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总 论 一 项 目 概 况 目 录 二 承 办 单 位 介 绍 三 项 目 进 展 情 况 四 本 报 告 编 制 依 据 第 一 章 项 目 建 设 可 行 性 综 合 分 析 一 项 目 建 设 的 必 要 性 二 项 目 建 设 条 件 第 二 章 市 场 分 析 及 产 品 前 景 一 物 流 概 念 二 物 流 在 社 会 经 济 中 的 作 用 三 我 国 具 有 广 阔 的 物 流 市 场 四 物 流 是 降 低 医 药 经 营 成 本 调 整 产 业 结 构 的 关 键 五 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 前 景 第 三 章 工 程 建 设 措 施 一 建 设 设 计 指 导 思 想 与 原 则 二 项 目 总 体 规 划 方 案 三 建 设 方 案 四 节 能 节 水 措 施 五 环 境 保 护 措 施 六 工 程 招 标 第 四 章 投 资 估 算 与 融 资 方 案 一 投 资 估 算 二 资 金 筹 措 与 资 金 来 源 三 投 资 计 划 与 资 金 安 排 - 1 -

第 五 章 财 务 效 益 评 价 一 财 务 评 价 基 础 数 据 与 参 数 二 三 四 五 第 六 章 一 销 售 收 入 与 税 金 总 成 本 费 用 评 价 项 目 财 务 效 益 分 析 偿 贷 能 力 分 析 不 确 定 性 分 析 盈 亏 平 衡 分 析 二 信 贷 风 险 及 防 范 措 施 第 七 章 总 评 价 一 财 务 总 评 价 二 社 会 效 益 评 价 三 研 究 结 论 附 表 :1 营 业 收 入 和 营 业 税 金 及 附 加 评 估 表 2 损 益 表 3 现 金 流 量 表 附 图 :1 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 选 址 地 块 方 位 示 意 图 2 项 目 总 平 图 3 项 目 鸟 瞰 图 - 2 -

总 论 省 市 重 点 工 程 行 业 龙 头 项 目 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 是 以 政 府 为 主 导 药 监 为 主 管 医 药 为 专 营 厂 商 为 主 体 物 流 为 主 业 的 大 规 模 新 理 念 主 题 式 智 能 化 专 业 型 的 现 代 医 药 物 流 项 目 一 项 目 概 况 1. 项 目 名 称 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 2. 建 设 单 位 ( 发 展 商 ) 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 3. 建 设 地 点 湖 南 省 湘 潭 市 芙 蓉 东 路 一 侧 岳 塘 区 西 塘 村 与 高 新 区 茶 园 村 交 汇 处 的 西 北 角 地 块 4. 项 目 简 介 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 是 湖 南 省 食 品 药 品 监 督 管 理 局 批 准 的 湖 南 首 家 医 药 物 流 中 心, 被 列 为 省 市 物 流 重 点 项 目 中 心 占 地 面 积 为 135.68 亩, 总 建 筑 面 积 为 25.8 万 平 方 米, 总 投 资 4.2 亿 元 人 民 币 中 心 由 四 大 功 能 区 域 构 成, 即 : 医 药 交 易 商 务 洽 谈 区 ; 物 流 配 送 仓 储 作 业 区 ; 中 药 饮 片 深 加 工 区 ; 商 务 公 寓 区 组 成 中 心 具 备 药 品 交 易 储 存 检 验 养 护 分 拣 配 送 运 输 中 药 饮 片 加 工 商 务 洽 谈 数 据 交 换 电 子 商 务 宾 馆 餐 饮 等 综 合 服 务 功 能, 是 一 家 高 档 次 大 规 模 多 功 能 智 能 化 花 园 式 的 现 代 化 物 流 园 区 三 和 医 药 物 流 中 心 的 建 筑 群 主 要 由 医 药 商 业 广 场 ( 交 易 大 楼 ) 三 和 大 厦 ( 四 星 级 宾 馆 ) 物 流 仓 库 大 型 停 车 场 药 品 批 ( 零 ) 超 市 中 药 饮 片 深 加 工 厂 房 及 商 务 公 寓 楼 组 成 其 中 : - 3 -

1) 医 药 商 业 广 场 ( 交 易 大 楼 ), 有 药 品 展 位 1480 个, 可 容 纳 1000 家 以 上 的 药 品 生 产 厂 家 总 代 理 商 总 经 销 商 等, 中 心 的 互 连 网 技 术, 客 户 间 可 实 现 资 源 共 享 数 据 共 用 信 息 互 通 2) 医 药 物 流 仓 库 共 三 栋, 由 高 位 立 体 仓 库 多 功 能 分 拣 区 整 货 拣 选 区 零 货 拣 选 区 组 成 库 存 药 品 容 量 可 达 100 万 箱 以 上, 日 处 理 药 品 定 单 4000 份, 具 备 药 品 出 入 库 吞 吐 量 5 万 件 / 天 的 能 力 仓 库 系 统 由 高 层 主 体 货 架 输 送 系 统 条 码 信 息 识 别 系 统 监 控 系 统 管 理 系 统 温 湿 控 系 统 等 组 成 3) 三 和 医 药 大 厦 为 四 星 级 商 务 酒 店 本 大 厦 具 有 宾 馆 餐 饮 娱 乐 休 闲 等 功 能, 并 配 备 有 大 型 医 药 交 流 多 功 能 会 议 厅, 主 要 为 大 型 医 药 商 务 活 动 服 务 4) 大 型 停 车 场 ( 处 地 下 ), 有 车 泊 位 600 个, 适 合 于 大 型 货 车 及 其 它 车 辆 停 泊 5) 药 品 批 ( 零 ) 自 选 超 市, 主 要 为 医 药 商 家 零 售 连 锁 店 医 疗 机 构 服 务 6) 中 药 饮 片 深 加 工 厂 房, 用 于 中 药 材 中 药 饮 片 深 加 工, 基 本 采 用 中 药 加 工 粉 成 技 术 推 出 中 药 颗 粒 产 品 7) 商 务 公 寓 楼 ( 生 活 服 务 中 心 ), 主 要 服 务 对 象 为 全 国 各 医 药 厂 商 代 表 及 中 心 内 部 员 工 5. 项 目 主 要 经 济 技 术 指 标 序 号 项 目 单 位 数 据 备 注 1 项 目 总 占 地 平 方 米 90498.7 折 合 135.68 亩 2 总 建 筑 面 积 平 方 米 25800 3 建 筑 占 地 面 积 平 方 米 36652 折 合 54.65 亩 4 建 筑 密 度 % 40.5 5 容 积 率 2.5 6 绿 化 率 % 30.5 7 项 目 建 设 总 投 资 万 元 42021-4 -

二 承 办 单 位 介 绍 项 目 承 办 单 位 为 湖 南 省 湘 潭 市 药 材 有 限 责 任 公 司, 发 展 商 为 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 湘 药 公 司 是 一 个 严 格 按 照 国 家 GSP 标 准 设 计 管 理 经 营 的 现 代 化 大 型 医 药 经 营 ( 批 发 ) 企 业, 公 司 占 地 面 积 36300 平 方 米, 拥 有 28000 平 方 米 高 标 准 经 营 仓 储 建 筑 设 施 其 中 阴 凉 库 12000 平 方 米, 冷 库 800 平 方 米 公 司 现 有 员 工 112 人, 其 中 高 级 物 流 师 3 人, 执 业 药 师 2 人, 初 中 级 各 类 职 称 人 员 71 人, 占 员 工 总 数 为 70% 以 上 该 公 司 2004 年 销 售 近 2 亿 元, 是 湘 潭 市 的 重 点 利 税 大 户 该 公 司 主 要 经 营 中 药 材 中 成 药 中 药 饮 片 化 学 药 制 剂 抗 生 素 生 化 药 品 生 物 制 品 诊 断 药 品 一 二 三 类 医 疗 器 械 医 用 保 健 品 等 经 营 品 规 达 12000 多 种, 与 全 国 近 4000 个 药 品 生 产 厂 家 经 营 公 司 医 疗 单 位 建 立 了 良 好 的 商 务 关 系 为 了 保 证 药 品 质 量, 公 司 配 置 了 先 进 的 药 品 质 量 检 测 仪 器 和 设 立 了 质 量 检 验 室, 并 严 格 按 照 GSP 标 准 要 求 管 理, 建 立 健 全 了 有 效 的 药 品 质 量 管 理 体 系, 形 成 了 三 级 质 量 监 控 网 络 二 00 四 年 通 过 了 国 家 食 品 药 品 监 督 管 理 局 的 GSP 认 证, 获 得 GSP 认 证 书 公 司 拥 有 功 能 齐 全 的 计 算 机 信 息 管 理 系 统, 上 游 客 户 和 下 游 终 端 数 据 资 料 收 集 齐 全 信 息 网 络 的 不 断 完 善, 为 生 产 和 经 营 企 业 医 疗 机 构 连 锁 门 店 提 供 了 时 适 快 捷 的 物 流 通 道 公 司 合 理 适 宜 的 销 售 价 格, 优 质 稳 定 的 产 品 质 量, 品 规 齐 全 的 商 品 货 源, 和 谐 真 诚 的 售 后 服 务, 赢 得 了 广 大 客 户 的 充 分 信 赖, 也 为 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 建 设 创 造 了 良 好 的 外 部 环 境 三 项 目 进 展 过 程 ( 一 )2003 年 7 月 18 日, 湘 潭 市 委 市 政 府 为 加 快 湘 潭 市 现 代 物 流 业 发 展, 把 湘 潭 建 设 成 湘 中 南 现 代 物 流 中 心, 将 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 列 为 湘 潭 市 三 个 中 心 的 物 流 中 心 重 点 项 目 之 一 ( 二 )2003 年 8 月 14 日, 湘 潭 市 人 民 政 府 下 发 潭 政 办 函 [2003]66 号 文 关 - 5 -

