证券研究报告 : 点评报告 固定收益研究 发债房企 2016 年报点评 发布日期 :2017 年 05 月 09 日分析师 : 郭瑞执业证书编号 ::S0760514050002 E-mail:sxzqyjs@i618.com.cn 联系人 : 孙田田 TEL:0351-8686900 Email:suntiantian@sxzq.com 地址 : 太原市府西街 69 号国贸中心 A 座 28 层山西证券股份有限公司 http://www.i618.com.cn 事件 : ---- 上市房企 2016 年报点评及发债房企经营分析 已经进入 5 月,146 家上市房企均已发布 2016 年年报 在 2016 年下半年密集的调控政策后, 房地产企业今年业绩表现如何? 我们试图结合 2016 年年报, 对其中 80 家发债房企的盈利能力 偿债能力 资产结构进行简要分析 点评 : 146 家房地产企业中,134 家实现盈利, 盈利家数较去年 125 家有所增加, 行业盈利能力增强 从增速来看, 渝开发 海航基础 三湘印象 新湖中宝 广宇集团等 10 家净利润增速在 100% 以上 除重庆 海口外, 盈利增长较快或增速由负转正的大部分分布在北上广深及其周边城市, 盈利负增长或增速连续为负的企业大部分分布在二三线城市 146 家房地产企业中, 资产负债率在 80% 以上的有 29 家, 较 2015 年 24 家有所增加 80 家发债企业中, 从净利润与资产负债率的对数四象限图中看, 净利润相对较高, 同时资产负债较低的处于第四象限, 如城投控股 世茂股份 金地集团 招商蛇口 海航基础, 均是表现较好的标的 从经营性现金流来看,146 家房地产企业中, 经营性现金流增速为负的企业 2016 年有 51 家,2015 年有 41 家 2016 年增速在 100% 以上的有 57 家, 与去年持平 80 家发债企业中, 经营性现金流连续三年增长的有阳光股份 迪马股份 中粮地产 天保基建 金地集团等 14 家 ; 筹资活动现金流方面, 海宁皮城 华夏幸福 泛海控股等 5 家连续三年增长 受今年地产债调控政策影响, 房地产企业债券后期发行或将受到影响, 融资渠道收紧 同时各地调控政策密集发布, 从去年盈利数据看, 行业盈利状况改善 但从成交数据看,30 大中城市成交套数与成交面积 ( 月度数据 ) 同比均出现下降 从 70 大中城市新建住宅价格指数来看, 一线城市同比下降较为明显, 而三线城市同比处于上升通道, 未来三线城市发展潜力较大 整体来看, 地产行业未来融资压力或将加大, 行业发展速度存在下降压力, 经营稳健 一线布局较多 同时积极布局三线的企业建议关注 请务必阅读正文之后的特别声明部分
固定收益研究 - 信用债数据周报 已经进入 5 月,146 家上市房企均已发布 2016 年年报 在 2016 年下半年密集的调控政策后, 房地产企业今年业绩表现如何? 我们试图结合 2016 年年报, 对其中 80 家发债房企的盈利能力 偿债能力 资产结构进行简要分析 盈利能力改善 146 家房地产企业中,134 家实现盈利, 盈利家数较去年 125 家有所增加, 行业盈利能力增强 其中有 17 家扭亏,8 家首次亏损,4 家续亏 有 110 家实现盈利增长,36 家出现盈利下降 其中 80 家为债券发行人, 且均已披露年报, 从盈利来看, 万科 A 保利地产 招商蛇口 华夏幸福 金地集团 新湖 中宝等 6 家净利润在 50 亿元以上, 较去年增加 从增速来看, 渝开发 海航基础 三湘印象 新湖中宝 广宇集团 凤凰股份 京投发展 中华企业 万通地产 宁波富达 10 家净利润增速在 100% 以上,16 家增速在 50% 到 100% 之间 2015 年有 7 家净利润增速在 100% 以上,7 家在 50% 到 100% 之间, 行业发债主体盈利情况较去年有增强 其中,20 家盈利增速为负, 其中 10 家连续为负, 银亿股份 云南城投 鲁商置业等 10 家连续 3 年为负 除重庆 海口 请务必阅读正文之后的特别声明部分 2
