金九实至名归 21 年 9 月份房地产行业月报 房地产行业评级 : 推荐 ( 维持 ) 跟踪报告 21 年 1 月 8 日星期五 桂长元 21-558666-8623 gcy@longone.com.cn 房地产行业执业证书编号 :S6328259 联系人 : 顾颖 21-558666-8638 dhresearch@longone.com.cn 市场表现绝对涨幅 (%) 相对涨幅 (%) 1 个月 -4.3-4. 3 个月 15.5 1.9 6 个月 -21.7-1.4 行业近 3 个月相对上证综指表现 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% 1-7 1-7 1-7 相关报告 : 1-7 1-8 1-8 1-8 1-8 1-9 1-9 1-9 成交金额房地产 ( 申万 ) 上证综合指数 1. 价格有所分化, 量上普呈涨势 21/1/18 2. 环比普成下滑态势 21/2/4 3. 环比继续下滑 21/3/4 4. 交易出现大幅回升 21/4/7 5. 市场进入真正冰冻期 21/5/18 6. 交易萎缩将倒逼房价下行 21/6/8 7. 成交维持低位 21/7/6 8. 成交筑底明显 21/8/4 9. 销量环比普涨 21/9/7 1-9 1-9 1-1 25 2 15 1 5 投资要点 q 9 月, 一线城市成交量环比继续出现大幅回升 9 月, 尽管政策持续收紧, 但在刚需刺激下一线城市商品房成交量环比普遍出现大幅度回升 9 月, 北京 上海 深圳成交量环比增幅分别为 85% 17% 7% 与此同时, 房价也出现了不同程度的回升 为巩固调控成果, 上海 深圳齐推 限购令, 上海首次表态将进行房产税试点 我们认为,1 月份成交量环比下降将是一个大概率事件, 房价上涨压力将逐步缓解, 上涨趋势将得到进一步遏制 q 9 月, 随着供应的放量, 二线城市商品房成交量环比继续回升, 其中成都环比增幅超过 1% 随着供应的集中释放, 二线城市商品房销售量继续回升 9 月, 在我们所跟踪的国内 12 个二线城市中, 除了厦门与昆明以外, 商品房成交量环比继续回升, 其中成都环比增幅超过 1%, 达到了 114%; 东莞 苏州 杭州 南京环比均超过了 5%, 环比增幅分别为 93% 78% 68% 56% q 9 月, 在我们所跟踪的 12 个二线城市中, 多数城市呈现涨势 9 月, 在我们所跟踪的 12 个国内二线城市中, 杭州 重庆 昆明等城市房价环比涨幅超过 5%, 分别为 1% 1% 8%; 厦门 苏州 佛山等城市房价继续上涨, 环比涨幅分别为 3% 3% 1% 9 月 29 日, 央行 银监会发布 关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知, 信贷政策在全国 一刀切 的施行 我们认为, 随着第二波调控的逐步实施, 二线城市房价上涨趋势将在 1 月份得到遏制 q 房产税继续悬在头上 1 月 7 日, 上海市政府今日发布 关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见, 意见 明确提出 按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求, 本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作 这无疑再次表明, 房产税将率先在上海等城市试点, 但具体时间不明 对于地产股而言, 低估值已经积聚了足够的上涨动能, 但房产税仍然是头上的一柄悬剑, 构成压制地产股上涨空间的利器 网址 :http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎
目录 东海证券研究所行业研究 1. 环渤海地区...1 1.1 北京 : 成交小幅回升...1 1.2 天津 : 成交继续回升...1 2. 长三角地区...2 2.1 上海 : 成交回升明显...2 2.2 杭州 : 量价齐升...3 2.3 南京 : 成交大幅回升...4 2.4 苏州 : 成交大幅回升...5 2.5 宁波 : 量价齐稳...5 3. 泛珠三角地区...5 3.1 深圳 : 成交井喷...5 3.2 佛山 : 量稳价涨...6 3.3 东莞 : 成交大幅回升...6 3.4 厦门 : 量价齐稳...7 4. 中西部地区...7 4.1 武汉 : 量增价稳...7 4.2 成都 : 成交回升...8 4.3 重庆 : 量价齐升...8 4.4 昆明 : 销售小幅下降...9 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 1
