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湫史
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1 房地产开发行业 2017 年上半年度信用质量及市场表现分析工商企业评级部周宛霖 2017 年上半年度我国房地产市场总体销售旺盛, 行业投资增速有所回升, 但整体库存去化压力仍较大, 供需矛盾主要集中在三四线城市目前我国房地产市场调控政策在延续因城施策稳定市场的基础上, 正不断加强分类调控的力度, 热点城市的市场过热情况得到有效控制在此背景下,2017 年上半年度房地产开发行业已发债企业的发行人信用评级虽仍集中于 AA 区间, 但行业信用中枢有所上浮同期, 有 9 家房地产开发企业信用等级出现上调 ( 其中 1 家为双评级企业 1 ),1 家企业信用等级出现下调,8 家企业调整展望一行业信用质量分析房地产是我国经济的支柱产业之一, 且未来仍有较大的发展空间受宏观经济周期及政策调控等因素影响, 我国房地产市场景气度存在一定波动 2017 年上半年, 主要热点城市的住宅销售面积因调控政策收紧而出现同比下滑幅度加深的现象, 但全国房地产市场整体仍呈供销两旺房地产是我国经济支柱产业之一在工业化城镇化居民收入增长消费需求升级以及信贷政策支持的强劲推动下,2000 年以来行业整体发展速度快年, 我国房地产行业年完成投资额从 1.32 万亿元升至万亿元 ; 住宅年完成投资额从 0.88 万亿元升至 6.87 万亿元 2017 年上半年我国房地产行业完成投资额为 5.06 万亿元, 较上年同期增长 8.53%; 住宅年完成投资额为 3.43 万亿元, 较上年同期增长 10.17%, 增速总体处于适中水平根据国家统计局数据显示,2016 年度我国人口城镇化率为 57.35%, 较上年提升了 1.25 个百分点, 未来仍有较大的发展空间 1 双评级指两家评级机构对同一家企业进行评级 - 1 -

图表 1. 2004-2016 年房地产投资情况 ( 单位 : 万亿元 ) 资料来源 :Wind 资讯及国家统计局近十余年内我国房地产市场发展迅速, 但期间也经历了较大的起伏出于平抑市场波动保障市场理性发展的初衷, 我国政府曾多次制定并实施相关政策以规范引导房地产市场 2005-2013 年, 我国调控政策主要目标为抑制投机行为增加保障性住房供给

而央行数次下调贷款基准利率, 亦对楼市整体形成了有效支撑 2016 年, 我国商品房新房销售面积为 15.73 亿平方米, 同比增长 22.46%; 其中住宅销售面积为 9.31 亿平方米, 同比增长 22.36% 2017 年上半年我国楼市整体需求仍较旺盛, 商品房新房销售面积为 7.47 亿平方米, 同比增长 16.11%; 其中住宅销售面积为 6.

2 图表年房地产投资情况 ( 单位 : 万亿元 ) 资料来源 :Wind 资讯及国家统计局近十余年内我国房地产市场发展迅速, 但期间也经历了较大的起伏出于平抑市场波动保障市场理性发展的初衷, 我国政府曾多次制定并实施相关政策以规范引导房地产市场年, 我国调控政策主要目标为抑制投机行为增加保障性住房供给控制房价快速上涨 2013 年, 国务院出台新国五条严厉调控房价, 由此造成的政策末班车效应导致市场一度强烈反弹需求集中释放后,2014 年全国房地产成交量下滑明显为提振楼市, 自 2014 年 7 月起, 各地方政府相继取消或放松限购等调控政策, 转而出台救市政策, 包括调整公积金贷款减免税收调整首付比例放松户籍政策提供住房补贴等而央行数次下调贷款基准利率, 亦对楼市整体形成了有效支撑 2016 年, 我国商品房新房销售面积为亿平方米, 同比增长 22.46%; 其中住宅销售面积为 9.31 亿平方米, 同比增长 22.36% 2017 年上半年我国楼市整体需求仍较旺盛, 商品房新房销售面积为 7.47 亿平方米, 同比增长 16.11%; 其中住宅销售面积为 6.48 亿平方米, 同比增长 13.48% 但需关注的是,2016 年 9 月开始, 我国多个热点城市陆续加大限贷限购限价力度以抑制楼市过热, 政策调控效果已开始显现根据 CREIS 中指数据的资料显示,2017 年上半年我国 50 个代表城市商品住宅市场月均成交面积约 2895 万平方米, 同比下降 18.9%, 降幅较一季度扩大了 4 个百分点 - 2 -

