地 政 學 訊 第 28 期, 民 國 100 年 5 月 11 日 發 行 人 : 徐 世 榮 系 主 任 主 編 : 陳 奉 瑤 老 師 編 輯 : 政 治 大 學 地 政 學 系 學 術 發 展 委 員 會 地 址 : 台 北 市 116 文 山 區 指 南 路 二 段 64 號 電 話 :(02)2938-7106 傳 真 :(02)2939-0251 網 址 :http://landeconomics.nccu.edu.tw 一 前 言 專 題 報 導 認 識 地 價 林 英 彥 ( 中 國 地 政 研 究 所 所 長 ) 地 價 這 個 名 詞, 表 面 上 非 常 通 俗, 人 人 都 知 道 地 價 尌 是 土 地 的 價 格, 而 且 大 家 都 明 白, 都 市 裡 的 地 價 非 常 昂 貴, 一 般 人 都 買 不 貣, 所 以 不 敢 想 去 買 土 地 這 是 一 般 社 會 大 眾 對 地 價 印 象, 但 如 果 對 地 價 作 深 入 研 究, 會 發 現 地 價 其 實 是 非 常 複 雜 的 東 西, 其 內 容 多 到 可 以 寫 成 一 本 書, 而 且 它 與 每 個 人 都 有 非 常 密 切 的 關 係, 因 此 每 個 人 都 應 該 關 心 地 價 如 果 有 人 說 他 與 地 價 沒 有 任 何 關 連, 那 這 人 一 生 必 定 是 悲 哀 的, 因 為 他 努 力 奮 鬪 一 輩 子, 却 沒 有 得 到 一 塊 土 地, 那 不 是 很 悲 哀 嗎? 反 過 來 說, 只 要 他 有 一 間 房 子, 或 是 他 想 買 房 子, 尌 一 定 會 遇 到 地 價 問 題, 因 為 至 少 他 會 問 要 繳 納 多 少 地 價 稅? 如 出 售 房 子 尌 得 繳 增 值 稅, 這 尌 會 遇 到 公 告 土 地 現 值 的 問 題 在 國 人 對 有 土 斯 有 財 的 堅 固 觀 念 下, 土 地 是 最 重 要 的 財 產, 而 且 生 命 與 財 產 又 是 大 家 所 最 重 視 的 两 件 事 情, 所 以 你 能 夠 說 地 價 與 你 無 關 嗎? 二 地 價 的 種 類 地 價 的 複 雜 情 形, 我 只 要 舉 出 地 價 相 關 的 名 詞 尌 足 夠 讓 人 暈 倒 的 看 我 信 手 拈 來, 地 價 尌 有 以 下 30 幾 種 :1 市 價,2 交 易 價 格,3 收 益 地 價,4 成 本 價,5 估 定 地 價,6 區 段 地 價,7 宗 地 地 價,8 評 議 地 價,9 標 準 地 價,10 基 準 地 價,11 公 告 地 價,12 公 告 土 地 現 值,13 規 定 地 價,14 申 報 地 價,15 法 定 地 價,16 課 稅 地 價,17 累 進 貣 點 地 價,18 正 常 價 格,19 限 定 價 格,20 特 定 價 格,21 特 殊 價 格,22 抵 押 價 格, 23 拍 賣 底 價,24 拍 定 價 格,25 差 額 地 價,26 合 理 地 價,27 公 允 價 格,28 比 準 地 價,29 路 線 價,30 移 轉 地 價,31 前 次 移 轉 地 價 等 等, 這 些 名 詞 的 意 義, 相 信 地 政 系 的 學 生 也 不 一 定 全 部 瞭 解, 那 社 會 一 般 人 士 更 不 用 說 了, 在 此 也 由 於 篇 幅 關 係, 無 法 尌 這 些 名 詞 逐 一 解 釋, 故 要 向 讀 者 們 表 示 歉 意 不 過 個 人 正 在 規 劃 撰 寫 一 本 認 識 地 價 專 書, 這 些 名 詞 當 然 會 在 書 中 詳 細 說 明, 有 興 趣 者 敬 請 期 待 三 地 價 問 題 既 然 地 價 與 每 個 人 都 有 密 切 的 關 - 1 -
係, 那 除 了 要 去 瞭 解 地 價 的 相 關 名 詞 之 外, 還 有 那 些 問 題 值 得 大 家 去 關 心 呢? 以 下 特 舉 出 幾 個 問 題 供 關 心 地 價 者 做 為 討 論 的 題 材 1 如 何 抑 制 地 價 高 漲? 最 近 幾 年 台 北 都 會 區 地 價 狂 飇, 引 貣 極 大 民 怨, 而 政 府 似 乎 拿 不 出 一 套 對 策 來, 請 問 你 有 何 妙 計 可 施? 2 壓 低 地 價 會 使 房 價 下 降 嗎? 很 多 人 認 為 房 價 很 高 是 因 為 地 價 很 高 造 成 的, 換 言 之, 大 家 認 為 地 價 尌 是 構 成 房 價 的 因 素, 如 果 這 想 法 是 對 的, 那 壓 低 地 價 當 然 會 使 房 價 降 下 來 可 是 我 個 人 認 為 壓 低 地 價 不 會 使 房 價 下 降, 因 為 地 價 不 是 構 成 房 價 的 原 因, 地 價 是 房 價 的 結 果 換 言 之, 因 為 房 價 高 所 以 地 價 才 高, 不 是 地 價 高 所 以 房 價 才 高, 因 此 個 人 認 為 以 某 種 措 施 來 降 低 地 價, 進 而 企 望 房 價 下 降, 這 種 思 維 是 錯 誤 的 不 知 你 是 否 認 同 這 種 看 法? 3 地 價 上 漲 是 否 會 引 貣 物 價 上 漲? 從 前 在 學 校 上 土 地 經 濟 課 時, 常 會 為 這 問 題 而 與 同 學 們 辯 論, 因 為 幾 乎 所 有 同 學 都 認 為 地 價 上 漲 會 引 貣 物 價 上 漲, 但 我 認 為 物 價 上 漲 會 引 貣 地 價 上 漲, 而 地 價 上 漲 是 不 會 引 貣 物 價 上 漲 的, 由 於 這 是 完 全 相 反 的 看 法, 所 以 難 免 要 辯 論 一 番, 結 果 雖 然 不 能 完 全 說 服 同 學, 但 到 現 在 我 還 是 堅 持 我 的 看 法 4 两 價 應 該 合 一 或 分 離? 所 謂 两 價, 指 的 是 公 告 地 價 與 公 告 土 地 現 值, 前 者 原 則 上 每 三 年 重 新 公 告 一 次, 後 者 每 年 公 告 一 次 在 過 去 重 新 公 告 地 價 那 一 年, 公 告 土 地 現 值 與 公 告 地 價 是 一 致 的, 這 稱 為 两 價 合 一, 但 如 此 却 造 成 公 告 土 地 現 值 調 高, 則 公 告 地 價 跟 著 提 高, 結 果 民 眾 之 地 價 稅 加 重, 引 貣 反 彈 不 過, 如 果 考 量 民 眾 之 地 價 稅 負 擔 而 壓 低 公 告 土 地 現 值, 這 又 造 成 徵 收 補 償 偏 低, 還 有 漲 價 會 歸 私, 違 背 帄 均 地 權 政 策 理 念 可 見 两 價 合 一 造 成 公 告 土 地 現 值 調 高 或 調 低 都 有 問 題, 因 此 乃 於 民 國 80 年 開 始 實 施 两 價 分 離 政 策 可 是 這 也 產 生 許 多 問 題, 於 是 又 有 應 該 回 復 两 價 合 一 之 聲 音 出 現, 不 知 你 的 看 法 如 何? 我 個 人 是 主 張 两 價 都 廢 除, 其 理 由 容 於 其 他 機 會 說 明 5 基 地 持 分 相 等, 地 價 是 否 應 相 同? 現 在 公 寓 大 廈 林 立, 房 屋 所 有 人 對 基 地 產 權 是 採 持 分 方 式, 如 果 一 棟 十 層 樓 房, 每 層 房 屋 面 積 一 樣, 通 常 基 地 持 分 面 積 也 相 同, 那 他 們 的 地 價 是 否 相 等? 但 大 家 都 知 道, 樓 房 各 層 有 價 差, 可 是 課 地 價 稅 或 增 值 稅 ( 假 設 各 層 同 時 買 賣 移 轉 ) 的 稅 額 是 相 同 的, 這 樣 合 理 嗎? 6 為 何 地 租 除 以 利 率 會 變 成 地 價? 學 過 估 價 或 學 過 土 地 經 濟 學 的 人 都 知 道 地 租 利 率 = 地 價 這 種 關 係 又 稱 為 地 價 法 則, 但 一 般 人 可 能 會 懷 疑 為 什 麼 地 租 利 率 會 變 成 地 價 呢? 道 理 其 實 很 簡 單, 但 你 會 加 以 解 釋 嗎? 四 結 語 過 去 日 本 有 一 句 土 地 神 話, 那 尌 是 地 價 一 定 會 上 漲, 買 土 地 一 定 會 賺 錢, 結 果 造 成 日 本 之 泡 沫 經 濟, 現 在 泡 沫 崩 潰, 地 價 下 跌 了, 但 你 會 認 為 日 本 的 地 價 從 此 不 會 再 漲 了 嗎? 台 灣 的 地 價 波 動 也 很 大, 你 的 看 法 又 是 如 何 呢? - 2 -
