CB(1)243/12-13(21) To: "panel_dev@legco.gov.hk" <panel_dev@legco.gov.hk> From: Fg Fg Date: 11/14/2012 11:04AM Subject: 本 人 對 " 新 界 東 北 新 發 展 區 規 劃 及 工 程 研 究 " 的 意 見 (See attached file: e5959fe5beb73.pdf) http://www.inmediahk.net/lr01 善 用 土 地 方 案 以 啟 德 代 東 北 基 於 上 述 種 種 考 慮, 本 土 研 究 社 提 出 的 主 要 建 議 包 括 : 將 啟 德 規 劃 中 的 體 育 副 場 館, 南 移 至 舊 啟 德 跑 道 開 端 的 新 位 置 上, 騰 空 約 11 公 頃 土 地 興 建 公 屋 或 居 屋 ( 詳 見 附 圖 ) 如 此 區 內 公 營 房 屋 用 地 的 比 例, 亦 僅 由 3% 增 加 至 6%, 或 相 當 於 區 內 住 宅 用 地 面 積 的 接 近 50 %, 此 舉 已 可 額 外 容 納 3 萬 人 口, 令 公 屋 或 居 屋 居 民 佔 區 內 總 人 口 的 37%, 重 新 提 升 至 接 近 60% 不 要 小 看 這 3 萬 人 口 增 幅, 它 已 相 當 於 原 啟 德 規 劃 總 人 口 約 35%, 或 新 界 東 北 規 劃 總 人 口 逾 20% 以 下 兩 項 簡 單 修 改 就 能 優 化 計 劃 : 1) 適 度 提 高 啟 德 發 展 區 的 建 築 密 度 公 營 房 屋 比 例 ( 回 覆 長 策 提 出 的 6 成 公 屋 4 成 私 樓 比 例 ) 2) 取 消 區 內 低 密 度 豪 宅 區 3) 將 康 體 設 施 稍 移 出 跑 道, 騰 出 一 土 地 作 公 營 房 屋 發 展 提 供 相 關 資 料 http://www.inmediahk.net/taxonomy/term/506514
增 加 啟 德 發 展 密 度 保 留 體 育 場 館 額 外 容 納 3 萬 人 口 的 另 類 方 案 研 究 本 土 研 究 社 2012 年 10 月 1
1. 研 究 背 景 剛 結 束 的 新 界 東 北 新 發 展 區 規 劃 諮 詢, 披 露 了 政 府 坐 擁 大 量 空 置 住 宅 用 地 卻 仍 一 味 向 未 被 破 壞 不 宜 作 大 規 模 開 發 的 鄉 郊 埋 手, 突 顯 了 有 地 冇 人 用 有 人 冇 地 用 的 荒 謬 情 況 由 於 著 意 盡 快 增 加 土 地 供 應, 近 期 政 府 同 時 亦 開 始 放 風, 研 究 提 高 現 有 發 展 區 的 建 築 密 度, 以 增 加 區 內 可 容 納 的 人 口 數 目, 例 如 啟 德 便 可 能 取 消 興 建 體 育 館 的 計 劃, 將 原 有 土 地 改 為 住 宅 用 途, 但 已 引 起 體 育 界 的 強 烈 不 滿 此 舉 其 實 反 映 政 府 的 一 貫 作 風, 就 是 集 中 向 弱 勢 群 體 休 閒 或 公 共 設 施 搶 地, 卻 沒 有 優 先 善 用 現 有 的 住 宅 用 地 若 按 土 木 工 程 署 的 準 則, 每 100 萬 人 需 要 1000 公 頃 住 宅 用 地, 再 加 上 1400 公 頃 配 套 設 施, 則 啟 德 328 公 頃 理 