上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 2 对 公 司 利 润 表 分 析 如 下 : 表 2 公 司 利 润 表 对 比 单 位 : 百 万 元 2013 2014 YOY% 海 通 分 析 一 营 业 总 收 入 3393.24 3574.59 5.34 本 期 公 司

增 持 维 持 苏 州 高 新 (600736) 上 市 公 司 年 报 点 评 证 券 研 究 报 告 房 地 产 行 业 2015 年 4 月 7 日 地 产 + 旅 游 + 投 资 + 环 保, 四 大 业 务 组 合 发 展 2015 年 4 月 7 日 收 盘 价 :8.08 元 6 个 月 目 标 价 :8.75 元 事 件 : 房 地 产 行 业 首 席 分 析 师 : 涂 力 磊 SAC 执 业 证 书 编 号 : S0850510120001 tll5535@htsec.com 021-23219747 房 地 产 行 业 分 析 师 : 谢 盐 SAC 执 业 证 书 编 号 : S0850511010019 xiey@htsec.com 021-23219436 公 司 公 布 2014 年 年 报 报 告 期 内, 公 司 实 现 营 业 收 入 35.75 亿 元, 同 比 增 长 5.34%; 实 现 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 利 润 1.70 亿 元, 同 比 下 降 26.11%; 实 现 基 本 每 股 收 益 0.16 元 2014 年 度 公 司 每 10 股 派 发 现 金 红 利 0.49 元 ( 含 税 ) 投 资 建 议 : 公 司 主 要 在 苏 高 新 区 和 徐 州 从 事 旅 游 地 产 开 发, 主 要 涉 足 开 发 基 础 设 施 旅 游 业 和 产 业 投 资, 并 积 极 推 动 开 发 + 旅 游 + 投 资 + 环 保 组 合 扩 张 和 转 型 2013 年, 公 司 加 快 了 刚 需 项 目 周 转, 强 化 文 化 旅 游 及 酒 店 服 务 产 业, 徐 州 彭 城 乐 园 开 始 贡 献 业 绩 而 公 司 产 业 基 金 所 投 资 的 金 埔 园 林 江 苏 银 行 等 正 加 快 上 市 进 程 考 虑 到 2014 年 公 司 计 划 完 成 合 同 销 售 面 积 45 万 平, 我 们 预 计 公 司 2015 2016 年 EPS 分 别 是 0.25 和 0.33 元, 对 应 RNAV 是 6.60 元 截 至 4 月 7 日, 公 司 收 盘 于 8.08 元, 对 应 2015 2016 年 PE 分 别 为 32.32 倍 和 24.48 倍 公 司 参 股 多 家 苏 州 高 新 区 内 企 业, 多 家 企 业 正 加 快 A 股 上 市 步 伐, 未 来 有 望 受 益 我 们 认 为 公 司 属 目 前 创 新 类 园 区 标 的 ( 平 均 动 态 35XPE), 考 虑 目 前 该 主 题 处 于 持 续 升 温 阶 段, 给 予 公 司 2015 年 35XPE, 对 应 目 标 价 8.75 元, 维 持 对 公 司 的 增 持 评 级 主 要 分 析 : 1. 2014 年 受 部 分 商 业 物 业 销 售 推 动, 公 司 营 收 增 加 5%; 同 期 财 务 费 用 增 加 和 投 资 收 益 下 滑 使 得 公 司 净 利 润 负 增 长 : 2014 年, 尽 管 公 司 商 品 房 销 售 和 结 转 下 降, 但 受 部 分 商 业 物 业 销 售 推 动, 公 司 实 现 营 业 收 入 35.75 亿 元, 同 比 增 长 5.34%; 同 期 公 司 财 务 费 用 增 加 和 投 资 收 益 下 滑 ( 财 务 费 用 同 比 大 增 224.94%; 因 上 年 公 司 减 持 东 吴 证 券 股 票, 使 得 本 期 投 资 收 益 同 比 下 降 58.08%), 报 告 期 内 公 司 实 现 净 利 润 1.70 亿 元, 同 比 下 降 26.11% 表 1 公 司 资 产 负 债 表 现 金 流 量 表 和 其 他 核 心 财 务 数 据 分 析 (%) 2013 2014 Ppt 海 通 分 析 毛 利 率 24.55 25.69 1.15 净 利 率 6.78 4.75-2.02 本 期 公 司 财 务 费 用 上 升 和 投 资 收 益 下 滑 使 得 营 业 利 润 负 增 长 资 产 负 债 率 79.15 79.11-0.03 有 息 负 债 率 75.07 75.54 0.47 本 期 公 司 负 债 水 平 保 持 稳 定 三 项 费 用 占 收 入 比 13.77 19.44 5.67 本 期 公 司 财 务 费 用 水 平 上 升 较 多 ROE 7.57 5.34-2.23 同 上 ( 百 万 元 ) 2013 2014 YOY% 海 通 分 析 总 资 产 20078.32 21254.86 5.86 净 资 产 3404.96 3505.94 2.97 本 期 公 司 资 产 规 模 保 持 增 长 货 币 现 金 1742.09 1868.46 7.25 预 收 账 款 818.89 758.83-7.33 本 期 公 司 以 消 化 存 量 房 为 主 使 得 现 金 有 所 增 加 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 2926.08 3075.20 5.10 经 营 活 动 现 金 流 净 额 -931.20 282.80 本 期 公 司 以 消 化 存 量 房 为 主, 未 新 增 拍 地 资 料 来 源 :2013 年 年 报 2014 年 年 报 海 通 证 券 研 究 所

