一商业地产资产证券化 : 试水中国版 REITs 1 REITs 与商业地产证券化房地产信托基金 (REITs) 是指一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 REITs 具有收益主要来源于租金

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本伏宗
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1 证券研究报告固定收益研究债券市场定期报告商业地产资产证券化 : 试水中国版 REITs 2015 年 6 月 23 日资产证券化市场双周报 ( ) 内容摘要 : 2014 年, 国内发行了中信华夏苏宁云创资产支持专项计划海印股份信托受益权专项资产管理计划中信启航专项资产管理计划三款证券化产品, 这三款产品都以商业地产相关权益作为最终收益来源, 具有了 REITs 的基本特征相比海外成熟的 REITs 产品一般都具有税收优惠公募发行良好的流动性较低的投资门槛和标准化产品等特点, 这三款商业地产资产证券化采取了私募发行的方式, 由于受到合格投资者数量的限制, 证券份额在交易所的转让起点规模也较高, 且在公司层面并未享受税收优惠从已发行的三款涉及商业地产的证券化产品看, 由于基础资产的法律合规性问题, 资产支持证券并非直接以商业地产的租金和物业增值收益作为基础资产, 而是通过设置多层特殊目的载体, 形成资产支持专项计划 + 信托计划 ( 或私募基金 )+SPV 公司的结构安排, 使得资产支持证券间接持有标的资产的租金和物业增值收益, 这是商业地产类资产证券化与普通资产证券化存在的显著差异在交易结构方面, 三款产品都有分层结构安排, 优先级证券的本金和收益偿付得到优先保证, 此外商业地产的原始权益人都提供了流动性支持或担保, 对资产证券化产品也具有一定增信作用从退出机制看, 中信启航和中信华夏苏宁都有 REITs 上市退出的方式, 为投资者提供了新的投资标的和流动性对于商业地产证券化产品的投资, 重点需要分析标的物业资产的地理位置商业环境租约保障等因素, 充分考虑增信措施和退出机制, 选取标的资产所在地区经济发达, 周边配套设施齐全, 已经形成一定商圈的物业, 并具有长期不可撤销租约的项目进行投资, 投资者也可关注未来保障房类不动产证券化产品的推出孙彬彬 sunbb@cmschina.com.cn S 周岳 zhouyue5@cmschina.com.cn S 敬请阅读末页的免责条款 Page 1

2 一商业地产资产证券化 : 试水中国版 REITs 1 REITs 与商业地产证券化房地产信托基金 (REITs) 是指一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 REITs 具有收益主要来源于租金收入和房地产升值, 且收益的大部分将用于发放分红的特点 REITs 长期回报率较高, 与股市债市的相关性很低我国的商业地产证券化首先从境外发行 REITs 开始, 依托于相对成熟的资本市场和商业地产市场, 内地商业地产先后在香港和新加坡发行了 REITs 基金, 为商业地产经营募集了资金表 1 国内商业地产海外发行 REITs 情况名称海外 REITs 简介越秀房托是首只由中国内地资产组成的 REITs, 广州政府时其投资部门之一 2005 年越秀房地产投资信托基金 12 月 21 日, 越秀投资公司将坐落广州核心区域的四个办公及零售项目打包香港上市, 上市市值 2.3 亿美元, 也是香港自 2005 年开始 REITs 后第三只上市交易的 REITs 凯德商用中国信托 (CRCT) 通过收购境外公司 SPV 股权实现上市, 通过双层结构开启中国新制度框架下海外发行 REITs 的一条路径 2006 年 12 月 8 日,CRCT 在新加凯德商用中国信托坡上市时, 市值 1.42 亿, 拥有遍布中国 5 个城市 7 个商业房地产项目 CRCT 是第二个上市的由中国内地资产组成的 REITs, 发起人是凯德集团汇贤产业信托持有的主要资产为北京东方广场, 包括东方君悦大酒店东方新天地商场东方经贸城写字楼及东方豪庭服务式公寓的土地使用权 2011 年 4 月 29 日, 汇贤产汇贤产业信托业信托在香港上市, 是第三个由中国内地资产组成的 REITs, 也是首个使用人民币计价的 REITs 发起人是和黄地产资料来源 : 赢商网, 招商证券受到资产权属法律欠缺高税负物业租金回报率偏低等因素影响, 国内的 REITs 发展缓慢, 有一些地产公司通过发行信托产品, 将商铺写字楼厂房国际公寓等物业未来的租金收益作为信托产品的收益来源, 在准 REITs 模式上进行了尝试 2014 年, 国内发行了中信华夏苏宁云创资产支持专项计划海印股份信托受益权专项资产管理计划中信启航专项资产管理计划三款证券化产品, 这三款产品都以商业地产相关权益作为最终收益来源, 具有了 REITs 的基本特征相比海外成熟的 REITs 产品一般都具有税收优惠公募发行良好的流动性较低的投资门槛和标准化产品等特点, 这三款商业地产资产证券化采取了私募发行的方式, 由于受到合格投资者数量的限制, 证券份额在交易所的转让起点规模也较高, 且在公司层面并未享受税收优惠尽管如此, 商业地产的资产证券化仍是我国 REITs 市场发展的有益探索, 为投资者投资商业地产提供了一个可供选择的方式表 2 已发行的商业地产证券化产品项目名称发行时间原始权益人发行总额 ( 万元 ) 计划管理人中信华夏苏宁云创资产支持专项计划 2014/12/16 苏宁云商 439, 华夏资本海印股份信托受益权专项资产管理计划 2014/8/14 浦发银行广州分行 150, 中信建投证券中信启航专项资产管理计划 2014/4/25 中信证券 521, 中信证券资料来源 :WIND, 产品说明书, 招商证券敬请阅读末页的免责条款 Page 2

