证券研究报告 市场月报 22 年 3 月 4 日房地产 推荐 ( 维持 ) 预计 2 月全国成交面积累计降幅 左右, Q1 土地投资或存窗口期 地产战役系列四 : 全国成交面积预测及土地监测 分析师孙杨执业证号 :BOI84 852-2515555 yang.sun@cricsec.com 联系人余可骋 852-2515555 yukecheng@cric.com 投资要点 受疫情影响,2 月样本城市成交面积大幅回落, 预计商品房成交降幅 -2.6%~-17.7% 商品住宅成交降幅-2.1%~-17.1% (1)2 月样本城市商品房成交面积累计同比 -36., 增速大幅下降 (2)2 月样本城市商品住宅成交面积累计同比 -39.5%, 增速大幅下降 从狭义和中维两个维度, 库存去化周期预期继续下降 去库存告一段落, 12 月库存去化周期略降, 仍处于历史中等水平 结合目前的疫情状态, 多地调控政策有边际放松, 部分高库存的城市可能会有所改善 Q1 住宅类土地或迎来窗口期, 强三四线影响相对较小 (1)2 月住宅类土地住宅类土地供应累计同比 -3.9%; 成交累计同比 -22.9% (2) 一线土地市场供应累计同比 -37.9%, 成交累计同比 6.9% 一线城市供应 292 万m2, 成交 398 万m2, 累计供求比.73, 供小于求 一线城市住宅类土地溢价率回升至 19. 成交楼板价累计同比下降至 58.2% (3) 土地市场供应累计同比 -39., 成交累计同比 -4.6% 二线城市住宅类土地供应 3,368 万m2, 成交 3,432 万m2, 累计供求比.98, 供求基本平衡 二线城市住宅类土地溢价率回落至 13. 成交楼板价累计同比上升至 2.1% (4) 强三 四线供应累计同比下降, 成交累计同比上升, 均为负, 供应累计同比 -18.8%, 成交累计同比 -4.5% 强三 四线城市供应 1,319 万m2, 成交 1,788 万m2, 累计供求比.74, 供小于求 强三 四线城市住宅类土地溢价率回升至 15., 成交楼板价累计同比为 3., 增速回升 (5) 弱三 四线成交增速上升, 供应增速下降, 均为负, 供应累计同比 -29.1%, 成交累计同比 -2., 弱三 四线城市供应 12,518 万m2, 成交 13,786 万m2, 累计供求比.91, 供小于求 弱三 四线城市住宅类土地溢价率走平, 为 18. 成交楼板价累计同比 1.5%, 增速回升 风险提示 : 政策风险, 融资风险, 信用风险, 销售业绩未完成风险, 数据风 险 ( 详见报告末页风险提示 ) 敬请阅读末页的重要说明
内容目录 受疫情影响, 预计 2 月成交面积大幅回落... 4 预计全国商品房成交面积累计同比降幅 左右... 4 预计全国商品住宅成交面积累计同比降幅 左右... 4 从狭义和中维两个维度, 库存去化周期预期继续下降... 5 Q1 住宅类土地或迎来窗口期, 强三四线影响相对较小... 6 一线住宅类土地供小于求, 土地溢价率回升, 成交楼板价累计同比下降... 7 二线城市住宅类土地供求基本平衡, 溢价率回落 成交楼板价累计同比回升. 8 强三四线住宅类土地供小于求, 溢价率回升 成交楼板价累计同比回升... 1 弱三四线住宅类土地供小于求, 溢价率走平 成交楼板价累计同比回升... 11 风险提示... 13 评级指南及免责声明... 14 图表目录 图 1:2 月样本城市商品房成交面积累计同比 -36... 4 图 2:2 月样本城市商品住宅成交面积累计同比 -39.5%... 4 图 3: 从狭义 中维, 库存去化周期继续下降, 低于历史平均水平... 5 图 4: 样本 358 城住宅类土地供应累计同比下降 3.9%... 6 图 5: 样本 358 城住宅类土地成交累计同比下降 22.9%... 6 图 6: 一线土地供求增速均上升, 供应仍为负, 成交转正... 7 图 7: 一线土地移动平均供求比回落至.65... 7 图 8: 一线土地溢价率回升至 19., 成交楼板价累计同比下降至 58.2%... 8 图 9: 二线土地供求增速下降, 均为负... 8 图 1: 二线土地移动平均供求比下降至.82... 9 图 11: 二线土地溢价率回落至 13., 成交楼板价累计同比上升至 2.1%... 