上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 2 对 公 司 利 润 表 分 析 如 下 : 表 2 公 司 利 润 表 对 比 单 位 : 百 万 元 2013 2014 YOY% 海 通 分 析 一 营 业 总 收 入 3393.24 3574.59 5.34 本 期 公 司 出 售 了 部 分 商 业 物 业, 结 转 营 业 收 入 同 比 增 加 二 营 业 总 成 本 3319.75 3590.69 8.16 营 业 成 本 2560.26 2656.15 3.75 营 业 税 金 及 附 加 292.77 223.94-23.51 本 期 公 司 营 业 税 金 同 比 下 滑 销 售 费 用 180.33 212.72 17.96 本 期 公 司 销 售 支 出 增 加 管 理 费 用 174.11 161.16-7.44 财 务 费 用 112.74 320.88 184.63 本 期 公 司 项 目 竣 工 后 利 息 不 计 入 成 本 使 得 利 息 支 出 增 加 资 产 减 值 损 失 -0.46 15.84 投 资 净 收 益 89.41 36.30-59.40 上 年 同 期 公 司 减 持 东 吴 证 券 获 得 投 资 收 益, 本 期 没 有 三 营 业 利 润 162.90 20.19-87.61 本 期 公 司 财 务 费 用 上 升 和 投 资 收 益 下 滑 使 得 营 业 利 润 负 增 长 加 : 营 业 外 收 入 187.46 336.83 79.69 本 期 公 司 获 得 若 干 项 目 的 政 策 性 补 助 减 : 营 业 外 支 出 1.85 4.71 154.96 四 利 润 总 额 348.51 352.31 1.09 同 上 减 : 所 得 税 64.60 132.04 104.41 本 期 公 司 所 得 税 率 上 升 五 净 利 润 283.91 220.27-22.42 同 上 减 : 少 数 股 东 损 益 53.90 50.32-6.64 本 期 公 司 收 益 中 少 数 股 东 权 益 占 比 下 降 归 属 母 公 司 净 利 润 230.01 169.94-26.11 同 上 六 每 股 收 益 同 上 稀 释 每 股 收 益 ( 元 ) 0.22 0.16-27.27 资 料 来 源 :2013 年 年 报 2014 年 年 报 海 通 证 券 研 究 所 2014 年, 公 司 实 现 商 品 房 施 工 面 积 169.34 万 平, 同 比 下 降 12.66% 其 中 商 品 房 新 开 工 面 积 42.32 万 平, 同 比 下 降 43.57% 全 年 完 成 商 品 房 销 售 面 积 23.74 万 平, 销 售 额 25.41 亿 元, 同 比 分 别 下 降 31.55% 和 8.83% 2014 年 末, 公 司 竣 工 在 售 在 建 拟 建 项 目 商 品 房 总 可 售 面 积 约 214 万 平 其 中 : 住 宅 约 193 万 平, 商 业 约 21 万 平 2014 年, 公 司 旗 下 苏 州 乐 园 欢 乐 水 上 糖 果 温 泉 及 白 马 涧 生 态 等 五 大 世 界 及 徐 州 乐 园 水 上 世 界 糖 果 世 界 共 接 待 游 客 总 数 约 318 万 人 次, 实 现 营 业 收 入 3.37 亿 元 2014 年, 公 司 增 加 大 阳 山 及 大 小 贡 山 旅 游 开 发 项 目, 其 中 大 阳 山 项 目 涉 及 苏 州 高 新 区 大 阳 山 24.6 平 方 公 里 内 旅 游 资 源 的 开 发 建 设 及 运 营, 也 为 房 地 产 主 业 储 备 后 续 开 发 资 源 徐 州 彭 城 欢 乐 世 界 继 水 上 世 界 后, 糖 果 世 界 实 现 开 园, 酒 店 项 目 于 2015 年 5 月 开 业, 首 期 房 地 产 项 目 于 2015 年 一 季 度 实 现 交 付 并 贡 献 收 益 同 期, 公 司 新 增 大 阳 山 植 物 园 文 殊 寺 景 区 阳 山 温 泉 度 假 酒 店 的 专 业 化 受 托 管 理 目 前, 公 司 酒 店 已 运 营 3 家, 在 建 3 家 2014 年, 公 司 控 股 的 高 新 污 水 公 司 完 成 污 水 处 理 量 5940 万 吨, 同 比 增 长 8.77%, 实 现 营 业 收 入 1.20 亿 元, 同 比 增 长 12.91% 表 3 2014 年 公 司 各 项 主 营 业 务 发 展 情 况 分 行 业 营 业 收 入 ( 百 万 元 ) 营 业 成 本 ( 百 万 元 ) 毛 利 率 (%) 营 业 收 入 比 上 年 增 减 (%) 营 业 成 本 比 上 年 增 减 (%) 毛 利 率 比 上 年 增 减 百 分 点 商 品 房 销 售 收 入 2956.12 2287.15 22.63 14.60 12.63 增 加 1.35 个 百 分 点 房 地 产 出 租 收 入 106.09 41.43 60.95 2.29-9.51 增 加 5.09 个 百 分 点 游 乐 服 务 收 入 324.07 195.42 39.70 6.49 31.83 减 少 11.59 个 百 分 点 公 用 事 业 污 水 处 理 收 入 118.63 85.16 28.22 13.16 6.4 增 加 4.57 个 百 分 点 工 业 品 销 售 收 入 49.47 45.45 8.13-3.03-4.33 增 加 1.24 个 百 分 点 基 础 设 施 开 发 收 入 1.35 0.92 31.85-99.42-99.56 增 加 21.62 个 百 分 点 资 料 来 源 : 公 司 2014 年 年 报 海 通 证 券 研 究 所