于 重 点 扶 持 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 等 五 个 物 流 项 目 的 通 知 ( 三 )2003 年 8 月 29 日, 完 成 三 和 项 目 选 址, 并 得 到 湘 潭 市 规 划 局 批 准 ( 四 )2003 年 9 月 15 日, 完 成 制 定 准 入 关 键 步 骤 湖 南 省 药 品 监 督 管 理 局 以 湘 药 监 函 [2003]110 号 文 件, 批 复 同 意 筹 建 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 ( 五 )2003 年 10 月 17 日, 在 湘 潭 市 规 划 局 领 取 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ( 六 )2003 年 11 月 13 日, 湘 潭 市 发 展 计 划 委 员 会 以 潭 计 投 [2003]397 号 下 达 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 项 目 工 程 基 建 投 资 计 划 的 通 知 ( 七 )2004 年 12 月 22 日, 湖 南 省 国 土 资 源 厅 下 发 湘 国 土 资 函 [2004]386 号 关 于 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 先 行 用 地 的 批 复 文 件, 同 意 项 目 建 设 先 行 用 地 ( 八 )2005 年 1 月 20 日, 湘 潭 市 人 民 政 府 下 发 潭 府 阅 [2005]2 号 文 件, 明 确 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 项 目 享 受 工 业 园 区 项 目 的 优 惠 政 策 ( 九 )2005 年 4 月 8 日, 在 湘 潭 市 第 二 界 银 企 合 作 融 资 洽 谈 会 上, 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 与 市 雨 湖 信 用 联 社 签 订 第 一 期 信 贷 意 向 合 同 ( 十 )2005 年 4 月 11 日, 由 市 领 导 各 区 政 府 各 委 局 领 导 组 成 的 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 工 作 协 调 领 导 小 组 成 立, 湘 潭 市 人 民 政 府 以 潭 府 阅 [2005]15 号 文 件 予 以 确 定 ( 十 一 )2005 年 7 月 1 日, 湘 潭 市 人 民 政 府 以 潭 府 阅 [2005]50 号 关 于 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 建 设 有 关 问 题 的 会 议 纪 要, 就 项 目 用 地 性 质 供 地 价 格 拆 迁 补 偿 税 收 征 管 等 问 题 作 出 政 策 性 扶 持 规 定 ( 十 二 )2005 年 9 月 17 日, 在 盘 龙 山 庄 国 际 大 酒 店 举 行 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 新 闻 发 布 会 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 与 市 高 新 技 术 开 发 区 市 岳 塘 区 政 府 签 订 土 地 征 用 房 屋 拆 迁 合 同, 并 与 全 国 知 名 药 厂 签 订 投 资 入 驻 本 中 心 四 本 报 告 编 制 依 据 1. 国 家 和 地 区 经 济 建 设 的 方 针 政 策 和 长 远 规 划 ; 2. 项 目 建 设 的 批 准 / 批 复 文 件 和 同 等 效 力 的 文 件 ; - 6 -

3. 国 家 批 准 的 湘 潭 市 城 市 总 体 规 划 市 政 基 础 设 施 规 划 等 ; 4. 项 目 所 在 地 自 然 地 理 气 象 水 文 地 质 经 济 社 会 等 基 础 资 料 ; 5. 项 目 区 位 图 ; 6. 项 目 总 平 布 置 图 ; 7. 国 家 计 委 投 资 项 目 可 行 性 研 究 指 南 ; 8. 国 家 计 委 2001 年 第 九 号 令 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告 增 加 招 标 内 容 及 核 准 招 标 事 项 暂 行 规 定 ; 9. 国 家 计 委 建 设 部 联 合 颁 发 的 建 设 项 目 经 济 评 价 方 法 与 参 数 ( 第 二 版 ); 10. 注 册 咨 询 工 程 师 ( 投 资 ) 考 试 教 材 编 写 委 员 会 的 项 目 决 策 分 析 与 评 估 ; 11. 国 家 现 行 的 有 关 行 业 规 范 规 程 标 准 ; 12. 项 目 相 关 的 基 础 资 料 - 7 -

第 一 章 项 目 建 设 可 行 性 综 合 分 析 一 项 目 建 设 的 必 要 性 随 着 中 国 加 入 WTO, 我 国 医 药 市 场 已 成 为 全 球 医 药 市 场 的 有 机 组 成 部 分, 国 内 医 药 行 业 亦 面 临 更 为 激 烈 的 竞 争 局 面 要 在 竞 争 中 赢 得 优 势, 占 有 更 多 份 额, 就 必 须 进 行 多 元 化 发 展, 寻 找 新 的 利 润 增 长 点 作 为 第 三 利 润 源 的 医 药 物 流, 正 是 医 药 行 业 利 润 的 新 源 泉 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 的 应 运 而 生, 既 是 医 药 行 业 发 展 的 需 要, 也 是 国 内 外 医 药 行 业 发 展 趋 势 的 使 然 ( 一 ) 项 目 建 设 是 湖 南 医 药 市 场 的 需 要 湖 南 省 历 史 上 是 全 国 药 品 的 传 统 销 区 上 世 纪 八 十 年 代, 湖 南 药 品 销 售 处 在 全 国 的 上 中 游 水 平, 但 到 上 世 纪 九 十 年 代 末 至 本 世 纪 初, 药 品 销 售 总 额 逐 渐 跌 落 至 全 国 平 均 水 平 之 下 究 其 原 因, 关 键 是 分 散 采 购 自 营 配 送, 药 品 经 营 长 期 俳 徊 在 高 费 低 效 的 圈 子 内 本 世 纪 初, 经 济 发 达 省 份 的 北 京 上 海 浙 江 广 东 等 省 市, 相 继 建 成 医 药 物 流 中 心, 采 取 集 约 经 营, 统 一 配 送 方 式, 充 分 发 挥 物 流 中 心 中 转 中 心 的 作 用, 连 接 多 种 运 输 方 式, 实 行 多 式 联 运, 降 低 了 营 销 物 流 成 本, 药 品 销 售 总 额 一 举 走 到 了 全 国 各 省 的 前 面 湖 南 人 口 众 多, 药 品 销 售 额 大 幅 度 提 升 具 有 广 阔 的 前 景 但 药 品 价 格 的 居 高 不 下, 又 限 制 了 药 品 销 量 的 增 长 只 有 通 过 医 药 物 流 平 台, 实 现 各 类 资 源 的 优 化 整 合, 降 低 费 用, 药 品 价 格 才 能 实 行 符 合 经 济 规 律 的 降 低, 销 量 才 会 扩 大 因 此, 三 和 医 药 物 流 项 目 的 建 设, 是 湖 南 医 药 市 场 发 展 的 需 要 ( 二 ) 该 项 目 建 设 是 湘 潭 市 委 市 政 府 把 湘 潭 打 造 成 湘 中 南 现 代 物 流 中 心 决 策 的 需 要 该 项 目 的 建 设 符 合 国 家 物 流 产 业 政 策, 符 合 湘 潭 市 市 委 市 政 府 将 湘 潭 打 造 成 湘 中 南 现 代 物 流 中 心 的 战 略 方 针, 得 到 了 各 级 政 府 各 相 关 部 门 的 支 持 同 时, 该 项 目 的 建 设 加 快 了 城 市 东 移 的 进 程, 扩 大 了 内 需, 将 促 进 湘 - 8 -

潭 市 乃 至 湖 南 经 济 的 发 展 ( 三 ) 是 恢 复 湘 潭 药 都 地 位 的 基 础 湘 潭 具 有 丰 富 的 人 文 资 源, 湘 潭 在 我 国 历 史 上 曾 是 四 大 药 都 之 一 上 世 纪 四 十 年 代, 作 为 我 国 中 药 材 交 易 的 重 要 集 散 地, 交 易 量 达 到 历 史 鼎 盛 时 期 上 世 纪 九 十 年, 湘 潭 市 政 府 试 图 恢 复 湘 潭 药 都 地 位, 着 力 打 造 了 湘 潭 国 药 城, 也 曾 盛 极 一 时, 影 响 周 边 但 由 于 未 形 成 统 一 的 经 营 格 局, 物 流 设 施 落 后, 系 统 管 理 滞 后, 在 全 国 性 医 药 市 场 整 顿 时 被 封 杀 2003 年 湘 潭 市 委 物 流 工 作 调 研 组 根 据 湘 潭 医 药 在 全 省 的 地 位 湘 潭 人 文 背 景 地 理 条 件 资 源 状 况 ; 依 据 全 国 中 药 普 查 所 显 示 的 湖 南 中 药 品 种 数 处 全 国 第 二 的 地 位, 多 方 论 证 后 提 出 打 造 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心, 以 此 为 契 机, 重 振 药 都 雄 风 二 项 目 建 设 条 件 ( 一 ) 区 位 条 件 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 选 址 在 湘 潭 市 新 城 区 的 芙 蓉 东 路 与 茶 园 路 交 叉 的 西 北 角 地 块 东 临 湘 潭 市 双 马 工 业 园, 南 傍 高 新 区 万 博 国 际 物 流 园 湘 潭 处 于 长 株 潭 金 三 角 地 区, 也 是 长 江 以 南 四 大 中 心 城 市 上 海 广 州 重 庆 武 汉 的 唯 一 地 理 中 心 区 位 地 理 优 势 明 显 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 区 位 确 定, 符 合 医 药 物 流 配 送 中 心 的 选 址 条 件 ( 二 ) 用 地 条 件 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 用 地 分 属 湘 潭 市 高 新 区 茶 园 村 岳 塘 区 板 塘 乡 西 塘 村 共 占 地 135.68 亩 用 地 为 典 型 丘 陵 地 貌, 地 形 高 差 较 大 用 地 以 山 地 为 主, 兼 有 少 量 水 塘 和 农 田 且 山 地 多 为 荒 山, 林 木 较 少 场 址 范 围 内 无 永 久 性 建 筑 物 无 古 树 古 墓 古 迹 遗 址 或 其 它 人 文 景 观 遗 址 无 电 力 高 压 走 廊 城 市 主 要 管 线 排 污 主 管 道 等, 便 于 建 筑 布 局 - 9 -

