投资月报——1月 docx

Transcription

1 资 产 管 理 月 报 养 老 租 赁 度 假 短 租 等 几 种 资 产 管 理 模 式 受 市 场 关 注 2015 年 REITS 有 望 在 部 分 城 市 开 启 试 点 2014 年 上 海 社 区 商 业 发 展 势 头 强 劲

2 目 录 等 风 来...3 一 咨 询 热 点 养 老 地 产 资 产 管 理 办 公 租 赁 资 产 管 理 休 闲 旅 游 地 产 资 产 管 理 短 租 公 寓 市 场 资 产 管 理 装 修 改 造...53 二 案 例 分 析 REITs 专 题 研 究 平 安 信 托 智 鹏 精 选 1 号 平 安 健 康 云 三 本 月 专 题 上 海 社 区 型 商 业 发 展 趋 势 分 析 成 交 量 :2014 年 上 海 商 业 共 成 交 241 亿 元, 其 中 社 区 商 业 占 45% 成 交 结 构 : 社 区 商 业 成 交 面 积 段 分 布 较 均 匀, 小 面 积 散 铺 成 交 较 多 销 售 周 期 : 社 区 商 铺 平 均 销 售 周 期 25.4 个 月 销 售 进 度 : 前 3 个 月 去 化 28%, 第 一 年 去 化 约 54% 销 售 策 略 : 社 区 商 业 包 租 率 40%, 包 租 年 限 在 3 年 左 右 四 新 书 推 荐 投 资 革 命 移 动 互 联 网 时 代 的 资 产 管 理

3 5.1 本 书 简 介 作 者 简 介 阅 读 体 验

4 等 风 来 这 是 个 充 满 机 会 的 时 代, 也 是 一 个 充 满 荆 棘 的 时 代 今 天 的 地 产, 正 在 急 剧 地 变 化 着, 他 也 早 就 不 是 我 们 熟 悉 的 那 个 样 子 了, 世 联 陈 劲 松 今 年 就 发 表 过 一 篇 三 十 年 为 一 世 而 道 更 的 文 章, 大 意 就 是 1979 年 到 2009 年 是 一 个 时 代, 一 个 围 绕 土 地 的 时 代, 当 时 的 房 地 产 叫 市, 市 的 时 代 是 信 息 不 对 称 的, 是 垄 断 的, 而 09 年 之 后 就 是 围 绕 客 户 的 一 个 时 代, 就 是 一 个 场, 场 是 互 连 分 散 对 等 的, 市 场 的 消 费 权 力 正 在 迅 速 的 转 化, 从 卖 点 到 我 喜 欢, 从 中 心 化 走 向 节 点 化, 从 规 模 经 济 走 向 品 种 经 济, 从 价 格 走 向 服 务 等, 关 键 就 是 从 效 能 到 价 值, 从 科 学 主 义 到 人 文 主 义 当 然, 类 似 的 论 断 还 有 很 多, 无 法 一 一 表 述, 关 键 词 却 是 行 业 的 走 向 变 了 新 经 济 如 果 说 市 场 的 这 个 风, 更 多 地 是 风 向 逐 渐 变 化, 那 互 联 网 这 个 风 就 是 台 风, 迅 猛 地 刮 过 我 们 这 个 行 业 2014 年, 互 联 网 经 济 对 于 地 产 行 业, 就 不 是 狼 来 了 的 口 号 了, 也 已 经 不 光 只 是 停 留 在 流 通 营 销 环 节 了 2 月 1 日 SOHO 中 国 正 式 推 出 新 的 办 公 楼 SOHO 3Q 就 是 最 好 的 例 证, 包 括 之 前 很 是 火 了 一 把, 小 米 公 寓 YOU+ 而 蓝 光 集 团 也 是 1 月 24 日 下 午 正 式 推 出 他 与 途 家 合 作 蓝 途 国 际 公 寓 产 品, 以 首 个 O2O 社 区 走 进 了 我 们 的 视 线, 力 图 用 互 联 网 打 通 开 发 投 资 服 务 居 住 整 个 生 态 链 越 来 越 多 创 新 正 在 影 响 和 改 造 我 们 的 这 个 曾 经 很 传 统 的 行 业 房 地 产 是 个 资 金 密 集 的 行 业, 某 种 程 度 它 更 多 体 现 金 融 业 的 特 征, 同 样 这 里 的 风 向 已 经 在 迅 速 地 转 变 从 平 安 的 房 金 所, 到 搜 房 易 居 推 出 的 首 付 贷, 直 接 金 融 互 联 网 金 融 正 在 快 速 地 渗 透 地 产 行 业 在 逐 渐 摆 脱 依 赖 银 行 贷 款 的 地 产 环 3

5 境 下, 资 本 更 加 地 讲 求 效 率, 优 质 资 金 与 优 质 资 产 之 间 的 相 互 追 逐, 让 内 容 变 得 比 土 地 更 重 要 了 还 有 一 个 显 赫 的 名 词 :REITS, 这 个 推 动 美 国 地 产 发 展 格 局 变 化 的 利 器 什 么 是 REITS, 房 地 产 信 托 投 资 基 金, 是 一 种 集 合 众 多 投 资 者 资 金, 由 专 门 机 构 操 作, 独 立 机 构 监 管, 进 行 商 业 房 地 产 投 资, 并 将 所 得 收 益 按 出 资 者 投 资 比 例 分 配 的 一 种 投 资 方 式 简 而 言 之, 就 是 资 产 证 券 化 2 月 6 日, 首 只 商 业 地 产 REITS 正 式 挂 牌 深 交 所 由 华 夏 资 本 管 理 的 苏 宁 云 创 将 募 集 亿 元 用 于 购 买 苏 宁 持 有 的 11 家 自 有 门 店 物 业 而 苏 宁 云 创 通 过 将 这 11 家 自 有 门 店 证 券 化 后, 可 以 有 效 盘 活 其 存 量 资 产, 同 时 这 也 是 首 个 将 成 熟 商 贸 物 业 纳 入 证 券 化 标 的 场 内 REITS 产 品, 而 深 交 所 更 是 表 示, 未 来 将 形 成 资 产 证 券 化 REITS 板 块 这 些 金 融 的 新 模 式, 都 将 从 根 本 改 造 房 地 产 业 的 资 金 格 局, 同 时 也 深 刻 影 响 我 们 的 作 业 模 式 基 于 这 样 的 一 些 趋 势 性 动 态, 地 产 行 业 一 个 真 正 属 于 轻 资 产 属 于 智 力 型 企 业 黄 金 时 代 正 在 开 启 互 联 网 年 轻 态 创 新 化 这 些 站 在 传 统 行 业 前 的 野 蛮 人, 早 已 聚 集 在 门 口, 等 待 着 破 门 而 入 而 我 们 作 为 传 统 行 业 的 从 业 者, 是 成 为 食 物, 还 是 成 为 生 命, 就 靠 我 们 自 己 抉 择 了! 前 行 还 是 淘 汰, 一 个 简 单 的 选 择 题, 让 我 们 回 到 起 点, 重 新 出 发! 4

6 一 咨 询 热 点 2.1 养 老 地 产 资 产 管 理 随 着 老 龄 化 社 会 的 到 来, 银 发 经 济 已 经 越 来 越 受 到 社 会 的 重 视 政 府 开 发 企 业 金 融 机 构 等 在 养 老 地 产 的 探 索 上 不 断 迈 出 新 步 伐 万 科 随 园 嘉 树 绿 城 乌 镇 雅 园 平 安 桐 乡 养 生 养 老 综 合 服 务 社 区 等 养 老 模 式 的 尝 试 不 断 中 国 银 行 推 出 养 老 专 用 卡 是 养 老 的 一 次 积 极 推 动 同 时, 养 老 地 产 运 营 盈 利 模 式 也 引 起 业 内 的 积 极 探 讨 传 统 房 地 产 开 发 模 式 在 养 老 地 产 上 遇 到 瓶 颈, 在 各 路 资 本 疯 狂 涌 进 的 当 下, 养 老 地 产 的 运 营 盈 利 模 式 却 尚 未 找 到 合 适 出 口, 但 积 极 布 局 养 老 地 产 已 经 成 为 2015 年 房 企 最 重 要 的 战 略 规 划 高 端 养 老 是 目 前 企 业 做 出 最 多 的 尝 试, 也 可 能 是 近 几 年 养 老 地 产 做 出 最 多 的 尝 试 尽 早 涉 足 养 老 地 产 资 产 管 理, 积 极 探 索 养 老 地 产 运 营 盈 利 模 式, 将 是 房 企 立 足 房 地 产 白 银 十 年 的 根 本 1. 徐 汇 慢 生 活 养 老 客 户 专 用 卡 各 种 免 费 外 加 搞 卫 生 修 家 电 叫 出 租 等 等! 来 源 : 徐 汇 慢 生 活 中 国 银 行 推 出 养 老 专 用 卡 常 青 树 借 记 卡, 免 年 费 免 小 额 账 户 管 理 费 免 工 本 费 免 办 卡 费 免 ATM 取 款 费 专 属 理 财 产 品 医 院 预 约 挂 号 等 等 功 能 5

7 是 不 是 已 经 被 我 们 的 养 老 卡 这 么 多 功 能 惊 呆 了! 我 们 还 有! 除 了 以 上 常 用 功 能 外, 中 国 银 行 会 为 常 青 树 做 家 务 会 修 家 电 还 会 帮 你 叫 出 租! 即 日 起, 持 中 国 银 行 常 青 树 卡 客 户, 拨 打 海 阳 集 团 关 爱 热 线 95002, 即 可 以 专 属 优 惠 价 格 享 受 生 活 照 料 家 电 维 修 卧 床 护 理 及 叫 车 服 务! 这 么 贤 惠, 您 心 动 了 吗? 2. 养 老 产 业 不 能 陷 入 房 地 产 思 维 来 源 : 中 国 证 券 报 现 在 的 养 老 地 产, 却 要 以 这 样 的 居 住 环 境 和 生 活 条 件 为 号 召 来 诱 惑 老 人 掏 出 自 己 一 生 的 积 蓄 一 谈 到 养 老, 似 乎 满 世 界 都 是 这 样 的 喧 嚣 君 不 见, 全 国 各 地 几 乎 十 天 半 个 月 就 会 有 一 个 所 谓 的 峰 会 在 那 里 忽 悠 于 是,2014 年 变 成 了 养 老 地 产 的 沸 腾 年 不 可 否 认, 会 有 老 人 喜 欢 这 样 的 环 境 和 条 件, 也 会 有 任 性 的 有 钱 人 买 来 偶 尔 享 受 一 下 清 静 但 是, 这 样 高 端 的 养 老 地 产 绝 非 养 老 产 业 的 正 路 2015 年 来 了, 养 老 产 业, 说 完 整 点, 是 养 老 服 务 产 业, 应 该 清 醒 并 走 上 正 途 了, 应 该 赶 紧 与 房 地 产 思 维 说 拜 拜 了 为 什 么 说 养 老 产 业 不 能 陷 入 房 地 产 思 维? 根 子 在 于 房 地 产 商 的 行 为 逻 辑 是 这 样 的 : 先 拿 地, 然 后 建 房, 再 预 售 期 房, 再 推 销 现 房, 直 至 售 罄, 是 为 一 个 周 期 6

8 虽 然 在 理 论 上 也 把 物 业 作 为 一 个 环 节, 但 现 实 中 屡 遭 业 主 吐 槽 的 恰 恰 就 是 这 一 服 务 环 节 如 今 全 国 各 地 的 物 业 服 务 得 到 业 主 赞 誉 的 实 在 凤 毛 麟 角, 而 彼 此 相 安 无 事 就 算 阿 弥 陀 佛 了 实 事 求 是 地 说, 房 地 产 商 如 果 能 非 常 重 视 所 建 住 房 楼 宇 的 质 量, 那 就 要 算 其 中 的 姣 姣 者 了 如 果 说 住 房 楼 宇 是 硬 件, 物 业 服 务 是 软 件, 房 地 产 商 盯 着 的 是 硬 件 养 老 产 业 恰 恰 相 反, 硬 件 并 不 是 最 主 要 的, 实 用 就 行, 世 界 上 有 几 个 养 老 机 构 自 诩 五 星 六 星 七 星 的? 房 地 产 思 维 的 重 点 是 要 把 房 子 卖 掉, 业 主 一 旦 入 住 即 游 戏 结 束 ; 而 对 于 养 老 机 构 而 言, 老 人 入 住, 才 是 养 老 服 务 的 开 始 养 老 产 业 应 该 盯 着 的 是 软 件, 是 让 老 人 安 渡 余 生 的 贴 心 服 务 不 知 从 什 么 时 候 开 始, 房 地 产 商 建 造 的 住 房 楼 宇, 主 要 的 用 途 已 经 不 是 为 了 居 住, 而 是 为 了 让 业 主 投 资 虽 然 房 地 产 商 以 满 足 刚 需 为 名, 不 断 地 建 房 但 房 价 之 高, 真 正 需 要 住 房 的 人 大 多 是 买 不 起 的, 而 与 此 同 时, 买 了 房 的 人 却 相 当 多 不 是 为 了 居 住, 而 是 等 着 住 房 升 值 而 发 财 现 在 媒 体 上 常 说 的 房 地 产 泡 沫, 实 际 上 就 是 住 房 的 市 场 价 值 与 使 用 价 值 严 重 背 离 事 实 上, 当 住 房 完 全 被 用 来 投 资 而 空 置 时, 其 使 用 价 值 等 于 零 这 时 的 住 房 本 质 上 与 股 票 的 作 用 是 一 样 的, 而 股 市 即 使 再 熊, 其 消 耗 的 资 源 毕 竟 有 限 但 住 房 就 不 同 了, 消 耗 了 大 量 资 源, 尤 其 是 占 据 了 异 常 稀 缺 的 土 地 资 源, 却 没 有 产 生 使 用 价 值 当 有 一 天, 整 个 社 会 突 然 惊 醒, 我 们 造 了 那 么 多 的 房 子 难 道 还 不 够 住 7

9 吗? 房 地 产 泡 沫 就 一 定 会 瞬 时 破 灭 于 是, 房 地 产 思 维 开 始 转 移 阵 地, 同 样 的 手 法 被 用 到 了 养 老 地 产 上 现 在, 在 部 分 一 线 城 市, 就 像 卖 楼 花 一 样, 已 经 开 始 卖 床 花, 即 所 谓 会 员 资 格 买 下 床 位 的 人 并 不 是 为 了 自 己 养 老, 还 是 为 了 投 资, 即 期 望 到 将 来 养 老 床 位 变 得 稀 缺 时 卖 个 好 价 钱 如 果 任 凭 这 种 房 地 产 思 维 发 展 下 去, 对 越 来 越 多 真 正 有 需 要 的 老 人 而 言, 养 老 服 务 恐 怕 又 是 一 张 画 饼 3. 品 牌 房 企 进 军 养 老 地 产 运 营 难 题 考 验 企 业 耐 力 来 源 : 时 代 周 报 亿 万 老 人 背 后 的 隐 形 刚 需, 这 几 年 已 成 为 各 路 资 本 垂 涎 的 全 新 领 域 谁 都 无 法 否 认, 这 里 潜 藏 着 一 个 庞 大 的 市 场 蛋 糕 2013 年 底, 我 国 60 岁 及 以 上 老 年 人 口 已 突 破 2 亿 人, 这 当 中 蕴 含 的 养 老 商 机 已 达 到 4 万 亿 元 在 过 渡 到 重 度 老 龄 化 的 2050 年, 超 过 60 岁 的 老 年 人 口 将 达 到 4.8 亿, 接 近 欧 盟 28 个 成 员 国 目 前 的 人 口 总 量, 养 老 商 机 也 增 长 至 17 万 亿 元, 几 乎 是 2013 年 中 国 GDP 的 三 分 之 一 在 这 个 被 称 之 为 银 发 经 济 的 产 业 链 条 中, 除 了 保 健 医 药 等 产 业 外, 养 老 地 产 老 龄 金 融 等 亦 成 为 兵 家 必 争 之 地 据 时 代 周 报 记 者 粗 略 统 计, 目 前 已 有 保 利 万 科 龙 湖 华 润 等 近 80 家 品 牌 房 企 进 军 养 老 地 产 蛋 糕 诱 人, 但 对 于 目 前 还 缺 乏 明 确 盈 利 模 式 的 养 老 地 产 来 讲, 若 真 想 品 味 出 其 中 的 甘 甜, 却 还 需 迈 8