上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 3 2. 2014 年 4 月, 公 司 增 资 苏 州 乐 园 5.25 亿 元, 同 时 收 购 徐 州 商 旅 :2014 年 4 月, 公 司 控 股 75% 的 苏 州 乐 园 公 司 ( 苏 州 乐 园 全 部 权 益 评 估 价 8.74 亿 元, 即 2.90 元 / 股 ) 增 资 7 亿 元 其 中, 公 司 放 弃 增 资 权 而 引 入 战 略 投 资 者 平 安 大 华 对 苏 州 乐 园 增 资 5.25 亿 元, 平 安 大 华 持 股 期 限 为 三 年, 期 间 公 司 每 年 支 付 给 平 安 大 华 8.5% 固 定 收 益 三 年 后 原 价 收 回 全 部 苏 州 乐 园 股 权 苏 州 乐 园 股 东 金 宁 国 际 将 增 资 权 让 渡 给 苏 高 新 集 团, 后 者 合 计 出 资 1.75 亿 元 增 资 实 施 后, 苏 州 乐 园 注 册 资 本 增 至 7931.41 万 美 元 其 股 权 结 构 为 : 公 司 持 股 37.70%, 金 宁 国 际 持 股 7.57%, 苏 高 新 集 团 持 股 17.43%, 平 安 大 华 持 股 37.30% 2014 年 4 月, 公 司 同 意 苏 州 乐 园 收 购 徐 州 商 旅 100% 股 权, 收 购 价 以 徐 州 商 旅 2013 年 底 账 面 净 资 产 6.92 亿 元 为 准 该 议 案 需 在 苏 州 乐 园 增 资 议 案 实 施 后 再 行 实 施 我 们 认 为, 公 司 通 过 增 资 苏 州 乐 园 及 由 苏 州 乐 园 收 购 徐 州 商 旅 股 权, 将 进 一 步 整 合 旅 游 资 源 主 体, 增 强 旅 游 产 业 资 本 运 作 实 力 2014 年 8 月, 公 司 拟 与 生 态 旅 游 公 司 和 通 安 资 产 经 营 公 司 共 同 出 资 设 立 苏 州 高 新 大 阳 山 旅 游 开 发 有 限 公 司 该 项 目 公 司 注 册 资 金 1 亿 元 ( 其 中, 公 司 出 资 5500 万 元, 占 55% 股 权 ), 主 要 负 责 苏 州 高 新 区 大 阳 山 旅 游 项 目 的 开 发 和 整 个 大 阳 山 24.6 平 方 公 里 内 旅 游 资 源 的 统 一 经 营 统 一 管 理, 项 目 共 规 划 度 假 功 能 乡 野 休 闲 休 闲 娱 乐 和 旅 游 集 散 四 个 功 能 区 我 们 认 为, 该 举 动 有 利 于 进 一 步 落 实 公 司 的 文 化 旅 游 地 产 的 发 展 战 略, 增 加 产 业 间 的 协 同 效 应 ; 同 时, 这 也 将 有 利 于 公 司 后 续 获 取 相 关 土 地 开 发 资 源 2014 年 8 月, 公 司 与 创 投 集 团 福 田 金 属 东 京 盛 世 利 等 其 他 投 资 方 拟 共 同 成 立 苏 州 高 新 融 资 租 赁 有 限 公 司 ( 暂 定 名 ) 该 融 资 租 赁 公 司 经 营 期 限 为 30 年, 经 营 范 围 为 租 赁 业 务 向 国 内 外 购 买 租 赁 财 产 租 赁 财 产 的 残 值 处 理 及 维 修 租 赁 交 易 咨 询 和 担 保 以 及 经 审 批 部 门 批 准 的 其 他 业 务 融 资 租 赁 公 司 注 册 资 金 3 亿 元, 其 中 公 司 出 资 1.5 亿 元, 持 股 50% 我 们 认 为, 这 将 推 动 公 司 的 产 业 与 金 融 有 效 结 合, 为 公 司 的 旅 游 基 础 设 施 产 业 搭 建 创 新 融 资 平 台 2014 年 10 月, 公 司 控 股 84.94% 的 子 公 司 新 港 公 司 拟 以 持 有 的 天 都 商 贸 资 产 作 价 出 资 成 立 苏 州 天 澜 物 业 有 限 公 司, 天 都 商 贸 评 估 值 为 11.53 亿 元, 项 目 公 司 注 册 资 本 为 11.5 亿 元, 公 司 全 部 以 天 都 商 贸 资 产 ( 房 产 及 土 地 ) 作 价 出 资 天 都 商 贸 位 于 苏 州 市 高 新 区 长 江 路 西 玉 山 路 南, 项 目 2011 年 竣 工, 由 地 上 四 层 地 下 两 层 的 南 北 楼 组 成 项 目 总 用 地 面 积 2.24 万 平, 总 建 面 12.14 万 平 其 中 : 北 楼 出 租 给 日 本 泉 屋 百 货, 南 楼 出 租 给 苏 州 美 罗 商 城 公 司 以 天 都 商 贸 资 产 作 价 成 立 项 目 公 司, 是 为 了 盘 活 公 司 存 量 资 产, 加 快 资 产 周 转 2014 年 11 月 12 日, 公 司 控 股 股 东 苏 高 新 集 团 拟 通 过 其 全 资 子 公 司 苏 州 高 新 区 自 来 水 有 限 公 司 吸 收 合 并 其 持 股 75% 的 控 股 子 公 司 苏 州 新 区 新 宁 自 来 水 发 展 有 限 公 司 吸 收 合 并 完 成 后, 新 宁 自 来 水 公 司 注 销, 新 区 自 来 水 作 为 存 续 公 司 依 法 承 继 新 宁 自 来 水 的 债 权 债 务 此 前, 公 司 持 有 新 宁 自 来 水 25% 股 权, 吸 收 合 并 完 成 后, 新 区 自 来 水 公 司 注 册 资 本 变 更 为 67,478.29 万 元, 苏 高 新 集 团 持 股 88.28%; 公 司 出 资 7908.46 万 元, 持 股 11.72% 合 并 后, 公 司 对 新 宁 自 来 水 投 资 收 益 财 务 核 算 从 权 益 法 变 为 成 本 法 2014 年 11 月 22 日, 公 司 及 公 司 控 股 股 东 苏 高 新 集 团 对 公 司 控 股 子 公 司 苏 州 新 港 建 设 集 团 有 限 公 司 进 行 现 金 同 比 例 增 资, 增 资 金 额 为 27035.55 万 元, 其 中 公 司 出 资 22964.00 万 元 ( 占 84.94%), 苏 高 新 集 团 出 资 4071.55 万 元 ( 占 15.06%) 公 司 及 公 司 控 股 股 东 苏 高 新 集 团 对 公 司 控 股 子 公 司 苏 州 高 新 污 水 处 理 有 限 公 司 进 行 现 金 同 比 例 增 资, 增 资 金 额 为 10000 万 元, 其 中 公 司 出 资 7500 万 元 ( 占 75%), 苏 高 新 集 团 出 资 2500 万 元 ( 占 25%) 2014 年 12 月 2 日, 公 