图表目录 东海证券研究所行业研究 图 1: 北京住宅签约套数 ( 单位 : 套 )...1 图 2: 北京住宅可售套数 ( 单位 : 套 )...1 图 3: 天津住宅成交套数 ( 单位 : 套 )...2 图 4: 天津住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...2 图 5: 天津二手住宅成交套数 ( 单位 : 套 )...2 图 6: 天津二手住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...2 图 7: 上海商品房预售套数 ( 单位 : 套 )...3 图 8: 上海新开盘套数 ( 单位 : 套 )...3 图 9: 上海住宅销售套数环间占比...3 图 1: 上海住宅环间销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...3 图 11: 杭州商品房成交套数 ( 单位 : 套 )...4 图 12: 杭州商品房成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...4 图 13: 杭州二手住宅成交套数 ( 单位 : 套 )...4 图 14: 杭州二手住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...4 图 15: 南京住宅成交套数 ( 单位 : 套 )...4 图 16: 南京住宅成交面积 ( 单位 : 平米 )...4 图 17: 苏州商品住宅成交套数 ( 单位 : 套 )...5 图 18: 苏州商品住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...5 图 19: 宁波商品房销售套数 ( 单位 : 套 )...5 图 2: 宁波商品房销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...5 图 21: 深圳一手房成交套数 ( 单位 : 套 )...6 图 22: 深圳一手房可售套数 ( 单位 : 套 )...6 图 23: 佛山商品房成交套数 ( 单位 : 套 )...6 图 24: 佛山商品房成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...6 图 25: 东莞商品住宅成交套数 ( 单位 : 套 )...7 图 26: 东莞商品住宅成交面积 ( 单位 : 平米 )...7 图 27: 厦门住宅销售套数 ( 单位 : 套 )...7 图 28: 厦门住宅销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...7 图 29: 武汉商品房销售套数 ( 单位 : 套 )...8 图 3: 武汉商品房销售价格 ( 单位 : 元 / 平米 )...8 图 31: 成都商品住宅销售套数 ( 单位 : 套 )...8 图 32: 成都二手住宅成交套数 ( 单位 : 套 )...8 图 33: 重庆商品房销售套数 ( 单位 : 套 )...9 图 34: 重庆商品房销售价格 ( 单位 : 元 / 平米 )...9 图 35: 昆明商品房销售套数 ( 单位 : 套 )...9 图 36: 昆明商品房销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 )...9 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 2
1. 环渤海地区 1.1 北京 : 成交小幅回升 9 月, 北京商品住宅成交出现大幅回升, 全市共签约 12,215 套, 同比下降 16%, 环比增长 85% 其中, 期房住宅总签约 1,786 套, 环比增长 94%; 现房住宅共签约 1,429 套, 环比增长 4% 商品房供应方面, 截至 9 月末, 北京商品住宅可售套数 ( 期房住宅可售套数 + 现房未签约住宅套数 ) 为 295 万套, 同比下降 6%, 环比下降 1% 图 1: 北京住宅签约套数 ( 单位 : 套 ) 图 2: 北京住宅可售套数 ( 单位 : 套 ) 25, 5,, 2, 4,5, 4,, 15, 3,5, 3,, 1, 2,5, 2,, 5, 1,5, 1,, 5, 25 26 27 28 29 21 26 27 28 29 21 1.2 天津 : 成交继续回升 9 月, 天津新建商品住宅共成交 8,911 套, 同比下降 24%, 环比增长 38%; 商品住宅成交均价方面, 与上月基本持平, 为 9,356 元 / 平方米, 同比上涨幅度 22%, 环比上涨 % 二手房成交方面,9 月共成交 6,477 套, 同比下降 35%, 环比增长 21%; 成交均价方面, 为 7,53 元 / 平米, 同比上涨 19%,, 环比上涨 4% 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 1