10 过 几 重 大 山 万 亿 市 场 下 的 蛋 糕 分 食 国 内 多 年 贯 彻 计 划 生 育 政 策, 家 庭 出 现 单 独 或 者 双 独 的 几 率 非 常 高, 这 对 于 养 老 服 务 行 业 的 需 求 凸 显 出 来 亚 豪 机 构 总 监 郭 毅 对 时 代 周 报 记 者 说 现 实 确 已 如 此, 在 民 政 部 的 统 计 中,2010 年 我 国 老 年 人 口 消 费 规 模 超 过 1.4 万 亿, 预 计 到 2050 年 将 达 到 17 万 亿 元 几 乎 所 有 房 企 都 在 密 切 关 注 并 研 究 这 个 领 域, 包 括 保 利 万 科 绿 城 绿 地 富 力 等 龙 头 房 企 近 年 来 均 抛 出 了 养 老 地 产 发 展 计 划 据 统 计, 目 前 全 国 已 经 有 超 过 80 家 房 企 进 入 养 老 地 产 领 域, 而 公 开 信 息 披 露 的 养 老 地 产 项 目 也 已 超 过 百 个 事 实 上, 房 企 的 热 情 高 涨 并 非 一 厢 情 愿, 国 家 在 政 策 层 面 大 力 推 动 已 经 成 为 养 老 地 产 概 念 升 温 的 重 要 动 因 2013 年 9 月, 国 务 院 印 发 关 于 加 快 发 展 养 老 服 务 业 的 若 干 意 见 ( 以 下 简 称 35 号 文 ), 表 明 养 老 产 业 作 为 新 兴 朝 阳 产 业, 逐 渐 成 为 调 结 构 惠 民 生 促 升 级 的 重 要 力 量 运 营 难 题 考 验 企 业 耐 力 分 食 者 众 多, 有 所 作 为 的 则 寥 寥 能 提 供 样 本 借 鉴 的, 尚 仅 有 保 利 绿 城 亲 和 源 等 为 数 不 多 的 房 企 9

11 时 代 周 报 记 者 调 研 时 发 现, 这 个 看 上 去 很 美 的 行 业, 出 现 了 这 样 的 怪 现 状 : 公 立 养 老 院 一 床 难 求, 私 立 养 老 机 构 却 因 入 住 率 偏 低 而 步 履 艰 难, 甚 至 已 经 有 公 司 决 定 放 弃 去 年 4 月, 北 京 长 青 国 际 老 年 公 寓 有 限 公 司 八 成 股 权 被 挂 牌 出 售 该 公 司 为 北 京 城 建 (600266, 股 吧 ) 与 中 国 红 十 字 基 金 会 所 有 其 开 发 的 项 目 有 北 京 曜 阳 国 际 老 年 公 寓 2012 年 北 京 长 青 亏 损 万 元,2013 年 亏 损 万 元 这 只 是 国 内 养 老 机 构 亏 损 的 一 个 缩 影 北 京 欧 英 明 德 养 老 产 业 咨 询 有 限 公 司 副 总 经 理 邱 浩 浩 告 诉 时 代 周 报 记 者, 能 够 盈 利 的 民 办 养 老 机 构, 在 全 国 范 围 内 占 比 都 比 较 低 在 各 路 资 本 疯 狂 涌 进 的 当 下, 养 老 地 产 的 运 营 盈 利 模 式 却 尚 未 找 到 合 适 出 口, 中 国 老 龄 产 业 协 会 理 事 乌 丹 星 表 示, 国 内 很 多 的 养 老 地 产 存 在 同 质 化 问 题, 在 内 容 上 有 缺 陷, 现 在 地 产 虽 然 冲 在 养 老 产 业 前 面, 但 后 续 问 题 和 困 境 也 很 显 著, 比 如 缺 政 策 缺 资 金 缺 运 营 缺 盈 利 模 式 以 及 缺 供 需 吻 合 政 策 人 才 等 时 代 周 报 记 者 走 访 了 北 京 周 边 几 个 养 老 地 产 项 目, 这 些 项 目 目 前 还 是 以 普 通 住 宅 销 售 为 主 以 北 京 昌 平 区 的 太 阳 城 项 目 为 例, 在 这 个 占 地 高 达 42 公 顷 的 庞 然 大 盘 里, 养 老 房 源 所 占 比 例 仅 仅 一 成 有 余 事 实 上, 很 多 开 发 商 的 养 老 型 项 目 更 多 的 是 一 个 噱 头, 为 了 销 售 型 项 目 增 加 卖 点 全 联 房 地 产 商 会 副 会 长 张 雪 舟 告 诉 时 代 周 报 记 者 10

12 放 眼 全 国, 时 代 周 报 记 者 梳 理 后 发 现, 尽 管 市 场 里 已 出 现 学 院 式 会 员 制 社 区 物 业 保 姆 式 等 繁 多 的 养 老 地 产 内 容, 但 大 家 都 还 在 试 水, 还 没 有 哪 家 企 业 敢 拍 胸 脯 说, 已 找 到 服 务 与 盈 利 间 的 支 点 无 论 是 会 员 制 出 售 为 主, 还 是 租 售 并 举 的 方 式, 都 显 得 后 劲 不 足, 现 金 流 后 续 服 务 等 成 为 困 扰 养 老 地 产 盈 利 模 式 的 核 心 议 题 目 前 养 老 地 产 市 场 需 求 尚 未 完 全 打 开, 而 养 老 地 产 前 期 投 入 大 运 营 周 期 长 人 工 成 本 高, 加 上 入 住 者 支 付 能 力 有 限, 目 前 行 业 盈 利 状 况 一 般 中 投 顾 问 高 级 研 究 员 郑 宇 洁 如 是 告 诉 时 代 周 报 记 者 被 高 估 的 高 端 需 求 一 个 明 显 的 现 象, 国 内 企 业 在 进 入 养 老 产 业 时 不 约 而 同 地 选 择 了 高 端, 月 均 支 出 动 辄 上 万 同 样 以 太 阳 城 项 目 为 例, 据 时 代 周 报 记 者 了 解, 太 阳 城 养 老 公 寓 采 用 会 员 制, 分 别 为 及 20 年 会 员, 最 低 的 单 间 租 金 价 格 是 20 万 元 起, 为 五 年 的 房 租, 一 次 性 付 清 入 住 从 2012 年 3 月 就 开 始 预 订 了, 咱 们 这 边 有 120 个 房 间, 目 前 还 剩 40 多 个 太 阳 城 工 作 人 员 告 诉 时 代 周 报 记 者, 目 前 楼 梯 还 处 于 施 工 状 态, 大 概 今 年 7 月 才 能 入 住 附 近 居 民 却 向 时 代 周 报 记 者 透 露, 建 了 两 年 多 都 没 建 好, 人 也 不 多, 据 说 是 资 金 问 题 才 拖 到 现 在 与 太 阳 城 类 似 的 项 目 还 有 位 于 亦 庄 的 远 洋 椿 萱 茂 据 了 解, 作 为 中 美 合 作 的 11

13 首 家 高 端 养 老 公 寓, 椿 萱 茂 成 立 于 2013 年 8 月, 由 远 洋 地 产 投 资 商 CPM 美 国 最 大 的 养 老 运 营 商 之 一 Emeritus 合 作 开 发 运 营, 共 有 81 个 床 位 其 工 作 人 员 向 时 代 周 报 记 者 透 露, 该 项 目 目 前 仅 预 订 出 35 个 床 位 在 有 着 欧 美 各 国 养 老 行 业 多 年 研 究 经 验 的 清 华 大 学 博 士 王 勤 看 来, 目 前, 高 端 的 人 群 需 求 被 高 估, 而 90% 以 上 的 中 等 收 入 人 群 被 忽 略 这 是 很 多 运 营 商 无 法 盈 利 的 一 个 重 要 原 因 真 正 要 做 养 老 的 企 业, 目 前 还 在 不 断 试 错 的 过 程 当 中 养 老 产 业 要 迎 来 大 发 展, 从 人 口 的 计 算 上, 有 5-10 年 的 过 渡 期, 眼 下 这 个 行 业 已 有 很 多 重 复 投 资 能 盈 利 的 机 构 的 共 同 点 有 : 设 施 设 置 不 是 大 而 全, 而 是 能 灵 活 利 用 空 间 ; 服 务 专 业, 不 是 人 海 战 术, 而 是 有 专 业 团 队, 这 是 很 重 要 的 王 勤 说, 人 才 不 足, 对 养 老 行 业 服 务 属 性 认 识 不 足, 是 目 前 房 企 遇 到 的 大 问 题 之 一 事 实 上, 有 投 资 机 构 做 过 调 研, 中 国 家 庭 年 收 入 超 过 150 万 的 老 年 人 口 为 1020 万, 也 就 是 说, 仅 5.1% 的 老 年 人 可 以 满 足 这 种 高 端 定 位 这 是 一 种 矛 盾 存 在 现 在 政 府 并 没 有 一 个 相 应 的 养 老 服 务 的 保 障 措 施, 也 没 有 这 方 面 的 补 贴 开 发 商 如 果 想 不 赔 钱, 只 能 选 择 高 端 在 郭 毅 看 来, 现 在 养 老 需 求 确 实 存 在, 但 是 更 多 的 是 中 低 端 的 开 发 商 一 窝 蜂 去 开 发 高 端 项 目, 那 只 能 形 成 一 种 供 需 错 位 12

14 2.2 办 公 租 赁 资 产 管 理 从 雷 格 斯 到 WeWork, 再 到 SOHO3Q, 办 公 短 租 市 场 已 经 在 国 内 外 掀 起 一 阵 热 潮 WeWork 在 2014 年 的 联 合 办 公 场 地 增 加 了 83%, 营 造 了 一 个 类 似 孵 化 器 的 创 业 社 区, 为 创 业 者 提 供 办 公 场 地 和 创 业 社 区 服 务 截 止 至 2015 年 1 月 13 日 雷 格 斯 青 岛 项 目 落 地, 在 中 国 的 业 务 已 经 拓 展 至 24 个 城 市,126 个 项 目 规 模 还 在 进 一 步 扩 大 之 中 SOHO3Q 指 的 就 是 移 动 时 代 的 办 公 按 照 产 品 设 计, 这 一 产 品 模 式 最 少 可 以 租 一 张 办 公 桌, 最 多 可 以 租 一 个 办 公 室, 最 短 可 以 选 择 租 1 周, 最 长 为 3 个 月 预 计 在 2015 年 2 月 正 式 上 线 在 一 线 城 市 和 互 联 网 依 赖 程 度 较 高 的 城 市, 能 够 在 线 上 轻 松 完 成 得 O2O 短 租 市 场 规 模 庞 大 在 此 背 景 下,SOHO3Q 的 上 线 在 一 定 程 度 上 是 房 地 产 转 型 的 积 极 尝 试, 也 是 闲 置 办 公 资 产 的 有 效 处 置 方 式 的 尝 试 1. 雷 格 斯 服 务 式 办 公 中 心 继 续 扩 张 来 源 : 经 济 导 报 1 月 13 日, 雷 格 斯 在 其 位 于 青 岛 中 海 大 厦 的 新 中 心 举 办 新 闻 发 布 会, 雷 格 斯 中 国 区 域 总 监 王 政 代 表 集 团 宣 布 全 面 进 驻 青 岛, 开 设 山 东 省 首 家 雷 格 斯 服 务 式 办 公 中 心 至 此, 雷 格 斯 已 在 北 京 天 津 沈 阳 大 连 青 岛 西 安 郑 州 石 家 庄 等 多 个 中 心 城 市 开 设 服 务 式 办 公 中 心 近 30 家, 进 一 步 推 进 将 灵 活 办 公 网 络 遍 13

15 及 全 国 惠 及 更 多 国 内 外 企 业 的 战 略 目 标 作 为 全 球 领 先 的 灵 活 办 公 空 间 场 所 提 供 商, 雷 格 斯 Regus 服 务 式 办 公 中 心 近 年 来 在 中 国 发 展 迅 猛 截 至 2014 年 底, 开 设 中 心 遍 及 全 国 25 座 中 心 城 市, 规 模 达 到 近 100 家 2. 潘 石 屹 上 海 滩 再 话 SOHO 互 联 网 思 维 : 二 次 转 型 新 玩 法 来 源 : 赢 商 网 包 租 公 潘 石 屹 最 近 很 忙, 不 过, 这 一 次 他 所 忙 活 的 不 再 是 卖 潘 苹 果, 而 是 到 处 推 销 SOHO 中 国 二 次 转 型 的 新 玩 法 SOHO3Q 1 月 16 日, 在 上 海 SOHO 复 兴 广 场 7 楼 崭 新 的 办 公 区 内, 近 30 家 媒 体 围 坐 一 起,SOHO 中 国 董 事 长 潘 石 屹 携 总 裁 阎 岩 出 席 该 场 媒 体 分 享 会, 为 即 将 面 市 的 复 兴 SOHO3Q 项 目 站 台, 而 此 情 此 景 刚 刚 发 生 在 10 日 前 的 北 京 望 京 SOHO 作 为 SOHO 中 国 借 助 互 联 网 思 维 推 出 的 移 动 办 公 产 品,SOHO3Q 将 于 2 月 1 日 率 先 在 北 京 望 京 SOHO 和 上 海 复 兴 SOHO 广 场 2 个 项 目 推 出, 共 计 1500 个 座 位 据 了 解, 到 2015 年,SOHO3Q 产 品 将 落 定 在 SOHO 中 国 的 8 个 项 目 上 不 过 包 租 公 的 野 心 绝 不 会 止 于 此, 潘 石 屹 在 媒 体 分 享 会 上 透 露,SOHO3Q 未 来 将 推 广 到 其 他 省 会 城 市, 乃 至 走 上 世 界 大 舞 台 而 在 整 个 分 享 会 中, 潘 石 屹 被 问 得 最 多 的 依 然 还 是 互 联 网 这 个 小 妖 精 作 为 14 互 联 网 后 生, 潘 石 屹 也 借 此 抽 丝 剥 茧 般 地 阐 述 了 SOHO 中 国 的 互 联 网 思 维

16 SOHO3Q 新 玩 法 事 实 上,SOHO3Q 指 的 就 是 移 动 时 代 的 办 公 按 照 产 品 设 计, 这 一 产 品 模 式 最 少 可 以 租 一 张 办 公 桌, 最 多 可 以 租 一 个 办 公 室, 最 短 可 以 选 择 租 1 周, 最 长 为 3 个 月 意 向 客 户 只 需 要 在 SOHO3Q 网 站 上 选 择 办 公 位 置 并 完 成 线 上 支 付 就 可 以 直 接 进 入 SOHO 中 国 项 目 进 行 办 公, 所 有 程 序 都 可 以 在 手 机 等 移 动 端 上 完 成 阎 岩 称,SOHO3Q 产 品 有 两 个 特 点 一 是 可 以 把 整 个 资 源 充 分 利 用 起 来, 不 造 成 浪 费 ; 二 是 由 于 它 是 可 以 通 过 网 上 支 付 和 预 定, 客 户 可 以 无 线 扩 展 到 不 同 的 地 方 第 一 必 须 要 能 够 在 线 上 选 房, 第 二 必 须 在 网 上 交 钱, 这 也 是 SOHO3Q 网 上 最 根 本 的 东 西 阎 岩 强 调 而 在 SOHO 中 国 的 未 来 规 划 中,2015 年 SOHO3Q 将 在 8 个 项 目 上 推 出, 其 中, 在 上 海 除 了 即 将 面 市 的 SOHO 复 兴 广 场 外, 外 滩 SOHO 和 虹 口 SOHO 项 目 也 将 于 未 来 推 出 3Q 产 品 我 们 要 到 全 国 各 地 去 开, 但 主 要 还 是 在 省 会 城 市 潘 石 屹 透 露 并 且, 其 表 示, 若 到 省 会 城 市 去 做 的 话,SOHO 中 国 则 需 要 租 用, 甚 至 是 购 买 物 业 只 要 能 够 提 供 空 间, 并 且 地 理 位 置 和 房 型 能 够 符 合 我 们 的 要 求, 什 么 方 式 都 可 以, 但 是, 有 一 个 前 提 条 件, 物 业 管 理 要 归 SOHO 15