图表 2. 2009-2016 年我国主要类型商品房的销售面积 ( 单位 : 亿平方米 ) 资料来源 :Wind 资讯

我国房地产市场调控延续了以热点城市政策收紧非热点城市保持宽松为特征的因城施策方针虽然我国房地产开发投资完成额同比增速已于

国内房地产市场库存持续上行 2015 年开始, 在行业投资增速放缓商品房销售面积增速加快的作用下, 库存量扩张速度明显放缓

3 图表年我国主要类型商品房的销售面积 ( 单位 : 亿平方米 ) 资料来源 :Wind 资讯我国房地产行业整体库存去化压力仍不小, 供需矛盾主要集中在三四线城市 2017 年上半年, 我国房地产市场调控延续了以热点城市政策收紧非热点城市保持宽松为特征的因城施策方针虽然我国房地产开发投资完成额同比增速已于 2010 年进入下行通道, 但由于 2010~2013 年行业投资增速尚高需求增速总体放缓等因素, 2 国内房地产市场库存持续上行 2015 年开始, 在行业投资增速放缓商品房销售面积增速加快的作用下, 库存量扩张速度明显放缓截至 2017 年 6 月末, 我国房地产市场库存达到亿平方米, 较上年末增长 1.59%; 其中待售面积为 6.46 亿平方米, 较上年末减少 9.52% 虽然 2016 年我国住宅销量大幅增长, 但行业整体库存去化压力仍不小, 供需矛盾主要集中在三四线城市图表 3. 近年我国房地产库存变化情况 ( 单位 : 亿平方米 ) 资料来源 :Wind 资讯 2 包括待售商品房面积和住宅办公楼商业营业用房的施工面积 - 3 -

4 为化解房地产市场库存压力, 中央政府自 2014 年下半年陆续出台多项政策资金成本方面, 央行多次降息降准, 其中一年期贷款基准利率自年初的 5.60% 降至 4.35%, 金融机构人民币存款准备金率合计下调 2.5 个百分点, 符合标准的金融机构额外下调 0.5 个百分点公积金贷款方面, 国管公积金中心将贷款额度上调至 120 万元, 首套房首付降至 20%, 并调整了二套房政策和缴存政策限购政策方面,46 个限购城市一度仅剩北京上海广州深圳四城坚持限购, 且六部委联合发文取消境外机构和个人的购房限制税收方面, 财政部国家税务总局将免征营业税的个人房源持有期限由 5 年下调至 2 年 2015 年政策延续上年的宽松态势, 在降准降息调低二套房首付比例及放松限购等政策刺激下, 我国房地产市场整体回暖 2016 年以来, 随着房地产市场区域差异化程度加剧, 调控政策逐步由整体宽松转向为以热点城市政策收紧非热点城市保持宽松为特征的因城施策 2016 年第一季度, 政府先后宣布非限购城市商贷首付比例由 25% 降至 20% 二套房契税从 3% 降至 1% 非普通住房免征营业税适用五改二等政策, 推动了我国房地产市场景气度进一步回暖, 我国一二线城市房价出现大幅跳升 2016 年 3 月末, 上海深圳先后提高购房门槛, 一线城市成交量有所回落房价涨幅收窄在一线城市溢出效应的带动下, 二线城市房价显著上涨, 南京苏州合肥厦门等城市商品住宅价格指数环比增幅逐渐超过一线城市 2016 年 8 月起, 二线城市房价调控政策趋紧, 南京提高二套房首付比例, 苏州厦门武汉先后重启限购政策十一假期前后, 北京天津苏州郑州成都济南无锡合肥武汉南京广州深圳佛山厦门东莞珠海福州上海杭州南昌惠州及南宁 22 个城市集中出台房产市场调控政策, 从限贷限购土地供应市场监管等方面进行调节随着相关政策执行力度的加大 ( 以北京 930 新政为标志 ), 主要热点城市商品房成交面积显著减少, 调控效果明显 ( 如图表 4 所示 ) - 4 -

图表 4. 2016 年至 2017 年 6 月我国 30 大中城市商品房成交面积同比变化 3 资料来源 :Wind 资讯 2017 年 4 月, 住房城乡建设部及国土资源部下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 ( 建房 [2017]80 号 ) 明确, 建立健全购租并举的住房制度, 培育和发展住房租赁市场 ; 在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,

4%; 住宅用地共成交 872 万平方米, 同比增长 40.3% 同时, 我国部分一二线城市通过价格熔断自持比例竞争配套建设竞争缩短土地出让金支付时间等方式限制地价或提高拍地门槛在加大土地供应力度拍地限价等因素的共同作用下, 目前平均溢价率已从 2016 年近 80% 的峰值水平下滑至 40% 左右图表 5.

