东吴证券研究所

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娠寿姬
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1 证券研究报告公司研究房地产开发金地商置 (00535.HK) 主业欣欣向荣内在价值低估买入 ( 首次 ) [Table_Financial] 盈利预测与估值 E 2018E 2019E 营业收入 ( 百万元 ) 8, , , , 同比 (%) % 20.10% 74.70% 35.20% 净利润 ( 百万元 ) 1, , , , 同比 (%) 29.38% 20.05% 69.82% 40.93% 毛利率 (%) 44.22% 44.00% 44.34% 44.58% ROE(%) 14.16% 12.80% 16.29% 17.03% 每股收益 ( 元 ) P/E P/B 投资要点销售增长迅速, 盈利可期金地商置近年销售增长势头迅猛, 量价齐升推动销售额持续创新高 2017 年全年公司销售金额达亿元, 同比增长 %, 近两年销售金额复合增速达 101% 核心原因在于公司土地储备布局前瞻, 公司重点布局的核心一二线城市 2015 年以来基本面大幅上行公司产品定位于首置首改产品, 品牌优势显著, 销售快速增长前瞻拿地, 土地储备充沛且成本较低公司土地储备总量丰富, 增加迅猛截至 2017 年底, 公司国内土地储备累计建筑面积达万平米, 同比增速 29% 公司土地储备多集中在一二线城市, 一线二线城市土储建面占比分别为 22.6% 68.5%; 公司提前布局核心城市, 全国土储权益均价仅保持 5521 元 / 平米低位, 这主要源于公司拿地方式前瞻且多样化, 主要通过公开市场招拍挂收并购两大方式获取优质廉价土地持有物业位于核心地段, 租金可观公司旗下持有的投资物业位于核心城市核心地段, 出租率高提升公司租金规模, 深圳威新软件科技园第一二期, 北京搜狐网络大厦目前出租率均达 100%, 未来公司的近百万方在深圳及上海的产业园, 包括深圳威新科技园第三期等项目运营后, 租金收入有望进一步提升管理团队经验丰富, 股权激励体系完备公司四位执行董事凌克先生黄俊灿先生徐家俊先生及韦传军先生均来自于金地集团, 有着长时间的房地产行业从业经验, 具备丰富的中国房地产开发营运及管理经验公司自 2013 年通过股权激励方式对管理层进行激励, 效果较强三次股权激励计划合计授出亿股购股权, 其中授予 4 位执行董事 5.42 亿份购股权投资建议 : 金地商置拿地前瞻, 重点布局核心一二线城市, 土地储备充沛且成本较低, 目前土地储备规模接近 1400 万平米公司销售增长迅速, 近两年销售金额复合增速达 101% 同时公司还在核心城市持有大量优质物业, 同时还有大量在建物业, 未来租金收入将持续提升我们预计年公司 EPS 分别为元人民币, 对应 PE 分别为倍, 首次覆盖给予买入评级, 目标价 1.5 元港币风险提示 : 行业销售规模大幅下滑 ; 按揭贷款利率大幅上行 ; 房地产政策大幅收紧 ; 房企资金成本大幅上行 ; 港股波动性较大 [Table_Author] 2018 年 01 月 31 日证券分析师齐东执业证书编号 :S qid@dwzq.com.cn 股价走势 200% 150% 100% 50% 0% 市场数据收盘价 ( 港币元 ) 1.15 一年最低 / 最高价 0.475/1.28 市净率 ( 倍 ) 1.62 流通股市值 ( 港币百万元 ) 18, 基础数据每股净资产 ( 港币 ) 0.71 资产负债率 (%) 总股本 ( 百万股 ) 15, 相关研究金地商置沪深 / 18

2 目录 1. 金地商置概况公司发展历程及股权结构金地商置销售增长迅速, 盈利能力可期前瞻拿地, 土地储备充沛且成本较低土地储备总量可观, 多布局一二线城市前瞻拿地成本可控, 保障项目毛利水平持有投资物业位于核心地段, 租金可观管理团队经验丰富, 股权激励体系完备盈利预测与估值核心假设盈利预测估值投资建议风险提示 / 18