17 从 目 前 国 内 的 短 租 市 场 来 看,SOHO3Q 与 全 球 最 大 的 办 公 空 间 解 决 方 案 供 应 商 雷 格 斯 恰 有 几 分 相 似, 而 雷 格 斯 已 在 北 京 广 州 香 港 上 海 深 圳 等 地 设 立 了 47 家 商 务 中 心 因 而, 新 兵 SOHO 会 如 何 搅 局 也 颇 受 关 注 问 及 此, 潘 石 屹 颇 为 淡 定 其 言, 这 个 市 场 不 可 能 没 有 竞 争, 但 因 为 客 户 也 是 分 层 次 的, 各 有 各 的 风 格, 所 以 SOHO 中 国 有 自 己 的 优 势, 并 且 雷 格 斯 从 基 因 里 面 就 不 是 互 联 网 产 品 第 一, 毕 竟 我 们 是 一 个 房 地 产 开 发 企 业, 在 开 发 过 程 中, 我 们 在 装 修 设 计 成 本 控 制 等 方 面 都 形 成 了 一 定 的 体 系, 做 O2O 的 话 我 们 还 是 会 把 我 们 线 下 的 长 处 发 挥 出 来 ; 第 二 我 们 的 产 品 要 是 仔 细 划 分 的 话, 真 正 的 竞 争 对 手 在 美 国, 因 为 他 们 的 产 品 才 是 真 正 把 线 上 线 下 结 合 得 很 好 潘 石 屹 分 析 道 老 潘 的 互 联 网 思 维 实 际 上, 近 年 来, 不 管 是 富 豪 榜, 还 是 关 注 度, 互 联 网 的 势 头 已 经 盖 过 房 地 产 当 马 云 郁 亮 冯 仑 雷 军 等 名 字 联 系 在 一 起 时, 我 们 或 多 或 少 地 会 发 现, 互 联 网 已 经 撞 到 了 房 地 产 的 腰 随 着 互 联 网 发 展, 所 以 行 业 都 互 联 网 化 了, 作 为 办 公 楼 会 不 会 也 改 变, 如 何 改 变, 这 个 想 法 也 一 直 萦 绕 在 SOHO 的 团 队 中 而 作 为 掌 舵 者, 潘 石 屹 与 互 联 网 也 渐 渐 有 了 越 来 越 多 的 交 集 为 此, 他 也 生 16

18 发 出 这 样 的 感 慨 : 互 联 网 真 像 小 妖 精 一 样 吸 引 我 们 去 靠 近 她, 走 近 后 才 体 会 到 她 的 魅 力 据 潘 石 屹 透 露, 互 联 网 对 其 冲 击 最 大 的 一 次 要 追 溯 到 1999 年, 当 时 前 往 美 国 的 他, 发 现 所 到 之 处 都 在 谈 论 互 联 网, 因 而 其 也 预 感 到 在 未 来 的 年, 互 联 网 对 这 个 世 界 将 产 生 巨 大 的 影 响 经 过 这 十 五 年, 世 界 已 经 发 生 了 翻 天 覆 地 的 变 化, 有 人 将 互 联 网 理 解 为 技 术 或 者 工 具, 我 觉 得 互 联 网 精 神 比 思 维 工 具 和 技 术 更 重 要, 互 联 网 精 神 就 是 平 等 分 享 的 精 神, 它 让 社 会 秩 序 重 新 塑 造 SOHO3Q 产 品 的 面 市 显 然 已 经 预 示 着 SOHO 迈 出 了 互 联 网 转 型 的 一 步 潘 石 屹 指 出, 房 地 产 如 何 很 好 地 跟 互 联 网 结 合, 是 每 一 个 稍 微 有 预 见 性 的 人 都 在 思 考 的 问 题 最 简 单 的 就 是 通 过 互 联 网 来 销 售 房 子, 信 息 传 播 快, 但 这 并 不 是 最 本 质 的 东 西, 甚 至 和 互 联 网 思 维 的 精 神 是 相 反 的, 因 为 互 联 网 就 是 要 消 灭 中 介, 消 灭 中 间 环 节, 要 提 高 效 率 然 而, 传 统 企 业 做 互 联 网 与 互 联 网 企 业 做 互 联 网 显 然 有 很 大 的 不 同 当 问 及 未 来 是 否 会 从 拿 地 阶 段 就 和 互 联 网 大 佬 合 作, 将 互 联 网 思 维 贯 彻 在 更 广 的 层 面 时, 潘 石 屹 随 即 否 认 17

19 而 关 注 了 潘 石 屹 微 博 的 人 或 许 会 发 现, 这 位 互 联 网 后 生 近 期 真 的 很 忙, 为 了 学 习 互 联 网 思 维, 其 参 观 了 酷 玩 部 落 饿 了 么 百 合 网 四 万 公 里 两 只 老 虎 等 一 系 列 互 联 网 企 业 最 后 的 最 后, 老 潘 不 禁 感 慨, 连 结 婚 都 上 网 了, 还 有 什 么 不 能 互 联 网 化? 3. 每 日 经 济 新 闻 SOHO 取 经 WeWork, 潘 石 屹 说 不 搞 触 网 可 能 就 活 不 下 去 了 来 源 : 每 日 经 济 新 闻 潘 石 屹 思 考 许 久 的 触 网 转 型 战 略 终 于 浮 出 了 水 面 昨 日 下 午, 证 券 日 报 记 者 从 SOHO 中 国 处 获 悉, 公 司 将 于 2 月 份 在 北 京 和 上 海 两 地 推 出 1500 多 个 用 于 短 租 的 办 公 座 位, 并 称 将 把 这 样 的 SOHO3Q 开 到 SOHO 中 国 以 外 的 办 公 物 业 中 去, 甚 至 在 全 球 范 围 内 扩 张 SOHO( 中 国 ) 将 加 大 这 样 的 短 租 办 公 产 品 的 投 资 规 模, 首 选 在 一 线 城 市 和 部 分 互 联 网 氛 围 特 别 强 的 城 市 布 局, 未 来 将 在 全 球 范 围 内 的 办 公 物 业 推 出 这 样 的 产 品 潘 石 屹 向 证 券 日 报 记 者 透 露, 由 于 互 联 网 的 发 展, 短 租 办 公 市 场 很 大, 不 像 拿 地 盖 房 那 样 回 笼 资 金 周 期 较 长, 能 够 更 好 地 提 高 公 司 的 资 金 实 力 值 得 注 意 的 是,SOHO 中 国 即 将 推 出 的 SOHO3Q 产 品 实 际 上 相 当 于 以 O2O 模 式 招 租 的 办 公 产 品, 可 以 在 线 上 选 房 租 赁 签 约 以 及 支 付 租 金 鉴 于 此, 在 潘 石 屹 眼 中, 该 项 目 的 扩 张 发 展 实 际 上 相 当 于 SOHO 中 国 二 次 转 型, 可 以 提 高 房 子 的 使 用 效 18

20 率, 同 时 降 低 成 本 据 SOHO 中 国 总 裁 阎 岩 介 绍,SOHO3Q 既 不 是 孵 化 器 也 不 是 商 务 中 心, 从 空 间 上 来 说, 可 以 是 一 张 办 公 桌, 一 间 房 ; 从 时 间 上 来 说, 可 以 租 7 天, 也 可 以 租 两 个 月, 只 要 带 着 手 机 和 电 脑 来 即 可 办 公 不 过, 关 于 租 金 水 平, 潘 石 屹 并 未 透 露, 称 将 在 SOHO3Q 开 放 前 三 天 才 揭 晓 值 得 一 提 的 是,SOHO3Q 是 以 O2O 模 式 完 成 交 易 的, 在 线 上 选 房 签 订 租 约 支 付 租 金 结 束 租 约, 而 租 赁 人 的 实 地 办 公 邻 居 可 能 是 游 戏 公 司 总 裁, 可 能 是 服 装 设 计 师 等 此 外, 该 产 品 主 要 面 对 的 客 群 是 年 轻 的 创 业 者 们, 包 括 一 些 短 期 出 差 人 士 潘 石 屹 强 调 道,SOHO 中 国 的 SOHO3Q100% 的 交 易 过 程 是 在 线 上 完 成 的, 这 是 真 正 的 互 联 网 产 品, 而 不 是 广 告 牌 在 我 与 房 地 产 企 业 的 接 触 中 发 现,20% 的 传 统 地 产 商 对 互 联 网 带 来 的 冲 击 还 没 有 开 窍, 而 80% 的 开 发 商 感 到 有 压 力 和 紧 迫 感 潘 石 屹 表 示, 互 联 网 改 变 了 经 济 发 展 秩 序, 传 统 行 业 再 不 搞 触 网 可 能 就 活 不 下 去 了 对 于 部 分 办 公 楼 来 说, 房 子 即 使 租 出 去 利 用 率 可 能 也 不 高, 但 通 过 O2O 模 式 打 开 短 租 办 公 市 场, 可 以 提 高 效 率, 降 低 成 本 值 得 注 意 的 是, 潘 石 屹 此 前 曾 透 露,2015 年 将 看 到 SOHO 中 国 与 互 联 网 结 合 的 具 体 业 务 面 貌, 并 称 这 几 乎 可 以 称 之 为 SOHO 中 国 的 第 二 次 转 型 由 此 可 见, 潘 石 屹 此 次 SOHO 中 国 触 网 布 局 不 是 小 打 小 闹, 而 从 其 布 局 范 围 来 看, 甚 至 可 以 称 之 为 颇 有 野 心 19

21 潘 石 屹 称,SOHO3Q 一 开 始 瞄 准 的 范 围 就 是 全 球, 不 仅 限 于 SOHO 中 国 现 已 持 有 的 办 公 物 业, 会 扩 张 至 SOHO 中 国 开 发 项 目 以 外 的 办 公 物 业 中 今 年 的 计 划 是 2 月 1 日 完 成 复 兴 SOHO 广 场 和 望 京 SOHO 项 目 的 SOHO3Q 开 放,2015 年 将 完 成 8 个 SOHO3Q 项 目 的 入 市, 下 一 步 在 全 国 各 地, 甚 至 到 全 球 各 地 做 SOHO3Q 产 品 潘 石 屹 称, 未 来 办 公 物 业 获 取 方 式 主 要 有 三 种 : 租 买 以 及 摘 得 好 的 地 块 自 己 建 SOHO3Q SOHO 中 国 有 开 发 办 公 物 业 的 经 验, 这 个 不 难 不 过, 若 可 以 称 之 为 第 二 次 转 型, 预 计 SOHO3Q 这 种 以 O2O 模 式 打 开 局 面 的 业 务 比 重 和 租 金 收 益 或 许 会 对 SOHO 中 国 整 体 营 业 额 和 租 金 收 益 贡 献 较 大 对 于 该 问 题, 潘 石 屹 向 证 券 日 报 记 者 表 示, 因 为 SOHO3Q 资 产 也 在 上 市 公 司 中, 所 以 不 便 透 露 租 金 和 营 业 额 能 够 占 多 大 比 例, 但 我 们 还 是 会 把 规 模 做 得 大 一 些, 会 加 大 互 联 网 这 块 业 务 的 开 发 2.3 休 闲 旅 游 地 产 资 产 管 理 农 家 乐 最 早 于 19 世 纪 中 期 出 现 在 欧 洲, 历 史 悠 久 目 前 发 展 相 对 成 功 的 是 德 国 法 国 意 大 利 英 国 西 班 牙 美 国 加 拿 大 等 欧 美 发 达 国 家, 他 们 的 乡 村 旅 游 已 具 有 相 当 规 模, 走 上 了 规 范 发 展 的 轨 道, 显 示 出 极 强 的 生 命 力 和 越 来 越 大 的 发 展 潜 力 它 也 是 人 们 旅 游 需 求 多 样 化 闲 暇 时 间 不 断 增 多 生 活 水 平 逐 渐 提 高 和 文 明 20 病 城 市 病 加 剧 的 必 然 产 物, 是 旅 游 产 品 从 观 光 层 次 向 较 高 的 度 假 休 闲 层 次 转

22 化 的 典 型 例 子 据 统 计, 全 国 农 家 乐 超 过 150 万 家, 规 模 以 上 园 区 超 过 3.3 万 家, 年 接 待 游 客 近 8 亿 人 次, 年 营 业 收 入 超 过 2400 亿 元, 带 动 2600 万 农 民 受 益 农 家 乐 的 经 营 模 式 : 散 户 式 : 一 家 一 户 一 个 点, 便 于 管 理, 投 入 不 是 很 大, 风 险 较 少, 缺 点 是 收 益 少, 发 展 较 慢 合 作 式 : 几 家 几 户 联 合 经 营, 具 备 一 定 的 竟 争 优 势, 有 一 定 的 规 模, 盈 利 较 大, 缺 点 是 管 理 难 度 加 大 连 锁 式 : 除 了 吃 喝 玩 乐 还 有 一 些 客 户 所 想 不 到 的 ( 比 如 文 化 活 动 之 类 ) 体 验, 活 动 的 创 新 会 带 来 更 大 收 益, 缺 点 是 高 投 入 当 前 国 内 农 家 乐 的 主 要 问 题 有 : 产 品 比 较 单 一, 经 营 管 理 不 规 范, 特 色 不 鲜 明, 产 品 品 位 不 高, 服 务 水 平 不 高, 基 础 设 施 不 配 套, 管 理 体 制 不 健 全 等 国 内 农 家 乐 发 展 趋 势 是, 加 强 特 色 产 品 管 理 与 经 营, 培 育 开 发 特 色 农 家 乐, 同 时 加 强 农 家 乐 旅 游 的 品 牌 化 宣 传, 促 进 农 家 乐 特 色 化 经 营 品 牌 化 发 展 ; 鼓 励 农 家 乐 创 新 经 营, 不 断 探 索 开 发 新 型 经 营 模 式, 优 化 资 源 配 置, 合 理 调 整 产 业 结 构, 以 规 模 经 营 连 锁 发 展 实 现 规 模 效 益 ; 注 重 生 态 环 境 的 保 护 和 资 源 的 合 理 开 发, 真 正 做 到 农 家 乐 可 持 续 健 康 协 调 发 展 21