用 地 工 程 地 质 水 文 地 质 条 件 较 好 场 址 上 层 土 为 第 四 纪 洪 积 层, 大 部 分 为 红 色 塑 粘 土 和 黄 色 亚 粉 土, 深 层 为 沙 砾 岩 和 第 三 纪 红 色 砂 岩, 无 溶 洞 等 不 良 土 质, 不 会 发 生 山 崩 滑 坡 等 地 质 灾 害 根 据 中 国 地 震 动 参 数 区 划 图 (GB18306-2001) 湘 潭 为 少 震 区 和 无 震 区 用 地 区 域 水 文 地 质 条 件 简 单 地 下 水 类 型 主 要 为 松 散 岩 类 孔 隙 水 红 层 裂 隙 水, 地 下 水 较 低, 富 水 性 为 中 等 工 程 水 文 地 质 条 件 较 好, 不 会 对 项 目 造 成 灾 害 性 影 响 ( 三 ) 市 政 条 件 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 建 设 市 政 配 套 外 部 环 境 良 好 项 目 地 800 米 处 是 湘 潭 市 100KV 变 电 中 心 站, 物 流 中 心 生 产 配 送 生 活 用 电 供 电 线 路 短, 且 能 满 足 用 电 需 求 项 目 周 边 已 形 成 环 状 城 市 供 水 主 管, 且 用 地 范 围 内 可 供 井 水 和 池 塘 水, 能 满 足 项 目 施 工 及 营 运 要 求 ( 四 ) 规 划 条 件 该 项 目 自 2003 年 筹 建 以 来, 湘 潭 市 委 市 政 府 主 要 领 导 同 志 曾 多 次 召 集 相 关 部 门 负 责 人 对 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 协 调 部 署 2005 年 7 月 1 日, 就 三 和 建 设 用 地 征 地 拆 迁 税 收 等 问 题, 市 政 府 召 开 专 门 会 议, 形 成 了 会 议 纪 要, 确 定 了 一 系 列 的 优 惠 政 策 市 国 土 局 市 规 划 局 物 流 办 公 室 等 职 能 部 门 多 次 现 场 办 公 目 前, 项 目 推 进 顺 利 ( 五 ) 交 通 条 件 湘 潭 处 于 长 株 潭 金 三 角 地 区, 为 湖 南 省 的 经 济 文 化 中 心, 也 是 长 江 以 南 中 心 城 市 上 海 重 庆 武 汉 广 州 的 唯 一 地 理 中 心 三 和 医 药 物 流 中 心 座 落 在 长 株 潭 核 心 圆 点 之 内, 交 通 极 为 便 利 公 路 项 目 场 址 与 京 珠 上 瑞 高 速 直 接 相 通, 与 107 国 道 和 320 国 道 相 连 铁 路 项 目 旁 即 为 湘 黔 线, 直 接 贯 通 京 广 线 铁 路 货 运 条 件 成 熟 水 运 与 长 江 直 接 相 通 的 千 吨 级 泊 位 港 口 距 项 目 地 4 公 里, 航 运 便 利 航 空 项 目 地 距 黄 花 国 际 机 场 仅 需 30 分 钟 车 程 - 10 -

因 此, 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 是 一 个 既 能 贯 穿 东 南 西 北, 又 可 以 进 行 海 陆 空 运 输 的 医 药 物 流 优 势 项 目 ( 六 ) 环 境 保 护 项 目 建 在 湘 潭 市 高 新 区 茶 园 村 岳 塘 区 西 塘 村, 用 地 范 围 以 丘 林 为 主, 用 地 范 围 及 周 边 无 工 厂, 环 境 状 况 良 好 项 目 已 被 湘 潭 市 环 境 保 护 局 批 准 1. 设 计 规 划 绿 化 率 达 30.5%, 有 利 于 当 地 植 被 恢 复 和 加 强 除 道 路 外 空 隙 地 的 绿 化, 花 草 花 坛 的 布 置, 有 美 化 环 境 的 作 用 2. 项 目 无 有 害 废 水 和 气 体 产 生, 不 会 对 水 质 ( 含 地 下 水 ) 和 大 气 造 成 污 染 3. 项 目 声 热 污 染 源 主 要 是 中 央 空 调 系 统 及 生 活 锅 炉 设 计 过 程 已 充 分 考 虑 安 装 和 排 气 口 的 位 置, 以 减 少 热 污 染 ; 空 调 及 锅 炉 配 置, 拟 采 用 符 合 GB12348-1990 工 业 企 业 厂 界 标 准 Ⅱ 类 标 准 的 设 备, 并 采 取 隔 音 降 噪 措 施, 以 保 证 外 部 环 境 噪 声 低 于 60DB(A) ( 七 ) 技 术 设 备 条 件 医 药 物 流 必 须 有 良 好 的 技 术 设 备 作 保 障, 才 能 为 顾 客 提 供 最 好 的 服 务 目 前, 三 和 医 药 物 流 中 心 已 进 入 技 术 设 备 选 型 定 型 阶 段 1. 软 件 三 和 医 药 物 流 服 务 涉 及 上 游 下 游 客 户 ; 业 务 涉 及 药 品 营 销 药 品 配 送 中 药 加 工 餐 饮 酒 店 等, 需 要 采 用 先 进 合 理 可 靠 和 快 捷 的 信 息 技 术 和 流 程 拟 外 购 定 制 的 相 关 软 件 为 : 1 企 业 资 源 计 划 系 统 (ERP):ERP 是 一 个 有 效 地 组 织 计 划 和 实 施 企 业 人 财 物 管 理 系 统 它 通 过 IT 技 术, 以 现 实 企 业 在 人 财 物 管 理 上 的 集 成 实 时 和 统 一 它 将 企 业 内 部 各 业 务 流 程 划 分 为 几 个 相 互 协 同 作 业 的 支 持 子 系 统, 如 市 场 营 销 运 输 配 送 质 量 管 理 储 存 保 管 加 工 处 理 工 程 技 术 等 环 节 形 成 为 一 个 紧 密 的 供 应 链, 经 供 应 方 暂 定 的 金 蝶 SAP 两 家 电 子 数 据 库 处 理 后, 快 捷 地 提 供 相 关 资 料 和 解 决 方 案 - 11 -

金 蝶 国 际 软 件 集 团 有 限 公 司 是 中 国 软 件 产 业 的 领 导 厂 商, 也 是 全 球 软 件 市 场 中 成 长 最 快 的 独 立 软 件 厂 商 之 一 金 蝶 国 际 软 件 集 团 有 限 公 司 目 前 已 通 过 CMM4 级 认 证, 也 是 中 国 首 获 ISO9001 国 际 质 量 体 系 认 证 的 企 业 应 用 软 件 供 应 商, 有 多 个 研 究 中 心, 在 中 国 拥 有 39 家 以 营 销 与 服 务 为 主 的 分 支 机 构 和 750 余 家 咨 询 技 术 实 施 服 务 分 销 等 合 作 伙 伴 合 作 伙 伴 网 络 遍 及 华 东 华 南 华 北 华 中 西 南 西 北 东 北 七 大 区 域 的 220 余 个 城 市 和 地 区, 目 前 产 品 用 户 总 量 达 到 52 万 个, 总 安 装 点 19 万 个, 总 客 户 数 量 17 万 家 SAP 是 全 球 最 大 的 企 业 管 理 和 协 同 电 子 解 决 方 案 供 应 商 通 过 mysap.com 协 同 化 电 子 商 务 平 台, 可 以 改 善 与 客 户 伙 伴 的 关 系, 优 化 企 业 运 作, 并 在 其 供 应 链 管 理 中 获 得 显 著 效 应 SAP 在 中 国 已 有 350 多 家 用 户, 主 要 包 括 中 国 石 化 红 塔 集 团 等 大 型 企 业, 药 业 有 太 太 药 业 等 2 物 流 专 项 服 务 软 件 : 位 于 上 海 市 的 上 海 博 科 咨 询 股 份 有 限 公 司 所 开 发 物 流 管 理 软 件 为 首 选 对 象 博 科 在 全 国 拥 有 以 营 销 服 务 为 主 的 分 支 机 构 23 家 代 理 商 320 家 公 司 的 管 理 软 件 实 施 成 功 率 物 流 软 件 市 场 占 有 率 都 居 同 行 业 首 位, 是 中 国 管 理 软 件 世 界 的 领 导 厂 商 天 运 网 软 件 科 技 ( 深 圳 ) 有 限 公 司 所 开 发 的 物 流 软 件 亦 是 选 择 对 象 之 一 该 公 司 所 开 发 的 物 流 货 运 管 理 信 息 系 统 仓 储 管 理 信 息 系 统 等, 目 前 在 国 内 同 行 是 处 于 领 先 地 位 3 条 码 管 理 系 统 : 广 州 邦 尼 条 码 是 专 注 于 条 码 应 用 领 域 的 专 业 公 司 为 客 户 提 供 条 码 软 件 与 系 统 集 成, 拥 有 丰 富 的 条 码 自 动 识 别 不 同 行 业 方 案 的 实 施 经 验, 能 为 企 业 提 供 健 全 的 条 码 技 术 支 持 与 服 务, 以 及 为 企 业 提 供 高 效 管 理 的 决 策 信 息 和 条 码 工 具 2. 硬 件 1 皮 带 输 送 机 专 用 提 升 机 出 入 库 系 统 自 动 装 卸 机 仓 储 货 架 等 拟 采 用 湖 州 多 利 物 流 机 械 设 备 有 限 公 司 生 产 的 产 品 - 12 -

该 公 司 是 目 前 生 产 物 流 设 备 较 为 齐 全 的 企 业, 设 备 质 量 较 佳 2 空 调 系 统 自 动 喷 淋 系 统 安 全 监 控 系 统 等 按 设 计 要 求 定 型 采 购 3. 其 它 GPS 系 统 : 拟 采 用 北 京 天 鸿 科 技 有 限 公 司 开 发 的 GPS 系 统 该 系 统 能 为 用 户 提 供 全 天 候 全 天 时 具 备 全 国 一 流 品 质 的 卫 星 导 航 信 息 和 通 信 服 务 具 有 车 船 定 位 监 控 调 度 遇 险 报 警 气 象 监 测 水 文 测 报 等 功 能 从 以 上 项 目 的 必 要 性 及 项 目 所 具 备 的 建 设 条 件 分 析, 我 们 认 为 项 目 是 可 行 的 - 13 -