3 图表目录图表 1: 金地商置大事记... 4 图表 2: 金地商置股权结构... 5 图表 3:2014 年以来公司销售金额 ( 亿元, 左轴 ) 及同比增速 ( 右轴 )... 6 图表 4:2014 年以来公司销售面积 ( 万平米, 左轴 ) 及同比增速 ( 右轴 )... 6 图表 5:2017 年主流地产公司销售均价情况 ( 元 / 平米 )... 6 图表 6:2014 年以来公司国内土储建筑面积 ( 万平米 )... 7 图表 7:2014 年以来土地储备国内分布城市个数... 7 图表 8:2017 年公司国内土地储备分布图... 7 图表 9:2017 年公司各线城市土地储备占比... 7 图表 10:2017 年年底金地商置土地储备按城市分布... 8 图表 11: 金地商置在美物业项目情况... 8 图表 12:2017 年底各城市土储平均权益地价 ( 元 / 平米 )... 9 图表 13:2014 年以来公司新增土储建面 ( 万平米 )... 9 图表 14:2014 年以来公司销售毛利率情况... 9 图表 15: 深圳威新软件科技园地理位置图表 16: 深圳威新软件科技园图表 17: 北京搜狐网络大厦地理位置图表 18: 北京搜狐网络大厦图表 19: 截至 2016 年年底公司国内持有物业情况 ( 不含合营联营 ) 图表 20: 执行董事均来自母公司金地集团, 经营管理经验丰富图表 21:2013 年以来公司三次股权激励情况图表 22: 公司执行董事持有购股权数量 ( 万份 ) 图表 23: 金地商置年营业收入拆分预测图表 24: 金地商置年盈利预测图表 25: 可比公司估值 / 18

4 1. 金地商置概况 1.1 公司发展历程及股权结构金地商置集团有限公司 ( 以下简称金地商置或公司 ) 是中国领先地位的房地产开发商和运营商 2012 年, 金地集团布局香港资本市场, 收购联交所上市公司星狮地产, 纳入星狮地产旗下优质住宅和商业项目 2013 年 3 月星狮地产更名为金地商置, 经过多年发展, 目前金地商置是金地集团旗下综合型物业开发运营与管理的专业化公司图表 1: 金地商置大事记 2012 年 9 月由金地集团以每股港币 0.43 元收购 535.HK 的 56%;10 月无条件以每股港币 0.43 元收购已发行的 535.hk 股份通过公开拍卖获得 1 块位于杭州约 12 万平方米总建筑面积的土地投得 19 块新地共约 250 万平米 ( 位于杭州昆山南京上海苏州等 ), 亦收购了广电 74% 股权 ( 共 500 万方土储 ) 年 1 月以每股港币 0.78 元配售 9 亿股,筹集 7 亿港元 ; 通过公开拍卖, 收购 4 块土地, 总建筑面绩 134 万平方米 ;8 月由母公司金地集团注入 6 个地产项目, 总建面约 150 万平方米共投得 16 块新地共约 210 万平米 ( 北京天津上海南京杭州等 ) 收购 19 个国内项目, 总建筑面积约 354 万平方米 ( 位于郑州济南武汉西安沈阳昆山上海北京青岛深圳等 ) 资料来源 : 上市公司公告, 金地商置官网, 2012 年 12 月, 公司引入战略投资者, 分别与 Sino Water OUE 力宝集团签订认购协议, 以每股 0.52 港元分别配售 6.3 亿股 29 亿股其中力宝集团身后的新加坡华联企业有限公司, 在物业开发管理持有物业等方面有着丰富经验公司引入战略合作伙伴力宝集团有助于提升公司整体房地产开发能力和物业管理运营能力, 开拓轻资产道路公司股权结构清晰, 控股股东金地集团持有公司 41.56% 股权,OUE 力宝集团持有公司 29.79% 股权, 其余为公众股东持股 4 / 18

