第 二 章 產 業 分 析 第 一 節 台 灣 豪 宅 之 興 起 與 演 進 所 謂 豪 宅, 就 是 富 豪 名 流 們 所 居 住 的 豪 門 大 戶 早 在 1970~1980 年 代, 台 北 市 的 豪 宅 即 等 同 於 是 陽 明 山 的 別 墅 ( 註 一 ) 當 時 的 陽 明 山 別 墅 普 遍 是 大 面 積 具 私 密 性 且 及 個 人 化 的 生 活 空 間, 以 及 遠 離 市 中 心 區 塵 囂 兼 具 休 閒 的 環 境 機 能, 這 些 是 當 時 市 區 內 的 公 寓 或 華 廈 所 無 法 比 擬 的 然 而 在 都 市 密 集 化 的 發 展 以 及 交 通 成 本 的 逐 漸 提 高 下, 市 中 心 生 活 機 能 的 便 利 性 較 之 於 市 郊 而 言, 兩 者 間 的 差 異 日 漸 增 高 ; 再 加 上 治 安 的 心 理 因 素 考 量, 獨 門 獨 戶 的 別 墅 不 再 是 有 錢 人 的 最 愛 反 之, 市 中 心 地 段 較 好 建 物 品 質 較 佳 的 集 合 住 宅 ( 註 二 ), 漸 漸 成 為 富 豪 們 目 光 的 焦 點 這 些 匯 聚 政 商 名 流 富 豪 大 戶 的 集 合 住 宅, 從 開 始 發 展 至 今 的 演 變, 整 體 而 言 我 們 大 致 可 以 歸 納 為 幾 個 發 展 階 段 : 1-1 豪 宅 的 萌 芽 期 第 一 個 階 段 是 僑 福 花 園 廣 場 東 帝 士 花 園 廣 場 仁 愛 鴻 禧 為 主 的 高 級 住 宅, 時 間 介 於 1980 年 至 1990 年 之 間 在 當 時, 憑 藉 著 最 受 矚 目 的 東 區 地 段, 包 含 仁 愛 路 敦 化 南 北 路 等 林 蔭 大 道 4 房 大 坪 數 的 規 劃 以 及 較 佳 的 建 材 為 訴 求, 以 中 高 階 人 士 為 銷 售 對 象, 推 出 單 價 8~20 萬 元 當 時 類 似 產 品 較 為 稀 少, 又 逢 1989 年 台 灣 第 三 波 房 地 產 的 飆 漲, 市 場 炙 手 可 熱 而 後 隨 著 1990 年 第 三 波 房 地 產 飆 漲 落 幕, 這 些 在 當 時 單 價 高 達 五 六 十 萬 的 高 級 住 宅 亦 隨 之 回 檔 在 歷 經 市 場 盤 整 以 及 經 濟 面 的 復 甦, 加 上 1995 年 中 共 試 射 飛 彈 後 房 市 重 大 利 空 出 盡, 這 些 區 內 建 物 條 件 甚 佳 的 高 級 住 宅 經 過 市 場 考 驗 後, 在 1997 年 翻 然 再 起 註 一 : 在 美 國 HOUSE 指 的 是 獨 門 獨 院 的 別 墅 註 二 :APARTMENT 指 的 是 集 合 住 宅 - 10 -
單 價 40 萬 總 價 2000 萬 元 以 上 的 高 級 住 宅, 屋 主 不 乏 政 商 名 流 影 藝 人 士 以 及 高 收 入 行 業 者 ( 如 律 師 醫 師 工 程 師 等 ) 在 名 人 身 分 的 烘 托 下, 這 類 住 宅 亦 被 冠 上 名 宅 的 稱 號 其 中 在 市 場 知 名 度 及 價 格 水 準 位 居 前 十 名 者, 更 有 十 大 名 宅 之 美 譽, 這 些 名 宅 可 說 是 台 北 市 第 一 代 的 豪 宅 而 平 均 五 十 萬 上 下 的 單 價 亦 成 為 高 價 住 宅 市 場 的 指 標 這 十 大 名 宅 個 個 有 其 來 頭, 如 僑 福 花 園 廣 場 是 國 內 第 一 個 引 進 飯 店 式 門 廳 設 計 觀 念 的 名 宅 社 區 ; 鳳 翔 是 國 內 最 早 鋼 骨 住 宅, 早 年 仁 愛 路 名 宅 系 列 巔 峰 之 作, 甚 至 到 今 天 仍 是 非 常 搶 手 ; 而 東 帝 士 花 園 廣 場 更 是 當 時 官 員 的 最 愛! 表 2-1 第 一 代 豪 宅 ( 十 大 名 宅 ) ( 單 位 : 萬 元 / 坪 ) 年 度 案 名 地 段 坪 數 區 間 推 案 單 價 成 交 單 價 建 商 1981 仁 愛 雙 星 仁 愛 路 四 段 53~72 15 45 國 泰 1982 僑 福 花 園 廣 場 信 義 路 四 段 80~138 13~18 42~48 僑 福 1985 翠 亨 村 逸 仙 路 55~75 8~12 48~54 昇 陽 1986 新 鑽 石 大 廈 敦 化 南 路 二 段 86~100 18~20 48~52 潤 泰 1986 天 廈 仁 愛 路 四 段 46~82 12~15 45~50 僑 泰 1987 宏 泰 國 際 名 園 慶 城 街 54~130 16~18 44~47 宏 泰 1987 鳳 翔 仁 愛 路 四 段 77~163 12~15 50~56 太 平 洋 1989 陛 廈 仁 愛 路 四 段 65~78 12~15 45~50 僑 泰 1989 東 帝 士 花 園 廣 場 安 和 路 二 段 62~78 8~12 45~50 東 雲 1990 仁 愛 鴻 禧 仁 愛 路 二 段 62~156 20 58~62 鴻 禧 1-2 豪 宅 的 發 展 期 繼 第 一 代 豪 宅 之 後 竄 起 的 新 秀 要 算 是 信 義 計 劃 區 內 的 高 級 住 宅 由 於 信 義 計 劃 區 為 台 北 市 中 心 最 後 一 塊 完 整 且 大 規 模 的 可 開 發 基 地, 早 在 房 地 產 飆 漲 之 時, 即 已 成 為 建 商 財 團 積 極 搶 入 的 標 的, 土 地 買 賣 價 格 屢 創 新 高 因 此 在 土 地 成 本 高 - 11 -
漲 的 帶 動 下, 以 及 受 到 十 大 名 宅 在 這 一 波 房 地 飆 漲 的 亮 麗 表 現 鼓 舞, 信 義 區 正 式 取 代 了 大 安 區 成 了 高 級 住 宅 推 案 的 舞 台 ; 而 豪 宅 一 詞, 也 是 在 此 時 正 式 應 用 在 產 品 的 訴 求 之 中 以 國 寶 大 樓 ( 註 三 ) 台 北 高 峰 會 國 王 與 我 為 代 表 個 案 的 豪 宅, 真 正 以 豪 門 大 戶 為 規 劃 對 象 除 了 選 用 高 級 建 材, 坪 數 亦 出 現 二 百 坪 的 超 大 格 局, 突 破 以 往 五 十 到 一 百 為 主 的 坪 數 ; 而 在 建 物 結 構 及 每 戶 間 的 格 局 上 更 注 重 安 全 及 隱 私, 例 如 設 計 厚 達 60 公 分 的 外 牆 及 安 全 防 彈 玻 璃 等, 而 24 小 時 全 天 候 的 警 衛 保 全 及 門 禁 管 理 更 是 基 本 配 備 在 價 格 表 現 上, 信 義 計 劃 區 豪 宅 的 推 案 單 價, 每 坪 約 在 50~60 萬 元 之 間, 雖 未 能 打 破 之 前 十 大 名 宅 全 盛 時 期 的 行 情, 然 而 此 一 推 案 單 價 加 上 超 大 格 局, 亦 創 造 北 市 有 史 以 來 首 度 單 戶 住 宅 總 價 破 億 的 紀 錄 表 2-2 第 二 代 豪 宅 ( 單 位 : 萬 元 / 坪 ) 年 度 案 名 地 段 坪 數 區 間 推 案 單 價 完 工 單 價 建 商 1991 國 寶 大 樓 松 勤 街 200 55~60 55~60 昇 陽 1991 亞 歷 山 大 花 園 廣 場 松 平 路 61~65 49 37~42 家 美 1996 台 北 高 峰 會 松 仁 路 120~150 60 43~48 達 欣 1996 贊 泰 花 園 廣 場 松 智 路 93 50 54~58 贊 泰 1997 國 王 與 我 松 平 路 80~160 58 54~58 僑 泰 1997 維 也 納 花 園 廣 場 松 高 路 74,96 55~60 55~60 德 周 1998 潤 泰 敦 品 敦 化 北 路 68~100 58 58~60 潤 泰 1999 當 代 仁 愛 路 二 段 91 75 75 富 陽 1999 千 禧 林 園 松 勤 街 82~107 80 78~80 基 泰 1999 澹 寧 居 松 勤 街 70~90 85 80~90 基 泰 註 三 : 根 據 昇 陽 建 設 網 站 : 昇 陽 建 設 之 國 寶 大 樓 是 以 事 件 行 銷 的 方 式 撼 動 房 屋 市 場, 造 成 媒 體 主 動 報 導 採 用 博 物 館 級 的 結 構 係 數, 徹 底 強 化 耐 震 能 力 省 能 綠 化 污 水 處 理 領 先 達 成 綠 建 築 的 多 項 指 標 總 戶 數 22 戶, 每 戶 200 坪, 創 台 灣 豪 宅 史 單 戶 坪 數 最 高 記 錄! - 12 -
