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3 公司债券信用评级报告 场项目 上海七宝宝龙城市广场项目和厦 上海宝龙实业发展有限公司 门宝龙一城项目等三大标杆项目预期效益较 1

4 关 注 1. 房 地 产 行 业 告 别 高 速 发 展 阶 段, 行 业 竞 争 日 趋 激 烈, 行 业 利 润 率 回 归 正 常 水 平, 整 体 去 化 压 力 加 大, 部 分 地 区 商 业 地 产 市 场 面 临 一 定 饱 和, 竞 争 压 力 较 大 2. 公 司 目 前 持 有 大 量 商 业 物 业 资 产 以 及 在 建 的 商 业 住 宅 等 项 目, 虽 然 公 司 的 前 述 资 产 的 地 理 位 置 较 为 优 越, 价 值 增 值 潜 力 很 大, 但 其 价 值 仍 受 宏 观 经 济 景 气 度 商 业 物 业 繁 荣 度 等 因 素 影 响, 价 值 波 动 存 在 较 大 的 不 确 定 性 3. 公 司 土 地 储 备 有 限, 政 府 对 土 地 供 应 政 策 的 调 整, 可 能 使 公 司 面 临 土 地 储 备 不 足 的 局 面, 影 响 公 司 后 续 项 目 的 持 续 开 发 4. 公 司 通 过 协 议 控 制 方 式 合 并 16 家 子 公 司, 导 致 所 有 者 权 益 中 少 数 股 东 权 益 占 比 较 大, 权 益 稳 定 性 较 弱 分 析 师 李 晶 电 话 : 邮 箱 张 雪 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 网 址 : 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 2

5 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 3

6 一 主 体 概 况 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 上 海 宝 龙 实 业 或 公 司 ) 系 由 宝 龙 地 产 ( 香 港 ) 控 股 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 宝 龙 地 产 ( 香 港 ) 控 股 ) 出 资 组 建 的 外 商 独 资 企 业, 经 上 海 市 商 务 委 员 会 沪 商 外 资 批 [2010]296 号 文 件 批 准 设 立, 由 上 海 市 人 民 政 府 于 2010 年 2 月 颁 发 商 外 资 沪 独 资 字 [2010]334 号 中 华 人 民 共 和 国 外 商 投 资 企 业 批 准 证 书, 于 2010 年 3 月 取 得 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 发 的 企 业 法 人 营 业 执 照 公 司 初 始 注 册 资 本 为 人 民 币 1,500 万 元 2011 年 5 月 25 日, 根 据 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 股 东 会 决 议, 公 司 注 册 资 本 增 加 至 11,500 万 元 公 司 2011 年 7 月 8 日 取 得 上 海 市 商 务 委 员 会 沪 商 外 资 批 [2011]2091 号 市 商 务 委 关 于 同 意 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 增 资 的 批 复, 公 司 股 东 会 决 议 和 修 改 后 的 章 程 规 定, 公 司 变 更 后 的 注 册 资 本 为 人 民 币 11,500 万 元 增 资 部 分 由 宝 龙 地 产 ( 香 港 ) 控 股 有 限 公 司 认 缴 截 至 2015 年 6 月 末, 公 司 注 册 资 本 1.15 亿 元, 实 收 资 本 1.15 亿 元, 由 宝 龙 地 产 ( 香 港 ) 控 股 有 限 公 司 持 有 100% 的 股 权, 公 司 股 权 结 构 如 下 图 所 示 : 图 1 截 至 2015 年 6 月 底 公 司 股 权 结 构 图 宝 龙 地 产 控 股 有 限 公 司 100% 宝 龙 地 产 ( 维 京 ) 控 股 有 限 公 司 100% 宝 龙 地 产 ( 香 港 ) 控 股 有 限 公 司 100% 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 经 营 范 围 为 : 受 母 公 司 委 托, 为 母 公 司 及 其 子 企 业 或 关 联 企 业 提 供 投 资 经 营 决 策 市 场 营 销 服 务 资 金 运 作 与 财 务 管 理 技 术 支 持 和 研 究 开 发 信 息 技 术 服 务 员 工 培 训 和 管 理 承 接 母 公 司 集 团 内 部 的 共 享 服 务 及 境 外 公 司 的 服 务 外 包 ; 建 筑 材 料 装 修 材 料 机 械 设 备 五 金 交 电 电 子 产 品 的 进 出 口 批 发 佣 金 代 理 ( 拍 卖 除 外 )( 以 上 商 品 不 涉 及 国 营 贸 易 管 理 商 品, 涉 及 配 额 许 可 证 管 理 商 品 的, 按 国 家 有 关 规 定 办 理 申 请 ) 公 司 采 用 集 团 化 管 理 模 式, 截 至 2015 年 6 月 末, 公 司 下 设 行 政 人 事 中 心 财 务 管 理 中 心 投 资 发 展 中 心 成 本 控 制 中 心 技 术 研 发 中 心 上 海 / 外 省 区 城 中 心 和 宝 龙 置 地, 在 几 大 管 理 模 块 下 分 设 了 相 应 的 管 理 部 门, 共 计 29 个 职 能 部 门 ( 见 附 件 1-1), 拥 有 子 公 司 41 家 截 至 2015 年 6 月 底, 公 司 员 工 6,207 人 截 至 2014 年 末, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 4

7 益 )7.07 亿 元, 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 4.33 亿 元 截 至 2015 年 6 月 末, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2015 年 上 半 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )7.12 亿 元, 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 3.21 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 8.24 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 上 海 市 闵 行 区 七 莘 路 1855 号 第 1 幢 4 层 02 室 ; 法 定 代 表 人 : 许 健 康 二 本 次 债 券 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 本 次 债 券 名 称 为 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 2015 年 公 开 发 行 公 司 债 券, 本 次 债 券 发 行 规 模 为 不 超 过 人 民 币 40 亿 元 ( 含 40 亿 元 ), 期 限 不 超 过 7 年 ( 含 7 年 ), 票 面 金 额 为 100 元, 按 面 值 平 价 发 行 本 次 债 券 发 行 将 向 具 备 相 应 风 险 识 别 和 承 担 能 力 的 合 格 投 资 者 公 开 发 行 本 次 债 券 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利, 逾 期 不 另 计 息, 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 用 途 本 次 发 行 公 司 债 券 的 募 集 资 金 拟 用 于 补 充 公 司 营 运 资 金 与 偿 还 公 司 债 务 3. 本 次 债 券 股 东 承 诺 为 了 依 法 维 护 本 次 债 券 持 有 人 的 合 法 权 益, 保 证 及 时 足 额 兑 付 本 次 债 券 每 期 利 息 和 本 金, 宝 龙 地 产 控 股 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 宝 龙 地 产 控 股 ) 于 2015 年 7 月 3 日 出 具 承 诺 函, 对 收 购 本 次 债 券 的 相 关 事 宜 做 出 不 可 撤 销 的 承 诺, 其 主 要 内 容 如 下 : 一 发 生 以 下 任 一 情 形 时, 债 券 持 有 人 有 权 要 求 宝 龙 地 产 控 股 收 购 本 次 债 券 : 1 本 次 债 券 在 兑 付 日 (T 日 ) 前 的 第 3 个 工 作 日 (T-3 个 工 作 日 之 日 ), 上 海 宝 龙 实 业 在 专 项 偿 债 账 户 中 的 资 金 不 足 以 兑 付 本 次 债 券 ; 2 在 本 次 债 券 存 续 期 内, 如 债 券 持 有 人 会 议 根 据 本 次 债 券 募 集 说 明 书 的 规 定 通 过 关 于 提 前 兑 付 债 券 的 议 案, 而 在 债 券 持 有 人 大 会 通 过 的 提 前 兑 付 日 (T 日 ) 前 的 第 3 个 工 作 日 (T-3 个 工 作 日 之 日 ), 上 海 宝 龙 实 业 在 专 项 偿 债 账 户 中 的 资 金 不 足 以 兑 付 本 次 债 券 二 如 果 债 券 持 有 人 按 照 上 述 约 定 要 求 宝 龙 地 产 控 股 收 购 本 次 债 券, 在 符 合 中 华 人 民 共 和 国 相 关 法 律 法 规 及 适 用 于 宝 龙 地 产 控 股 的 相 关 法 律 法 规 规 定 的 前 提 下, 宝 龙 地 产 控 股 承 诺 将 自 行 或 指 定 宝 龙 地 产 控 股 实 际 控 制 的 其 他 境 内 外 子 公 司 在 兑 付 日 / 提 前 兑 付 日 (T 日 ) 前 全 额 收 购 本 次 债 券, 收 购 价 格 为 计 算 至 收 购 日 本 次 债 券 的 未 偿 还 本 息 以 及 罚 息 ( 如 有 ) 违 约 金 ( 如 有 ) 损 害 赔 偿 金 ( 如 有 ) 的 总 和 三 如 果 债 券 持 有 人 按 照 上 述 约 定 要 求 宝 龙 地 产 控 股 收 购 本 次 债 券, 宝 龙 地 产 控 股 合 并 范 围 内 其 他 经 营 实 体 将 利 用 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 及 自 有 货 币 资 金 应 收 款 项 等 流 动 资 产, 为 宝 龙 地 产 控 股 收 购 本 次 债 券 提 供 资 金 安 排 收 购 方 式 如 下 : 1 宝 龙 地 产 控 股 指 定 其 实 际 控 制 的 其 他 境 内 子 公 司 收 购 ; 2 宝 龙 地 产 控 股 指 定 其 实 际 控 制 的 其 他 境 外 子 公 司 收 购 ; 四 经 有 关 主 管 部 门 上 海 宝 龙 实 业 和 债 券 持 有 人 会 议 批 准, 本 次 债 券 的 期 限 还 本 付 息 方 式 等 发 生 变 更 时, 无 需 另 行 经 宝 龙 地 产 控 股 同 意, 宝 龙 地 产 控 股 继 续 承 担 本 承 诺 函 项 下 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 5