5 图表 2: 金地商置股权结构资料来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 1.2 金地商置销售增长迅速, 盈利能力可期目前公司致力于发展五大业务板块 : 以城市综合体为主体的商业中心投资与运营 ; 公寓和住宅的开发销售及物业管理 ; 写字楼的运营及物业管理 ; 产业园区的开发运营及物业管理 ; 超五星级酒店精品酒店的开发与运营公司业务可细分为物业开发物业投资及管理两大业务板块 2016 年公司实现营业收入亿元, 同比增加 %, 其中物业开发收入亿元, 占比达 97%, 房地产开发业务仍是金地商置收入的主要贡献来源公司销售增长势头迅猛, 量价齐升推动销售额再创新高 2017 年全年公司销售金额达亿元, 同比增速达 %, 近两年销售金额复合增速达 101% 核心原因在于公司土地储备布局前瞻, 公司重点布局核心一二线城市,2015 年以来基本面大幅上行公司产品定位于首置首改产品, 品牌优势显著, 销售快速增长公司销售均价稳健提升 2017 年公司全年销售均价元 / 平米, 同比增长 1.88%, 2014 年至今销售均价复合增速达 10.42%, 与主流地产公司对比, 全年公司销售均价处于中高水平公司销售均价保持较高水平主要因重点布局一二线城市, 并且公司具备较好的品牌知名度和良好的产品品质, 能够保持较好的市场竞争力, 获取一定的市场溢价 5 / 18

6 图表 3:2014 年以来公司销售金额 ( 亿元, 左轴 ) 及同比增速 ( 右轴 ) 图表 4:2014 年以来公司销售面积 ( 万平米, 左轴 ) 及同比增速 ( 右轴 ) % 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% % 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 销售金额 ( 亿元 ) 同比增速销售面积 ( 万平米 ) 同比增速资料来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 资料来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 东吴证券研究所图表 5:2017 年主流地产公司销售均价情况 ( 元 / 平米 ) 资料来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 6 / 18

7 2. 前瞻拿地, 土地储备充沛且成本较低 2.1 土地储备总量可观, 多布局一二线城市金地商置土地储备丰富, 布局合理截至 2017 年底, 公司国内土地储备累计建筑面积达万平米, 同比增长 29%, 年土地储备总量保持 58% 的复合增速, 同期公司土储分布城市个数从 9 个上升至 23 个, 稳步提升公司土地储备多集中在核心一二线城市, 其中一线城市 ( 北京上海广州深圳 ) 累计土储建面 314 万平米, 占比达 22.6%; 二线城市 ( 武汉杭州南京长沙天津西安青岛沈阳郑州昆明太原济南苏州 ) 合计 952 万平米, 占比达 68.5%; 三线城市及其他 ( 昆山淮安等 ) 累计 123 万平米, 占比仅 8.9% 图表 6:2014 年以来公司国内土储建筑面积 ( 万平米 ) 图表 7:2014 年以来土地储备国内分布城市个数 1,600 1,400 1,200 1, % 100% 80% 60% 40% 20% H H H H % H H H H 累计土储建面 ( 万平 ) 同比进入城市资料来源 : 上市公司公告, 资料来源 : 上市公司公告, 图表 8:2017 年公司国内土地储备分布图图表 9:2017 年公司各线城市土地储备占比西藏新疆甘肃青海甘肃四川内蒙古宁夏重庆陕西北京天津河北山西山东湖北河南安徽江苏浙江辽宁上海黑龙江吉林 9% 23% 一线城市二线城市三线城市万平万平万平万平万平云南贵州广西海南湖南广东江西澳门香港福建台湾 68% 资料来源 : 上市公司公告, 资料来源 : 上市公司公告, 7 / 18

8 图表 10:2017 年年底金地商置土地储备按城市分布城市城市等级总建筑面积权益建筑面积 ( 万平米 ) ( 万平米 ) 项目个数占比武汉二线 % 上海一线 % 深圳一线 % 杭州二线 % 南京二线 % 长沙二线 % 天津二线 % 昆山三线 % 西安二线 % 北京一线 % 青岛二线 % 沈阳二线 % 郑州二线 % 昆明二线 % 太原二线 % 济南二线 % 广州一线 % 苏州二线 % 淮安三线 % 宁波三线 % 徐州三线 % 诸暨三线 % 大连二线 % 合计 % 资料来源 : 上市公司公告, 图表 11: 金地商置在美物业项目情况区域 / 项目权益土地储备权益土地储备项目权益地价权益单价比例 ( 平米 ) ( 平米 ) ( 万元 ) ( 元 / 平米 ) 美国 LA 好莱坞项目 44% 23,673 10,416 16,167 15,521 美国 San Jose 硅谷项目 48% 38,555 18,314 9,509 5,192 美国洛杉矶医院项目 46% 19,929 9,167 6,722 7,333 美国 New York 45 Broad St 93% 27,903 25,810 58,668 22,731 美国 New York 22 街项目 80% 18,494 14,795 79,045 53,426 美国 Berkeley School Apartment 100% 5,267 5,267 6,439 12,225 美国 LA West Cavina 南山项目 100% 9,722 9,722 18,240 18,761 合计 - 143,543 93, ,791 20,835 资料来源 : 上市公司公告, 除在国内布局外, 公司也在海外进行了一定布局, 目前在美国拥有 7 个项目, 位于纽约硅谷洛杉矶等城市截至 2017 年底公司海外土地储备达万平米, 权益土地储备 9.35 万平米, 权益均价元 / 平米 8 / 18