5 图表年至 2017 年 6 月我国 30 大中城市商品房成交面积同比变化 3 资料来源 :Wind 资讯 2017 年 4 月, 住房城乡建设部及国土资源部下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 ( 建房 [2017]80 号 ) 明确, 建立健全购租并举的住房制度, 培育和发展住房租赁市场 ; 在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市, 开展集体建设用地上建设租赁住房试点鉴于目前我国步入存量房阶段的仅为个别超大和特大城市, 预计相关政策对我国整体房地产市场的影响程度有限 2017 年上半年, 在加大住宅用地供应量的同时, 政府进一步强调地区土地的供需平衡 2017 年上半年, 我国加大了住宅用地供应量, 尤以一线城市力度最大根据 CREIS 中指数据显示, 一线城市共推地 941 万平方米, 同比增长 45.4%; 住宅用地共成交 872 万平方米, 同比增长 40.3% 同时, 我国部分一二线城市通过价格熔断自持比例竞争配套建设竞争缩短土地出让金支付时间等方式限制地价或提高拍地门槛在加大土地供应力度拍地限价等因素的共同作用下, 目前平均溢价率已从 2016 年近 80% 的峰值水平下滑至 40% 左右图表年及 2017 年上半年度我国 300 个城市土地供应情况项目 2016 年度 2017 年上半年度数值同比变化数值同比变化各类用地推出面积 ( 亿平方米 ) % % 各类用地成交面积 ( 亿平方米 ) % % 住宅用地推出面积 ( 亿平方米 ) % % 3 30 大中城市为 : 北京上海广州深圳天津杭州南京武汉南昌成都青岛苏州福州厦门长沙哈尔滨长春无锡东莞昆明石家庄惠州包头扬州安庆岳阳韶关南宁兰州江阴其中杭州南昌武汉哈尔滨昆明扬州安庆南宁兰州江阴 10 城市为商品房数据, 其它城市为商品住宅数据 - 5 -

6 住宅用地成交面积 ( 亿平方米 ) % % 土地出让金 ( 万亿元 ) % % 住宅用地出让金 % % 资料来源 :CREIS 中指数据在加大土地总供给的同时, 政府进一步强调地区土地的供需平衡建房 [2017]80 号文要求强化住宅用地供应五类调控目标管理对住房供求矛盾突出房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模, 去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应但鉴于土地出让收入是三四线城市的地方财政重要来源之一, 该政策的执行情况及其对整体楼市的影响存在较大不确定性二行业信用等级分布及级别迁移分析 4 1. 主体信用等级分布 2017 年上半年度, 共有 34 家房地产企业完成债券发行, 公开发行债券合计 41 支包括超短期融资券 8 支短期融资券 0 支中期票据 24 支公司债 3 支企业债 6 支图表 6. 房地产行业主体信用等级分布 ( 截至 2017 年 6 月末 ) 发行主体信用等级 2017 年上半年度截至 2017 年 6 月末发行主体数量存续主体数量占比 (%) 占比 (%) ( 家 ) ( 家 ) AAA AA AA AA A A 合计数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 2. 主体信用等级迁移新世纪评级对 2017 年上半年度静态池样本库中房地产行业债券主体信用等级迁移情况进行统计分析本次 2017 年上半年度静态池样本 4 本部分采用的样本库范围为申万房地产行业中公开发行债券的非城投类企业发行主体信用等级仅考虑发行人付费模式的评级机构的评级结果统计主体等级分布时, 单一主体发行多期债券时只按该主体最新信用等级计一次两家或多家评级机构对同一主体的评级结果一致时, 按评定的主体级别统计一次 - 6 -

7 5 库中满足统计口径的有效样本 201 个我们对 2017 年上半年度信用等级迁移情况进行统计, 并建立迁移矩阵详见下表 : 图表 7. 房地产行业主体信用等级迁移情况 2017 年 6 月末 2016 年末 AAA AA + AA AA - A + A AAA 36 AA AA 6 93 AA A + 1 A 1 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 2017 年上半年度在级别调整方面, 中诚信证评将金茂投资管理 ( 上海 ) 有限公司中国铁建房地产集团有限公司主体级别由 AA + 级上调为 AAA 级 ; 大公国际将信达投资有限公司主体级别由 AA + 级上调为 AAA 级 ; 新世纪评级将上海金桥 ( 集团 ) 有限公司主体级别由 AA + 级上调为 AAA 级中诚信国际及中诚信证评将上海实业发展股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级 ; 大公国际将深圳市龙光控股有限公司阳光城集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级此外, 联合信用将奥园集团有限公司主体级别由 AA 级上调为 AA + 级同期, 上海新世纪将北票市建设投资有限公司主体级别由 AA - 级下调为 A + 级在展望调整方面, 联合信用分别将上海大名城企业股份有限公司上海嘉宝实业 ( 集团 ) 股份有限公司深圳市龙光控股有限公司展望由稳定调至正面联合信用将海航投资集团股份有限公司展望由稳定调至负面中诚信证评及中诚信国际将中华企业股份有限公司展望由负面调至稳定 ; 联合资信将北京万通地产股份有限公司展望由负面调至稳定 ; 上海新世纪将北票市建设投资有限公司展望由负面调至稳定中诚信证评将金茂投资管理 ( 上海 ) 有限公司展望由正面调至稳定 5 在统计主体信用等级迁移矩阵时, 我们在样本库中剔除 2016 年末或 2017 年 6 月末没有等级记录的样本不同评级机构对同一主体的评级结果不作剔除, - 7 -