如 同 前 述,1997 年 豪 宅 市 場 景 氣 明 顯 復 甦, 包 括 第 一 代 及 第 二 代 豪 宅 在 1997 年 底 單 價 行 情 站 穩 55~65 萬 元 之 間, 其 中 信 義 計 劃 區 二 代 豪 宅 的 壓 軸 之 作 維 也 納 花 園 廣 場, 更 是 當 時 唯 一 交 屋 行 情 高 於 預 售 價 格 的 豪 宅 個 案 豪 宅 市 場 自 此 延 燒, 熱 度 一 度 不 退 而 這 股 熱 潮 並 非 完 全 在 利 多 的 環 境 下 發 展,1997 年 中 的 東 南 亞 金 融 風 暴 曾 一 度 引 發 國 內 企 業 危 機 造 成 經 濟 面 的 衰 退 ; 而 1999 年 政 治 上 更 有 兩 國 論 ( 註 四 ) 所 挑 起 兩 岸 之 間 的 緊 張 關 係 然 而 這 些 事 件 似 乎 並 未 造 成 北 市 豪 宅 市 場 的 萎 縮, 豪 宅 價 格 依 舊 居 高 不 下 如 此 一 來 更 堅 定 建 商 對 豪 宅 市 場 的 信 心, 市 場 再 度 出 現 豪 宅 個 案, 且 不 論 在 產 品 規 劃 及 包 裝 上, 更 是 推 陳 出 新, 價 格 亦 節 節 創 新 高, 豪 宅 的 發 展 到 此 已 經 逐 漸 成 熟, 第 三 代 豪 宅 於 焉 緩 緩 拉 起 序 幕 1-3 豪 宅 的 成 熟 期 第 三 代 豪 宅 由 大 直 重 劃 區 帝 景 水 花 園 領 軍, 大 直 重 劃 區 也 是 台 北 市 唯 一 具 備 優 質 水 岸 住 宅 規 劃 的 區 域 面 對 寬 闊 的 基 隆 河, 兩 側 規 劃 完 善 的 河 濱 公 園 美 麗 的 水 岸 景 觀, 使 得 大 直 具 備 特 殊 的 豪 宅 發 展 條 件, 為 張 忠 謀 李 焜 耀 等 科 技 新 貴 之 首 選, 同 時 也 有 前 美 國 駐 華 辦 事 處 處 長 包 道 格 李 遠 哲 等 名 人 政 要, 以 及 企 業 家 第 二 代 進 住 全 區 採 大 街 廊 低 密 度 開 發, 加 上 雙 語 學 區, 需 求 量 超 級 搶 手 除 帝 景 水 花 園 外, 輕 井 澤 御 松 園 都 是 知 名 的 豪 宅 註 四 : 兩 國 論, 或 稱 特 殊 兩 國 論, 是 指 前 總 統 李 登 輝 於 1999 年 接 受 德 國 之 聲 專 訪 時, 對 於 台 灣 與 中 國 大 陸 之 關 係 的 一 個 詮 釋 即 兩 岸 的 關 係, 在 1991 年 以 後 就 已 經 是 國 家 與 國 家, 或 至 少 是 特 殊 的 國 與 國 的 關 係, 而 非 一 合 法 政 府 一 叛 亂 政 府, 或 一 中 央 政 府 一 地 方 政 府 的 一 個 中 國 的 內 部 關 係 註 五 : 樸 園 團 隊 董 事 長 楊 岳 虎 表 示, 當 年 曾 投 資 興 建 仁 愛 路 上 的 豪 宅 當 代, 以 全 棟 石 材 外 觀 作 為 賣 點, 雖 然 備 受 矚 目, 但 因 景 氣 太 差, 預 售 階 段 銷 售 不 太 理 想, 但 他 卻 未 依 循 業 界 降 低 建 材 等 級 的 陋 習, 如 實 地 完 成 了 這 個 建 案, 他 笑 說 : 創 業 以 來, 這 是 唯 一 虧 過 錢 的 個 案, 雖 說 沒 賺 到 錢, 卻 賺 到 客 戶 口 碑, 還 是 值 得! - 13 -
第 三 代 豪 宅 除 了 延 續 之 前 豪 宅 的 特 色, 頂 級 建 材 大 坪 數 規 劃 嚴 密 安 全 設 施 管 理 等, 更 多 出 了 以 下 特 點 : 1. 外 觀 造 型 : 造 型 設 計 聘 請 國 內 外 著 名 建 築 師 設 計 操 刀, 玄 關 或 擺 設 國 際 級 大 師 藝 術 作 品, 整 體 呈 現 歐 州 風 格 日 式 禪 風 或 強 調 峇 里 島 休 閒 風 味 的 設 計 2. 內 部 格 局 : 追 求 空 間 層 次 變 化 的 舒 適 感, 強 調 使 用 機 能 充 足 ( 衣 帽 間 書 房 傭 人 房 ) 動 線 的 安 排 流 暢 ( 主 僕 分 道 ) 空 間 尺 度 也 追 求 極 大 化 3. 室 內 風 格 : 由 隔 間 的 安 排 到 內 部 建 材 的 挑 選, 均 由 屋 主 依 個 人 喜 好 決 定 強 調 獨 特 視 覺 感 受 與 藝 術 生 活 品 味 4. 大 樓 管 理 : 除 了 24 小 時 警 衛 保 全 設 施 之 外, 更 引 進 五 星 級 飯 店 式 管 理 風 格 5. 精 緻 公 設 : 強 調 藝 術 氛 圍, 大 型 藝 術 花 園 歐 式 迴 車 停 車 場 壁 畫 氣 派 大 廳 歐 式 宴 會 廳 頂 級 俱 樂 部 雪 茄 室 本 時 期 豪 宅 座 落 地 點, 不 再 獨 尊 信 義 計 劃 區, 而 是 大 直 ( 註 六 ) 天 母 中 正 區 百 家 爭 鳴, 都 有 豪 宅 代 表 個 案 出 現 歷 經 2003 年 的 SARS 低 潮, 豪 宅 一 度 萎 靡 不 振, 直 到 2006 年 信 義 聯 勤 土 地 標 案 新 光 集 團 以 一 坪 274 萬 創 下 新 高, 蟄 伏 很 久 的 豪 宅 大 盤 才 開 始 動 起 來, 展 開 一 波 瘋 狂 追 逐 賽, 加 上 台 灣 房 地 產 市 場 正 處 於 三 低 環 境 ( 註 七 ), 更 蘊 孕 了 區 域 豪 宅 的 誕 生, 如 台 北 縣 的 新 版 特 區 台 中 市 的 七 期 重 劃 區 以 及 高 雄 市 的 美 術 館 區 農 十 六 特 區, 都 打 破 了 區 域 最 高 單 價 紀 錄 高 鐵 通 車 縮 短 台 灣 南 北 差 距, 加 上 民 間 期 盼 兩 岸 三 通 的 聲 浪 越 來 越 大, 讓 更 多 的 海 歸 派 人 士 也 趁 機 大 舉 回 台 置 產 ( 註 八 ), 是 支 撐 了 這 一 波 豪 宅 持 續 上 漲 不 墬 的 力 道 註 六 : 大 直 雖 在 行 政 區 劃 分 屬 中 山 區, 但 環 境 生 活 型 態 自 成 一 格, 房 價 也 比 本 區 其 它 地 點 高 出 甚 多, 因 此 豪 宅 市 場 特 別 把 大 直 獨 立 成 一 區 域 註 七 :2003~2007 年 台 灣 房 地 產 市 場 景 氣 上 揚, 主 要 是 拜 低 房 價 低 利 率 及 低 稅 率 的 三 低 環 境 之 賜 註 八 : 台 商 及 海 外 歸 國 的 華 僑 大 舉 回 流 台 灣 置 產, 房 地 產 業 以 海 歸 派 稱 之 - 14 -
