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1 房地产开发行业 2017 年信用分析与展望工商企业评级部周宛霖房地产是我国经济的支柱产业之一受宏观经济周期及政策调控等因素影响, 我国房地产市场景气度存在一定波动 2016 年我国房地产市场总体销售旺盛, 行业投资增速有所回升行业整体库存去化压力仍较大, 供需矛盾主要集中在三四线城市同时, 我国房地产市场调控政策已逐步由整体宽松转向为以热点城市政策收紧非热点城市保持宽松为特征的因城施策在此背景下,2016 年房地产开发行业已发债企业的发行人信用评级虽仍集中于 AA 区间, 但行业信用中枢有所上浮同期, 有 18 家房地产开发企业信用等级出现上调 ( 其中 6 家为双评级企业 1,1 家为三评级企业 ),2 家企业信用等级出现下调 ( 其中 1 家为双评级企业 ),3 家企业调整展望, 其中 2 家将展望稳定调为负面,1 家将展望稳定调为正面一行业信用质量分析房地产是我国经济的支柱产业之一受宏观经济周期及政策调控等因素影响, 我国房地产市场景气度存在一定波动 2016 年我国房地产市场总体销售旺盛, 行业投资增速明显回升房地产是我国经济支柱产业之一在工业化城镇化居民收入增长消费需求升级以及信贷政策支持的强劲推动下,2000 年以来行业整体发展速度快年, 我国房地产行业年完成投资额从 1.32 万亿元上升至万亿元其中, 住宅年完成投资额从 2004 年的 0.88 万亿元上升至 2016 年的 6.87 万亿元根据国家统计局数据显示,2016 年度 1 双评级指两家评级机构对同一家企业进行评级, 三评级指三家评级机构对同一家企业进行评级 - 1 -

国务院加大了调控力度, 陆续出台新国四条新国八条和新国五条等一系列政策受政策调控力度加大以及宏观经济增速放缓等多因素叠加影响, 国内房地产需求增速逐步放缓, 市场进入调整阶段自 2009 年以来, 全国房地产市场销售面积增速不断下降,2012 年同比增速更降至仅 1.95%, 其中住宅销售面积同比增长仅 2.

2 我国人口城镇化率为 57.35%, 较上年提升了 1.25 个百分点图表年房地产投资情况 ( 单位 : 万亿元 ) 资料来源 :Wind 资讯及国家统计局近十余年内我国房地产市场发展迅速, 但期间也经历了较大的起伏出于平抑市场波动保障市场理性发展的初衷, 我国政府曾多次制定并实施相关政策以规范引导房地产市场年, 我国调控政策主要目标为抑制投机行为增加保障性住房供给控制房价快速上涨尤其自 2009 年起, 国务院加大了调控力度, 陆续出台新国四条新国八条和新国五条等一系列政策受政策调控力度加大以及宏观经济增速放缓等多因素叠加影响, 国内房地产需求增速逐步放缓, 市场进入调整阶段自 2009 年以来, 全国房地产市场销售面积增速不断下降,2012 年同比增速更降至仅 1.95%, 其中住宅销售面积同比增长仅 2.01% 2013 年, 国务院出台新国五条严厉调控房价, 由此造成的政策末班车效应导致市场一度强烈反弹当年全国商品房销售面积亿平方米, 同比增长 17.34%; 其中住宅销售面积亿平方米, 同比增长 17.46% 需求集中释放后,2014 年全国房地产销售面积住宅销售面积分别同比减少 8.11% 和 9.11%, 成交量下滑明显为提振楼市, 自 2014 年 7 月起, 各地方政府相继取消或放松限购等调控政策, 转而出台救市政策, 包括调整公积金贷款减免税收调整首付比例放松户籍政策提供住房补贴等 2014 年下半年及 2015 年, 央行数次下调贷款基准利率, 也对楼市形成了有效支撑 2016 年我国商品房新房成交量快速增长, 全年销售面积为亿平方米, 同比增长 22.46%; 其中住宅销售面积为 9.31 亿平方米, 同比增长 22.36% 值得注意的是,2016 年 9 月末多个热点城市加大限贷限购力度后,11 月全国商品房销售面积同比增速一度大幅降至 7.92% 但由于金融机构总体上仍保持了较大规模的新增个人购房贷款, - 2 -