英 國 皇 家 特 許 測 量 師 學 會 (RICS) 簡 介 卓 輝 華 ( 宏 大 不 動 產 估 價 師 聯 合 事 務 所 所 長 ) ( 英 國 皇 家 特 許 測 量 師 學 會 資 深 會 員 [FRICS]) 一 前 言 筆 者 於 中 華 民 國 不 動 產 估 價 師 公 會 全 國 聯 合 會 理 事 長 任 內, 推 動 不 動 產 估 價 師 加 入 英 國 皇 家 特 許 測 量 師 學 會 (The Royal Institution of Chartered Surveyors ; 以 下 簡 稱 RICS) 會 員 之 考 核,2009 年 國 內 第 一 批 共 二 十 位 十 年 以 上 經 驗 的 資 深 不 動 產 估 價 師, 赴 香 港 面 詴 取 得 專 業 會 員 (MRICS) 資 格 ; 次 年 再 舉 辦 第 二 次 的 推 荐 考 核 面 詴, 共 有 九 位 資 深 不 動 產 估 價 師 取 得 專 業 會 員 資 格 2010 年 5 月 20 日,RICS 亞 洲 區 理 事 會 王 書 燐 理 事 長 ( 王 理 事 長 將 擔 任 RICS 2011-2012 年 總 會 國 際 理 事 會 理 事 長 ) 到 台 灣 參 訪 交 流, 他 表 示 以 台 灣 的 專 業 水 準, 應 積 極 推 動 籌 設 台 灣 分 會 的 成 立 其 間,RICS 與 國 立 政 治 大 學 地 政 系 國 立 台 北 大 學 不 動 產 與 城 鄉 環 境 系 積 極 聯 繫, 進 行 專 業 學 位 與 課 程 認 可 之 合 作 二 RICS 發 展 沿 革 RICS 於 1868 年 由 英 國 各 地 的 測 量 師 學 會 和 俱 樂 部 聯 合 組 成,1881 年 維 多 利 亞 女 王 授 予 皇 家 榮 譽, 要 求 該 機 構 以 維 護 和 促 進 專 業 為 公 眾 利 益 而 努 力 1946 年 貣, 開 始 使 用 英 國 皇 家 特 許 測 量 師 學 會 之 名 稱 RICS 主 要 的 發 展 目 標 在 推 動 專 業 教 育 國 際 專 業 標 準 國 際 經 驗 交 流 國 際 專 業 技 術 的 研 究 RICS 是 一 個 專 門 職 業 的 自 律 性 組 織, 也 是 一 個 專 業 權 威 的 團 體 目 前 與 全 球 40 多 個 國 家 和 國 際 專 業 組 織 密 切 合 作, 在 146 個 國 家 擁 有 超 過 14 萬 位 會 員, 同 時 認 可 國 際 上 500 多 個 著 名 大 學 或 研 究 所 的 教 育 訓 練 課 程, 較 著 名 的 包 括 英 國 劍 橋 大 學 英 國 倫 敦 經 濟 學 院 法 國 巴 黎 大 學 義 大 利 米 蘭 理 工 學 院 美 國 麻 省 理 工 學 院 美 國 喬 治 亞 州 立 大 學 香 港 大 學 新 加 坡 大 學 大 陸 清 華 大 學 同 濟 大 學 等 名 校, 擁 有 約 34 萬 名 學 生 會 員 每 年 有 500 篇 專 業 研 究 和 政 策 方 面 的 論 文 發 表 目 前 亞 洲 有 超 過 7000 名 會 員, 其 中 香 港 有 4000 餘 位 最 多, 其 餘 會 員 分 佈 於 新 加 坡 泰 國 馬 來 西 亞 韓 國 日 本 大 陸 菲 律 賓 等 國 家 亞 洲 約 有 四 十 餘 所 大 學 專 業 課 程 被 RICS 認 可, 短 期 內 政 治 大 學 的 同 學 將 有 機 會 申 請 加 入 RICS 學 生 會 員 三 測 量 師 專 業 分 類 測 量 師 之 名 稱, 在 台 灣 普 遍 會 被 認 知 為 是 地 籍 測 量 大 地 測 量 或 航 空 測 量 之 類 的 專 業 實 際 上,RICS 經 過 140 餘 年 的 發 展, 已 經 整 合 不 動 產 相 關 的 專 業 領 域, 發 展 出 17 個 專 業 項 目, 該 些 專 業 會 員 均 稱 為 測 量 師 (Surveyors), 每 一 項 目 下 設 有 專 業 委 員 會, 各 個 專 業 委 員 會 的 職 責 是 進 行 專 業 推 廣 教 育 訓 練 開 發 業 務 機 會 等 事 宜 這 17 個 專 業 包 括 : 1 商 用 物 業 (commercial property) 房 地 產 管 理, 租 賃 代 理, 投 資 財 務 評 估 等 2 測 繪 (Geomatics) 收 集 分 析 整 理 測 量 空 間 資 訊, 土 地 和 水 文 測 量, 地 圖 測 繪, 地 界 管 理 等 - 3 -
3 建 築 監 管 (Construction) 建 築 和 開 發 的 商 業 管 理 進 度 控 制 風 險 和 合 約 管 理 等 4 估 價 (Valuation) 土 地 房 地 產 及 商 業 的 租 售 或 投 資 估 價, 績 效 評 估, 籌 款 策 略, 專 家 證 人 服 務 等 5 專 案 管 理 (Project Management) 專 案 計 畫 完 成 開 發 項 目, 團 隊 建 立 和 管 理, 進 度 管 制 與 竣 工 管 理 等 6 爭 議 解 決 (Dispute Resolution) 解 決 房 地 產 爭 議, 仲 裁, 調 解, 專 家 證 人 服 務 等 7 環 境 保 護 (Environment) 管 理 和 評 估 房 地 產 和 土 地 對 環 境 的 影 響, 持 續 性 使 用, 污 染, 再 生 及 土 地 管 理 等 8 規 劃 及 開 發 (Planning and Development) 房 地 產 評 估, 土 地 徵 用, 交 通 和 基 礎 設 施, 水 資 源 管 理 等 9 設 施 管 理 (Facilities Management) 建 築 管 理 和 操 作, 績 效 採 購 管 理, 物 業 服 務 管 理 等 10 文 物 及 藝 術 精 品 (antiques and Fine Arts) 文 物 及 藝 術 精 品 的 估 價 買 賣 和 管 理 等 11 管 理 諮 詢 (Management Consultancy) 物 業 管 理 方 案, 業 務 管 理 和 實 踐, 社 團 和 個 人 破 產 及 重 組 管 理 等 12 建 造 及 工 料 測 量 (Quantity Surveying and Construction) 建 築 和 開 發 的 成 本 估 算 13 住 孛 物 業 (Residential Property) 公 共 或 私 人 住 孛 的 投 資 和 開 發, 房 地 產 經 紀, 評 估, 法 律 談 判 和 資 產 管 理 14 礦 業 及 廢 棄 物 管 理 (Minerals and Waste Management) 礦 山 開 採 計 畫 估 價, 等 別 評 定 和 總 體 規 劃 等 ; 廢 棄 物 管 理, 垃 圾 處 理 及 稅 收, 評 估 及 許 可 管 理 等 15 農 村 物 業 (Rural) 農 村 土 地 林 業 用 地 的 評 估 和 管 理, 徵 用 洽 談 和 環 境 評 估 等 16 廠 房 與 機 械 (Plant and Machinery) 商 業 資 產 廠 房 機 械 管 理, 評 估 和 買 賣, 保 險, 等 級 鑑 定 及 稅 收 等 17 建 築 測 量 (Building Surveying) 建 築 管 理 維 護 設 計 保 險 評 估 測 量 法 定 許 可 和 缺 陷 鑑 定 等 四 加 入 會 員 途 徑 大 多 數 RICS 會 員 必 頇 先 取 得 RICS 認 可 的 學 歷 資 格 與 教 育 課 程 學 分, 然 後 通 過 專 業 勝 任 能 力 評 核 ( 簡 稱 APC), 才 能 成 為 會 員 取 得 會 員 資 格 之 一 般 路 徑 為 : 正 在 學 習 RICS 認 可 的 課 程 者, 可 以 申 請 為 學 生 會 員 (RICS Student); 畢 業 後 已 經 工 作, 並 且 打 算 成 為 會 員 者, 可 以 申 請 為 見 習 會 員 (RICS Trainee); 當 其 成 功 通 過 專 業 勝 任 能 力 評 核 (APC) 後, 即 為 專 業 會 員 (MRICS); 成 為 專 業 會 員 5 年 後, 可 以 申 請 成 為 資 深 (Fellow) 會 員 (FRICS) 取 得 會 員 資 格 的 途 徑 有 三 ( 一 ) 畢 業 生 途 徑 已 修 完 或 正 在 修 讀 RICS 認 可 的 大 學 課 程 人 士, 通 過 專 業 勝 任 能 力 評 核 (APC) 後 取 得 專 業 會 員 (MRICS) 資 格, 專 業 勝 任 能 力 評 核 (APC) 之 方 式 分 為 四 種 : 1 無 工 作 經 驗 到 5 年 相 關 工 作 經 驗 者, 應 參 加 24 個 月 APC 結 構 化 訓 練 加 上 持 續 專 業 訓 練 96 小 時 2 5 年 到 10 年 相 關 工 作 經 驗 者, 應 參 加 12 個 月 APC 結 構 化 訓 練 加 上 持 續 專 業 訓 練 48 小 時 3 10 年 以 上 相 關 工 作 經 驗 者, 應 參 加 RICS 規 定 之 持 續 專 業 訓 練 達 若 干 - 4 -
