擬訂新北市土城區沛陂段 802 地號 等 2 筆土地 都市更新事業計畫案公聽會 實施者 : 華南金資產管理股份有限公司都更規劃 : 弘傑不動產事業股份有限公司建築設計 : 沈國皓建築師事務所 103 年 9 月 29 日
都市更新條例第 10 條 : 同意比例已達第 22 條規定, 逕行擬具都市更新事業計畫辦理 辦理緣起與法令依據 都市更新條例第 11 條 : 未經劃定應實施更新之地區, 土地及合法建築物所有權人為促進其土地在開發利用或改善居住環境, 得依主管機關所訂更新單元劃定基準, 自行劃定更新單元, 依前條規定, 申請實施該地區之都市更新事業 都市更新條例第 19 條 : 擬訂都市更新事業計畫期間, 應舉辦公聽會, 聽取民眾意見 都市更新條例第 22 條 : 實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時, 其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者, 應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過 2/3, 併其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過 3/4 同意 但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過 4/5 同意者, 其所有權人數不予計算 都市更新條例施行細則第 6 條 : 舉辦公聽會時, 應邀請有關機關 學者專家及當地居民代表參加, 並通知更新單元內土地 合法建築物所有權人及其他權利關係人參加 更新案實施者 : 華南金資產管理股份有限公司 符合都市更新條例第 14 條規定 : 都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限 2
都市更新流程及公聽會辦理公告及通知方式 1. 辦理都市更新事業概要 ( 得免擬具 ) 依 都市更新條例第 10 條 規定, 同意比例已達都市更新條例第 22 條規定者, 得免擬具都市更新事業概要, 逕行擬具都市更新事業計畫辦理 因本案已達都市更新事業計畫同意比例門檻, 故逕送都市更新事業計畫 2. 辦理都市更新事業計畫暨自行劃定更新單元 103 年 9 月 12 日至 9 月 14 日報紙刊登 103 年 9 月 17 日張貼公告於土城區沛陂里公佈欄 103 年 9 月 17 日以雙掛號方式寄發本案公聽會通知函 103 年 9 月 29 日舉辦本案公聽會 3. 公聽會辦理人 : 弘傑不動產事業股份有限公司 ( 規劃單位 ) 4. 公聽會邀請對象 : 專家學者代表 : 新北市都市更新審議委員會黃潘宗委員 當地居民代表 : 新北市土城區沛陂里 土地及合法建築物所有權人及相關權利人 林阿城里長 3
更 新 單 元 位 置 民權街及大同街交叉口西 北側街廓內 4
劃定基準檢討 更 新 單 元 自 行 劃 定 檢 討 說 明 臨接計畫道路或本府已指定建 築線之現有巷道 且面積達一 千五百平方公尺者 建築物及地區環境評估 指標 指標四 擬申請之更新單元 範圍現有建蔽率超過法定建 蔽率且現有容積未達法定容 積 指標七 擬申請之更新單元 位於大眾運輸系統車站本體 及車站出入口三百公尺範圍 內 (距捷運頂埔站145公尺 範圍內) 5
地籍及土地使用現況 使用分區地號土地面積 ( m2 ) 建蔽率 (%) 容積率 (%) 法容容積 ( m2 ) 乙種工業區 802 及 803 5,046.03 50% 210% 10,596.66 土地所有權人共計 1 名, 均為私有 6
更新單元範圍內計有2棟合法建築物 屋齡約年 建物老舊窳陋 結構上有耐震及防火安全的顧慮 逐年形成老舊 居住環境不佳的地區 影響更新單元內居民 生活 建 築 物 現 況 更新目標 配合政府都市發展政策 以改善實質居住環境 促進土地合理利用 創造健康安全生活空間 7