8 三行业主要债券品种利差分析 6 新世纪评级对 2017 年上半年度房地产行业发行的短期融资券 ( 不包括超短期融资券 ) 中期票据( 不包括定向工具和中小企业集合票据 ) 和公司债 ( 不包括私募类债券 ) 的利差分析选取同日同期限的国债到期收益率为基准利率计算利差行业筛选标准亦参考申银万国的行业分类, 研究数据来源于 Wind 资讯金融终端, 数据采集时点为 2017 年 8 月 29 日, 数据时限是 2017 年上半年度 ( ~ ) 利差分析结果表明, 短期融资券中期票据和公司债发行定价总体反映了信用等级差异随着信用等级的降低发行期限增加, 交易利差均值也越大, 而同等债项级别的企业因信用质量分化亦存在较大差别, 各信用等级的利差因评级样本量限制而存在一定差异 7 1. 短期融资券 2017 年上半年度房地产行业仅发行一支短期融资券, 为中国金茂 ( 集团 )) 有限公司发行的 17 金茂 CP001 发行时主体级别为 AA + 级, 债券项级别为 A-1 图表 8. 房地产行业短期融资券发行利差情况 ( 单位 :BP) 发行时发行时发行利差样本数主体信用等级债项信用等级区间均值 AA + A 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 8 2. 中期票据 2017 年上半年度房地产行业共发行 38 支中期票据 AAA 级债券中, 华润置地有限公司和上海世博发展 ( 集团 ) 有限公司所发中期票据的利差表现相对较好 AA + 级债券中, 上海世茂股份有限公司和珠海华发实业股份有限公司所发中期票据的利差表现相对较好 AA 级债券中, 光明房地产集团股份有限公司所发中期票据的利差表现相对较好图表 9. 房地产行业中期票据发行利差情况 ( 单位 :BP) 期限发行时发行时发行利差样本数主体信用等级债项信用等级区间均值 3 年 AAA AAA AA + AA 本部分所统计债券种类均为公开发行的债券 7 仅统计 1 年期短期融资券, 不含超短期融资券 8 不含中小企业集合票据 - 8 -

9 期限发行时发行时样本数发行利差 AAA AA AA AAA AAA 年 AA + AA AA AAA 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 3. 企业债券 2017 年上半年度房地产行业共发行 10 支企业债券 AAA 级债券为重庆龙湖企业拓展有限公司所发的企业债券及绿色债券 AA 级债券中, 陕西省西咸新区沣西新城开发建设 ( 集团 ) 有限公司所发企业债券的利差表现相对较好 ; 遵义经济技术开发区投资建设有限公司所发企业债券的利差表现相对较差图表 10. 房地产行业企业债券发行利差情况 ( 单位 :BP) 期发行时主体发行时债项发行利差样本数限信用等级信用等级区间均值 5 年 AAA AAA AAA AAA 年 AA AA 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理 4. 公司债券 2017 年上半年度房地产行业共发行 9 支公司债券 AAA 级债券中, 万科企业股份有限公司所发公司债券的利差表现相对较好 ; 金地 ( 集团 ) 股份有限公司所发公司债券的利差表现相对较差 AA + 级债券中, 上海浦东土地控股 ( 集团 ) 有限公司所发公司债券的利差表现相对较好 ; 华融置业有限责任公司所发公司债券的利差表现相对较差 AA 级债券中, 国贸地产集团有限公司所发公司债券的利差表现相对较好 ; 金世旗国际控股股份有限公司所发公司债券的利差表现相对较差图表 11. 房地产行业公司债券发行利差情况 ( 单位 :BP) 期发行时主体发行时债项发行利差样本数限信用等级信用等级区间均值 3 年 AAA AAA AAA AAA 年 AA + AAA AA AA AAA