第 二 章 市 场 分 析 及 产 品 前 景 一 物 流 的 概 念 物 流 是 指 物 品 从 供 应 地 向 接 受 地 的 实 体 流 动 过 程 根 据 实 际 需 要, 将 运 输 储 存 装 卸 搬 运 包 装 流 通 加 工 配 送 信 息 处 理 等 基 本 功 能 实 施 有 机 结 合 社 会 的 一 切 生 产 经 营 活 动 自 始 至 终 都 包 括 着 物 流 活 动, 任 何 企 业 都 应 该 重 视 对 物 流 活 动 的 管 理 物 流 管 理, 是 以 企 业 物 流 活 动 为 对 象, 为 了 以 最 低 的 成 本 向 客 户 提 供 满 意 的 物 流 服 务, 对 物 流 活 动 进 行 的 计 划 组 织 协 调 和 控 制 的 一 个 过 程 二 物 流 在 社 会 经 济 中 的 作 用 1. 连 接 生 成 与 消 费 社 会 经 济 活 动 由 生 产 消 费 和 流 通 活 动 所 形 成, 其 中 流 通 活 动 是 连 接 生 产 和 消 费 不 可 缺 少 的 重 要 环 节 我 国 摆 脱 短 缺 经 济 后, 商 品 生 产 规 模 和 消 费 规 模 迅 速 扩 大 作 为 连 接 生 产 和 消 费 的 物 流 活 动 的 合 理 化 以 及 流 通 费 用 的 节 减, 对 于 稳 定 物 价 促 进 生 产 和 消 费 的 协 调 发 展 将 会 起 到 重 要 作 用 2. 是 企 业 降 低 成 本 提 高 竞 争 力 最 现 实 的 途 径 长 期 以 来, 我 国 企 业 实 行 的 是 一 种 大 而 全, 小 而 全 的 经 营 体 制, 企 业 自 己 承 揽 了 几 乎 全 部 的 物 流 业 务 活 动, 物 流 成 本 居 高 不 下 合 理 的 物 流 活 动, 通 过 降 低 汽 车 空 驶 率, 提 高 仓 库 利 用 率, 解 决 物 流 作 业 效 率 低 等 物 流 问 题, 将 大 大 降 低 企 业 物 流 成 本, 从 而 提 高 企 业 的 竞 争 力 3. 促 进 国 民 经 济 整 体 实 力 的 增 强 从 国 民 经 济 整 体 来 看, 物 流 费 用 在 国 民 生 产 总 值 (GDP) 当 中 所 占 比 重 相 当 高, 全 社 会 物 流 费 用 支 出 占 GDP 的 比 重, 据 专 家 估 计 多 于 20%, 而 降 低 一 个 点 的 物 流 成 本, - 14 -

可 以 增 加 销 售 利 润 10% 左 右 可 见 我 国 企 业 在 改 善 物 流 管 理 降 低 物 流 成 本 方 面 还 有 很 大 的 空 间 物 流 活 动 的 合 理 化, 将 会 对 整 个 社 会 的 经 济 效 益 产 生 积 极 影 响 三 我 国 具 有 广 阔 的 物 流 市 场 我 国 的 物 流 产 业 起 步 晚, 目 前 尚 处 于 初 级 发 展 阶 段, 物 流 设 施 物 流 方 式 落 后, 物 流 意 识 淡 薄, 与 发 达 国 家 相 比, 我 国 物 流 业 的 总 体 水 平 滞 后, 主 要 表 现 在 : 成 本 高 : 我 国 的 物 流 总 成 本 大 大 高 于 发 达 国 家, 尤 其 在 商 品 成 本 中, 我 国 占 到 了 60%, 而 美 国 和 日 本 分 别 为 36% 和 25% 库 存 大 : 据 统 计, 我 国 库 存 商 品 沉 淀 资 金 近 年 基 本 占 到 GDP 的 50%, 而 发 达 国 家 一 般 不 超 过 1%, 发 展 中 国 家 也 不 过 5% 效 率 低 : 我 国 每 年 的 物 资 损 耗 在 3000 亿 以 上, 主 要 原 因 是 物 流 活 动 效 率 低, 一 件 商 品 从 生 产 到 消 费, 要 经 过 十 几 次 的 搬 运 装 卸, 长 时 间 的 储 存 保 管 等 周 转 慢 : 专 家 分 析, 国 内 一 般 企 业 资 金 周 转 1.3 次, 日 本 可 周 转 8 9 次 其 它 在 流 通 方 式 物 流 服 务 等 方 面, 都 大 大 低 于 发 达 国 家 水 平, 直 接 影 响 了 我 国 国 民 经 济 的 增 长 发 展 物 流 业, 已 成 为 国 家 发 展 的 一 个 重 点 目 前, 我 国 的 物 流 已 呈 现 出 健 康 快 速 的 发 展 势 头 据 统 计 :2005 年 一 季 度, 我 国 全 社 会 货 物 周 转 量 达 15246 亿 吨 公 里, 同 比 增 长 23%, 增 速 比 同 期 GDP 的 增 长 速 度 高 出 13.3 个 百 分 比 ; 当 前, 我 国 每 一 个 单 位 GDP 的 物 流 需 求 系 数 ( 根 据 同 期 GDP 总 额 与 物 流 货 物 总 额 计 算 ) 由 去 年 一 季 度 的 1:2.6 扩 大 到 今 年 一 季 度 的 1:3.03 与 物 流 需 求 增 长 相 比, 一 季 度 我 国 物 流 用 投 资 增 长 速 度 比 同 期 全 国 社 会 物 流 货 物 总 额 增 幅 低 18.8 个 百 分 点 物 流 投 资 占 全 社 会 投 资 总 额 的 比 重, 则 在 下 降 专 家 指 出, 当 前 国 民 经 济 发 展 中 出 现 的 物 流 成 本 过 大 及 物 流 不 畅 的 重 要 原 因, 在 于 我 国 长 期 以 来 物 流 用 投 资 规 模 相 对 较 小, 滞 后 于 物 流 需 求 的 增 长 - 15 -

四 物 流 是 降 低 医 药 经 营 成 本 调 整 产 业 结 构 的 关 键 我 国 的 医 药 市 场, 在 长 期 的 计 划 经 济 指 导 下, 导 致 企 业 数 量 多 规 模 小 秩 序 乱 管 理 差 资 金 小 效 益 差 等 等 在 向 市 场 经 济 过 渡 时 期, 国 家 又 缺 乏 宏 观 调 控 政 策 的 引 导, 加 上 准 入 条 件 的 限 制, 市 场 进 入 和 退 出 处 于 两 难 的 境 地 到 目 前 为 止, 我 国 医 药 市 场 过 度 分 散 的 市 场 结 构 竞 争 状 态 医 药 经 营 成 本 过 高 的 状 况, 在 根 本 上 并 没 有 得 到 改 变 据 国 家 医 药 商 业 协 会 对 2003 年 参 加 调 查 的 企 业 进 行 统 计, 平 均 流 通 费 用 率 为 12.68%, 销 售 净 利 润 为 0.6%, 其 中 平 均 物 流 成 本 占 销 售 额 的 比 重 达 10% 以 上, 远 远 超 过 美 国 欧 盟 日 本 等 医 药 事 业 发 达 国 家 的 物 流 费 用 率 ( 美 国 该 项 目 指 标 仅 为 2.6%) 这 说 明, 物 流 成 本 的 降 低, 将 直 接 提 高 企 业 的 经 营 利 润 率 同 时 也 反 映, 中 国 医 药 物 流 业 的 分 散 竞 争 市 场 结 构 对 我 国 医 药 经 济 运 行 效 率 会 带 来 诸 多 不 利 影 响 其 一 分 散 竞 争 致 使 企 业 数 量 过 多, 扭 曲 市 场 机 制 调 节 作 用, 导 致 市 场 无 序 现 象 频 频 发 生 其 二 分 散 竞 争 导 致 企 业 规 模 小, 难 以 实 现 规 模 经 济 和 经 营 范 围 经 济, 导 致 整 个 医 药 产 业 规 模 经 济 水 平 的 下 降, 造 成 整 体 行 业 成 本 和 社 会 成 本 的 提 高 其 三 分 散 竞 争 导 致 企 业 间 恶 性 价 格 战, 也 是 一 些 不 正 当 竞 争 行 为 的 重 要 起 因 其 四 分 散 竞 争 致 使 我 国 医 药 物 流 企 业 技 术 创 新 能 力 不 足, 使 技 术 创 新 与 成 本 之 比 降 低, 企 业 技 术 创 新 的 动 力 不 足 因 此, 要 改 变 这 样 一 些 现 状, 就 必 须 对 现 行 医 药 市 场 结 构 进 行 调 整 除 引 入 市 场 优 胜 劣 汰 的 运 行 规 律 外, 国 家 采 取 更 为 主 动 的 调 控 措 施, 这 就 是 大 力 发 展 医 药 物 流 中 心, 通 过 物 流 的 降 耗 增 效 作 用, 以 形 成 医 药 行 业 的 规 模 化 集 中 化 优 势 化 的 运 作 模 式 五 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 前 景 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 为 了 其 医 药 经 营 的 蓬 勃 发 展, 改 善 外 部 经 营 环 境 优 化 供 应 链 结 构 重 组 业 务 流 程 加 快 资 金 周 转 和 可 持 续 发 展 力 成 为 区 域 性 - 16 -