8 的 义 务 五 本 次 债 券 如 因 转 让 赠 与 遗 赠 出 质 法 院 强 制 执 行 或 其 他 任 何 合 法 方 式 导 致 债 券 持 有 人 变 更 的, 无 需 另 行 经 宝 龙 地 产 控 股 同 意, 不 影 响 宝 龙 地 产 控 股 在 本 承 诺 函 项 下 的 义 务 三 行 业 分 析 业 公 司 主 要 业 务 为 房 地 产 开 发 与 销 售 物 业 出 租 物 业 管 理 以 及 其 他 服 务, 属 于 房 地 产 行 1. 行 业 概 况 房 地 产 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 目 前, 我 国 房 地 产 业 主 要 体 现 以 下 特 征 : 第 一, 区 域 性 较 强, 企 业 竞 争 不 完 全 我 国 房 地 产 行 业 呈 现 出 地 域 分 布 不 均 衡 性, 大 型 房 地 产 开 发 企 业 基 本 集 中 在 广 东 北 京 上 海 江 浙 等 地, 而 中 西 部 地 区 的 房 企 普 遍 规 模 较 小, 数 量 也 较 少 另 外, 我 国 房 地 产 开 发 企 业 还 呈 现 出 较 强 的 区 域 性, 某 一 地 区 的 市 场, 外 地 房 企 较 难 进 入 第 二, 受 土 地 资 金 的 高 度 制 约 由 于 我 国 人 口 众 多, 相 对 可 开 发 土 地 较 少, 房 地 产 业 发 展 相 当 迅 速, 部 分 地 区 土 地 寸 土 寸 金 另 外, 房 地 产 企 业 属 资 金 密 集 型 产 业, 特 别 是 民 营 房 地 产 开 发 企 业, 可 用 于 开 发 的 资 金 相 当 紧 张, 银 行 贷 款 又 受 到 一 些 政 策 的 限 制 所 以, 土 地 和 资 金 就 成 了 制 约 我 国 房 地 产 企 业 发 展 的 因 素 之 一 第 三, 高 负 债 高 风 险 波 动 性 大 房 地 产 开 发 企 业 在 发 展 时, 往 往 要 承 担 很 大 的 债 务 而 房 地 产 业 的 市 场 竞 争 残 酷, 行 业 风 险 较 高 在 这 样 的 市 场 环 境 下, 整 个 房 地 产 业 受 到 政 策 市 场 等 条 件 的 影 响, 波 动 较 大 第 四, 与 政 府 关 系 密 切 过 去 长 期 计 划 经 济 的 影 响 和 房 地 产 行 业 的 特 殊 性, 决 定 了 我 国 房 地 产 行 业 与 政 府 的 关 系 密 不 可 分 纵 观 我 国 房 地 产 业 的 发 展, 每 一 个 阶 段 都 与 国 家 或 地 方 出 台 的 一 些 政 策 有 着 密 切 的 关 系 同 时 房 地 产 企 业 在 自 身 发 展 的 过 程 中, 从 项 目 的 立 项 审 批 到 工 程 结 束 的 验 收, 都 不 可 避 免 地 与 政 府 相 关 部 门 发 生 种 种 联 系 从 近 年 房 地 产 行 业 发 展 趋 势 来 看,2008 年, 金 融 危 机 爆 发 前, 房 地 产 市 场 受 到 政 策 严 厉 调 控 的 影 响 表 现 低 迷 随 着 危 机 的 深 化, 国 家 调 控 方 向 发 生 明 显 转 变, 行 业 景 气 度 大 幅 回 升 之 后 几 年, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 持 续 的 宏 观 调 控, 导 致 行 业 景 气 度 出 现 明 显 波 动, 但 在 整 个 宏 观 经 济 增 速 放 缓 背 景 下, 我 国 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 下 行 趋 势 2014 年 全 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95,036 亿 元, 名 义 同 比 增 长 10.5%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 9.9%), 增 速 比 2013 年 回 落 9.3 个 百 分 点 其 中, 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 9.2%, 新 开 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 下 降 10.7%, 降 幅 扩 大 1.7 个 百 分 点 2015 年 上 半 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 43,955 亿 元, 同 比 名 义 增 长 4.6%, 增 速 比 上 年 同 期 回 落 9.5 个 百 分 点 其 中, 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 4.3%, 新 开 工 面 积 6.75 亿 平 方 米, 同 比 下 降 15.8%, 降 幅 收 窄 0.2 个 百 分 点, 政 策 宽 松 效 果 逐 步 显 现 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 6

9 图 年 ~2015 年 5 月 全 国 房 地 产 市 场 发 展 情 况 单 位 :% 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局, 联 合 评 级 整 理 总 的 来 看, 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 近 几 年 行 业 发 展 较 快 波 动 较 大, 自 2014 年 起 房 地 产 业 告 别 了 高 速 增 长 态 势, 开 发 投 资 增 速 逐 步 放 缓 进 入 2015 年 上 半 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 土 地 购 置 面 积 和 新 开 工 面 积 作 为 房 地 产 开 发 投 资 走 势 的 先 行 指 标, 降 幅 均 有 所 收 窄, 显 示 出 房 地 产 业 有 向 好 迹 象 2. 市 场 供 需 (1) 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 主 要 的 成 本 来 源, 会 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 和 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 影 响 土 地 市 场 受 到 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 影 响 巨 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 限 购 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 企 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势, 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 亿 平 方 米, 较 上 年 同 期 下 降 15% 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2013 年 重 点 城 市 地 王 频 出, 住 宅 类 用 地 与 商 办 类 用 地 表 现 强 势, 全 国 300 个 城 市 住 宅 类 用 地 平 均 溢 价 率 回 调 8 个 百 分 点 至 16% 尽 管 多 个 城 市 采 取 竞 配 建 保 障 房 等 方 式 限 制 高 价 地 产 生, 但 以 北 京 上 海 为 首 的 重 点 城 市 平 均 溢 价 率 仍 领 涨 全 国 表 年 ~2015 年 6 月 全 国 300 个 城 市 土 地 交 易 情 况 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 推 出 面 积 ( 万 平 方 米 ) 158, , ,659 47,372 同 比 -8% 13% -24% -29% 成 交 面 积 ( 万 平 方 米 ) 119, , ,032 33,362 同 比 -15% 20% -28% -40% 出 让 金 ( 亿 元 ) 19,504 31,305 23,412 7,835 同 比 -13% 61% -25% -38% 楼 面 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 942 1,174 1,234 1,269 同 比 -1% 25% 5% 4% 土 地 平 均 溢 价 率 8% 16% 10% 10% 同 比 下 降 4 个 百 分 点 上 升 8 个 百 分 点 下 降 6 个 百 分 点 下 降 2 个 百 分 点 资 料 来 源 :CREIS 中 指 数 据, 联 合 评 级 整 理 2014 年, 受 楼 市 渐 冷 传 导, 房 企 拿 地 日 趋 谨 慎, 直 至 四 季 度 随 着 政 策 利 好 以 及 楼 市 升 温, 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 7