23 1. 农 家 乐 玩 O2O 锦 江 开 通 我 国 第 一 家 农 家 乐 行 业 平 台 来 源 : 中 国 经 济 网 - 四 川 频 道 农 家 乐 是 现 代 旅 游 的 一 个 重 要 分 支, 也 被 泛 称 为 乡 村 游, 它 是 指 农 民 利 用 自 家 院 落 以 及 依 傍 的 田 园 风 光 自 然 景 点, 以 低 廉 的 价 格 吸 引 城 市 市 民 前 来 吃 住 游 玩 购 的 旅 游 形 式 生 活 在 现 代 都 市 的 人 们 最 关 心 的 是 健 康, 都 愿 意 到 郊 区 回 归 自 然, 体 验 一 种 纯 朴 天 然 自 我 回 归 的 生 活 情 趣 日 前, 全 国 第 一 家 专 业 农 家 乐 行 业 平 台 落 户 锦 江, 正 式 开 启 了 其 农 家 乐 的 O2O 模 式 以 往 农 家 乐 的 选 择, 往 往 是 朋 友 同 事 之 间 的 口 碑 相 传 实 地 考 察, 如 今, 大 家 只 要 轻 轻 一 点 鼠 标, 四 川 所 有 的 农 家 美 食 乡 野 美 景 农 家 生 活 就 可 以 了 如 指 掌 记 者 了 解 到, 该 农 家 乐 网 站 于 今 年 2 月 上 线 试 运 行, 旨 在 帮 助 消 费 者 与 农 家 乐 商 户 搭 建 信 息 畅 通 的 桥 梁, 通 过 线 上 整 合 营 销 线 下 消 费 (O2O) 的 模 式, 为 农 家 乐 商 家 提 供 精 准 营 销 的 解 决 方 案, 为 海 量 消 费 者 提 供 优 惠 优 质 的 消 费 体 验 同 时, 网 站 对 农 家 乐 实 行 免 费 入 驻 制 度, 目 前 入 驻 农 家 乐 200 余 家, 网 站 平 均 点 击 率 1000 多 次 / 天, 最 多 一 天 点 击 率 达 2210 余 次 记 者 看 到, 该 网 站 开 设 农 家 乐 新 闻 特 色 农 家 乐 农 家 乐 推 荐 农 家 乐 团 购 农 家 乐 投 资 转 让 农 家 乐 美 食 农 家 乐 商 务 用 车 生 态 旅 游 等 重 点 栏 目, 整 合 当 地 得 天 独 厚 的 旅 游 资 源 商 业 信 息 和 文 化 色 彩, 为 游 客 提 供 多 样 化 全 方 位 精 品 化 的 选 择 会 议 场 地 酒 店 宾 馆 招 聘 信 息 在 线 预 定 等 栏 目, 为 广 大 游 客 农 22

24 户 及 商 家 之 间 搭 建 了 便 捷 的 信 息 沟 通 安 全 出 行 公 平 供 求 等 方 面 的 服 务 桥 梁 网 站 还 设 置 的 有 联 系 方 式 交 通 线 路 周 边 景 点 消 费 水 平 等 内 容, 为 市 民 出 游 提 供 参 考 同 时, 网 站 还 将 不 同 类 型 的 农 家 乐 适 当 串 联, 组 成 精 品 线 路, 为 市 民 提 供 多 样 化 的 选 择 2. 中 国 农 家 乐 第 一 家 的 新 变 化 来 源 : 三 农 内 参 网 人 物 名 片 : 徐 纪 元, 男, 郫 县 友 爱 镇 农 科 村 徐 家 大 院 创 始 人 从 1986 年 出 现 农 家 乐 经 营 雏 形 开 始 至 今,26 年 间, 徐 家 大 院 相 继 进 行 了 4 次 提 档 升 级 徐 家 大 院 被 誉 为 中 国 农 家 乐 第 一 家, 徐 纪 元 也 通 常 被 称 作 农 家 乐 第 一 人 适 时 升 级 获 新 生 10 月 29 日, 刚 一 见 面, 徐 纪 元 就 表 示 自 己 有 点 忙 虽 然 事 业 已 经 走 上 了 正 轨, 儿 子 们 成 长 起 来 开 始 独 当 一 面, 但 这 个 和 共 和 国 同 龄 的 老 人 却 坦 言 自 己 闲 不 下 来 今 年, 徐 家 大 院 再 次 投 资 2000 多 万 元 进 行 了 升 级 改 造, 占 地 40 多 亩 的 乡 村 酒 店 开 始 投 入 试 运 行 从 1986 年 仅 仅 占 地 2 亩 的 第 一 代 农 家 乐 雏 形 开 始,26 年 间, 徐 家 大 院 可 谓 发 生 了 翻 天 覆 地 的 变 化 但 真 正 要 说 影 响 最 大, 还 是 最 近 这 10 年 徐 纪 元 告 诉 记 者,2002 年, 经 营 十 几 年 的 徐 家 大 院 因 为 同 质 化 竞 争 面 临 绝 境, 全 年 接 待 客 人 不 到 5000 人 2002 年 下 半 年, 徐 纪 元 决 定 投 资 200 万, 对 徐 家 大 院 进 行 提 档 23

25 升 级, 升 级 后, 加 上 外 部 环 境 的 良 性 变 化, 农 家 乐 生 意 开 始 慢 慢 回 升, 重 回 正 轨 在 多 年 的 发 展 中, 徐 家 大 院 形 成 了 自 己 独 特 的 发 展 思 路 : 种 植 花 卉 美 化 环 境, 吸 引 游 客 消 费 ; 巨 大 的 客 流 量, 又 为 徐 家 的 园 林 和 苗 圃 生 意 做 了 展 示 和 宣 传, 游 客 成 为 苗 木 的 巨 大 消 费 群 改 造 徐 家 大 院 的 钱 大 多 来 自 于 苗 木 的 销 售 这 就 是 个 良 性 循 环 徐 纪 元 表 示 集 群 效 应 促 发 展 2002 年 至 今, 农 科 村 农 家 乐 的 数 量 从 上 百 家 减 少 为 目 前 的 不 到 50 家, 但 却 形 成 了 数 量 少 规 模 大 品 质 高 的 新 特 点 徐 纪 元 说 : 这 是 一 种 合 作 大 于 竞 争 的 关 系 只 有 农 科 村 多 出 规 模 农 家 乐, 集 群 效 益 起 来 后, 整 个 郫 县 的 农 家 乐 知 名 度 才 会 更 高, 客 源 也 会 更 多, 生 意 也 会 更 好 否 则, 游 客 没 有 选 择 余 地, 农 科 村 农 家 乐 也 就 没 有 影 响 力 农 科 村 成 功 完 成 4A 级 景 区 验 收, 实 现 从 传 统 农 家 旅 游 向 度 假 旅 游 转 型 如 今 的 农 科 村 更 具 文 化 气 息 : 新 建 的 天 府 农 耕 文 化 园 为 游 客 展 示 了 更 多 的 川 西 农 耕 文 化, 而 天 府 灌 溉 豆 瓣 坊 豆 花 坊 在 内 的 十 坊 八 店 等 旅 游 功 能 设 施 及 景 点 小 品 更 为 农 科 村 民 俗 旅 游 赋 予 了 古 蜀 文 化 的 深 刻 内 涵 徐 纪 元 坦 言 : 如 今 这 样 的 发 展 局 面, 最 大 的 受 惠 者 就 是 咱 们 老 百 姓, 能 富 起 来, 靠 的 就 是 党 的 好 政 策 24

26 3. 裸 心 谷, 原 来 只 是 一 场 过 度 营 销? 来 源 : 搜 狐 焦 点 网 看 了 裸 心 谷 之 后, 总 的 感 受 是 : 从 服 务 和 硬 件 水 平 上, 它 就 是 一 个 规 模 大 一 点 的 洋 家 乐, 但 因 为 野 奢 型 酒 店 在 长 三 角 仅 此 一 家, 它 又 国 际 化 营 销 做 的 太 好, 先 在 老 外 中 做 出 名, 再 出 口 转 内 销, 名 气 太 大 后, 就 覆 盖 掉 了 它 的 所 有 缺 点, 尽 管 恶 评 如 潮, 口 碑 极 差, 但 还 是 一 波 又 一 波 的 房 地 产 同 行 设 计 公 司 前 来 入 住 考 察, 世 界 500 强 的 大 公 司 做 outing 在 长 三 角 也 没 得 太 多 选 择, 造 成 了 它 顾 客 盈 门 的 现 象 酒 店 前 台 小 屋 前 是 一 个 马 场, 小 屋 后 是 路 虎 体 验 中 心, 而 这 个 项 目 是 裸 心 谷 老 板 高 天 成 自 己 去 谈 来, 拉 来 的 投 资 项 目, 因 此 路 虎 体 验 中 心 就 放 在 了 裸 心 谷 酒 店 里 面, 成 为 了 酒 店 配 套 的 一 部 分 整 个 酒 店 占 地 400 亩, 坐 落 在 一 个 山 坳 里, 共 有 30 栋 树 顶 别 墅, 每 栋 带 2-3 套 客 房, 每 套 2 室 -4 室 不 等, 共 81 套 ;40 栋 夯 土 小 屋, 每 套 只 有 一 个 卧 室 ;1 个 1000 平 的 会 议 室 ;3 个 泳 池 ;1 个 Spa 馆 考 察 过 后, 说 说 裸 心 谷 的 几 大 可 取 之 处 1 动 静 分 离 人 气 旺 的 马 场 路 虎 体 验 中 心 裸 心 小 馆 都 在 酒 店 前 台 附 近, 入 口 处 2 对 自 然 的 保 护 所 有 树 屋 都 是 用 钢 管 桁 架 结 构 架 设 在 山 体 上, 没 有 削 山 25

27 填 山 等 各 种 对 山 体 的 施 工, 保 护 了 山 体 和 树 木 3 原 地 取 材 夯 土 小 屋 的 屋 顶 采 用 了 莫 干 山 当 地 随 地 可 取 的 竹 枝 4 裸 心 谷 的 销 售 和 运 营 相 结 合 的 运 营 模 式, 是 我 们 房 地 产 界 最 感 兴 趣 的 裸 心 谷 的 所 有 树 屋 别 墅 都 是 可 售 的, 夯 土 小 屋 是 最 终 持 有 的, 通 过 树 屋 别 墅 的 销 售 来 回 现, 再 通 过 夯 土 小 屋 来 沉 淀 资 产 具 体 来 说, 每 套 双 房 间 别 墅 售 600 万 左 右, 三 房 间 别 墅 900 万, 四 房 间 别 墅 1200 万,30 套 全 部 出 售 完, 总 回 款 大 概 在 2.4 个 亿, 而 裸 心 谷 的 建 造 成 本 是 1.5 个 亿, 已 经 回 收 了 成 本 还 有 盈 余, 同 时 还 沉 淀 了 40 套 夯 土 小 屋 的 固 定 资 产 还 有 其 他 优 点 么? 呃, 真 的 就 再 也 没 了 再 说 说 裸 心 谷 的 几 个 明 显 的 缺 点 1 服 务 水 平 欠 缺 因 为 酒 店 员 工 都 是 从 当 地 村 民 招 募 的, 看 起 来 又 像 没 经 过 什 么 培 训, 员 工 制 服 不 统 一, 当 你 打 开 一 间 每 晚 5000 的 房 间 门 走 进 去, 发 现 一 个 衣 着 随 意 的 大 妈 在 打 扫 房 间 时,5000 的 房 间 也 就 值 500 了 一 般 的 精 品 酒 店 员 工 都 能 做 到, 路 上 遇 到 客 人 主 动 打 招 呼, 微 笑 或 双 手 合 十 都 可 以 ; 裸 心 谷 做 不 到, 主 动 问 路 都 爱 答 不 理, 更 别 提 打 招 呼, 都 是 自 顾 自 走 过 去, 当 你 不 存 在 2 硬 件 水 平 一 般, 细 节 缺 乏, 设 计 上 缺 乏 用 心 去 过 很 多 很 棒 的 度 假 村, 从 前 台 进 去, 就 给 你 惊 喜 连 连, 处 处 可 见 用 心 用 功 之 处 比 如 安 缦 法 云 比 如 26

28 清 迈 四 季, 都 营 造 出 身 在 仙 域 的 意 境, 即 使 很 多 小 精 品 酒 店, 如 热 土 养 生 庄 园, 都 用 设 计 无 时 不 刻 不 在 打 动 你 的 心 看 到 高 潮 之 处, 你 会 情 不 自 禁 为 美 景 惊 叹, 哇 会 脱 口 而 出 裸 心 谷 全 程 没 有 让 我 哇 一 声 单 调 的 设 计 千 篇 一 律 的 房 子, 每 栋 的 设 计 几 乎 都 是 一 样 的, 呆 板 又 缺 乏 变 化 更 让 我 觉 得 有 意 思 的 是, 每 栋 房 子 门 口 都 固 定 放 了 大 中 小 三 个 非 洲 水 罐, 高 天 成 无 时 不 刻 不 在 提 醒 我, 这 是 一 座 非 洲 风 格 的 酒 店 非 洲 水 罐 在 整 个 裸 心 谷 处 处 可 见, 加 上 名 叫 Kikaboni 的 非 洲 餐 厅, 以 及 叫 鹤 豹 河 马 等 名 字 的 房 间, 整 个 裸 心 谷 简 直 把 非 洲 的 抄 袭 做 到 了 极 致 而 莫 干 山 又 不 具 备 非 洲 那 样 的 资 源 禀 赋, 所 以 从 业 内 人 士 看 来 就 显 得 那 么 有 点 不 对 劲 当 然, 即 使 这 样, 裸 心 谷 仍 旧 成 功 了, 而 且 火 的 一 塌 糊 涂 仅 仅 是 房 地 产 和 建 筑 设 计 两 个 行 业 的 考 察 团, 就 让 它 的 入 住 率 高 的 离 谱, 周 末 入 住 都 要 提 前 一 个 月 预 定 当 然, 它 的 成 功 是 不 可 复 制 的, 如 果 要 学 习 它 如 何 通 过 一 个 勉 强 可 以 的 酒 店, 能 做 到 全 球 闻 名, 可 以 归 纳 如 下 几 点 : 1 首 先 要 选 择 一 个 合 适 的 区 域, 距 离 大 城 市 比 较 近, 老 外 又 很 热 衷 莫 干 山 自 从 民 国 时 期, 就 成 为 上 海 租 界 达 官 贵 人 和 老 外 的 夏 季 避 暑 地, 莫 干 山 本 地 就 洋 溢 着 一 股 洋 气 的 氛 围, 连 农 家 乐 都 不 叫 农 家 乐, 叫 洋 家 乐 这 样 的 区 域, 在 整 个 中 国 其 实 不 多 2 要 有 一 支 国 际 化 视 野 的 管 理 团 队 除 了 老 板 高 天 成 本 身 是 南 非 人 外, 首 27

29 席 运 营 官 林 纲 洋 曾 任 澳 大 利 亚 普 华 永 道 会 计 师 事 务 所 经 理, 负 责 上 海 W 酒 店 开 发 ; 裸 心 谷 常 务 董 事 卢 加 宝 是 澳 门 人, 负 责 高 端 活 动 和 公 共 事 务 管 理 ; 销 售 总 监 韩 天 宁 是 荷 兰 人, 为 裸 心 谷 带 来 大 量 国 际 大 客 户, 包 括 联 合 利 华 和 可 口 可 乐 ; 裸 心 谷 总 经 理 Kurt Berman 来 自 南 非, 曾 在 马 尔 代 夫 第 六 感 Soneva Gili 担 任 驻 店 经 理 3 国 际 化 营 销 裸 心 谷 甚 至 在 ELLE 版 的 台 湾 版 投 广 告, 这 些 软 文 会 被 国 内 的 媒 体 吹 捧, 从 而 带 来 国 内 媒 体 的 争 相 报 道, 国 外 一 分 钱 的 推 广 花 费, 都 会 在 国 内 媒 体 上 带 来 一 块 钱 的 免 费 报 道, 其 实 很 省 钱 是 不 是? 这 个 事 儿, 除 非 你 团 队 有 能 进 行 国 际 化 炒 作 的 能 力, 否 则 真 心 学 不 了! 裸 心 谷, 这 个 皇 帝 的 新 装, 别 人 从 来 都 不 敢 当 第 一 个 说 真 话 的 小 孩, 最 多 在 私 底 下 讲 讲 我 们 来 当 第 一 个 4. 台 湾 生 态 休 闲 农 业 的 设 计 创 意 来 源 : 第 一 商 业 网 台 湾 乡 村 旅 游 生 态 农 业 旅 游 经 过 10 多 年 的 发 展, 已 经 初 具 规 模 且 富 有 文 化 特 色, 在 国 际 上 都 有 一 定 的 影 响 力 国 内 的 旅 游 主 管 部 门 旅 游 开 发 商 也 都 纷 纷 到 台 湾 考 察 乡 村 旅 游 生 态 农 业 休 闲 旅 游 台 湾 休 闲 农 庄 主 有 一 个 共 同 的 特 点, 28 那 就 是 都 特 别 热 爱 乡 村 田 园 生 活, 建 设 休 闲 农 业 生 态 休 闲 南 昌 的 初 衷, 有 的 甚