應 可 以 居 住 13.67 萬 人 ; 但 現 時 最 終 全 區 亦 只 有 8.98 萬 人 口, 人 口 密 度 遠 較 上 述 標 準 低 三 分 之 一 ( 附 件 一 ) 與 此 同 時, 啟 德 原 規 劃 的 住 宅 用 地 只 有 36 公 頃, 僅 佔 328 公 頃 總 面 積 的 不 足 11%, 出 租 公 屋 更 僅 佔 總 面 積 的 不 足 3% 除 此 之 外, 啟 德 原 規 劃 中 未 有 照 顧 到 復 建 居 屋 的 需 要, 除 上 月 梁 十 招 的 1.1 公 頃 土 地, 並 無 預 留 土 地 作 興 建 居 屋 之 用 啟 德 發 展 計 劃 正 是 最 佳 例 子, 反 映 政 府 未 有 善 用 現 有 住 宅 用 地, 卻 一 味 向 不 適 宜 作 大 規 模 開 發 的 鄉 郊 埋 手 此 項 增 加 啟 德 發 展 密 度 的 另 類 方 案 研 究, 將 有 助 扭 轉 現 行 一 般 規 劃 發 展 邏 輯 的 偏 差 2. 研 究 方 向 在 保 留 啟 德 體 育 館 設 施, 及 不 大 幅 上 調 住 宅 用 地 面 積 的 前 提 下, 仍 可 適 度 提 高 發 展 密 度, 增 加 區 內 可 容 納 的 人 口 數 目 盡 量 減 少 改 動 原 有 規 劃, 避 免 引 起 額 外 的 紛 爭, 令 啟 德 發 展 工 程 一 再 延 誤, 成 為 土 地 囤 積 及 炒 賣 的 新 借 口 可 考 慮 減 少 以 至 取 消 啟 德 中 低 密 度 豪 宅 計 劃, 用 地 改 為 興 建 公 屋 及 居 屋 之 用, 令 區 內 土 地 資 源 更 有 效 率 使 用 此 舉 可 將 區 內 總 人 口 的 數 目, 由 8.98 萬 人 重 新 提 升 至 約 12 萬 人, 較 為 接 近 政 府 上 述 1% 土 地 能 住 100 萬 人 的 規 劃 準 則 此 舉 亦 將 公 營 房 屋 原 來 只 容 納 區 內 總 人 口 的 37.7%, 重 新 提 升 至 1990 年 代 末 長 遠 房 屋 策 略 60% 的 水 平 2
3. 研 究 結 果 3.1 歴 史 回 顧 由 於 2004 年 初 終 審 法 院 的 裁 決, 同 年 年 中 開 始 進 行 的 啟 德 規 劃 檢 討, 以 不 填 海 作 為 發 展 概 念 的 起 點, 敲 定 啟 德 發 展 區 的 總 面 積 為 328 公 頃 在 2005 年 底 進 行 的 第 二 階 段 公 眾 參 與, 進 一 步 敲 定 三 個 規 劃 概 念 大 綱 圖, 包 括 : 以 居 住 為 主 題 的 綠 茵 都 市, 以 商 務 與 旅 遊 為 主 題 的 魅 力 啟 德, 及 以 康 樂 為 主 題 的 體 藝 之 都 在 三 個 概 念 大 綱 圖 中, 綠 茵 都 市 建 議 的 住 宅 用 地 面 積 為 58 公 頃, 可 興 建 4.6 萬 住 宅 單 位 ; 魅 力 啟 德 建 議 的 住 宅 用 地 面 積 為 43 公 頃, 可 興 建 3.3 萬 住 宅 單 位 ; 體 藝 之 都 建 議 的 住 宅 用 地 面 積 為 44 公 頃, 可 興 建 2.4 萬 住 宅 單 位 ( 附 表 一 ) 在 2006 年 中 進 行 的 第 三 階 段 公 眾 參 與, 所 擬 備 的 初 步 發 展 大 綱 草 圖, 住 宅 用 地 面 積 進 