10 一 线 城 市 才 出 现 反 弹, 但 年 末 升 温 难 改 全 年 土 地 市 场 疲 态 全 年, 全 国 300 个 城 市 土 地 供 求 量 均 有 较 大 程 度 跌 幅, 推 出 面 积 及 成 交 面 积 比 2013 年 分 别 减 少 24% 和 28% 各 类 用 地 需 求 的 减 少 也 使 得 土 地 平 均 溢 价 率 降 至 10%; 其 中, 住 宅 类 用 地 平 均 溢 价 率 为 12%, 较 2013 年 同 期 下 降 7 个 百 分 点 尽 管 土 地 供 求 量 及 出 让 金 同 比 均 有 大 幅 回 落, 但 重 点 城 市 优 质 地 块 拉 高 均 价 水 平 使 得 楼 面 均 价 增 为 1,234 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 6% 从 各 线 城 市 来 看, 一 线 城 市 推 出 面 积 0.37 亿 平 方 米, 成 交 土 地 面 积 0.34 亿 平 方 米, 同 比 分 别 减 少 26% 和 27%; 楼 面 均 价 7,705 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 41%; 土 地 溢 价 率 25%, 比 2013 年 下 降 7 个 百 分 点, 但 土 地 价 格 依 然 相 对 坚 挺 二 线 城 市 推 出 土 地 面 积 5.20 亿 平 方 米, 成 交 土 地 面 积 4.32 亿 平 方 米, 同 比 分 别 减 少 20% 和 23%, 跌 幅 为 各 线 城 市 最 小 ; 楼 面 均 价 1,337 元 / 平 方 米, 同 比 下 降 4%; 土 地 溢 价 率 8%, 同 比 下 降 8 个 百 分 点 三 四 线 城 市 推 出 土 地 面 积 8.00 亿 平 方 米, 成 交 土 地 面 积 5.74 亿 平 方 米, 同 比 分 别 减 少 26% 和 36%, 跌 幅 最 大 ; 楼 面 均 价 724 元 / 平 方 米, 同 比 下 降 2%; 土 地 溢 价 率 6%, 同 比 下 降 4 个 百 分 点 整 体 看, 一 线 城 市 地 价 较 为 坚 挺, 二 三 四 线 城 市 土 地 市 场 遇 冷 2015 年 上 半 年, 土 地 市 场 整 体 下 行, 成 交 量 及 出 让 金 均 低 于 去 年 同 期, 仅 楼 面 均 价 小 幅 上 调 从 各 线 城 市 来 看, 各 线 城 市 推 出 土 地 面 积 及 成 交 土 地 面 积 同 比 均 有 大 幅 下 降 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 也 出 现 大 幅 下 滑, 比 2014 年 同 期 下 降 16 个 百 分 点 至 17%; 仅 有 楼 面 均 价 小 幅 上 涨 9% 至 8,829 元 / 平 方 米 二 线 城 市 楼 面 均 价 及 土 地 溢 价 率 同 比 分 别 微 涨 至 1,393 元 / 平 方 米 和 10%; 三 四 线 城 市 则 延 续 下 行 趋 势, 微 跌 至 722 元 / 平 方 米 和 5% 总 体 看, 在 去 库 存 压 力 下, 房 企 拿 地 速 度 有 明 显 放 缓 趋 势, 土 地 供 求 量 均 出 现 较 大 下 滑,; 但 房 企 对 重 点 城 市 优 质 地 块 的 争 夺 未 有 丝 毫 减 退, 从 而 使 得 楼 面 均 价 仍 然 保 持 在 较 高 水 平, 不 过 与 一 线 城 市 相 比, 二 三 四 线 城 市 土 地 溢 价 率 及 楼 面 均 价 均 有 所 降 低, 房 企 土 地 成 本 压 力 亦 有 所 减 轻 值 得 注 意 的 是,2013 年 由 于 房 企 拿 地 成 本 较 高 成 交 面 积 较 大, 未 来 可 能 会 造 成 大 量 房 源 同 阶 段 上 市, 给 房 地 产 开 发 企 业 造 成 一 定 的 销 售 压 力 和 成 本 压 力 (2) 开 发 资 金 来 源 状 况 2008 年 以 来, 由 于 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚, 商 品 房 成 交 量 大 幅 下 降, 订 金 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 在 房 地 产 投 资 开 发 资 金 中 的 占 比 下 降, 而 从 紧 的 货 币 政 策 也 使 得 房 地 产 商 取 得 贷 款 的 难 度 加 大 成 本 增 加 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 121,991 亿 元, 比 上 年 下 降 0.1%, 增 速 比 2013 年 回 落 26.6 个 百 分 点, 结 束 了 自 2000 年 以 来 的 正 向 增 长 其 中, 国 内 贷 款 21,243 亿 元, 增 长 8.0%, 较 2013 年 回 落 25.1 个 百 分 点 ; 利 用 外 资 639 亿 元, 增 长 19.7%, 较 2013 年 回 落 13.1 个 百 分 点 ; 自 筹 资 金 50,420 亿 元, 增 长 6.3%, 较 2013 年 回 落 15 个 百 分 点 ; 其 他 资 金 49,690 亿 元, 下 降 8.8%, 较 2013 年 回 落 37.7 个 百 分 点 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 30,238 亿 元, 下 降 12.4%, 较 2013 年 回 落 42.4 个 百 分 点 ; 个 人 按 揭 贷 款 13,665 亿 元, 下 降 2.6%, 较 2013 年 回 落 35.9 个 百 分 点 整 体 看,2014 年 银 行 信 贷 政 策 的 收 紧, 使 得 房 地 产 企 业 所 获 国 内 贷 款 增 速 出 现 了 较 大 回 落, 个 人 按 揭 贷 款 更 是 出 现 了 小 幅 下 降 ; 同 时, 房 地 产 市 场 的 低 迷 也 降 低 了 定 金 及 购 房 款 的 预 缴 额 度 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 8

11 图 年 6 月 末 房 地 产 行 业 资 金 来 源 构 成 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 进 入 2015 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 增 速 较 2014 年 同 期 有 较 大 下 滑, 但 已 逐 步 显 示 出 向 好 趋 势 2015 年 前 6 个 月, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 58,948 亿 元, 同 比 增 长 0.1%, 降 幅 比 1~5 月 份 收 窄 1.7 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 10,831 亿 元, 下 降 4.1%; 利 用 外 资 179 亿 元, 下 降 3.9%; 自 筹 资 金 23,844 亿 元, 增 长 0.1%; 其 他 资 金 24,095 亿 元, 下 降 2.0% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 14,121 亿 元, 下 降 0.9%; 个 人 按 揭 贷 款 7,163 亿 元, 增 长 10.0% 图 4 全 国 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 到 位 增 速 单 位 :% 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 总 的 来 看, 对 房 地 产 业 偏 紧 的 信 贷 支 持, 使 房 地 产 业 的 资 金 较 为 紧 张 ; 但 在 央 行 930 新 政 下, 随 着 金 融 机 构 对 个 人 住 房 贷 款 投 放 力 度 的 加 大, 房 地 产 企 业 资 金 压 力 有 望 获 得 一 定 缓 解 (3) 市 场 供 需 情 况 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 房 地 产 市 场 需 求 持 续 释 放, 成 交 量 逐 年 走 高, 反 观 竣 工 面 积 增 幅 小 于 销 售 面 积, 形 成 了 供 不 应 求 的 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 更 为 明 显 2012 年 在 一 系 列 调 控 政 策 作 用 下, 房 地 产 市 场 整 体 运 行 稳 定 全 年 房 屋 竣 工 面 积 9.94 亿 平 方 米, 较 2011 年 增 长 7.3%; 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 较 2011 年 增 长 1.8% 2013 年 房 地 产 市 场 稳 中 有 升, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 9