30 至 是 为 了 圆 儿 时 的 一 个 梦 想 从 政 府 到 开 发 商, 他 们 不 追 求 短 时 间 的 暴 利, 而 是 从 一 开 始 就 非 常 注 意 生 态 环 境 的 保 护, 这 正 是 我 们 需 要 学 习 的 地 方 一 融 入 感 情, 彰 显 个 性 台 湾 休 闲 农 庄 主 有 一 个 共 同 的 特 点, 都 特 别 热 爱 乡 村 田 园 生 活, 建 设 休 闲 农 庄 的 初 衷, 有 的 甚 至 是 为 了 圆 儿 时 的 一 个 梦 想, 他 们 不 追 求 短 时 间 的 暴 利, 而 是 从 一 开 始 就 非 常 注 意 生 态 环 境 的 保 护, 在 建 设 与 经 营 过 程 中, 不 断 融 于 自 己 的 创 意, 将 农 庄 比 作 自 己 的 艺 术 作 品, 客 人 可 以 明 显 感 受 庄 主 的 艺 术 风 格 和 个 性 追 求 二 定 位 准 确, 主 题 鲜 明 台 湾 休 闲 农 庄 主 题 鲜 明 个 性 突 出, 这 些 主 题 包 括 水 果 采 摘 竹 香 草 茶 叶 名 花 异 草 观 赏 昆 虫 收 藏 奶 羊 奶 牛 螃 蟹 鳄 鱼 鸵 鸟 等 体 验, 创 新 不 断, 使 游 客 始 终 充 满 新 奇 感 比 如 位 于 桃 园 观 音 乡 的 青 林 农 场, 一 年 四 季 都 栽 种 着 向 日 葵, 且 免 费 开 放 参 观, 还 有 专 门 种 植 食 虫 植 物 的 波 的 农 场, 种 有 猪 笼 草 捕 蝇 草 毛 毯 苔 瓶 子 草 等 很 多 农 庄 一 看 名 字, 就 知 道 农 庄 的 特 色, 如 以 香 草 为 主 的 熏 之 园, 以 奶 牛 为 主 的 飞 牛 牧 场, 以 兰 花 为 主 的 宾 朗 蝴 蝶 兰 观 光 农 园, 花 开 了 农 场 则 栽 植 了 大 量 珍 贵 的 树 林 与 奇 花 异 草 三 持 续 创 新, 创 意 缤 纷 例 如 头 城 农 场 的 传 统 项 目 叶 拓 T 恤, 不 断 有 新 的 图 案 推 出, 时 常 有 新 意, 固 29

31 定 的 客 源 可 以 不 断 反 复 前 来 消 费 金 勇 DIY 农 场 每 年 都 会 增 加 新 的 番 茄 品 种, 将 来 自 各 国 的 西 红 柿 组 合 在 一 起 的 联 合 国 西 红 柿 礼 盒, 让 游 客 在 一 个 礼 盒 中 就 可 以 品 尝 到 来 自 各 国 各 种 形 状 各 种 颜 色 多 种 口 味 的 西 红 柿 桃 米 村 在 地 震 废 墟 上 建 了 一 个 人 工 湖, 在 湖 边 立 起 几 个 弹 簧, 托 起 一 只 小 船, 上 面 立 一 根 桅 杆, 人 站 船 上, 能 够 体 验 地 震 的 摇 晃 感 觉, 并 将 小 船 名 之 为 摇 晃 的 记 忆 四 深 度 体 验, 其 乐 融 融 台 湾 休 闲 农 庄 都 设 有 可 供 多 人 同 乐 的 设 施, 例 如 烤 肉 区 采 果 区 游 戏 区, 农 耕 体 验 区 等 有 的 还 设 有 充 满 台 湾 农 村 乐 趣 的 烘 烤 区, 提 供 游 客 享 受 土 窑 烤 地 瓜 烤 土 窑 鸡 的 乐 趣 ; 有 的 不 定 期 举 办 农 业 有 关 的 教 育 活 动 趣 味 比 赛 ; 有 的 提 供 与 场 内 动 物 接 触 的 机 会, 游 客 可 以 借 喂 养 小 牛 挤 牛 奶 喝 生 奶 的 过 程, 体 会 牧 场 农 家 的 生 活 五 寓 教 于 乐, 广 受 欢 迎 休 闲 农 庄 不 仅 是 休 闲 娱 乐, 游 玩, 且 是 实 践 学 习 的 好 场 所, 农 庄 平 时 主 要 接 待 学 校 师 生, 用 作 毕 业 旅 行 或 户 外 教 学, 周 末 则 以 吸 引 全 家 度 假 的 客 人 为 主, 天 天 都 有 生 意 做 如 台 生 态 教 育 农 园 精 心 设 计 了 插 花 生 活 馆 才 艺 教 室 亲 子 戏 水 区 花 卉 迷 宫 浪 漫 小 屋 蝴 蝶 甲 虫 生 态 馆 等 不 同 区 域, 游 客 可 依 序 参 观 六 就 地 取 材, 点 石 成 金 30

32 台 湾 休 闲 农 庄 特 别 擅 于 发 现 和 挖 掘 本 土 历 史 文 化 与 当 地 特 色 资 源, 如 草 织 藤 编 雕 刻 手 工 艺 品 地 方 舞 蹈 戏 剧 音 乐 和 古 迹 史 话 传 说, 通 过 新 奇 创 意, 包 装 打 造 出 特 色 品 牌 如 地 震 灾 区 桃 米 村 蕴 藏 着 丰 富 的 生 态 资 源, 台 湾 原 生 29 种 青 蛙, 桃 米 拥 有 23 种, 台 湾 全 岛 有 143 种 蜻 蜓, 在 桃 米 发 现 56 种, 在 当 地 政 府 帮 助 下, 桃 米 村 民 挖 掘 资 源 潜 力, 不 断 宣 传 各 种 各 样 的 青 蛙 和 色 彩 斑 斓 的 蜻 蜓, 把 两 种 小 动 物 设 计 出 各 种 可 爱 的 卡 通 形 象, 遍 布 乡 村 醒 目 位 置, 鼓 励 村 民 动 手, 用 纸 用 布 用 石 头 等 乡 村 材 料, 制 作 手 工 艺 品, 很 快 使 桃 米 村 从 一 个 地 震 废 墟 变 成 一 个 昆 虫 生 态 文 化 体 验 休 闲 区 七 以 农 为 本, 高 瞻 远 瞩 台 湾 大 的 休 闲 农 庄 大 多 牵 头 成 立 了 专 业 合 作 社, 他 们 对 产 品 的 潜 在 经 济 收 益 和 市 场 销 路 掌 握 得 非 常 清 楚 农 户 在 农 会 的 帮 助 和 指 导 下, 自 身 也 成 为 一 名 生 产 专 家, 经 销 专 家 和 市 场 分 析 家 他 们 注 重 产 品 的 国 际 市 场 销 售 行 情, 善 于 捕 捉 国 际 市 场 的 变 化 信 息, 不 断 建 立 和 拓 展 新 的 国 际 市 场 的 贸 易 往 来 关 系, 如 清 波 兰 园 栽 培 的 蝴 蝶 兰 花, 原 种 母 体 从 日 本 进 口, 借 助 农 会 的 技 术 传 授, 采 用 母 体 克 隆 技 术 和 传 统 授 粉 技 术, 培 育 繁 殖 出 优 良 的 新 种 苗, 栽 培 的 花 苗 密 切 与 国 际 市 场 紧 扣, 通 过 与 日 本 和 美 国 的 客 商 提 前 两 年 订 货 八 精 深 加 工, 效 益 倍 增 台 湾 的 农 产 品 深 加 工 从 果 品 鲜 食 保 鲜 存 放 干 品 制 炼 到 成 分 提 取 制 作 面 膜 31

33 膏 和 护 肤 美 容 品 等 具 备 一 整 列 的 生 产 制 作 和 包 装 技 术, 极 大 地 延 伸 了 产 业 链 如 九 品 莲 花 生 态 教 育 园 区, 他 们 设 立 有 自 身 系 统 的 农 产 品 加 工 销 售 中 心 或 网 点, 各 类 农 产 品 从 产 品 加 工 冷 藏 喷 杀 处 理 到 分 拣 包 装 的 工 艺 并 不 复 杂, 但 其 系 列 产 品 琳 琅 满 目, 从 雪 糕 鲜 果 饮 料 果 粒 制 品 干 制 果 品 到 护 肤 品 等 一 应 俱 全 再 如 南 投 县 信 义 乡 农 会 引 入 返 乡 知 识 青 年, 依 托 本 地 的 梅 子 特 产, 设 计 出 几 十 种 特 色 产 品, 加 以 创 意 包 装, 成 为 当 地 最 具 特 色 的 农 特 产 品 和 最 受 欢 迎 的 旅 游 商 品 九 规 划 先 行, 管 理 到 位 台 湾 的 政 府 部 门 直 接 参 与 规 划 和 辅 导, 由 农 政 部 门 负 责 对 休 闲 农 业 的 管 理 和 咨 询, 提 供 补 助 经 费 和 贷 款, 而 且 不 失 时 机 地 出 台 了 各 种 相 关 法 规 和 管 理 办 法, 并 形 成 了 一 整 套 申 报 审 批 制 度, 从 省 一 级 到 市 县 区 乡 镇 以 至 小 到 一 个 农 场 农 户, 大 都 有 一 个 近 中 远 期 的 规 划, 内 容 包 括 指 导 思 想 市 场 定 位 开 发 原 则 项 目 设 置 经 费 预 算 效 益 分 析 等, 使 休 闲 农 业 的 各 项 工 作 逐 步 走 向 正 规 化 和 程 序 化, 有 力 地 推 动 了 休 闲 农 业 的 发 展 每 个 休 闲 农 场 的 建 设 都 是 精 心 规 划, 精 心 设 计, 精 心 施 工, 所 有 房 子 建 造 以 及 住 宿 都 各 具 农 村 建 筑 的 风 格 特 色, 并 尽 量 挖 掘 当 地 的 资 源 优 势, 如 温 泉 草 场 溪 流 大 海 岩 石 古 树 等 等 在 区 域 规 划 方 面, 台 湾 现 行 休 闲 农 业 己 脱 离 早 期 点 的 经 营 方 式, 而 是 点 线 面 串 联 营 销, 这 样 就 便 于 旅 行 社 包 装 不 同 的 旅 游 线 路, 进 行 分 类 营 销 十 布 局 合 理, 农 旅 互 动 32

34 台 湾 休 闲 农 场 布 局 合 理, 大 多 数 都 分 布 在 旅 游 线 路 上, 每 个 景 区 景 点 都 能 与 旅 游 结 合 起 来, 这 就 有 了 客 源 的 保 证 板 块 化 区 域 化 整 合, 已 经 有 了 相 当 的 成 效 例 如 苗 栗 县 南 庄 乡 休 闲 民 宿 区, 拥 有 近 80 家 乡 村 民 宿, 依 托 这 些 民 宿, 乡 里 将 具 有 百 年 历 史 的 桂 花 小 巷 开 发 成 特 色 旅 游 街, 带 动 了 客 家 特 色 餐 饮 特 色 风 味 小 吃 特 色 手 工 艺 品 等 相 关 行 业 的 发 展, 使 游 客 来 到 这 里 之 后, 在 体 验 不 同 的 农 家 风 貌 的 同 时 能 够 比 较 全 方 位 地 感 受 具 有 当 地 特 色 的 客 家 文 化 宜 兰 县 也 形 成 了 梗 坊 休 闲 农 业 区 北 关 休 闲 农 业 区 等 区 域 化 的 乡 村 旅 游 目 的 地, 达 到 一 定 的 产 业 规 模, 具 有 区 域 特 色 ; 区 域 内 部 各 个 休 闲 农 业 经 营 单 位, 在 资 源 客 源 市 场 形 成 了 相 互 带 动 相 互 补 充 的 良 好 局 面 事 实 证 明, 休 闲 农 业 必 须 有 一 定 的 规 模 才 能 形 成 景 观 效 应 和 产 业 集 聚 效 应, 才 能 由 点 成 线 成 片, 为 城 市 旅 游 者 提 供 一 日 两 日 乃 至 多 日 的 旅 游 产 品 组 合, 从 而 提 高 经 济 效 益 十 一 配 套 齐 全, 服 务 周 到 台 湾 的 休 闲 农 业 各 景 点 的 配 套 设 施 都 比 较 齐 全, 不 仅 景 区 外 部 的 道 路 交 通 水 电 等 设 施 完 善, 就 是 内 部 的 配 套 设 施 也 安 全 完 善, 讲 究 方 便, 所 到 之 处 吃 喝 玩 乐 样 样 具 备, 而 且 大 都 干 净 温 馨 舒 适 价 格 合 理, 多 数 休 闲 农 场 设 有 观 光 部, 负 责 旅 游 推 介 接 待 与 导 览 业 务, 有 的 还 现 场 展 示 特 色 产 品 与 特 色 烹 调, 让 游 客 尝 鲜 十 二 学 界 支 持, 产 研 结 合 33

35 台 湾 很 多 专 家 学 者 都 十 分 关 心 休 闲 农 业 发 展, 他 们 通 过 不 同 的 视 角 潜 心 研 究 和 丰 富 休 闲 农 业 的 理 论, 从 休 闲 农 业 的 意 义 功 能 形 式 到 规 划, 从 组 织 人 力 教 育 解 说 到 行 销 策 略 和 成 本 分 析, 从 文 化 社 会 理 念 到 环 境 设 计, 等 等, 研 究 得 十 分 细 腻 特 别 是 在 台 湾 大 学 屏 东 科 技 大 学 等 院 校, 还 专 门 开 设 了 休 闲 农 业 课 程, 开 展 休 闲 农 业 教 学 研 究, 建 立 起 一 整 套 休 闲 农 业 的 理 论 专 家 学 者 通 过 承 担 大 量 的 规 划 咨 询 调 查 评 鉴 工 作, 为 政 府 管 理 者 企 业 经 营 者 提 供 源 源 不 断 的 智 力 支 持, 并 和 企 业 经 营 者 建 立 起 密 切 的 联 系, 做 到 了 理 论 研 究 不 空 泛, 实 践 发 展 不 盲 目 十 三 社 团 务 实, 中 介 发 达 发 育 较 为 成 熟 的 民 间 组 织 和 完 善 的 服 务 体 系 是 产 业 健 康 发 展 的 保 障, 无 论 是 从 台 湾 还 是 大 陆 的 发 展 经 验 来 看, 在 休 闲 农 业 发 展 的 初 期, 都 离 不 开 政 府 部 门 的 大 力 促 进 和 引 导, 但 是 政 府 不 能 包 办 一 切, 最 终 产 业 的 进 步 要 靠 行 业 组 织 和 良 好 的 服 务 体 系 作 为 保 障 服 务 体 系 包 括 营 销 体 系 培 训 体 系 行 业 自 律 体 系 等, 关 键 是 发 挥 农 会 农 业 推 广 学 会 等 群 众 组 织 的 作 用, 帮 助 农 民 转 型 如 台 北 市 农 会 成 立 辅 导 小 组, 按 照 一 乡 镇 一 休 闲 农 渔 区 计 划, 研 究 台 北 市 20 家 市 民 农 园 转 为 休 闲 农 场 的 可 能 性 台 湾 省 农 业 策 略 联 盟 发 展 协 会 和 台 北 市 农 会 联 合 开 展 农 业 休 闲 旅 游, 还 与 全 省 100 多 家 休 闲 农 场 结 盟, 推 销 优 惠 休 闲 游 经 营 休 闲 农 业 者 也 成 立 休 闲 农 业 发 展 协 会, 相 互 交 流 举 办 共 同 活 动, 使 休 闲 农 业 走 向 精 细 的 专 业 化 34