9 广州北京南京昆山杭州宁波苏州青岛武汉上海天津郑州徐州昆明济南太原大连诸暨深圳西安长沙沈阳淮安 F 2.2 前瞻拿地成本可控, 保障项目毛利水平公司提前布局核心城市, 前瞻拿地保证项目毛利水平公司目前国内土储权益均价仅 5521 元 / 平米, 而公司 2017 年销售均价接近元 / 平米这主要源于公司在拿地节奏上保持灵活拿地方式上多样化 2013 年以来公司主要通过土拍市场收购方式获取优质土地公司在土拍市场上保持灵活拿地策略, 除去 2014 年外基本保持相对可观规模此外公司背靠母公司金地集团, 在享受母公司金地品牌融资优势的同时, 还通过集团平台获取了大规模土地储备 2013 年 8 月金地集团向公司注入 6 个优质地产项目, 总建面约 150 万平米 2016 年公司收购了广州广电房地产集团 74% 股权, 增加约 420 万平米的额外土地储备, 总收购价约 14 亿元公司拿地策略灵活, 多次收并购以较低成本优质土地资源, 为公司项目的高毛利打下坚实基础 2017 年上半年公司结算毛利率继续居于高位, 保持在 36.32% 水平图表 12:2017 年底各城市土储平均权益地价 ( 元 / 平米 ) 图表 13:2014 年以来公司新增土储建面 ( 万平米 ) 土地储备权益地价 ( 元 / 平米 ) H1 土拍或合作开发收购土储资料来源 : 上市公司公告, 资料来源 : 上市公司公告, 图表 14:2014 年以来公司销售毛利率情况 60% 50% 40% 30% 38.78% 48.63% 44.22% 36.32% 20% 10% 0% H1 毛利率资料来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 9 / 18

5 万平米截至 2017 年上半年出租率达 100% 租金收入和利润增长表现优越, 为集团带来物业管理费收入达 9971 万元, 项目坐享深圳经济特区和高新区特有的环境优势, 周边有 50

10 3. 持有投资物业位于核心地段, 租金可观公司旗下持有的投资物业位于核心城市核心地段, 出租情况良好空置率较低, 我们判断未来物业租金水平有望持续提升 (1) 深圳威新软件科技园第一二期位于深圳市科技园, 地段优越,2001 年开始投入运营, 总建面达 14.3 万平米, 可供出租面积 12.5 万平米截至 2017 年上半年出租率达 100% 租金收入和利润增长表现优越, 为集团带来物业管理费收入达 9971 万元, 项目坐享深圳经济特区和高新区特有的环境优势, 周边有 50 多所国内外大学的附属机构及 30 多家研究中心图表 15: 深圳威新软件科技园地理位置资料来源 : 百度地图, 图表 16: 深圳威新软件科技园资料来源 : 金地商置官网, (2) 北京搜狐网络大厦位于北京海淀区中关村清华科技园, 项目建筑面积 1.49 万平米, 公司持有 60% 权益, 出租率达 100% 10 / 18

图表 17: 北京搜狐网络大厦地理位置资料来源 : 百度地图, 图表 18: 北京搜狐网络大厦资料来源 : 百度地图, 目前公司还拥有深圳威新科技园第三期杭州南京及淮安商业综合体项目等大量在建项目, 其中威新科技园第三期面积达 20.

