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珍韩
5 years ago
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1 研究所房地产业 2008 年 10 月 14 日行业研究行业点评跟踪评级 : 短期 - 中性, 长期 -A 政府救助楼市行动有可能迅速展开杭州市政府出台救助楼市政策点评国都证券核心观点 : 事件 : 杭州市政府出台救助楼市政策 ( 杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见 ) 点评 : 1 杭州市政府救市政策: 杭州政府此次出台的救助楼市政策涵盖了房地产领域的主要环节, 很具有代表性主要关键点 : 购房入户提高居民贷款额度税费减免及补贴降低首付比放松二套房贷界定调整开发商土地出让价款支付期限放宽建设项目开竣工期限 2 政府救助楼市行动有可能迅速展开从中央层面来看, 现阶段房地产业在我国国民经济中占据较大比重及在 GDP 增长中发挥着举足轻重的作用无庸置疑, 短期内房价下跌幅度过大将给银行带来较大风险, 而房地产市场成交量大幅萎缩将通过上下游传导给 GDP 增长带来的负面影响更不容忽视 2007 年出台的二套房贷政策已经起到了有效抑制投资性购房的需求, 而在 2008 年保增长与刺激内需的大背景之下是否会放松值得期待由于商品住宅的区位特性, 中央层面对于地方政府救楼市更有可能采取默认的态度 ; 同时, 也存在中央层面出台放松二套房贷政策及交易税费减免政策的预期从地方层面来看, 大部分一二线城市房地产市场 2008 年 8 月商品住宅交易量同比下降达到 50% 以上, 对地方政府而言, 短期将给 08 年地方财政与 GDP 增长带来巨大影响, 并将直接影响到 2009 年的房地产投资 ; 而中长期通过上下游传导至其它行业给地方经济带来的影响将逐步体现出来显然, 这并非地方政府所愿意的, 各地方政府有充足的动力去采取有效措施救助房地产市场 3 地方政府救助楼市政策影响分析 (1) 部分措施有望缓和市场萎缩幅度和速度例如交易成本的降低税费补贴对于购房者而言, 意味着实质房价的下降, 这有助于缓解名义房价下降速度, 对于新房, 其幅度约为 3.5%, 对于二手房, 下调最高幅度约为 9% 对于开发商而言, 适度调整出让价款支付期限放宽建设项目开竣工期限, 一方面给开发商紧绷资金链给予缓冲, 而另一方面也会缓和开发商降价的速度和幅度最近一年走势特征 20.00% 10.00% 0.00% % % % % % % % % 房地产 ( 申万 ) 上证综合指数 ( 截至 ) 研究员 : 邹文军电话 : zouwenjun@guodu.com 联系人 : 周红军电话 : zhouhongjun@guodu.com 独立性申明 : 本报告中的信息均来源于公开可获得资料, 国都证券对这些信息的准确性和完整性不做任何保证分析逻辑基于作者的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观公正, 结论不受任何第三方的授意影响, 特此声明第 1 页

2 (2) 楼市下行趋势仍将持续, 政府救市缓和下行速度地产行业调整的周期在 3~ 6 年左右, 仅以地方政府救市来判断楼市回暖为时过早地产行业的前景还要紧跟商品房的销售情况, 决定当前房地产行业调整深度广度和速度的关键还是要看房价下调的幅度和速度, 最终将反应在商品房的成交量上 4 投资建议房地产市场已经步入深度调整, 对政策救助楼市不宜过分乐观, 维持中性 A 的评级附 : 杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见各区县 ( 市 ) 人民政府, 市政府各部门各直属单位 : 为贯彻落实科学发展观, 进一步完善房地产市场调控政策, 合理引导住房消费与住房开发建设, 促进我市房地产市场健康稳定发展, 结合我市实际, 提出如下意见 : 一进一步创造良好的住房消费环境 ( 一 ) 调整购房入户政策购房入户政策实施范围由杭州经济开发区杭州高新开发区 ( 滨江 ) 钱江新城区域扩大到上城下城西湖江干拱墅区等区域购房者为非杭州市区户籍人员 ( 不含境外人员 ), 在上城区内购买单套住房 ( 含存量房 ) 总价达 1OO 万元以上 ( 含 100 万元 ), 或在下城西湖江干拱墅区内购买单套住房 ( 含存量房 ) 总价达 80 万元以上 ( 含 80 万元 ) 的, 经市房管公安等相关部门审核批准后可申请办理 1 户 ( 夫妻以及未成年子女 ) 杭州市区户籍具体操作办法参照杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于外地人在杭购房入户试点办法的通知 ( 杭政办 [2 006 ] 6 号 ) 规定执行杭州经济开发区杭州高新开发区 ( 滨江 ) 钱江新城的购房入户政策仍按原政策执行 ( 二 ) 放宽住房公积金贷款政策住房公积金贷款最高额度由 50 万元提高到 60 万元 ; 住房公积金贷款最长期限由男 6 O 岁女 55 岁调整为男 65 岁女 6O 岁降低住房公积金贷款首付比例, 职工购买商品房首付款比例由 30% 降低至 20%; 职工首套贷款购买的商品房, 人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的, 可按相应额度申请第二套住房公积金贷款允许杭州区县 ( 市 ) 异地办理住房公积金贷款手续鼓励职工提取本人配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房 ( 三 ) 实行购买商品房契税印花税补贴自本意见发布之日起至年 1 2 月 31 日止, 对个人购买上城区下城区江干区拱墅区西湖区杭州高新开发区 ( 滨江 ) 杭州西湖风景名胜区杭州经济开发区杭州之江度假区内普通商品房的, 在取得房屋所有权证后, 按所缴纳的契税印花税地方体制分成部分给予全额补贴 ( 四 ) 实行存量房交易税收补贴自本 ( 意见发布之日起至 2009 年 12 月 31 日止, 对上城区下城区江干区拱墅区西湖区杭州高新开发区 ( 滨江 ) 杭州西湖风景名胜区杭州经济开发区杭州之江度假区范围内买卖个人普通住房的, 买卖双方 ( 均为个人 ) 缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴 ( 五 ) 简化存量房交易纳税申报手续对出售自住住房, 并在售房前后一年内新购房的纳税人, 不再收取个人所得税纳税保证金 ( 六 ) 明确界定购买第二套住房的对象对一户家庭中年满 1 8 周岁子女购买第二套住房, 可比照首套住房贷款政策执行第 2 页