36 分 工 也 就 是 说, 在 区 域 内 部, 要 通 过 行 业 协 会 旅 游 公 司 农 村 专 业 经 济 合 作 组 织 等 形 式, 引 导 当 地 休 闲 农 业 经 营 者 按 照 自 愿 联 合 规 范 自 律 的 原 则 联 合 起 来, 对 内 统 一 服 务 标 准, 完 善 竞 争 机 制, 强 化 行 业 自 律, 避 免 出 现 恶 性 竞 争, 对 外 统 一 媒 体 宣 传, 并 划 拨 专 项 经 费 制 作 光 碟 休 闲 农 业 旅 游 指 南 以 及 举 办 休 闲 农 业 推 介 活 动 在 发 挥 社 团 协 会 作 用, 引 导 社 会 中 介 机 构 服 务 于 休 闲 农 业 这 方 面, 湖 南 休 闲 农 业 做 了 大 量 有 益 的 探 索, 积 累 了 一 定 经 验 十 四 网 络 营 销, 强 势 推 广 除 了 宣 传 手 册 广 告 路 牌 电 视 报 纸 等 传 统 宣 传 手 段 以 外, 休 闲 农 业 要 加 强 网 络 营 销, 运 用 科 技 整 合 资 讯, 通 过 网 页 搜 索 引 擎 以 及 运 用 3G 手 机 服 务 等 对 休 闲 农 业 区 域 的 地 图 路 线 等 进 行 迅 捷 的 引 导 网 络 平 台 在 台 湾 休 闲 农 业 中 发 挥 着 重 要 的 作 用, 据 台 湾 民 宿 协 会 的 U-FUN 民 宿 达 人 网 的 统 计,80% 的 客 人 通 过 网 络 预 订 十 五 多 元 发 展, 稳 步 提 升 台 湾 观 光 休 闲 农 场 各 具 特 色, 有 自 助 农 园 森 林 游 乐 区 昆 虫 馆 休 闲 娱 乐 农 场 等, 能 提 供 采 果 露 营 烤 肉 垂 钓 等 休 闲 活 动, 并 走 向 多 元 化 和 经 常 性 经 营 他 们 特 别 注 意 海 边 发 挥 海 的 优 势, 农 田 突 出 花 果 飘 香, 大 山 尽 显 森 林 韵 味, 让 你 去 过 一 次 就 会 你 留 下 深 刻 的 印 象, 在 主 题 特 色 的 基 础 上 向 内 容 更 丰 富 的 层 次 发 展, 规 模 场 地 也 不 断 扩 大 在 发 展 方 向 上, 无 论 是 发 展 类 型 运 行 机 制 组 织 35

37 形 式 还 是 投 资 渠 道, 都 迈 向 多 元 化 例 如, 台 湾 农 政 单 位 通 过 鼓 励 青 年 返 乡, 使 一 大 批 接 受 过 良 好 专 业 教 育 的 青 年 人 回 到 农 村 从 事 休 闲 农 业 的 经 营 开 发, 使 整 个 产 业 的 素 质 得 到 了 较 大 的 提 升, 产 品 也 出 现 了 多 元 化, 避 免 了 产 品 在 低 层 次 上 的 雷 同 化 十 六 特 产 做 强, 节 会 做 精 将 特 产 和 观 光 相 结 合, 推 动 休 闲 农 业 与 休 闲 渔 业 发 展, 如 屏 东 县 垦 丁 地 处 恒 春 半 岛 南 端, 是 有 名 的 风 景 区, 春 季 又 是 黑 鲔 鱼 回 游 垦 丁 外 海 的 季 节, 结 合 休 闲 渔 业, 这 里 每 年 举 行 黑 鲔 鱼 文 化 观 光 为 主 的 春 游, 展 销 黑 鲔 鱼 油 鱼 子 等 海 鲜 产 品 屏 东 还 结 合 农 产 品 收 获 期, 将 农 业 特 产 如 黑 珍 珠 香 蕉 凤 梨, 融 入 一 年 四 季 的 观 光 计 划 中, 带 动 观 光 和 休 闲 产 业 的 发 展 台 东 特 产 的 旗 鱼, 能 加 工 成 多 种 食 品, 他 们 将 产 业 观 光 餐 饮 民 宿 等 业 者 结 合 起 来, 举 办 旗 鱼 节, 推 动 发 展 休 闲 渔 业 十 七 更 新 理 念, 与 时 俱 进 台 湾 休 闲 农 业 在 主 推 体 验 经 济 之 后, 还 出 现 了 分 享 经 济 的 理 念, 即 休 闲 农 业 经 营 者 与 游 客 分 享 乡 村 生 活, 变 顾 客 是 上 帝 为 与 客 人 首 先 成 为 志 同 道 合 的 朋 友, 倡 导 拥 有 不 如 享 有 的 消 费 理 念 特 别 是 头 城 休 闲 农 场 的 创 办 人 卓 陈 明 女 士 将 现 代 农 业 的 功 能 从 三 生 ( 生 产 生 态 生 活 ) 拓 展 为 四 生, 即 增 加 了 生 命 的 体 36 验 台 湾 休 闲 农 业 泰 斗 陈 昭 郎 教 授 则 强 调, 休 闲 农 业 一 定 要 有 体 验 活 动, 从 亲 身

38 观 察 参 与 体 验 过 程, 认 识 生 物 生 长 现 象, 感 受 生 命 的 意 义, 体 会 生 命 的 价 值, 分 享 生 命 的 喜 悦 十 八 示 范 带 动, 强 农 富 民 当 初 面 对 入 世 挑 战, 台 湾 农 业 加 速 向 精 致 化 的 有 机 农 业 科 技 化 的 生 物 农 业 具 高 附 加 值 的 食 品 加 工 品 牌 农 业 及 具 特 色 体 验 之 休 闲 农 业 方 向 转 型 台 湾 休 闲 农 场 积 极 开 展 生 态 农 业 示 范 农 业 科 普 教 育 示 范 农 业 科 技 示 范 等 项 目, 通 过 浓 缩 的 典 型 科 技 农 业 和 农 业 传 统 知 识 的 推 广, 一 方 面 向 游 客 展 示 农 业 独 具 魅 力 的 一 面, 增 强 游 人 的 农 业 意 识, 加 深 对 农 业 的 了 解, 另 一 方 面 加 快 了 农 业 新 技 术 新 品 种 新 设 备 的 试 验 示 范 与 宣 传 推 广, 使 休 闲 农 业 承 担 了 农 业 科 技 推 广 普 及 的 作 用, 促 进 了 大 农 业 的 发 展, 也 相 应 带 动 了 广 大 农 民 致 富 十 九 回 报 社 会, 共 建 和 谐 台 湾 休 闲 农 场 不 仅 非 常 重 视 环 境 保 护, 营 造 宜 居 的 乡 村 环 境, 还 对 农 场 周 边 的 社 区 文 化 建 设, 基 础 设 施 建 设, 社 会 公 益 活 动 非 常 关 心, 经 常 和 社 区 联 合 举 办 联 谊 活 动, 如 歌 唱 比 赛 书 法 笔 会 乡 村 趣 味 运 动 会 儿 童 风 筝 节 等, 且 大 都 设 有 公 益 募 捐 箱, 举 办 爱 心 传 递 活 动 和 公 益 义 卖 活 动 可 以 说, 公 益 理 念 已 经 成 为 台 湾 休 闲 农 庒 的 重 要 文 化, 如 薰 之 园 休 闲 农 园 在 扩 大 规 模 时, 优 先 录 取 弱 势 青 年, 使 失 足 青 年 以 及 身 体 上 存 在 一 些 障 碍 的 青 年 获 得 工 作 机 会, 他 们 还 不 定 期 邀 请 当 地 独 居 的 老 人 到 香 草 园 免 费 体 验 游 玩, 另 外, 员 工 内 部 也 经 常 举 行 文 娱 活 动 37

39 学 习 活 动 和 外 出 参 观 游 玩, 在 他 们 看 来, 唯 有 快 乐 健 康 的 员 工, 才 能 带 给 游 客 幸 福 快 乐 的 感 受 二 十 抱 团 出 海, 蹁 跹 起 舞 2009 年 3 月, 台 湾 休 闲 农 业 发 展 协 会 率 领 农 场 和 民 宿 业 者 赴 海 外 巡 回 推 广, 一 口 气 赶 场 参 加 香 港 的 台 湾 缤 纷 节 新 加 坡 的 NATAS 春 季 旅 展, 以 及 马 来 西 亚 的 MATA 旅 展, 台 湾 休 闲 农 业 馆 都 是 各 地 展 场 中 的 高 人 气 展 馆, 数 万 份 休 闲 农 场 导 览 折 页 供 不 应 求 新 加 坡 与 香 港 旅 行 社 包 装 的 台 湾 行 程 以 农 场 假 期 为 主 力, 马 来 西 亚 业 也 跟 随 新 加 坡 脚 步, 以 台 湾 休 闲 农 业 为 重 头 戏, 宜 兰 香 格 里 拉 农 场 花 莲 兆 丰 农 场 苗 栗 飞 牛 牧 场 台 南 大 坑 休 闲 农 场 都 是 热 门 去 处, 行 程 由 4 至 8 天 不 等, 费 用 约 在 新 台 币 2 万 元 上 下 从 旅 客 的 型 态 来 看, 新 加 坡 以 团 体 旅 客 居 多, 香 港 则 以 个 人 旅 客 为 主, 新 加 坡 人 喜 好 香 草 花 卉 与 水 果 等 主 题 农 场, 香 港 人 则 重 视 料 理, 普 遍 来 说, 两 地 旅 客 都 热 衷 农 场 体 验 活 动 2.4 短 租 公 寓 市 场 资 产 管 理 曾 经 Airbnb 被 誉 为 " 租 房 的 ebay, 而 现 在 Airbnb 已 经 成 为 众 多 创 业 公 司 的 模 板, 的 确,Airbnb 现 在 已 经 快 不 是 一 个 团 队 或 者 一 个 网 站 的 名 字 了, 而 是 一 种 模 式 它 找 到 了 一 种 提 高 资 源 利 用 率 的 方 法, 并 且 正 在 以 同 样 的 方 式 席 卷 租 房 之 外 的 领 域, 改 变 着 经 济 世 界 运 行 的 方 式, 我 们 把 它 定 义 为 Airbnb 现 象 38

40 Airbnb 的 出 现 带 来 了 三 个 改 变 首 先, 它 改 变 了 人 们 的 租 住 意 识 其 次, 它 改 变 它 所 在 的 行 业, 最 后,Airbnb 模 式 还 可 以 应 用 到 其 他 行 业 类 Airbnb 平 台 越 来 越 多 地 出 现 在 各 个 领 域, 如 国 内 的 蘑 菇 公 寓 you+ 国 际 青 年 公 寓 即 为 Airbnb 模 式 下 的 产 物, 它 针 对 特 定 的 目 标 客 户 青 年, 并 将 他 们 对 于 租 房 的 需 求 规 则 化 蘑 菇 公 寓 you+ 国 际 青 年 公 寓 在 用 户 体 验 方 面 始 终 关 注 着 3 个 重 要 节 点 : 产 品 服 务 与 O2O 模 式 通 过 专 业 房 屋 装 修 采 用 品 牌 家 电 与 全 新 家 具 保 证 产 品 质 量 ; 再 配 备 专 业 团 队, 提 供 每 月 保 洁 网 管 维 修 等 服 务 O2O 模 式 则 是 通 过 在 线 官 网 展 现 真 实 房 源 透 明 公 开 底 价, 预 约 看 房 时 间 等, 让 用 户 高 效 选 房 看 房 租 房 1. Airbnb 负 责 人 : 分 享 经 济 是 未 来 发 展 趋 势 来 源 : 腾 讯 科 技 1 月 17 日, 由 世 界 O2O 组 织 (WOO) 与 光 合 资 本 举 办 的 世 界 O2O 博 览 会 在 北 京 举 行 Airbnb 产 品 负 责 人 Dan Hill 先 生 在 会 上 发 表 主 题 为 共 享 经 济 下 的 Airbnb 的 演 讲 演 讲 实 录 : 我 今 天 来 到 这 里 非 常 高 兴, 非 常 高 兴 跟 大 家 分 享 一 下 Airbnb 的 一 些 工 作, 我 是 Airbnb 的 一 个 产 品 经 理, 在 过 去 的 一 年 当 中 我 们 也 希 望 把 我 们 的 服 务 带 到 亚 39

41 洲, 我 会 讲 两 个 东 西, 一 个 是 我 们 刚 开 始 是 怎 么 形 成, 然 后 再 说 说 我 们 的 发 展, 然 后 我 们 经 历 哪 些 东 西, 最 后 跟 大 家 分 享 一 下 过 去 一 年 有 哪 些 新 产 品, 然 后 说 说 我 们 未 来 的 方 向 先 说 说 我 们 公 司 怎 么 成 立, 刚 开 始 我 们 要 解 决 一 个 问 题, 我 们 有 三 个 创 始 人, 他 们 在 旧 金 山 工 作, 他 们 都 是 工 程 师, 他 们 发 现 一 个 问 题, 在 旧 金 山 当 时 有 一 个 大 的 会 议, 他 们 发 现 所 有 的 酒 店 都 住 满 人 了, 有 很 多 人 来 参 加 这 个 设 计 大 会, 但 是 没 有 地 方 住, 他 们 在 这 个 地 毯 上 放 上 了 空 气 床 垫, 他 们 想 如 果 外 面 还 有 人 没 地 方 住, 也 可 以 来 这 里 住, 所 以 他 们 就 创 建 了 世 界 首 个 Airbnb 这 是 2007 年 的 时 候 开 始 的, 当 时 引 起 了 一 些 兴 趣, 所 有 的 创 业 公 司 在 开 始 的 时 候 有 一 些 困 难, Airbnb 在 开 始 的 时 候 有 一 些 困 难, 他 们 没 有 钱 了, 没 有 遇 到 投 资 人, 他 们 希 望 筹 一 些 钱 让 Airbnb 活 下 去, 所 以 08 年 的 时 候, 美 国 总 统 大 选, 他 们 设 计 了 两 个 麦 片 的 盒 子 的 方 面, 每 一 盒 卖 500 美 元, 左 边 是 奥 巴 马, 右 边 是 麦 凯 恩 两 个 竞 选 人, 他 们 是 靠 卖 这 个 活 下 来 的 所 以 Airbnb 是 如 何 运 行 的 呢?Airbnb 就 是 独 特 的 体 验 独 特 的 地 点, 比 如 说 在 城 堡 住 一 周, 在 别 墅 住 一 个 月 等 等, 我 们 向 旅 行 者 提 供 独 特 旅 游 体 验, 比 如 你 去 巴 黎 旅 游, 你 可 以 住 在 巴 黎 人 的 家, 你 可 以 跟 他 说 法 语, 体 验 当 地 风 土 人 情 Airbnb 也 是 全 球 社 区, 待 会 让 大 家 看 到 旅 行 是 一 个 全 球 的 业 务, 所 以 我 们 也 利 用 了 这 一 点, 我 们 在 全 球 都 有 人 来 分 享 他 们 的 房 间 和 体 验 40