12 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 统 计 数 据 显 示, 受 市 场 看 淡 影 响, 过 去 几 年 新 开 工 面 积 增 速 的 减 缓 导 致 2013 年 房 屋 竣 工 面 积 增 速 回 落 5.3 个 百 分 点 ; 但 商 品 房 销 售 面 积 同 比 增 长 17.3%, 也 显 示 出 了 2013 年 房 地 产 市 场 需 求 依 然 旺 盛 图 ~2015 年 6 月 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局, 联 合 评 级 整 理 注 : 销 售 竣 工 比 为 销 售 面 积 和 竣 工 面 积 的 比 值, 大 于 1 说 明 供 不 应 求, 小 于 1 说 明 供 大 于 求 2014 年, 尽 管 有 多 轮 政 策 调 整 刺 激 住 房 需 求, 市 场 观 望 情 绪 仍 然 强 烈, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 全 年, 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 下 降 7.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 9.1%; 商 品 房 销 售 额 7.63 亿 元, 同 比 下 降 6.3%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 7.8% 从 供 给 方 面 看,2014 年 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 竣 工 面 积 仍 继 续 保 持 增 长, 但 增 速 出 现 回 落 全 年 房 屋 竣 工 面 积 亿 平 方 米, 其 中 住 宅 竣 工 面 积 8.09 亿 平 方 米, 同 比 增 长 2.7% 图 6 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 增 速 情 况 单 位 :% 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 2015 年, 随 着 政 策 继 续 向 好, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 降 幅 快 速 收 窄 直 至 好 于 去 年 同 期 表 现 上 半 年, 商 品 房 销 售 面 积 5.03 亿 平 方 米, 同 比 增 长 3.9%, 增 速 有 负 转 正, 环 比 提 高 4.1 个 百 分 点 商 品 房 销 售 额 34,259 亿 元, 比 1~5 月 增 长 10.0%, 增 速 环 比 提 高 6.9 个 百 分 点 从 供 给 方 面 看,2015 年 上 半 年 房 地 产 竣 工 面 积 2.66 亿 平 方 米, 同 比 下 降 13.3%, 其 中 住 宅 竣 工 面 积 1.96 亿 平 方 米, 下 降 16.2% 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 10

13 总 体 看, 在 政 府 调 控 政 策 转 向, 多 重 政 策 利 好 刺 激 住 房 需 求 持 续 释 放 下, 楼 市 逐 步 回 暖 趋 势 已 基 本 确 定 (4) 销 售 价 格 情 况 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2010 年 以 来 随 限 购 限 贷 等 一 系 列 房 地 产 调 控 措 施 逐 步 深 入, 调 控 效 果 逐 步 显 现 2011 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 自 发 布 以 来 首 次 环 比 下 跌, 其 中 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 上 海 南 京 天 津 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 同 时 主 流 房 地 产 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 而 进 入 2012 年, 房 价 呈 先 抑 后 扬 态 势, 百 城 价 格 指 数 于 2012 年 6 月 实 现 环 比 小 幅 上 涨, 结 束 了 连 续 9 个 月 下 跌 趋 势, 呈 止 跌 回 升 态 势 根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 对 100 个 城 市 的 全 样 本 调 查 数 据 显 示,2013 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,833 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.51% 2014 年 以 来, 由 于 各 地 限 购 的 影 响 持 续 深 化, 全 国 百 城 住 宅 价 格 出 现 明 显 回 落,2014 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,542 元 / 平 方 米, 环 比 下 跌 0.92%, 连 续 第 5 个 月 下 跌, 跌 幅 扩 大 0.33 个 百 分 点, 如 下 图 所 示 图 7 近 年 来 年 全 国 百 城 住 宅 销 售 价 格 指 数 同 比 变 化 情 况 单 位 :% 资 料 来 源 :Wind 资 讯 2015 年 以 来 受 多 重 宽 松 政 策 调 整 影 响, 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 小 幅 回 升, 市 场 呈 现 回 暖 迹 象 2015 年 一 季 度 百 城 住 宅 价 格 为 10,523 元 / 平 方 米, 延 续 去 年 四 季 度 下 跌 态 势, 但 跌 幅 明 显 收 窄, 累 计 小 幅 下 跌 0.18%, 各 月 份 涨 跌 幅 均 在 0.25% 以 内, 表 现 较 为 平 稳 总 的 来 看, 从 2008 年 开 始, 全 国 房 屋 平 均 销 售 价 格 基 本 呈 震 荡 上 行 态 势,2013 年 也 已 经 基 本 确 立 了 持 续 上 涨 趋 势, 但 2014 年 以 来 房 价 上 涨 趋 势 得 以 扭 转, 预 计 2015 年 随 着 利 好 政 策 逐 步 落 地 实 施, 需 求 将 进 一 步 释 放, 房 价 将 继 续 稳 中 看 涨 3. 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 的 发 展 态 势 进 入 2014 年, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2014 年 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 提 高 到 17.49% 和 23.49%, 较 上 年 分 别 提 高 了 4.22 个 和 5.24 个 百 分 点 ; 前 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 11

14 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 10.26% 和 13.51%, 较 上 年 分 别 提 高 了 1.89 和 2.39 个 百 分 点 ( 详 见 下 表 ) 表 ~2014 年 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 10.13% 10.43% 12.76% 13.27% 17.49% 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 14.24% 14.54% 17.62% 18.25% 23.49% 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 5.10% 5.73% 7.72% 8.37% 10.26% 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 7.09% 6.72% 10.38% 11.12% 13.51% 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 融 资 成 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 万 科 恒 大 等 传 统 优 势 房 企, 稳 居 行 业 前 列, 领 先 规 模 进 一 步 扩 大 表 年 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 8 融 创 中 国 控 股 有 限 公 司 4 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 9 龙 湖 地 产 有 限 公 司 5 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 10 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 4. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 2012 年, 虽 然 没 有 出 台 国 家 级 的 楼 市 调 控 新 措 施, 但 是 楼 市 调 控 政 策 力 度 不 减 进 入 2013 年, 房 地 产 调 控 进 一 步 升 级 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 包 括 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 加 强 市 场 监 管 等 五 项 内 容, 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 新 国 五 条 的 出 台 意 味 着 楼 市 政 策 高 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 另 一 方 面, 保 障 性 住 房 建 设 作 为 一 项 重 要 的 民 生 工 程 越 来 越 受 到 政 府 有 关 部 门 的 重 视 中 央 及 各 级 地 方 政 府 在 保 障 房 建 设 资 金 来 源 信 贷 支 持 土 地 供 应 税 费 政 策 优 惠 鼓 励 民 间 资 本 参 与 等 多 个 方 面 出 台 了 一 系 列 优 惠 政 策, 大 力 推 动 我 国 的 保 障 性 住 房 建 设 进 程 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 12