司 拟 以 不 低 于 115000 万 元 价 格 公 开 挂 牌 的 方 式 转 让 控 股 84.94% 的 子 公 司 苏 州 新 港 建 设 集 团 有 限 公 司 持 有 的 苏 州 市 天 澜 物 业 有 限 公 司 100% 股 权 2014 年, 公 司 投 资 的 中 新 开 发 集 团 江 苏 银 行 及 金 埔 园 林 处 于 IPO 上 市 进 程 中 ; 发 起 设 立 的 3.8 亿 元 融 联 新 兴 产 业 基 金 已 完 成 第 二 期 出 资, 累 计 出 资 比 例 60% 作 为 国 家 发 改 委 扶 持 的 江 苏 省 内 第 一 支 新 兴 产 业 创 投 计 划 参 股 基 金, 该 基 金 目 前 累 计 完 成 8 家 企 业 9050 万 元 的 投 资 公 司 与 境 外 融 资 机 构 东 京 盛 世 利 租 赁 株 式 会 社 开 展 合 作, 设 立 了 苏 州 高 新 福 瑞 融 资 租 赁 有 限 公 司, 实 现 产 融 协 同 发 展 截 止 报 告 期 末, 公 司 参 股 股 权 投 资 企 业 共 10 家, 对 外 参 股 投 资 5.22 亿 元,2014 年 实 现 股 权 投 资 收 益 3391 万 元

上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 4 表 4 2014 年 以 来 公 司 股 权 投 资 变 动 情 况 公 告 时 间 参 股 公 司 变 动 前 股 份 ( 万 股 ) 变 动 前 股 份 比 例 (%) 变 动 后 股 份 ( 万 股 ) 变 动 后 股 份 比 例 (%) 投 资 金 额 / 转 让 金 额 ( 万 元 ) 投 资 盈 亏 ( 万 元 ) 2014-4-2 苏 州 乐 园 发 展 有 限 公 司 75.00 37.70 52500 2014-4-2 苏 州 高 新 ( 徐 州 ) 商 旅 发 展 有 限 公 司 0.00 75.00 69200 2014-8-22 苏 州 高 新 大 阳 山 旅 游 开 发 有 限 公 司 0.00 55.00 5500 2014-8-22 苏 州 高 新 融 资 租 赁 有 限 公 司 0.00 50.00 15000 2014-10-27 苏 州 天 澜 物 业 有 限 公 司 0.00 100.00 115278 2014-11-12 苏 州 新 区 新 宁 自 来 水 发 展 有 限 公 司 25.00 0.00 2014-11-12 苏 州 高 新 区 自 来 水 有 限 公 司 0.00 11.72 2014-11-22 苏 州 新 港 建 设 集 团 有 限 公 司 84.94 84.94 22964 2014-11-22 苏 州 高 新 污 水 处 理 有 限 公 司 75.00 75.00 7500 2014-12-2 苏 州 市 天 澜 物 业 有 限 公 司 84.94 0.00-115000 合 计 注 : 投 资 金 额 负 值 表 示 撤 资 资 料 来 源 : 公 司 2014.4.2 至 2014.12.2 公 告 海 通 证 券 研 究 所 3. 2014 年 12 月, 公 司 旗 下 苏 州 乐 园 部 分 土 地 将 被 收 储, 增 厚 1.3 亿 元 净 利 润 2014 年 12 月 12 日, 根 据 苏 州 市 高 新 区 城 市 规 划 调 整, 苏 州 高 新 区 土 地 储 备 中 心 苏 州 国 家 高 新 技 术 产 业 开 发 区 管 理 委 员 会 拟 收 储 公 司 控 股 75% 的 子 公 司 苏 州 乐 园 发 展 有 限 公 司 位 于 苏 州 高 新 区 玉 山 路 158 号 160 号 162 号 166 号 168 号 和 长 江 路 西 金 山 路 南 的 两 宗 地 块 上 合 计 107.77 亩 的 国 有 土 地 及 其 附 着 物 ( 包 括 房 屋 设 备 等 ), 其 中 前 者 收 储 面 积 为 33922.7 平 米 (50.88 亩 ); 后 者 收 储 面 积 37925.7 平 米 (56.89 亩 ) 该 地 块 分 别 为 苏 州 乐 园 欢 乐 世 界 后 场 地 块 和 水 上 世 界 部 分 地 块, 均 为 文 体 娱 乐 用 地 本 次 两 宗 地 块 收 购 补 偿 总 价 为 32412.23 万 元 我 们 认 为, 此 次 土 地 收 储 预 计 将 增 加 公 司 归 属 于 母 公 司 净 利 润 13000 万 元 结 合 区 域 的 规 划 调 整 以 及 产 业 转 型, 公 司 将 进 一 步 整 合 区 域 旅 游 资 源, 调 整 布 局, 做 大 旅 游 产 业 规 模 4. 2015 年 1 月, 公 司 公 告 非 公 开 发 行 股 票 预 案 ( 修 订 版 ), 公 司 拟 发 行 4.35 亿 股, 发 行 价 3.39 元 / 股, 募 集 资 金 13 亿 元 2014 年 1 月 23 日, 公 司 第 七 届 董 事 会 第 十 三 次 会 议 审 议 通 过 非 公 开 发 行 股 票 方 案 本 次 发 行 对 象 为 包 括 公 司 控 股 股 东 苏 高 新 集 团 在 内 的 不 超 过 10 家 特 定 对 象 发 行 股 票 数 量 不 超 过 3.83 亿 股, 其 中 控 股 股 东 苏 高 新 集 团 认 购 数 量 为 本 次 非 公 开 发 行 股 份 总 数 的 40.57% 本 次 发 行 价 格 不 低 于 3.39 元 / 股 本 次 发 行 的 募 集 资 金 总 额 不 超 过 13 亿 元, 扣 除 发 行 费 用 后 将 全 部 投 入 徐 州 万 悦 城 一 期 扬 州 812 号 地 块 以 及 补 充 流 动 资 金 目 前 该 方 案 已 经 获 得 证 监 会 批 复 核 准 表 5 苏 州 高 新 定 向 增 发 基 本 情 况 序 号 项 目 名 称 预 计 总 投 资 额 ( 百 万 元 ) 募 集 资 金 拟 投 入 金 额 ( 百 万 元 ) 1 徐 州 万 悦 城 一 期 1469.36 900.00 2 扬 州 812 号 地 块 1001.19 400.00 3 合 计 1300.00 资 料 来 源 : 苏 州 高 新 2014 年 度 非 公 开 发 行 股 票 预 案 海 通 证 券 研 究 所 徐 州 万 悦 城 一 期 和 扬 州 812 号 地 块 项 目 情 况 如 下 :