包 括 信 義 富 邦 及 頗 富 盛 名 的 知 名 豪 宅 帝 寶 等 案 都 是 本 波 知 名 度 指 名 度 極 高 的 豪 宅, 其 中 帝 寶 堪 稱 台 灣 豪 宅 史 的 奇 蹟, 一 開 始 有 豪 宅 集 中 營 的 戲 稱, 全 區 168 戶, 創 豪 宅 史 上 戶 數 最 多 的 個 案, 顛 覆 了 豪 宅 原 本 低 調 隱 密 戶 數 要 少 的 特 性, 也 成 了 此 波 豪 宅 踏 上 百 萬 之 路 繼 往 開 來 的 個 案 表 2-3 第 三 代 豪 宅 年 度 案 名 地 段 坪 數 區 間 推 案 單 價 完 工 單 價 建 商 2000 大 直 / 帝 景 水 花 園 基 湖 路 77~155 70 75 宏 盛 2001 敦 峰 敦 化 南 路 二 段 80~100 70 72 全 坤 2002 信 義 富 邦 ( 國 際 館 ) 松 勇 路 65-70 70~80 75 富 邦 2002 信 義 之 星 松 平 路 115~345 70~80 75 基 泰 2002 仁 愛 翡 翠 仁 愛 路 二 段 100~140 70 72 永 泰 祥 2002 天 母 / 奧 之 細 道 天 玉 街 70~120 80 80 鼎 盛 興 2002 逸 仙 仁 愛 路 四 段 80~120 75~80 80 陳 同 2003 御 之 苑 松 勤 路 118,150, 80~85 80 大 都 市 168 2003 大 直 / 輕 井 澤 明 水 路 90,115, 128 2006 帝 寶 仁 愛 路 三 段 160,210, 60~65 70 忠 泰 70~75 70 宏 盛 260 2006 大 直 / 忠 泰 交 響 樂 群 一 路 105,120 70 80 忠 泰 曲 2006 信 義 圓 鼎 松 仁 路 104~230 82~85 90 國 泰 - 15 -
1-4 豪 宅 的 狂 熱 期 隨 著 豪 宅 上 漲 不 斷 推 昇 的 力 道, 土 地 更 是 一 地 難 求, 諸 多 政 府 公 有 地 釋 出 標 售, 屢 創 新 高, 建 商 一 拿 到 土 地 就 嗆 明 要 蓋 豪 宅, 到 2006 年 下 半 年 大 安 公 園 旁 預 售 案 勤 美 樸 真 率 先 喊 出 每 坪 120 萬 的 歷 史 天 價, 也 代 帶 動 帝 寶 每 坪 單 價 節 節 昇 高, 成 了 第 一 個 新 成 屋 突 破 百 萬 大 關 的 豪 宅 豪 宅 市 場 到 此 可 說 是 登 峰 造 極, 破 百 萬 的 豪 宅 已 經 自 成 格 局, 形 成 第 四 代 豪 宅 族 群 如 果 引 用 產 品 生 命 周 期 理 論 ( 註 九 ), 萌 芽 期 發 展 期 成 熟 期 之 後 會 是 出 現 衰 退 期, 但 是 台 灣 的 豪 宅 市 場, 在 政 治 面 受 到 政 府 對 兩 岸 政 策 的 影 響, 就 寄 予 2008 年 兩 岸 三 通 的 大 利 多 ; 在 經 濟 面 受 到 通 膨 因 素 影 響, 房 地 產 成 為 保 值 最 佳 投 資 管 道, 因 此 豪 宅 市 場 不 畏 2007 年 下 半 年 整 體 房 市 的 向 下 修 正, 更 形 成 建 商 推 出 新 建 案, 勇 於 向 每 坪 一 百 萬 挑 戰 的 歷 史 新 高! 這 股 瘋 狂 拉 高 豪 宅 市 場 的 現 象, 我 們 稱 為 豪 宅 的 狂 熱 期 進 入 2008 年, 雖 然 年 初 剛 開 始 面 對 很 多 不 確 定 的 因 素, 如 一 月 份 的 立 委 選 舉 三 月 份 的 總 統 大 選, 但 是 豪 宅 市 場 仍 是 豪 不 畏 懼, 勇 敢 向 錢 行! 台 北 市 每 坪 喊 出 逾 一 百 萬 元 個 案 已 經 不 足 為 奇 了, 除 了 仁 愛 築 綠 喊 出 130 萬 之 外, 尚 有 位 於 信 義 計 畫 區 松 德 路 信 義 帝 寶 每 坪 喊 出 140 萬 元, 才 幾 天 光 景, 立 刻 由 敦 南 苑 與 信 義 太 子 改 寫 紀 錄, 創 下 每 坪 150 萬 元 台 北 市 最 高 價 豪 宅 案 位 於 敦 化 北 路 中 泰 賓 館 原 址 的 文 華 苑, 旋 即 以 每 坪 200 萬 元 改 寫 紀 錄 政 治 因 素 排 除 後 的 豪 宅 市 場, 已 經 不 是 用 " 熱 " 可 以 形 容 了, 簡 直 是 沸 騰 到 極 點 加 上 八 年 鎖 國 經 濟 突 然 開 放, 外 資 熱 錢 不 斷 湧 入 豪 宅 市 場, 自 此 豪 宅 已 經 走 出 自 己 的 一 條 路 了 註 九 : 產 品 生 命 周 期 理 論 是 美 國 哈 佛 大 學 教 授 雷 蒙 德 弗 農 (Raymond Vernon)1966 年 在 其 產 品 周 期 中 的 國 際 投 資 與 國 際 貿 易 一 文 中 首 次 提 出 的 產 品 生 命 周 期 簡 稱 PLC(product life cycle), 是 產 品 的 市 場 壽 命, 即 一 種 新 產 品 從 開 始 進 入 市 場 到 被 市 場 淘 汰 的 整 個 過 程 費 農 認 為 : 產 品 生 命 是 指 市 上 的 的 營 銷 生 命, 產 中 和 人 的 生 命 一 樣, 要 經 歷 形 成 成 長 成 熟 衰 退 這 樣 的 周 期 就 產 品 而 言, 也 就 是 要 經 歷 一 個 開 發 引 進 成 長 成 熟 衰 退 的 階 段 - 16 -
表 2-4 第 四 代 豪 宅 ( 預 售 即 已 站 上 百 萬 元 或 完 工 時 售 價 站 上 百 萬 元 ) 年 度 案 名 地 段 坪 數 區 間 每 坪 單 價 建 商 2008 潤 泰 敦 仁 敦 化 南 路 一 段 110,135 120~140 萬 潤 泰 2008 昇 陽 敦 凰 敦 化 南 路 一 段 255 110~130 萬 昇 陽 2009 一 邸 敦 化 南 路 一 段 95 105 萬 桓 邦 2009 勤 美 璞 真 信 義 路 三 段 140~320 100~140 萬 勤 美 2009 大 安 傑 仕 堡 建 國 南 路 二 段 125,145 120~140 萬 新 光 2010 仁 愛 築 綠 仁 愛 路 二 段 105~186 130 萬 國 泰 2010 信 義 帝 寶 忠 孝 東 路 五 段 120 240 140 萬 宏 盛 2010 元 大 一 品 苑 愛 國 西 路 75~250 110 萬 元 大 2010 天 母 紘 琚 中 山 北 路 七 段 140~280 120 萬 紘 琚 2010 敦 南 苑 敦 化 南 路 二 段 160 150 萬 金 鴻 莊 2010 遠 雄 富 都 中 山 北 路 二 段 100,120,220 130~150 萬 遠 雄 2010 太 子 信 義 信 義 路 五 段 130,220 150 萬 太 子 2010 長 虹 虹 頂 中 山 北 路 五 段 140,280 130 萬 長 虹 說 明 一 : 潤 泰 敦 仁,2008 年 初 完 工 交 屋, 為 新 進 榜 的 豪 宅 成 屋 預 售 價 在 2006 年 時 都 還 在 70~80 萬 之 間, 潤 泰 創 新 國 際 總 裁 尹 衍 樑 相 當 要 求 部 屬 儀 態 與 工 作 細 節, 尹 衍 樑 的 挑 剔 精 神 也 延 續 到 施 工 品 質, 在 工 地 兩 側 裝 了 2 個 監 視 器, 讓 客 戶 在 家 上 網 也 可 隨 時 監 看 施 工 狀 況 說 明 二 : 大 安 傑 仕 堡 市 場 預 估 開 價 在 120~140 萬 之 間, 然 而 新 光 集 團 看 好 豪 宅 未 來 市 場, 改 採 只 租 不 賣 的 策 略 說 明 三 : 文 華 苑, 位 於 敦 化 北 路 中 泰 賓 館 原 址, 將 於 2008 年 下 半 年 推 出, 由 香 港 文 華 酒 店 管 理, 有 東 方 文 華 商 務 酒 店 與 東 方 文 華 頂 級 豪 宅 兩 部 份, 號 稱 是 全 台 唯 一 真 正 國 際 酒 店 管 理 的 豪 宅, 目 前 喊 價 已 經 逼 近 每 坪 200 萬 元, 一 舉 刷 新 台 灣 豪 宅 史 上 單 價 最 高 紀 錄! - 17 -