的 医 药 龙 头 企 业, 正 在 实 施 物 流 中 心 项 目 项 目 建 成 后, 物 流 服 务 范 围 辐 射 能 力 达 全 省 14 个 地 州 市 及 临 省 周 边 城 市, 年 销 售 配 送 可 从 10 亿 元 逐 渐 增 加 到 60 亿 元, 并 将 为 客 户 提 供 较 好 的 第 三 方 物 流 服 务 项 目 具 有 较 好 的 前 景 和 可 操 作 性 1. 国 家 政 策 为 医 药 物 流 中 心 的 打 造 提 供 了 良 好 的 外 部 环 境 国 家 食 品 监 督 管 理 局 2005 年 文 件 强 调 发 展 药 品 现 代 物 流, 是 深 化 药 品 流 通 体 制 改 革, 促 进 药 品 经 营 企 业 规 模 化 规 范 化 和 进 一 步 规 范 药 品 流 通 秩 序 的 重 要 措 施 对 促 进 药 品 生 产 经 营 企 业 的 结 构 调 整, 提 高 药 品 生 产 经 营 企 业 的 管 理 水 平 和 效 益, 将 会 起 积 极 作 用 这 实 际 上 等 于 国 家 行 业 最 高 主 管 机 构 肯 定 了 医 药 物 流 发 展 的 趋 势 和 作 用 三 和 医 药 物 流 在 这 种 大 环 境 下, 只 要 遵 循 物 流 发 展 的 规 律, 发 展 前 景 是 较 好 的 2. 医 药 物 流 中 心 市 场 运 作 时 机 已 经 到 来 国 家 行 政 主 管 部 门 提 出 了 用 5 年 左 右 的 时 间, 扶 持 5-10 个 面 向 国 内 国 外 两 个 市 场 年 销 售 达 到 50 亿 元 的 特 大 型 医 药 流 通 企 业, 建 立 40 个 左 右 年 销 售 达 20 亿 元 的 大 型 企 业, 以 期 这 些 企 业 营 销 额 达 到 全 国 医 药 市 场 商 业 销 售 额 总 量 的 70% 湖 南 目 前 药 品 年 销 售 超 20 亿 元 的 企 业 还 是 空 白 的, 这 就 为 三 和 医 药 提 供 了 一 个 发 展 契 机 加 上 三 和 集 团 的 医 药 商 业 已 构 建 的 网 络 及 历 史 销 售 影 响 市 场 占 有 份 额, 完 全 有 能 力 挤 进 国 家 扶 持 对 象 的 笼 子 3. 原 有 商 业 网 络 结 构 为 三 和 医 药 物 流 中 心 奠 定 了 基 础 湖 南 三 和 集 团 所 属 医 药 商 业 公 司, 其 供 应 链 网 络 较 为 完 善, 上 游 客 户 几 乎 包 括 全 国 知 名 的 药 品 生 产 厂 家 ; 下 游 客 户 省 内 囊 括 了 全 省 的 14 个 地 州 市, 周 边 省 份 延 伸 至 江 西 广 东 贵 州 等 省 际 周 边 城 市, 通 过 三 和 医 药 物 流 的 优 化 组 合, 上 下 游 供 应 链 与 三 和 医 药 物 流 中 心 必 将 向 战 略 联 盟 关 系 迈 进 从 而 达 到 共 赢 的 目 的 因 此 说 三 和 医 药 物 流 的 发 展 潜 力 巨 大 - 17 -

第 三 章 工 程 建 设 措 施 一 建 设 设 计 指 导 思 想 与 原 则 设 计 力 图 体 现 以 人 为 本 的 设 计 指 导 思 想, 体 现 现 代 医 药 物 流 理 念, 设 计 布 局 符 合 现 代 医 药 物 流 综 合 要 求 的 新 型 物 流 中 心 二 项 目 总 体 规 划 方 案 ( 一 ) 平 面 布 置 和 功 能 划 分 1. 总 平 面 布 置 平 面 布 置 原 则 : 根 据 医 药 物 流 建 筑 的 特 点 及 人 流 物 流 流 向 分 布, 结 合 场 地 情 况, 合 理 划 分 各 功 能 区, 协 调 组 织 好 人 流 车 流, 节 约 用 地, 满 足 有 关 规 定 要 求, 力 求 营 造 一 个 布 局 合 理 环 境 优 雅 整 洁 美 观 的 现 代 化 医 药 物 流 中 心 本 项 目 用 地 较 为 规 则, 基 本 呈 矩 形 为 统 一 布 置, 拟 将 整 个 院 区 平 整 至 一 个 标 高, 方 便 组 织 施 工 及 院 内 人 流 物 流 车 流 院 区 共 设 4 个 出 口, 临 芙 蓉 路 及 茶 园 路 为 主 出 入 口, 东 北 两 向 设 两 个 次 出 入 口, 以 保 证 人 流 车 流 的 进 出 入 基 本 分 开 本 项 目 的 功 能 区 域 为 四 大 板 块, 即 : 医 药 交 易 区 物 流 作 业 区 生 产 加 工 区 商 务 公 寓 区 本 项 目 的 建 设 内 容 为 发 挥 物 流 中 心 功 能 的 所 有 建 筑 物 构 筑 物 及 辅 助 设 施 2. 道 路 车 位 布 置 院 内 设 大 于 12 米 宽 的 主 干 道,8 米 宽 的 次 干 道 主 干 道 作 为 院 内 交 通 通 道 及 消 防 通 道 为 满 足 中 心 物 流 运 输 交 易 商 务 活 动 的 需 求, 院 区 内 设 车 泊 位 600 个, 可 停 放 各 型 货 车 及 小 车 3 管 线 敷 设 中 心 内 拟 敷 设 各 种 管 线 : 雨 水 管 污 水 管 给 水 管 消 防 水 管 热 力 管 电 力 管 照 明 管 供 配 电 管 电 信 管 线 等 各 种 管 线 除 热 力 管 线 采 用 地 沟 敷 设 外, 主 要 - 18 -

采 用 地 下 直 埋 式 敷 设 充 分 考 虑 园 区 管 线 与 市 政 管 线 的 连 接 中 心 内 排 水 方 式 为 分 流 制 地 面 采 取 有 组 织 排 除 雨 水, 院 区 内 埋 设 地 下 雨 水 管 道, 集 中 后 排 入 市 政 雨 水 管 网 4. 绿 化 布 置 中 心 绿 化 布 置 强 调 以 人 为 本 舒 适 优 雅 美 观 大 方, 与 整 个 院 内 环 境 相 协 调 的 设 计 思 想 具 体 实 施 是 利 用 建 筑 物 周 边 空 地 布 置 绿 化 带, 并 在 建 筑 物 之 间 及 其 它 部 位 分 别 形 成 大 片 绿 地, 结 合 屋 顶 花 园 及 内 庭 院, 形 成 立 体 的 绿 化 空 间 中 心 采 用 草 坪 将 露 土 全 部 覆 盖, 沿 路 边 围 墙 边 种 植 对 大 气 含 尘 含 菌 浓 度 不 产 生 有 害 影 响 并 有 一 定 吸 尘 能 力 的 乔 木 灌 木, 在 大 片 绿 地 上 种 植 或 搭 配 种 植 树 形 优 美 的 树 种, 并 在 适 当 的 位 置 设 置 花 坛 中 心 建 成 后, 绿 色 的 大 地 托 起 造 型 优 美 的 建 筑, 在 蓝 天 白 云 的 映 衬 下, 展 现 的 将 是 一 座 设 施 完 备 功 能 齐 全 的 现 代 医 药 物 流 中 心 ( 二 ) 规 划 设 计 方 案 描 述 本 项 目 分 两 期 建 设, 第 一 期 建 设 医 药 商 业 广 场 三 和 大 厦 物 流 仓 库 及 附 属 设 施 第 二 期 建 设 中 药 深 加 工 设 施 药 品 自 选 商 场 商 务 公 寓 楼 及 配 套 设 施 ( 三 ) 规 划 平 面 图 选 定 主 要 参 数 主 要 参 数 为 : 占 地 面 积 90498.7 平 方 米 ( 合 135.68 亩 ), 建 筑 面 积 25.8 万 平 方 米, 建 筑 物 占 地 面 积 36652 平 方 米, 建 筑 密 度 40.5%, 绿 化 率 30.5% 三 建 筑 方 案 ( 一 ) 建 筑 方 案 描 述 1. 医 药 商 业 广 场 ( 交 易 大 楼 ) 为 17 层 建 筑 物, 建 筑 物 面 积 52000 平 方 米 2. 三 和 大 厦 ( 四 星 级 酒 店 ) 为 21 层 建 筑 物, 建 筑 面 积 52400 平 方 米 3. 物 流 仓 库 为 5 层 建 筑 物, 共 三 栋, 每 栋 19000 平 方 米, 三 栋 共 57000 平 方 米 4. 中 药 饮 片 加 工 中 心 批 ( 零 ) 超 市 为 5 层 建 筑 物, 建 筑 面 积 40200 平 方 米 5. 商 务 公 寓 为 12 层 建 筑 物, 共 三 栋, 三 栋 建 筑 面 积 56400 平 方 米 - 19 -

共 计 9 栋 建 筑 物 ( 二 ) 结 构 方 案 1. 工 程 概 况 本 项 目 包 括 医 药 物 流 中 心 形 成 功 能 的 所 有 建 构 筑 物 及 配 套 辅 助 设 施, 建 筑 物 分 别 为 5 12 17 21 层 2. 结 构 选 型 结 构 主 体 部 分 : 选 用 现 浇 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 或 砖 泥 结 构 基 础 采 用 桩 基 础 各 层 楼 采 用 预 制 混 凝 土 板 结 构 或 现 浇 板 3. 主 要 材 料 混 凝 土 均 采 用 <25( 暂 定 ); 钢 筋 主 筋 :HRB400 级 ( 按 计 算 配 筋 时 ); HRB335 级 ( 按 构 造 与 筋 时 ); 箍 筋 :HBR400 级 ;HRB335 级 ; 板 钢 筋 :HRB335 级 ;HRB235 级 ; 砌 体 : 采 用 MU10 红 砖 四 节 能 节 水 措 施 ( 一 ) 节 能 措 施 本 项 目 在 施 工 及 运 营 过 程 将 高 度 重 视 节 能, 拟 选 用 节 能 型 卫 生 洁 具 及 配 件, 选 用 节 能 型 燃 料 及 设 备, 选 用 节 能 型 变 压 器 装 设 低 压 电 力 容 器 补 偿 无 功 功 率 采 用 安 全 高 效 低 耗 节 能 灯 具 以 保 证 项 目 减 少 能 源 的 消 耗 量 ( 二 ) 节 水 措 施 本 项 目 建 设 或 运 营 过 程 将 严 格 按 水 法 的 规 定 节 约 用 水, 选 用 节 水 型 卫 生 洁 具 及 配 件, 在 给 水 入 口 设 水 表 计 量, 选 用 节 水 型 生 产 及 生 活 设 备 以 节 约 水 资 源 - 20 -

