :65 人 建物所有權人 :59 人 佔他人土地違建戶 :4 戶 重建案例 ( 興天地 ) 天 台北市大同區建成圓環附近更新地區重 水 路 慶 路 北 2000.6 公告 南 京 西 都市更新單元範圍 都市更新地區範圍 路 43
更新前情形 44
部份居民的不確定心理以及對於都市更新存有疑問與猜忌 經過舉辦三次公聽會的溝通才確定更新單元範圍 第一次公聽會預定範圍第二次公聽會預定範圍事業概要核準範圍 留下 500m 2 以上辦理二期更新 45
於審議會時, 原未參與本案之所有權人重新於此時表達參與之意願 原範圍所有權人同意下以全街廓重新辦理, 價格日期不變 加入範圍部份地主及房地單獨辦理申請分配, 以確保原參加地主權益 陳情納入本期都市更新 46
項目 內容 基地面積 2,605 m 2 基準容積 14,589 m 2 (560%) 容積獎勵 都市更新 15.5% 停車獎勵 5.96% 實設容積 17,719 m 2 (680.20%) 樓地板面積 31,842 m 2 15F 19F 戶數 / 車位 建物構造 建物規劃 總事業費用 更新後總價值 171 戶 /189 部 RC 地上 19 15 層地下 4 層 199,673 萬元 425,266 萬元 47
圓形意象 建築造型呼應 建成圓環, 主立面以圓弧形量體為設計發展主軸 分段退縮 六樓後退縮, 呼應鄰近地區未改建之建物高度 豐富層次感 降低壓迫感 古典語彙 亭仔腳 ( 騎樓 ) 生活經驗延續 四柱三開間 : 傳統建築語彙延續 48
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補助重建案例 ( 進行中 ) 臺北市萬華區南機場 13 號基地整宅案 透過都市更新改善更新單元窳陋之現況環境, 提供安全寧適之居住環境, 復甦都市機能 增進公共利益 促進都市土地有計畫之再開發利用, 因此本案將採全部拆除重建方式進行更新 補助類型 計畫摘要 工作項目 自主更新重建 由更新會遴選專業團隊廠商, 擬訂都市事業計畫 ; 依都更程序完成都更事業計畫 並依都更相關法令 程序, 評估基地條件及容積獎勵, 報請都更審議通過, 據以實施 整合民眾意願, 簽署都更事業計畫同意書 整體規劃重建, 提升居住品質 以權利變換方式進行都市更新事業 W 圖例及說明指北針 更新單元公私共有土地私有土地公有土地 圖片來源 : 財團法人都市更新研究發展基金會 50
整建維護案例 ( 一般個案 ) 高雄市三民區康詩丹庭大樓整建維護案 補助類型 : 一般外牆修繕補助 屋齡 21 年, 一幢一棟地下 1 層 地上 7 層,51 戶, 總樓地板面積 6546.84m2 土地所有權人 55 人 建物所有權人 55 人 遭遇問題 : 磁磚剝落嚴重 鐵窗外推及外掛冷氣主機混雜凌亂 更新前 51
高雄市三民區康詩丹庭大樓整建維護案 補助經費 :101 年補助規劃設計 60 萬元 102 年補助實施工程 173 萬元 總經費 400 萬 補助施作項目 : 立面整修 老舊招牌 鐵窗拆除 空調 外部管線整理, 陽台美化 地界側外牆方塊磚脫落處修補復原 新作仿石多彩塗料飾面 - 印度紅 新作仿石多彩塗料飾面 - 米白色 核定版 更新後 52
高雄市三民區康詩丹庭大樓整建維護案 執行進度 : 已完工, 尚未結案 特別說明 : 更新後建物外牆配色與事業計畫核定版本不同, 都市更新事業計畫審議執行屬地方主管機關權責, 由地方政府核處是否涉及辦理變更事業計畫 核定版 更新後 53