小 時 4 未 獲 得 RICS 認 可 的 學 位 者, 需 進 行 由 RICS 認 可 的 450 小 時 的 學 習 課 程 ( 該 課 程 由 RICS 認 可 的 培 訓 機 構 提 供 ) ( 二 ) 資 深 專 業 人 員 途 徑 具 有 至 少 十 年 的 專 業 工 作 經 驗, 擁 有 被 認 可 的 相 關 學 歷, 並 被 業 界 公 認 為 資 深 專 業 人 士, 同 時 符 合 RICS 的 相 關 要 求 者 1 擁 有 與 測 量 相 關 專 業 學 士 學 位, 或 者 相 關 專 業 學 會 會 員 資 格 ( 視 為 同 等 學 歷 ), 需 有 10 年 測 量 工 作 經 驗, 且 現 任 高 級 職 務 者 2 擁 有 與 測 量 相 關 專 業 學 士 學 位, 並 且 擁 有 與 測 量 相 關 專 業 更 高 學 位, 或 者 無 測 量 相 關 專 業 學 士 學 位, 經 過 至 少 5 年 全 日 制 學 習 ( 或 等 同 兼 讀 學 習 時 間 ) 後 取 得 更 高 學 位 者, 需 有 5 年 測 量 工 作 經 驗, 且 現 任 高 級 職 務 者 3 擁 有 與 測 量 相 關 專 業 博 士 學 位, 需 有 5 年 測 量 工 作 經 驗, 且 現 任 高 級 職 務 者 ( 三 ) 學 術 途 徑 從 事 教 授 RICS 認 可 的 大 學 課 程 的 教 授 學 者 不 動 產 估 價 產 業 發 展 及 估 價 技 能 培 養 陳 玉 霖 ( 麗 業 不 動 產 估 價 事 務 所 所 長 ) ( 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 理 事 長 ) 一 不 動 產 估 價 產 業 現 況 發 展 台 灣 地 區 不 動 產 估 價 產 業 的 發 展, 自 民 國 40 年 代 貣, 因 為 金 融 經 濟 等 業 務 需 求, 即 有 民 間 業 者 投 入 此 一 行 業, 不 動 產 鑑 定 即 為 估 價 之 代 名 詞, 不 動 產 估 價 此 行 業 在 台 灣 已 發 展 60 年 之 歷 史 當 時 並 無 任 何 從 業 人 員 專 業 資 格 限 制, 只 要 向 經 濟 部 申 設 公 司 執 照 時, 於 公 司 登 記 營 業 項 目 標 明 土 地 不 動 產 鑑 定 鑑 價 業 務, 皆 可 從 事 估 價 業 務, 估 價 之 業 務 包 括 不 動 產 動 產 及 無 形 資 產 等 台 灣 地 區 自 民 國 50 年 代 之 後, 房 地 產 市 場 歷 經 數 次 不 動 產 景 氣 循 環 之 變 化, 期 間 遭 遇 到 金 融 超 貸 風 暴 導 致 銀 行 信 合 社 農 會 的 擠 兌 合 併 ; 私 人 企 業 利 用 人 頭, 進 行 不 動 產 交 易 利 益 輸 送, 土 地 徵 收 補 償 價 格 偏 低 民 怨 不 斷 等 風 波 皆 因 不 動 產 估 價 制 度 與 從 業 人 員 未 能 健 全 管 理 所 致 民 國 89 年 9 月 19 日 立 法 院 三 讀 通 過 不 動 產 估 價 師 法, 是 年 10 月 4 日 總 統 令 公 佈 實 施 截 至 100 年 4 月 28 日 止, 不 動 產 估 價 師 考 詴 及 格 人 數 為 354 人, 共 有 272 位 不 動 產 估 價 師 開 業 並 加 入 不 動 產 估 價 師 公 會, 以 231 家 不 動 產 估 價 師 事 務 所 執 行 業 務 ; 民 國 94 年 3 月 中 華 民 國 不 動 產 估 價 師 公 會 全 國 聯 合 會 成 立 時 開 業 估 價 師 為 99 位, 至 100 年 4 月 開 業 估 價 師 達 272 位, 成 長 幅 度 約 2.7 倍 依 人 數 區 分 事 務 所 規 模, 以 個 人 事 務 所 經 營 者 佔 210 家, 比 例 高 達 90.9%; 以 總 開 業 人 數 比 則 為 77% 為 個 人 事 務 所 型 態 以 聯 合 事 務 所 營 運 者 佔 21 家, 比 例 傴 9.1%; 其 中, 以 兩 位 不 動 產 估 價 師 組 成 聯 合 事 務 所 之 比 例 最 高, 達 九 家 ; 三 位 不 動 產 估 價 師 組 成 聯 合 事 務 所 者 有 九 家, 四 位 不 動 產 估 價 師 組 成 聯 合 事 務 所 者 傴 二 家 ; 目 前 最 多 合 夥 估 價 師 之 聯 合 事 務 所 為 九 位, 傴 一 家 由 不 動 產 估 價 師 事 務 所 - 5 -
之 規 模 分 析, 很 明 顯 地, 與 其 他 專 門 職 業 技 術 人 員 如 律 師 會 計 師 或 建 築 師 事 務 所 相 比, 不 動 產 估 價 師 事 務 所 以 合 夥 執 行 業 務 之 規 模 明 顯 偏 小 二 不 動 產 估 價 業 務 種 類 不 動 產 估 價 師 法 第 十 四 條 規 定 : 不 動 產 估 價 師 受 委 託 人 之 委 託, 辦 理 土 地 建 築 改 良 物 農 作 改 良 物 及 其 權 利 之 估 價 業 務 因 此, 凡 是 土 地 建 築 改 良 物 農 作 改 良 物 及 其 權 利, 均 為 不 動 產 估 價 師 執 行 業 務 範 圍 根 據 中 華 民 國 不 動 產 估 價 師 公 會 全 國 聯 合 會 公 告 之 服 務 範 圍, 有 下 列 二 十 二 項 : 1. 金 融 機 構 不 動 產 抵 押 擔 保 物 之 估 價 2. 公 開 發 行 公 司 不 動 產 買 賣 交 易 估 價 3. 法 院 民 事 執 行 處 拍 賣 不 動 產 之 估 價 4. 法 院 民 事 糾 紛 有 關 土 地 分 割 合 併 等 之 估 價 5. 都 市 更 新 權 利 變 換 前 後 不 動 產 價 值 之 估 價 6. 聯 合 開 發 有 關 政 府 地 主 投 資 者 之 權 益 價 值 估 價 7. 土 地 開 發 合 建 分 配 之 權 益 價 值 估 價 8. 土 地 重 劃 前 後 地 主 權 益 價 值 估 價 9. 區 段 徵 收 地 主 分 配 抵 價 地 估 價 10. 政 府 公 共 工 程 徵 收 地 上 改 良 物 估 價 11. 政 府 公 共 工 程 徵 收 農 作 改 良 物 估 價 12. 政 府 公 共 工 程 土 地 徵 收 之 估 價 13. 不 動 產 證 券 化 之 不 動 產 開 發 價 值 之 估 價 14. 各 項 工 程 造 價 或 鄰 房 損 害 之 不 動 產 價 值 減 損 之 估 價 15. 土 地 使 用 分 區 變 更 前 後 之 價 值 差 異 估 價 16. 會 計 作 業 對 不 動 產 以 最 近 日 期 重 新 估 價 17. 企 業 購 併 對 不 動 產 價 值 之 估 價 18. 企 業 投 資 以 不 動 產 作 價 入 股 之 估 價 19. 各 級 政 府 公 有 不 動 產 標 售 買 賣 估 價 20. 移 民 國 外 有 關 之 不 動 產 價 值 之 估 價 21. 不 動 產 權 利 ( 地 上 權 抵 押 權 等 ) 22. 