3 ( 七 ) 暂停征收房产登记等相关收费自本意见发布之日起至年 1 2 月 3 1 日止, 对购买上城区下城区江干区拱墅区西湖区杭州高新开发区 ( 滨江 ) 杭州西湖风景名胜区杭州经济开发区杭州之江度假区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者, 全额暂停征收其房产登记费房产交易手续费权属调查费 3 项行政事业性收费二鼓励推行房屋拆迁货币化安置 ( 八 ) 鼓励拆迁房货币化安置在项目建设征地拆迁中, 鼓励实行货币化安置, 节约拆迁安置房建设用地对原规划用于安置房建设的土地调整为公开出让土地的, 其出让收入扣除规定的费用资金后, 返还各做地主体, 用于拆迁安置土地的开发和基础设施建设等 ( 九 ) 加大政府购买力度市级各部门各城区做地主体, 可根据需要, 在价格合理的基础上, 按照公开公平公平的原则, 经市财政部门同意后, 通过政府采购的方式, 购买中低价位的商品住房, 以增加拆迁安置房房源三进一步优化房地产业投资发展环境 ( 十 ) 对房地产开发企业的企业所得税按下限预征对房地产开发企业项目完工前的预售收入, 按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税, 实行按季预缴按年清算 ( 十一 ) 调整房地产抵押权登记办法房地产项目领取商品房预售证, 未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续, 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后, 将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记 ( 十二 ) 适度调整出让价款支付期限对自 2007 年 1 月 1 日至本意见下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地, 且受让人已按国有建设用地使用权出让合同书 ( 以下简称出让合同 ) 的约定足额支付首期出让价款 ( 包括定金 ) 的, 由受让人提出书面申请, 经批准办理相关手续后, 可调整出让合同约定的余下出让价款的支付时间, 并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金, 每期调整期限一般为 3 个月, 最长不超过 6 个月 ( 十三 ) 放宽建设项目开竣工期限. 对自 2007 年 1 月 1 日至本意见下发之日期间已公开出让的经营性用地, 且出让合同约定须在 2009 年 7 月 31 日前开工建设的, 在受让人支付总地价款的 70% 后, 可办理交地手续, 相关部门凭国有建设用地批准文件, 先行开展各项前期准备工作并动工建设, 待受让人按批准的时限付清全部出让价款后, 再行办理土地使用权登记手续 ; 对按期动工确有困难的, 由受让人提出书面申请, 经批准后可增加不超过一年的开竣工时间 ( 十四 ) 放宽新出让地块地价款支付期限和比例对新出让的经营性房地产用地, 允许受让人在 1 2 个月内付清出让价款, 对起价总额在 5 亿元以上或规模较大的地块, 其出让价款支付期限最高可达 18 个月 ; 允许自出让合同签订之日起 1 O 日内应缴的首付出让价款 ( 定金 ) 调整至出让价款总额的 10% ( 十五 ) 缓缴房屋物业维修基金和人防易地建设费领取商品房预售证时预收的房屋物业维修基金, 延至办理房屋初始登记时收取人防易地建设费推迟至办理商品房预售证时收取 ( 十六 ) 提高政府服务水平市级各职能部门及城区政府要营造良好的发展环境, 加强与企业的联系, 帮助企业解决经营活动中遇到的困难 ; 要加强服务, 提高效率, 减少审批环节, 缩短审批时限同时, 要认真执行杭州市人民政府关于暂停征收 152 项行政事业性收费的通知 ( 杭政函 [2008]184 号 ) 精神, 确保涉及房地产的 1 2 第 3 页