3 12 月商品房销售面积同比增速又出现了一定程度的反弹图表年我国主要类型商品房的销售面积 ( 单位 : 亿平方米 ) 资料来源 :Wind 资讯图表 3. 我国商品房月销售面积同比增速比较资料来源 :Wind 资讯图表 4. 我国主要金融机构每季新增个人购房贷款金额 ( 单位 : 亿元 ) 资料来源 :Wind 资讯我国房地产行业整体库存去化压力仍较大, 且供需矛盾主要集中在三四线城市 2016 年, 我国房地产市场调控政策已逐步由整体宽松转向为以热点城市政策收紧非热点城市保持宽松为特征的因城施策 - 3 -

虽然我国房地产开发投资完成额同比增速已于 2010 年进入下行通道, 但由于 2010~2013 年行业投资增速尚高需求增速总体放缓等因素, 2 国内房地产市场库存持续上行 2015-2016 年, 在行业投资增速放缓商品房销售面积增长加快的作用下, 库存量扩张速度明显放缓截至 2016 年末, 我国房地产市场库存达到 73.05 亿平方米, 较上年末增长 1.94%; 其中待售面积为 6.

35%, 金融机构人民币存款准备金率合计下调 2.5 个百分点, 符合标准的金融机构额外下调 0.

4 虽然我国房地产开发投资完成额同比增速已于 2010 年进入下行通道, 但由于 2010~2013 年行业投资增速尚高需求增速总体放缓等因素, 2 国内房地产市场库存持续上行年, 在行业投资增速放缓商品房销售面积增长加快的作用下, 库存量扩张速度明显放缓截至 2016 年末, 我国房地产市场库存达到亿平方米, 较上年末增长 1.94%; 其中待售面积为 6.95 亿平方米, 较上年末减少 3.22% 当前我国房地产行业整体库存去化压力仍较大, 且主要集中在三四线城市图表年我国房地产库存情况 ( 单位 : 亿平方米 ) 资料来源 :Wind 资讯为化解房地产市场库存压力, 中央政府自 2014 年下半年陆续出台多项政策资金成本方面, 央行多次降息降准, 其中一年期贷款基准利率自年初的 5.60% 降至 4.35%, 金融机构人民币存款准备金率合计下调 2.5 个百分点, 符合标准的金融机构额外下调 0.5 个百分点公积金贷款方面, 国管公积金中心将贷款额度上调至 120 万元, 首套房首付降至 20%, 并调整了二套房政策和缴存政策限购政策方面,46 个限购城市一度仅剩北京上海广州深圳四城坚持限购, 且六部委联合发文取消境外机构和个人的购房限制税收方面, 财政部国家税务总局将免征营业税的个人房源持有期限由 5 年下调至 2 年 2015 年政策延续上年的宽松态势, 在降准降息调低二套房首付比例及放松限购等政策刺激下, 我国房地产市场整体回暖 2016 年以来, 随着房地产市场区域差异化程度加剧, 调控政策逐步由整体宽松转向为以热点城市政策收紧非热点城市保持宽松为特征的因城施策 2016 年第一季度, 政府先后宣布非限购城市商贷首付比例由 2 包括待售商品房面积和住宅办公楼商业营业用房的施工面积 - 4 -

25% 降至 20% 二套房契税从 3% 降至 1% 非普通住房免征营业税适用五改二等政策, 推动了我国房地产市场景气度进一步回暖, 我国一二线城市房价出现大幅跳升 2016 年 3 月末, 上海深圳先后提高购房门槛, 一线城市成交量有所回落房价涨幅收窄在一线城市溢出效应的带动下, 二线城市房价显著上涨, 南京苏州合肥厦门等城市商品住宅价格指数环比增幅逐渐超过一线城市 2016