9 图 12: 强三 四线供应累计同比下降, 成交累计同比上升, 均为负... 1 图 13: 强三 四线土地移动平均比较上月下降至.62... 1 图 14: 强三 四线土地溢价率回升至 15., 楼板价累计同比回升至 3.... 11 图 15: 弱三 四线成交增速上升, 供应增速下降, 均为负... 11 图 16: 弱三 四线土地移动平均供求比继续回落... 12 图 17: 弱三 四线土地溢价率走平, 为 18., 成交楼板价增速回升... 12 表 1: 市场数据研究城市范围... 3 表 2: 土地数据研究城市范围... 3 表 3:2 月样本 358 城各能级城市住宅类土地整体供小于求... 6 敬请阅读末页的重要说明 2 / 14
pwpbzxnxewqqrm6mdn9ppnmmtroolopptqeroosmaqqqvmwmnqnomynrxo 表 1: 市场数据研究城市范围 商品房样本城市 商品住宅样本城市 数据来源 :Wind, 克而瑞证券研究院 表 2: 土地数据研究城市范围 说明 样本城市研究范围 : 研究的商品房样本城市共 42 个, 商品住宅样本城市共 32 个, 具体城市如下表 北京, 上海, 广州, 深圳, 杭州, 南京, 武汉, 成都, 青岛, 苏州, 福州, 厦门, 长春, 无锡, 东莞, 惠州, 扬州, 岳阳, 韶关, 南宁, 佛山, 温州, 泉州, 赣州, 常州, 江门, 莆田, 盐城, 宿州, 淮安, 东营, 泰安, 淮南, 舟山, 镇江, 泰州, 连云港, 绍兴, 珠海, 金华, 吉林, 江阴北京, 上海, 广州, 深圳, 杭州, 南京, 武汉, 成都, 青岛, 苏州, 福州, 厦门, 长春, 无锡, 东莞, 惠州, 扬州, 岳阳, 韶关, 南宁, 温州, 泉州, 赣州, 常州, 江门, 莆田, 盐城, 宿州, 淮安, 泰安, 芜湖, 宁波 土地数据覆盖城市 : 分一线 二线 强三四线 弱三四线共覆盖 358 个城市 一线城市 广州 上海 北京 深圳 4 重庆 成都 武汉 青岛 沈阳 西安 杭州 长沙 天津 郑 二线城市 州 南宁 南京 长春 大连 济南 宁波 昆明 太原 合肥 24 苏州 厦门 南昌 兰州 福州 常州 无锡 昆山 镇江 南通 中山 珠海 徐州 台州 烟 强三 四线城市 台 东莞 佛山 惠州 清远 洛阳 海口 温州 淮安 江阴 24 芜湖 湖州 泉州 西宁 三亚 弱三 四线城市 其他 36 个城市 36 42 32 敬请阅读末页的重要说明 3 / 14
受疫情影响, 预计 2 月成交面积大幅回落 预计全国商品房成交面积累计同比降幅 左右 样本城市商品房成交面积累计同比 -36., 增速下降 预计增速下滑至 -2.6%~-17.7% 图 1:2 月样本城市商品房成交面积累计同比 -36. 3 1-1 216-2 216-7 216-12 217-5 217-1 218-3 218-8 219-1 219-6 219-11 6 - - -6 非样本城市 - 累计同比 ( 左轴 ) 商品房销售面积 : 累计同比 ( 左轴 ) 样本城市 - 累计同比 ( 右轴 ) 数据来源 :Wind, 克而瑞证券研究院 预计全国商品住宅成交面积累计同比降幅 左右 样本城市商品住宅成交面积累计同比 -39.5%, 增速下降 预计增速下滑至 -2.1%~-17.1% 图 2:2 月样本城市商品住宅成交面积累计同比 -39.5% 3 1-1 216-2 216-7 216-12 217-5 217-1 218-3 218-8 219-1 219-6 219-11 8 6 - - -6 非样本城市 - 累计同比 ( 左轴 ) 商品住宅销售面积 : 累计同比 ( 左轴 ) 样本城市 - 累计同比 ( 右轴 ) 数据来源 :Wind, 克而瑞证券研究院 敬请阅读末页的重要说明 4 / 14
从狭义和中维两个维度, 库存去化周期预期继续下降 去库存告一段落,12 月库存去化周期略降, 仍处于历史中等水平 结合目前的疫 情状态, 多地调控政策有边际放松, 部分高库存的城市可能会有所改善 图 3: 从狭义 中维, 库存去化周期继续下降, 低于历史平均水平 7 6 5 4 3 2 1 212-2 212-1 213-6 214-2 214-1 215-6 216-2 216-1 217-6 218-2 218-1 219-6 中维库存周期 ( 月 ) 左 狭义库存周期 ( 月 ) 右 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. 备注 : 狭义库存 商品房待售面积 ; 中维库存 狭义库存 + 房屋施工面积 - 同时 期商品期房销售面积 - 房屋竣工面积 - 待售面积中期房部分 ; 库存周期 库存 / 最近 三个月商品房销售面积均值 敬请阅读末页的重要说明 5 / 14