15 表 年 ~2015 年 6 月 主 要 房 地 产 调 控 政 策 年 份 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 调 控 政 策 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 2014 年 9 月 央 行 银 监 会 联 合 出 台 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知 2014 年 10 月 住 建 部 财 政 部 央 行 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知 2015 年 3 月 国 务 院 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 2015 年 3 月 央 行 住 建 部 银 监 会 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 3 月 财 政 部 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 2014 年, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 在 此 背 景 下, 中 央 及 地 方 推 出 多 项 救 市 政 策 以 稳 定 住 房 消 费 2014 年 上 半 年, 中 央 层 面 并 未 出 台 具 体 的 调 控 政 策, 而 是 延 续 2013 年 底 住 建 部 会 议 分 类 指 导 的 思 想, 由 各 地 自 行 双 向 调 控 在 此 基 调 下, 各 地 自 4 月 开 始 陆 续 放 开 限 购 至 年 末, 限 购 政 策 基 本 放 开, 全 国 47 个 限 购 城 市 中, 仅 北 京 上 海 广 州 深 圳 和 三 亚 5 个 城 市 未 做 调 整 坚 持 限 购 9 月 底, 央 行 930 新 政 的 出 台, 使 得 信 贷 政 策 放 松 成 为 定 局 随 后, 住 建 部 财 政 部 央 行 又 联 合 下 发 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知, 提 出 降 低 贷 款 申 请 条 件 提 高 首 套 自 住 房 的 贷 款 额 度 等 以 刺 激 住 房 刚 性 需 求 10 月 以 后, 多 个 省 市 纷 纷 出 台 公 积 金 调 整 政 策, 加 大 公 积 金 支 持 力 度 ; 同 时, 也 通 过 契 税 减 免 财 政 补 贴 等 手 段 刺 激 自 住 型 需 求 2015 年 上 半 年, 中 央 定 调 稳 定 住 房 消 费, 多 轮 金 融 信 贷 政 策 发 力, 改 善 房 地 产 市 场 运 行 环 境 3 月, 两 会 召 开, 确 定 2015 年 政 府 工 作 主 要 任 务 之 一 是 稳 定 住 房 消 费 ; 坚 持 分 类 指 导, 因 地 施 策, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 的 发 展 在 信 贷 支 持 上, 央 行 则 分 别 于 3 月 5 月 6 月 三 次 降 息 降 准 经 此 调 整,5 年 以 上 商 业 贷 款 利 率 降 至 5.4%, 公 积 金 贷 款 利 率 降 至 3.5%, 均 已 处 于 历 史 地 位 相 应, 地 方 政 府 除 放 松 限 购 限 贷 调 整 公 积 金 外, 也 在 财 政 补 贴 税 费 减 免 等 方 面 加 大 支 持 力 度, 以 刺 激 楼 市 需 求 特 别 是 改 善 型 需 求 得 到 释 放 总 体 看, 在 我 国 房 地 产 市 场 整 体 渐 冷 的 背 景 下, 为 促 进 房 地 产 行 业 的 平 稳 健 康 发 展,2014 年 起, 中 央 及 地 方 相 继 出 台 了 多 重 利 好 政 策, 使 得 房 地 产 业 政 策 环 境 有 所 好 转, 房 地 产 市 场 也 开 始 逐 步 回 暖 从 2015 年 上 半 年 出 台 的 主 要 房 地 产 调 控 政 策 看, 预 计 房 地 产 业 政 策 环 境 向 好 发 展 这 一 趋 势 仍 将 得 以 延 续 5. 行 业 关 注 资 金 链 日 趋 紧 张 房 地 产 行 业 与 国 家 调 控 政 策 紧 密 相 关, 且 具 有 强 周 期 性 随 着 银 行 等 金 融 机 构 贷 款 逐 步 收 紧, 房 企 更 多 地 开 始 依 靠 项 目 销 售 等 回 款 作 为 资 金 来 源 但 在 长 期 的 限 购 和 限 贷 政 策 下, 进 入 2014 年 我 国 房 地 产 销 售 情 况 开 始 转 淡, 销 量 和 价 格 均 出 现 同 比 下 降, 影 响 房 地 产 企 业 的 回 款 能 力 和 现 金 流, 部 分 房 企 的 资 金 链 越 发 紧 张 商 业 地 产 市 场 已 接 近 饱 和 近 几 年 来 随 着 一 线 城 市 商 业 地 产 的 饱 和, 二 三 线 城 市 成 为 了 商 业 地 产 新 生 力 量, 但 是 定 位 雷 同 消 费 水 平 有 限 缺 乏 先 进 经 验 等 制 约 因 素 为 这 些 涌 现 出 来 的 商 业 地 产 项 目 埋 下 了 烂 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 13

16 尾 隐 患 商 业 体 量 在 二 三 线 城 市 的 持 续 暴 增, 使 得 商 业 地 产 空 置 率 过 高 现 象 成 为 普 遍 资 金 成 本 上 升 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2013 年 房 地 产 行 业 平 均 负 债 率 有 所 上 升,139 家 房 企 的 平 均 负 债 率 为 63.15%, 相 较 于 2012 年 的 61.64% 上 升 了 近 两 个 百 分 点, 逾 四 成 房 企 资 产 负 载 率 超 过 70% 在 宏 观 经 济 增 速 放 缓, 市 场 资 金 面 偏 紧 常 态 化 的 情 况 下, 房 地 产 企 业 的 融 资 能 力 和 融 资 成 本 都 将 受 到 不 利 影 响 市 场 格 局 持 续 分 化 近 些 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 以 及 房 地 产 调 控 的 持 续 推 进, 国 内 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 分 化 由 于 此 前 全 国 各 地 市 场 快 速 发 展, 在 调 控 政 策 从 严 的 作 用 下, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 虽 然 也 受 到 一 定 影 响, 但 市 场 整 体 发 展 要 明 显 好 于 三 四 线 城 市 目 前 三 四 线 城 市 由 于 库 存 积 压 较 大, 持 续 购 买 力 不 足, 多 个 城 市 出 现 了 房 价 下 跌 的 现 象, 例 如 鄂 尔 多 斯 与 温 州 之 后 的 江 苏 常 州 辽 宁 营 口 贵 州 贵 阳 河 北 唐 山 云 南 呈 贡 海 南 三 亚 等 房 企 利 润 率 下 降 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 部 分 项 目 的 利 润 率 走 低 在 房 价 的 构 成 中, 三 分 之 一 为 地 价 ; 地 产 商 所 获 利 润 的 60% 需 缴 纳 税 金, 且 此 部 分 税 金 越 来 越 高 ; 另 外 还 有 一 部 分 资 金 成 本 被 金 融 机 构 获 得 由 于 地 产 项 目 的 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 6. 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 参 股 商 业 银 行, 转 型 金 融 化 地 产 公 司 由 于 近 年 来 受 调 控 政 策 影 响, 国 内 信 贷 环 境 偏 紧, 众 多 房 地 产 企 业 纷 纷 拓 展 新 的 融 资 渠 道, 参 股 银 行 便 成 为 了 一 种 新 的 尝 试 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 更 好 地 满 足 企 业 客 户 在 金 融 服 务 方 面 的 需 求, 也 是 企 业 顺 应 未 来 房 地 产 行 业 金 融 业 + 加 工 业 发 展 趋 势 的 有 效 转 型 ; 另 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 使 企 业 与 银 行 间 的 业 务 关 系 更 加 紧 密, 为 房 企 的 融 资 创 造 便 利 条 件 转 变 盈 利 模 式, 提 升 经 营 收 益 由 于 土 地 价 格 持 续 上 涨 和 国 家 对 房 地 产 价 格 及 开 发 周 期 的 调 控 措 施, 过 去 房 地 产 开 发 企 业 基 于 囤 地 - 融 资 - 捂 盘 的 盈 利 模 式 难 以 为 继, 高 周 转 的 经 营 方 式 逐 渐 成 为 主 流 此 外, 住 宅 地 产 开 发 企 业 越 来 越 多 的 进 入 商 业 地 产 领 域, 城 市 综 合 体 的 开 发 和 城 市 运 营 理 念 逐 步 代 替 单 纯 的 房 屋 建 造 的 商 业 模 式, 这 必 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 能 力 管 理 能 力 营 销 能 力 和 运 营 能 力 提 出 更 多 挑 战 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 14