對 照 以 前 豪 宅 注 重 的 是 外 觀 華 麗 內 裝 奢 華, 並 有 豐 富 多 樣 的 公 設, 這 時 期 豪 宅 觀 念 改 變, 豪 華 舒 適 的 住 宅 內 裝 是 基 本 配 備, 只 要 多 花 點 錢 就 可 改 變, 公 設 多 並 不 一 定 實 用, 也 非 常 多 的 豪 宅 主 人 交 屋 一 兩 年 都 還 沒 去 過 附 屬 的 休 閒 俱 樂 部, 外 觀 過 於 華 麗 往 往 又 流 於 俗 氣, 因 此 豪 宅 外 觀 多 已 走 向 低 調 簡 約 風, 典 雅 雋 永 的 外 觀 才 能 經 得 起 時 間 考 驗, 而 唯 有 外 在 條 件 如 地 段 景 觀 才 是 無 法 改 變 也 無 可 取 代 這 幾 年 豪 宅 的 發 展 與 政 經 情 勢 之 間 也 有 或 多 或 少 的 關 係, 在 此 我 們 特 別 以 豪 宅 的 發 展 週 期 製 作 關 係 圖 表 ( 表 2-5) - 18 -
表 2-5 豪 宅 發 展 與 政 經 情 勢 的 關 係 生 命 周 期 年 軸 豪 宅 發 展 政 經 情 勢 2008 豪 宅 每 坪 單 價 突 破 200 萬 油 價 每 桶 破 140 美 元 總 統 大 選 國 民 黨 大 勝 三 通 話 題 再 度 發 酵 狂 熱 期 豪 宅 每 坪 單 價 突 破 150 萬 立 委 選 舉 國 民 黨 大 勝 油 價 每 桶 破 100 美 元 2007 豪 宅 每 坪 單 價 突 破 100 萬 美 國 次 級 房 貸 引 爆 全 球 股 災 高 鐵 通 車 2006 豪 宅 新 一 波 漲 勢 確 立 信 義 聯 勤 土 地 標 售 創 新 天 價 大 陸 6 月 實 施 宏 觀 調 控 政 院 續 撥 3000 億 優 惠 房 貸 2005 成 熟 期 第 一 檔 REITS 富 邦 一 號 推 出 2004 中 國 實 施 宏 觀 調 控 2003 一 般 住 宅 開 始 從 谷 底 翻 身 SARS 重 創 房 地 產 市 場 立 院 通 過 不 動 產 証 證 券 化 條 例 2002 陳 水 扁 發 表 一 邊 一 國 論 2000 民 進 黨 執 政 宣 布 停 建 核 四 政 院 宣 布 3200 億 振 興 房 市 專 案 1999 李 登 輝 發 表 兩 國 論 1998 農 地 開 放 自 由 買 賣 通 過 都 市 計 劃 容 積 移 轉 辦 法 發 展 期 通 過 都 市 更 新 條 例 1997 亞 洲 金 融 風 暴 股 市 重 挫 香 港 回 歸 中 國 1996 大 面 積 國 有 土 地 可 出 售 1993 辜 汪 會 談 1992 以 信 義 區 為 主 的 豪 宅 林 立 15 家 新 銀 行 開 業 1991 豪 宅 一 詞 開 始 被 廣 泛 使 用 動 員 勘 亂 時 期 結 束 1990 高 級 住 宅 拉 高 後 反 轉 下 修 隨 股 市 崩 盤 房 地 產 飆 漲 落 幕 萌 芽 期 ( 草 創 期 ) 1980 以 大 安 區 為 主 的 豪 宅 林 立 1979 豪 宅 就 等 同 陽 明 山 的 別 墅 - 19 -
第 二 節 台 灣 豪 宅 現 況 分 析 2006 年 開 始 可 說 是 台 灣 的 豪 宅 狂 熱 元 年, 從 第 一 季 信 義 聯 勤 土 地 標 售 案, 吹 奏 豪 宅 市 場 飆 漲 的 號 角, 到 第 四 季 享 負 盛 名 的 宏 盛 帝 寶 改 寫 台 灣 豪 宅 史 每 坪 100 萬 元 紀 錄, 整 個 台 灣 不 動 產 市 場 可 說 是 豪 氣 干 雲 即 使 是 受 到 38 年 才 一 次 的 農 曆 潤 七 月 雙 鬼 月 效 應 以 及 紛 亂 政 治 因 素 的 干 擾, 豪 宅 市 場 也 照 樣 開 出 紅 盤, 豪 不 受 影 響 回 顧 2006 年 台 灣 總 體 的 政 經 情 勢, 從 國 務 機 要 費 爭 議 到 紅 衫 軍 抗 議 等, 可 說 是 風 雨 不 斷, 且 有 北 高 市 長 選 舉 政 黨 惡 鬥 等 政 治 因 素 衝 擊, 但 在 台 商 外 僑 等 資 金 回 流 拉 高 行 情 下, 豪 宅 市 場 毫 不 受 國 內 政 局 影 響, 不 僅 預 售 豪 宅 一 再 開 出 新 天 價, 中 古 豪 宅 價 格 也 跟 著 飆 漲 在 全 台 一 片 豪 宅 熱 的 氣 氛 下, 台 商 及 華 僑 更 是 回 流 再 湊 上 一 腳, 這 群 攜 鉅 資 從 海 外 回 國 投 資 的 海 歸 派, 專 攻 頂 級 稀 有 豪 宅, 看 中 就 買, 還 有 人 一 買 就 好 幾 棟, 前 所 未 有 的 投 資 兼 收 藏 熱 潮, 使 得 信 義 豪 宅 2006 年 總 成 交 金 額 比 2005 年 同 期 大 幅 成 長 85%, 而 且 平 均 單 戶 成 交 總 價 也 上 漲 10%, 位 於 主 要 豪 宅 區 內 的 平 均 單 價 更 有 20~30% 不 等 的 漲 幅 而 2007 年, 外 有 美 國 次 級 房 貸 風 暴, 內 有 股 市 的 跌 跌 不 休, 但 豪 宅 市 場 仍 然 屹 立 不 搖, 信 義 豪 宅 2007 年 成 交 平 均 單 價 更 已 經 突 破 每 坪 50 萬 元 大 關, 比 2006 年 上 漲 16%, 充 分 顯 示 國 內 房 市 M 型 社 會 型 態 底 定 展 望 2008 年, 在 一 月 立 委 選 舉 與 三 月 總 統 大 選 不 確 定 因 素 消 失 後, 豪 宅 產 品 還 會 有 更 亮 麗 的 表 現, 單 價 及 總 價 都 可 望 再 創 新 高 紀 錄 2-1 豪 宅 既 出 誰 與 爭 鋒 2003 年 第 三 季, 台 灣 房 地 產 就 脫 離 SARS 重 創 影 響 開 始 從 谷 底 翻 身, 大 走 多 頭 行 情, 由 於 豪 宅 市 場 單 價 高 反 應 遲 鈍, 始 終 沒 有 隨 著 房 市 大 盤 起 舞 加 上 台 北 市 精 華 地 段 土 地 愈 來 愈 少, 在 物 以 稀 為 貴 的 前 提 下, 大 面 積 的 土 地 標 售 就 成 了 - 20 -
喚 醒 豪 宅 市 場 的 重 要 指 標 2006 年 三 月, 國 有 信 義 聯 勤 土 地 標 售 由 新 光 集 團 以 平 均 每 坪 274 萬 元 標 得, 不 僅 創 住 宅 區 土 地 的 單 價 最 高 紀 錄, 更 造 成 地 主 建 商 及 屋 主 看 好 房 地 產 後 勢 而 拉 抬 售 價, 加 上 適 逢 三 二 九 檔 期 熱 銷, 第 二 季 房 價 因 此 迅 速 上 揚 這 一 標 案 帶 動 了 豪 宅 落 後 補 漲 效 應, 從 此 豪 宅 成 交 量 大 幅 增 加 房 價 屢 創 新 高, 根 據 信 義 豪 宅 的 成 交 資 料 分 析 ( 如 圖 2-6), 明 顯 看 出 2006 年 第 二 季 起 成 交 量 都 比 同 期 增 加 五 成 以 上, 平 均 單 件 成 交 金 額 雖 只 有 上 漲 10~20%, 但 是 知 名 豪 宅 漲 勢 凌 厲, 每 坪 單 價 最 高 更 是 上 漲 三 成 以 上 2006 年 除 了 本 地 富 豪 爭 相 競 逐 外, 接 著 下 一 棒 的 台 商 華 僑 陸 客 都 是 躍 躍 欲 試, 成 為 豪 宅 房 價 上 攻 的 主 流 力 道 市 場 人 士 認 為 2007 年 起 台 商 將 大 舉 回 台 置 產, 信 義 豪 宅 更 定 調 2007 年 為 台 商 回 流 年, 而 這 股 豪 宅 買 氣 將 會 持 續 熱 到 2008 年 而 這 幾 年, 在 中 國 經 濟 的 蓬 勃 發 展 帶 動 下, 兩 岸 的 房 地 產 特 別 是 豪 宅 市 場 將 更 熱 鬧 滾 滾 ; 而 台 灣 普 遍 存 在 著 2008 年 整 體 政 治 經 濟 會 更 好 的 夢 想, 從 兩 岸 全 面 開 放 觀 光 到 兩 岸 三 通 的 實 質 利 多, 也 將 推 升 豪 宅 的 漲 勢 因 此, 整 個 大 環 境 將 形 塑 台 灣 豪 宅 更 登 上 巔 峰 指 數 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 05~07 年 豪 宅 價 量 走 勢 總 價 成 交 量 05Q1 05Q2 05Q3 05Q4 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 季 別 圖 2-1 2005~2007 豪 宅 市 場 價 量 指 數 變 化 - 21 -