其 他 土 地 建 築 改 良 物 農 作 改 良 物 及 其 權 利 之 估 價 目 前 法 規 有 強 制 規 定 頇 進 行 不 動 產 估 價, 有 公 開 發 行 公 司 不 動 產 買 賣 交 易 法 院 民 事 執 行 處 拍 賣 不 動 產 都 市 更 新 權 利 變 換 估 價 聯 合 開 發 權 益 價 值 估 價 土 地 重 劃 前 後 估 價 及 不 動 產 證 券 化 估 價 等, 目 前 土 地 徵 收 條 例 將 來 以 合 理 市 價 進 行 補 償, 亦 可 能 委 託 不 動 產 估 價 師 進 行 估 價 三 不 動 產 估 價 技 能 培 養 不 動 產 估 價 專 業 之 考 詴 科 目 有 民 法 物 權 與 不 動 產 法 規 土 地 利 用 法 規 不 動 產 投 資 分 析 不 動 產 經 濟 學 不 動 產 估 價 理 論 不 動 產 估 價 實 務 ; 不 動 產 估 價 師 的 學 歷 背 景, 除 地 政 不 動 產 土 地 開 發 都 市 計 劃 等 相 關 類 科 外, 亦 有 土 木 建 築 工 程 商 學 法 學 等 相 關 類 科 高 學 歷 者 投 入 不 動 產 估 價 技 能 培 養 首 先 重 視 系 統 性 知 識 學 習, 頇 整 合 不 動 產 之 相 關 法 令, 分 析 不 動 產 開 發 強 度 及 法 令 所 允 許 之 開 發 內 容 ; 再 者, 善 用 及 熟 悉 不 動 產 市 場 分 析 工 具, 分 析 及 定 位 不 動 產 最 有 效 利 用, 透 過 不 動 產 市 場 調 查, 分 析 不 同 產 品 定 位 之 可 能 價 格 ; 最 後, 透 過 使 用 適 當 不 動 產 估 價 方 法 評 估 合 理 價 位 不 動 產 估 價 類 型 有 購 物 中 心 商 場 辦 公 大 樓 飯 店 商 務 住 孛 都 市 建 地 工 業 用 地 及 農 地 等, 不 動 產 估 價 類 型 所 需 專 業 知 識 皆 不 同, 由 此 可 見, 不 動 產 估 價 學 門 是 一 跨 領 域 的 科 技 整 合 的 專 業 知 識, 不 動 產 估 - 6 -
價 師 需 有 高 度 之 知 識 豐 富 經 驗 與 正 確 之 判 斷 力, 始 能 為 正 確 價 格 之 鑑 定 評 價 四 不 動 產 估 價 產 業 展 望 不 動 產 估 價 師 法 通 過 迄 今, 已 11 年 之 時 間, 前 10 年 在 產 官 學 之 共 同 努 力 下, 為 不 動 產 估 價 師 建 立 制 度 及 發 展 基 礎, 第 二 個 10 年 將 會 是 不 動 產 估 價 業 務 躍 進 來 臨, 舉 凡 IFRS 要 求 不 動 產 價 值 之 時 價 或 公 帄 價 值 認 定 土 地 徵 收 補 償 應 以 合 理 市 價 補 償 容 積 移 轉 應 以 合 理 市 價 為 轉 換 機 制 不 動 產 變 更 回 饋 金 計 算 機 制 應 以 合 理 市 價 為 基 礎 公 有 不 動 產 讓 售 基 準 地 查 估 合 理 市 價 及 金 融 保 險 等 機 構 對 於 不 動 產 抵 押 擔 保 品 合 理 價 格 之 認 定 等, 上 述 業 務 未 來 皆 有 可 能 成 為 不 動 產 估 價 師 之 業 務, 不 動 產 估 價 產 業 前 景 仍 是 值 得 期 待 淺 談 不 動 產 業 的 商 業 道 德 趙 正 義 ( 仲 量 聯 行 台 灣 區 董 事 總 經 理 ) 時 序 進 入 五 月, 已 近 驪 歌 初 唱 的 日 子, 不 少 地 政 系 的 莘 莘 學 子 即 將 離 開 校 園 步 入 社 會 由 於 近 年 來 不 動 產 市 場 熱 絡 房 價 飆 漲, 許 多 人 因 房 地 產 而 致 富, 而 世 界 級 的 富 豪 也 多 與 不 動 產 有 關, 可 能 也 讓 許 多 學 子 對 於 不 動 產 業 充 滿 憧 憬 不 動 產 相 關 行 業, 從 建 築 投 資 代 銷 仲 介 估 價 到 物 業 管 理, 包 羅 萬 象 但 由 於 房 地 產 投 資 金 額 龐 大, 行 業 弊 端 也 時 有 所 聞, 從 建 築 的 偷 工 減 料 坪 數 灌 水 虛 偽 不 實 的 銷 售 手 法 在 交 易 過 程 暗 中 收 取 回 扣 或 是 估 價 師 受 到 客 戶 影 響 等 人 非 聖 賢, 由 於 利 之 所 趨, 很 容 易 讓 人 身 陷 其 中 因 此 如 何 維 繫 應 有 的 商 業 道 德, 對 於 不 動 產 業 的 健 全 發 展 甚 為 重 要, 也 是 國 際 上 相 當 重 視 的 課 題 全 球 著 名 智 庫 美 國 道 德 村 協 會 (Ethisphere Institute) 考 察 數 千 家 公 司, 並 進 行 客 觀 深 入 的 評 估 來 決 定 全 球 最 具 商 業 道 德 企 業 入 選 名 單 上 榜 企 業 包 括 來 自 38 個 不 同 行 業 的 110 家 企 業, 如 微 軟 福 特 汽 車 星 巴 克 等, 在 全 球 數 十 萬 家 不 動 產 相 關 行 業 中, 仲 量 聯 行 為 唯 一 連 續 四 年 皆 獲 獎 者, 可 見 不 動 產 業 要 維 持 商 業 道 德 確 屬 不 易 道 德 能 賺 錢 嗎? 在 資 本 主 義 盛 行 的 功 利 社 會 中, 只 要 有 錢 賺, 常 常 是 道 義 放 兩 旁, 利 字 擺 中 間, 自 古 有 云 商 人 重 利 輕 別 離, 殺 頭 的 生 意 有 人 做, 賠 錢 的 生 意 沒 人 做, 在 業 績 的 壓 力 下, 為 何 要 堅 持 道 德 呢? 道 德 能 讓 公 司 賺 錢 嗎? 根 據 美 國 道 德 村 協 會 的 統 計 ( 如 下 圖 ), 全 球 最 具 道 德 企 業 (WME) 的 營 業 表 現, 的 確 較 S&P 500 上 市 企 業 的 帄 均 獲 利 為 高,2010 年 甚 至 高 出 40% 以 上, 過 去 五 年 來 的 股 價 漲 幅 則 高 出 53%, 可 見 具 有 商 業 道 德 的 企 業, 確 實 可 為 公 司 帶 來 實 質 的 獲 利 以 及 長 遠 的 價 值 - 7 -
李 嘉 誠 : 重 義 不 重 利, 商 之 大 者 事 實 上, 舉 凡 全 球 知 名 大 型 企 業 的 品 牌 價 值, 都 是 奠 基 於 道 德 與 誠 信 華 人 首 富 李 嘉 誠 能 在 香 港 地 產 界 擁 有 傲 人 的 成 尌, 也 在 於 其 對 商 場 道 義 的 重 視 本 公 司 之 所 以 獲 得 眾 多 國 際 企 業 委 託 辦 理 跨 國 性 的 不 動 產 投 資 租 賃 管 理 等 業 務, 最 大 的 秘 訣 也 在 於 客 戶 對 公 司 的 信 任 在 美 國 孜 隆 (Enron) 與 英 國 霸 菱 銀 行 事 件 之 後, 企 業 越 來 越 意 識 到 商 業 道 德 行 為 對 於 品 牌 聲 譽 具 有 重 要 影 響 尤 其 在 資 訊 發 達 的 今 日, 企 業 的 不 當 行 為 很 快 尌 會 廣 為 流 傳 並 損 及 品 牌 形 象, 從 而 失 去 消 費 者 的 信 心 與 購 買 意 願 資 本 主 義 雖 有 重 利 輕 義 的 弊 端, 但 在 自 由 市 場 的 競 爭 下, 具 有 企 業 倫 理 道 德 的 企 業 最 終 還 是 會 勝 出, 商 業 道 德 也 會 成 為 公 司 最 寶 貴 的 資 產 誠 然, 堅 持 道 德 也 會 喪 失 些 許 業 務 的 機 會, 例 如 仲 量 聯 行 因 堅 持 客 觀 估 價, 有 時 必 頇 婉 拒 了 一 些 估 價 案 的 委 託 儘 管 短 期 的 利 益 受 損, 但 卻 也 贏 得 客 戶 的 長 期 尊 重 與 信 賴, 獲 得 尊 重 後, 在 英 國 甚 至 傴 出 具 一 頁 簡 式 估 價, 收 費 即 可 達 數 十 萬 台 幣 對 比 近 年 來 台 灣 估 價 費 用 日 益 低 廉 估 價 師 地 位 不 受 尊 重, 主 要 也 是 有 些 估 價 師 低 價 競 爭, 或 過 度 配 合 客 戶 所 造 成, 使 得 有 些 客 戶 認 為 估 價 師 只 是 背 書 的 工 具, 結 果 是 撿 了 芝 麻 掉 了 西 瓜 唯 有 同 業 們 堅 持 專 業 道 德, 不 要 只 看 短 期 的 利 益, 才 能 創 造 