臺南市東區龍鳳大樓整維案 整建維護實例 ( 一般個案 ) 補助類型 : 一般外牆修繕補助 屋齡 33 年, 總樓地板面積 8907.01 m2, 地下 1 層地上 7 層,104 戶 土地所有權人 106 人 建物所有權人 104 人 遭遇問題 : 外部管線 鐵窗外推 老舊廣告招牌雜亂 更新前 54
臺南市東區龍鳳大樓整維案 補助經費 : 103 年補助規劃設計 50 萬元 104 年補助實施工程 98 萬元 總經費 218 萬 補助施作項目 : 以複層仿石漆工法修繕外牆 配合拆除鐵窗 雨遮 廣告招牌及管線整理 55
臺南市東區龍鳳大樓整維案 執行進度 : 已完工, 刻正辦理結案作業 特別說明 : 修繕結果一度與事業計畫核定內容不同, 引發住戶不滿與爭議 56
嘉義市金財神大樓整維案 整建維護案例 ( 耐震詳評案 ) 補助類型 : 外牆修繕 ( 含耐震詳評 ) 總樓地板面積 :49,553.99 m2 地下 2 層地上 10 層, 共 593 戶, 土地所有權人 283 人 建物所有權人 283 人, 住宅比例 38.5% 遭遇問題 : 外牆磁磚剝落嚴重 老舊招牌 外掛鐵窗及冷氣室外機設置凌亂問題 更新前 57
嘉義市金財神大樓整維案 遭遇問題 歷經921及1022兩次大地震 建築出現多處嚴重震損情形 評估結果 104年經台灣省土木技師公 會耐震能力詳細評估後判定該大樓暫無 結構安全問題 補助經費 103年補助規劃設計48.8萬 耐震詳評91萬 105年補助實施工程 1,601萬 總工程費用4,836萬 58
嘉義市金財神大樓整維案 補助施作項目 : 外牆立面整修 金屬隔柵施作 廣告招牌及鐵窗整理 牆體補強並更換帷幕玻璃 ( 耐震詳評結果建議 ) 執行進度 : 都市更新事業計畫 105/07/28 審議通過, 尚未開工, 刻正辦理營造廠徵選作業 米白色及灰色複層式耐候塗料 統一冷氣機位置 防墜設施 2F-5F 牆體更換帷幕玻璃立面, 並設置招牌廣告 核定版 59
整建維護案例 ( 增設昇降機設備案 ) 新北市新店區明德增設電梯 ( 新北市政府補助 ) 補助類型 : 增設昇降設備 補助額度 : 4 5 層樓老舊公寓增設電梯總工程費用 1/2 的補助經費 基本資料 : 屋齡 38 年,5 樓老舊公寓, 共 5 戶, 所有權人 6 位,100% 同意 背景 : 本案公寓 4 樓住戶母親年事已長, 上下樓梯不甚方便, 早已另外租屋他處多年 60
新北市新店區明德增設電梯 ( 新北市政府補助 ) 增設昇降機設備應考量因素 : 住戶願意負擔興建資金及意願整合 剩餘法定空地 增設位置 法令技術面 建築技術規則建築設計施工編 55 條第 2 項規定 : 民國 100 年 2 月 27 日修正生效前領得使用執照之五層以下建築物增設昇降機者 計畫道路 一. 不計入建築面積及各層樓地板面積, 其增設之昇降機間及昇降機道於各層面積不得超過 12 平方公尺, 且昇降機道面積不得超過 6 平方公尺 二. 不受鄰棟間隔 前院 後院及開口距離有關規定之限制 61
新北市新店區明德增設電梯 ( 新北市政府補助 ) 執行進度 :104.09 完工啟用 補助施作項目 : 增設一部 6 人座電梯 補助經費 : 總工程費用 448 萬 350 元 市府補助 218 萬 4035 元 (48.7%) 特別說明 : 取得全體住戶 100% 同意案件, 免循都市更新條例程序 ; 依每層樓使用電梯之需求比例分攤經費, 每人平均負擔 38 萬 2,716 元, 一樓住戶雖無使用需求, 但仍需配合提供空間增設電梯 62
期待.. 政府建立完備自主 更新制度 法令 相關產業 專業者協力媒合提供資源 社區住戶互信互諒合作 建構安全 宜居城市 63