上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 5 表 6 苏 州 高 新 募 投 项 目 的 基 本 情 况 序 号 项 目 名 称 基 本 情 况 1 项 目 名 称 徐 州 万 悦 城 一 期 2 项 目 位 置 位 于 徐 州 市 泉 山 区 三 环 南 路 以 西 南 玉 带 河 以 北, 紧 邻 徐 州 乐 园 和 云 龙 湖 风 景 区, 处 于 王 长 山 和 拉 犁 山 之 间 3 项 目 开 发 期 间 2013 年 7 月 到 2015 年 6 月 4 项 目 基 本 情 况 万 悦 城 一 期 项 目 规 划 用 地 面 积 为 192,084 平 方 米, 总 建 筑 面 积 ( 含 地 下 )359,933 平 方 米, 容 积 率 小 于 等 于 1.05, 规 划 户 数 约 1,306 户, 地 下 停 车 位 约 1,622 个 5 项 目 投 资 总 额 ( 亿 元 ) 14.69 6 项 目 市 场 前 景 本 项 目 位 于 徐 州 市 泉 山 区, 中 抱 云 龙 湖 云 龙 山, 毗 邻 正 在 开 发 的 徐 州 彭 城 欢 乐 世 界, 具 有 丰 富 的 自 然 和 人 文 景 观 资 源, 地 理 位 置 佳, 距 离 2011 年 底 开 工 建 设 的 轻 轨 1 号 线 始 发 站 2 公 里 路 程, 交 通 便 利, 发 展 潜 力 好 1 项 目 名 称 扬 州 812 号 地 块 2 项 目 位 置 本 项 目 位 于 扬 州 市 广 陵 区, 地 块 地 址 范 围 为 : 东 至 规 划 道 路 南 至 连 云 路 西 至 联 谊 路 北 至 开 发 东 路 3 项 目 开 发 期 间 2014 年 6 月 到 2016 年 7 月 4 项 目 基 本 情 况 公 司 于 2013 年 7 月 竞 得 扬 州 812 号 地 块 的 国 有 建 设 用 地 使 用 权 本 项 目 规 划 用 地 面 积 69,287 平 方 米, 总 建 筑 面 积 ( 含 地 下 ) 预 计 为 155,309 平 方 米, 容 积 率 小 于 等 于 1.6, 规 划 户 数 约 1,440 户, 地 下 停 车 位 约 977 个 5 项 目 投 资 总 额 ( 亿 元 ) 10.01 6 项 目 市 场 前 景 本 项 目 位 于 扬 州 楼 市 的 东 南 板 块, 地 块 距 扬 州 古 城 区 古 运 河 何 园 1912 街 区 仅 1 公 里, 地 理 位 置 优 越 人 文 气 息 丰 富 本 项 目 周 边 教 育 医 疗 商 业 等 配 套 比 较 完 善, 育 才 小 学 ( 扬 州 最 好 的 小 学 ) 扬 中 高 中 苏 北 医 院 ( 三 级 甲 等 医 院 ) 文 昌 阁 商 业 圈 等 均 坐 落 于 地 块 周 边 3 公 里 范 围 内 资 料 来 源 : 苏 州 高 新 2014 年 度 非 公 开 发 行 股 票 预 案 海 通 证 券 研 究 所 上 述 两 项 目 经 济 效 益 测 算 具 体 如 下 : 表 7 苏 州 高 新 募 投 项 目 经 济 效 益 测 算 序 号 项 目 名 称 单 位 指 标 1 徐 州 万 悦 城 一 期 2 总 建 筑 面 积 平 米 359933.00 3 总 销 售 收 入 万 元 223361.00 4 总 投 资 万 元 146936.00 5 净 利 润 万 元 36,565.00 6 项 目 投 资 净 利 润 率 % 24.88 7 项 目 销 售 净 利 润 率 % 16.37 序 号 项 目 名 称 单 位 指 标 1 扬 州 812 号 地 块 2 总 建 筑 面 积 平 米 155309.00 3 总 销 售 收 入 万 元 129611.00 4 总 投 资 万 元 100119.00 5 净 利 润 万 元 14323.00 6 项 目 投 资 净 利 润 率 % 14.31 7 项 目 销 售 净 利 润 率 % 11.05 资 料 来 源 : 苏 州 高 新 2014 年 度 非 公 开 发 行 股 票 预 案 海 通 证 券 研 究 所 5. 2015 年, 公 司 计 划 施 工 面 积 173 万 平, 新 开 工 面 积 28.25 万 平 2015 年, 公 司 商 品 房 项 目 计 划 施 工 面 积 172.87 万 平, 新 开 工 面 积 28.25 万 平, 重 点 计 划 开 工 商 品 房 项 目 为 苏 州 天 之 运 吴 江 天 城 徐 州 万 悦 城 等 旅 游 产 业 板 块, 重 点

上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 6 计 划 开 发 项 目 包 括 苏 州 大 阳 山 温 泉 世 界 二 期 大 小 贡 山 旅 游 项 目 以 及 徐 州 欢 乐 世 界 建 设 等, 加 快 推 进 绿 世 界 顽 皮 世 界 项 目 年 内 落 地 基 础 设 施 开 发 重 点 投 入 项 目 包 括 污 水 公 司 污 泥 处 理 二 期 工 程 苏 州 实 验 中 学 原 址 重 建 代 建 项 目 等 6. 