基 期 =2005 年 第 一 季 ( 簡 稱 05'Q1)=100 單 件 成 交 金 額 變 化 = 當 季 平 均 單 件 交 易 金 額 / 基 期 之 平 均 單 件 交 易 金 額 當 季 成 交 量 變 化 = 當 季 之 總 成 交 量 / 基 期 之 總 成 交 量 2-2 台 商 海 歸 派, 撐 起 豪 宅 半 邊 天 根 據 經 建 會 預 估, 台 商 在 海 外 的 資 金 總 額 約 達 新 台 幣 20 兆 元 2006 年 由 指 定 辦 理 外 匯 業 務 銀 行 (DBU) 匯 回 的 資 金 就 高 達 130 億 美 元, 有 極 大 的 部 份 資 金 係 由 台 商 獲 利 匯 回 購 置 豪 宅 ( 註 十 ) 且 部 份 台 商 也 著 眼 於 遺 贈 稅 的 規 劃, 藉 由 購 買 豪 宅 大 大 降 低 遺 產 的 現 金 部 位 從 2006 年 6 月 大 陸 實 施 宏 觀 調 控 之 後, 台 商 資 金 回 流 漸 趨 明 顯, 加 上 大 陸 實 施 宏 觀 調 控 壓 抑 房 市, 讓 不 少 台 商 紛 紛 把 資 金 轉 回 台 灣 ( 註 十 一 ) 而 2008 年 兩 岸 三 通 的 大 利 多 題 材, 亦 是 吸 引 台 商 資 金 回 流 的 主 因 台 商 從 十 多 年 前 產 業 外 移 大 陸 的 辛 勤 耕 耘, 到 今 天 幾 乎 個 個 事 業 有 成 荷 包 滿 滿, 許 多 台 商 還 是 不 得 不 承 認, 衣 錦 還 鄉 是 他 們 最 大 的 心 願 從 台 中 工 業 區 出 走 的 台 商, 現 在 大 舉 回 來 買 台 中 七 期 的 豪 宅, 從 竹 科 出 去 的 台 商 也 回 來 買 桃 竹 的 豪 宅 而 更 多 台 商 從 前 對 台 北 豪 宅 懷 抱 著 美 麗 憧 憬, 如 今 也 可 以 大 大 方 方 的 擠 身 大 安 區 信 義 區 豪 宅 之 林, 實 現 當 年 奢 望 的 美 麗 夢 想 註 十 : 根 據 商 業 週 刊 2007.4.6 出 版 之 商 周 優 勢 系 列 - 靠 房 子 滾 出 千 萬 財 富 特 刊 報 導,2006 年 由 指 定 辦 理 外 匯 業 務 銀 行 (DBU) 匯 回 的 資 金 就 高 達 130 億 美 元 ( 約 合 新 台 幣 4,200 億 元 ), 整 整 較 前 1 年 增 長 12 倍! 有 極 大 的 部 份 資 金 係 由 台 商 獲 利 匯 回 購 置 豪 宅 註 十 一 : 房 地 產 代 銷 公 司 海 悅 廣 告 副 總 經 理 曾 俊 盛 觀 察 指 出, 台 商 資 金 流 入 房 市, 並 成 為 帶 動 近 兩 年 豪 宅 熱 的 主 因 信 義 計 畫 區 的 豪 宅, 就 有 5 成 被 台 商 買 走 了! - 22 -
對 於 這 股 台 商 回 流 趨 勢 感 受 最 強 烈 的, 莫 過 於 第 一 線 的 房 屋 經 紀 人, 業 者 表 示 2006 年 台 商 詢 問 度 一 下 子 增 加 許 多, 下 手 買 的 也 不 少 信 義 房 屋 更 是 搶 搭 這 波 豪 宅 熱, 在 豪 宅 密 度 最 高 的 仁 愛 圓 環 上, 開 了 房 仲 業 第 一 家 豪 宅 專 賣 店 因 為 地 理 位 置 之 便, 這 家 店 因 而 成 了 不 少 台 商 回 台 購 屋 置 產 的 主 要 諮 詢 場 所 這 批 市 場 俗 稱 為 海 歸 派 的 外 僑 台 商, 嗅 到 2008 年 三 通 卡 位 的 投 資 潮, 又 逢 大 陸 實 施 宏 觀 調 控, 在 投 資 自 住 兩 相 宜, 且 兼 具 收 藏 增 值 效 益 的 心 態 下, 只 要 是 地 段 好 且 具 有 高 知 名 度 的 豪 宅 建 案, 有 時 一 訂 就 是 好 幾 戶, 雄 厚 的 消 費 實 力, 是 這 波 帶 動 台 灣 豪 宅 市 場 交 易 量 持 續 往 上 攻 堅 的 主 力 之 一 2-3 兩 岸 三 通 一 日 回, 豪 宅 只 賺 不 會 賠 2006 年 起 熱 銷 的 豪 宅 市 場, 無 異 對 整 體 房 屋 市 場 發 展 注 入 了 一 劑 強 心 針! 兩 岸 開 放 直 航, 大 幅 縮 短 交 通 成 本, 台 北 上 海 之 間 不 到 兩 個 小 時, 加 上 進 出 海 關 前 後 時 間, 不 會 超 過 四 個 小 時, 預 期 將 會 吸 引 更 多 上 海 台 商 回 台 定 居 信 義 房 屋 更 表 示, 兩 岸 政 策 開 放, 只 會 為 台 灣 的 房 市 更 加 興 旺! 甚 至 預 測, 一 但 政 府 全 面 開 放 兩 岸 三 通, 兩 岸 情 勢 穩 定, 市 場 信 心 回 升, 台 灣 將 出 現 破 紀 錄 的 超 高 房 價! 原 本 2008 年 是 人 民 對 政 府 兩 岸 三 通 的 底 限,2006 年 時 由 於 受 到 國 共 兩 岸 經 貿 論 壇 的 影 響, 行 政 院 開 始 與 國 民 黨 搶 兩 岸 政 策 主 導 權, 並 宣 布 即 將 開 放 客 貨 運 包 機 及 大 陸 民 眾 直 接 來 台 觀 光 的 大 利 多, 雖 然 最 後 仍 只 空 歡 喜 一 場, 但 一 般 預 料 2008 年 底 前 兩 岸 終 究 還 是 會 開 放 三 通 的 對 於 開 放 大 陸 人 士 來 台 觀 光 對 房 地 產 產 生 的 影 響, 信 義 豪 宅 表 示, 大 陸 頂 級 豪 宅 客 戶 終 於 可 以 親 自 來 台 選 購 高 總 價 房 地 產, 因 此 原 本 擔 任 溝 通 橋 樑 的 代 理 人 也 將 逐 漸 淡 出, 而 建 商 所 規 劃 的 豪 宅 觀 光 團, 將 會 正 式 成 軍 來 台, 掀 起 一 波 波 看 屋 熱 潮 - 23 -
2-4 台 商 前 進 大 陸 家 留 台 灣 從 房 仲 業 的 服 務 經 驗 可 以 發 現, 大 多 數 的 台 商 仍 是 把 大 陸 當 成 是 商 界 戰 場, 最 終 都 還 是 希 望 回 到 自 己 土 生 土 長 的 家 園, 並 給 家 人 更 安 定 的 生 活 環 境, 特 別 是 第 一 代 台 商 的 雙 親, 總 還 是 希 望 落 葉 歸 根, 且 基 於 醫 療 保 健 上 的 顧 慮, 在 比 較 兩 岸 的 醫 療 教 育 水 準 及 生 活 品 質, 更 讓 他 們 在 三 通 後 決 心 舉 家 搬 回 故 鄉 兩 岸 遲 遲 未 能 三 通, 著 實 讓 很 多 台 商 因 為 交 通 的 阻 隔 被 迫 遠 離 家 園, 甚 至 舉 家 遷 居 到 大 陸 所 以 在 2003~2005 年 之 間, 台 灣 房 地 產 市 場 釋 出 相 當 多 的 豪 宅 量, 一 度 還 造 成 大 安 區 豪 宅 價 位 明 顯 滑 落 現 在 離 民 眾 預 期 三 通 的 時 程 越 來 越 近, 台 商 亦 開 始 蠢 蠢 欲 動, 一 位 台 商 客 戶 表 示, 一 定 要 先 回 來 卡 位, 否 則 就 怕 沒 有 立 足 之 地 了 三 通 是 讓 台 商 根 留 台 灣 最 大 的 動 能, 大 陸 和 台 灣 因 而 形 成 一 日 生 活 圈, 當 然 在 台 灣 要 有 一 個 可 落 腳 甚 至 永 久 定 居 的 家 最 近 台 商 圈 就 盛 傳 一 句 問 候 語 : 你 回 台 灣 買 房 了 沒? 