2 三款证券化产品解析 (1) 中信启航专项资产管理计划中信启航专项资产管理计划 ( 以下简称中信启航 ) 通过券商专项资产管理计划私募基金特殊目的公司等多重 SPV 的结构设计, 使得物业租金和资产增值转化为专项资产管理计划投资者的收益, 并通过资管计划的载体, 实现了在深交所的挂牌转让具体操作流程如下 : 1 中信证券设立中信启航专项资产管理计划,

3 2 三款证券化产品解析 (1) 中信启航专项资产管理计划中信启航专项资产管理计划 ( 以下简称中信启航 ) 通过券商专项资产管理计划私募基金特殊目的公司等多重 SPV 的结构设计, 使得物业租金和资产增值转化为专项资产管理计划投资者的收益, 并通过资管计划的载体, 实现了在深交所的挂牌转让具体操作流程如下 : 1 中信证券设立中信启航专项资产管理计划, 所募集资金投资于由中信证券全资子公司中信金石基金管理有限公司 ( 以下简称中信金石 ) 管理的非公募基金 2 非公募基金设立两个特殊目的公司 SPV1 SPV2, 并通过 SPV1 SPV2 收购中信证券全资控股的天津京证物业服务有限公司 ( 简称天津京证, 持有北京中信证券大厦物业 ) 天津深证物业服务有限公司( 简称天津深证, 持有深圳中信证券大厦物业 ) 100% 股权, 从而间接持有北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦的物业 3 专项资产管理计划的收益来源于物业租金和资产增值, 优先级份额存续期限获得基础收益, 退出时获得资本增值的 10%( 浮动收益部分 ), 次级份额存续期限获得满足优先级基础收益后的剩余收益, 退出时获得资本增值的 90%( 浮动收益部分 ) 中信启航的设置了两种退出方式, 一是以 REITs 方式退出, 以 REITs 方式退出时, 非公募基金将所持物业 100% 的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市 REITs, 对价的 75% 以现金方式取得, 剩余 25% 以 REITs 份额方式由非公募基金持有并锁定一年, 在此安排下, 优先级投资者将以全现金方式退出, 次级投资者获得部分现金分配及 REITs 份额另一退出方式是以市场价格出售给第三方实现退出图 1: 中信启航专项资产管理计划结构示意图资料来源 : 产品说明书, 招商证券敬请阅读末页的免责条款 Page 3