投 资 建 议 : 参 股 公 司 上 市 有 望 提 速, 维 持 增 持 评 级 公 司 主 要 在 苏 高 新 区 和 徐 州 从 事 旅 游 地 产 开 发, 主 要 涉 足 开 发 基 础 设 施 旅 游 业 和 产 业 投 资, 并 积 极 推 动 开 发 + 旅 游 + 投 资 + 环 保 组 合 扩 张 和 转 型 2013 年, 公 司 加 快 了 刚 需 项 目 周 转, 强 化 文 化 旅 游 及 酒 店 服 务 产 业, 徐 州 彭 城 乐 园 开 始 贡 献 业 绩 而 公 司 产 业 基 金 所 投 资 的 金 埔 园 林 江 苏 银 行 等 正 加 快 上 市 进 程 考 虑 到 2014 年 公 司 计 划 完 成 合 同 销 售 面 积 45 万 平, 我 们 预 计 公 司 2015 2016 年 EPS 分 别 是 0.25 和 0.33 元, 对 应 RNAV 是 6.60 元 截 至 4 月 7 日, 公 司 收 盘 于 8.08 元, 对 应 2015 2016 年 PE 分 别 为 32.32 倍 和 24.48 倍 公 司 参 股 多 家 苏 州 高 新 区 内 企 业, 多 家 企 业 正 加 快 A 股 上 市 步 伐, 未 来 有 望 受 益 我 们 认 为 公 司 属 目 前 创 新 类 园 区 标 的 ( 平 均 动 态 35XPE), 考 虑 目 前 该 主 题 处 于 持 续 升 温 阶 段, 给 予 公 司 2015 年 35XPE, 对 应 目 标 价 8.75 元, 维 持 对 公 司 的 增 持 评 级 表 8 创 新 类 园 区 公 司 估 值 情 况 公 司 名 称 总 市 值 收 盘 价 (2015.4.3) EPS( 元 / 股 ) PE( 倍 ) ( 亿 元 ) ( 元 / 股 ) 2014E 2015E 2014E 2015E 南 京 高 科 144.08 27.91 1.18 1.43 23.65 19.52 张 江 高 科 315.16 20.35 0.28 0.37 72.68 55.00 市 北 高 新 101.73 17.96 0.03 0.55 598.67 32.65 均 值 231.67 35.72 注 : 表 中 上 市 公 司 EPS 预 测 值 来 自 海 通 预 测 资 料 来 源 :Wind 资 讯 海 通 证 券 研 究 所 风 险 提 示 : 行 业 面 临 加 息 和 政 策 调 控 两 大 风 险

上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 7 损 益 表 ( 单 位 : 百 万 元 ) 资 产 负 债 表 ( 单 位 : 百 万 元 ) 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E 营 业 总 收 入 2972 2771 3393 3575 4060 4872 货 币 资 金 726 1456 1742 1868 2159 3481 增 长 率 (%) -38.66-6.75 22.45 5.34 13.57 20.02 应 收 款 项 168 270 281 202 388 687 营 业 成 本 1841 1814 2560 2656 2642 3054 存 货 10514 11738 12867 14724 14789 15039 营 业 成 本 / 销 售 收 入 (%) 61.96 65.47 75.45 74.31 65.09 62.67 其 他 流 动 资 产 213 384 552 750 455 670 毛 利 1,131 957 833 918 1,417 1,819 流 动 资 产 11621 13847 15443 17544 17792 17878 毛 利 率 (%) 38.0 34.5 24.5 25.7 34.9 37.3 流 动 资 产 / 总 资 产 (%) 74.6 76.2 76.9 82.5 80.2 75.0 营 业 税 金 及 附 加 -248-305 -293-224 -244-292 长 期 投 资 1,846 1,859 1,899 884 1,847 1,847 营 业 税 金 及 附 加 / 销 售 收 入 (%) 8.3 11.0 8.6 6.3 6.0 6.0 固 定 资 产 1,531 1,840 2,063 2,171 1,833 1,801 营 业 费 用 -160-181 -180-213 -244-292 固 定 资 产 / 总 资 产 (%) 9.8 10.1 10.3 10.2 8.3 7.6 营 业 费 用 / 销 售 收 入 (%) 5.4 6.5 5.3 6.0 6.0 6.0 无 形 资 产 488 495 562 557 532 525 管 理 费 用 -163-183 -174-161 -223-267 非 流 动 资 产 3958 4320 4635 3711 4323 4284 管 理 费 用 / 销 售 收 入 (%) 5.5 6.6 5.1 4.5 5.5 5.5 非 流 动 资 产 / 总 资 产 (%) 25.4 23.8 23.1 17.5 19.5 18.0 息 税 前 利 润 (EBIT) 560 288 186 321 707 967 资 产 总 计 15580 18167 20078 21255 22183 23831 EBIT/ 销 售 收 入 (%) 18.8 10.4 5.5 9.0 17.4 19.8 短 期 借 款 2670 6557 7349 7974 4395 4395 财 务 费 用 -117-37 -113-321 -255-320 应 付 款 项 3164 3438 3220 3343 9387 11078 财 务 费 用 / 销 售 收 入 (%) 3.9 1.4 3.3 9.0 6.3 6.6 其 他 流 动 负 债 102 85-29 30 45-483 资 产 减 值 损 失 -17-4 0-16 -15 2 流 动 负 债 6026 10185 10638 11431 13827 14989 公 允 价 值 变 动 收 益 0 0 0 0 55 0 长 期 贷 款 3360 2231 4816 4729 2931 2931 投 资 收 益 16 22 89 36 40 44 其 他 长 期 负 债 2404 1768 438 569 1362 1362 投 资 收 益 / 税 前 利 润 (%) 3.5 7.3 25.7 10.3 7.5 6.3 负 债 11790 14184 15892 16729 18120 