Q1 住宅类土地或迎来窗口期, 强三四线影响相对较小 22 年 2 月, 住宅类土地市场整体供小于求 受疫情影响, 除一线累计成交外, 一线 二线和三四线累计供应 成交增速均为负, 其中, 一 二线供应跌幅较大, 二线 弱三四线成交跌幅较大, 弱三四线城市供求关系有所改善, 压力缓解 表 3:2 月样本 358 城各能级城市住宅类土地整体供小于求 城市能级 累计供应面积累计成交面积累计供累计成 ( 万m2 ) ( 万m2 ) 应同比交同比 累计供求比 一线城市 292 398-37.9% 6.9%.73 二线城市 3,368 3,432-39. -4.6%.98 强三 四线城市 1,319 1,788-18.8% -4.5%.74 弱三 四线城市 12,518 13,786-29.1% -2..91 样本 358 城住宅类土地供应累计同比 -3.9%; 住宅类土地成交累计同比 -22.9% 图 4: 样本 358 城住宅类土地供应累计同比下降 3.9% 5, 1 45, 1 4, 1 35, 8 3, 6 25, 2, 15, 1, - 5, - -6 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 供应建筑面积 ( 万m2 ) 供应同比 (%) 累计同比 (%) 图 5: 样本 358 城住宅类土地成交累计同比下降 22.9% 35, 1 3, 1 25, 8 2, 6 15, 1, 5, - - 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 成交建筑面积 ( 万m2 ) 成交同比 (%) 累计同比 (%) 敬请阅读末页的重要说明 6 / 14
一线住宅类土地供小于求, 土地溢价率回升, 成交楼板价累计同比下降土地市场供应累计同比 -37.9%, 成交累计同比 6.9% 一线城市供应 292 万m2, 成交 398 万m2, 累计供求比.73, 供小于求 图 6: 一线土地供求增速均上升, 供应仍为负, 成交转正 8 7 6 5 4 3 2 1 215-1 215-6 215-11 216-4 216-9 217-2 217-7 217-12 218-5 218-1 219-3 219-8 22-1 供应建筑面积 ( 万m2 ) 成交建筑面积 ( 万m2 ) 供应面积累计同比 (%) 成交面积累计同比 (%) 4 35 3 25 2 15 1 5-5 -1 一线城市土地供求比波动大, 移动平均 3 个月供求比.65 图 7: 一线土地移动平均供求比回落至.65 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 215-1 215-6 215-11 216-4 216-9 217-2 217-7 217-12 218-5 218-1 219-3 219-8 22-1 移动三月平均供求比 敬请阅读末页的重要说明 7 / 14
一线城市住宅类土地溢价率回升至 19. 成交楼板价累计同比下降至 58.2% 图 8: 一线土地溢价率回升至 19., 成交楼板价累计同比下降至 58.2% 4, 5 35, 4 3, 25, 3 2, 2 15, 1 1, 5, -1 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 成交楼板价 ( 元 / m2 ) 成交溢价率 (%) 累计楼板价同比 (%) 二线城市住宅类土地供求基本平衡, 溢价率回落 成交楼板价累计同比回升 土地市场供应累计同比 -39., 成交累计同比 -4.6% 二线城市住宅类土地供应 3,368 万m2, 成交 3,432 万m2, 累计供求比.98, 供求基本平衡 图 9: 二线土地供求增速下降, 均为负 8, 1 7, 8 6, 6 5, 4, 3, 2, - 1, - -6 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 供应建筑面积 ( 万m2 ) 成交建筑面积 ( 万m2 ) 供应面积累计同比 (%) 成交面积累计同比 (%) 敬请阅读末页的重要说明 8 / 14