一 步 下 降 至 38.2 公 頃, 可 興 建 3 萬 住 宅 單 位, 接 近 第 二 階 段 公 眾 參 與 各 個 概 念 中 的 下 限 由 2004 至 2006 年 進 行 的 公 眾 參 與, 不 斷 將 住 宅 用 地 面 積 及 興 建 單 位 數 目 下 調, 可 歸 因 於 當 時 經 濟 低 迷 投 資 炒 賣 相 關 的 住 宅 用 地 需 求 減 少, 特 區 政 府 推 出 孫 九 招 穩 定 樓 市 後, 卻 缺 乏 對 長 遠 土 地 供 應 的 政 策 視 野 ; 政 府 則 著 意 推 動 香 港 新 產 業 和 地 標 的 出 現, 遊 輪 碼 頭 和 大 型 體 育 館 均 應 運 而 生 ; 而 當 時 公 眾 對 啟 德 大 幅 降 低 發 展 密 度, 亦 呈 現 較 為 強 烈 的 訴 求 上 述 種 種, 雖 然 能 令 啟 德 發 展 成 擁 有 大 量 綠 化 帶 的 花 園 城 市, 卻 大 大 限 制 了 土 地 資 源 的 有 效 率 使 用 ; 事 實 上, 將 生 活 環 境 質 素 與 發 展 密 度 掛 勾, 而 不 是 與 協 調 和 均 衡 的 空 間 規 劃 掛 勾, 乃 是 一 個 極 大 的 偏 見 和 誤 解 只 要 通 過 適 當 的 設 計 及 建 築 物 佈 局, 適 度 提 高 發 展 密 度 不 但 不 會 影 響 生 活 環 境 質 素, 同 時 更 有 助 促 進 社 區 關 係 和 活 力 ( 同 時 參 看 附 件 一 ) 其 實 即 使 在 不 大 幅 上 調 住 宅 用 途 面 積 的 前 提 下, 啟 德 發 展 區 仍 可 通 過 整 調 公 私 營 住 宅 比 例, 重 新 適 度 提 高 發 展 密 度 3.2 公 私 營 住 宅 比 例 在 目 前 施 工 中 的 啟 德 規 劃, 實 際 僅 有 的 36 公 頃 住 宅 用 地 中, 儘 管 只 有 25.5% 土 地 面 積 被 劃 作 出 租 公 屋, 但 亦 已 足 以 興 建 13300 單 位, 足 夠 3.4 萬 人 居 住 ; 相 反 餘 下 74.5% 私 人 住 宅 地, 卻 僅 能 居 住 5.6 萬 人 若 從 公 私 營 住 宅 的 人 口 比 例 計 算, 出 租 公 屋 人 口 僅 佔 區 內 總 人 口 37.7%, 不 但 遠 低 於 1 990 年 代 末 長 遠 房 屋 策 略 的 60% 比 例, 亦 遠 低 於 近 期 新 界 東 北 規 劃 建 議 的 43% 若 從 住 宅 用 地 的 人 口 密 度 計 算, 出 租 公 屋 每 公 頃 能 住 約 3700 人 ; 相 反 私 人 住 宅 每 公 頃 3
只 能 居 住 2000 人, 土 地 使 用 效 率 只 及 公 屋 略 高 於 五 成 通 過 減 少 以 至 取 消 啟 德 中 低 密 度 豪 宅 計 劃, 適 度 提 高 公 營 房 屋 用 地 的 比 率, 將 令 區 內 土 地 資 源 更 有 效 率 使 用, 增 加 區 內 可 容 納 的 人 口 數 目 在 2012 年 9 月 推 出 的 梁 十 招 增 加 住 宅 供 應 措 施 中, 已 將 啟 德 原 有 市 建 局 樓 換 樓 用 途 的 1.1 公 頃 土 地, 改 為 興 建 居 屋 之 用, 但 僅 佔 區 內 住 宅 用 地 面 積 不 足 3%; 由 於 啟 德 原 規 劃 中 