图 3: 天津住宅成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 4: 天津住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 东海证券研究所行业研究 16, 1, 14, 12, 9, 1, 8, 8, 7, 6, 6, 4, 2, 5, 4, 27 28 29 21 27 28 29 21 图 5: 天津二手住宅成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 6: 天津二手住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 18, 7,5 16, 14, 12, 7, 6,5 1, 6, 8, 5,5 6, 4, 2, 5, 4,5 4, 27 28 29 21 27 28 29 21 2. 长三角地区 2.1 上海 : 成交回升明显 9 月, 上海商品房成交量继续回升, 全市共预售 2,41 套, 同比下降 1%, 环比增长 17% 其中, 外环以外成交套数占比 73.5%, 提高了 1.4 个百分点 ; 内环以内占比 6.4%, 提高了.1 个百分点 ; 内外环之间占比 2.1%, 降低了 1.5 个百分点 成交均价方面, 各环间区域普成涨势, 内环以内 内外环间 外环以外分别为 44,712 元 / 平米 19,762 元 / 平米 1,463 元 / 平米, 环比涨幅分别为.5% 2.8% 1.9% 商品房新增供应方面, 有所增长, 但低于市场预期, 表明开发商推盘较为理性 9 月, 上海新开盘 19,241 套, 同比增长 8%, 环比增长 65% 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 2
图 7: 上海商品房预售套数 ( 单位 : 套 ) 图 8: 上海新开盘套数 ( 单位 : 套 ) 东海证券研究所行业研究 3, 3, 25, 25, 2, 2, 15, 15, 1, 1, 5, 5, 27 28 29 21 27 28 29 21 图 9: 上海住宅销售套数环间占比图 1: 上海住宅环间销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 内环以内 6.4% 5 45 4 44,712 内外环间 2.1% 35 3 25 2 19,762 外环以外 73.5% 15 1 5 1,463 内环以内内外环间外环以外 2.2 杭州 : 量价齐升 9 月, 杭州商品房成交量继续出现大幅回升, 全市共成交 8,41 套, 同比降幅 18%, 环比增长 68% 商品房成交均价方面, 维持上涨态势, 已经接近 2 万元每平米, 为 19,343 元 / 平米, 同比上涨 53%, 环比上涨 1% 二手住宅成交量方面, 也出现了反弹, 共成交 2,363 套, 同比下降 41%, 环比增长 53%; 成交均价方面, 与上月基本持平, 为 2,758 元 / 平米, 同比上涨了 29%, 环比上涨 2% 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 3
图 11: 杭州商品房成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 12: 杭州商品房成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 16, 25, 14, 12, 2, 1, 15, 8, 6, 1, 4, 2, 5, 26 27 28 29 21 26 27 28 29 21 图 13: 杭州二手住宅成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 14: 杭州二手住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 6, 25, 5, 2, 4, 15, 3, 2, 1, 1, 5, 28 29 21 28 29 21 2.3 南京 : 成交大幅回升 9 月, 南京商品住宅成交量继续回升, 全市共成交 5,774 套, 同比下降 12%, 环比增长 56%; 商品住宅成交面积 58.7 万平米, 同比下降 22%, 环比增长 59% 图 15: 南京住宅成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 16: 南京住宅成交面积 ( 单位 : 平米 ) 16, 1,8, 14, 1,6, 12, 1,4, 1, 8, 6, 4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, 2, 26 27 28 29 21 27 28 29 21 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 4