42 我 们 也 属 于 逐 渐 扩 大 分 享 经 济 的 部 分, 我 们 正 是 分 享 经 济 的 一 部 分,Airbnb 也 是 中 国 一 个 重 要 的 角 色 09 年 的 时 候, 我 们 大 多 数 的 房 子 都 在 北 美, 慢 慢 的 就 扩 大 到 了 美 国 其 它 地 区 和 欧 洲, 然 后 欧 洲 大 家 可 以 看 到 已 经 有 很 多 了,2013 年 我 们 真 正 在 全 球 起 飞 了, 去 年 的 时 候, 我 们 有 100 万 个 Airbnb 提 供 的 房 间, 在 全 世 界 3.4 万 个 地 区 和 190 个 国 家 去 年 房 客 达 到 了 2600 万 人,2014 年, 也 就 是 去 年 12 月 31 日 我 们 达 到 了 最 高 值, 那 一 晚 就 有 55 万 人 来 自 我 们 Airbnb 订 的 房 间, 我 们 提 供 42 个 语 言 我 们 的 社 区 是 逐 渐 增 长 更 多 的 方 向, 大 家 看 到 增 长 是 这 样 的, 现 在 已 经 达 到 了 2600 万, 最 开 始 增 长 比 较 慢 的, 但 是 过 去 两 三 年 的 时 候 在 全 世 界 兴 起 了, 所 以 一 些 产 品, 这 是 我 们 主 要 的 产 品, 这 是 我 们 Airbnb 的 首 页, 有 26 个 语 言 版 本 的 支 持, 你 也 可 以 选 择 我 们 一 百 万 个 提 供 的 住 所, 在 线 上 进 行 互 动 我 们 去 年 推 出 的 一 个 产 品 就 是 发 现, 如 果 你 在 旅 行 的 时 候, 并 没 有 想 好 要 住 哪 儿, 你 可 以 用 这 个 产 品, 你 去 旧 金 山 的 时 候, 用 这 个 产 品 查 一 些 比 较 关 键 比 较 重 要 比 较 独 特 的 这 一 些 体 验 和 场 所 来 供 你 使 用, 使 你 能 够 接 触 更 多 的 人 来 体 验 风 土 人 情 我 们 同 时 也 有 一 个 产 品 叫 Create, 我 们 是 分 享 经 济 想 如 何 在 社 区 分 享, 不 仅 是 Airbnb, 所 以 我 们 创 造 了 一 个 新 的 标 志, 大 家 可 以 看 到 圈 上 的, 这 也 就 是 我 们 的 分 享 经 济 的 标 志 在 这 个 产 品 中, 我 们 的 社 区 就 能 够 创 建 自 己 的 LOGO, 我 们 在 全 世 界 现 在 已 经 有 数 十 万 的 人 聚 到 一 起 创 造 只 有 的 LOGO 41

43 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 我们的移动产品 去年我们在移动产品中投资很多 重新设计了我们安卓产 品 几个月前 我们又推出了我们移动在线产品 尤其是在亚洲增长非常迅速 很多人都是懂得最后一刻才定房间 所以我们认为移动是我们重要关注点 我说 完了 谢谢 2. 现场测评 you+国际青年公寓 有惊喜亦有失望 来源 广州搜房网 雷军的新项目逆天了 让你租房更便宜 还有家的感觉 揭秘首个小米公寓 等帖子在微信圈疯狂传播 而这个项目则被命名为 you+国际青年公寓 目前在广 州海珠区 白云区已开有两家分店 此前 小米或将涉足房地产早因万科郁亮 万通冯仑率领高管参观小米 探讨互联网思维颠覆房地产 而传得沸沸扬扬 如 今这一消息传来更是添了一把旺火 雷军真的要进房地产了 喜欢求证的南 都君第一时间跑到现场 结果被告知 租房要预约 然而烈日下 经过一番周折 终于在现场满足了好奇心 十问雷军投资新项目 这个公寓跟雷军和小米有什么关系 雷军决定投资只用了 5 分钟 广州优家投资管理公司 C E O 刘昕澄清 雷军在顺为基金投资入股 算是股 东方之一 他发现我们这个项目还不错 又是针对年轻人 双方不谋而合就合作 42 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档

44 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 创业了 雷军决定投资 Y O U +国际青年公寓只用了 5 分钟 由车库咖啡创始人苏菂 牵线搭桥 雷军在顺为基金官方微信上间接表示 给漂泊的年轻人一个家 但是 在实际运营中 记者了解到 雷军包括小米公司 迄今为止干预很少 谈及双方 是否为 小米商业模式进军房地产 刘昕说还很遥远 雷军个人投资 广州有几家店 预计年底北上广将扩展到 100 家 目前共有海珠 白云两家分店 预计到年底 北上广三地将扩展到 100 家 海珠区分店位于凤凰新村 A 出站口 工业大道北 72 号富力现代广场旁边 周边是神州租车的取车点 交通方便 居住环境还比较闹中取静 从外观来看呈 现后现代主义 整个建筑落地窗户再加之金属外框 另一家 you+国际青年公寓位于白云区汇创意产业园最深处 距离主干道机场 路还有一段距离 南都记者在现场看到 公寓整栋大楼装修得比较时髦 看起来 颇洋气 一楼大堂设置有健身区 桌球台 放映区等 从该公寓所在的区位来看 并没有所在的白云区新市板块旺盛的人气 即便是在中午午饭时间 产业园区内 不少食肆依然紧关大门 很多铺位也没有租出 与普通公寓有什么不同 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档 43

45 很 随 意, 很 随 性 记 者 现 场 看 到, 这 个 公 寓 最 不 同 之 处 在 于 家 的 理 念 比 如 在 大 堂, 有 十 几 个 人 在 开 会, 有 的 在 见 客 户, 而 有 的 则 拿 着 电 脑 在 办 公 很 随 意, 很 随 性 本 来 要 做 的, 是 一 个 年 轻 人 的 社 交 平 台 和 创 业 基 地 这 里 一 度 是 个 小 仓 库 改 建 而 成 的 办 公 楼, 然 后 又 被 改 建 成 一 个 年 轻 人 群 居 的 公 寓 因 此 没 有 华 丽 丽 的 灯 光 设 计, 顶 部 是 管 道 和 欧 式 吊 灯 设 计, 风 格 比 较 混 搭 一 角 摆 着 桌 球 台, 有 健 身 房 小 酒 吧, 还 有 个 80 英 寸 投 影 电 视 的 影 视 厅, 与 其 说 是 大 厅, 不 如 说 是 年 轻 人 的 会 所 其 次 是 卧 室, 对 于 喜 欢 涂 鸦, 或 者 家 居 设 计 的 房 客 来 讲, 可 以 随 意 在 门 上 或 者 墙 上 设 计 成 自 己 喜 欢 的 样 子, 而 这 些 还 会 延 续 给 下 一 任 房 客 机 关 设 计 是 摆 设 还 是 实 用? 非 住 户 很 难 找 到 刷 卡 入 内 位 置 看 网 络 帖 子, 门 铃 等 机 关 设 置 重 重, 很 有 标 新 立 异 的 感 觉 事 实 上 略 有 失 望, 海 珠 区 项 目 因 设 立 于 2012 年, 已 经 略 显 老 旧 大 门 的 门 铃 就 是 消 防 栓, 大 堂 的 门 禁 就 是 一 个 中 标, 除 此 外, 并 无 其 他 亮 点 更 为 突 出 的 在 白 云 分 店, 进 门 处 其 他 门 禁 卡 的 位 置, 藏 在 门 旁 邮 箱 的 投 信 口 位 置, 不 是 这 里 的 住 户, 即 便 捡 到 门 禁 卡, 估 计 也 很 难 找 到 刷 卡 入 内 的 位 置 同 44

46 时 整 栋 公 寓 管 理 也 较 为 严 格, 送 外 卖 人 士 均 无 法 入 内, 也 不 接 受 外 人 入 内 参 观 居 住 有 什 么 缺 点 吗? 两 梯 十 几 户, 采 光 一 般 当 然 有 了 海 珠 店 一 层 有 两 梯 十 几 户, 其 中 一 梯 为 货 梯 过 道 略 显 狭 长, 采 光 一 般, 记 者 还 看 到 会 有 堆 积 出 来 的 生 活 杂 物 而 在 白 云 店 单 从 居 住 来 看, 房 间 也 有 不 太 适 合 的 地 方, 例 如 每 个 房 间 的 窗 户 只 能 在 下 端 打 开 一 点 点, 通 风 效 果 一 般 可 以 随 时 看 房 吗? 要 先 加 微 信 预 约 N O 这 个 标 榜 互 联 网 思 维 的 长 租 公 寓, 现 场 操 作 就 没 那 么 方 便 了, 一 位 现 场 租 客 想 入 内 看 房, 就 被 拒 之 门 外 我 们 这 里 看 房 都 要 电 话 预 约, 预 约 部 同 事 说 什 么 时 候 看 就 什 么 时 候 看, 直 接 到 现 场 不 能 看 的 现 场 店 员 表 示 好 吧, 要 先 加 微 信 预 约, 才 可 以 看 房 谁 都 可 以 在 这 里 租 房? 号 称 三 不 租, 包 括 45 岁 以 上 的 不 租 在 大 堂, 记 者 呆 了 3 个 小 时, 硬 是 没 有 看 到 年 龄 超 过 40 岁 的! 公 寓 定 位 颇 45

47 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 有噱头 号称三不租 45 岁以上的不租 因为公寓关注的是年轻群体 结婚带小 孩的不租 因为房间和楼梯为单身成年人设计 不爱交朋友的不租 甚至还有房 客 KIP 测试 通不过还不让住 如此 有态度 租金贵不 还行 物管费要收租金的 10% 房间面积 平方米 租金 元/平方米 然而物业管理费不便 宜哦 要收取租金 10%的费用 此外水电费等都按照商业性质收取 据说现在海 珠分店已经满员 还有 30 多人在预约 投资这个项目 雷军效益预期如何 年回报率约 3.6% 目前难言盈利 以白云区为例 如果该公寓为普通的商住物业 临近的绿地时代云都汇在售 一手公寓均价约为 元/平方米 而 you+公寓 30 平方米户型月租大概 1800 元 如此算来物业年回报率仅为 3.6% 再算上运行成本 项目难言盈利 从汇创意产业园区的性质来看 该地块不是普通的商住用地 成本不会如普 通商业公寓那么高 中原地产首席分析师张大伟认为 如果是工业用地 在工业 用地上做住宅和商铺是违反城市规划和土地出让合同的行为 按规定应该补缴土 地出让金 补签土地出让合同 最严格的说法可以认为是违章建筑 小做做可以 吸引眼球 但如果一旦做大 这涉及巨大的法律风险 46 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档

48 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 有针对青年房客的定制服务吗 有饭堂 饮水机 洗衣机 烘干机 相关负责人介绍 就是打造家的感觉 所以会提供一些公共资源 比如饭堂 由房客挑选最合他们口味的商家进驻 目前是一对夫妻在经营 四菜一汤约 15 元 此外 还有饮水机 洗衣机 烘干机 这些酒店常规服务 you+国际青年公 寓也会有 但是没有高端公寓的定制服务 未来 仅存的大堂前台也将全部拆除 没有服务员 只有 家友 3. 访谈蘑菇公寓 CEO 解密沪上首家白领公寓 来源 房产中国 2014 年开年 蘑菇公寓一经面世 就立即引来沪上白领人群的追捧及关注 由平安投资创立的蘑菇公寓 作为沪上首家单身白领合租公寓 专注为沪上都市 白领创造高品质居住生活 蘑菇公寓打破传统租房市场格局 利用 O2O 模式重 构租房体系 今天 小编请到了蘑菇公寓 CEO 马晓军 为我们进一步解密蘑菇公寓 让 我们了解蘑菇公寓如火如荼现象的背后 记者 马总您好 很高兴您能接受我们的采访 首先请您和我们的读者打个 招呼吧 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档 47

49 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 马总 大家好 我是蘑菇公寓马晓军 希望通过今天的沟通 让大家更了解 蘑菇公寓 对蘑菇公寓充满信心与期待 原德佑地产营运副总 执行董事 十余年房地产营销经验 个性外向 激情 管理经验丰富 其创业团队的核心成员历经多年磨合 2009 年 创立恒家地产 2012 年 8 月 连续创业 创立旅家网 2013 年 12 月 创立蘑菇公寓 记者 马总 能否用一句话介绍下蘑菇公寓 马总 时髦一点说 是用互联网方式整合社会资源 达成多方共赢 哈哈 通俗点 就是将一线城市交通便利的优质高档住宅 整合为高性价比的公寓 提 供给都市白领 记者 可以说蘑菇公寓的出现 为追求品质生活的上海白领提供了很不错的 选择 那当初又是怎样的原因 让您想到去做这样一个产品 马总 前几天我看到一篇报道 英国记者西蒙 布朗采访了多位在伦敦打拼的 年轻人 了解他们的住房条件 其中有位来自吉尔福德小镇的 25 岁女孩让我印 象深刻 她是一位环保项目负责人 她每月的房租约为 670 英镑 而这样的价位 换来的只是一个放在客厅的床垫 48 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档

50 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 当然看到这个报道的时候 蘑菇公寓已经在紧锣密鼓地进行了 上海或许并 不像伦敦那样拥挤 但是很多房源的品质也确实让人无法接受 比如油腻腻的厨 房 破损的地板 又黑又脏的老式洗衣机 各种陈旧的橱柜 偶尔还会有老鼠的 客串 再加上租房市场鱼龙混杂 大量虚假的网络广告图片 不实在的价格 以 及合同里的各种霸王条款 很多人对租房已经失去了信心 但是除了忍受 也没 有其他办法 可以说市场一直没有符合都市白领需求的产品出现 我们拿到一份数据 上海每年有超过 1500W 人在找房 租房 而上海房地 产市场经过十几年的高速发展 有大量的新建公寓交付使用 换句话说 有大量 的房源基础 有房 有人群 但市场又没有合适的产品 所以蘑菇公寓就诞生了 记者 现在上海 传统中介公司数以万计 处于创业期的蘑菇公寓进入市场 肯定面对着不少的竞争压力 您认为在这样的竞争环境下 蘑菇公寓的优势在哪 里呢 马总 实际上 中介公司是我们的合作伙伴而不是竞争对手 目前有很多不 错的房产中介跟我们都有良好合作 当然 市面上也存在少量的独栋公寓运营商 整体而言竞争压力不算大 何况我们团队核心成员都已从事房产行业十几年 他 们与我三次创业 已经具备了足够的抗压能力 而最重要的是 他们丰富的经验 与经历 也能成为应对这些压力的资本 很庆幸能有这班与我一起奋斗的同仁们 说完人员优势 再来看我们的产品 蘑菇公寓的优势可以用 8 个字概括 品 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档 49

51 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 质 承诺 服务 安全 我们特聘资深设计师打造个性空间 统一配置品牌家电 家具 公寓内覆盖 高速 wifi 基本保证入住的高品质 O2O 模式下 蘑菇公寓的所有房源可以通过蘑菇公寓官网查询 我们承诺房 源照片真实 底价透明公开 这样就省去了很多中间环节 减少成本 另外 蘑菇公寓是不收中介费的 记者 刚刚您说到了 O2O 模式 这也是蘑菇公寓的一大特色 蘑菇公寓的 免中介费 算是颠覆了中介一直以来的常规 不知马总是如何看 O2O 模式的 马总 我们拥有自己的技术开发团队 自主研发租房 托管管理系统 这也 是我们实现 O2O 模式的根本保障 现在的社会是讲究效率的 所以线上选房 线下看房是最能满足租房需求的模式 而蘑菇公寓通过统一管理的保证 根据规 范流程执行 就能实现在官网 展示真实照片让客户可以 一目了然 房源状态真实公开 有就是有 租掉了就是租掉了 简单清楚 底价 公开则可以免去讨价还价的费神环节 这才是我们最终想达成的方式 同时 我觉得任何一个商业模式都应顺应市场发展 以满足使用者的需求而 定 不能脱离了用户体验 记者 我们看到蘑菇公寓的房源基本都在地铁沿线 这是一种巧合吗 50 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档