威新科技园第一期第二期竣工 100% 14.3 搜狐网络大厦竣工 60% 1.49 威新科技园第三期在建 100% 20.88 杭州余杭项目在建 95% 5.38 南京河西项目在建 96% 6.44 江苏淮安项目在建 100% 4.

11 图表 17: 北京搜狐网络大厦地理位置资料来源 : 百度地图, 图表 18: 北京搜狐网络大厦资料来源 : 百度地图, 目前公司还拥有深圳威新科技园第三期杭州南京及淮安商业综合体项目等大量在建项目, 其中威新科技园第三期面积达万平米, 根据威新科技园第一期二期情况, 预计三期竣工后也会达到满租状态, 能够进一步提升公司租金收入图表 19: 截至 2016 年年底公司国内持有物业情况 ( 不含合营联营 ) 物业状态持股比例建筑面积 ( 万平米 ) 威新科技园第一期第二期竣工 100% 14.3 搜狐网络大厦竣工 60% 1.49 威新科技园第三期在建 100% 杭州余杭项目在建 95% 5.38 南京河西项目在建 96% 6.44 江苏淮安项目在建 100% 4.23 苏州金苏项目在建 100% 4.57 合计资料来源 : 上市公司公告, 公司在深圳威新软件科技园成功开发运营, 物业运营管理能力也得到全面提升目前公司全力发展国内商业园业务, 我们预计公司 2020 年商业园业务规模有望达到 400 万平米 11 / 18

4. 管理团队经验丰富, 股权激励体系完备公司四位执行董事均来自于金地集团, 有着丰富的中国房地产开发营运及管理经验四位执行董事分别是 : 凌克先生 : 自 1992 年加入金地集团, 现任金地集团董事长现全面负责集团发展, 并主持战略规划方面的工作, 在中国房地产拥有超过 20 年的工作经验黄俊灿先生 :1992 年加入金地集团, 现任金地集团董事总裁现负责金地集团整体运营工作,

12 4. 管理团队经验丰富, 股权激励体系完备公司四位执行董事均来自于金地集团, 有着丰富的中国房地产开发营运及管理经验四位执行董事分别是 : 凌克先生 : 自 1992 年加入金地集团, 现任金地集团董事长现全面负责集团发展, 并主持战略规划方面的工作, 在中国房地产拥有超过 20 年的工作经验黄俊灿先生 :1992 年加入金地集团, 现任金地集团董事总裁现负责金地集团整体运营工作, 在房地产投资设计建造营销和企业管理方面有 20 年工作经验徐家俊先生 : 现任金地集团董事高级副总裁兼董事会秘书于年获新财富杂志授予金牌董秘称号, 并于 2011 及 2012 年获理财周报评为最佳董事会秘书, 曾负责金地集团房地产私募股权基金管理, 于物业发展企业管理及战略规划方面拥有丰富经验韦传军先生 : 金地集团董事高级副总裁兼财务总裁拥有超过 20 年物业发展及财务管理经验, 于 2003 年加入金地集团, 现时负责金地集团之整体财务及会计工作图表 20: 执行董事均来自母公司金地集团, 经营管理经验丰富凌克先生黄俊灿先生自 1992 年加入金地集团, 现任金地集团董事长, 拥有超过 20 年的工作经验自 1992 年加入金地集团, 现任金地集团董事总裁, 拥有超过 20 年的工作经验徐家俊先生韦传军先生现任金地集团董事高级副总裁兼董事会秘书多次获得金牌董秘最佳董事会秘书称号于 2003 年加入金地集团, 现任金地集团董事高级副总裁兼财务总裁拥有超过 20 年物业发展及财务管理经验资料来源 : 金地商置官网, 公司公告, 公司自 2013 年通过股权激励方式对管理层进行激励, 效果较强公司三次激励计划合计授出亿股购股权, 并且三次激励计划的规模在逐渐增大, 其中授予 4 位执行董事累计获得 5.42 亿份购股权, 凌克先生黄俊灿先生徐家俊先生韦传军先生分别持有 1.67 亿份 1.44 亿份 1.26 亿份 1.04 亿份购股权, 占三次股权激励总数的 15% 13% 11% 9% 12 / 18