4 表 3 中信启航专项资产管理计划各档证券信息债券名称发行日期评级期限收益率发行金额 ( 万元 ) 分层比例 (%) 利息支付频率启航优先 2014/4/25 AAA % 365, Y1 启航次级 2014/4/ , Y1 (2) 海印股份信托受益权专项资产管理计划海印股份信托受益权专项资产管理计划通过银行和信托公司形成了大业 - 海印股份信托贷款单一资金信托和海印股份信托受益权专项资产管理计划的双 SPV 架构, 具体操作如下 : 信托层面 1 上海浦东发展银行股份有限公司广州分行 ( 以下简称浦发广州 ) 将 15 亿元货币资金委托给大业信托设立大业 - 海印股份信托贷款单一资金信托, 从而拥有大业 - 海印股份信托贷款单一资金信托的信托受益权 2 大业信托与广东海印集团股份有限公司 ( 简称海印股份 ) 签订信托贷款合同, 向海印股份发放信托贷款信托贷款总额为 15 亿元, 年利率为 9.1%, 采用一次性放款, 按年计算需偿还的本息, 分月支付的方式信托贷款在专项计划设立后的持续期间为 5 年, 依次每年偿还的本金分别为 2.20 亿元 2.60 亿元 3.10 亿元 3.40 亿元 3.70 亿元海印股份以旗下运营管理的 14 个商业物业整租合同项下的商业物业特定期间经营收益应收账款质押给海印资金信托, 并承诺以 14 家商业物业的租金及其他收入作为信托贷款的还款来源海印股份的控股股东广州海印实业集团有限公司 ( 简称海印集团 ) 为海印股份与大业信托的海印资金信托贷款提供连带责任保证券商资管计划层面 1 中信建投证券 ( 专项计划管理人 ) 设立海印股份信托受益权专项资产管理计划, 以募集资金购买浦发广州持有的海印资金信托的信托受益权计划管理人设立专项计划后, 专项计划取得海印资金信托的信托受益权, 专项计划认购人取得资产支持证券, 成为资产支持证券持有人 2 计划管理人根据与浦发银行签订的信托受益权转让协议, 用专项计划资金投资于浦发广州持有的海印资金信托的信托受益权 3 专项计划存续期间, 海印股份根据信托贷款合同的约定在每月的 15 日前 ( 含当日 ) 支付当月需偿还的信托贷款本息海印资金信托在每月收到海印股份支付的贷款本息后 ( 不含该日 ) 的第一个工作日, 将当月收到海印股份偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人, 即专项计划 4 在每个兑付日, 在支付完毕专项计划应纳税负当期管理费托管费和其他专项计划费用以及当期优先级资产支持证券预期收益和本金后, 将剩余资金之 50% 支付给次级资产支持证券持有人海印股份信托受益权专项资产管理计划采用双 SPV 架构, 实现了基于商业物业未来特定期间经营收益的资产证券化和传统债务融资方式相比, 这种方式不受公司净资产规模盈利指标的影响敬请阅读末页的免责条款 Page 4

图 2: 海印股份信托受益权专项资产管理计划结构示意图资料来源 : 产品说明书, 招商证券表 4 海印股份信托受益权专项资产管理计划各档证券信息债券名称发行日期评级期限收益率发行金额 ( 万元 ) 分层比例 (%) 利息支付频率海印 01 2014/8/14 AA+ 1 6.80% 22,000.00 14.67 海印 02 2014/8/14 AA+ 2 7.45% 25,000.

5 图 2: 海印股份信托受益权专项资产管理计划结构示意图资料来源 : 产品说明书, 招商证券表 4 海印股份信托受益权专项资产管理计划各档证券信息债券名称发行日期评级期限收益率发行金额 ( 万元 ) 分层比例 (%) 利息支付频率海印 /8/14 AA % 22, 海印 /8/14 AA % 25, Y1 海印 /8/14 AA % 29, Y1 海印 /8/14 AA % 31, Y1 海印 /8/14 AA % 33, Y1 海印次级 2014/8/ , (3) 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划中信华夏苏宁云创资产支持专项计划在结构设计时也结合券商资产支持专项计划私募基金特殊目的公司等 SPV 载体, 和中信启航有一定类似具体操作流程如下 : 1 中信证券的子公司中信金石基金管理有限公司 ( 以下简称中信金石 ) 设立中信苏宁私募投资基金中信金石以私募投资基金的名义收购苏宁云商持有的 11 个项目公司的 100% 股权 (11 个项目公司持有 11 家苏宁自有门店 ), 同时给项目公司发放委托贷款 ( 包括优先债和次级债 ), 通过债券和股权方式, 私募基金获得 11 家门店的控制权 2 苏宁云商通过认购私募投资基金全部份额的方式来实现对这 11 家门店的间接控制, 敬请阅读末页的免责条款 Page 5