二线城市供求比下降, 移动平均 3 个月供求比为.82 图 1: 二线土地移动平均供求比下降至.82 1.8 1.6 1.4 1.2 1..8.6.4.2. 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 移动三月平均供求比 二线城市住宅类土地溢价率回落至 13. 成交楼板价累计同比上升至 2.1% 图 11: 二线土地溢价率回落至 13., 成交楼板价累计同比上升至 2.1% 7 12. 6 1. 5 8. 4 6. 4. 3 2. 2. 1-2. -4. 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 成交楼板价 ( 元 / m2 ) 成交溢价率 (%) 累计楼板价同比 (%) 敬请阅读末页的重要说明 9 / 14
强三四线住宅类土地供小于求, 溢价率回升 成交楼板价累计同比回升强三 四线供应累计同比下降, 成交累计同比上升, 均为负, 供应累计同比 -18.8%, 成交累计同比 -4.5% 强三 四线城市供应 1,319 万m2, 成交 1,788 万m2, 累计供求比.74, 供小于求 图 12: 强三 四线供应累计同比下降, 成交累计同比上升, 均为负 4, 8 3,5 6 3, 2,5 2, 1,5 1, - 5 - -6 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 供应建筑面积 ( 万m2 ) 成交建筑面积 ( 万m2 ) 供应面积累计同比 (%) 成交面积累计同比 (%) 强三 四线城市土地供求比波动较大, 移动平均 3 个月供求比下降至.62 图 13: 强三 四线土地移动平均比较上月下降至.62 2. 1.6 1.2.8.4. 215-4 215-9 216-2 216-7 216-12 217-5 217-1 218-3 218-8 219-1 219-6 219-11 移动三月平均供求比 敬请阅读末页的重要说明 1 / 14
强三 四线城市住宅类土地溢价率回升至 15., 成交楼板价累计同比为 3., 增速回升 图 14: 强三 四线土地溢价率回升至 15., 楼板价累计同比回升至 3. 6, 5, 4, 3, 2, 1, 2 15 1 5-5 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 成交楼板价 ( 元 / m2 ) 成交溢价率 (%) 累计楼板价同比 (%) 弱三四线住宅类土地供小于求, 溢价率走平 成交楼板价累计同比回升弱三 四线成交增速上升, 供应增速下降, 均为负, 供应累计同比 -29.1%, 成交累计同比 -2., 弱三 四线城市供应 12,518 万m2, 成交 13,786 万m2, 累计供求比.91, 供小于求 图 15: 弱三 四线成交增速上升, 供应增速下降, 均为负 35, 1 3, 8 25, 6 2, 15, 1, - 5, - -6 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 供应建筑面积 ( 万m2 ) 成交建筑面积 ( 万m2 ) 供应面积累计同比 (%) 成交面积累计同比 (%) 敬请阅读末页的重要说明 11 / 14
弱三 四线城市土地市场整体压力减缓, 移动平均 3 个月供求比.93, 继续回落 图 16: 弱三 四线土地移动平均供求比继续回落 2. 1.6 1.2.8.4. 215-4 215-9 216-2 216-7 216-12 217-5 217-1 218-3 218-8 219-1 219-6 219-11 移动三月平均供求比 弱三 四线城市住宅类土地溢价率走平, 为 18. 成交楼板价累计同比 1.5%, 增速回升 图 17: 弱三 四线土地溢价率走平, 为 18., 成交楼板价增速回升 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 215-1 215-7 216-1 216-7 217-1 217-7 218-1 218-7 219-1 219-7 22-1 成交楼板价 ( 元 / m2 ) 成交溢价率 (%) 累计楼板价同比 (%) 1 1 8 6 - 敬请阅读末页的重要说明 12 / 14