52 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 马总 哈哈 当然不是 那是我们特意为之的 我们选择地铁沿线的社区 一是因为这些社区本身的小区环境 配套设施都非常完善 二是可以最大限度省 下租客花在上下班路上的时间 提高我们房源的性价比 记者 上海的群租房现象比较严重 蘑菇公寓如何打消房东的顾虑 马总 在这里 我要强调一点 蘑菇公寓是单身白领合租公寓 并不是群租 房 我们严格控制人数 比如我们在浦东新区的联洋年华有一套市值 800 万的公 寓 共 166 分为 4 个卧室 配有餐厅 厨房 大阳台 以及两个卫生间 我 们坚持单人单间 只租给四位白领 这样就能保证居住品质 蘑菇公寓售后服务 特别包括每月定期保洁与专业维修 房东当然可以放心 不像以前 很多业主对 自己的出租房都是失控的 可能连租客与屋况都一无所知 回来说房东的问题 如果你有出租的经历 你就会知道出租房子其实不比租 房子轻松 租客临时爽约 违反合同提前搬走 约看房电话不断 来回奔波送钥 匙 各种维修问题 蘑菇公寓资产运营团队拥有很多年的房屋管理经验 我们将房屋租下来 再 通过产品中心的设计师 专业施工队伍 职业监理等人员 在完善的房屋施工维 修体系监督下 将原有房屋重新修善包装 这样就能实现房屋价值的保证与增值 同时 蘑菇公寓精准定位都市白领人群 能够为房东保证租房的稳定收益 大家都知道蘑菇公寓是由平安投资创立的 我们为每一套公寓都购买了房屋 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档 51

53 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 财产险 租赁险 从根本保障房东利益 通过这段时间的运营 我们已经有不少 房东主动把蘑菇公寓推荐给他们的朋友们了 记者 听说蘑菇公寓的核心团队都跟着您先后创立了恒家地产 旅家网 您 觉得是什么可以让他们都跟着您打拼呢 马总 会不会是我的人格魅力呢 开个玩笑 我觉得要想员工与老板共进退 就要做到员工与企业的利益共同化 对员工 充分尊重和关注 建立公正合理的奖惩机制 以及更合理的薪资政策 使利益的 分配更合理 我们也一直在推动企业内部合伙人制度 记者 感谢马总与我们分享了蘑菇公寓的故事 最后请您说说对蘑菇公寓未 来发展的希望吧 马总 很多人说上海的租房市场已经饱和 我却不这样认为 在上海 每年 有超过 1500 万人在找房 看房 租房 这样的市场 我们可以大胆放心去做 从去年 12 月截止今年 4 月 公司的租房销售量不断增加 蘑菇公寓正逐步受到 租客们与房东们的认可与信赖 因为与市场同等价位的房源相比 蘑菇公寓无论 从质量还是服务 都小胜一筹 关于她的前景 我很看好 但我们也必须承认我 们还有许多地方需要完善与提高 希望大家继续关注并支持蘑菇公寓 谢谢 感谢马总与我们短暂的交流 蘑菇公寓 作为沪上首家单身白领合租公寓 52 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档

54 资产管理月报 2015年新春创刊号 策源投资 编制 从企业架构 产品整合 市场运作方面都配备了完善的机制与专业的人员 而这 一切都是为房东 租客提供品质 安全 服务 承诺的保障 让我们共同关注发 展中的蘑菇公寓 期待她未来的成长 祝福蘑菇公寓 2.5 装修改造 传统的家居行业不断探索互联网新模式 不断寻找价值产业链延伸之外的商 业模式 在整个商业领域尚未被互联网所 征服 的最后一块巨型蛋糕 家居行业 如何开启互联网新商业模式成为资本界 互联网界 投资界和家居行业本身思考 的一个课题 2015 年伊始 小米 乐居 万科纷纷杀入家装行业 小米沿袭 手机模式 从 硬件着手 投资具体的装修公司来从事家装服务 万科的切入点是业主而且是其 他开发商的业主 并以战投部牵头拉一个创业团队进行试水 易居则是切入工长 这个大家都忽视但对家装来说是最核心要素的模块 建立起一个去中介平台 三 家的模式各有千秋 但总体的目标是积极抢占家装市场份额 占据市场领导地位 1. 美国家装建材行业前三年销售额每年增幅超 4.5% 来源 新闻资讯 根据北美最具权威的机构 HIRI 家居改进研究机构 最新发布的家居建材 市场数据表明 在过去三年内 美国家装建材行业的收益以每年 4.5%的速度增长 利用 pdffactory 测试版本创建的PDF文档 53

55 其 增 长 主 要 得 益 于 美 国 的 经 济 复 苏 以 及 随 后 房 地 产 市 场 的 回 温 预 计 在 接 下 来 的 三 年 中, 家 装 建 材 行 业 每 年 的 增 长 率 会 保 持 或 高 于 4.5% 美 国 室 内 装 饰 建 材 行 业 的 现 价 市 值 为 3 万 亿 美 元, 并 且 仍 呈 增 长 趋 势 美 国 家 居 装 饰 建 材 产 品 的 需 求, 与 房 屋 的 需 求 和 销 售 高 度 相 关 任 何 新 住 房 和 二 手 房 的 销 量 变 化, 会 明 显 影 响 家 装 建 材 业 的 销 量 影 响 家 装 建 材 产 品 销 售 的 房 地 产 市 场, 主 要 有 新 住 房 建 造 旧 住 房 翻 新 公 寓 和 出 租 房 建 设 与 翻 新 美 国 人 口 近 年 来 持 续 增 长, 随 着 人 口 的 流 动 和 迁 移, 居 住 地 变 迁 等 等 对 房 屋 需 求 的 影 响, 新 住 房 的 建 造 一 直 持 续 较 高 的 增 长 态 势 美 国 新 住 房 的 开 工 率 2014 年 比 预 计 的 增 长 了 9.5% 并 自 2011 年 以 来, 一 直 持 续 增 长 美 国 的 二 手 房 交 易 市 场 出 租 房 公 寓 房 转 换 也 很 活 跃 二 手 房 市 场 驱 动 水 管 设 备 厨 房 设 备 日 用 电 器 等 产 品 的 需 求, 为 行 业 的 总 收 入 贡 献 了 很 大 部 分 加 上, 美 国 85% 的 房 屋 是 1980 前 建 设 的, 经 常 需 要 翻 修, 这 是 对 家 装 建 材 业, 无 疑 是 一 个 重 要 的 增 长 动 力 美 国 家 装 销 售 业 正 处 在 发 展 过 程 中, 发 展 空 间 很 大 且 美 国 按 揭 率 较 低, 国 内 住 房 销 售 额 的 合 理 增 长 能 够 积 极 带 动 产 品 需 求, 增 加 产 业 的 估 价 倍 数 此 时 进 入 美 国 家 装 销 售 市 场, 风 险 低, 成 本 低, 家 装 建 材 商 将 收 获 最 大 限 度 的 利 润 2. 地 产 总 裁 内 参 火 了 小 米 公 寓 后, 雷 军 染 指 装 修 业 54 来 源 : 地 产 总 裁 内 参

56 老 潘 说 太 牛 B 了, 小 米 估 值 已 450 亿 美 元, 而 未 来 小 米 要 投 资 不 止 100 家 企 业, 以 此 构 建 整 个 小 米 生 态 链 这 太 任 性 了, 而 在 房 地 产 领 域, 小 米 染 指 公 寓 之 后, 近 日 又 点 火 装 修 行 业, 雷 军 到 底 想 做 什 么? 装 修 + 移 动 互 联 网 该 如 何 推 进? 推 荐 下 面 邦 地 产 解 读 的 小 米 家 装 值 得 研 究 移 动 互 联 网 的 地 产 人, 认 真 研 读 领 会 12 月 底, 小 米 又 新 一 轮 融 资 11 亿 美 元, 公 司 估 值 高 达 450 亿 美 元 雷 军 说 要 投 资 不 止 100 家 企 业, 构 建 整 个 小 米 生 态 链 大 家 都 很 好 奇, 在 手 机 可 穿 戴 设 备 等 硬 件 之 外, 雷 军 还 将 跨 界 投 资 哪 些 细 分 市 场? 邦 地 产 独 家 报 道 小 米 式 公 寓 You+ 国 际 青 年 公 寓 之 后, 又 最 新 发 现 : 雷 军 已 经 悄 悄 盯 上 了 家 庭 装 修 领 域, 尝 试 用 互 联 网 改 造 装 修 作 为 房 地 产 下 游 产 业, 市 场 容 量 过 万 亿 的 家 装 行 业 仍 然 行 走 在 传 统 粗 放 的 道 路 上 2014 年 6 月,41 岁 的 陈 炜 从 一 家 家 居 公 司 离 职 创 业 爱 空 间 他 用 一 周 时 间 做 PPT, 两 个 月 后 和 雷 军 谈 话 一 个 半 小 时,2014 年 8 月 拿 到 了 顺 为 资 本 领 投 总 共 超 过 5000 万 元 的 A 轮 投 资 699 元 的 装 修 单 价 20 天 完 工, 在 雷 军 七 字 诀 ( 专 注 极 致 口 碑 快 ) 的 点 拨 下, 陈 炜 能 给 传 统 的 家 装 市 场 带 来 颠 (you) 覆 (zheng) 性 (yi) 的 surprise 吗? 在 小 米 智 能 家 居 生 活 产 业 链 上, 爱 空 间 会 比 You+ 国 际 青 年 公 寓 更 能 成 为 爆 款 产 品 吗? 一 小 米 家 装 横 空 出 世 55

57 这 份 PPT 花 了 陈 炜 一 周 时 间 来 准 备, 他 最 终 把 标 题 定 为 小 米 家 装 倒 不 是 故 意 迎 合 即 将 见 到 的 这 位 观 众, 陈 炜 打 心 眼 里 觉 得 自 己 做 的 事 很 小 米 一 周 后, 在 小 米 公 司 的 办 公 室, 陈 炜 见 到 了 他 的 观 众 雷 军 这 场 谈 话 持 续 了 一 个 半 小 时, 超 出 了 雷 军 与 其 他 被 投 资 人 见 面 的 平 均 时 长 陈 炜 第 一 次 见 识 到 了 雷 氏 风 格, 他 出 了 几 身 汗 临 走 时, 陈 炜 扔 下 一 句 话, 不 管 投 不 投, 我 就 这 么 做 了 一 段 时 间 以 后, 陈 炜 创 办 的 这 家 装 修 公 司 爱 空 间, 获 得 了 超 过 5000 万 元 的 投 资, 雷 军 的 顺 为 资 本 领 投, 其 他 几 家 成 熟 基 金 跟 投 如 果 不 是 雷 军, 在 外 界 眼 中, 爱 空 间 也 许 只 是 一 家 打 着 互 联 网 思 维 的 普 通 装 修 公 司 罢 了 和 You+ 从 事 的 长 租 公 寓 一 样, 装 修 行 业 也 处 于 野 蛮 生 长 阶 段, 极 不 透 明 且 充 满 争 议 陈 炜 看 到 11 月 底 被 邦 地 产 捅 出 去 的 You+ 国 际 青 年 公 寓 备 受 舆 论 关 注, 半 开 玩 笑 半 认 真 地 说, 要 找 You+ 创 始 人 刘 洋 聊 聊 被 曝 光 之 后 的 感 受 他 和 刘 洋 的 交 叉 点, 正 是 雷 军 ; 确 切 说, 应 该 是 顺 为 资 本, 雷 军 用 它 投 资 了 小 米 手 机 业 务 之 外 的 领 域 作 为 爱 空 间 的 创 始 人, 陈 炜 用 了 不 到 两 个 月 的 时 间 创 立 了 这 个 品 牌, 并 拿 到 了 雷 军 的 投 资 另 外 据 了 解, 爱 空 间 已 经 在 进 行 B 轮 更 大 规 模 的 融 资 二 没 个 0% 的 毛 利 率, 不 好 意 思 跟 小 米 打 招 呼 56

58 见 到 雷 军 之 前, 陈 炜 其 实 已 经 被 周 围 一 圈 从 事 互 联 网 行 业 的 朋 友 洗 过 脑, 但 残 留 的 传 统 思 维 还 在 他 脑 海 里 挥 之 不 去 陈 炜, 爱 空 间 创 始 人, 陈 炜 问 过 很 多 人 : 为 什 么 电 子 商 务 发 展 了 十 多 年, 却 改 变 不 了 一 个 装 修 行 业? 他 就 想 做 一 个 改 写 规 则 的 人 他 把 装 修 公 司 搬 到 天 猫 上, 打 出 了 899 元 一 平 米 的 套 餐 价 市 场 部 的 人 员 都 用 上 了 旺 旺, 在 线 等 候 客 户 倒 是 来 了, 房 子 也 装 完 了, 五 星 好 评 也 拿 到 了, 陈 炜 却 高 兴 不 起 来 他 们 怎 么 不 surprise 呢? 不 管 是 价 格 还 是 工 期, 陈 炜 觉 得 都 已 经 远 远 超 出 了 行 业 水 平, 但 客 户 的 反 应 让 他 觉 得 梦 想 还 没 有 照 进 现 实 就 在 这 时 候, 有 人 推 门 进 来, 突 然 间, 陈 炜 觉 得 梦 想 向 他 砸 了 过 来 进 门 的 是 顺 为 资 本 创 始 合 伙 人 CEO 许 达 来, 这 将 是 一 个 价 值 100 亿 美 金 的 公 司 啊! 陈 炜 当 时 就 傻 眼 了, 虽 然 我 脑 子 里 全 是 梦 想, 但 我 真 没 想 到 会 这 么 多 啊! 他 必 须 清 楚 地 记 得 这 一 天 2014 年 8 月 5 日 那 时 候, 爱 空 间 诞 生 不 过 两 个 月 2014 年 8 月 中 旬, 在 许 的 安 排 下, 陈 炜 见 到 了 雷 军 于 是 就 有 了 文 章 开 头 那 一 幕 雷 军 看 到 这 个 PPT 的 标 题, 笑 了 笑 没 说 话, 听 了 十 分 钟, 雷 军 打 断 了 陈 炜 什 么 是 小 米 的 商 业 模 式? 雷 军 问 七 字 理 论 呗 陈 炜 答 雷 军 反 问, 现 在 装 修 工 期 两 个 月, 那 你 最 短 可 以 多 长? 因 为 之 前 与 开 发 商 合 57

59 作 过 楼 盘 精 装 修 的 样 板 间, 陈 炜 估 算 过, 如 果 加 班 加 点, 理 论 上 20 天 可 以 实 现, 但 成 本 会 非 常 高, 也 很 冒 险 20 天 吧 陈 炜 脱 口 而 出, 他 并 没 当 真 雷 军 一 拍 大 腿 : 好, 就 20 天! 晚 一 天 给 客 户 ( 赔 ) 一 万 块 钱 陈 炜 还 没 缓 过 神,899 元 每 平 米 的 定 价 又 被 雷 军 砍 掉 了 22%, 只 剩 下 699 元 雷 军 讲 故 事, 你 知 道 有 一 家 公 司 坚 持 了 30 年 毛 利 率 只 有 10%, 并 做 到 了 全 球 最 大 的 零 售 商, 它 就 是 沃 尔 玛 雷 军 还 搬 出 了 自 己 的 故 事, 当 年 第 一 台 小 米 电 视 的 成 本 要 比 售 价 高 出 500 元, 我 咬 着 牙 卖 了 成 本 价 销 售 是 雷 军 眼 中 的 硬 性 条 件 陈 炜 原 本 以 为 他 行 业 里 可 以 卖 到 1299 元 的 套 餐 他 卖 到 899 已 经 够 慷 慨 了, 现 在 才 明 白, 要 是 没 个 0% 的 毛 利 率, 你 都 不 好 意 思 跟 小 米 打 招 呼 走 出 雷 军 办 公 室, 已 经 出 了 几 身 汗 的 陈 炜 感 觉 一 身 轻 松, 心 里 又 是 沉 甸 甸 的, 相 比 最 终 敲 定 的 投 资 额, 他 的 更 大 收 获 是 这 场 谈 话 颠 覆 了 他 原 有 的 思 维 模 式 我 原 以 为 我 做 的 事 情 跟 小 米 的 商 业 模 式 很 接 近, 但 其 实 我 还 是 在 用 传 统 模 式 思 考 问 题, 但 雷 军 一 下 子 就 好 像 打 通 了 我 的 任 督 二 脉 三 装 修 之 痛 : 如 果 你 恨 一 个 人, 就 让 他 去 装 修 58 陈 炜 用 微 笑 曲 线 形 容 传 统 的 装 修 过 程, 买 房 子 大 家 都 很 高 兴, 但 装 修 又 是 痛