5 25% 降至 20% 二套房契税从 3% 降至 1% 非普通住房免征营业税适用五改二等政策, 推动了我国房地产市场景气度进一步回暖, 我国一二线城市房价出现大幅跳升 2016 年 3 月末, 上海深圳先后提高购房门槛, 一线城市成交量有所回落房价涨幅收窄在一线城市溢出效应的带动下, 二线城市房价显著上涨, 南京苏州合肥厦门等城市商品住宅价格指数环比增幅逐渐超过一线城市 2016 年 8 月起, 二线城市房价调控政策趋紧, 南京提高二套房首付比例, 苏州厦门武汉先后重启限购政策十一假期前后, 北京天津苏州郑州成都济南无锡合肥武汉南京广州深圳佛山厦门东莞珠海福州上海杭州南昌惠州及南宁 22 个城市集中出台房产市场调控政策, 从限贷限购土地供应市场监管等方面进行调节随着相关政策执行力度的加大 ( 以北京 930 新政为标志 ), 调控效果已于 2016 年 10 月开始显现图表年我国 30 大中城市商品房成交面积同比变化 3 资料来源 :Wind 资讯我国土地供应进一步收紧为避免热点城市土地市场过热, 部分城市加紧了对房地产企业交易资金的监管力度根据 CREIS 中指数据的资料显示,2016 年全国 300 个城市推出各类用地 18.2 亿平方米, 同比下降 10.9%; 成交 15.4 亿平方米, 同比下降 3.2%; 成交平均溢价率为 42.77%, 较去年提高个百分点各类土地出让金 2.9 万亿元, 同比增长 32.4%, 其中住宅用地出让金同比 3 30 大中城市为 : 北京上海广州深圳天津杭州南京武汉南昌成都青岛苏州福州厦门长沙哈尔滨长春无锡东莞昆明石家庄惠州包头扬州安庆岳阳韶关南宁兰州江阴其中杭州南昌武汉哈尔滨昆明扬州安庆南宁兰州江阴 10 城市为商品房数据, 其它城市为商品住宅数据 - 5 -

6 大幅增长 42.3%, 主要系第二第三季度热点城市高价地块频出所致随着热点城市调控力度加强, 四季度土地出让金同比增速从二三季度的 87.1% 61.7% 降至 18.4% 同时, 热点城市土地市场的高热促使监管层对房企交易资金的监管予以更严格的规定 2016 年 12 月, 一家企业因在拿地行为中出现违约被处罚 3.7 亿元保证金 2017 年 2 月, 两家企业在竞拍上海市金山区三幅地块时因申报或自有资金问题丧失竞拍资格二行业信用等级分布及级别迁移分析 4 1. 主体信用等级分布 2016 年度, 共有 78 家房地产企业完成债券发行, 公开发行债券合计 196 支包括超短期融资券 4 支, 短期融资券 4 支中期票据 34 支公司债 154 支图表 7. 房地产行业主体信用等级分布 ( 截至 2016 年末 ) 发行主体信用等级 2016 年度截至 2016 年末发行主体数量存续主体数量占比 (%) 占比 (%) ( 家 ) ( 家 ) AAA AA AA AA A A 合计数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 2. 主体信用等级迁移新世纪评级对 2016 年静态池样本库中房地产行业债券主体信用等 5 级迁移情况进行统计分析本次 2016 年静态池样本库中满足统计口径的有效样本 159 个我们对 2016 年度信用等级迁移情况进行统计, 并建立迁移矩阵详见下表 : 4 本部分采用的样本库范围为申万房地产行业中公开发行债券的非城投类企业发行主体信用等级仅考虑发行人付费模式的评级机构的评级结果统计主体等级分布时, 不同评级机构对同一主体的评级结果不作剔除, 但单一主体发行多期债券时只按该主体最新信用等级计一次 5 在统计主体信用等级迁移矩阵时, 我们在样本库中剔除 2015 年末或 2016 年末没有等级记录的样本 - 6 -