五 环 境 保 护 措 施 ( 一 ) 本 项 目 在 规 划 设 计 和 建 设 以 及 运 营 过 程 中, 坚 持 环 境 保 护 与 项 目 建 设 同 时 建 设 同 时 设 计 同 时 施 工 同 时 高 效 使 用 的 原 则 坚 持 评 价 后 再 建 设 的 程 序, 以 保 护 当 地 的 生 态 平 衡 ( 二 ) 废 水 处 理 施 工 过 程 中, 产 生 的 废 水 将 排 入 沉 淀 池, 然 后 排 入 城 市 下 水 道 项 目 建 成 投 入 运 营 后, 所 产 生 的 生 产 生 活 污 水, 将 采 取 水 污 分 流 集 中 处 理 方 式 集 中 排 放, 生 活 污 水 经 化 粪 池 处 理 后 排 入 市 政 污 水 管 道, 物 流 废 水 经 处 理 合 格 后 排 入 市 政 污 水 管 道, 所 有 污 水 排 放 达 到 国 家 GB8978-82 污 水 综 合 排 放 标 准 中 的 一 级 标 准 ( 三 ) 废 渣 垃 圾 处 理 施 工 时 废 渣 运 出 工 地 时, 车 辆 经 过 特 设 的 洗 轮 池, 不 将 泥 土 带 出 工 地 运 营 后, 物 流 生 活 垃 圾 经 分 类 清 拣 后 由 市 政 部 门 处 理 六 工 程 招 标 ( 一 ) 工 程 设 计 招 标 工 程 设 计 采 取 邀 请 招 标 的 形 式 进 行, 邀 请 三 家 符 合 资 质 要 求 的 设 计 单 位 参 加 投 标 ( 二 ) 建 筑 工 程 招 标 施 工 企 业 的 确 定 采 取 公 开 招 标 的 方 式 进 行 采 取 二 轮 招 标 的 办 法, 首 轮 在 招 标 单 位 中 确 定 了 3 5 家 进 入 第 二 轮 投 标 第 二 轮 投 标 确 定 本 项 目 的 施 工 单 位 ( 三 ) 设 备 安 装 工 程 招 标 采 取 公 开 招 标 的 形 式, 二 轮 制 确 定 安 装 施 工 单 位 ( 四 ) 设 备 采 购 招 标 采 取 公 开 招 标 的 形 式, 确 定 各 类 设 备 供 应 商 ( 五 ) 施 工 监 理 招 标 按 工 程 设 计 招 标 形 式 确 定 施 工 监 理 单 位 - 21 -

第 四 章 投 资 估 算 与 融 资 方 案 一 投 资 估 算 本 估 算 以 湖 南 省 湘 潭 市 规 划 设 计 院 编 制 的 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 筑 工 程 基 本 概 算 及 天 地 纵 横 ( 广 东 ) 专 业 机 构 编 制 的 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 可 行 性 研 究 报 告 作 参 数 依 据, 对 本 项 目 作 投 资 估 算 ( 一 ) 评 估 依 据 1. 中 国 人 民 银 行 发 布 的 现 行 贷 款 利 率 2. 湘 潭 市 规 划 设 计 院 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 筑 工 程 基 本 概 算 3. 专 业 银 行 固 定 资 产 投 资 项 目 评 估 办 法 ( 二 ) 本 项 目 的 投 资 估 算 范 围 为 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 的 静 态 工 程 费 用 动 态 工 程 投 资 生 产 经 营 周 转 流 动 资 金 ( 三 ) 投 资 估 算 依 据 1. 土 地 出 让 ( 征 拆 ) 价 38 万 元 / 亩 ; 2. 建 筑 工 程 按 880 元 / 平 方 米 计 算 ; 3. 建 筑 工 程 设 备 费 安 装 费 ( 安 装 费 按 工 程 总 建 筑 费 用 的 1.86% 计 算 ); 4. 辅 助 设 施 费 用 预 计 300 万 元 ; 5. 物 流 设 备 费 用 2500 万 元 ; 6. 信 息 软 件 开 发 及 信 息 设 施 1000 万 元 ; 7. 道 路 广 场 绿 化 按 100 元 / 平 方 米 计 算 ; 8. 项 目 前 期 费 用, 包 括 可 研 勘 测 设 计 规 划 测 量 物 流 策 划 管 理 费 等 800 万 元 9. 报 建 费 按 60 元 / 平 方 米 计 算 ; 10. 基 本 动 态 资 金 准 备 费 用 预 备 费 1422.5 万 元 ; - 22 -

( 四 ) 工 程 静 态 投 资 本 项 目 工 程 静 态 投 资 40592.5 万 元, 其 中 : 建 筑 工 程 费 22704 万 元, 工 程 设 备 物 流 设 备 辅 助 设 备 信 息 软 件 开 发 几 设 备 设 备 安 装 费 9611.2 万 元, 工 程 其 它 费 用 8277.3 万 元 1. 土 地 征 购 拆 迁 费 用 135.7 亩 38 万 元 / 亩 =5156.6 万 元 ; 2. 建 筑 工 程 费 用 25.8 万 平 方 米 880 元 / 平 方 米 =22704 万 元 ; 3. 工 程 设 备 ( 供 冷 供 热 供 电 供 水 升 降 电 梯 自 动 扶 梯 锅 炉 安 全 设 备 等 ) 费 用 5030 万 元 ; 4. 物 流 设 备 ( 自 动 传 输 机 高 层 货 架 自 动 拣 货 条 码 系 统 加 工 设 备 等 ) 费 用 2500 万 元 ; 5. 辅 助 设 施 ( 如 传 达 室 污 水 处 理 设 施 等 ) 费 用 300 万 元 ; 6. 信 息 软 件 开 发 及 信 息 设 备 费 用 1000 万 元 ; 7. 设 备 安 装 费 用 42000 万 元 1.86%=781.2 万 元 ; 8. 道 路 广 场 绿 化 费 用 77275.2 平 方 米 100 元 / 平 方 米 =772.7 万 元 ; 9. 项 目 前 期 费 用 800 万 元 ; 10. 报 建 费 用 25.8 万 平 方 米 60 元 / 平 方 米 =1548 万 元 静 态 投 资 费 用 表 : 序 号 项 目 金 额 ( 万 元 ) 所 占 比 例 (%) 1 土 地 费 用 5156.6 12.7 2 建 筑 工 程 22704 55.93 3 工 程 设 备 及 安 装 费 5811.2 14.31 4 辅 助 设 施 300 0.74 5 物 流 设 备 2500 6.16 6 物 流 信 息 开 发 及 设 备 1000 2.46 7 绿 化 率 772.7 1.9 8 项 目 前 期 费 用 800 2 9 报 建 费 1548 3.8 合 计 40592.5 100-23 -

( 五 ) 工 程 动 态 投 资 本 项 目 动 态 投 资 为 1428.5 万 元 全 部 由 建 设 期 银 行 贷 款 利 息 组 成 本 项 目 拟 由 银 行 提 供 固 定 资 产 贷 款 12400 万 元, 贷 款 年 利 率 (1-3 年 期 )5.76%, 项 目 建 设 期 为 2 年, 两 年 贷 款 利 息 为 1428.5 万 元 综 上 所 述, 项 目 静 态 投 资 和 动 态 投 资 即 为 本 项 目 总 投 资 本 项 目 总 投 资 为 42021 万 元 二 资 金 筹 措 与 资 金 来 源 本 项 目 总 投 资 42021 万 元 其 中, 申 请 银 行 贷 款 12400 万 元, 占 项 目 总 投 资 比 例 29.5%; 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 国 内 药 品 生 产 厂 家 社 会 自 然 人 投 资 29621 万 元, 占 项 目 总 投 资 比 例 的 70.5%, 可 以 满 足 银 信 部 门 出 资 要 求 和 规 定 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 目 前 已 初 具 集 团 公 司 规 模, 其 公 司 下 属 有 湘 潭 市 药 材 有 限 责 任 公 司 湘 潭 三 和 房 地 产 开 发 有 限 公 司 湖 南 三 和 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 其 中 湘 潭 市 药 材 有 限 责 任 公 司 是 全 国 有 着 广 泛 影 响 力 的 医 药 批 发 企 业 该 公 司 与 全 国 近 2000 家 生 产 企 业 总 经 销 商 建 立 了 良 好 的 商 务 关 系, 建 成 了 遍 布 全 省 及 周 边 省 份 的 销 售 网 络 经 营 品 种 规 格 达 5000 余 种,2004 年 销 售 收 入 近 2 亿 元 自 营 物 流 已 形 成 体 系, 有 力 地 为 将 来 三 和 医 药 物 流 中 心 向 第 三 方 物 流 发 展 奠 定 了 坚 实 的 基 础 湘 潭 三 和 房 地 产 开 发 公 司 系 本 项 目 发 起 人 唐 水 平 控 股 95% 的 公 司,2004 年 所 创 利 税 进 入 湘 潭 市 同 行 前 三 名 之 列 以 上 两 公 司 在 全 省 同 行 业 中 是 有 相 当 地 位 的 企 业, 也 是 本 项 目 资 金 的 重 要 来 源 厂 家 融 资 : 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 通 过 广 泛 招 商 活 动, 现 已 与 全 国 药 品 知 名 生 产 厂 家 哈 尔 滨 医 药 集 团 第 六 制 药 厂 三 精 医 药 贸 易 有 限 公 司 佳 木 斯 制 药 等 医 药 企 业 生 产 企 业 签 定 投 资 合 作 意 向 书, 投 资 额 为 6600 万 元, 预 计 厂 家 投 资 可 达 10000 万 元 社 会 融 资 : 总 目 标 是 10000 万 元 本 项 目 商 业 地 产 部 分, 采 取 了 一 定 的 先 行 销 售 的 策 略, 从 目 前 发 展 势 头 分 析, 最 高 值 可 以 达 到 10000 万 元, 能 够 达 到 社 会 融 资 - 24 -

的 目 标 三 投 资 计 划 与 资 金 安 排 本 项 目 投 资 42021 万 元, 建 设 期 为 两 年 根 据 项 目 进 度 安 排, 第 一 年 投 资 到 位 15000 万 元, 其 中 : 银 行 贷 款 6000 万 元, 资 本 金 及 融 资 9000 万 元 ; 第 二 年 投 资 27021 万 元, 其 中 银 行 贷 款 6400 万 元, 资 本 金 及 融 资 20621 万 元 综 上 所 述, 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 项 目 的 建 设 资 金 的 合 理 组 合, 将 有 力 地 推 动 项 目 的 健 康 稳 定 地 开 展 - 25 -