可 見 回 台 購 屋 已 經 成 了 台 商 的 熱 門 活 動 了! 2-5 台 灣 豪 宅 永 久 典 藏 傳 家 台 灣 與 大 陸 房 地 產 最 大 的 差 別 在 於, 台 灣 豪 宅 講 究 工 法 建 材, 且 建 商 多 半 頗 具 知 名 度, 經 營 頗 受 信 賴, 因 此 豪 宅 不 僅 可 以 保 值, 又 可 以 典 藏 傳 家, 還 有 最 重 要 的 是 具 有 永 久 所 有 權 ; 由 於 大 陸 住 宅 土 地 在 2006 年 以 前 的 規 定 並 沒 有 所 有 權, 只 有 七 十 年 的 使 用 權 ( 註 十 二 ), 產 生 了 住 宅 土 地 使 用 權 70 年 大 限 " 的 問 題, 感 覺 上 總 是 不 踏 實, 這 也 是 造 成 台 商 希 望 能 在 台 灣 有 個 穩 固 老 家 的 主 因 以 仲 介 業 接 觸 的 台 商 客 源 中, 多 數 仍 以 台 北 市 房 產 為 主 要 選 擇, 其 中 又 以 大 安 信 義 區 為 首 選,2007 年 這 兩 區 房 價 已 飆 升 至 一 坪 80 90 萬 元, 甚 至 市 場 上 已 喊 出 每 坪 破 百 萬 的 價 格 ; 其 次 內 湖 大 直 南 港 及 板 橋 也 都 有 台 商 的 蹤 影 註 十 二 :2007 年 大 陸 物 權 條 例 修 正 後, 規 定 住 宅 土 地 使 用 權 到 期 後 自 動 續 期, 消 除 了 二 手 房 購 買 者 對 土 地 使 用 權 年 限 的 後 顧 之 憂 - 24 -
台 商 足 跡 遍 佈 海 內 外, 因 此 對 高 總 價 的 房 子 接 受 度 原 本 就 很 高, 畢 竟 相 較 於 香 港 日 本 等 亞 洲 先 進 地 區 的 豪 宅, 一 坪 動 輒 兩 三 百 萬, 對 這 些 台 商 而 言, 台 灣 豪 宅 每 坪 仍 在 100 萬 元 上 下, 相 較 之 下 仍 屬 實 惠, 因 此 只 要 鎖 定 目 標 後 就 積 極 下 手, 台 北 市 大 安 區 豪 宅 指 標 個 案 帝 寶 興 建 中 的 勤 美 樸 真 甚 至 尚 未 正 式 公 開 銷 售 的 士 林 官 邸 重 劃 區, 皆 不 乏 台 商 出 手 且 這 些 財 力 驚 人 的 買 家, 有 九 成 竟 然 是 用 現 金 付 清, 上 億 元 的 豪 宅 別 墅, 不 用 貸 款 半 毛 錢, 即 使 銀 行 主 動 開 出 很 好 的 條 件, 還 是 賺 不 到 他 們 的 利 息 且 這 波 台 商 購 屋 潮, 還 有 一 個 特 殊 現 象, 可 能 是 因 為 台 商 長 年 待 在 大 陸, 較 沒 有 空 閒 處 理 在 台 房 地 產 買 賣 過 戶 等 事 宜, 多 數 都 是 以 太 太 或 是 子 女 的 名 義 登 記 所 有 權 2-6 房 價 持 續 漲 飛 天 人 民 幣 升 值 雙 效 應 大 陸 已 經 從 世 界 的 工 廠 轉 變 成 為 世 界 的 市 場, 龐 大 的 內 需 市 場, 讓 這 些 年 來 台 商 的 格 局 更 寬 廣 並 從 全 球 的 角 度 來 看 台 灣 的 未 來 發 展 在 大 陸 商 場 上 的 交 易, 隨 便 一 個 單 位 皆 是 以 幾 個 億 起 跳, 回 過 頭 看 台 灣 房 價, 也 許 就 像 零 頭 一 樣, 總 覺 得 買 的 輕 鬆 此 外, 一 向 懂 得 在 匯 率 上 精 打 細 算 的 台 商, 算 準 人 民 幣 升 值 的 利 基, 現 在 先 預 付 些 許 訂 金, 卡 位 台 灣 豪 宅 預 售 市 場, 等 完 工 交 屋 時 不 僅 房 價 漲 還 可 賺 到 匯 差 舉 例 來 說,2006 年 底 人 民 幣 兌 換 台 幣 約 為 1:4,2008 年 底 人 民 幣 升 值 到 7.11 兌 換 一 美 元, 那 麼 人 民 幣 兌 換 台 幣 約 為 1:4.5, 台 商 2006 年 底 訂 購 一 棟 一 億 元 的 預 售 豪 宅, 先 付 了 10% 定 金 1000 萬 台 幣, 剩 下 的 尾 款 9000 萬 台 幣, 到 了 2008 年 底 交 屋 時, 換 算 匯 率 卻 從 原 先 的 2250 萬 人 民 幣 (1:4) 降 到 2000 萬 人 民 幣 (1:4.5), 足 足 省 了 250 萬 人 民 幣 ( 約 合 台 幣 1125 萬 ), 以 豪 宅 至 少 漲 幅 20% 估 算, 完 工 後 新 成 屋 已 經 來 到 一 億 2000 萬 價 位, 又 有 2000 萬 差 價, 因 此 人 民 幣 升 值, 等 於 在 房 價 上 漲 的 基 礎 上 又 多 了 一 層 優 惠 ( 圖 2-7), 也 讓 台 商 對 於 台 灣 的 預 售 豪 宅 更 加 趨 之 若 鶩 台 商 在 房 價 持 續 上 漲 人 民 幣 升 值 雙 效 應 的 基 礎 上 兩 頭 賺, 無 怪 乎 台 灣 豪 宅 漲 聲 不 斷 - 25 -
房 價 NT12000 萬 NT10000 萬 圖 2-2 台 商 購 買 預 售 豪 宅 示 意 圖 房 價 上 漲 (NT2000 萬 ) 人 民 幣 上 漲 匯 差 (NT1125 萬 ) NT1000 萬 訂 金 2006 2007 2008 年 2-7 豪 宅 管 理 重 私 密 貼 心 服 務 重 專 屬 台 灣 豪 宅 一 年 推 案 量 至 少 在 八 百 億 元 以 上,2006 2007 年 豪 宅 熱 賣, 坪 數 變 大 也 成 為 豪 宅 新 趨 勢, 未 來 兩 年 市 場 上 還 有 超 過 十 個 每 戶 一 億 五 千 萬 元 以 上 的 豪 宅 建 案 完 工 交 屋, 豪 宅 銷 售 紅 不 讓, 成 了 台 灣 這 波 房 地 產 市 場 上 相 當 特 殊 的 現 象 豪 宅 除 了 身 價 不 凡 之 外, 管 理 費 更 是 不 同 凡 響 根 據 房 仲 業 者 調 查, 某 些 頂 級 豪 宅 由 於 管 理 嚴 謹 注 重 私 密 服 務 周 到, 管 理 費 用 和 其 房 價 同 樣 出 色, 平 均 每 戶 每 月 都 得 支 付 動 輒 上 萬 甚 至 數 萬 元 的 管 理 費, 幾 乎 超 越 台 灣 勞 工 一 個 月 的 基 本 工 資 水 準, 讓 薪 水 族 咋 舌 信 義 豪 宅 表 示, 以 2006 年 初 開 始 交 屋 總 戶 數 一 百 六 十 八 戶 的 臺 北 市 仁 愛 路 豪 宅 宏 盛 帝 寶 為 例, 這 個 近 年 來 推 案 量 最 大 的 豪 宅 村, 門 禁 安 全 堪 稱 滴 水 不 漏, 每 天 24 小 時, 每 班 皆 有 四 名 警 衛 站 崗 管 委 會 設 有 行 政 中 心 秘 書 團 總 幹 事 等, 管 理 組 織 完 善 每 坪 管 理 費 在 150~200 元 之 間, 以 最 低 坪 數 178 坪 計 算, 每 月 管 理 費 即 需 繳 納 26700 元, 若 以 最 高 坪 數 計 算, 每 月 管 理 費 更 高 達 5 萬 元, 幾 乎 是 白 領 階 級 一 個 月 薪 資 - 26 -