风险提示 政策风险行业政策风险 : 全国发布更加严格的房地产限购 限贷 限售 限价政策, 行业的市场销售压力会增大 棚改政策风险 : 棚改政策进一步明确, 如果未来有大量降低的趋势, 对行业三 四线城市的销售压力有一定的影响 融资风险企业融资 : 如果后期出现人民币或美元的相关政策导致社会整体的资金出现收紧, 银行发放贷款审核条件更加严格, 房企海外发债审核更加严格, 房企发债未达预期等情况都有可能造成房企的融资压力加大 居民加杠杆 : 贷款利率进一步提升, 增加购房成本, 可能影响销售速度 信用风险房地产企业在处理债务上, 出现违约等情况, 可能影响市场对行业发展风险的评判 销售业绩未完成风险房地产市场波动大, 企业原定的销售目标存在未完成的风险 数据风险本研究采用了第三方数据, 存在数据公布不及时或数据公布不全面, 影响分析结果的风险 敬请阅读末页的重要说明 13 / 14
评级指南及免责声明 行业评级说明以报告日起 6 个月内, 行业指数相对于同期市场基准 ( 恒生指数 ) 的表现为标准 : 推荐 : 行业基本面向好, 行业指数将跑赢基准指数,1 以上中性 : 行业基本面穏定, 行业指数跟随基准指数,-1 到 1 之间回避 : 行业基本面向淡, 行业指数将跑输基准指数,1 以上披露事项本文件由克而瑞证券有限公司 ( 克而瑞 ) 编制 克而瑞及其子公司, 母公司和 / 或关联公司跟在本文件中所提及过的公司及其子公司, 母公司和 / 或关联公司之间有正常业务关系和 / 或股权关系 免责声明本文件基于我们认为可靠的信息, 但克而瑞证券有限公司并未独立验证本文件的内容 本文件所述的事实, 以及其中所表达的意见, 估计, 预测和推测, 截至本报告日期, 如有变更, 恕不另行通知 对于本文件所含信息, 意见, 估计, 预测和推测的公正性, 准确性, 完整性或合理性, 不作任何明示或暗示的陈述或保证, 也不应依赖于这些信息, 意见, 估计, 预测和推测的公正性, 准确性, 完整性或合理性, 而且克而瑞证券有限公司, 公司, 其股东, 或任何其他人, 对于因使用本文件或其内容或与之相关的其他原因而造成的任何损失, 均不承担任何责任 本文件不构成认购或购买任何证券的要约, 邀请或要约招揽或构成认购或购买任何证券的要约, 邀请或要约招揽的一部分, 本文作或本文件中的任何内容均不构成任何合同或承诺的基础, 也不作为任何合同或承诺的依据 任何在任何发售中购买或讲购证券的决定, 必须仅以招股说明书或公司发布的其他发售通函中包含的与该发售有关的信息或其他重要信息为依据 本文件之内容不是为任何投资者的投资目标, 需要及财政状况而编写 在签订任何投资协议之前, 投资者应审慎考虑自身状况, 并在必要时寻求专业意见后再进行投资决策 本文件内所载之资料乃得自可靠之来源, 惟并不保証此等数据之完整及可靠性, 亦不存有招揽任何人参与证券或期货等衍生产品买卖的企图 本文件内之意见可随时更改而无须事先通知任何人 在任何情况下, 克而瑞及所有其关联方一概不就任何第三方因依赖本文件内容的作为或不作为而直接, 间接, 附带或偶然产生的任何损失承担或负上任何责任, 即使克而瑞在有关作为或不作为发生时而知悉该等作为或不作为 本文件在香港只向专业投资者 ( 定义见 < 证券及期货条例 >( 香港法律第 571 章 ) 及在香港颁布的任何法规 ) 以及不违反香港证券法的情况下分发 本文件乃属于克而瑞之财产, 未经克而瑞事前书面同意, 任何人仕或机构均不得复制, 分发, 传阅, 广播或作任何商业用途, 而克而瑞亦不会就此承担任何第三方因复制或分发本文件内的全部或部分内容而引起的任何责任 投资涉及风险, 过往业绩并非未来业绩的指标 投资者应进一步了解指数详情, 包括指数产品特征及风险因素 克而瑞 (CE No. BAL779), 为香港证券及期货事务监察委员会持牌人, 获批准从事香港法例第 571 章 证券及期货条例 界定的第 1 类 ( 证券交易 ) 第 4 类 ( 就证券提供意见 ) 及第 9 类 ( 提供资产管理 ) 受规管活动 敬请阅读末页的重要说明 14 / 14