更新事業計畫同意參與比例 項目 全區總和 (A=a+b) 土地部分 合法建築物部分 人數面積 ( m2 ) 人數面積 ( m2 ) 1 5,046.03 1 4,475.85 公有 (a) 0 0.00 0 0 私有 (b=a-a) 1 5,046.03 1 4,475.85 排除總和 (c) 0 0 0 0 計算總和 (B=b-c) 1 5,046.03 1 4,475.85 同意數 (C) 1 5,046.03 1 4,475.85 同意比例 (%) (C/B) 100%>2/3 ( 即法定 66.67%) 100%>3/4 ( 即法定 75%) 100%>2/3 ( 即法定 66.67%) 100%>3/4 ( 即法定 75%) 本案目前同意比例已符合都市更新條例第 22 條規定門檻標準 依都市更新條例第 22 條規定 : 所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者, 得於公開展覽期滿前, 撤銷其同意 但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者, 不在此限 8
依新北市都市更新建築容積獎勵核算基準檢討 : 申請容積獎勵項目 獎勵面積 ( m2 ) 基準容積比率 (%) 申請容積獎勵概算 1 更新單元合法建物原容積超過法定容積 - - 2 提供社區使用公益性設施之容積獎勵 - - 3 協助開闢 管理維護公共設施或捐贈更新基金 4 保存維護歷史性 紀念性 藝術價值之建築物獎勵 - - 5 更新單元規劃設計獎勵 1,377.57 13.00 6 開放空間 人行步道 1,111.68 10.49 7 更新單元建物符合綠建築標章 635.80 6.00 8 更新地區 ( 單元 ) 公告之時程獎勵 - - 9 更新單元規模 1,396.64 13.18 10 安置占有他人土地之舊違章建築戶 - - 11 未達平均居住樓地板面積 - - 12 為促進都市更新事業之辦理 : 合法四層樓以上之建築物 - - 13 捐贈本府都市更新基金 - - 更新容積獎勵合計 4,521.69 42.67 其他獎勵容積 ( 容積移轉 ) 4,238.66 40.00 申請容積獎勵總計 8,760.35 82.67 本案所申請之都市更新容積獎勵均符合 都市更新建築容積獎勵辦法 第 13 條及 新北市都市更新建築容積獎勵核算基準 第十三點之規定 9
細部計畫 細部計畫 本案更新單元位於新北市政府於民國 101 年 10 月 18 日公告之 擬定土城 ( 頂埔地區 ) 都市計畫 ( 既有發展地區 ) 細部計畫 範圍內 本案土地使用強度及使用組別皆依民國 100 年 01 月 17 日公告之 變更土城 ( 頂埔地區 ) 都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 )( 第二階段 ) 案 及 都市計畫法新北市施行細則 相關規定辦理 計畫目標 計畫目標及效益評估 配合政府都市發展政策, 以改善實質居住環境, 促進土地合理利用, 建立良善之社會網路關係, 形塑優質可親之都市開放空間, 提升整體都市環境景觀 本案都市更新事業之實施目標有助於促進都市更新條例第 1 條第 1 項之立法目的 效益評估 項目更新前更新後 建築使用 公共設施 視覺景觀 非防火建材之建築, 影響公共安全 衛生及生活環境品質 公共設施缺乏, 無充足之開放空間供大眾使用 老舊建物影響地區觀瞻 損及市容與城市意象 提供充足的開放空間, 改善地區環境 更新後提供人行步道供舒適行走空間 改善當地環境, 賦予嶄新面貌, 提供良好的視覺環境 * 對於所有權人 實施者 政府及周邊環境改善皆有顯著效益, 創造多贏的局面 10
處理及實施方式 費用分擔 拆遷安置計畫 都市更新區段劃分 處理及實施方式 本更新單元全區劃為重建區段, 並以一次整體開發執行重建計畫, 且以 自行興建 方式實施都市更新事業, 於原址重建集合住宅 費用分擔原則 都市更新事業之各項申請程序由實施者華南金資產管理股份有限公司具名辦理 相關費用 ( 包含容積移轉費用 ) 依新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表規定辦理 地上物拆遷計畫 拆遷公告及通知 : 未來本案於事業計畫核定發布日起, 將通知地上物之所有權人 管理人及使用人預定公告拆遷日 公告拆遷日 : 本都市更新事業計畫核定實施且取得拆除執照後, 由實施者統一拆除之, 預計地上物拆除時間為 105 年 4 月 建築物之補償與安置 由實施者自行吸收, 無提列為共同負擔 11