第 五 章 财 务 效 益 评 价 一 财 务 评 价 基 础 数 据 与 参 数 ( 一 ) 项 目 计 算 期 项 目 计 算 期 拟 为 12 年, 建 设 期 为 2 年, 从 第 3 年 正 式 营 业, 正 常 营 业 期 10 年 ( 二 ) 项 目 主 辅 业 本 项 目 主 要 是 以 开 展 第 三 方 医 药 物 流 为 主 业 目 标 是 在 降 低 营 运 成 本 提 供 优 良 服 务 的 基 础 上, 使 供 应 链 各 结 点 关 系 优 化, 供 应 商 与 物 流 中 心 以 及 下 游 客 户 之 间 形 成 伙 伴 关 系, 争 取 获 得 最 佳 经 济 效 益 因 此, 从 事 第 三 方 物 流 的 年 配 送 收 入 是 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 的 主 要 收 入 来 源 本 项 目 的 辅 业, 主 要 是 产 权 式 酒 店 ( 四 星 级 酒 店 ) 投 产 运 营 的 收 入 它 是 对 主 业 的 主 要 补 充, 也 是 开 展 第 三 方 物 流 基 础 设 施 的 巩 固 本 报 告 以 三 和 医 药 物 流 中 心 主 业 辅 业 综 合 效 益 为 考 虑 参 数, 对 财 务 效 益 和 还 贷 能 力 进 行 测 算 ( 三 ) 营 业 收 入 参 数 1. 物 流 配 送 收 入 以 三 和 医 药 物 流 中 心 的 物 流 设 计 能 力 以 及 三 和 集 团 药 品 销 售 成 长 率 和 国 内 医 药 物 流 中 心 建 成 后 发 展 期 成 熟 期 为 参 照 系, 按 年 均 40 亿 元 的 配 送 能 力 预 测, 以 3% 的 配 送 收 入 计 算, 每 年 获 得 的 配 送 营 业 收 入 为 12000 万 元 项 目 竣 工 后 的 第 一 年 产 能 可 发 挥 50% 以 上, 第 二 年 后 逐 年 增 长, 至 满 负 荷 运 行 达 60 亿 元 2. 三 和 大 酒 店 收 入 比 照 湖 南 华 天 大 酒 店 最 低 效 益 为 参 考 系 因 三 和 大 酒 店 将 交 与 华 天 大 酒 店 管 理 经 营 并 已 达 成 合 作 意 向 书, 其 宾 馆 入 住 率 餐 饮 等 综 合 收 入 均 以 华 天 大 酒 店 集 团 所 辖 基 本 效 益 计 算 ( 四 ) 税 金 及 附 加 标 准 项 目 税 金 及 附 加 按 照 有 关 税 务 规 定 计 算 项 目 营 业 税 城 市 维 护 建 设 税 教 育 附 加 营 业 税 按 收 入 的 5% 计 算, 城 市 维 护 建 设 税 和 教 育 附 加 分 别 按 上 缴 营 业 税 的 7% 和 - 26 -

3% 计 算 ( 五 ) 物 流 成 本 费 物 流 成 本 费 目 前 国 内 无 统 一 列 项, 本 报 告 所 指 物 流 成 本 费 包 括 运 营 费 用 人 员 工 资 管 理 费 用 折 旧 及 摊 销 费 用 维 护 费 用 等 等 ( 六 ) 人 员 定 编 根 据 物 流 行 业 机 构 定 员 标 准 结 合 国 内 同 类 同 规 模 现 代 医 药 物 流 企 业 及 大 酒 店 实 际 定 员 情 况, 本 项 目 定 编 人 数 取 定 为 500 人, 其 中 一 线 员 工 430 人, 管 理 人 员 70 人 ( 七 ) 年 人 均 工 资 参 数 现 湖 南 湘 潭 商 业 企 业 职 工 的 人 均 工 资 为 12000 元 / 年, 考 虑 人 力 费 用 逐 年 增 长,, 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 在 整 个 经 营 期 内 人 均 工 资 综 合 取 定 15000 元 / 人 年, 福 利 费 按 工 资 总 额 的 14% 提 取 ( 八 ) 三 和 医 药 物 流 中 心 经 济 运 行 时 间 按 设 计 运 行 时 间 10 年 ( 九 ) 折 旧 年 限 标 准 1. 主 要 设 备 : 根 据 国 家 有 关 财 务 制 度 管 理 规 定, 主 要 设 备 折 旧 年 限 为 6 年, 按 直 线 折 旧 法 折 旧, 残 值 率 为 5% 2. 房 屋 建 筑 物 : 按 物 流 行 业 财 务 制 度 管 理 规 定 折 旧 为 30~40 年, 根 据 项 目 设 计 运 行 期, 取 定 房 屋 建 筑 物 折 旧 年 限 为 30 年, 按 直 线 折 旧 法 折 旧, 残 值 率 为 5% 3. 递 延 资 产 摊 值 : 根 据 财 政 部 有 关 规 定 递 延 资 产 摊 值 年 限 为 5 年 ( 十 ) 税 率 增 值 税 17%, 城 市 建 设 维 护 费 7%, 教 育 附 加 费 3%, 营 业 税 5%, 所 得 税 33% ( 十 一 ) 银 行 贷 款 利 率 本 项 目 贷 款 拟 按 中 央 银 行 规 定 的 利 率 为 基 准, 即 固 定 资 产 贷 款 1-3 年 期 基 准 利 率 5.76%;3-5 年 期 基 准 利 率 5.85%;5 年 以 上 基 准 利 率 6.12% 铺 底 中 长 期 流 动 资 金 贷 款 基 准 利 率 5.58% - 27 -

二 销 售 收 入 与 税 金 ( 一 ) 营 业 收 入 由 两 部 分 组 成, 即 主 辅 业 收 入 1. 主 业 收 入 以 市 场 效 应 和 投 资 人 综 合 效 益 测 算 按 国 内 医 药 物 流 中 心 发 展 规 律, 项 目 运 营 前 5 年, 配 送 收 入 为 快 速 增 长 期 后 5 年 为 平 缓 发 展 期 三 和 医 药 物 流 以 投 入 运 营 第 1 年 10 亿 开 始 测 算, 呈 曲 线 上 升 发 展 ( 见 图 ) ( 亿 元 ) ( 年 份 ) 年 份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 增 幅 (10%) +50 +50 +50 +40 +10 +5 +5 微 增 0 配 送 收 入 ( 万 元 ) 100000 150000 225000 337500 472500 539750 566725 595061 600000 600000 毛 利 ( 万 元 ) 3000 4500 6750 10125 14175 16192 17001 17852 18000 18000 年 配 送 收 入 年 毛 利 测 算 表 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 从 2008 年 投 入 运 营 后, 在 经 营 期 内, 配 送 毛 利 收 入 总 额 为 125595 万 元, 毛 利 年 均 为 12559 万 元 2. 辅 业 收 入 ( 酒 店 收 入 ) 三 和 大 酒 店 收 入 主 要 由 三 部 分 组 成, 即 : 住 房 收 入 餐 饮 收 入 娱 乐 休 闲 收 入 住 房 收 入 : 住 房 间 数 打 折 房 日 均 价 入 住 率 (%) 全 年 天 数 - 28 -

360 间 200 元 / 间 天 50% 365 天 =1314( 万 元 ) 餐 饮 收 入 : 每 天 按 餐 饮 收 入 1.5 万 元 计 算, 则 : 全 年 餐 饮 收 入 =1.5 万 元 / 天 365 天 =548( 万 元 ) 娱 乐 休 闲 会 务 承 办 等 日 均 收 入 6000 元, 则 : 全 年 收 入 =6000 元 / 天 365 天 =219( 万 元 ) 三 和 大 酒 店 投 入 运 营 后, 全 年 综 合 收 入 可 达 2081 万 元 3. 三 和 医 药 物 流 中 心 主 业 ( 药 品 配 送 ) 辅 业 ( 大 酒 店 ) 全 年 收 入 毛 利 额 预 计 可 达 到 14640 万 元 ( 二 ) 税 金 税 金 包 括 增 值 税 销 售 税 金 附 加 营 业 税 所 得 税 由 于 第 三 方 物 流 从 事 药 品 配 送 是 1( 元 ) 进 1( 元 ) 出 的 行 为, 药 品 销 售 配 送 没 有 增 值, 因 此, 税 金 主 要 体 现 在 营 业 税 方 面 则 : 营 业 税 按 5%, 城 市 建 设 维 护 税 按 7%, 教 育 附 加 按 3%, 所 得 税 按 33% 为 计 算 基 数 1. 年 均 营 业 税 836.7 万 元 ; 2. 年 均 城 市 附 加 58.6 万 元 ; 3. 年 均 教 育 附 加 25.1 万 元 ; 三 项 之 和 为 920.4 万 元 三 总 成 本 费 用 评 估 企 业 物 流 总 成 本 费 用 = 材 料 费 + 人 工 费 + 公 益 费 + 维 护 费 + 特 别 经 费 + 一 般 经 费 材 料 费 包 括 燃 料 消 耗 性 材 料 等 费 用 开 支 ; 人 工 费 是 员 工 工 资 福 利 奖 金 等 开 支 ; 公 益 费 指 水 电 费 等 开 支 ; 维 护 费 指 使 用 和 维 护 固 定 资 产 所 支 出 的 维 修 费 保 险 费 等 ; 一 般 经 费 是 指 财 务 会 计 科 目 中 列 支 的 差 旅 费 交 通 费 等, 按 人 头 均 摊 总 数 估 算 ; 特 别 经 费 指 折 旧 费 和 利 息 ( 一 ) 材 料 费 用 燃 料 以 日 均 60000 万 件 400 公 里 为 半 径 取 定 日 油 耗 ( 柴 油 汽 油 ) 需 1.2-29 -