17 综 合 来 看, 在 未 来 一 段 时 期, 房 地 产 行 业 仍 将 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 继 续 稳 健 发 展, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 小 房 地 产 企 业 也 会 获 得 比 较 大 的 生 存 空 间 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 是 宝 龙 地 产 控 股 (HK.1238) 在 国 内 最 大 的 房 地 产 经 营 实 体 宝 龙 地 产 控 股 是 中 国 首 家 在 港 上 市 的 商 业 地 产 企 业, 专 注 于 开 发 及 经 营 高 质 量 大 规 模 多 业 态 的 综 合 性 商 业 地 产 项 目 宝 龙 地 产 控 股 以 宝 龙 品 牌 开 发 的 55 个 物 业 项 目 分 布 于 天 津 上 海 重 庆 福 建 江 苏 山 东 河 南 安 徽 浙 江 等 省 ( 市 ) 经 济 增 长 迅 速 的 城 市, 其 中 24 个 项 目 布 局 于 长 三 角 区 域 宝 龙 地 产 控 股 连 续 多 年 获 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 研 究 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 中 国 指 数 研 究 院 颁 发 颁 发 的 中 国 房 地 产 百 强 企 业 中 国 商 业 地 产 五 强 企 业 中 国 商 业 项 目 品 牌 价 值 五 强 等 荣 誉 公 司 主 打 产 品 宝 龙 城 市 广 场 是 集 大 型 购 物 品 牌 商 店 美 食 娱 乐 文 化 休 闲 住 宅 和 酒 店 于 一 体 的 城 市 综 合 体, 分 为 三 大 系 列, 即 面 向 一 线 城 市 的 社 区 级 邻 里 购 物 中 心 面 向 二 线 城 市 的 区 域 级 购 物 中 心 以 及 面 向 三 四 线 城 市 的 城 市 商 业 中 心 根 据 项 目 地 点 及 当 地 市 场 需 求, 还 设 置 由 国 际 著 名 酒 店 管 理 公 司 管 理 的 优 质 星 级 酒 店 及 大 型 室 内 游 乐 场, 是 所 在 城 市 的 最 大 型 综 合 商 业 地 产 项 目 之 一, 满 足 了 当 地 居 民 商 业 及 娱 乐 的 需 求, 提 升 了 物 业 所 在 城 市 的 生 活 环 境 品 质 公 司 致 力 优 化 租 户 组 合, 积 极 引 进 沃 尔 玛 家 乐 福 乐 购 大 润 发 华 润 永 辉 苏 宁 国 美 星 美 金 逸 中 影 横 店 喜 达 屋 洲 际 百 盛 星 巴 克 必 胜 客 肯 德 基 麦 当 劳 等 世 界 500 强 企 业 和 国 内 众 多 的 著 名 品 牌 商, 达 成 长 期 战 略 合 作 商 家 关 系, 借 助 多 业 态 的 互 动 经 营 和 规 模 经 济 效 应, 维 持 物 业 质 量 及 价 值, 聚 集 巨 大 的 人 流 物 流 资 金 流 和 信 息 流 总 的 来 看, 宝 龙 地 产 控 股 位 列 中 国 商 业 地 产 五 强 ; 公 司 作 为 宝 龙 地 产 控 股 国 内 最 大 的 经 营 实 体, 专 注 于 商 业 地 产 的 开 发, 经 过 长 期 经 营 公 司 积 累 了 独 特 的 商 业 地 产 运 营 经 验, 建 立 了 良 好 的 合 作 伙 伴 关 系 2. 人 员 素 质 公 司 现 有 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 共 11 名, 其 中 总 经 理 1 人 副 总 经 理 6 人, 公 司 核 心 管 理 团 队 从 事 相 关 业 务 和 管 理 工 作 多 年, 行 业 经 验 丰 富 许 健 康 先 生, 现 年 63 岁, 现 任 公 司 董 事 长, 毕 业 于 福 建 省 晋 江 市 侨 声 中 学, 初 中 学 历 许 健 康 先 生 于 1992 年 创 办 宝 龙 集 团 发 展 有 限 公 司, 一 直 担 任 该 集 团 主 席 自 宝 龙 集 团 成 立 起, 其 一 直 从 事 房 地 产 开 发 业 务, 并 完 成 开 发 多 项 住 宅 项 目 许 健 康 先 生 于 2006 年 至 今, 连 续 多 年 获 中 国 房 地 产 TOP10 研 究 组 评 为 中 国 房 地 产 品 牌 贡 献 人 物 许 健 康 先 生 是 全 国 政 协 委 员 及 澳 门 特 别 行 政 区 推 委 会 委 员, 同 时 担 任 中 华 全 国 工 商 业 联 合 会 副 主 席 许 华 芳 先 生, 现 年 37 岁, 现 任 公 司 总 经 理 许 华 芳 先 生 毕 业 于 厦 门 大 学 工 商 管 理 学 院, 获 长 江 商 学 院 EMBA 学 位, 毕 业 后 于 1999 年 进 入 宝 龙 集 团 基 层 工 作, 历 任 副 总 经 理 总 经 理 副 总 裁 常 务 副 总 裁 执 行 总 裁 等 职 务 许 华 芳 先 生 是 中 华 全 国 归 国 华 侨 联 合 会 委 员 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 15

18 中 华 海 外 联 谊 会 理 事 上 海 市 政 协 委 员 厦 门 市 政 协 委 员 全 国 工 商 联 房 地 产 商 会 副 会 长 廖 明 舜 先 生, 现 年 51 岁, 现 任 公 司 副 总 经 理 兼 财 务 总 监, 负 责 公 司 整 体 资 本 运 作 及 综 合 财 务 管 控 其 毕 业 于 中 国 社 会 科 学 院, 获 得 硕 士 研 究 生 学 历, 取 得 高 级 会 计 师 高 级 经 济 师 IPA( 国 际 注 册 高 级 会 计 师 ) CTA( 国 际 注 册 高 级 税 务 师 ) 财 务 管 理 师 等 其 于 2009 年 8 月 加 盟 公 司, 加 入 公 司 前 担 任 福 建 大 世 界 企 业 集 团 有 限 公 司 董 事 财 务 总 监 财 务 公 司 总 经 理 福 建 东 百 集 团 股 份 有 限 公 司 独 立 董 事 福 建 省 会 计 学 会 民 营 分 会 副 秘 书 长 福 建 省 纳 税 人 俱 乐 部 房 地 产 分 部 秘 书 长 截 至 2015 年 6 月 底, 公 司 员 工 6,207 人 其 中 管 理 人 员 401 人, 占 员 工 总 数 的 6.46%; 工 程 人 员 622 人, 占 员 工 总 数 的 10.02%; 销 售 人 员 836 人, 占 员 工 总 数 的 13.47%; 技 术 人 员 166 人, 占 员 工 总 数 的 2.67%; 财 务 人 员 418 人, 占 员 工 总 数 的 6.73%; 营 运 人 员 1,503 人, 占 员 工 总 数 的 24.21%; 成 本 人 员 153 人, 占 员 工 总 数 的 2.46%; 其 他 辅 助 人 员 2,108 人, 占 员 工 总 部 的 33.96% 大 学 本 科 及 以 上 学 历 1,560 人, 占 员 工 总 数 的 25.13%; 大 学 专 科 学 历 1,774 人, 占 员 工 总 数 的 28.58%; 大 专 及 以 下 学 历 2,873 人, 占 员 工 总 数 的 46.29% 总 体 来 看, 公 司 管 理 团 队 稳 定 性 较 好, 具 有 丰 富 的 从 业 经 验 ; 公 司 员 工 素 质 能 够 满 足 目 前 经 营 需 要 3. 区 域 经 济 及 房 地 产 发 展 概 况 目 前, 公 司 主 要 开 发 项 目 大 部 分 位 于 上 海, 因 此 上 海 市 的 经 济 发 展 状 况 及 房 地 产 市 场 发 展 状 况 对 公 司 的 经 营 影 响 较 大 区 域 经 济 概 况 上 海 市 是 中 华 人 民 共 和 国 直 辖 市 之 一, 是 中 国 国 家 中 心 城 市, 是 中 国 的 经 济 交 通 科 技 工 业 金 融 贸 易 会 展 和 航 运 中 心,GDP 总 量 居 中 国 城 市 之 首 上 海 港 货 物 吞 吐 量 和 集 装 箱 吞 吐 量 均 居 世 界 第 一, 是 一 个 良 好 的 滨 江 滨 海 国 际 性 港 口 近 年 来 上 海 市 经 济 持 续 平 稳 增 长, 结 构 调 整 步 伐 加 快, 城 乡 一 体 协 调 发 展, 民 生 质 量 持 续 改 善 2014 年 末 全 市 常 住 人 口 1, 万 人 2014 年, 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 23, 亿 元, 比 上 年 增 长 7.0% 人 均 地 区 生 产 总 值 ( 按 常 住 人 口 计 算 )9.73 万 元 全 年 城 市 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 47,710 元, 比 上 年 增 长 8.8%; 人 均 消 费 性 支 出 30,520 元, 增 长 8.4% 随 着 经 济 快 速 发 展, 上 海 市 地 方 财 政 收 入 保 持 了 高 基 数 下 的 持 续 增 长 2014 年, 全 年 一 般 公 共 预 算 收 入 4, 亿 元, 比 上 年 增 长 11.6% 总 体 来 看, 上 海 市 区 域 经 济 情 况 较 好, 人 均 消 费 能 力 较 强, 为 当 地 房 地 产 市 场 发 展 提 供 了 较 好 的 外 部 环 境 区 域 房 地 产 市 场 概 况 在 经 历 了 2013 年 楼 市 交 易 繁 荣 房 价 较 快 上 涨 后,2014 年 前 三 季 度 上 海 市 房 地 产 市 场 经 历 了 一 轮 调 整, 主 要 表 现 为 开 发 投 资 增 速 回 落 和 楼 市 销 售 量 减 少 但 在 四 季 度 限 贷 放 松 普 通 商 品 住 房 标 准 调 整 及 贷 款 利 率 下 降 等 多 重 因 素 影 响 下, 楼 市 出 现 回 暖 走 势 从 投 资 规 模 来 看,2014 年, 上 海 市 房 地 产 开 发 投 资 3, 亿 元, 比 上 年 增 长 13.7%, 增 速 较 上 年 回 落 4.7 个 百 分 点 从 全 年 走 势 看, 投 资 增 速 呈 现 前 三 季 度 个 位 数 增 长, 四 季 度 达 到 13.8% 全 年 房 地 产 开 发 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 比 重 上 升, 达 53.3%, 分 别 比 2013 年 和 2012 年 高 出 3.4 个 和 8.0 个 百 分 点 上 海 居 全 国 31 个 省 市 区 的 第 14 位, 与 上 年 持 平, 投 资 额 占 全 国 及 东 部 地 区 的 比 重 分 别 为 3.4% 和 6.1%, 比 上 年 分 别 提 高 0.1 个 和 0.2 个 百 分 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 16