19283 营 业 利 润 441 268 163 20 532 692 普 通 股 股 东 权 益 3087 3250 3405 3506 3305 3651 营 业 利 润 率 (%) 14.8 9.7 4.8 0.6 13.1 14.2 少 数 股 东 权 益 704 733 782 933 759 897 营 业 外 收 支 7 28 186 332 0 0 负 债 股 东 权 益 合 计 15580 18167 20078 21255 22183 23831 税 前 利 润 448 296 349 352 532 692 利 润 率 (%) 15 11 10 10 13 14 比 率 分 析 所 得 税 -121-85 -65-132 -160-208 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E 所 得 税 率 (%) 27 29 19 37 30 30 每 股 指 标 ( 元 ) 净 利 润 327 211 284 220 373 484 每 股 收 益 0.24 0.17 0.22 0.16 0.25 0.33 少 数 股 东 损 益 69 28 54 50 106 138 每 股 净 资 产 2.92 3.07 3.22 3.31 3.12 3.45 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 258 183 230 170 266 346 每 股 经 营 现 金 净 流 -1.38-0.25-0.88 0.27-0.46 1.74 净 利 率 (%) 9 7 7 5 7 7 每 股 股 利 0.04 0.05 0.07 0.00 0.00 0.00 现 金 流 量 表 ( 人 民 币 百 万 元 ) 回 报 率 (%) 净 资 产 收 益 率 8.4 5.6 6.8 4.8 8.1 9.5 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E 总 资 产 收 益 率 1.7 1.0 1.1 0.8 1.2 1.5 净 利 润 327 211 284 220 373 484 投 入 资 本 收 益 率 4.9 2.0 1.2 1.3 5.9 9.0 少 数 股 东 损 益 0 0 0 0 106 78 增 长 率 (%) 非 现 金 支 出 151 158 172 186 27 47 营 业 总 收 入 增 长 率 -38.7-6.8 22.4 5.3 13.6 20. 0 非 经 营 收 益 132 6 57 85 186 225 EBIT 增 长 率 -0.5-48.6-35.4 72.6 120.7 36.6 营 运 资 金 变 动 -2,074-639 -1,444-208 -377-400 净 利 润 增 长 率 -17.5-29.2 25.8-26.1 56.6 30.0 经 营 活 动 现 金 净 流 -1464-265 -931 283 315 435 总 资 产 增 长 率 12.2 16.6 10.5 5.4 59.7 7.4 资 本 开 支 545 379 354 35 462 310 资 产 管 理 能 力 ( 天 ) 投 资 -44-79 264 22 230 255 应 收 账 款 周 转 天 数 20.4 35.2 38.7 0.0 34.6 51.2 其 他 14 9 205 27 295 244 存 货 周 转 天 数 976.5 1,238.4 251.5-1,000.0 1,592.2 1,133.4 投 资 活 动 现 金 净 流 -575-449 115 14 63 189 应 付 账 款 周 转 天 数 703.9 954.4 655.5 0.0 874.6 701.0 股 权 募 资 20 0 25 241 0 0 固 定 资 产 周 转 天 数 138.6 173.2 152.5 155.7 108.8 103.2 债 权 募 资 1762 2156 2072 589 220 400 偿 债 能 力 (%) 其 他 -574-965 -1,260-1,273-1,280-1,349 净 负 债 / 股 东 权 益 166.1 207.6 253.6 255.1 151.5 106.3 筹 资 活 动 现 金 净 流 1,208 1,192 838-443 -860-849 EBIT 利 息 保 障 倍 数 ( 倍 ) 4.8 7.7 1.6 1.0 2.8 3.0 现 金 净 流 量 -831 478 21-146 -482-225 资 产 负 债 率 75.7 78.1 79.1 79.0 81.7 80.9 资 料 来 源 : 公 司 2011-2014 年 报 海 通 证 券 研 究 所

上 市 公 司 年 报 点 评 苏 州 高 新 (600736) 8 信 息 披 露 分 析 师 声 明 涂 力 磊 : 房 地 产 行 业 谢 盐 : 房 地 产 行 业 本 人 具 有 中 国 证 券 业 协 会 授 予 的 证 券 投 资 咨 询 执 业 资 格, 以 勤 勉 的 职 业 态 度, 独 立 客 观 地 出 具 本 报 告 本 报 告 所 采 用 的 数 据 和 信 息 均 来 自 市 场 公 开 信 息, 本 人 不 保 证 该 等 信 息 的 准 确 性 或 完 整 性 分 析 逻 辑 基 于 作 者 的 职 业 理 解, 清 晰 准 确 地 反 映 了 作 者 的 研 究 观 点, 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 或 影 响, 特 此 声 明 分 析 师 负 责 的 股 票 研 究 范 围 重 点 研 究 上 市 公 司 : 万 科 A(000002.SZ) 保 利 地 产 (600048.Sh) 招 商 地 产 (000024.SZ) 金 地 集 团 (600383.SH) 华 侨 城 A(000069.SZ) 金 融 街 (000402.SZ) 首 开 股 份 (600376.SH) 北 京 城 建 (600266.SH) 苏 宁 环 球 (000718.SZ) 万 通 地 产 (600246.SH) 荣 盛 发 展 (002146.SZ) 滨 江 集 团 (002244.SZ) 广 宇 集 团 (002133.SZ) 亿 城 股 份 (000616.SZ) 新 潮 实 业 (600777.SH) 广 宇 发 展 (000537.SZ) 天 房 发 展 (600322.SH) 栖 霞 建 设 (600533) 张 江 高 科 (600895.SH) 陆 家 嘴 (600663.SH) 浦 东 金 桥 (600639.SH) 南 京 高 科 (600064.SH) 苏 州 高 新 (600736.SH) 天 津 松 江 (600225.SH) 和 外 高 桥 (600648.SH) 投 资 评 级 说 明 1. 