固定收益研究 - 信用债数据周报 外, 盈利增长较快或增速由负转正的大部分分布在北上广深 及其周边城市, 盈利负增长或增速连续为负的企业大部分分 布在二三线城市 从盈利看, 房地产融资调控政策对去年的业绩影响不大, 但 长期来看, 将影响房地产行业未来发展 图表 1 2016 年净利润排名前 20 对比 代码 简称 净利润 / 亿元 净利润增速 2016 2015 2014 2013 2016 2015 2014 000514.SZ 渝开发 1.23 0.07 1.22 13.79 1564.15% -93.98% -91.12% 重庆市 600515.SH 海航基础 9.60 0.64 0.37 5.38 1401.08% 71.11% -93.06% 海口市 000863.SZ 三湘印象 7.05 1.05 1.46 6.72 574.07% -28.41% -78.24% 上海市 600208.SH 新湖中宝 58.38 11.61 10.82 1.61 403.00% 7.28% 570.62% 嘉兴市 002133.SZ 广宇集团 1.51-0.64 1.31 2.64 335.09% -149.05% -50.27% 杭州市 600716.SH 凤凰股份 0.52-0.75 1.51 4.07 170.11% -149.41% -62.77% 南京市 600683.SH 京投发展 2.90 1.15 0.25 6.56 151.73% 358.89% -96.17% 宁波市 600675.SH 中华企业 6.55-24.87-4.89 4.50 126.35% -409.07% -208.67% 上海市 600246.SH 万通地产 1.10-6.12 0.45 2.19 118.02% -1457.78% -79.38% 北京市 600724.SH 宁波富达 1.27-11.58 1.12 1.56 110.99% -1135.72% -28.50% 余姚市 600708.SH 光明地产 10.11 5.10 1.64 4.55 98.15% 210.34% -63.82% 上海市 001979.SZ 招商蛇口 95.81 48.50 32.05 4.80 97.54% 51.36% 567.44% 深圳市 600383.SH 金地集团 63.00 32.00 39.97 0.75 96.87% -19.94% 5263.63% 深圳市 000006.SZ 深振业 A 7.79 4.17 5.08 7.09 86.82% -17.97% -28.39% 深圳市 600094.SH 大名城 8.40 4.57 3.45 3.92 83.77% 32.37% -11.96% 上海市 600162.SH 香江控股 6.90 3.90 2.56 0.72 77.13% 52.12% 257.53% 深圳市 000797.SZ 中国武夷 2.20 1.28 1.14 5.35 72.11% 12.40% -78.76% 福州市 002146.SZ 荣盛发展 41.48 24.28 32.32 27.86 70.83% -24.87% 16.00% 廊坊市 000620.SZ 新华联 5.24 3.07 4.21 0.23 70.79% -27.22% 1770.76% 北京市 600565.SH 迪马股份 7.77 4.69 5.61 0.65 65.79% -16.52% 758.08% 重庆市 资料来源 :wind, 山西证券 城市 债务负担略有加重 146 家房地产企业中, 资产负债率在 80% 以上的有 29 家, 较 请务必阅读正文之后的特别声明部分 3
资产负债率 固定收益研究 - 信用债数据周报 2015 年 24 家有所增加 80 家债券发行人中, 有 20 家资产 负债率超过 80%, 其中鲁商置业负债率达到 94% 80 家发债企业中, 从净利润与资产负债率的对数四象限图中看, 净利润相对较高, 同时资产负债较低的处于第四象限, 如城投控股 世茂股份 金地集团 招商蛇口 海航基础, 均是表现较好的标的 图表 2 净利润与资产负债率 4.80 4.60 4.40 4.20 4.00 3.80 3.60 招商蛇口世茂股份金地集团海航基础 城投控股 3.40 3.20-3.00-2.00-1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 净利润 数据来源 :wind, 山西证券 现金流量稳定从经营性现金流来看,146 家房地产企业中, 经营性现金流增速为负的企业 2016 年有 51 家,2015 年有 41 家 2016 年增速在 100% 以上的有 57 家, 与去年持平 80 家发债企业中, 经营性现金流连续三年增长的有阳光股份 请务必阅读正文之后的特别声明部分 4