7 图表 8. 房地产行业主体信用等级迁移情况 2016 年末 2015 年末 AAA AA + AA AA - A + A AAA 21 2 AA AA AA A + 1 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 2016 年在级别调整方面, 联合信用将广州富力地产股份有限公司中国国际贸易中心股份有限公司及融创房地产集团有限公司主体级别由 AA + 级上调为 AAA 级 ; 中诚信证评将首创置业股份有限公司融创房地产集团有限公司及绿城房地产集团有限公司主体级别由 AA + 级上调为 AAA 级 ; 联合资信将中国国际贸易中心股份有限公司及广州富力地产股份有限公司主体级别由 AA + 级上调为 AAA 级 ; 新世纪评级将上海金桥出口加工区开发股份有限公司主体级别由 AA + 级上调为 AAA 级东方金城将泛海控股股份有限公司及泰禾集团股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级 ; 联合信用将上海宝龙实业发展有限公司上海世茂股份有限公司珠海华发实业股份有限公司融信 ( 福建 ) 投资集团有限公司及新湖中宝股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级 ; 联合资信将上海世茂股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级 ; 鹏元资信将珠海华发实业股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级大公国际将中天城投集团股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级 ; 新世纪评级将旭辉集团股份有限公司及上海世茂股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级联合信用将深圳香江控股股份有限公司主体级别由 AA - 级上调为 AA 级 ; 鹏元资信将武汉光谷联合集团有限公司及天门市城市建设投资有限公司主体级别由 AA - 级上调为 AA 级大公国际将天津市房地产发展 ( 集团 ) 股份有限公司主体级别由 AA - 级上调为 AA 级同期, 联合资信和联合信用将绿地控股集团有限公司主体级别由 AAA 级下调为 AA + 级 ; 鹏元资信将国奥投资发展有限公司主体级别由 AA - 级下调为 A 级在展望调整方面, 中诚信证评及中诚信国际将中华企业股份有限公司展望由稳定调至负面联合资信将北京万通地产股份有限公司展望由稳定调至负面中诚信证评将金茂投资管理 ( 上海 ) 有限 - 7 -

8 公司展望由稳定调至正面三行业主要债券品种利差分析 6 新世纪评级对 2016 年度房地产行业发行的短期融资券 ( 不包括超短期融资券 ) 中期票据( 不包括定向工具和中小企业集合票据 ) 和公司债 ( 不包括私募类债券 ) 的利差分析选取同日同期限的国债到期收益率为基准利率计算利差行业筛选标准亦参考申银万国的行业分类, 研究数据来源于 Wind 资讯金融终端, 数据采集时点为 2017 年 2 月 25 日, 数据时限是 2016 年度 ( ~ ) 利差分析结果表明, 短期融资券中期票据和公司债发行定价总体反映了信用等级差异随着信用等级的降低发行期限增加, 交易利差均值也越大, 而同等债项级别的企业因信用质量分化亦存在较大差别, 各信用等级的利差因评级样本量限制而存在一定差异 7 1. 短期融资券 2016 年度房地产行业发行四支短期融资券 AA 级债券中, 天安数码城 ( 集团 ) 有限公司利差表现相对较好 AA+ 级债券中, 中国金茂 ( 集团 ) 有限公司利差表现相对较好图表 9. 房地产行业短期融资券发行利差情况 ( 单位 :BP) 发行时发行时发行利差样本数主体信用等级债项信用等级区间均值 AA + A AA A 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 8 2. 中期票据 2016 年房地产行业共发行 34 支中期票据 AAA 级债券中, 华润置地有限公司和万科企业股份有限公司所发中期票据的利差表现相对较好 AA+ 级债券中, 中国电建地产集团有限公司所发中期票据的利差表现相对较好 AA 级债券中, 光明房地产集团股份有限公司和安徽省高速地产集团有限公司所发中期票据的利差表现相对较好 6 本部分所统计债券种类均为公开发行的债券 7 仅统计 1 年期短期融资券, 不含超短期融资券 8 不含中小企业集合票据 - 8 -

9 图表 10. 房地产行业中期票据发行利差情况 ( 单位 :BP) 期限发行时发行时发行利差样本数主体信用等级债项信用等级区间均值 AAA AAA 年 AA + AA AA AA AAA AAA AAA 年 AA + AA AA AAA AA 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 3. 公司债券 2016 年房地产行业共发行 154 支公司债券 AAA 级债券中, 金地 ( 集团 ) 股份有限公司和广州市城市建设开发有限公司所发公司债券的利差表现相对较好 ; 融创房地产集团有限公司所发公司债券的利差表现相对较差 AA + 级债券中, 苏州新建元控股集团有限公司和中粮置业投资有限公司等所发公司债券的利差表现相对较好 ; 泰禾集团股份有限公司和江苏中南建设集团股份有限公司所发公司债券的利差表现相对较差 AA 级债券中, 上海实业发展股份有限公司和中航地产股份有限公司所发公司债券的利差表现相对较好 ; 宁波奥克斯置业有限公司和国购投资有限公司所发公司债券的利差表现相对较差图表 11. 房地产行业公司债券发行利差情况 ( 单位 :BP) 期发行时主体发行时债项发行利差样本数限信用等级信用等级区间均值 AAA AAA AAA AA + AA AAA 年 AA AA AA AA AA - AA AAA AAA AA + AA 年 AAA AA AA AA