私募基金将持有的对项目公司的优先债收益权作为对价向苏宁云商支付私募基金基金份额赎回价款 3 华夏资本设立资产支持专项计划, 作为专项计划的管理人与苏宁云商签订债权收益权转让协议, 受让苏宁云商所拥有的债权收益权以及私募投资基金份额专项计划间接以私募投资基金所持目标资产的权益 411 家门店全部签署 20 年期不可撤销租约, 其中第 1~12 年由苏宁云商承租, 第 12 年到期前 30 日,

6 私募基金将持有的对项目公司的优先债收益权作为对价向苏宁云商支付私募基金基金份额赎回价款 3 华夏资本设立资产支持专项计划, 作为专项计划的管理人与苏宁云商签订债权收益权转让协议, 受让苏宁云商所拥有的债权收益权以及私募投资基金份额专项计划间接以私募投资基金所持目标资产的权益 411 家门店全部签署 20 年期不可撤销租约, 其中第 1~12 年由苏宁云商承租, 第 12 年到期前 30 日, 若苏宁云商不再租赁, 则由苏宁电器集团有限公司 ( 以下简称苏宁集团 ) 承租至第 20 年租金在前 12 年每年上涨 3%, 第 7 年按市场水平重新确定租金, 但最低不低于首年租金水平 ; 第 13 年按市场水平重新确定租金, 但最低不低于首年租金水平的 135% 5 在专项计划设立三年内, 苏宁集团拥有优先收购全部 B 类资产支持证券的权利, 收购的价格为净票面价值若苏宁集团放弃行使优先收购权, 其将支付 B 类资产支持证券持有人出资金额总额的 87% 的权利对价专项计划的收益构成包括基础资产产生的净租金收入苏宁集团的优先收购权权利对价苏宁云商的流动性支持款基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益该专项计划的退出方式也包括通过公开发行 REITs 的方式实现公募上市 ;B 类证券可通过苏宁集团回购公募上市 / 市场化方式变现实现退出图 3: 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划结构示意图资料来源 : 产品说明书, 招商证券敬请阅读末页的免责条款 Page 6

7 表 5 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划各档证券信息债券名称发行日期评级期限收益率发行金额 ( 万元 ) 分层比例 (%) 利息支付频率 14 苏宁 A 2014/12/16 AAA % 208, M3 14 苏宁 B 2014/12/16 AA 4 231, M3 3 商业地产证券化产品的特点从已发行的三款涉及商业地产的证券化产品看, 由于基础资产的法律合规性问题, 资产支持证券并非直接以商业地产的租金和物业增值收益作为基础资产, 而是通过设置多层特殊目的载体, 形成资产支持专项计划 + 信托计划 ( 或私募基金 )+SPV 公司的结构安排, 使得资产支持证券 ( 券商或基金子公司的资产支持专项计划 ) 间接持有标的资产的租金和物业增值收益, 这是商业地产类资产证券化与普通资产证券化存在的显著差异在交易结构方面, 三款产品都有分层结构安排, 优先级证券的本金和收益偿付得到优先保证, 此外商业地产的原始权益人都提供了流动性支持或担保, 对资产证券化产品也具有一定增信作用从退出机制看, 中信启航和中信华夏苏宁都有 REITs 上市退出的方式, 这为投资者提供了新的投资标的和流动性 4 商业地产证券化产品投资要点房地产市场与股票和债券市场的相关性比较低, 可以作为优化组合风险 / 收益分布的一种大类配置资产商业地产证券化产品为原本不能直接投资于房地产的投资者提供了间接参与商业地产市场的投资途径, 通过结构分层和租约保证, 可以在具有较强安全性的前提下获得较为稳定收益对于商业地产证券化产品的投资, 重点需要分析标的物业资产的地理位置商业环境租约保障等因素, 充分考虑增信措施和退出机制, 选取标的资产所在地区经济发达, 周边配套设施齐全, 已经形成一定商圈的物业, 并具有长期不可撤销租约的项目进行投资, 投资者也可关注未来保障房类不动产证券化产品的推出由于商业地产和商业地产证券化产品的特性, 此类投资的投资规模较大, 期限较长, 资产支持证券的流动性也不高, 通过未来 REITs 上市退出也受到今后相关法律法规和资本市场环境的影响, 因此需要做好组合的期限匹配和流动性安排二市场回顾 1 CLO 市场回顾近两周银行间市场发行了 7 期信贷资产支持证券, 其中 6 期为商业银行发起的企业贷款证券化,1 期为汽车金融公司发起的汽车贷款证券化近期信贷资产证券化发行明显提速, 继之前两周发行 224 亿后, 近两周又有 349 亿完成簿记从发行利率看, 优先档 AAA 评级的证券与短融中票的利差仍处于较低水平敬请阅读末页的免责条款 Page 7