万 元, 年 燃 料 费 430 万 元 消 耗 性 材 料 费 每 年 按 18 万 元 取 定 两 项 为 448 万 元 此 两 项 归 至 会 计 科 目 经 营 费 用 ( 二 ) 人 工 费 员 工 工 资 及 福 利 年 均 855 万 元 此 项 归 入 会 计 科 目 经 营 费 用 ( 三 ) 公 益 费 以 国 内 同 规 模 医 药 物 流 企 业 的 年 均 水 电 费 用 及 结 合 地 区 差 价 为 参 照 系, 年 均 水 电 按 800 万 元 取 定 此 项 归 入 会 计 科 目 的 经 营 费 用 ( 四 ) 维 护 费 1. 保 险 费 按 现 固 定 资 产 综 合 保 险 费 率 3.4 计 算, 年 投 保 100000 万 元 ( 固 定 资 产 及 库 存 药 品 ), 年 均 保 险 费 为 340 万 元 2. 维 护 费 每 年 按 120 万 元 取 定 两 项 为 460 万 元 此 两 项 归 入 会 计 科 目 的 管 理 费 用 ( 五 ) 特 别 经 费 1. 固 定 资 产 23004 万 元 按 直 线 折 旧 法 折 旧, 以 30 年 计 算, 剔 除 留 残 后, 年 均 折 旧 为 728 万 元 2. 主 要 设 备 9000 万 元 折 旧, 折 旧 年 限 6 年, 减 去 留 残, 年 均 折 旧 1425 万 元 上 述 两 项 折 旧 费 归 入 会 计 科 目 的 管 理 费 用 3. 利 息 计 划 固 定 资 产 贷 款 12400 万 元, 贷 款 期 内 年 均 应 支 付 利 息 714 万 元 利 息 项 归 入 会 计 科 目 的 财 务 费 用 在 三 和 医 药 物 流 运 营 高 峰 期 ( 前 5 年 ), 上 三 项 每 年 合 计 为 2867 万 元 ( 六 ) 一 般 经 费 差 旅 费 交 通 费 办 公 费 招 待 费 低 值 易 耗 品 摊 销 劳 动 保 险 医 疗 保 险 等 管 理 费 用, 按 人 头 2 万 元 / 年 计 算, 每 年 为 1000 万 元 本 项 归 于 会 计 科 目 的 管 理 费 用 - 30 -

( 七 ) 经 营 费 用 1. 装 卸 搬 运 费 按 日 进 出 60000 件, 每 件 0.5 元 计 算, 全 年 为 1080 万 元 2. 酒 店 直 接 经 营 费 用 按 反 证 法, 大 酒 店 收 入 的 60% 为 直 接 费 用, 则 : 2081 万 元 60%=1249 万 元 以 上 两 项 归 入 会 计 科 目 经 营 费 用 ( 八 ) 总 成 本 费 用 合 计 年 均 为 8759 万 元 其 中 :1. 年 均 固 定 成 本 7456 万 元 ; 2. 年 均 变 动 成 本 1303 万 元 四 项 目 财 务 效 益 分 析 根 据 以 数 据 测 算, 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 经 营 期 内 财 务 效 益 指 标 为 : 年 均 毛 利 14640 万 元 ; 年 均 总 成 本 8759 万 元 ; 年 均 税 费 920 万 元 ; 年 所 得 税 1637 万 元 ; 年 均 税 后 净 利 润 为 3323 万 元 利 润 分 配 法 定 盈 余 公 积 金 按 税 后 净 利 润 10% 提 取, 公 益 金 按 税 后 净 利 润 的 5% 提 取, 剩 余 利 润 分 配 原 则 为 :60% 偿 还 货 款 本 金,20% 作 为 企 业 发 展 基 金, 20% 用 于 股 东 分 红 五 偿 贷 能 力 分 析 ( 一 ) 还 贷 来 源 本 项 目 以 折 旧 的 40% 及 税 后 提 取 两 金 后 ( 公 积 金 和 公 益 金 ) 净 利 润 的 60% 用 于 还 贷 ( 二 ) 贷 款 回 收 期 ( 不 含 建 设 期 )(2008 年 未 考 虑 发 展 速 度 ) 经 测 算, 货 款 综 合 还 款 期 为 5 年,2008 年 开 始 还 贷 至 2012 年, 还 清 全 部 固 定 资 产 贷 款 和 配 套 流 动 资 金 贷 款 每 年 偿 还 贷 款 为 2480 万 元 - 31 -

第 六 章 不 确 定 性 分 析 本 报 告 对 项 目 的 不 确 定 性 分 析 包 括 盈 亏 分 析 和 敏 感 性 分 析 从 医 药 物 流 行 业 的 情 况 反 映, 影 响 医 药 物 流 企 业 项 目 效 益 的 主 要 因 素 为 配 送 量 总 投 资 两 个 敏 感 性 因 素 能 有 效 地 保 证 年 配 送 目 标 的 完 成, 则 在 固 定 总 投 资 不 变 的 情 况 下, 前 述 效 益 能 得 到 保 证, 反 之 不 然 一 盈 亏 平 衡 分 析 BEP(%)=CF/(S-Cv-T) 100% 上 式 中 BEF 指 生 产 能 力 利 用 率 表 示 的 盈 亏 平 衡 点 CF 年 均 固 定 总 成 本, 本 评 估 为 7456 万 元 ; S 年 均 配 送 收 入 毛 利, 本 评 估 为 14640 万 元 ; Cv 年 均 可 变 总 成 本, 本 评 估 为 1303 万 元 ; T 年 均 营 业 税 金 及 附 加, 本 项 目 评 估 为 920 万 元 ; 经 测 算, 本 项 目 以 生 产 能 力 利 用 率 表 示 的 盈 亏 平 衡 点 为 60% 以 上 数 据 说 明 本 项 目 具 有 较 大 的 赢 利 空 间, 抗 风 险 能 力 较 强 二 信 贷 风 险 及 防 范 措 施 项 目 主 要 风 险 : 本 项 目 在 湖 南 有 较 好 的 发 展 空 间, 但 综 合 运 营 成 本 和 赢 利 水 平 最 终 取 决 于 市 场 需 求 状 态 及 湖 南 的 经 济 发 展 水 平 国 际 国 内 医 药 物 流 的 兴 起, 周 边 省 市 的 医 药 物 流 的 冲 击, 有 可 能 对 本 项 目 的 正 常 运 营 和 盈 利 产 生 影 响, 项 目 如 能 顺 利 建 设, 将 直 接 减 少 这 种 负 面 影 响, 也 就 能 如 期 发 挥 项 目 效 益, 为 按 期 还 贷 提 供 客 观 保 证 防 范 贷 款 风 险 措 施 : 1. 与 信 贷 银 行 签 订 银 企 合 作 协 议, 加 强 银 企 合 作 关 系 银 信 部 门 直 接 参 与 本 - 32 -

项 目 资 金 运 用 及 支 付 的 监 督 2. 提 供 合 法 足 额 有 效 的 抵 押 担 保, 并 办 妥 相 关 抵 押 登 记 手 续 3. 加 强 贷 后 管 理 可 由 银 信 部 门 成 立 客 户 管 理 小 组, 实 行 专 项 贷 款 管 理, 本 中 心 将 全 力 予 以 配 合, 以 确 保 贷 款 回 笼 资 金 归 集 率 达 到 100% - 33 -

第 七 章 总 评 价 一 财 务 总 评 价 ( 一 ) 收 入 与 成 本 费 用 1. 项 目 计 算 期 项 目 计 算 期 间 为 12 年, 建 设 期 两 年, 从 第 三 年 开 始 营 业, 正 常 营 业 期 10 年 2. 营 业 收 入 项 目 建 成 后 正 常 营 业 年 份 药 品 配 送 最 低 10 亿 元, 最 高 60 亿 元 均 值 常 数 为 40 亿 元 / 年, 年 均 配 送 毛 利 为 12559 万 元 项 目 酒 店 收 入 为 2081 万 元 / 年 主 辅 业 毛 利 额 为 14640 万 元 / 年 税 后 净 利 润 为 3323 万 元 / 年 3. 税 金 及 附 加 (1) 营 业 税 及 附 加 年 上 交 920 万 元 (2) 所 得 税 1637 万 元 (3) 年 上 交 税 费 合 计 2557 万 元 4. 盈 利 能 力 (1) 营 业 利 税 根 据 销 售 配 送 营 业 利 润 计 算 评 价 指 标 如 下 : 投 资 利 润 率 =12.99%( 所 得 税 前 ) =8.70%( 所 得 税 后 ) 投 资 利 税 率 =14.90% (2) 财 务 现 金 流 量 从 现 金 流 量 表 ( 附 表 3) 的 数 据 可 以 看 出, 累 计 税 后 净 现 金 流 量 在 第 11 年 出 现 正 值, 计 算 期 内 税 后 累 计 净 现 金 流 量 为 22468 万 元 - 34 -

根 据 现 今 流 量 表 计 算 的 评 价 指 标 如 下 : 指 标 名 称 所 得 税 后 所 得 税 前 财 务 内 部 收 益 率 8.13% 10.94% 财 务 净 现 值 340.09 万 元 8721.33 万 元 投 资 回 收 期 10.10 年 9.24 年 以 上 数 据 表 明, 财 务 内 部 收 益 高 于 基 准 收 益 率, 财 务 净 现 值 大 于 0, 投 资 回 收 期 在 项 目 计 算 期 以 内 该 项 目 在 财 务 上 是 可 行 的 二 社 会 效 益 评 价 本 项 目 的 建 设 顺 应 可 我 国 医 药 物 流 业 的 发 展 需 求, 抓 住 了 机 遇, 占 领 了 医 药 市 场 尤 其 是 中 南 区 域 的 制 高 点, 对 拉 动 内 需, 开 挖 第 三 利 润 源, 促 进 地 方 经 济 发 展, 扩 大 生 产 经 营, 增 加 就 业 岗 位, 解 决 部 分 社 会 就 业 问 题, 维 护 社 会 稳 定 有 重 要 意 义 项 目 的 建 成, 高 品 质 高 品 位 的 建 筑, 园 林 式 布 局, 既 改 善 了 城 市 景 观, 又 美 化 了 市 容, 对 社 会 有 着 十 分 积 极 的 影 响 三 研 究 结 论 本 项 目 在 经 济 上 是 可 行 的, 社 会 效 益 是 良 好 的, 因 此, 本 项 目 的 建 设 是 可 行 的 - 35 -

- 36 - 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告

- 37 - 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告

- 38 - 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告

- 39 - 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告

- 40 - 湖 南 三 和 医 药 物 流 中 心 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告

三 和 项 目 鸟 瞰 图 - 41 -

三 和 项 目 效 果 图 - 42 -