10 期限 6 年 7 年 8 年 10 年发行时主体发行时债项发行利差样本数信用等级信用等级区间均值 AA - AA AAA AAA AA AAA AAA AAA AA + AA AAA AAA AA + AA AAA AAA AA AAA 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理四行业信用展望从中长期看, 城镇化仍将是推动我国房地产开发行业的主要因素 2016 年 9 月, 国务院办公厅印发了推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案, 明确表示十三五期间, 城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除, 配套政策体系进一步健全, 户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上, 年均转户 1300 万人以上到 2020 年, 全国户籍人口城镇化率提高到 45%, 各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上总体而言, 我国仍处于快速城镇化阶段, 未来城镇化空间仍较大, 由此带来的城市建设新增人口等将为房地产市场发展提供基本面支持根据房子是用来住的, 不是用来炒的这一定位, 未来房地产开发行业的发展方向将更贴合我国人口发展规划, 以进一步合理提升劳动力要素生产效率为最终目标而这一目标的实现需要在城市承载力与人口集聚效应之间找到均衡点根据北京上海广州深圳于 2016 年公布的本地十三五规划纲要, 至 2020 年末四地常住人口将分别控制在 2300 万 2500 万 1550 万及 1480 万截至 2015 年末, 上述四个一线城市的常住人口分别为万人万人万人和万人一线城市控制人口流入或将为二三线城市带来更大的发展空间出于平抑热点城市市场推动非热点城市库存去化的目标, 预计 2017 年我国将延续当前的因城施策方针, 但在具体的政策选择和执行力度方面可能会视市场发展情况做出调整同时, 随着部分热点城市加强土地

11 拍卖管控力度, 土地溢价率的下降将对楼市价格产生一定的指导作用在此背景下, 全国房产市场适度降温的可能性加大 2017 年, 房地产开发企业面临的主要问题在于融资难度显著加大随着上交所及深交所关于试行房地产产能过剩行业公司债券分类监管的函中国基金业协会证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号 - 私募资产管理计划投资房地产开发企业项目等政策的落地执行, 房企在资金方面的自主权显著减弱, 部分资金链脆弱的房企将遭到重大冲击, 很容易面临股权并购或项目被收购的局面房企之间整合并购预计将加速, 市场集中度将进一步提高业务覆盖全国的大型企业凭借其自身经营规模融资渠道资金成本等优势, 或将受益于这一轮的行业周期除融资压力以外, 以热点城市为主要业务区域的企业将面临拍地资金门槛提高的压力 ; 以非热点城市为主要业务区域的企业将面临库存去化方面的压力专注于个别热点城市的中型企业由于资金来源相对有限, 在耗尽原有土地储备之后, 或须调整整体经营策略及业务布局专注于个别三四线城市的小型企业则将继续面临较大的存货去化及被收购风险目前, 我国正积极推进房地产业税制改革, 税制改革进程及税负标准的设定等法律和政策安排, 必然会对行业中长期发展产生深远影响总体看,2016 年房地产业行业债券发行规模大, 加之销售环节资金回笼等因素, 部分开发企业债务期限结构得以改善, 资金压力减轻但未来 1~2 年, 融资环境的急剧变化将使开发企业各类融资活动面临严峻挑战, 一线城市及热点二线城市政策调控背景下住宅去化效率将明显放缓, 房地产企业资金链承压状况或将主要取决于尚未调控的二线城市及三四线城市住宅市场的去化情况 2015 年以来在热点城市布局较多且中短期债务规模过大的开发企业, 或将面临较高的信用风险