10 期发行时主体发行时债项发行利差样本数限信用等级信用等级区间均值 AA 年 AAA AAA 数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理四行业信用展望从中长期看, 城镇化仍将是推动我国房地产开发行业的主要因素 2016 年 9 月, 国务院办公厅印发了推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案, 明确表示十三五期间, 城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除, 配套政策体系进一步健全, 户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上, 年均转户 1300 万人以上到 2020 年, 全国户籍人口城镇化率提高到 45%, 各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上总体而言, 我国仍处于快速城镇化阶段, 未来城镇化空间仍较大, 由此带来的城市建设新增人口等将为房地产市场发展提供基本面支持根据房子是用来住的, 不是用来炒的这一定位, 未来房地产开发行业的发展方向将更贴合我国人口发展规划, 以进一步合理提升劳动力要素生产效率为最终目标而这一目标的实现需要在城市承载力与人口集聚效应之间找到均衡点根据北京上海广州深圳于 2016 年公布的本地十三五规划纲要, 至 2020 年末四地常住人口将分别控制在 2300 万 2500 万 1550 万及 1480 万截至 2016 年末, 上述四个一线城市的常住人口分别为 2173 万人 2420 万人 1404 万人和 1191 万人同时, 2017 年 4-7 月, 大连重庆天津厦门成都武汉长沙无锡等多个二三线城市陆续推出人才吸引政策, 通过放松落户和购房条件, 吸引大学毕业生前往就业和定居一线城市控制人口流入及二三线城市的人才新政或将为后者带来更大的发展空间出于平抑热点城市市场推动非热点城市库存去化的目标, 预计 2017 年我国将延续当前的因城施策方针, 但在具体的政策选择和执行力度方面可能会视市场发展情况做出调整同时, 随着部分热点城市加强土地拍卖管控力度, 土地溢价率的下降将对楼市价格产生一定的指导作用在此背景下, 全国房产市场适度降温的可能性加大 2017 年, 房地产开发企业面临的主要问题在于融资难度显著加大

11 随着上交所及深交所关于试行房地产产能过剩行业公司债券分类监管的函中国基金业协会证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号 - 私募资产管理计划投资房地产开发企业项目等政策的落地执行, 房企在资金方面的自主权显著减弱, 部分资金链脆弱的房企将遭到重大冲击, 很容易面临股权并购或项目被收购的局面房企之间整合并购预计将加速, 市场集中度将进一步提高业务覆盖全国的大型企业凭借其自身经营规模融资渠道资金成本等优势, 或将受益于这一轮的行业周期除融资压力以外, 以热点城市为主要业务区域的企业将面临拍地资金门槛提高的压力 ; 以非热点城市为主要业务区域的企业将面临库存去化方面的压力专注于个别热点城市的中型企业由于资金来源相对有限, 在耗尽原有土地储备之后, 或须调整整体经营策略及业务布局专注于个别三四线城市的小型企业则将继续面临较大的存货去化及被收购风险目前, 我国正积极推进房地产业税制改革, 税制改革进程及税负标准的设定等法律和政策安排, 必然会对行业中长期发展产生深远影响总体看,2017 年上半年, 房地产行业债券发行规模显著减小, 融资压力凸显未来 1~2 年, 融资环境的变化将使开发企业各类融资活动面临进一步挑战, 一线城市及热点二线城市政策调控背景下住宅去化效率将明显放缓, 房地产企业资金链承压状况或将主要取决于尚未调控的二线城市及三四线城市住宅市场的去化情况 2015 年以来在热点城市布局较多且中短期债务规模过大的开发企业, 或将面临较高的信用风险

12 附录一房地产行业发债主体信用等级分布及主要经营财务数据发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务大连万达商业地产股份有限公司 AAA 稳定大公国际 7, , , , 广州富力地产股份有限公司 AAA 稳定联合资信 2, , 华润置地有限公司 AAA 稳定中诚信国际 4, , , 华夏幸福基业股份有限公司 AAA 稳定东方金城 2, 上海金桥 ( 集团 ) 有限公司 AAA 稳定新世纪评级万科企业股份有限公司 AAA 稳定大公国际 8, , , , 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 AAA 稳定中诚信国际 4, , , , 中国葛洲坝集团有限公司 AAA 稳定新世纪评级 1, , 金地 ( 集团 ) 股份有限公司 AAA 稳定联合资信 1, 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 AAA 稳定中诚信国际 2, 金融街控股股份有限公司 AAA 稳定中诚信国际 1, 平安不动产有限公司 AAA 稳定新世纪评级上海世博发展 ( 集团 ) 有限公司 AAA 稳定新世纪评级保利南方集团有限公司 AAA 稳定中诚信国际 4, , , , 绿城房地产集团有限公司 AAA 稳定中诚信国际 1, 信达投资有限公司 AAA 稳定大公国际 1, 深圳华侨城股份有限公司 AAA 稳定联合信用 1, 中国国际贸易中心股份有限公司 AAA 稳定联合信用首创置业股份有限公司 AAA 稳定中诚信证评 1, 恒大地产集团有限公司 ( 深圳 ) AAA 稳定中诚信证评 12, , , 重庆龙湖企业拓展有限公司 AAA 稳定大公国际, 中诚信证评 2,

