50 城租金收益率研究 一 50 城租金收益率概况二 三类城市租金收益率比较三 50 城租金收益率排序四 50 城租金收益率趋势 2018 年 11 月 23 日 0
2018 年三季度一线城市租金收益率同比上升 19%, 厦门租金收益率垫底 报告摘要 : 1 今年三季度,50 城租金收益率为, 环比下降 3%, 同比下降 2% 租金收益率环比同比均下降 2 4 个一线城市的平均租金收益率为 1.8%, 环比上升 4%, 同比上升 19%;31 个二线城市平均租金收益率为, 环比下降 4%, 同比下降 4%;15 个三线城市租金收益率为 2.7%, 环比下降 3%, 同比下降 1% 3 今年三季度 50 城租金收益率中, 排名前 3 位的城市为西宁 韶关和哈尔滨, 其中排名第 1 的西宁达到 3.9%, 而排名垫底的厦门仅为 1.2% 4 我国部分城市长期以来租金收益率较低, 这主要是由于房价涨幅过大, 租金上涨速度小于房价上涨速度 房价与租金背离, 说明房价存在一定程度的泡沫 随着稳房价和控租金的政策并举, 预计未来一两年租金收益率将趋于平稳 房屋租金收益率, 是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值 租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一 商品具有使用价值和价值, 使用价值决定价值, 价格反映价值, 但有时候价格会偏离价值中枢, 比如房价在某些时间会过高, 出现泡沫 租金反映房屋的使用价值, 是市场的真实需求 因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度 一 50 城租金收益率概况 今年三季度, 根据城市房产网的数据,50 个典型城市租金收益率为, 环比下降 3%, 同比下降 2% 租金收益率环比小幅下降, 这是由于三季度房租环比涨幅收窄较多, 租金上涨速度小于房价上涨速度 租金收益率同比小幅下降, 这是由于三季度房价 1
同比涨幅较大, 租金上涨速度小于房价上涨速度 从 2017 年三季度以来,50 个典型城 市租金收益率一改之前连续 5 个季度的下滑趋势, 渐趋平稳 图 1 50 个典型城市租金收益率 3.5% 3.0% 图 2 50 个典型城市房价环比涨幅和房租环比涨幅 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 房价环比涨幅 房租环比涨幅 二 三类城市租金收益率比较 2016 年二季度以来, 二线城市和三线城市的租金收益率较为接近, 从 2016 年二季度的 3.4% 下降到 2017 年三季度的 2.7% 左右,2017 年三季度至今一直维持在 ~2.8%, 走势较为平稳 相比于二线城市和三线城市, 一线城市的租金收益率更低, 从 2016 年 2
二季度的 下降到 2017 年一季度的,2017 年一季度至 2018 年一季度维持在 ~1.6%,2018 年二季度以来有所上升, 三季度进一步上升至 1.8% 2018 年三季度,4 个一线城市的平均租金收益率为 1.8%, 环比上升 4%, 同比上升 19%, 同比涨幅较前几个季度扩大 ; 31 个二线城市平均租金收益率为, 环比下降 4%, 同比下降 4%, 同比跌幅较前几个季度收窄 ;15 个三线城市租金收益率为 2.7%, 环比下降 3%, 同比下降 1%, 同比跌幅较前几个季度收窄 图 3 三类城市租金收益率 3.5% 3.0% 一线城市二线城市三线城市 具体城市看, 北上广深 4 个城市环比涨幅分别为 9% 5% 3% 和 0%, 同比涨幅分别为 20% 22% 16% 和 17% 这 4 个城市的租金收益率相比于去年同期均上升 尤其上海和北京, 租金收益率同比分别大幅上涨 22% 和 20%, 这是由于上海和北京今年三季度房价同比均下降 2%, 而房租则分别同比上涨 20% 和 18% 缘于政府严厉的限购 限贷 限价等调控政策, 预计未来一年一线城市房价将趋跌 而随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应, 预计未来 3~5 年租赁住房的供应规模将有较大提升, 租金也将趋于稳定 3
图 4 4 个一线城市租金收益率 北京 上海 0.5% 0.5% 0.0% 0.0% 3.0% 广州 深圳 0.5% 0.5% 0.0% 0.0% 三 50 城租金收益率排序 对今年三季度全国 50 个典型城市租金收益率进行排序 从排行中可以看出, 排名前 3 位的城市分别为西宁 (3.9%) 韶关 (3.8%) 哈尔滨 (3.8%), 他们是东北或西部的弱二线城市和三线城市, 近几年整体房价涨幅不大, 并且租金稳步上涨, 租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多, 因此租金收益率较高 租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门 (1.2%) 三亚(1.3%) 福州() 石家庄(1.6%) 和青岛 (1.6%), 他们的房价水平远超租金水平, 并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅 厦门本轮以来房价涨幅巨大, 积累了一定的泡沫, 租金涨幅远小于房价涨幅, 因此租金收益率从 2016 年二季度来一直维持在 50 城中最低水平 4