根 據 信 義 豪 宅 調 查, 既 然 頂 級 豪 宅 的 管 理 費 相 當 於 一 個 上 班 族 月 薪 的 管 理 費, 支 出 項 目 當 然 也 五 花 八 門, 除 了 支 應 元 首 級 規 格 的 保 全 人 員 公 共 設 施 維 護 費 之 外, 再 加 上 大 樓 專 屬 的 水 電 維 修 服 務 私 人 俱 樂 部 運 作 園 藝 維 護 等 等, 比 起 一 般 的 住 宅 大 樓, 頂 級 豪 宅 的 管 理 費 平 均 要 高 出 2~5 成 好 的 社 區 管 理 能 保 障 住 宅 品 質, 更 能 提 升 社 區 房 價, 豪 宅 當 然 也 不 例 外! 位 於 敦 化 南 路 二 段 已 有 將 近 26 年 屋 齡 的 敦 南 鑽 石 大 樓 ( 舊 鑽 ), 目 前 管 理 費 仍 高 達 每 坪 100 元! 不 少 豪 宅 社 區 之 所 以 會 吸 引 名 人 富 豪 們 呼 朋 引 伴 比 鄰 而 居, 嚴 謹 且 高 規 格 的 社 區 管 理, 是 否 能 確 保 居 住 環 境 的 高 品 質 生 活, 是 大 多 數 金 字 塔 頂 端 富 豪 們 購 屋 時 的 一 大 考 量 除 了 大 樓 社 區 式 的 豪 宅 部 落, 豪 門 大 戶 喜 愛 的 獨 棟 別 墅 型 豪 宅, 管 理 費 支 出 也 不 遑 多 讓 位 於 淡 水 紅 樹 林 的 頂 級 別 墅 型 豪 宅 為 例, 廣 達 兩 百 多 坪 的 歐 式 花 園, 連 同 三 層 樓 的 城 堡 建 築 物 主 體, 就 需 要 兩 個 管 理 員 一 個 清 潔 工 六 隻 守 衛 犬, 其 他 包 括 園 藝 造 景 機 電 維 修 清 潔 維 護 安 全 管 理 泳 池 水 電 費 等 洋 洋 灑 灑 的 專 業 管 理 成 本, 一 個 月 即 高 達 20 萬 元 的 支 出, 相 當 中 小 企 業 總 經 理 一 個 月 的 薪 水 另 外, 海 峽 對 岸 的 豪 宅 在 售 價 及 管 理 費 也 相 當 驚 人, 上 海 最 貴 的 檀 宮 別 墅 群, 每 棟 別 墅 售 價 都 要 1 億 元 人 民 幣 以 上, 該 別 墅 每 個 月 之 管 理 費 更 起 碼 要 10 萬 人 民 幣 ( 相 當 於 42 萬 台 幣 ) 目 前 台 北 市 中 心 的 大 樓 社 區, 平 均 管 理 費 每 坪 每 月 在 70~100 元 間, 至 於 豪 宅 林 立 的 信 義 計 劃 區 大 直 重 劃 區 以 及 大 安 區, 平 均 每 戶 管 理 費 每 坪 則 多 達 100~200 元, 因 為 擁 有 中 庭 噴 水 池 造 景 地 下 停 車 場, 樓 層 門 禁 管 理 住 戶 專 屬 電 梯 三 溫 暖 健 身 房 游 泳 池 等 大 型 公 設 的 豪 宅 社 區, 建 材 與 維 護 費 皆 所 費 不 貲, 且 部 分 豪 宅 管 委 會 還 與 保 全 公 司 簽 定 所 謂 的 保 密 條 款, 除 了 要 求 特 種 部 隊 及 軍 警 退 役 的 元 首 侍 衛 級 保 全 外, 也 會 要 求 這 些 終 極 保 鑣 不 得 洩 漏 豪 宅 住 戶 的 隱 私, 因 此 人 事 管 銷 費 用 普 遍 較 高, 平 均 房 價 保 全 物 業 管 理 公 司 等 服 務 內 容 差 異, 當 然 都 是 頂 級 豪 宅 的 平 均 管 理 費 高 人 一 等 的 主 因 - 27 -
畢 竟 對 頂 級 客 層 來 說, 豪 宅 價 格 多 少 不 成 問 題, 重 要 的 是 住 家 安 全 與 否 居 住 品 質 高 檔 與 否 以 及 能 不 能 彰 顯 身 分, 更 何 況 一 個 月 區 區 數 萬 元 的 管 理 費 支 出, 便 能 一 手 包 辦 高 規 格 的 保 全 水 電 維 修 和 垃 圾 處 理 等 種 種 日 常 瑣 事, 比 起 一 戶 動 輒 數 千 萬 甚 至 上 億 元 的 頂 級 豪 宅, 無 異 是 九 牛 一 毛 表 2-6 台 北 市 知 名 豪 宅 管 理 費 一 覽 表 區 域 代 表 性 大 樓 屋 齡 總 價 管 理 費 最 高 管 理 費 ( 年 ) ( 萬 元 ) ( 元 / 坪 ) ( 元 / 每 戶 ) 大 安 區 宏 盛 帝 寶 2 16000~22000 200 50,000 鳳 翔 20 4600~10000 150 21,000 敦 藏 5.8 5000~6000 150 18,000 敦 南 鑽 石 大 樓 ( 舊 鑽 ) 25.8 4300~5000 100 8,500 信 義 區 台 北 高 峰 會 11.8 6000~8000 200 24,000 信 義 之 星 5 9000~15000 180 20,000 信 義 富 邦 4 8000~10000 180 18,000 仁 愛 逸 仙 1.8 5300~6500 100 10,000 士 林 區 天 母 花 園 仙 境 2 4800~5200 90 10,000 至 善 天 下 11.4 5200~5500 80 10,000 中 正 區 群 英 1.2 6500~7000 200 15,000 國 庭 2.2 5000~5200 95 8,500 中 山 區 帝 景 水 花 園 6.7 4600~5000 150 13,000 景 泰 園 4.7 8000~8200 120 20,000 松 山 區 璞 園 6 3600~4500 150 11,100 資 料 來 源 : 信 義 豪 宅 ( 調 查 時 間 2007 年 10 月 ) - 28 -
2-8 江 山 代 有 豪 宅 出 各 領 風 騷 數 十 年 豪 宅 一 代 勝 過 一 代, 從 草 創 期 的 陽 明 山 豪 宅 開 始, 歷 經 仁 愛 路 林 蔭 豪 宅 信 義 計 劃 區 為 主 的 私 密 豪 宅, 到 了 2006 年 底, 則 由 百 萬 俱 樂 部 每 坪 一 百 萬 以 上 的 奢 華 豪 宅 登 場, 豪 宅 買 氣 熱 鬧 滾 滾, 北 市 豪 宅 房 價 陸 續 推 上 每 坪 100 萬 元 以 上 價 位, 預 期 2008 年 至 少 有 15 個 大 豪 宅 榮 登 寶 座 預 售 屋 開 價 破 百 萬 元 有 五 個 豪 宅 個 案, 分 別 是 勤 美 璞 真 元 大 一 品 苑 1 邸 敦 凰 潤 泰 敦 仁 其 中 以 位 於 信 義 路 大 安 森 林 公 園 正 對 面 的 勤 美 璞 真 最 受 到 注 目, 號 稱 全 台 第 一 貴! 最 大 坪 數 超 過 300 坪, 將 成 為 一 戶 破 4 億 元 的 超 高 總 價 豪 宅 而 位 在 舊 台 北 城 的 正 南 門 上, 玉 山 官 邸 附 近 的 元 大 一 品 苑 不 僅 打 破 是 中 正 區 的 區 域 最 高 房 價, 還 是 中 正 區 首 度 擠 入 豪 宅 排 行 榜, 當 地 綠 意 盎 然, 附 近 都 是 達 官 貴 人 辦 公 地 點, 往 外 看 出 去 是 總 統 府, 也 打 動 不 少 層 峰 人 士 的 心 成 屋 豪 宅 也 有 成 交 價 或 喊 價 超 過 百 萬 元, 如 敦 峰 帝 寶 信 義 之 星 信 義 富 邦 御 之 苑 與 贊 泰 花 園 等 豪 宅 案 的 平 均 成 交 價 已 晉 升 百 萬 俱 樂 部 不 過 戶 數 越 少 惜 售 更 濃 厚, 如 御 之 苑, 可 以 說 喊 到 再 高 也 無 屋 主 願 意 割 愛! 2006 年 中 古 豪 宅 的 委 賣 量 已 大 幅 縮 水, 惜 售 情 況 明 顯, 台 商 買 方 比 重 則 開 始 放 大, 豪 宅 供 不 應 求 的 狀 況, 更 讓 建 商 很 有 信 心, 不 斷 高 價 買 地 推 案,2007 年 豪 宅 市 場 的 榮 景 已 經 是 百 花 齊 放 幾 個 預 售 個 案, 保 留 戶 的 比 例 也 升 高, 建 商 怕 的 是 賣 的 太 早 心 更 痛, 等 到 完 工 後 再 推 出, 可 以 賣 得 更 漂 亮 的 價 錢 2008 年 豪 宅 市 場, 在 年 初 的 立 委 選 舉 之 後, 影 響 房 市 的 政 治 因 素 已 經 淡 化, 加 上 建 商 的 強 力 造 勢 之 下, 台 灣 豪 宅 絕 對 是 豪 情 萬 種 - 29 -