並 無 預 留 任 何 居 屋 用 地, 有 關 比 率 仍 存 在 進 一 步 上 調 的 空 間 3.3 具 體 建 議 3.3.1 原 體 育 場 館 區 體 育 副 場 館 及 室 內 體 育 館, 可 南 移 至 舊 啟 德 跑 道 原 都 會 公 園 區 的 位 置 上, 騰 空 近 11 公 頃 興 建 公 屋 或 居 屋 如 此 區 內 公 營 房 屋 用 地 比 例, 亦 僅 由 3% 增 加 至 6%, 或 相 當 於 住 宅 用 地 面 積 的 50% 部 分 室 內 體 育 館 設 施 可 設 於 新 增 公 屋 或 居 屋 用 地 內 新 增 公 屋 或 居 屋 的 用 地 面 積, 與 目 前 興 建 中 的 兩 條 屋 邨 相 若, 將 可 興 建 逾 1 萬 個 公 屋 或 居 屋 單 位, 額 外 容 納 逾 3 萬 人 口, 已 相 當 於 原 啟 德 規 劃 總 人 口 約 35%( 附 表 二 ) 公 屋 與 原 有 中 密 度 商 住 混 合 的 啟 德 次 發 展 區 重 新 整 合 和 協 調 發 展, 並 與 西 北 面 的 九 龍 城 舊 區 互 相 呼 應 重 新 整 合 後 的 次 發 展 區, 只 要 規 劃 及 設 計 得 宜, 仍 可 保 留 大 量 的 綠 化 帶, 以 及 原 規 劃 所 強 調 住 宅 發 展 地 塊 較 小, 避 免 平 台 式 的 設 計, 具 有 良 好 的 通 風 設 計, 與 毗 鄰 的 啟 德 坊 協 調 和 配 合 重 新 整 合 後 的 次 發 展 區, 住 宅 樓 宇 位 於 沙 中 線 及 機 場 隧 道 上 方, 但 只 要 樁 柱 位 置 分 佈 得 宜, 將 不 會 額 外 帶 來 基 建 成 本 的 上 升 重 新 整 合 後 的 次 發 展 區, 毗 連 沙 中 線 啟 德 站 及 土 瓜 灣 站 D1 及 D2 地 區 幹 道, 並 有 單 車 徑 及 行 人 網 絡, 連 接 九 龍 城 及 土 瓜 灣, 新 增 人 口 的 交 通 配 套 問 題 不 大 3.3.2 跑 道 休 閒 區 體 育 主 場 館 維 持 在 原 有 位 置, 但 體 育 副 場 館 及 室 內 體 育 館 南 移 至 舊 啟 德 跑 道 起 點 上, 對 日 後 工 程 和 實 際 使 用 情 況 的 影 響 極 微 舊 啟 德 跑 道 底 部 設 有 600 米 濶 的 缺 口 改 善 水 質, 但 它 並 不 影 響 體 育 副 場 館 南 移 工 程 原 都 會 公 園 則 需 要 南 移, 取 代 原 跑 道 休 閒 區 內 的 中 低 密 度 豪 宅 及 商 業 設 施 採 取 平 台 公 園 的 概 念, 在 都 會 公 園 的 底 部 適 度 保 留 原 則 劃 的 娛 樂 會 議 及 零 售 設 施, 增 加 公 園 的 規 劃 彈 性 和 多 元 化 用 途, 產 生 元 素 互 動 的 協 同 效 應 ( 附 件 二 ) 原 有 規 劃 將 中 低 密 度 豪 宅 建 於 舊 啟 德 跑 道, 其 實 並 不 恰 當, 因 為 會 帶 來 不 必 要 的 路 面 4