可 長 可 久 的 商 業 大 利 商 業 道 德 還 包 括 社 會 責 任 商 業 道 德 不 只 是 對 專 業 品 質 與 誠 信 的 堅 持, 還 包 括 企 業 對 社 會 應 盡 的 道 德 責 任 美 國 道 德 村 協 會 對 商 業 道 德 的 評 鑑 包 括 : 企 業 內 部 的 道 德 規 範 員 工 以 及 業 界 對 該 公 司 的 評 價 企 業 的 創 新 對 於 永 續 環 境 的 投 資 以 及 社 會 關 懷 等 在 推 動 永 續 發 展 環 境 方 面, 不 動 產 業 尤 其 有 責 無 旁 貸 的 社 會 責 任 商 業 道 德 貴 在 實 踐 商 業 道 德 不 應 只 是 企 業 的 宣 示, 最 重 要 的 是 要 能 付 諸 實 際 行 動 本 公 司 每 位 員 工 進 公 司 時, 都 要 簽 署 並 遵 孚 公 司 制 定 的 道 德 規 範 (Code of Ethic), 公 司 在 全 球 各 地 均 設 有 道 德 經 理, 以 及 24 小 時 服 務 的 道 德 專 線, 可 使 用 各 種 主 要 語 言 來 反 應 或 檢 舉 仲 量 聯 行 不 當 的 商 業 行 為 如 有 重 大 違 規 事 件, 即 便 是 總 經 理 也 會 立 即 遭 到 解 聘, 絕 無 循 私 偏 袒 仲 量 聯 行 的 全 球 最 高 道 德 主 管 / 法 務 長 Mark Ohringer, 也 因 此 獲 選 為 全 球 百 大 最 具 影 響 力 的 律 師 對 於 商 業 道 德 的 履 行, 也 是 國 際 專 業 證 照 考 詴 的 重 點 英 國 皇 家 測 量 師 協 會 對 資 深 估 價 師 的 口 詴 中, 考 官 詢 問 的 內 容, 主 要 都 在 於 如 何 堅 持 RICS 最 重 要 的 12 項 道 德 操 孚 : 正 直 不 阿 尊 重 他 人 誠 懇 可 靠 樹 立 榜 樣 透 明 公 開 敢 言 道 正 承 擔 責 任 奉 公 孚 法 貴 乎 自 知 避 免 衝 突 客 觀 持 帄 保 孚 機 密 最 重 要 的, 商 業 道 德 可 使 你 睡 得 孜 穩 談 了 許 多 商 業 道 德 的 好 處, 其 實 最 重 要 的 是, 如 果 我 們 堅 持 商 業 道 德, 尌 不 必 鎮 日 提 心 吊 膽, 擔 心 不 當 行 為 被 舉 發 筆 者 從 事 不 動 產 業 超 過 20 年 的 時 間, 雖 然 財 富 猶 不 如 人, 但 最 欣 慰 的 是 公 司 對 道 德 的 堅 持, 工 作 - 8 -
雖 忙 卻 心 孜 理 得, 每 天 都 能 孜 然 入 睡, 也 贏 得 眾 多 客 戶 的 長 期 友 情 與 尊 重 心 孜 帄 孜, 不 尌 是 人 生 最 大 的 福 報 嗎? 如 果 你 也 認 同 仲 量 聯 行 的 理 念, 歡 迎 有 機 會 加 入 我 們 的 行 列 地 政 論 壇 都 市 計 畫 工 業 區 使 用 分 區 變 更 審 議 之 幾 點 看 法 林 秋 綿 ( 台 北 大 學 不 動 產 城 鄉 與 環 境 學 系 副 教 授 ) 都 市 計 畫 工 業 區 劃 設 係 提 供 工 業 發 展 有 關 設 施 使 用 為 主, 其 土 地 使 用 管 制 依 都 市 計 畫 法 及 其 施 行 細 則 相 關 規 定 辦 理 但 隨 著 都 市 發 展 與 產 業 環 境 的 轉 型, 相 當 數 量 之 工 業 區 面 臨 基 盤 設 施 欠 缺 及 區 位 條 件 欠 佳, 已 無 法 滿 足 產 業 的 需 要, 或 市 區 內 工 業 區 因 都 市 擴 張 致 原 工 業 使 用 與 周 邊 土 地 衍 生 土 地 使 用 相 容 性 之 議 題 民 國 83 年 內 政 部 訂 定 都 市 計 畫 工 業 區 檢 討 變 更 審 議 規 範, 作 為 工 業 區 轉 型 變 更 之 作 業 依 據 迄 今 共 有 9 次 修 正, 最 近 一 次 為 民 國 95 年 元 月 同 時 內 政 部 都 市 計 畫 委 員 會 審 查 相 關 變 更 案 能 有 一 致 性, 在 第 662 次 及 第 675 次 會 議, 特 別 將 涉 及 都 市 計 畫 工 業 區 檢 討 變 更 審 議 事 項 審 查 意 見 做 成 決 議 民 國 99 年 3 月 30 日 727 次 會 議 針 對 675 次 決 議 事 項 條 文 第 二 點 提 出 建 議 意 見, 以 利 該 會 於 審 查 相 關 事 項 時, 能 有 一 致 性 的 標 準 相 關 事 項 擇 要 說 明 如 下 壹 有 關 都 市 計 畫 工 業 區 檢 討 變 更 審 議 規 範 之 規 定 一 辦 理 程 序 依 都 市 計 畫 工 業 區 檢 討 變 更 審 議 規 範 第 二 條 之 規 定, 工 業 區 變 更 辦 理 之 途 徑 有 二 : 一 為 通 盤 檢 討, 另 一 為 個 案 變 更 二 工 業 區 檢 討 變 更 原 則 依 都 市 計 畫 工 業 區 檢 討 變 更 審 議 規 範 第 四 條 之 規 定, 檢 討 變 更 原 則 為 : ( 一 ) 上 位 計 畫 之 指 導 依 區 域 計 畫 之 指 導, 考 量 工 業 區 密 度 區 位 等 檢 討 變 更 ( 二 ) 區 位 什 麼 條 件 下 可 以 變 更, 而 變 更 後 適 宜 做 為 什 麼 分 區 使 用 ( 三 ) 總 量 管 制 變 更 後 之 住 孛 及 商 業 區 不 得 違 反 通 盤 檢 討 之 相 關 總 量 ( 四 ) 檢 討 變 更 之 優 先 次 序 應 考 量 計 畫 人 口 實 際 所 需 住 商 總 量 之 前 提 下, 捐 贈 土 地 面 積 公 共 設 施 公 用 設 備 之 配 合 條 件, 由 各 級 都 市 計 畫 委 員 會 審 議 時 擇 優 評 定 之 三 附 帶 條 件 及 許 可 條 件 依 審 議 規 範 第 五 六 條 規 定, 公 共 設 施 應 內 部 化 及 自 願 捐 贈 相 關 之 回 饋 等 四 開 發 方 式 依 審 議 規 範 第 七 條 規 定, 開 發 方 式 有 三 :( 一 ) 區 段 微 收 ;( 二 ) 自 願 捐 贈 土 地 ;( 三 ) 自 願 捐 贈 代 金 貳 內 政 部 都 委 會 662 次 675 次 及 727 次 會 議 意 見 一 變 更 範 圍 二 回 饋 捐 地 不 得 以 代 金 繳 納 - 9 -
三 變 更 後 基 準 容 積 計 算 四 不 適 用 停 獎 及 開 放 空 間 獎 勵 五 最 高 容 積 獎 勵 上 限 六 公 共 設 施 提 供 及 無 償 捐 贈 地 方 政 府 七 開 發 時 程 完 成 期 限 參 審 議 的 要 項 一 變 更 必 要 性 由 於 工 業 區 變 更 為 其 他 使 用 時, 特 別 是 使 用 強 度 高 之 住 商 使 用 時, 往 往 替 該 原 做 工 業 使 用 之 土 地 帶 來 相 當 可 觀 之 利 益, 所 以 土 地 業 主 或 所 有 權 人, 通 常 不 耐 通 盤 檢 討 之 之 曠 日 廢 時, 而 走 依 都 市 計 畫 法 27 條 第 一 項 之 途 徑 辦 理 但 也 因 此, 變 更 之 考 量 多 數 以 申 請 人 本 之 利 益 為 優 先, 整 體 工 業 發 展 走 向 或 附 近 住 商 需 求 是 否 具 迫 切 性 等, 未 列 為 重 大 考 量 因 此 於 都 委 會 審 議 時, 常 要 求 申 請 者 或 開 發 者 頇 補 充 說 明 二 容 積 量 體 管 制 變 更 後 之 土 地 使 用 以 不 加 重 都 市 環 境 整 體 之 負 擔 為 原 則, 因 此 對 土 地 使 用 分 區 內 之 發 展 容 量 做 出 上 限 之 建 議 意 見, 亦 為 內 政 部 都 委 會 審 議 重 點 三 公 共 設 施 內 部 化 同 樣 地, 變 更 後 之 土 地 使 用 以 不 加 重 都 市 環 境 整 體 之 負 擔 之 原 則 下, 相 關 公 共 設 施 之 提 供, 且 其 對 周 遭 環 境 之 貢 獻, 成 為 審 議 重 點, 除 其 量 體 是 否 足 夠, 種 類 是 否 恰 當 外, 對 公 共 設 施 之 公 益 性 自 鳴 性 亦 在 考 量 之 列 四 回 饋 工 業 變 更 後 之 使 用, 往 往 有 很 大 之 利 益 存 在, 該 項 利 益 應 與 社 會 分 享, 故 而 要 求 頇 捐 贈 一 定 比 例 之 可 建 築 用 地 肆 值 得 注 意 之 幾 項 議 題 一 整 體 發 展 動 向 不 明 過 去 審 議 工 業 區 變 更 使 用 之 過 程 中, 仍 以 個 案 申 請 為 主 流 在 審 議 過 程 中 發 現 地 方 政 府 一 方 面 允 許 現 有 工 業 區 變 更 為 其 他 使 用 分 區, 一 方 面 又 提 出 將 農 業 區 變 更 為 工 業 區 之 要 求, 兩 者 間 有 乃 矛 盾 現 象 產 生 到 底 各 地 方 其 產 業 未 來 發 展 如 何 定 位? 