13 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务远洋地产有限公司 AAA 稳定中诚信证评 1, 融创房地产集团有限公司 AAA 稳定联合信用 2, 中国铁建房地产集团有限公司 AAA 稳定中诚信证评 1, 中海地产集团有限公司 AAA 稳定联合信用 2, 金茂投资管理 ( 上海 ) 有限公司 AAA 稳定中诚信证评 1, 广州市城市建设开发有限公司 AAA 稳定中诚信证评 1, 泛海控股股份有限公司 AA + 稳定东方金城 1, , 杭州滨江房产集团股份有限公司 AA + 稳定联合资信华南国际工业原料城 ( 深圳 ) 有限公司 9 AA + 稳定东方金城华融置业有限责任公司 AA + 稳定新世纪评级 1, , 上海世茂股份有限公司 AA + 稳定联合资信金科地产集团股份有限公司 AA + 稳定大公国际 1, 中粮地产 ( 集团 ) 股份有限公司 AA + 稳定中诚信国际绿地控股集团有限公司 AA + 稳定联合资信 7, , , 中天金融集团股份有限公司 AA + 稳定大公国际上海实业发展股份有限公司 AA + 稳定中诚信国际江苏中南建设集团股份有限公司 AA + 稳定东方金城 1, 中国电建地产集团有限公司 AA + 稳定中诚信国际泰禾集团股份有限公司 AA + 稳定东方金城 1, 建发房地产集团有限公司 AA + 稳定联合资信联发集团有限公司 AA + 稳定联合资信荣盛房地产发展股份有限公司 AA + 稳定大公国际 1, 大公国际及鹏元资信给予华南国际工业原料城 ( 深圳 ) 有限公司主体 AA 级别

14 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务上海宝龙实业发展有限公司 AA + 稳定联合资信上海浦东土地控股 ( 集团 ) 有限公司 AA + 稳定新世纪评级无锡市新发集团有限公司 AA + 稳定中诚信国际新城控股集团股份有限公司 AA + 稳定中诚信国际 1, 阳光城集团股份有限公司 AA + 稳定大公国际 1, 深圳市龙光控股有限公司 AA + 正面联合信用珠海华发实业股份有限公司 AA + 稳定鹏元资信 1, 北京北辰实业股份有限公司 AA + 稳定联合信用新湖中宝股份有限公司 AA + 稳定联合信用 1, 增城市碧桂园物业发展有限公司 AA + 稳定大公国际 1, 奥园集团有限公司 AA + 稳定联合信用上海世茂建设有限公司 AA + 稳定中诚信证评 1, 旭辉集团股份有限公司 AA + 稳定新世纪评级复地 ( 集团 ) 股份有限公司 AA + 稳定中诚信证评世纪金源投资集团有限公司 AA + 稳定中诚信证评融信 ( 福建 ) 投资集团有限公司 AA + 稳定联合信用中粮置业投资有限公司 AA + 稳定中诚信证评广东珠江投资股份有限公司 AA + 稳定联合信用 1, 苏州新建元控股集团有限公司 AA + 稳定中诚信证评上海中星 ( 集团 ) 有限公司 AA + 稳定新世纪评级厦门经济特区房地产开发集团有限公司 AA + 稳定新世纪评级大华 ( 集团 ) 有限公司 AA + 稳定新世纪评级重庆高科集团有限公司 AA + 稳定新世纪评级

15 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务中国金茂 ( 集团 ) 有限公司 AA + 稳定中诚信国际安徽省高速地产集团有限公司 AA 稳定联合资信光明房地产集团股份有限公司 AA 稳定新世纪评级国贸地产集团有限公司 AA 稳定中诚信证评上海帝泰发展有限公司 AA 稳定中诚信国际信达地产股份有限公司 AA 稳定中诚信国际天安数码城 ( 集团 ) 有限公司 AA 稳定联合资信南国置业股份有限公司 AA 稳定大公国际中华企业股份有限公司 AA 稳定中诚信国际华鑫置业 ( 集团 ) 有限公司 AA 稳定新世纪评级新华联文化旅游发展股份有限公司 AA 稳定东方金城北京万通地产股份有限公司 AA 稳定联合资信天地源股份有限公司 AA 稳定东方金城京能置业股份有限公司 AA 稳定联合资信上海新黄浦置业股份有限公司 AA 稳定新世纪评级四川蓝光发展股份有限公司 AA 稳定中诚信国际重庆渝开发股份有限公司 AA 稳定新世纪评级顺发恒业股份公司 AA 稳定东方金城重庆市迪马实业股份有限公司 AA 稳定联合资信北京金泰集团有限公司 AA 稳定大公国际淮安市中盛投资发展有限公司 AA 稳定中诚信国际金世旗国际控股股份有限公司 AA 稳定大公国际昆明经济技术开发区投资开发 ( 集团 ) 有 AA 稳定联合资信