投 资 评 级 的 比 较 标 准 类 别 评 级 说 明 投 资 评 级 分 为 股 票 评 级 和 行 业 评 级 买 入 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 在 15% 以 上 ; 以 报 告 发 布 后 的 6 个 月 内 的 市 场 表 现 为 比 较 增 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 5% 与 15% 之 间 ; 标 准, 报 告 发 布 日 后 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 股 票 投 资 评 级 中 性 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 5% 之 间 ; 行 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 减 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 -15% 之 间 ; 涨 跌 幅 为 基 准 ; 卖 出 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 低 于 -15% 2. 投 资 建 议 的 评 级 标 准 增 持 行 业 整 体 回 报 高 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 上 ; 报 告 发 布 日 后 的 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 行 业 整 体 回 报 介 于 市 场 整 体 水 平 -5% 与 5% 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 涨 跌 幅 行 业 投 资 评 级 中 性 减 持 之 间 ; 行 业 整 体 回 报 低 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 下 法 律 声 明 本 报 告 仅 供 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 的 客 户 使 用 本 公 司 不 会 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 公 司 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 本 报 告 所 载 的 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 本 公 司 于 发 布 本 报 告 当 日 的 判 断, 本 报 告 所 指 的 证 券 或 投 资 标 的 的 价 格 价 值 及 投 资 收 入 可 能 会 波 动 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 市 场 有 风 险, 投 资 需 谨 慎 本 报 告 所 载 的 信 息 材 料 及 结 论 只 提 供 特 定 客 户 作 参 考, 不 构 成 投 资 建 议, 也 没 有 考 虑 到 个 别 客 户 特 殊 的 投 资 目 标 财 务 状 况 或 需 要 客 户 应 考 虑 本 报 告 中 的 任 何 意 见 或 建 议 是 否 符 合 其 特 定 状 况 在 法 律 许 可 的 情 况 下, 海 通 证 券 及 其 所 属 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 并 进 行 交 易, 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 投 资 银 行 服 务 或 其 他 服 务 本 报 告 仅 向 特 定 客 户 传 送, 未 经 海 通 证 券 研 究 所 书 面 授 权, 本 研 究 报 告 的 任 何 部 分 均 不 得 以 任 何 方 式 制 作 任 何 形 式 的 拷 贝 复 印 件 或 复 制 品, 或 再 次 分 发 给 任 何 其 他 人, 或 以 任 何 侵 犯 本 公 司 版 权 的 其 他 方 式 使 用 所 有 本 报 告 中 使 用 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 均 为 本 公 司 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 如 欲 引 用 或 转 载 本 文 内 容, 务 必 联 络 海 通 证 券 研 究 所 并 获 得 许 可, 并 需 注 明 出 处 为 海 通 证 券 研 究 所, 且 不 得 对 本 文 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 和 删 改 根 据 中 国 证 监 会 核 发 的 经 营 证 券 业 务 许 可, 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 的 经 营 范 围 包 括 证 券 投 资 咨 询 业 务