固定收益研究 - 信用债数据周报 迪马股份 中粮地产 天保基建 金地集团 卧龙地产等 14 家 ; 筹资活动现金流方面, 海宁皮城 华夏幸福 泛海控股 市北高新 上实发展 5 家连续三年增长 融资渠道收紧房地产企业由于行业特性, 营运周期较长一般在 3 年左右, 开发期间的资金来源主要有银行贷款 售房预收款和资本市场融资 2015 年放开非上市公司企业债门槛后, 债券市场融资已经成为房地产企业最主要的资金来源之一 而受 2016 年地产债调控政策影响, 房地产行业信用债发行规模较往年同期下降明显, 房地产企业债券后期发行或将受到影响, 融资渠道收紧 同时各地调控政策密集发布, 从去年盈利数据看, 行业盈利状况改善, 但从成交数据看,30 大中城市成交套数与成交面积 ( 月度数据 ) 同比均出现下降 但从 70 大中城市新建住宅价格指数来看, 一线城市同比下降较为明显, 而三线城市同比处于上升通道, 未来三线城市发展潜力较大 整体来看, 地产行业未来融资压力或将加大, 行业发展速度 存在下降压力, 经营稳健 一线布局较多 同时积极布局三 线的企业建议关注 请务必阅读正文之后的特别声明部分 5
2011-01 2011-05 2011-09 2012-01 2012-05 2012-09 2013-01 2013-05 2013-09 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 Jan-16 Feb-16 Mar-16 Apr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Aug-16 Sep-16 Oct-16 Nov-16 Dec-16 Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 固定收益研究 - 信用债数据周报 图表 3 房地产行业信用债发行规模 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 金额 / 亿元 支数 数据来源 :wind, 山西证券 图表 4 30 大中城市成交面积与成交金额 ( 月度 ) 2.5 2 1.5 1 0.5 0-0.5-1 成交套数同比 成交面积同比 数据来源 :wind, 山西证券 请务必阅读正文之后的特别声明部分 6
2011-01 2011-05 2011-09 2012-01 2012-05 2012-09 2013-01 2013-05 2013-09 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 固定收益研究 - 信用债数据周报 图表 5 70 大中城市新建住宅价格指数当月同比 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00-5.00-10.00 一线城市 二线城市 三线城市 数据来源 :wind, 山西证券 请务必阅读正文之后的特别声明部分 7
固定收益研究 - 信用债数据周报 投资评级的说明 : 报告发布后的 6 个月内上市公司股票涨跌幅相对同期上证指数 / 深证成指的涨跌幅为基准 股票投资评级标准 : 买入 : 相对强于市场表现 20% 以上 增持 : 相对强于市场表现 5~20% 中性 : 相对市场表现在 -5%~+5% 之间波动 减持 : 相对弱于市场表现 5% 以下 行业投资评级标准 : 看好 : 中性 : 看淡 : 行业超越市场整体表现 行业与整体市场表现基本持平 行业弱于整体市场表现 免责声明 : 山西证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 具备证券投资咨询业务资格 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性 入市有风险, 投资需谨慎 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本所于发布本报告当日的判断 在不同时期, 本所可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 本公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司所发行的证券或投资标的, 还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突 本公司在知晓范围内履行披露义务 本报告的版权归本公司所有 本公司对本报告保留一切权利 未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 否则, 本公司将保留随时追究其法律责任的权利 请务必阅读正文之后的特别声明部分 8