12 附录一房地产行业发债主体信用等级分布及主要经营财务数据发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务平安不动产有限公司 * AAA 稳定新世纪评级中国国际贸易中心股份有限公司 * AAA 稳定联合资信上海世博发展 ( 集团 ) 有限公司 * AAA 稳定新世纪评级保利南方集团有限公司 * AAA 稳定中诚信国际 4, , , 华润置地有限公司 AAA 稳定中诚信国际 3, , , 深圳华侨城股份有限公司 * AAA 稳定联合信用 1, 广州市城市建设开发有限公司 AAA 稳定中诚信证评 1, 平安不动产有限公司 * AAA 稳定联合信用新世纪评级融创房地产集团有限公司 AAA 稳定中诚信证评中国金茂 ( 集团 ) 有限公司 * AA+ 稳定中诚信国际上海世茂股份有限公司 * AA+ 稳定联合资信中国电建地产集团有限公司 * AA+ 稳定中诚信国际泰禾集团股份有限公司 * AA+ 稳定东方金诚 1, 上海宝龙实业发展有限公司 AA+ 稳定联合信用杭州滨江房产集团股份有限公司 * AA+ 稳定联合信用中粮置业投资有限公司 AA+ 稳定中诚信证评广东珠江投资股份有限公司 AA+ 稳定联合信用 1, 中国电建地产集团有限公司 * AA+ 稳定中诚信证评苏州新建元控股集团有限公司 AA+ 稳定中诚信证评上海中星 ( 集团 ) 有限公司 AA+ 稳定新世纪评级上海世茂股份有限公司 * AA+ 稳定联合信用

13 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务厦门经济特区房地产开发集团有限公司 AA+ 稳定新世纪评级大华 ( 集团 ) 有限公司 AA+ 稳定新世纪评级上海帝泰发展有限公司 * AA 稳定中诚信国际天安数码城 ( 集团 ) 有限公司 * AA 稳定联合资信华南国际工业原料城 ( 深圳 ) 有限公司 * AA 稳定大公国际京能置业股份有限公司 * AA 稳定联合资信上海新黄浦置业股份有限公司 * AA 稳定新世纪评级四川蓝光发展股份有限公司 * AA 稳定中诚信国际光明房地产集团股份有限公司 * AA 稳定新世纪评级重庆渝开发股份有限公司 * AA 稳定新世纪评级顺发恒业股份公司 * AA 稳定东方金诚重庆市迪马实业股份有限公司 * AA 稳定联合资信安徽省高速地产集团有限公司 * AA 稳定联合资信北京金泰集团有限公司 * AA 稳定大公国际广东美的置业有限公司 AA 稳定大公国际华南国际工业原料城 ( 深圳 ) 有限公司 * AA 稳定东方金诚国购投资有限公司 AA 稳定联合信用中航地产股份有限公司 * AA 稳定中诚信证评福星惠誉房地产有限公司 AA 稳定中诚信证评石榴置业集团股份有限公司 AA 稳定东方金诚当代节能置业股份有限公司 AA 稳定联合信用河南宏光正商置业有限公司 AA 稳定大公国际正兴隆房地产 ( 深圳 ) 有限公司 AA 稳定鹏元资信

14 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务阳光城集团股份有限公司 * AA 稳定中诚信证评 1, 深圳深国投房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用深圳市龙光控股有限公司 AA 稳定联合信用金世旗国际控股股份有限公司 AA 稳定大公国际广州番禺雅居乐房地产开发有限公司 AA 稳定中诚信证评金辉集团股份有限公司 AA 稳定新世纪评级景瑞地产 ( 集团 ) 有限公司 AA 稳定联合信用北京望京搜候房地产有限公司 AA 稳定中诚信证评北京兆泰集团股份有限公司 AA 稳定联合信用广西万通房地产有限公司 AA 稳定联合信用中交地产有限公司 AA 稳定联合信用深圳卓越世纪城房地产开发有限公司 AA 稳定鹏元资信广州番禺海怡房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用信达地产股份有限公司 * AA 稳定中诚信证评重庆协信远创实业有限公司 AA 稳定联合信用广州市天建房地产开发有限公司 AA 稳定中诚信证评建业住宅集团 ( 中国 ) 有限公司 AA 稳定大公国际中国希格玛有限公司 AA 稳定联合信用北京国华置业有限公司 AA 稳定新世纪评级四川新希望房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用重庆华宇集团有限公司 AA 稳定联合信用苏州工业园区华成房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用宁波奥克斯置业有限公司 AA 稳定大公国际