本案更新後建築規劃開挖地下 3 層 興建 A 棟地上 14 層 B 棟地上 12 層, 並以鋼骨鋼筋混凝土造第二級提列相關費用, 更新成本詳述如下 : 總項目項目費用備註 工程 重建費用 12 億 8,143 萬元 包含新建工程 公寓大廈管理基金 空氣污染防治費 外接水電管線工程費等 費用 公共設施費用 小計 12 億 8,143 萬元 財務計畫 權利變換費用 都市更新規劃費 800 萬元 本案依都市更新規劃費提列標準金額計算 不動產估價費 本案無 土地複丈費 0.8 萬元 本案依地政單位收費標準每筆 4,000 元提列土地界址鑑定費 鑽探費 60 萬元 本案以土地面積 600 m2鑽探一孔, 每孔 7.5 萬元暫估 更新前測量費 本案無 土地改良物拆遷補償及安置費 本案由實施者自行吸收 地籍整理費 128 萬元 以每戶 20,000 元 / 戶提列 其他必要之費用 ( 容積移轉 ) 1 億 2,474 萬元 小計 1 億 3,462 萬元 貸款利息 5,135 萬元 稅捐 127 萬元包含營建工程及建築設計印花稅 管理費用 3 億 4,661 萬元包含行政作業 信託 總務及人事 銷售 風險等 共同負擔費用總計 18 億 1,529 萬元 註 : 財務計畫相關數值實際須以新北市政府都市更新審議會審議結果為準 12
項目數量單位 單價 ( 元 / 坪及元 / 個 ) 總銷金額 ( 元 ) 一般零售業銷售面積 358.60 坪 600,000 2 億 1,516 萬元 廠房銷售面積 7,948.53 坪 400,000 31 億 7,941 萬元 汽車位總銷 139 個 1,300,000 1 億 8,070 萬元 銷售總收入金額小計 35 億 7,527 萬元 收益分析 土地所有權人 項目 金額 ( 元 ) 共同負擔 約 18 億 1,529 萬元 更新後可分配價值 約 17 億 5,998 萬元 年投資報酬率 34.83% 年投資時程 3.75 年 註 : 收益分析相關數值實際須以新北市政府都市更新審議會審議結果為準 13
總更新時程約需 3.75 年 ( 事業計畫核定至更新成果備查 ) 序號進度月數預定日期 1 事業計畫核定公告 1 104/12 2 申請拆除及建造執照 1 105/01 3 改良物殘餘價值補償 1 105/02 實施進度 4 申請更新期間稅捐減免 1 105/03 5 地上物騰空拆除 1 105/04 6 工程施工 30 105/05-107/10 7 申請使用執照 2 107/11-107/12 8 送水送電 2 108/01-108/02 19 申請測量 2 108/03-108/04 10 產權登記 1 108/05 11 申請更新後稅捐減免 2 108/06-108/07 12 更新成果備查 1 108/08 14
依都市更新條例第 22 條規定 : 所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者, 得於公開展覽期滿前, 撤銷其同意 但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者, 不在此限 其他事項說明 1. 申請拆除及建造執照 2. 改良物殘餘價值補償 3. 申請更新期間稅捐減免 4. 地上物騰空拆除 5. 工程施工 6. 申請使用執照 7. 送水送電 8. 申請測量 9. 產權登記 10. 申請更新後稅捐減免 11. 更新成果備查 15
其他事項說明 16
建築設計 沈國皓建築師事務所
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一 層 平 面 圖 19
一 層 景 觀 平 面 圖 1.在舊有都市空間中利用退縮的人行道加大開放空間範圍 讓人們有更寬闊及舒適的行走駐留空間 2.加大行道樹穴並種植灌木讓喬木有更大的生存空間 也增大綠化及保水範圍 3.在灌叢及地被上選擇複層次的植栽搭配 以不同的葉色及花色創造豐富多變的空間 20
屋 突 景 觀 平 面 圖 1.本案需經新北市都市設計審議委員會審議通過後方得申請建造執照者 2.故屋頂應設置1/3面積以上之綠能設施或設備 3.屋頂綠化以防止靠近邊緣及保留洗窗機空間為主 21
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1. 全案採金屬鋁板及玻璃帷幕設計, 兼具科技感和建物輕量化 2. 主體鋁板外牆採深灰色調, 玻璃為不銹鋼灰藍色調達到整體沉穩簡約之效果. 建築物正向立面圖 建築物右向立面圖 29
1. 建物量體由大小金屬方盒組立, 造成易讀卻豐富的語彙 2. 交錯塊狀體中鑲嵌垂直或水平鋁翼板, 表現細部又有遮陽之功能 3. 以 40~120cm 微量進出面, 形成陰影來豐富建物表情. 建築物背向立面圖 建築物左向立面圖 30
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簡報結束 32