2.4 苏州 : 成交大幅回升 东海证券研究所行业研究 9 月, 苏州商品住宅成交量继续出现大幅度回升, 全市共成交 6,26 套, 同比下降 19%, 环比增长 78% 成交均价方面, 略有上涨, 为 1,424 元 / 平米, 同比上涨 43%, 环比上涨 3% 图 17: 苏州商品住宅成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 18: 苏州商品住宅成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 1, 11, 9, 8, 1, 7, 9, 6, 5, 4, 8, 7, 3, 6, 2, 1, 5, 4, 28 29 21 28 29 21 2.5 宁波 : 量价齐稳 9 月, 宁波商品房成交量稳中趋升, 全市共成交 4,62 套, 同比下降 21%, 环比上涨 6%; 销售均价方面, 略有下调, 为 13,56 元 / 平米, 同比上涨 25%, 环比下降 2% 截至 9 月末, 宁波商品房可售套数为 24 万套, 环比下降 9% 图 19: 宁波商品房销售套数 ( 单位 : 套 ) 图 2: 宁波商品房销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 9, 8, 18, 7, 16, 6, 5, 14, 4, 12, 3, 2, 1, 1, 28 29 21 8, 6, 28 29 21 3. 泛珠三角地区 3.1 深圳 : 成交井喷 9 月, 深圳一手房成交量出现 井喷, 全市共成交 5,58 套, 同比增长 56%, 环 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 5
比增长 7% 成交均价方面, 由于数据公开渠道不可获取, 所以本月无从跟踪 一手房可售套数则继续出现回落, 为 83.8 万套, 同比下降 23%, 环比下降 9% 二手房方面,9 月深圳成交量却有所下滑, 共 11,1 套, 同比下降 15%, 环比下降 17%; 同样, 公开渠道无法获取二手房的成交均价 图 21: 深圳一手房成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 22: 深圳一手房可售套数 ( 单位 : 套 ) 9, 8, 2,5, 7, 2,, 6, 5, 1,5, 4, 3, 1,, 2, 5, 1, 27 28 29 21 27 28 29 21 3.2 佛山 : 量稳价涨 9 月, 佛山商品房成交比较稳定, 全市共成交 1,862 套, 同比下降 19%, 环比增长 9%; 商品房成交均价方面, 为 5,717 元 / 平米, 同比上涨 11%, 环比增长 1% 图 23: 佛山商品房成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 24: 佛山商品房成交均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 6, 6, 5, 5,8 5,6 4, 5,4 5,2 3, 5, 2, 4,8 4,6 1, 4,4 4,2 4, 29 21 29 21 3.3 东莞 : 成交大幅回升 9 月, 东莞商品住宅成交出现大幅度回升, 全市共成交 4,376 套, 同比增长 48%, 环比增长 93%; 商品住宅成交面积 45.3 万平米, 同比增长 35%, 环比增长 97% 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 6
图 25: 东莞商品住宅成交套数 ( 单位 : 套 ) 图 26: 东莞商品住宅成交面积 ( 单位 : 平米 ) 7, 74, 6, 64, 5, 54, 4, 44, 3, 34, 2, 24, 1, 14, 4, 28 29 21 28 29 21 3.4 厦门 : 量价齐稳 9 月, 厦门商品住宅共成交 1,57 套, 同比增长 4%, 环比下降 5%; 商品住宅成交均价方面, 较为稳定, 为 11,48 元 / 平米, 同比上涨 5%, 环比上涨 3% 图 27: 厦门住宅销售套数 ( 单位 : 套 ) 图 28: 厦门住宅销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 4,5 14, 4, 12, 3,5 3, 1, 2,5 8, 2, 6, 1,5 1, 4, 5 2, 27 28 29 21 27 28 29 21 4. 中西部地区 4.1 武汉 : 量增价稳 9 月, 武汉商品房成交量继续回升, 全市共成交 12,728 套, 同比增长 11%, 环比增长 23%; 商品房成交均价方面, 稳定中略有下调, 为 6,546 元 / 平米, 同比上涨 21%, 环比下降 4% 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 7
图 29: 武汉商品房销售套数 ( 单位 : 套 ) 图 3: 武汉商品房销售价格 ( 单位 : 元 / 平米 ) 2, 8, 18, 16, 7, 14, 12, 6, 1, 5, 8, 6, 4, 4, 2, 3, 2, 27 28 29 21 27 28 29 21 4.2 成都 : 成交回升 9 月, 成都商品住宅共成交 6,858 套, 同比下降 38%, 环比增长 114%; 二手住宅成交量方面, 为 3,295 套, 环比增长 82% 图 31: 成都商品住宅销售套数 ( 单位 : 套 ) 图 32: 成都二手住宅成交套数 ( 单位 : 套 ) 3, 25, 12, 1, 2, 8, 15, 6, 1, 4, 5, 29 21 4.3 重庆 : 量价齐升 2, 29 21 9 月, 重庆商品房成交量出现较大幅度回升, 接近今年 4 月份水平, 全市共成交 26,468 套, 同比增长 17%, 环比增长 25%; 商品房成交均价方面, 继续延续涨势, 为 6,439 元 / 平米, 同比上涨 42%, 环比增长 1% 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 8