13 图表 21:2013 年以来公司三次股权激励情况授出日期到期日行使价 ( 港元 ) 授出日期前的收市价 ( 港元 ) 授出购股权 ( 万份 ) 授予高管购股权 ( 万份 ) 授予 4 位高管购股权 ( 万份 ) 占授出比例年内 % 年内 % 年内 % 资料来源 : 上市公司公告, 图表 22: 公司执行董事持有购股权数量 ( 万份 ) 凌克先生黃俊灿先生徐家俊先生韦传军先生 13 年 1 月激励计划 13 年 5 月激励计划 14 年 12 月激励计划资料来源 : 上市公司公告, 13 / 18

14 5. 盈利预测与估值 5.1 核心假设我们对金地商置未来的盈利预测基于以下假设 : (1) 年房地产市场销售整体稳定, 销售规模不会大幅下降 2017 年 12 月 25 日全国住房城乡建设工作会议召开, 会上提出针对各类需求实行差别化调控政策, 满足首套刚需支持改善需求遏制投机炒房同时表态扎实推进新一轮棚改工作,2018 年改造各类棚户区 580 万套我们预计年房地产市场销售规模将呈现整体稳定小幅波动的走势, 销售规模不会大幅下降 (2) 我们预计公司 2018 年能够达到人民币 600 亿元销售规模公司土地储备充足, 且布局的城市基本面较好, 我们判断未来几年, 公司销售规模仍然能够保持 30% 左右的复合增长速度 (3) 公司在售及在建项目能够顺利竣工交付一般房地产行业从预售到竣工入伙, 周期在年左右, 金地商置年签约销售金额分别为亿元, 这些销售的产品将陆续在年结算 5.2 盈利预测我们预计年公司 EPS 分别为元人民币, 对应 PE 分别为倍图表 23: 金地商置年营业收入拆分预测单位 : 人民币百万元 2016A 2017E 2018E 2019E 营业收入 8,707 10,457 18,268 24,698 同比增速 105% 20% 75% 35% -- 物业销售 8,447 10,171 17,954 24, 租金收入其他业务收入资料来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 备注 : 其他业务收入包括物业管理费收入公用事业使用费收入营运托管费收入图表 24: 金地商置年盈利预测单位 : 人民币 E 2018E 2019E 营业收入 ( 百万元 ) 8,707 10,457 18,268 24,698 同比增速 105% 20% 75% 35% 归属于上市公司股东的净利润 ( 百万元 ) 1,367 1,640 2,786 3,926 同比增速 29% 20% 70% 41% EPS( 元 ) 资料来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 5.3 估值 14 / 18

15 我们预计年公司 EPS 分别为元人民币, 对应 PE 分别为倍与 A 股及港股的主流地产公司相比, 公司 PE 估值较低图表 25: 可比公司估值公司简称股价 EPS PE 2017E 2018E 2019E 2017E 2018E 2019E 万科 A 保利地产金地集团招商蛇口新城控股碧桂园融创中国中国恒大龙湖地产旭辉控股集团资料来源 :Wind 资讯, 备注 : 万科 A 金地集团招商蛇口新城控股碧桂园融创中国中国恒大龙湖地产旭辉控股集团盈利预测使用 Wind 一致预期平均值 A 股单位为人民币, 港股单位为港币股价数据截至 2018 年 1 月 31 日 5.4 投资建议金地商置拿地前瞻, 重点布局核心一二线城市, 土地储备充沛且成本较低, 目前土地储备规模接近 1400 万平米公司销售增长迅速, 近两年销售金额复合增速达 101% 同时公司还在核心城市持有大量优质物业, 同时还有大量在建物业, 未来租金收入将持续提升我们预计年公司 EPS 分别为元人民币, 对应 PE 分别为倍, 首次覆盖给予买入评级考虑到港股可比公司对应 2018 年 PE 估值中枢在 9.6 倍, 我们给予金地商置目标价 1.5 元港币, 对应 2018 年 6.9 倍估值 15 / 18