19 点 ; 上 海 房 地 产 开 发 投 资 增 速 居 全 国 31 个 省 市 区 的 第 17 位, 比 上 年 增 长 13.7%, 分 别 比 全 国 (10.5%) 和 东 部 地 区 (10.4%) 高 3.2 和 3.3 个 百 分 点 从 开 发 情 况 来 看,2014 年 上 海 市 房 地 产 开 发 投 资 增 速 较 上 年 明 显 回 落, 且 投 资 增 长 更 多 依 赖 土 地 购 置 费 的 快 速 增 长 受 此 影 响, 上 海 市 房 屋 施 工 面 积 仅 个 位 数 增 长 2014 年, 上 海 市 房 屋 施 工 面 积 14, 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 8.7% 其 中, 住 宅 8, 万 平 方 米, 增 长 4.9% 从 成 交 情 况 来 看,2014 年, 上 海 市 严 格 贯 彻 落 实 国 家 和 市 级 各 项 房 地 产 调 控 政 策 措 施, 采 取 差 别 化 住 房 信 贷 税 收 住 房 限 购 增 加 土 地 供 应 等 综 合 措 施, 抑 制 投 资 和 投 机 性 购 房 需 求 由 于 房 价 上 涨 预 期 有 所 分 歧, 前 三 季 度 买 卖 双 方 持 续 观 望, 导 致 市 场 交 易 出 现 萎 缩 一 方 面 由 于 2013 年 本 市 楼 市 交 易 繁 荣, 成 交 面 积 明 显 高 于 正 常 年 份, 导 致 基 数 较 高 ; 另 一 方 面 由 于 2014 年 前 三 季 度 市 场 经 历 了 一 轮 调 整, 观 望 情 绪 浓 厚, 导 致 全 年 本 市 新 建 房 屋 销 售 面 积 减 少, 降 幅 超 一 成 2014 年, 上 海 市 新 建 房 屋 销 售 面 积 2, 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 12.5% 其 中, 住 宅 1, 万 平 方 米, 下 降 11.7% 从 价 格 情 况 来 看,2014 年, 上 海 市 新 建 住 宅 平 均 销 售 价 格 16,415 元 / 平 方 米, 较 上 年 微 增 1.38% 从 区 域 分 布 看, 全 市 新 建 住 宅 中, 内 环 线 以 内 区 域 销 售 万 平 方 米, 占 全 市 新 建 住 宅 的 3%; 内 外 环 线 之 间 区 域 销 售 万 平 方 米, 占 17.1%; 外 环 线 以 外 区 域 销 售 1, 万 平 方 米, 占 79.9% 全 年 各 环 线 区 域 新 建 住 宅 平 均 销 售 价 格 分 别 为 : 内 环 线 以 内 53,629 元 / 平 方 米, 较 上 年 增 长 9.65%; 内 外 环 线 之 间 23,681 元 / 平 方 米, 较 上 年 下 降 9.17%; 外 环 线 以 外 13,437 元 / 平 方 米, 较 上 年 增 长 6.13% 总 的 来 看,2014 年 上 海 房 地 产 市 场 投 资 规 模 维 持 增 长, 但 增 速 有 所 下 滑 ; 成 交 情 况 明 显 回 落, 平 均 销 售 价 格 小 幅 增 长 五 公 司 管 理 1. 公 司 治 理 公 司 不 设 股 东 会, 股 东 是 公 司 的 最 高 权 力 机 构, 负 责 决 定 公 司 的 经 营 方 针 和 投 资 计 划 公 司 设 董 事 会, 董 事 会 成 员 3 人, 由 股 东 委 派 董 事 任 期 3 年, 任 期 届 满, 经 股 东 继 续 委 派 可 连 任 首 届 董 事 长 由 股 东 委 派, 任 期 3 年 任 期 届 满, 经 股 东 继 续 委 派 可 连 任 董 事 会 负 责 向 股 东 报 告 工 作, 执 行 股 东 的 决 定, 决 定 公 司 的 经 营 计 划 和 投 资 方 案 等 公 司 设 经 理 1 名, 首 届 由 公 司 股 东 委 派, 经 理 对 股 东 负 责 经 理 负 责 主 持 公 司 的 生 产 经 营 管 理 工 作, 组 织 实 施 董 事 会 决 议, 组 织 实 施 公 司 年 度 经 营 计 划 和 投 资 方 案 公 司 不 设 监 事 会, 设 监 事 1 人, 由 公 司 股 东 委 派 产 生 监 事 对 股 东 负 责, 监 事 任 期 每 届 三 年, 任 期 届 满, 可 连 选 连 任 董 事 长 为 公 司 法 定 代 表 人, 任 期 三 年, 由 股 东 任 命 产 生 公 司 已 经 建 立 起 从 公 司 治 理 层 面 到 各 业 务 流 程 层 面 的 系 统 的 内 部 控 制 制 度 董 事 会 负 责 内 部 控 制 的 建 立 健 全 及 有 效 实 施, 监 事 会 对 董 事 会 建 立 与 实 施 内 部 控 制 进 行 监 督, 经 理 层 负 责 组 织 领 导 企 业 内 部 控 制 的 日 常 运 行 总 体 看, 公 司 各 项 内 部 控 制 制 度 得 到 了 有 效 执 行, 整 体 治 理 运 行 情 况 良 好 2. 管 理 体 制 公 司 本 部 下 设 行 政 人 事 中 心 财 务 管 理 中 心 投 资 发 展 中 心 成 本 控 制 中 心 技 术 研 发 中 心 上 海 / 外 省 区 城 中 心 和 宝 龙 置 地, 在 几 大 管 理 模 块 下 分 设 了 相 应 的 管 理 部 门, 共 计 29 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 17