图 33: 重庆商品房销售套数 ( 单位 : 套 ) 图 34: 重庆商品房销售价格 ( 单位 : 元 / 平米 ) 35 7, 3 6, 25 5, 2 4, 15 3, 1 2, 5 1, 29 21 29 21 4.4 昆明 : 销售小幅下降 9 月, 昆明商品房共成交 4,69 套, 同比下降 43%, 环比下降 8%; 商品房成交均价方面, 震荡回升, 为 6,61 元 / 平米, 同比上涨 15%, 环比上涨 8% 图 35: 昆明商品房销售套数 ( 单位 : 套 ) 图 36: 昆明商品房销售均价 ( 单位 : 元 / 平米 ) 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 28 29 21 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 29 21 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)55866 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎 9
附注 : 分析师简介及跟踪范围 : 桂长元 : 经济学硕士, 房地产行业 4 年相关从业经历 26 年 7 月毕业于中国人民大学,27 年 12 月起就职于 东海证券研究所, 从事房地产行业研究 重点跟踪公司 : 万科 保利地产 金地集团 招商地产 华发股份 滨江集团 广宇集团 苏宁环球 栖霞建设 名流置业 亿城股份 中华企业 福星股份 荣盛发展 中南建设等 一 行业评级 推荐 Attractive: 预期未来 6 个月行业指数将跑赢沪深 3 指数 中性 In-Line: 预期未来 6 个月行业指数与沪深 3 指数持平 回避 Cautious: 预期未来 6 个月行业指数将跑输沪深 3 指数 二 股票评级 买入 Buy: 预期未来 6 个月股价涨幅 2% 增持 Outperform: 预期未来 6 个月股价涨幅为 1% - 2% 中性 Neutral: 预期未来 6 个月股价涨幅为 -1% - +1% 减持 Sell: 预期未来 6 个月股价跌幅 >1% 三 免责条款本报告基于本公司研究所及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研获取的资料, 但本公司及其研究人员对这些信息的真实性 准确性和完整性不做任何保证 本报告反映研究人员个人的不同设想 见解 分析方法及判断 本报告所载观点并不代表东海证券有限责任公司, 或任何其附属或联营公司的立场, 且报告中的观点和陈述仅反映研究员个人撰写及出具本报告期间当时的分析和判断, 本公司可能发表其他与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告 本报告可能因时间和其他因素的变化而变化从而导致与事实不完全一致, 敬请关注本公司就同一主题所出具的相关后续研究报告及评论文章 本报告中的观点和陈述不构成投资 法律 会计或税务的最终操作建议, 本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保 本报告旨在发给本公司的特定客户及其他专业人士, 但该等特定客户及其他专业人士并不得依赖本报告取代其独立判断 在法律允许的情况下, 本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务, 本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之间已经了解或使用其中的信息 本报告版权归 东海证券有限责任公司 所有, 未经本公司书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的翻版 复制 刊登 发表或者引用 东海证券有限责任公司是经中国证监会核准的合法证券经营机构, 我们欢迎社会监督并提醒广大投资者, 参与证券相关活动应当审慎选择具有相当资质的证券经营机构, 注意防范非法证券活动 东海证券研究所 地址 : 上海市浦东新区世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦 11 层网址 :http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)558666 转 8646 传真 :(86-21)558666 转 8611 邮编 :2122 网址 :Http://www.longone.com.cn 电话 :(86-21)558666 转 8959 传真 :(86-21)558666 转 8973 E-Mail: dhresearch@longone.com.cn 市场有风险, 投资需谨慎