交 通 壓 力, 並 破 壞 體 育 場 館 區 直 至 ( 以 遊 輪 碼 頭 為 重 心 的 ) 旅 遊 及 休 閒 中 心 的 整 體 佈 局 經 過 重 新 設 計 的 都 會 公 園, 位 於 舊 啟 德 跑 道 的 中 央, 南 北 兩 端 分 別 為 體 育 場 館 區 及 遊 輪 碼 頭, 可 產 生 更 加 有 機 互 動 和 整 體 呼 應, 更 能 發 揮 舊 啟 德 跑 道 的 地 標 和 市 民 中 心 功 能 4. 建 議 的 優 點 適 度 增 加 現 有 發 展 區 的 建 築 密 度, 以 容 納 更 多 新 增 人 口 的 需 要 新 增 11 公 頃 興 建 公 屋 或 居 屋, 公 營 房 屋 用 地 比 例 僅 由 3% 增 加 至 6%, 已 足 以 令 原 啟 德 規 劃 人 口 增 加 約 35%, 或 相 當 於 新 界 東 北 規 劃 總 人 口 逾 20%( 附 表 三 ) 新 增 公 屋 或 居 屋 所 在 的 啟 德 次 發 展 區, 仍 能 保 留 原 有 的 規 劃 特 色, 與 總 體 佈 局 協 調 和 配 合 新 增 公 屋 或 居 屋 並 無 帶 來 額 外 的 基 建 開 發 成 本 體 育 場 館 區 的 位 置 只 需 略 為 改 動, 但 原 有 功 能 仍 悉 數 保 留 下 來 部 分 室 內 體 育 館 設 施 可 設 於 新 增 公 屋 或 居 屋 用 地 內, 為 該 幅 土 地 增 加 多 元 性, 亦 能 為 新 增 公 屋 或 居 屋 與 體 育 場 館 區 之 間 增 加 互 動 跑 道 休 閒 區 除 中 低 密 度 豪 宅 以 外, 娛 樂 會 議 及 零 售 設 施 仍 能 相 程 度 保 留, 並 與 都 會 公 園 產 生 協 同 效 應 都 會 公 園 體 育 場 館 區 及 遊 輪 碼 頭, 可 產 生 更 加 有 機 互 動 和 整 體 呼 應 此 舉 對 原 有 規 劃 的 改 動 極 為 有 限, 不 會 令 啟 德 發 展 工 程 再 度 延 誤 5. 建 議 的 缺 點 減 少 原 定 的 中 低 密 度 豪 宅 區 用 地, 將 減 少 政 府 的 賣 地 收 入 新 增 人 口 的 確 會 對 原 定 基 建 增 加 負 苛, 需 要 再 作 詳 細 評 估 其 可 行 性 建 議 會 提 高 啟 德 發 展 區 西 北 部 發 展 密 度, 有 可 能 影 響 附 近 通 風 效 果, 需 要 再 作 仔 細 評 估, 但 可 透 過 適 當 的 設 計 及 建 築 物 佈 局 減 低 通 風 影 響 為 了 盡 量 善 用 土 地 資 源 的 考 慮, 本 研 究 對 新 增 公 屋 或 居 屋 用 地 所 提 議 的 建 築 物 高 度 限 制, 將 比 其 西 北 及 東 北 面 的 住 宅 ( 乙 類 ) 地 帶 的 建 築 物 高 度 限 制 為 高, 因 此 新 建 公 屋 或 居 屋 有 可 能 為 附 近 帶 來 負 面 的 視 覺 影 響 但 略 為 減 少 新 增 公 屋 或 居 屋 的 高 度, 或 者 提 高 住 宅 ( 乙 類 ) 地 帶 的 建 築 物 高 度, 也 是 可 以 考 慮 的 5
附 表 一 : 啟 德 第 二 階 段 公 眾 參 與 的 三 個 概 念 比 較 附 表 二 : 啟 德 發 展 區 內 公 屋 發 展 參 數 比 較 1A 區 ( 啟 晴 邨 ) 1B 區 ( 德 朗 邨 ) 建 議 新 增 公 屋 地 盤 面 積 3.45 公 頃 5.7 公 頃 約 11 公 頃 地 積 比 率 住 用 : 6.3; 非 住 用 : 0.3 住 用 : 5.51; 非 住 用 : 0.1 住 用 : 5.5-6; 非 住 