16 限公司发行人名称陕西省西咸新区沣西新城开发建设 ( 集团 ) 有限公司主体评级主体评级展望评级机构 AA 稳定东方金城资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务武汉光谷联合集团有限公司 AA 稳定联合资信湖北福星科技股份有限公司 AA 稳定中诚信证评中弘控股股份有限公司 AA 稳定大公国际深圳市振业 ( 集团 ) 股份有限公司 AA 稳定鹏元资信天津天保基建股份有限公司 AA 稳定联合信用荣安地产股份有限公司 AA 稳定联合信用中房地产股份有限公司 AA 稳定联合信用深圳市中洲投资控股股份有限公司 AA 稳定东方金城海航投资集团股份有限公司 AA 负面联合信用中国武夷实业股份有限公司 AA 稳定中诚信证评银亿房地产股份有限公司 AA 稳定中诚信证评花样年集团 ( 中国 ) 有限公司 AA 稳定联合信用广东美的置业有限公司 AA 稳定大公国际国购投资有限公司 AA 稳定联合信用中航地产股份有限公司 AA 稳定中诚信证评福星惠誉房地产有限公司 AA 稳定中诚信证评石榴置业集团股份有限公司 AA 稳定东方金城当代节能置业股份有限公司 AA 稳定联合信用河南宏光正商置业有限公司 AA 稳定大公国际正兴隆房地产 ( 深圳 ) 有限公司 AA 稳定鹏元资信

17 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务深圳深国投房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用盐城东方投资开发集团有限公司 AA 稳定新世纪评级天津市房地产发展 ( 集团 ) 股份有限公司 AA 稳定大公国际江苏凤凰置业投资股份有限公司 AA 稳定新世纪评级上海嘉宝实业 ( 集团 ) 股份有限公司 AA 正面联合信用深圳香江控股股份有限公司 AA 稳定联合信用华远地产股份有限公司 AA 稳定中诚信证评京投发展股份有限公司 AA 稳定联合信用广州市时代地产集团有限公司 AA 稳定新世纪评级北京华业资本控股股份有限公司 AA 稳定联合信用湖北清能投资发展集团有限公司 AA 稳定中诚信证评冠城大通股份有限公司 AA 稳定联合信用珠海格力房产有限公司 AA 稳定鹏元资信亿达发展有限公司 AA 稳定联合信用北京市华远集团有限公司 AA 稳定中诚信国际盐城高新区投资集团有限公司 AA 稳定中诚信国际上海大名城企业股份有限公司 AA 正面联合信用汕头花园集团有限公司 AA 稳定联合信用厦门禹洲鸿图地产开发有限公司 AA 稳定东方金城广州合景房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用鑫苑 ( 中国 ) 置业有限公司 AA 稳定联合信用广州番禺雅居乐房地产开发有限公司 AA 稳定中诚信证评金辉集团股份有限公司 AA 稳定新世纪评级

18 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务景瑞地产 ( 集团 ) 有限公司 AA 稳定联合信用北京望京搜候房地产有限公司 AA 稳定中诚信证评北京兆泰集团股份有限公司 AA 稳定联合信用广西万通房地产有限公司 AA 稳定联合信用中交地产有限公司 AA 稳定联合信用深圳卓越世纪城房地产开发有限公司 AA 稳定鹏元资信广州番禺海怡房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用重庆协信远创实业有限公司 AA 稳定联合信用广州市天建房地产开发有限公司 AA 稳定中诚信证评建业住宅集团 ( 中国 ) 有限公司 AA 稳定大公国际中国希格玛有限公司 AA 稳定联合信用北京国华置业有限公司 AA 稳定新世纪评级四川新希望房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用重庆华宇集团有限公司 AA 稳定联合信用苏州工业园区华成房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用宁波奥克斯置业有限公司 AA 稳定大公国际北京鸿坤伟业房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用正源房地产开发有限公司 AA 稳定联合信用融侨集团股份有限公司 AA 稳定新世纪评级凯华地产 ( 中国 ) 集团有限公司 AA 稳定联合信用佳源创盛控股集团有限公司 AA 稳定联合信用北京路劲隽御房地产开发有限公司 AA 稳定中诚信证评遵义经济技术开发区投资建设有限公司 AA 稳定东方金城

19 发行人名称主体评级主体评级展望评级机构资产总额所有者权益资产负债率 (%) 营业收入毛利率 (%) 净利润经营活动净现金流有息债务广宇集团股份有限公司 AA - 稳定大公国际卧龙地产集团股份有限公司 AA - 稳定联合信用天津市房地产信托集团有限公司 AA - 稳定鹏元资信北票市建设投资有限公司 A + 稳定新世纪评级国奥投资发展有限公司 A 负面鹏元资信注 : 财务数据为 2016 年度 ( 末 ) 数据数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理