16 6. 风险提示 1) 行业销售规模大幅下滑 : 行业销售规模整体下滑, 房企销售回款将产生困难 2) 按揭贷款利率大幅上行 : 按揭贷款利率大幅上行则购房者购房按揭还款金额将明显上升, 对购买力有损伤 3) 房地产政策大幅收紧 : 政策大幅收紧, 则房地产销售将承压, 带来销售规模下滑 4) 房企资金成本大幅上行 : 房地产企业资产负债率较高, 资金成本上行将导致财务费用大幅增加, 侵蚀利润 5) 港股波动性较大 16 / 18

17 金地商置三大财务预测表 ( 人民币百万元 ) 资产负债表利润表 E 2018E 2019E ( 百万元 ) ( 百万元 ) E 2018E 2019E 流动资产 : 20,443 19,812 26,146 38,633 营业收入 8,707 10,457 18,268 24,698 现金 2,823 3,058 3,895 9,446 营业成本 4,857 5,856 10,168 13,688 应收款项直接营业费用 ,005 1,235 存货 11,987 14,023 17,989 23,871 管理费用其他 5,621 2,161 3,758 4,400 其他 (791) (626) (776) (1,065) 非流动资产 : 11,725 11,993 13,454 15,397 营业利润 3,916 4,338 7,506 10,408 固定资产净值财务收入 /( 费用 ) 净额 268 (46) (60) (156) 权益性投资 4,258 4,470 4,694 4,929 融资活动的汇兑收益其他 7,397 7,445 8,676 10,375 应占共同控制实体损益资产总计 32,167 31,805 39,600 54,030 应占联营公司损益流动负债 : 19,689 15,425 17,677 24,622 除税前溢利 3,833 4,589 7,793 10,816 短期借款 10,109 4,044 4,852 5,823 所得税及相关税收 1,828 2,065 3,507 4,867 应付款项 1,784 2,821 1,471 4,203 净利润 ( 含少数股东权益 ) 2,004 2,524 4,286 5,949 其他 7,797 8,560 11,354 14,596 净利润 ( 不含少数股东权益 ) 1,367 1,640 2,786 3,926 非流动负债合计 ,043 1,139 长期借贷其他重要财务与估值指标 2016A 2017E 2018E 2019E 负债总计 20,530 16,355 18,721 25,761 每股收益 ( 元 ) 少数股东权益 1,986 2,636 3,563 4,824 每股净资产 ( 元 ) 归属母公司股东权益 9,652 12,813 17,316 23,445 发行在外股份 ( 百万股 ) 15,793 15,862 15,862 15,862 负债和所有者权益合计 32,167 31,805 39,600 54,030 ROE(%) 14.16% 12.80% 16.29% 17.03% 现金流量表 ( 百万元 ) E 2018E 2019E 毛利率 (%) 44.22% 44.00% 44.34% 44.58% 经营活动现金流 (1,036) 1,183 (1,419) 1,663 销售净利率 (%) 15.47% 15.69% 15.25% 15.90% 投资活动现金流 (2,102) (12,987) (14,449) (16,708) 资产负债率 (%) 63.82% 51.42% 47.05% 48.00% 筹资活动现金流 4,234 11,917 16,570 20,449 收入增长率 (%) % 20.10% 74.70% 35.20% 汇率变动的影响净利润增长率 (%) 29.38% 20.05% 69.82% 40.93% 现金净增加额 1, ,551 P/E 折旧与摊销 P/B 数据来源 :Wind 资讯, 上市公司公告, 备注 : 港币兑人民币汇率取 1 港币 = 人民币吴证券研究所 17 / 18

免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议, 本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可的情况下,

18 免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议, 本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可的情况下, 东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险, 投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息, 本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性, 也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更, 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发转载, 需征得同意, 并注明出处为, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改东吴证券投资评级标准 : 公司投资评级 : 买入 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在 15% 以上 ; 增持 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 5% 与 15% 之间 ; 中性 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 -15% 与 -5% 之间 ; 卖出 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在 -15% 以下行业投资评级 : 增持 : 预期未来 6 个月内, 行业指数相对强于大盘 5% 以上 ; 中性 : 预期未来 6 个月内, 行业指数相对大盘 -5% 与 5%; 减持 : 预期未来 6 个月内, 行业指数相对弱于大盘 5% 以上苏州工业园区星阳街 5 号邮政编码 : 传真 :(0512) 公司网址 : 18 / 18

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013