用 : 0.1 發 展 內 容 6 幢 35-40 層 高 樓 宇, 每 層 20-24 個 單 位 8 幢 41 層 高 及 1 幢 36 層 高 樓 宇 預 計 可 發 展 13-15 幢 32-35 層 高 樓 宇 單 位 總 數 約 5200 個 約 8100 個 約 8320-12600 個 預 計 入 住 人 口 34000 人 約 27000-36000 人 最 高 建 築 物 高 度 主 水 平 基 準 線 上 120 米 建 議 保 持 在 主 水 平 基 準 線 上 100-110 米 6
附 表 三 : 啟 德 發 展 區 原 規 劃 與 新 建 議 參 數 比 較 原 規 劃 新 建 議 用 地 面 積 居 住 人 口 用 地 面 積 居 住 人 口 公 營 房 屋 9.2 公 頃 (25%) 34 000 (38%) 私 營 房 屋 26.9 公 頃 (75%) 55 800 (62%) 總 住 宅 用 地 及 人 口 36.1 公 頃 (100%) 89 800 (100%) 20.2 公 頃 (50%) 20.3 公 頃 (50%) 40.5 公 頃 (100%) 約 65 000 (55%) 約 53 000 (45%) 約 118 000 (100%) 附 件 一 : 從 啟 德 發 展 密 度 看 土 地 供 應 不 足 優 化 土 地 供 應 諮 詢 三 月 底 結 束, 大 量 增 加 土 地 供 應 似 是 全 城 共 識, 彷 彿 不 用 腦 袋 思 考 已 視 之 為 當 然 尤 其 是 當 局 提 出 建 立 土 地 儲 備, 卻 不 道 明 未 來 實 際 規 劃 用 途, 就 更 彷 彿 叫 市 民 只 管 信 賴 政 府, 繼 續 沉 醉 在 無 知 是 最 幸 福 中, 安 於 黑 箱 作 業 的 規 劃 過 程, 並 將 香 港 最 珍 貴 的 公 共 資 源, 拱 手 讓 予 一 少 撮 特 權 人 士 優 化 土 地 供 應 諮 詢 的 重 點 之 一, 是 維 港 以 外 的 25 填 海 選 址, 相 信 一 面 倒 反 對 的 人 數 極 有 限, 問 題 是 填 海 能 否 切 合 市 民 的 真 正 需 要, 還 是 只 為 了 大 集 團 利 益 服 務 根 據 土 木 工 程 拓 展 署 的 簡 報 ( 優 化 土 地 供 應 策 略 : 維 港 以 外 填 海 及 發 展 岩 洞,4-1-2012), 香 港 未 來 共 需 4500 公 頃 土 地, 以 安 置 2039 年 的 額 外 180 萬 人 口, 其 具 體 計 算 方 法, 是 每 一 百 萬 人 需 要 1100 公 頃 ( 即 林 鄭 月 娥 局 長 所 謂 多 開 發 1% ) 住 宅 用 地, 同 時 需 要 1400 公 頃 的 配 套 設 施 但 這 個 空 洞 的 假 設 是 否 合 理? 且 讓 我 們 從 現 實 中, 看 看 現 時 啟 德 新 發 展 區 的 實 例 在 2004 年 採 用 零 填 海 方 案 後, 整 個 發 展 區 的 總 面 積 減 至 328 公 頃, 若 按 土 木 署 的 準 則, 理 應 可 以 居 住 13.6 萬 人 ; 但 現 時 所 見 的 啟 德 發 展 計 劃, 最 終 全 區 亦 只 有 8.6 萬 人 口, 發 展 密 度 遠 較 上 述 標 準 低 三 分 之 一! 