表 1 50 个典型城市租金收益率 城市 收益率 城市 收益率 城市 收益率 城市 收益率 城市 收益率 西宁 3.9% 长春 3.2% 重庆 2.6% 南昌 2.3% 北京 1.8% 韶关 3.8% 锦州 3.1% 海口 武汉 2.2% 上海 1.8% 哈尔滨 3.8% 兰州 3.1% 洛阳 唐山 2.1% 济南 1.8% 银川 3.7% 宜昌 3.0% 成都 杭州 2.1% 天津 1.7% 乌市 3.5% 贵阳 2.9% 蚌埠 2.4% 温州 2.1% 深圳 1.7% 桂林 3.4% 长沙 2.9% 太原 2.4% 合肥 2.1% 青岛 1.6% 湛江 3.4% 大连 2.8% 呼市 2.4% 无锡 石家庄 1.6% 赣州 3.3% 沈阳 2.8% 郑州 2.4% 宁波 福州 牡丹江 3.3% 昆明 2.6% 西安 2.4% 广州 1.9% 三亚 1.3% 南宁 3.2% 烟台 2.6% 大理 2.3% 南京 1.9% 厦门 1.2% 对三季度全国 50 个典型城市租金收益率的环比涨幅进行排序 从排行中可以看出, 涨幅较大的 5 个城市分别为北京 杭州 厦门 赣州和上海 这几个城市的租金均环比涨幅较大, 而房价环比基本小幅下跌或持平, 因此导致了租金收益率的上升 从环比跌幅数据看, 包括呼和浩特 哈尔滨 宁波 太原和沈阳等城市有明显下跌 对于呼和浩特和沈阳来说, 之所以租金收益率下滑, 和房价快速上涨不无关系 表 2 50 个典型城市租金收益率环比涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 北京 9% 西安 3% 石家庄 -2% 洛阳 -4% 贵阳 -7% 杭州 9% 宜昌 2% 桂林 -2% 无锡 -4% 西宁 -8% 厦门 5% 青岛 2% 大理 -2% 韶关 -5% 三亚 -9% 赣州 5% 烟台 2% 牡丹江 -2% 唐山 -5% 长春 -9% 上海 5% 湛江 1% 福州 -2% 重庆 -5% 锦州 -10% 成都 4% 南宁 0% 长沙 -2% 温州 -6% 沈阳 -10% 武汉 4% 天津 0% 海口 -3% 合肥 -6% 太原 -10% 南京 4% 深圳 0% 蚌埠 -3% 昆明 -7% 宁波 -11% 郑州 3% 济南 0% 大连 -3% 南昌 -7% 哈尔滨 -11% 广州 3% 乌市 -1% 银川 -4% 兰州 -7% 呼市 -16% 对三季度全国 50 个典型城市租金收益率的同比涨幅进行排序 从排行中可以看出, 涨幅较大的 5 个城市分别为天津 厦门 上海 北京和石家庄 天津 上海和北京的租金均有 20% 左右的同比涨幅, 租金涨幅远高于房价涨幅导致租金收益率同比涨幅较高 厦门租金同比涨幅虽没有上述几座城市高, 但由于其房价同比跌幅较大, 导致租金收益 5
率同比涨幅较高 从同比跌幅的数据看, 同比跌幅最大的 5 个城市为三亚 呼和浩特 太原 贵阳和海口 这主要是由于这 5 个城市在过去一年的房价上涨幅度超过租金上涨幅度太多, 从而导致了租金收益率下降 表 3 50 个典型城市租金收益率同比涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 城市 涨幅 天津 31% 赣州 10% 福州 2% 乌市 -5% 大连 -10% 厦门 23% 成都 7% 杭州 1% 哈尔滨 -5% 宁波 -12% 上海 22% 银川 6% 西宁 0% 重庆 -6% 沈阳 -13% 北京 20% 韶关 6% 南宁 0% 宜昌 -6% 长春 -15% 石家庄 18% 南京 4% 湛江 -1% 唐山 -6% 西安 -15% 深圳 17% 长沙 4% 大理 -2% 昆明 -6% 海口 -15% 温州 16% 牡丹江 4% 锦州 -2% 无锡 -6% 贵阳 -18% 广州 16% 桂林 3% 南昌 -3% 兰州 -7% 太原 -19% 合肥 15% 郑州 3% 洛阳 -4% 烟台 -8% 呼市 -23% 武汉 13% 济南 2% 蚌埠 -5% 青岛 -10% 三亚 -32% 四 50 城租金收益率趋势 从 Global Property Guide CoreLogic 和 Zillow 等披露的租金收益率来看, 伦敦 3.1% 左右, 纽约 4.7% 左右, 洛杉矶 5.7% 左右, 东京 4.3% 左右, 大阪 6% 左右, 与之相比我国部分城市的租金收益率处于较低水平, 说明我国租金与房价的背离度较高 我国部分城市长期以来租金收益率较低, 这主要是由于房价涨幅过大, 租金上涨速度小于房价上涨速度 而租金反映房屋的使用价值, 是市场的真实需求, 房价与租金背离, 说明房价存在一定程度的泡沫 5 月 19 日住建部发布 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知, 首次提出 稳房价和控租金并举 8 月份住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会提出, 要大力发展住房租赁市场 预计未来一两年全国大部分城市的房价和房租均会趋于平稳, 租金收益率也将趋于平稳 6
附注 : 50 个典型城市分别为 : 北京 上海 广州 深圳 天津 石家庄 太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 哈尔滨 南京 杭州 宁波 合肥 福州 厦门 南昌 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 南宁 海口 重庆 成都 贵阳 昆明 西安 兰州 西宁 银川 乌鲁木齐 唐山 锦州 牡丹江 无锡 温州 蚌埠 赣州 烟台 洛阳 宜昌 湛江 韶关 桂林 三亚 大理 其中一线城市 4 个 二线城市 31 个 三线城市 15 个 执笔人 : 上海易居房地产研究院研究员沈昕 电话 :021-60868898 邮箱 :shenxin@ehousechina.com 7
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