15 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务北京鸿坤伟业房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用正源房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用融侨集团股份有限公司 AA 稳定新世纪评级凯华地产 ( 中国 ) 集团有限公司 AA 稳定联合信用佳源创盛控股集团有限公司 AA 稳定联合信用北京路劲隽御房地产开发有限公司 AA 稳定中诚信证评四川蓝光发展股份有限公司 * AA 稳定中诚信证评刚泰集团有限公司 AA 稳定大公国际三湘印象股份有限公司 * AA- 稳定中诚信证评广宇集团股份有限公司 * AA- 稳定大公国际天津市房地产信托集团有限公司 AA- 稳定大公国际注 : 财务数据为 2015 年度 ( 末 ) 数据, 标 * 为 2016 年前三季度 ( 末 ) 数据数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理

16 附录二 2016 年度房地产行业发债主体级别调整情况发行人评级机构 2016 年末主体等 2015 年末主体最新评级日期级及展望等级及展望中国国际贸易中心股份有限公司联合资信 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定中国国际贸易中心股份有限公司联合信用 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定上海金桥出口加工区开发股份有限公司新世纪评级 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定首创置业股份有限公司中诚信证评 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定广州富力地产股份有限公司联合信用 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定广州富力地产股份有限公司联合资信 AAA / 稳定 AA+/ 稳定融创房地产集团有限公司联合信用 AAA / 稳定 AA+/ 稳定融创房地产集团有限公司中诚信证评 AAA / 稳定 AA+/ 稳定绿城房地产集团有限公司中诚信证评 AAA / 稳定 AA+/ 稳定上海世茂股份有限公司联合资信 AA+/ 稳定 AA/ 稳定上海世茂股份有限公司新世纪评级 AA+/ 稳定 AA/ 稳定上海世茂股份有限公司联合信用 AA+/ 稳定 AA/ 稳定中天城投集团股份有限公司大公国际 AA+/ 稳定 AA/ 稳定泛海控股股份有限公司东方金诚 AA+/ 稳定 AA/ 稳定泰禾集团股份有限公司东方金诚 AA+/ 稳定 AA/ 稳定上海宝龙实业发展有限公司联合信用 AA+/ 稳定 AA/ 稳定珠海华发实业股份有限公司鹏元资信 AA+/ 稳定 AA/ 稳定珠海华发实业股份有限公司联合信用 AA+/ 稳定 AA/ 稳定新湖中宝股份有限公司联合信用 AA+/ 稳定 AA/ 稳定旭辉集团股份有限公司新世纪评级 AA+/ 稳定 AA/ 稳定融信 ( 福建 ) 投资集团有限公司联合信用 AA+/ 稳定 AA/ 稳定天津市房地产发展 ( 集团 ) 股份有限公司鹏元资信 AA / 稳定 AA- / 稳定天津市房地产发展 ( 集团 ) 股份有限公司大公国际 AA / 稳定 AA-/ 稳定深圳香江控股股份有限公司联合信用 AA / 稳定 AA- / 稳定武汉光谷联合集团有限公司鹏元资信 AA / 稳定 AA- / 稳定绿地控股集团有限公司联合信用 AA+/ 稳定 AAA/ 稳定绿地控股集团有限公司联合资信 AA+/ 稳定 AAA/ 稳定国奥投资发展有限公司鹏元资信 A/ 负面 AA- / 负面数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理

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<4D F736F F D20B7BFB5D8B2FAD0D0D2B C4EAC9CFB0EBC4EAB6C8D0C5D3C3B7D6CEF6D3EBD5B9CDFB2E646F63> 房地产开发行业 2017 年上半年度信用质量及市场表现分析工商企业评级部周宛霖 2017 年上半年度我国房地产市场总体销售旺盛, 行业投资增速有所回升, 但整体库存去化压力仍较大, 供需矛盾主要集中在三四线城市目前我国房地产市场调控政策在延续因城施策稳定市场的基础上, 正不断加强分类调控的力度, 热点城市的市场过热情况得到有效控制在此背景下,2017 年上半年度房地产开发行业已发债企业的发行人信用评级虽仍集中于