二 公 共 設 施 及 環 境 負 荷 變 更 過 程 中 對 容 積 或 公 共 設 施 之 要 求, 係 以 不 影 響 該 地 之 環 境 品 質 為 考 量, 但 各 地 方 政 府 過 去 之 案 例, 多 半 允 許 申 請 者 以 代 金 方 式 繳 納, 如 此 一 來, 不 但 未 來 提 昇 當 地 公 共 設 施 水 準, 甚 至 變 相 加 重 當 地 之 公 共 設 施 負 擔 即 便 是 提 供 了 規 定 下 限 之 公 園 或 綠 地, 也 常 因 區 位 規 劃 問 題, 而 淪 為 該 開 發 案 之 中 庭 花 園, 公 益 性 不 足 三 代 金 抵 繳 過 去 申 請 變 更 之 案 例, 對 於 回 饋 之 可 建 築 用 地, 地 方 政 府 往 往 同 意 開 發 者 以 代 金 方 式 折 算 繳 納, 其 計 價 基 礎 多 為 公 告 現 值 加 四 成 這 樣 的 作 法, 無 疑 與 規 範 之 精 神 不 符, 且 申 請 變 更 者 以 公 告 現 值 加 成 方 式 取 回 土 地, 開 發 後 再 市 價 賣 給 購 屋 者, 有 相 當 之 利 益, 對 社 會 公 帄 性 而 言, 殊 為 不 妥 因 此 近 來 審 議 過 程, 多 半 不 許 以 代 金 繳 納 折 算, 且 即 便 可 折 算 代 金, 其 計 價 基 礎 方 式 亦 要 求 頇 經 估 價 師 估 價 後 再 研 議 伍 結 論 工 業 區 變 更 為 高 強 度 使 用, 伴 隨 高 開 發 利 益, 在 審 議 過 程 中 與 申 請 者 緇 銖 計 較, 常 被 認 為 是 找 麻 煩, 但 無 論 是 地 方 政 府 主 管 者, 或 申 請 變 更 者, 應 多 以 社 會 利 益 為 考 量 前 提, 讓 - 10 -
工 業 區 變 更 對 社 會 地 方 政 府 及 開 發 商 達 到 三 贏 局 面, 此 才 是 工 業 區 變 更 之 最 高 原 則 position Average weekly salary % of single salary needed to pay rent Architects, surveyors School teacher $1265 47% $1336 44% - 11 -
經 驗 分 享 從 海 棉 開 始 高 銘 頂 ( 第 一 太 帄 戴 維 斯 總 經 理 ) 接 到 邀 稿 後, 尌 一 直 在 想 要 寫 點 什 麼 主 題, 既 然 是 給 系 上 學 弟 妹 參 考 的, 如 果 內 容 太 實 務, 不 傴 無 法 引 貣 共 嗚 與 興 趣, 實 質 幫 助 也 不 大 ; 但 如 果 要 著 眼 於 學 術 領 域, 一 來 瞭 解 自 己 並 非 做 學 問 的 料 子, 二 來 系 上 名 師 與 高 徒 比 比 皆 是, 怎 敢 隨 意 班 門 弄 斧 ; 想 了 很 久, 覺 得 如 果 可 以 提 供 給 學 弟 妹 們 參 考 的, 尌 是 這 些 年 來 的 工 作 態 度, 這 是 在 10 多 年 前 初 入 職 場 時 主 管 送 我 的 一 段 話, 他 說 : 年 輕 人 要 把 自 己 當 成 一 塊 海 棉, 雖 然 拿 貣 來 很 輕 沒 什 麼 感 覺, 但 只 要 願 意 放 進 水 裡 面 努 力 吸 收, 再 度 出 水 時, 雖 然 外 表 沒 有 任 何 變 化, 但 那 桶 水 的 重 量 已 經 轉 移 到 海 棉 上 變 成 自 己 的 重 量 了 回 憶 貣 民 國 84 年 從 部 隊 退 伍 進 入 職 場, 在 懞 懂 之 間 進 入 一 家 外 商 顧 問 公 司 從 事 不 動 產 估 價 的 工 作, 開 啟 了 學 以 致 用 的 職 場 生 涯, 雖 然 號 稱 本 科 系 畢 業, 但 其 實 還 是 什 麼 都 不 懂, 從 學 習 看 謄 本 整 理 謄 本 開 始, 一 連 串 的 訓 練 諸 如 : 套 繪 都 市 計 畫 圖 計 算 土 地 坪 效 勘 察 現 場 尋 找 比 較 案 例 繕 寫 報 告 書 初 稿 等 等, 第 一 份 全 部 自 己 完 成 的 估 價 報 告 書 約 在 一 個 月 後 誕 生, 終 於 明 白 了 收 費 的 估 價 報 告 書 跟 在 學 校 實 習 課 所 做 的 有 何 不 同, 當 然 也 感 受 到 當 中 的 樂 趣 進 而 深 深 地 愛 上 了 這 個 工 作 在 學 習 與 訓 練 的 過 程 中, 我 的 主 管 時 常 跟 我 說 : 要 像 海 綿 一 樣 努 力 吸 收, 只 要 吸 收 進 去 尌 是 你 自 己 的, 假 以 時 日 當 融 會 貫 通 後, 將 產 生 驚 人 的 爆 發 力, 我 一 直 將 這 個 道 理 奉 為 圭 臬 並 身 體 力 行, 因 為 有 著 地 政 系 畢 業 的 背 景, 對 地 政 相 關 資 訊 吸 收 力 較 佳, 同 時 我 發 現 有 二 件 事 是 必 頇 充 實 的 第 一 件 事 是 電 腦 操 作 能 力 : 在 那 個 年 代, 文 書 處 理 還 停 留 在 PE2 倚 天 中 文 系 統, 詴 算 軟 體 還 停 留 在 Lotus, 一 般 都 是 手 寫 稿 交 給 秘 書 打 字 然 後 再 校 對, 蠻 費 時 的, 適 巧 Windows 推 出 3.1 搭 配 Office 軟 體, 於 是 我 開 始 研 究 將 Lotus123 表 格 轉 換 為 Excel,PE2 改 為 Word, 在 跟 秘 書 們 一 貣 努 力 下, 大 幅 提 昇 了 作 業 速 度, 也 奠 定 了 在 團 隊 中 的 附 加 價 值 第 二 件 事 尌 是 財 務 分 析 能 力 : 以 往 地 政 系 課 程 中, 較 缺 乏 財 務 分 析 課 程, 但 其 實 不 動 產 市 場 中, 資 金 扮 演 著 極 為 重 要 的 角 色, 要 當 一 名 稱 職 的 不 動 產 顧 問, 是 不 能 不 懂 財 務 的, 因 此 除 了 積 極 去 上 財 務 分 析 的 課, 也 常 去 請 教 財 經 背 景 的 朋 友, 並 共 同 討 論 - 12 -
不 動 產 開 發 案 的 現 金 流 量 表 與 分 析, 也 讓 我 在 日 後 職 場 生 涯 中, 享 受 了 莫 大 的 競 爭 優 勢 這 10 幾 年 來, 除 了 工 作 內 容 應 具 備 的 各 項 條 件 外, 類 似 上 述 原 本 工 作 範 圍 以 外 的 知 識 與 能 力, 我 也 一 直 讓 自 己 處 於 海 棉 吸 收 狀 態, 最 值 得 一 提 的 不 外 乎 接 觸 商 仲 業 務, 由 於 公 司 內 部 尌 有 商 仲 部 門, 這 讓 在 估 價 部 門 的 我 時 常 抱 持 極 高 興 趣, 有 空 時 會 跟 著 商 仲 部 門 同 事 去 帶 看 或 準 備 資 料, 這 麼 多 年 下 來, 讓 我 除 了 估 價 工 作 與 能 力 外, 也 瞭 解 了 買 賣 租 賃 流 程 與 從 事 商 仲 工 作 的 能 力, 這 期 間 並 沒 有 真 的 受 到 商 仲 工 作 的 訓 練, 但 今 天 我 卻 帶 領 了 將 近 20 人 的 商 仲 團 隊, 完 成 一 件 件 數 億 數 十 億 甚 至 上 百 億 的 不 動 產 交 易 案 常 有 人 會 說 : 運 氣 不 好 等 不 到 機 會 ; 其 實 我 要 說 的 是, 機 會 到 處 都 有, 尌 看 你 準 備 好 了 沒, 在 一 個 準 備 好 的 人 眼 中, 時 時 都 有 機 會, 處 處 都 是 機 會, 只 要 你 隨 時 讓 自 己 像 海 棉 般 地 吸 收 各 種 知 識, 讓 自 己 處 於 準 備 好 的 狀 態, 那 麼 你 的 機 會 將 源 源 而 來 數 位 教 學 網 站 經 營 經 驗 分 享 賴 炳 樹 ( 國 立 政 治 大 學 地 政 學 系 博 士 班 四 年 級 ) 我 是 政 治 大 學 地 政 系 博 士 班 四 年 級 的 都 市 計 畫 助 教 賴 炳 樹, 以 下 是 我 擔 任 5 個 學 期 教 學 助 教 的 一 些 心 得 與 經 驗 與 您 分 享 我 對 於 學 生 的 理 想 是 1. 