8 表 6 近两周信贷资产支持证券发行情况项目名称发起机构发行总额 ( 万元 ) 基础资产成银 2015 年第一期信贷资产支持证券成都银行 156, 企业贷款盛世 2015 年第一期信贷资产支持证券盛京银行 220, 企业贷款中银 2015 年第一期信贷资产支持证券中国银行 392, 企业贷款招元 2015 年第二期信贷资产支持证券招商银行 1,054, 企业贷款开元 2015 年第二期信贷资产支持证券国家开发银行 1,082, 企业贷款德宝天元 2015 年第一期个人汽车贷款资产支持证券宝马汽车金融 ( 中国 ) 256, 汽车贷款渤银 2015 年第一期信贷资产证券化信托资产支持证券渤海银行 326, 企业贷款表 7 近两周发行同类产品各档证券信息债券名称招标日预计期限 ( 年 ) 评级利息类型发行利率 (%) 与同级别短融中票利差发行金额 ( 万元 ) 厚度 (%) 付息频率 15 成银 1A 2015/6/ AAA 浮动 , M3 15 成银 1B 2015/6/ A+ 浮动 , M3 15 成银 1C 2015/6/ , 盛世 1A 2015/6/ AAA 浮动 , M3 15 盛世 1B 2015/6/ A+ 浮动 , M3 15 盛世 1C 2015/6/ , 中银 1A 2015/6/ AAA 浮动 314, M3 15 中银 1B 2015/6/ A+ 浮动 43, M3 15 中银 1C 2015/6/ , 招元 2A1 2015/6/ AAA 固定 , M1 15 招元 2A2 2015/6/ AAA 固定 , M1 15 招元 2A3 2015/6/ AAA 固定 , M1 15 招元 2B 2015/6/ AA+ 固定 , M1 15 招元 2C 2015/6/ , 开元 2A1 2015/6/ AAA 固定 , 开元 2A2 2015/6/ AAA 固定 , M3 15 开元 2A3 2015/6/ AAA 固定 , M3 15 开元 2B 2015/6/ AA- 固定 , M3 15 开元 2C 2015/6/ , 德宝天元 1A1 2015/6/ AAA 固定 , M1 15 德宝天元 1A2 2015/6/ AAA 浮动 , M1 15 德宝天元 1B 2015/6/ AA+ 浮动 , M1 15 德宝天元 1C 2015/6/ , 渤银 1A 2015/6/ AAA 浮动 , M3 15 渤银 1B 2015/6/ AA 浮动 , M3 15 渤银 1C 2015/6/ , 企业资产证券化市场回顾根据上交所和深交所公告, 近两周有 4 款企业资产支持证券在交易所挂牌, 分别是宝钢集团新疆八一钢铁有限公司一期应收账款资产支持专项计划包东高速公路通行费收入收益权资产支持专项计划中金 - 蚂蚁微贷 2015 年第二期小额贷款资产支持专项计敬请阅读末页的免责条款 Page 8