4 个暂停征收项目落实到位其中房管部门 2 项 : 城市房屋拆迁管理费房屋所有权证书工本费 ; 国土资源部门 7 项 : 征 ( 土 ) 地管理费征地不可预见费土地登记证书工本费 ( 三资企业 ) 土地登记证书工本费( 普通个人 ) 土地登记证书工本费( 普通单位 ) 土地登记特制证书工本费( 单位 ) 土地登记特制证书工本费( 个人 ); 建设部门 2 项 : 工程定额测定费工程质量监督费 ; 人防部门 1 项 : 工程质量监督费 ( 十七 ) 加大支持和监管力度各金融机构各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业, 有关职能部门将对其通报批评, 必要时依法进行查处 ( 十八 ) 鼓励房地产企业使用新材料新设备新工艺, 推进节能减排房地产开发企业为开发新技术新产品新工艺发生的研究开发费用, 按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策 ; 房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录, 用于环境保护节能节水安全生产等专用设备的投资额, 可享受相应的财税政策四营造房地产业发展的良好社会氛围 ( 十九 ) 建立房地产市场分析机制市实施 " 居者有其屋 " 工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门分析当前房地产形势, 及时准确地发布房地产市场动态信息, 以维护房地产市场稳定 ( 二十 ) 建立沟通协调机制通过政银企座谈会等方式, 搭建银企对接的互动平台, 及时协调解决企业面临的困难, 为企业的进一步发展提供金融支持鼓励银行在国家宏观调控政策指导下, 增加有效的信贷投入, 支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求, 有效支持房地产业健康发展 ( 二十一 ) 建立突发事件预案机制制订针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案, 同时建立完善突发事件处理机制 ( 二十二 ) 充分发挥行业协会作用积极引导和帮助企业提高企业竞争力抗风险能力和应对房地产形势变化的能力 ( 二十三 ) 加强房地产市场管理加强房地产市场价格秩序管理, 严肃查处开发企业虚假广告等行为对提供虚假信息恶意炒作误导消费的行为将予以严肃处理加强房地产市场诚信体系建设, 切实保障房地产消费者的合法权益 ( 二十四 ) 加强舆论宣传引导加强对我市城市建设城市发展和房地产发展前景的宣传, 客观公正地报道房地产市场情况, 同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传, 引导广大群众树立正确的住房消费观念如上级有新政策出台, 按新政策执行萧山区余杭区可参照执行第 4 页

5 国都证券投资评级表 1: 国都证券行业投资评级的类别级别定义类别级别定义推荐行业基本面向好, 未来 6 个月内, 行业指数跑赢综合指数短期中性行业基本面稳定, 未来 6 个月内, 行业指数跟随综合指数评级回避行业基本面向淡, 未来 6 个月内, 行业指数跑输综合指数 A 预计未来三年内, 该行业竞争力高于所有行业平均水平长期 B 预计未来三年内, 该行业竞争力等于所有行业平均水平评级 C 预计未来三年内, 该行业竞争力低于所有行业平均水平表 2: 国都证券公司投资评级的类别级别定义类别级别定义强烈推荐预计未来 6 个月内, 股价涨幅在 15% 以上短期推荐预计未来 6 个月内, 股价涨幅在 5-15% 之间评级中性预计未来 6 个月内, 股价变动幅度介于 ±5% 之间减持预计未来 6 个月内, 股价跌幅在 5% 以上 A 预计未来三年内, 公司竞争力高于行业平均水平长期 B 预计未来三年内, 公司竞争力与行业平均水平一致评级 C 预计未来三年内, 公司竞争力低于行业平均水平免责声明 : 本报告中的信息均来源于公开资料或国都证券研究所研究员实地调研所取得的信息, 国都证券研究所及其研究员不对这些信息的准确性与完整性做出任何保证国都证券及其关联机构可能持有报告所涉及的证券品种并进行交易, 也有可能为这些公司提供相关服务本报告中所有观点与建议仅供参考, 投资者据此操作, 风险自负第 5 页

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研发中心房地产业 2008 年 05 月 19 日公司研究调研简报首次评级 : 短期 - 推荐, 长期 -A 栖霞建设 (600533): 业绩增长有赖于市场回暖国都证券核心观点 1 公司战略定位于长三角二三线城市公司坚持以南京为中心的三小时经济圈, 发展成为长三角地区的房地产龙头企业的发展战略, 走专业化信息化产业化国际化的发展战略公司战略定位于长三角二三线城市,2007