假 如 按 照 啟 德 作 為 新 發 展 區 的 典 型, 則 日 後 香 港 應 該 需 要 7000 公 頃, 而 不 是 4500 公 頃 土 地 才 對! 為 什 麼 會 出 現 如 此 重 大 的 偏 差? 且 讓 我 們 進 一 步 看 看 啟 德 的 具 體 土 地 用 途, 原 來 整 區 只 有 38.2 公 頃 是 劃 作 住 宅 用 途, 佔 整 區 總 面 積 僅 略 高 於 一 成, 其 餘 主 要 用 途 尚 包 括 休 憩 用 地 (110.6 公 頃 ) 體 育 館 (23.2 公 頃 ) 商 業 (23 公 頃 ) 郵 輪 碼 頭 (7.7 公 頃 ) 等 可 見 土 地 對 促 進 香 港 的 社 會 發 展 產 業 發 展 同 樣 重 要, 並 不 能 單 單 傾 向 建 興 住 宅 一 途, 但 這 卻 在 優 化 土 地 供 應 中 全 無 著 墨 7
然 則 香 港 未 來 是 否 需 要 更 多 土 地, 才 能 同 時 滿 足 未 來 的 住 宅 與 非 住 宅 需 要? 那 又 未 必 原 來 在 啟 德 新 發 展 區 的 38.2 公 頃 住 宅 用 地 中, 其 中 只 有 9.2 公 頃 (24%) 被 劃 作 出 租 公 屋, 但 亦 已 足 以 興 建 13300 單 位, 足 夠 3.4 萬 人 居 住, 囊 括 了 整 區 總 人 口 接 近 四 成 由 此 我 們 可 以 輕 易 推 算 出, 就 算 住 宅 用 地 的 比 例 不 再 增 加, 假 如 悉 數 用 作 興 建 公 屋 的 話, 已 能 居 住 逾 14 萬 人, 若 是 興 建 居 屋 的 話, 相 信 亦 能 吸 納 相 近 數 目 的 人 口 那 麼 問 題 到 底 出 在 哪 裡? 那 自 然 是 發 展 密 度 和 地 積 比 率 之 上 區 內 公 屋 的 地 積 比 率 可 達 到 5 倍 以 上, 但 私 人 住 宅 只 在 3 至 4 倍 左 右, 低 密 度 豪 宅 更 3 倍 以 下 因 此 住 宅 的 市 場 價 值 愈 高, 耗 用 的 土 地 資 源 便 愈 大, 而 且 有 更 大 的 機 會, 乃 是 用 作 炒 賣 而 非 居 住 用 途, 空 置 率 遠 較 公 屋 居 屋 為 高, 解 決 住 宅 需 要 的 能 力 自 然 愈 低 ; 相 反 假 如 政 府 能 像 新 加 坡 般 多 建 公 屋 居 屋, 則 住 屋 和 置 業 需 求 早 已 迎 刃 而 解 例 如 啟 德 只 需 增 撥 約 10% 的 土 地 建 公 屋 居 屋, 便 可 容 納 多 10 萬 人 口, 大 大 紓 緩 未 來 填 海 的 迫 切 性 然 則 私 人 住 宅 又 能 否 提 高 地 積 比 率, 以 容 納 更 多 人 口? 看 來 降 低 香 港 總 體 發 展 密 度, 提 升 居 住 環 境 質 素, 彷 彿 不 知 從 何 開 始, 亦 變 成 了 毋 須 思 考 的 全 城 共 識 問 題 是 追 本 溯 源, 這 種 定 見 到 底 又 是 從 何 而 來? 我 想 主 要 是 來 自 兩 方 面 : 第 一 是 1997 前 後 的 建 屋 高 峰 期, 出 現 了 將 軍 澳 和 天 水 圍 等 局 部 極 高 密 度 的 新 市 鎮, 甚 至 被 認 為 是 帶 來 社 區 問 題 的 根 源 之 一 但 問 題 是 撇 除 這 些 極 端 的 特 殊 例 子, 其 他 區 域 的 發 展 密 度 亦 不 低, 居 住 環 境 問 題 卻 遠 沒 有 那 麼 嚴 重, 那 日 後 是 否 亦 一 律 有 必 要 降 低 密 度, 才 能 滿 足 市 民 對 環 境 質 素 的 期 望? 