第 三 節 豪 宅 消 費 者 分 析 隨 著 消 費 者 收 入 的 提 高, 有 實 力 購 買 豪 宅 的 人 越 來 越 多 雖 然 台 灣 這 一 波 景 氣 循 環, M 型 化 社 會 的 趨 勢 已 經 非 常 明 朗, 但 是 豪 宅 的 主 力 購 買 者 還 是 讓 絕 大 多 數 的 中 產 階 級 甚 至 無 殼 蝸 牛 嘆 為 觀 止 這 類 高 端 客 戶 往 往 對 居 住 檔 次 施 工 品 質 人 文 環 境 有 著 極 高 的 要 求, 他 們 希 望 房 子 能 體 現 自 己 的 身 份 地 位 兩 岸 在 開 放 初 期, 百 萬 台 商 西 進 的 骨 牌 效 應, 曾 經 造 成 台 北 市 名 宅 市 場 面 臨 一 股 潛 在 的 資 金 排 擠 效 應 不 少 傳 統 產 業 的 老 闆, 看 好 大 陸 市 場 潛 力 無 限 基 於 西 進 大 陸 或 財 務 調 度 等 因 素, 紛 紛 賣 掉 台 北 市 東 區 精 華 地 段 的 名 宅, 掀 起 你 丟 我 撿 的 洗 牌 風 潮, 反 而 新 興 的 電 子 新 貴 尤 其 是 興 櫃 未 上 市 股 票 的 董 監 事 族 群, 卻 紛 紛 逢 低 接 手, 躍 居 為 名 宅 的 新 主 人, 成 為 撐 起 豪 宅 市 場 的 主 力 客 源,2007 年 起 台 商 大 舉 回 流, 又 再 度 布 局 進 場, 整 個 豪 宅 市 場 又 重 新 洗 牌 電 子 科 技 產 業 近 幾 年 來 高 配 股 配 息, 造 就 不 少 所 謂 的 科 技 新 貴, 其 在 房 地 產 市 場 上 的 強 勁 購 買 力, 為 房 地 產 業 所 津 津 樂 道, 今 年 以 來 台 北 市 豪 宅 市 場 至 少 有 4 成 的 買 家, 都 被 電 子 新 貴 囊 括, 也 形 成 豪 宅 身 價 的 支 撐 力 道 雖 然 傳 統 產 業 獲 利 不 如 往 年, 有 些 企 業 主 因 西 進 坐 鎮 而 必 須 陸 續 賣 掉 台 北 市 的 房 子, 一 度 造 成 去 年 豪 宅 成 交 價 大 幅 下 挫, 但 是 這 兩 年 台 商 在 大 陸 成 績 斐 然, 又 成 為 豪 宅 的 主 力 客 戶, 反 而 是 2007 年 下 半 年 房 價 下 修 的 支 撐 力 道 豪 宅 真 正 買 方 主 力 不 單 是 企 業 總 裁 富 豪 名 流, 還 有 最 近 身 價 不 斐 的 影 視 名 人, 如 周 杰 倫 蔡 依 林 張 惠 妹 ( 註 十 三 ) 等 其 他 就 屬 年 薪 400 萬 元 至 800 百 萬 元 的 電 子 新 貴 企 業 專 業 經 理 人 傳 產 副 總 級 高 階 主 管 註 十 三 : 張 惠 妹 購 買 信 義 之 星 造 成 信 義 之 星 名 氣 大 昇, 豪 宅 有 名 人 加 持 更 見 賣 點, 之 後 為 小 S 夫 家 買 帝 寶 都 造 成 一 股 熱 潮! 購 買 帝 寶 的 財 經 名 人 多 是 低 調 的 傳 產 業, 如 頂 新 集 團 負 責 人 董 事 長 魏 應 州 力 晶 董 事 長 黃 崇 仁 頂 上 魚 翅 負 責 人 林 輝 雄, 和 有 耶 誕 燈 世 界 大 王 之 稱 的 王 任 生 - 30 -
政 商 名 流 和 層 峰 人 士 住 的 選 擇 可 能 成 為 他 們 社 會 地 位 的 表 徵, 因 此 包 括 景 觀 視 野 建 材 建 築 結 構 抗 震 系 數 和 物 業 管 理 等 條 件, 才 是 主 要 考 量 因 素 ; 各 項 條 件 都 符 合 上 上 之 選 的 豪 宅, 就 算 價 錢 再 高, 也 不 會 撼 動 這 個 客 層 的 購 屋 意 願! 表 2-7 近 年 來 影 視 名 流 購 買 豪 宅 一 覽 表 ( 資 料 來 源 : 各 大 網 站 ) 名 人 案 名 樓 層 總 價 車 位 張 菲 勤 美 樸 真 頂 樓 樓 中 樓 5 億 4 個 車 位 周 杰 倫 元 大 一 品 苑 17 18 樓 3 億 150 萬 5 個 車 位 面 積 260 坪 小 S 帝 寶 18 樓 1 億 2 個 車 位 面 積 130 坪 金 城 武 天 墅 20 樓 1 億 5000 萬 5 個 車 位 203 坪 何 麗 玲 帝 寶 面 積 160 坪 1 億 7000 萬 2 個 車 位 費 玉 清 翠 山 莊 別 墅 約 400 坪 左 右 2 億 獨 立 車 庫 林 志 玲 百 達 富 麗 27 樓 5000 萬 2 個 車 位 面 積 104 坪 胡 瓜 國 寶 11 12 樓 12000 萬 4 個 車 位 面 積 約 280 坪 - 31 -
第 四 節 豪 宅 經 營 型 態 分 析 隨 著 房 地 產 市 場 熱 絡, 豪 宅 經 紀 " 這 一 概 念 也 漸 漸 浮 出 台 面 不 少 房 屋 仲 介 公 司 也 趁 勢 刮 起 了 一 股 豪 宅 風 " 2004 年 信 義 房 屋 成 立 信 義 豪 宅, 跨 足 高 價 住 宅 市 場, 嚴 選 48 人 為 豪 宅 經 紀 人, 經 營 商 圈 內 5% 最 高 價 住 宅 產 品 及 金 字 塔 頂 級 客 戶 永 慶 房 屋 則 趕 在 信 義 房 屋 之 前 成 立 了 豪 宅 部, 而 一 直 以 大 案 經 營 為 主 的 大 師 房 屋 深 耕 信 義 區 豪 宅 市 場 多 年, 更 是 在 這 波 豪 宅 上 漲 中 春 風 得 意 房 仲 業 者 設 立 豪 宅 業 務 部 已 不 是 新 鮮 事 不 過 因 為 客 戶 沒 有 區 域 性 屬 性 不 強, 也 唯 有 直 營 的 業 主 才 有 辦 法 整 合 資 源 成 立 豪 宅 部 ( 註 十 四 ) 或 豪 宅 團 隊 事 實 上 仲 介 公 司 設 有 豪 宅 部 或 豪 宅 團 隊, 但 在 實 際 作 業 上, 只 要 是 公 司 的 員 工 都 能 參 與 豪 宅 經 紀 業 務 這 樣 一 來, 由 於 公 司 員 工 的 素 質 參 差 不 齊, 有 些 員 工 業 務 水 平 跟 不 上, 而 選 擇 擁 有 豪 宅 的 客 戶 都 是 經 濟 實 力 較 為 雄 厚 的 金 字 塔 頂 端 族 群, 他 們 更 需 要 仲 介 業 者 提 供 高 品 質 的 服 務 2006 年, 信 義 豪 宅 選 在 兩 大 豪 宅 大 道 的 交 匯 點 仁 愛 圓 環 上 設 立 房 仲 業 首 家 豪 宅 旗 艦 店, 把 豪 宅 門 市 店 定 位 為 高 總 價 產 品 的 諮 詢 服 務 中 心 而 豪 宅 經 紀 人 的 資 歷 都 要 求 八 年 以 上, 且 挑 選 業 務 服 務 品 質 服 務 理 念 最 強 的 員 工 進 駐 豪 宅 旗 艦 店, 讓 客 戶 在 各 方 面 都 能 享 受 到 高 品 質 的 服 務 業 界 第 一 家 豪 宅 旗 艦 店 成 立 後 不 久, 永 慶 房 屋 旋 即 在 緊 鄰 隔 壁 開 了 一 家 專 營 豪 宅 的 門 市 互 較 高 下, 顯 示 豪 宅 市 場 爭 奪 戰 的 升 級 由 於 豪 宅 旗 艦 店 在 市 場 從 未 出 現 過, 其 效 果 如 何, 大 多 同 業 也 都 在 觀 望 把 低 調 不 願 意 曝 光 的 豪 宅 主 人 晾 在 明 亮 的 玻 璃 櫥 窗 店 內, 不 僅 已 經 違 背 了 行 銷 上 的 基 本 原 則, 更 是 無 法 保 障 消 費 者 的 隱 私, 無 奈 兩 大 房 仲 業 者 皆 已 跳 入 經 營 註 十 四 : 永 慶 房 仲 體 系 分 永 慶 房 屋 永 慶 不 動 產 與 有 巢 氏 三 個 品 牌, 永 慶 房 屋 固 守 台 北 縣 市 採 直 營 方 式 經 營, 永 慶 不 動 產 則 經 營 台 北 市 以 外 其 他 縣 市 的 加 盟, 有 巢 氏 則 是 全 省 採 加 盟 方 式 豪 宅 部 則 隸 屬 在 直 營 的 永 慶 房 屋 之 下! - 32 -