宏观策略视点

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1 证券研究报告宏观策略视点敬请阅读正文之后的免责声明民族证券第 1 页 分析师 : 高谦执业证书编号 : S Tel: gaoqian@chinans.com.cn 分析师 : 陈伟执业证书编号 : S Tel: chenwei@chinans.com.cn 联系人 : 尹小兵 Tel: yinxb@chinans.com.cn 联系人 : 朱启兵 Tel: zhuqb@chinans.com.cn 联系人 : 马书博 Tel: masb@chinans.com.cn 2013 年 02 月 21 日 地产调控如期而至效果有限仍待观察 投资要点 1 这次调控政策出台符合市场预期, 它向市场表明了较强的中央加强房地产调控的决心, 该政策的实施短期也能一定程度上削弱市场对于房地产上涨的强烈预期, 但鉴于此次调控政策力度仍较温和, 且当前有利于房地产市场稳定运行的中长期机制仍没有建立, 这次调控后的政策效果也会十分有限, 市场与政府的博弈也将持续

2 宏观策略视点 正文目录 调控政策重在引导预期... 3 调控政策影响有限... 3 图表目录 图 1: 房价环比连续上涨... 3 敬请阅读正文之后的免责声明民族证券第 2 页

3 宏观策略视点为稳定楼市预期, 抑制房价的较快上涨, 近日中央召开了会议, 出台了继续强化房地产市场调控的国五条措施 我们认为, 该政策无疑向市场表明了较强的中央加强房地产调控的决心, 而政策的实施短期也能一定程度上削弱市场对于房地产上涨的强烈预期, 但鉴于此次调控政策力度仍较温和, 且当前有利于房地产市场稳定运行的中长期机制仍没有建立, 这次调控后的政策效果也会十分有限, 市场与政府的博弈也将持续 调控政策重在引导预期今年以来, 伴随着地产市场热度的显著升温, 如中房指数研究院的数据表明,1 月全国 100 个城市房价环比上涨 1%, 创两年来最大涨幅 %, 也是连续第 8 个月环比上涨 市场对于房地产调控将要强化的预期就越发浓厚 因为即使以 09 年 -10 年的房地产调控经验来看, 当时房价是在连续上涨 9 个月之后, 逼迫政府于 09 年 12 月出台四措施遏制部分城市房价过快上涨, 目前也已经临近调控的时间窗口, 调控政策也就可能随时出台 图 1: 房价环比连续上涨 因此这次调控政策的出台也就并无意外, 而从具体的内容来来看, 也主要是延续了 2010 年以来的调控手段, 并没有超出市场预期的地方 如抑制房地产投机需求方面, 仍主要是限购 ; 仍强调扩大房地产供给以缓解供需矛盾 ; 仍要对房价控制不力的地方政府问责等 虽然这些政策都是 老调重弹, 但是一些实施细则方面还是比以往更加严厉 第一, 限购在程度和范围上都有所升级 如办法要求已实施限购措施的直辖市 计划单列市和省会城市按统一要求完善限购措施, 还要求省级政府对所辖房价上涨过快的地区也及时采取限购等措施 这不仅意味着那些目前虽实施限购, 但标准较低的城市不得不提高和强化各类限购标准, 而且今后还会有更多房价上涨较快的地区不得不也实施限购 第二, 办法提出要扩大个人住房房产税改革试点范围, 这与之前仅强调要 积极研究 或 适时扩大房产税 相比无疑更进了一步, 也意味着继两年前上海 重庆开展房产税试点后, 不久还将有更多的城市加入到房产税的试点范围之内, 这些地区很可能包括去年以来传闻纳入试点的湖南 湖北 广东等地的多个城市 而房产税的这一扩容无疑凸显了中央继续推进房产税改革的决心, 也消除了前期市场认为房产税推行由于受利益集团阻挠已经搁浅的疑虑 而为了完善房产税实施的制度环境, 办法还要求推进城镇个人住房信息系统建设, 这无疑有利于督促相关部门 2013 年完成各省区市个人住房信息系统联网的建设, 从而为十二五期间逐渐将房产税推广至全国更广大地区实施创造技术条件 调控政策影响有限 敬请阅读正文之后的免责声明民族证券第 3 页