9 表 8 近两周 ABS 挂牌信息划中和农信 2015 年第一期公益小额贷款资产支持专项计划, 其中前两款在上交所挂牌, 后两款在深交所上市此次挂牌产品中, 基础资产包括应收账款高速公路收费权和小贷资产债券名称发行日期挂牌日期评级期限收益率发行金额 ( 万元 ) 分层比例 (%) 利息支付频率 15 中和 1A 2015/5/5 2015/6/19 AAA % 43, 中和 1B 2015/5/5 2015/6/19 A % 4, 中和 1C 2015/5/5 2015/6/ , 八钢优 2015/5/4 2015/6/9 AAA % 100, 八钢次 2015/5/4 2015/6/9 A 1 20, 蚂蚁 2A 2015/4/9 2015/6/18 AAA % 78, 蚂蚁 2B 2015/4/9 2015/6/18 A % 12, 蚂蚁 2C 2015/4/9 2015/6/ , 包高速 /4/ /6/17 AAA % 12, M6 包高速 /4/ /6/17 AAA % 24, M6 包高速 /4/ /6/17 AAA % 26, M6 包高速 /4/ /6/17 AAA % 28, M6 包高速 /4/ /6/17 AAA % 22, M6 包高速次 2015/4/ /6/17 A 5 8, 从基金业协会备案情况看, 近两周有民生加银资管先锋租赁 1 号汇富资产支持专项计划获得协会备案确认函, 基础资产是租赁资产三市场热点关注鹏华前海万科 REITs 基金获批 6 月 8 日, 鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金获批, 成为国内首只获批的公募 REITs 基金根据万科方面透露的信息, 本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入, 可能但不限于会议中心以及写字楼租户, 还有从其它固定收益资产投资中获得收益而在退出机制设置上, 将在投资期届满, 由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权根据产品设计, 后期该产品将装入封闭式基金的法律结构并通过证券交易所上市交易, 投资人除了发行期认购之外, 可以通过二级市场进行买入和卖出交易 (21 世纪经济报道 ) 点评 : 1 公募 REITs 基金的推出降低了投资者投资于商业地产的投资门槛, 为投资者提供了股票债券之外新的资产配置领域 ; 2 由于年金养老金等资金投资于商业地产资产证券化产品受到一定限制, 公募基金的发行能扩大投资资金来源 ; 3 首款 REITs 上市为商业地产资产证券化提供退出机制, 增加产品流动性敬请阅读末页的免责条款 Page 9

10 分析师承诺负责本研究报告的每一位证券分析师, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与, 未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关孙彬彬 : 复旦大学经济学博士,2010 年加入招商证券, 现任招商证券研发中心主管周岳 : 中国人民大学经济学硕士,CFA,2015 年加入招商证券, 现任招商证券研发中心债券分析师招商证券债券信用评分符号和定义等级符号定义投资档投机档 A3 A2 A1 B3 B2 B1 C3 C2 偿债主体还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 信用风险极低偿债主体偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响较小, 信用风险很低偿债主体偿还债务的能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 信用风险较低偿债主体偿还债务的能力一般, 受不利经济环境影响较大, 信用风险一般偿债主体偿还债务的能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高信用风险偿债主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 信用风险很高偿债主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 信用风险极高偿债主体在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 C1 偿债主体不能偿还债务注 : 债项符号含义与主体符号含义一致重要声明本报告由招商证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 编制本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告基于合法取得的信息, 但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价, 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议除法律或规则规定必须承担的责任外, 本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突本报告版权归本公司所有本公司保留所有权利未经本公司事先书面许可, 任何机构和个人均不得以任何形式翻版复制引用或转载, 否则, 本公司将保留随时追究其法律责任的权利敬请阅读末页的免责条款 Page 10

归还的本息将作为本专项资产支持证券投资人的收益 2 产品基础信息 (1) 预期收益率专项计划设置优先级资产支持证券和次级资产支持证券两种资产支持证券其中优先级资产支持证券共分为 5 个品种, 分别为 : 海印 1 海印 2 海印 3 海印 4 和海印 5 次级资产支持证券的产品期限为 5 年, 预

归还的本息将作为本专项资产支持证券投资人的收益 2 产品基础信息 (1) 预期收益率专项计划设置优先级资产支持证券和次级资产支持证券两种资产支持证券其中优先级资产支持证券共分为 5 个品种, 分别为 : 海印 1 海印 2 海印 3 海印 4 和海印 5 次级资产支持证券的产品期限为 5 年, 预尚融讲堂第一百二十五课海印股份资产证券化案例研究一产品简介 1 产品简介专业版 : 海印股份信托受益权专项资产管理计划资产支持证券是以本专项计划的基础资产产生的现金流作为还款来源, 以优先 / 次级分层结构收益超额覆盖预期支出按月归集按年支付以及剩余资产滚存等措施提供综合增信保障的固定收益产品通俗版 : 浦发银行将通过大业信托做的一笔信托委贷的信托收益权 ( 委贷利率 :9.1%, 规模