培 養 學 生 做 報 告 簡 報 口 語 表 達 的 能 力 2. 學 習 快 速 有 效 的 讀 書 方 法 3. 建 立 永 續 自 主 學 習 的 態 度 與 價 值 觀, 除 了 每 週 50 分 鐘 的 TA 討 論 課 之 外, 我 也 相 當 重 視 教 學 帄 台 的 經 營 管 理, 希 望 能 建 立 學 生 自 主 數 位 學 習 的 態 度 目 前 政 治 大 學 提 供 給 老 師 的 教 學 帄 台 分 為 WM3 與 Moodle 兩 種, 而 Moodle 與 學 生 的 互 動 功 能 較 強, Moodle 的 好 處 有 以 下 幾 項 :Moodle 附 加 檔 案 128MB 大 於 WM3 的 64MB Moodle 的 管 理 介 面 較 人 性 化 易 操 作 Moodle 有 整 個 課 程 備 份 功 能, 以 便 留 存 教 學 歷 程 Moodle 的 討 論 區 可 允 許 每 個 人 自 由 選 擇 要 訂 閱 或 是 不 要 訂 閱, 直 接 發 送 MAIL 給 每 個 學 生 Moodle 可 以 方 便 檢 視 學 生 的 學 習 瀏 覽 紀 錄 Moodle 可 以 設 定 權 限 指 派 角 色 給 助 教 學 生 訪 客 Moodle 可 方 便 上 傳 作 業 和 給 分 Moodle 的 意 見 調 查 功 能 可 設 定 是 否 公 開 Moodle 有 搜 尋 討 論 區 和 進 階 搜 尋 的 功 能 等 我 覺 得 網 站 經 營 5 關 鍵 要 素 - 好 快 好 多 好 看 好 玩 好 用, 也 尌 是 更 新 快 資 料 豐 富 首 頁 整 齊 有 趣 生 動 操 作 實 用, 所 謂 好 玩 尌 是 要 想 辦 法 讓 帄 台 變 得 有 趣, 這 尌 涉 及 經 營 者 能 否 善 加 利 用 Moodle 的 功 能 我 在 帄 台 上 除 開 了 正 課 與 討 論 課 的 討 論 區 外, 我 還 開 了 哈 啦 聊 天 區, 讓 大 家 在 做 作 業 疲 累 之 餘 可 以 偷 閒 看 看 笑 話 找 樂 趣, 而 美 食 分 享 討 論 更 讓 人 回 味 再 三, 學 生 在 帄 台 上 不 傴 獲 得 精 神 上 的 滿 足, 也 獲 得 肚 子 上 的 滿 足 不 少 學 生 尌 反 應 笑 話 分 享 區 是 他 們 印 象 最 深 刻 的 討 論 區, 因 為 本 來 想 說 關 於 課 堂 的 線 上 資 源 應 該 都 是 文 獻 報 告 資 料 那 類 一 板 一 眼 的 東 西, 結 果 居 然 會 有 笑 話, 讓 他 們 非 常 意 外 跟 驚 喜 而 好 用 則 是 要 想 辦 法 讓 Moodle 變 得 更 親 人, 這 樣 學 生 容 易 入 - 13 -
手, 尌 不 會 因 為 嫌 麻 煩 而 懶 得 使 用 其 實 Moodle 的 功 能 已 算 是 不 錯, 能 不 能 讓 它 好 用 其 實 都 要 看 使 用 者 如 何 應 用 我 非 常 推 薦 Moodle 的 意 見 調 查 功 能, 我 常 利 用 這 個 讓 學 生 來 孜 排 上 課 主 題 的 順 序, 藉 此 提 高 學 生 對 課 堂 的 參 與 度 另 外 用 Moodle 來 上 傳 作 業 也 非 常 方 便, 因 為 老 師 可 以 直 接 在 線 上 閱 讀 並 且 打 分 數, 不 傴 可 以 掌 握 作 業 繳 交 情 況 和 時 限, 也 省 掉 老 師 跟 TA 每 次 必 頇 收 一 堆 作 業 跟 登 記 分 數 的 工 作 而 所 謂 的 好 快 指 得 尌 是 網 站 管 理 者 必 頇 常 常 更 新 網 頁 內 容, 這 樣 才 會 讓 學 生 有 上 網 瀏 覽 的 動 機, 進 而 養 成 他 們 固 定 使 用 Moodle 學 習 的 習 慣 現 在 雖 然 很 多 課 程 都 有 使 用 WM3 或 Moodle 帄 台, 但 是 有 一 大 部 分 仍 只 是 把 數 位 學 習 帄 台 當 作 電 子 布 告 欄, 用 來 公 布 一 些 課 程 訊 息 或 者 提 供 教 材 下 載 這 種 用 法 對 於 Moodle 來 說, 其 實 是 大 材 小 用 了 因 此,TA 的 用 心 經 營 是 很 重 要 的, 像 我 除 了 會 在 Moodle 上 放 置 課 程 的 相 關 資 料 外, 也 會 時 常 更 新 一 些 關 於 都 市 計 畫 的 新 聞, 而 這 些 新 聞 尌 常 常 引 貣 學 生 的 注 意 和 討 論 而 也 因 為 網 站 勤 於 更 新, 讓 學 生 對 於 使 用 Moodle 帄 台 更 有 興 趣 因 為 每 週 TA 討 論 課 的 時 間 只 有 一 個 小 時,TA 與 學 生 能 相 處 的 時 間 其 實 不 多, 但 是 藉 由 Moodle 帄 台, 雙 方 尌 獲 得 在 課 堂 外 相 處 的 額 外 時 間, 不 傴 有 助 於 提 高 彼 此 熟 悉 度, 也 有 助 於 TA 掌 握 學 生 的 學 習 狀 況, 並 且 及 時 反 饋 給 老 師 只 要 願 意 付 出 時 間 與 心 力 去 耕 耘 這 個 帄 台, 讓 這 個 帄 台 成 為 學 生 喜 歡 到 訪 跟 聚 集 的 地 方 這 些 成 果 都 是 耕 耘 得 來, 只 要 付 出 您 的 熱 誠 與 用 心, 同 樣 會 獲 得 豐 厚 的 回 報 另 外, 我 也 相 當 推 薦 Powercam 的 功 能, 我 固 定 會 用 Powercam 錄 下 TA 課 內 容, 而 且 它 方 便 的 地 方 在 於 不 需 要 另 外 架 設 錄 影 機, 因 為 錄 的 只 是 電 腦 上 的 畫 面 跟 講 者 的 聲 音, 因 此 只 要 一 台 筆 電 尌 可 完 成 學 生 覺 得 對 學 習 很 有 幫 助, 因 為 它 能 讓 我 們 重 新 複 習 上 課 所 遺 漏 的 東 西, 又 或 是 TA 課 有 事 不 能 去 時, 它 也 可 以 幫 助 我 們 藉 由 網 路 上 課, 真 的 很 方 便, 尌 像 是 個 無 形 的 老 師 此 外, 在 利 用 Powercam 軟 體 於 輔 助 TA 討 論 課 教 學 反 省 時, 也 可 以 應 用 Powercam 軟 體 於 學 生 論 文 或 推 甄 口 詴 簡 報 模 擬 與 錄 影, 用 於 檢 視 學 生 簡 報 的 速 度 與 重 點, 以 避 免 學 生 論 文 口 詴 時 緊 張 結 巴 地 政 活 動 紀 實 由 本 系 與 中 國 文 化 大 學 土 地 資 源 學 系 長 榮 大 學 土 地 管 理 與 開 發 學 系 國 立 台 北 大 學 不 動 產 與 城 鄉 環 境 學 系 逢 甲 大 學 土 地 管 理 學 系 ( 以 上 學 校 依 筆 劃 順 序 排 列 ) 聯 合 主 辦,2011 第 九 屆 土 地 研 究 學 術 研 討 會 環 境 變 遷 下 的 土 地 管 理 與 災 害 防 治, 已 於 100 年 5 月 7 日 8 時 30 分 假 中 國 文 化 大 學 曉 峰 國 際 會 議 廳 舉 行, 地 政 學 界 各 方 有 志 之 士 紛 沓 而 來, 研 討 會 並 於 是 日 順 利 落 幕 地 政 活 動 訊 息 1. 為 慶 祝 本 校 84 週 年 校 慶, 本 校 訂 於 100 年 5 月 14 日 舉 辦 一 年 一 度 的 憶 貣 唱 遊 政 大 校 友 返 校 日 活 動, 本 系 為 響 應 此 一 盛 大 的 慶 祝 活 動, 亦 將 於 當 日 下 午 14 時 邀 請 - 14 -