20 附录二 2017 年上半年度房地产行业发债主体级别调整情况发行人评级机构 2017 年 6 月末主体等级及展望 2016 年末主体等级及展望金茂投资管理 ( 上海 ) 有限公司中诚信证评 AAA/ 稳定 AA+/ 正面上海金桥 ( 集团 ) 有限公司新世纪评级 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定信达投资有限公司大公国际 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定中国铁建房地产集团有限公司中诚信证评 AAA/ 稳定 AA+/ 稳定奥园集团有限公司联合信用 AA + / 稳定 AA/ 稳定金科地产集团股份有限公司大公国际 AA + / 稳定 AA/ 稳定上海实业发展股份有限公司中诚信国际 AA + / 稳定 AA/ 稳定上海实业发展股份有限公司中诚信证评 AA + / 稳定 AA/ 稳定深圳市龙光控股有限公司大公国际 AA + / 稳定 AA/ 稳定调级理由获得中国金茂的股权注入, 资产规模和资本实力大幅增强金桥区域竞争力增强 ; 成本入账的投资性房地产增值空间较大 ; 持有的东方证券股权解禁投资业务收益进一步上升 ; 金融地产模式带来的差异化竞争优势 ; 房地产销售大幅增长, 土地储备充足股东持续有力支持 ; 经营业绩保持较快增长 ; 项目储备丰富, 融资渠道畅通广州地区经济发展快 ; 土地储备充裕在售规模较大 ;2016 年销售面积及金额大幅增长 ; 营业收入及利润增长, 财务状况良好土地储备较为充足, 2016 年资本实力和利润水平有所提升 2016 年加速去化, 销售业绩大幅增长 ; 完成非公开发行股票, 增厚所有者权益 ; 在上海的的优质商业物业能带来稳定租金收入且有较大增值潜力深圳地区需求旺盛 ; 土地储备充裕 ; 预收款政策执行较好 ;

21 发行人评级机构 2017 年 6 月末主体等级及展望 2016 年末主体等级及展望深圳市龙光控股有限公司联合信用 AA + / 正面 AA + / 稳定阳光城集团股份有限公司大公国际 AA + / 稳定 AA/ 稳定北票市建设投资有限公司新世纪评级 A + / 稳定 AA - / 负面海航投资集团股份有限公司联合信用 AA/ 负面 AA/ 稳定上海大名城企业股份有限公司联合信用 AA/ 正面 AA/ 稳定上海嘉宝实业 ( 集团 ) 股份有限公司联合信用 AA/ 正面 AA/ 稳定调级理由 2016 年收入及利润大幅增长 ; 经营性现金对债务和利息的保障能力大幅提高签约销售金额及预收款项明显增加 ; 在建项目及土地储备集中于深圳及周边, 质量较好 ;2016 年营业收入及盈利增长, 现金流表现良好, 债务结构改善公司通过高周转模式实现销售金额及销售面积持续快速增长 ; 通过 3+1+X 的区域布局使得区域内竞争力较强 ; 土地储备较为充足及融资成本持续下降北票市经济发展水平明显下滑, 财力财政实力持续大幅减弱 ; 公司债务规模扩大, 且存在一定对外担保事项, 财务风险上升房地产业务规模下降较快 2016 年公司净利润出现亏损债务集中偿付压力所有者权益稳定性较弱公司地产销售面积上升, 营业收入及盈利水平增长明显 ; 新增金控业务板块, 增加了公司盈利来源公司销售面积和金额明显增长 ; 新纳入

22 发行人评级机构 2017 年 6 月末主体等级及展望 2016 年末主体等级及展望北京万通地产股份有限公司联合资信 AA/ 稳定 AA/ 负面中华企业股份有限公司中诚信国际 AA/ 稳定 AA/ 负面中华企业股份有限公司中诚信证评 AA/ 稳定 AA/ 负面数据来源 : Wind 资讯, 新世纪评级整理调级理由的房地产基金业务产业链完整 ; 非公开发行股票, 债务负担明显下降 ; 实际控制人变更为中国光大, 股东实力雄厚公司营业利润由负转正, 且预收款项大幅增长 ; 非公开发行股票完成债务负担下降明显 ; 天津万通中心和上海万通中心将于 2017 年投入运营, 预计会带来稳定的现金流和盈利补充公司加快库存去化, 现金流状况良好, 债务规模显著下降公司股票被撤销退市风险警告 ; 地产集团资产注入计划有序推进 ; 拟引入华润商业等战略投资者公司项目结转面积和金额大幅上升, 盈利情况显著好转, 偿债指标明显优化

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<4D F736F F D20B7BFB5D8B2FAD0D0D2B C4EAD0C5D3C3B7D6CEF6D3EBD5B9CDFB2DD6DCCDF0C1D82E646F63> 房地产开发行业 2017 年信用分析与展望工商企业评级部周宛霖房地产是我国经济的支柱产业之一受宏观经济周期及政策调控等因素影响, 我国房地产市场景气度存在一定波动 2016 年我国房地产市场总体销售旺盛, 行业投资增速有所回升行业整体库存去化压力仍较大, 供需矛盾主要集中在三四线城市同时, 我国房地产市场调控政策已逐步由整体宽松转向为以热点城市政策收紧非热点城市保持宽松为特征的因城施策