4 宏观策略视点虽然这次调控政策的出台表明了政府坚决抑制房地产过热发展的决心, 但是考虑到以下几个方面, 我们认为政策的实际效果却是有限的 首先, 中央自 2010 年就反复出台各类调控措施, 并与 2012 年房价有所回落时继续强调要促进房价合理回归, 决不能让房价反弹的态度, 但实际上房价在小幅回落后就逐渐升温并创出新高, 这无疑对于政府的信用是一大损害 因此除非这次调控措施更为严厉, 否则人们对于这次政府调控的威力自然也容易产生怀疑 而从这次具体的多项政策来看, 严厉程度并没有超出市场预期 第一, 与 2011 年 1 月中央强调要各城市人民政府都要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标不同的是, 这次虽然再提房价控制目标, 但范围缩小至省会城市及计划单列市, 这说明政府此次将重点控制热点 中心城市的房价涨幅, 广大中小城市的房价不会受到过多控制 第二, 在抑制房地产投机需求方面, 虽然限购的严厉程度加大, 但限购措施的作用效果已经出现了边际递减, 如那些近期房价上涨较快的地区主要就是限购政策执行严厉的一线城市, 主要原因在于限购进一步强化了人们对于房地产稀缺的预期, 迫使更多本来不想买房的人只要一具备购房资格后就一定会提前购房, 由此也增大了需求 第三, 办法虽然强调要严格实施差别化住房信贷政策, 但是并没有像之前的国十一条 国十条 国五条 国八条一样提出具体的措施, 这意味着住房信贷政策并没有强化, 而这也低于市场普遍认为二套房首付将提高至 7 成, 房贷利率也提高至基准利率的 1.3 倍的预期, 这也表明中央目前对于改善性住房的政策并没有继续收紧, 对改善性住房需求仍持支持态度 第四,2010 年的多次调控措施都提到要强化房地产税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用, 但是本次办法除了提到房产税的试点外, 并没有提出其他具体的税收措施, 而由于房产税试点的作用短期十分有限, 若不采取其他见效快的差别化的税收措施来提高投资或投机性购房的成本, 则税收方面也短期难以抑制地产投机 此外, 单一的房地产调控措施自身就具有较强的局限性, 仅治标难治本 如办法虽然再次强调要增加普通商品住房及用地供应, 但是在当前土地和房地产开发制度没有根本改革情况下, 这却很难做到 原因在于当前土地供给主要由政府垄断, 而政府必然会追求土地收入最大化, 土地供给量自然也就难以真正满足实际市场需求, 而目前房地产开发由房产商垄断的格局也决定了他们在房价上涨期间有着更强的放缓房地产开发进程或捂盘惜售的动力, 因此除非政府能引入多元化的土地及房产开发的市场主体, 如大力推进农村集体土地入市等, 否则房地产市场平稳运行的机制很难建立 再如办法强化了地方政府对于房价稳定的问责机制, 但是在当前的诸多体制问题没有解决之前, 这样的问责效果经过近年来的检验实际上很有限, 这些体制问题包括 : 当前中央对于地方政府考核机制仍主要以 GDP 为主, 这就使得地方仍乐意通过推动当地房地产市场的繁荣来促进当地经济的发展 ; 再如当前中央已经提出大力发展新型城镇化的政策方针, 但在目前的财税体制没有大的变化情况下, 地方政府也只有通过依赖土地市场的繁荣才能更多支付城镇化发展的成本, 推进当地城镇化较快发展 因此我们预计, 虽然政策出台后会一定程度上有利于缓和部分区域市场非理性的购房需求, 减缓房价上涨的压力, 但考虑到当前短期对于房地产市场有重要影响的信贷及交易税收政策并没有继续收紧, 有利于房地产市场平稳运行的多种长效机制也难以很快建立, 房价上涨的势头也将难以被根本抑制, 政府也很可能不得不在未来几个月后继续出台强化地产调控的措施 敬请阅读正文之后的免责声明民族证券第 4 页

5 宏观策略视点 分析师简介 高谦, 中国民族证券研发中心总经理, 中国人民银行研究生部经济学博士, 长期从事证券市场研究工作, 历任全国社会保障基金理事会副处长 处长, 在 经济研究 经济科学 国际金融研究 经济学动态 等刊物发表多篇论文, 对宏观经济和资产配置有深入研究 陈伟, 毕业于对外经济贸易大学金融学硕士专业,10 年证券从业经验, 先后在中国证券报 东北证券 中国证券市场联合设计中心 民族证券等单位从事行业咨询以及证券研究工作, 发表了几百篇各类证券分析评论, 并担任多家证券媒体的证券观察员, 对于资本市场政策 宏观经济 金融市场运行有着深刻的理解 联系人 : 尹小兵, 中国民族证券研发中心总经理助理, 中国人民银行研究生部经济学博士, 曾长期从事教学研究工作, 历任中国人民银行研究生部副处长 处长, 在 金融研究 世界经济 等刊物发表多篇论文, 对存量流量均衡分析有深入研究 朱启兵, 定量预测研究员, 毕业于北京大学, 经济学硕士, 曾担任 经济学 ( 季刊 ) 编辑部主任, 对宏观经济有深刻理解, 擅长计量分析 马书博, 国际宏观研究员, 毕业于中央财经大学, 经济学硕士 分析师承诺 负责本报告全部或部分内容的每一位分析师, 在此申明 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 ; 本报告清晰 准确地反映了分析师本人的研究观点 ; 本人不曾因 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的报酬 投资评级说明 类别 级别 看好未来 6 个月内行业指数强于沪深 300 指数 5% 以上 行业投资评级 中性未来 6 个月内行业指数相对沪深 300 指数在 ±5% 之间波动 看淡未来 6 个月内行业指数弱于沪深 300 指数 5% 以上 买入未来 6 个月内股价相对沪深 300 指数涨幅在 20% 以上 股票投资评级 增持未来 6 个月内股价相对沪深 300 指数涨幅介于 10% 20% 之间 中性未来 6 个月内股价相对沪深 300 指数波动幅度介于 ±10% 之间 减持未来 6 个月内股价相对弱于沪深 300 指数 10% 以上 免责声明 中国民族证券有限责任公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 ( 业务许可证编号 :Z ) 本报告仅供中国民族证券有限责任公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的客户 若本报告的接收人非本公司客户或为本公司普通个人投资者, 应在基于本报告作出任何投资决定前请求注册证券投资顾问对报告内容进行充分解读, 并提供相关投资建议服务 本报告中的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证 报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价或征价 本公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动, 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 敬请阅读正文之后的免责声明民族证券第 5 页

6 宏观策略视点 本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务 本报告版权归中国民族证券有限责任公司所有 本公司对本报告保留一切权利 未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或转载, 或以任何侵犯本公司版权的其它方式使用 特别说明 本公司在知晓范围内履行披露义务, 客户可登录本公司网站 信息披露栏查询公司静默期安排 敬请阅读正文之后的免责声明民族证券第 6 页

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