這 便 涉 及 第 二 方 面, 亦 是 更 加 關 鍵 的 因 素 : 那 就 是 全 城 聲 討 的 屏 風 樓 現 象, 令 所 有 人 均 覺 得 發 展 密 度 是 罪 禍 首 但 假 如 大 家 能 更 事 實 求 是, 便 會 發 展 屏 風 樓 問 題 的 出 現, 其 實 並 非 源 於 總 體 分 區 規 劃 的 高 發 展 密 度, 而 是 只 在 於 個 別 樓 盤 超 乎 尋 常 的 極 高 發 展 密 度, 兩 者 之 間 的 差 別 可 說 是 差 之 毫 厘, 謬 之 千 里 事 實 上, 正 是 由 於 總 體 發 展 密 度 不 斷 降 低, 才 更 有 利 於 個 別 發 展 商, 申 請 將 個 別 樓 盤 的 發 展 密 度 不 斷 提 高, 形 成 同 一 區 內 發 展 密 度 極 不 平 衡 的 怪 現 象 其 實 居 住 在 1990 年 代 以 前 落 成 公 屋 的 居 民, 普 遍 皆 不 會 感 到 居 住 環 境 過 於 擠 迫, 更 絕 不 存 在 屏 風 樓 壓 境 的 慘 狀 可 見 居 住 環 境 質 素 並 不 一 定 和 發 展 密 度 掛 鈎, 反 而 更 加 與 合 理 的 規 劃 佈 局 有 關 這 個 月 剛 好 亦 是 香 港 大 會 堂 五 十 周 年, 正 如 筆 者 前 文 所 述, 大 會 堂 高 低 座 錯 落 有 致 的 佈 局, 竟 承 載 多 不 勝 數 的 繁 複 功 能, 其 可 用 性 甚 至 要 比 面 積 大 三 十 多 倍 的 西 九 文 化 區 要 高, 可 見 合 理 的 密 集 綜 合 土 地 利 用, 並 不 一 定 比 低 密 度 的 擴 散 式 發 展 為 佳 如 何 在 有 限 土 地 資 源 和 商 當 發 展 密 度 之 間, 尋 求 一 個 市 民 接 受 的 平 衡? 美 國 經 過 數 十 年 偏 重 市 郊 (suburb) 的 城 市 擴 張 模 式 (urban spawl) 後, 近 年 亦 重 新 出 現 偏 重 集 約 城 市 (compact 8
city) 強 調 更 有 效 利 用 土 地 的 新 城 市 主 義 運 動 (new urbanism), 詳 見 Emily Talen New urbanism and American planning: the conflict of cultures 一 書 的 介 紹 澳 洲 學 者 Barrie Shelton 等 (2011) 的 新 書 The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric, 更 將 香 港 視 作 集 約 城 市 模 式 的 典 範, 只 要 得 到 恰 當 的 運 用, 擠 迫 不 再 是 負 面 反 而 是 正 面 的 規 劃 元 素 這 些 討 論, 對 香 港 土 地 供 應 不 足 的 問 題 均 具 有 重 要 啟 示 附 件 二 : 嚴 迅 奇 西 九 文 化 區 文 化 經 脈 方 案 採 用 平 台 花 園 式 的 設 計 佈 局, 有 助 增 加 規 劃 彈 性 及 土 地 用 途 多 元 性,, 產 生 元 素 互 動 的 協 同 效 應 9