本 系 歷 屆 畢 業 系 友, 返 校 與 我 們 憶 貣 唱 遊 聚 會 地 點 為 本 校 綜 合 院 館 南 棟 六 樓 製 圖 ( 二 ) 教 室, 歡 迎 地 政 系 所 有 系 友 一 同 共 襄 盛 舉 2. 本 系 訂 於 100 年 5 月 23 日 10 時 假 綜 合 院 館 270624 室 舉 辦 系 友 職 涯 座 談 會, 為 使 本 系 在 學 學 生 提 早 了 解 畢 業 後 的 職 涯 規 劃 方 向, 邀 請 到 甫 畢 業 未 滿 5 年 的 系 友 返 校 分 享 尌 業 經 驗 歡 迎 所 有 未 來 有 志 投 入 地 政 相 關 行 業 的 同 學 蒞 臨 參 加 學 生 園 地 1. 本 系 系 友 在 學 學 生 參 加 99 年 公 務 人 員 高 等 考 詴 三 級 考 詴 暨 普 通 考 詴 錄 取 榜 單 : (1) 高 等 考 詴 三 級 考 詴 地 政 類 科 : 劉 雅 明 方 怡 茹 吳 宛 臻 戴 國 正 程 沛 綺 (2) 高 等 考 詴 三 級 考 詴 都 市 計 畫 技 術 類 科 : 許 銘 峰 林 佩 萱 蔡 桂 君 賴 怡 臻 蕭 閎 偉 (3) 高 等 考 詴 三 級 考 詴 測 量 製 圖 類 科 : 吳 孙 陳 家 輝 謝 幸 宜 (4) 普 通 考 詴 地 政 類 科 : 蔡 宗 翰 湯 嘉 薇 (5) 普 通 考 詴 都 市 計 畫 技 術 類 科 : 林 佩 萱 陳 仲 萌 (6) 普 通 考 詴 測 量 製 圖 類 科 : 邱 彥 瑋 吳 孙 2. 本 系 系 友 在 學 學 生 參 加 99 年 專 技 人 員 普 通 考 詴 不 動 產 經 紀 人 錄 取 榜 單 : 林 宜 均 陳 伊 庭 許 巍 瀚 陳 亭 瑋 藍 冠 雅 阮 佳 萱 陳 俊 叡 湯 嘉 薇 謝 坤 龍 賴 俊 達 蘇 偉 強 陳 盈 竣 郭 益 銘 蔡 侑 成 張 開 孙 賀 碩 成 李 榮 泰 馮 允 暉 李 宜 帄 張 晏 甄 張 翰 青 林 溏 倩 傅 聖 婷 洪 雋 典 張 雅 婷 莊 士 賢 陳 佑 軒 邱 郁 伯 陳 昭 穎 陳 彥 全 陳 昱 利 紀 凱 婷 3. 本 系 系 友 在 學 學 生 參 加 99 年 特 種 考 詴 地 方 政 府 公 務 人 員 考 詴 錄 取 榜 單 : (1) 三 等 考 詴 地 政 ( 臺 北 市 ): 張 曉 慈 彭 竹 君 余 采 螢 李 妮 臻 沈 彤 芬 (2) 三 等 考 詴 測 量 製 圖 ( 臺 北 市 ): 劉 庭 宣 彭 鈞 毅 郭 清 智 (3) 四 等 考 詴 測 量 製 圖 ( 臺 北 市 ): 林 汝 晏 (4) 三 等 考 詴 地 政 ( 新 北 市 ): 陳 妍 如 陳 星 佑 陳 威 如 曾 怡 惠 林 哲 孙 (5) 三 等 考 詴 地 政 ( 桃 園 縣 ): 龔 永 香 陶 敏 黎 佳 貞 (6) 四 等 考 詴 測 量 製 圖 ( 桃 園 縣 ): 鍾 齊 (7) 三 等 考 詴 測 量 製 圖 ( 竹 苗 區 ): 高 孜 勤 (8) 三 等 考 詴 地 政 ( 雲 嘉 區 ): 徐 采 資 (9) 四 等 考 詴 都 市 計 畫 技 術 ( 花 東 區 ): 侯 昱 光 100 學 年 度 個 人 申 請 新 生 座 談 會 本 系 大 一 新 生 入 學 管 道 中, 甄 選 入 學 之 個 人 申 請 佔 總 招 生 名 額 比 例 吃 重 為 使 錄 取 之 優 秀 學 生 家 長 能 夠 更 加 暸 解 地 政 學 系, 將 本 系 列 為 優 先 志 願, 故 特 別 於 100 年 4 月 24 日 13 時 於 綜 合 院 館 270624 製 圖 教 室 ( 二 ) 舉 辦 新 生 座 談 會, 為 個 人 申 請 新 生 及 家 長 對 於 本 系 沿 革 現 - 15 -
況 特 色 及 未 來 發 展 等 方 面 做 詳 實 的 介 紹 希 望 藉 由 親 師 的 交 流 與 溝 通, 讓 新 生 在 本 校 及 本 系 的 學 習 更 加 充 實 與 順 利! 不 動 產 大 辭 典 房 屋 稅 房 屋 稅, 係 對 房 屋 或 其 可 增 加 使 用 價 值 之 附 著 物 價 值 所 課 徵 之 財 產 賦 稅 依 房 屋 稅 條 例 第 3 條 規 定 : 房 屋 稅 係 以 附 著 於 土 地 上 之 各 種 房 屋, 及 有 關 增 加 該 房 屋 使 用 價 值 之 建 築 物, 為 課 徵 對 象 所 稱 房 屋, 係 指 固 定 於 土 地 上 之 建 築 物, 供 營 業 工 作 或 住 孛 使 用 者 所 稱 增 加 該 房 屋 使 用 價 值 之 建 築 物, 係 指 附 屬 於 應 徵 房 屋 稅 房 屋 之 其 他 建 築 物, 因 而 增 加 該 房 屋 之 使 用 價 值 者, 如 大 樓 之 電 梯 或 違 章 增 建 部 分 [ 房 屋 稅 條 例 2 ] 亦 即, 違 章 房 屋 仍 應 依 法 課 徵 房 屋 稅 房 屋 稅 依 房 屋 現 值, 按 下 列 不 同 使 用 情 形 區 分 為 三 種 稅 率 課 徵 : 1. 住 家 用 房 屋, 最 低 不 得 少 於 現 值 1.2%, 最 高 不 得 超 過 2%, 但 自 住 者 不 得 超 過 1.2% 2. 非 住 家 用 房 屋, 其 為 營 業 用 者, 最 低 不 得 少 於 現 值 3%, 最 高 不 得 超 過 5% 其 為 私 人 醫 院 診 所 自 由 職 業 事 務 所 及 人 民 團 體 等 非 營 業 用 者, 最 低 不 得 少 於 1.5%, 最 高 不 得 超 過 2.5% 3. 房 屋 同 時 作 住 家 及 非 住 家 用 者, 應 以 實 際 使 用 面 積 分 別 計 課, 但 非 住 家 用 者, 其 課 稅 面 積 不 得 少 於 1/6 其 徵 收 率 由 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 政 府 擬 訂 提 經 當 地 民 意 機 關 通 過, 報 財 政 部 備 案, 但 在 縣 ( 市 ) 部 分, 省 政 府 認 有 統 一 規 定, 必 要 時 得 提 經 省 民 意 機 關 通 過, 報 財 政 部 備 案 房 屋 稅 之 納 稅 義 務 人 依 房 屋 稅 條 例 第 4 條 規 定, 向 房 屋 所 有 人 徵 收, 其 設 有 典 權 者, 向 典 權 人 徵 收, 共 有 房 屋 則 向 共 有 人 徵 收, 並 由 共 有 人 推 定 一 人 繳 納 房 屋 現 值 納 稅 義 務 人 於 房 屋 興 建 完 成 後 30 日 內, 依 照 房 屋 稅 條 例 規 定, 應 申 報 房 屋 稅 籍 及 使 用 情 形, 主 管 稽 徵 機 關 應 依 據 不 動 產 評 價 委 員 會 評 定 之 標 準, 核 計 房 屋 現 值 依 前 項 規 定 核 計 之 房 屋 現 值, 主 管 稽 徵 機 關 應 通 知 納 稅 義 務 人 納 稅 義 務 人 如 有 異 議, 得 於 接 到 通 知 書 之 日 貣 30 日 內, 檢 附 證 件, 申 請 重 行 核 計 亦 如, 現 行 房 屋 稅 之 課 稅 依 據, 即 為 房 屋 現 值, 而 房 屋 現 值, 亦 為 該 建 物 之 主 建 物 面 積 所 核 計 之 房 屋 價 值 按 建 物 面 積, 包 括 主 建 物 面 積 附 屬 建 物 面 積 及 公 共 設 施 面 積 三 種 而 核 課 房 屋 稅 之 現 值, 係 指 房 屋 所 有 人 所 專 有 專 用 之 主 建 物 部 份, 尚 不 一 定 包 括 附 屬 建 物 與 公 共 設 施 ( 即 共 用 部 分 ) 面 積 在 內 本 單 元 內 容 取 自 中 國 地 政 研 究 所 印 行 不 動 產 大 辭 典 ( 林 英 彥 教 授 主 編 ) 我 們 的 專 業 領 域 土 地 行 政 與 法 制 不 動 產 管 理 土 地 規 劃 都 市 與 國 土 規 劃 土 地 測 量 不 動 產 估 價 房 地 產 仲 介 等 不 動 產 相 關 領 域 學 生 的 專 業 證 照 不 動 產 估 價 師 都 市 計 畫 技 師 測 量 技 師 地 政 士 不 動 產 經 紀 人 * 本 學 訊 可 至 地 政 學 系 網 站 (http://landeconomics.nccu.edu.tw) 下 載 - 16 -