20 个 职 能 部 门 公 司 通 过 成 立 项 目 公 司 从 事 房 地 产 项 目 开 发, 并 在 项 目 当 地 设 立 子 公 司 各 职 能 部 门 和 子 公 司 独 立 运 作, 同 时 各 职 能 部 门 对 各 子 公 司 实 施 有 效 的 监 控 和 管 理 公 司 的 全 资 及 控 股 子 公 司 参 照 本 部 的 部 门 设 置 也 建 立 了 相 应 的 职 能 部 门 公 司 通 过 一 系 列 制 度 建 设, 实 现 了 日 常 管 理 的 制 度 化 规 范 化 财 务 管 理 方 面, 公 司 设 立 了 独 立 的 财 务 部 门, 有 关 岗 位 的 职 责 和 权 限 符 合 内 部 权 利 制 衡 原 则 公 司 按 照 国 家 有 关 会 计 政 策 和 法 规, 制 定 有 财 务 工 作 流 程 以 及 财 务 收 支 审 批 预 算 管 理 固 定 资 产 管 理 成 本 核 算 财 务 专 用 章 使 用 审 批 制 度 以 及 多 项 财 务 内 部 控 制 制 度, 从 而 保 证 了 有 关 授 权 签 章 等 内 部 控 制 环 节 的 有 效 执 行, 确 保 了 会 计 核 算 的 质 量 和 会 计 职 能 作 用 的 发 挥 对 子 公 司 的 管 理 方 面, 公 司 对 子 公 司 的 设 立 转 让 注 销 等 业 务 实 施 控 制 子 公 司 定 期 向 总 部 上 报 各 类 经 营 信 息, 对 临 时 重 大 事 项, 即 时 向 相 关 职 能 部 门 专 项 报 告 总 部 对 各 职 能 部 门 统 一 制 订 制 度, 对 子 公 司 进 行 专 业 指 导 ; 并 通 过 内 部 审 计 专 业 检 查 项 目 巡 查 等 手 段, 检 查 监 督 公 司 各 层 级 职 责 的 有 效 履 行 公 司 在 项 目 拓 展 和 成 本 管 理 方 面 较 为 严 格, 从 项 目 筛 选 可 行 性 研 究 方 案 设 计 采 购 施 工 销 售 整 个 项 目 流 程 均 引 入 成 熟 的 成 本 核 算 和 控 制 机 制 项 目 决 策 前 期 需 执 行 完 整 的 市 场 定 位 项 目 成 本 分 析 价 格 和 利 润 预 测 等 管 理 流 程 项 目 确 立 后 的 采 购 和 施 工 过 程 则 严 格 执 行 招 投 标 制 度, 并 对 中 标 方 提 供 的 产 品 和 服 务 进 行 严 格 的 质 量 管 理 资 金 管 理 方 面, 公 司 从 三 方 面 重 点 解 决 资 金 问 题 一 是 重 视 财 务 管 理, 加 大 节 流 力 度 二 是 在 项 目 建 设 过 程 中, 细 化 落 实 资 金 把 控, 在 动 态 中 寻 求 公 司 资 金 总 收 支 和 各 项 目 资 金 需 求 的 平 衡 三 是 多 方 面 拓 宽 融 资 渠 道 除 银 行 借 款 外, 还 探 寻 并 采 用 信 托 融 资 发 行 债 券 等 方 式 获 取 资 金, 保 证 了 公 司 资 金 面 的 稳 定, 确 保 了 公 司 在 建 项 目 的 顺 利 进 行 成 本 及 采 购 控 制 方 面, 公 司 制 定 了 相 关 管 理 规 定, 以 规 范 大 宗 材 料 和 设 备 的 请 购 审 批 采 购 验 收 付 款 等 采 购 活 动 中 各 个 环 节 的 工 作, 提 高 采 购 活 动 的 透 明 度 和 效 率, 着 力 加 大 项 目 采 购 计 划 及 执 行 情 况 的 管 理 力 度, 保 证 大 宗 采 购 及 时 交 付 公 司 邀 请 有 实 力 的 材 料 供 应 商 参 与 投 标, 通 过 对 技 术 标 和 经 济 标 的 严 格 评 审, 择 优 选 择 供 应 商, 保 证 采 购 成 本 的 合 理 性 在 与 供 应 商 的 合 作 过 程 中, 公 司 与 评 价 最 优 的 供 应 商 结 成 战 略 伙 伴, 形 成 长 期 稳 定 的 合 作 关 系, 实 现 采 购 效 率 的 最 大 化 在 付 款 环 节, 公 司 加 强 了 付 款 各 环 节 相 关 凭 证 的 审 核 力 度, 并 对 供 应 商 履 约 情 况 进 行 定 期 评 价, 保 证 付 款 的 合 理 性 及 准 确 性 总 体 来 看, 公 司 部 门 设 置 齐 全, 内 部 管 理 制 度 较 健 全, 管 理 运 作 情 况 良 好 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 业 务 为 开 发 和 经 营 商 业 物 业 及 大 规 模 的 综 合 性 物 业 等, 属 于 房 地 产 开 发 企 业 公 司 目 前 为 开 发 + 持 有 并 存 的 经 营 模 式 开 发 物 业 主 要 为 商 业 物 业 和 住 宅 物 业, 收 入 规 模 较 大 ; 持 有 物 业 为 大 型 商 业 综 合 体, 能 够 为 公 司 带 来 稳 定 的 现 金 流 入 近 三 年 公 司 营 业 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 亿 元 ; 受 公 司 期 间 费 用 高 企 的 影 响 以 及 建 安 成 本 的 增 加, 公 司 盈 利 规 模 波 动 下 降,2014 年 公 司 实 现 营 业 利 润 9.82 亿 元, 实 现 净 利 润 7.07 亿 元, 如 下 图 所 示 : 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 18

21 图 8 近 三 年 公 司 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 公 司 主 营 业 务 突 出, 近 三 年 主 营 业 务 收 入 在 营 业 收 入 中 占 比 始 终 保 持 在 98% 以 上 分 业 务 板 块 来 看, 物 业 销 售 收 入 是 公 司 主 营 业 务 收 入 的 主 要 来 源, 近 三 年 出 售 物 业 收 入 占 主 营 业 务 的 76% 以 上 2013 年, 上 海 虹 桥 宝 龙 城 与 晋 江 宝 龙 城 市 广 场 结 转 收 入 亿 元, 带 动 公 司 物 业 销 售 收 入 同 比 增 加 亿 元,2013 年 实 现 物 业 销 售 收 入 亿 元 2014 年, 受 益 于 上 海 虹 桥 宝 龙 城 厦 门 宝 龙 城 市 广 场 晋 江 宝 龙 城 市 广 场 以 及 上 海 曹 路 宝 龙 城 市 广 场 的 收 入 结 转, 物 业 销 售 实 现 收 入 亿 元, 同 比 增 长 12.90%; 近 三 年 公 司 租 金 收 入 平 稳 增 加,2014 年 为 5.99 亿 元 ;2013 年, 酒 店 运 营 受 三 公 消 费 政 策 影 响 较 大, 单 价 有 所 下 调,2014 年, 随 着 客 房 单 价 的 回 调, 酒 店 收 入 有 所 回 升,2014 年 为 0.71 亿 元 公 司 其 他 收 入 主 要 为 钢 材 销 售 收 入 咨 询 服 务 收 入 等 表 5 近 三 年 公 司 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 收 入 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 收 入 占 比 毛 利 率 出 售 物 业 收 入 租 金 收 入 酒 店 收 入 其 他 收 入 合 计 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 从 盈 利 情 况 来 看, 近 三 年, 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 分 别 为 40.13% 32.49% 和 29.06% 分 业 务 板 块 来 看, 物 业 销 售 方 面, 由 于 物 业 销 售 毛 利 额 在 公 司 主 营 业 务 毛 利 额 中 的 占 比 较 高, 因 此 物 业 销 售 的 毛 利 水 平 对 公 司 盈 利 规 模 的 影 响 较 大 2012 年, 物 业 销 售 中 商 业 板 块 占 比 较 高, 且 项 目 土 地 成 本 相 对 较 低, 物 业 销 售 板 块 毛 利 率 较 高 ; 近 两 年 受 建 安 成 本 增 加 以 及 不 同 地 区 项 目 收 入 占 比 变 化 的 影 响, 物 业 销 售 板 块 毛 利 率 有 所 下 降,2014 年 公 司 物 业 销 售 毛 利 率 为 27.24% 租 金 方 面, 公 司 物 业 所 收 取 租 金 分 为 两 部 分, 一 部 分 为 固 定 租 金 收 入 ; 另 一 部 分 为 租 户 营 业 收 入 的 提 成 近 三 年, 公 司 物 业 出 租 毛 利 率 呈 先 升 后 降 的 趋 势, 但 基 本 维 持 在 90% 左 右 酒 店 业 务 方 面, 公 司 毛 利 率 波 动 较 大, 主 要 系 2013 年 公 司 将 酒 店 运 营 费 用 计 入 管 理 费 用,2014 年 公 司 将 酒 店 运 营 费 用 计 入 营 业 成 本, 导 致 酒 店 业 务 毛 利 率 同 比 下 降 至 % 其 他 业 务 方 面, 公 司 咨 询 业 务 毛 利 率 较 高, 由 于 钢 材 与 咨 询 业 务 结 构 有 所 调 整, 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 19

22 导 致 其 他 业 务 毛 利 率 近 三 年 有 所 波 动 2015 年 上 半 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 其 中 物 业 销 售 收 入 亿 元, 租 金 收 入 1.33 亿 元 从 盈 利 来 看,2015 年 上 半 年, 公 司 毛 利 润 共 计 亿 元, 毛 利 率 达 到 42.62%, 其 中 物 业 销 售 实 现 毛 利 额 8.70 亿 元, 毛 利 率 为 40.89%, 毛 利 率 较 以 前 年 度 有 所 提 高, 主 要 系 公 司 在 2015 年 上 半 年 结 转 收 入 项 目 中, 洛 阳 宝 龙 城 市 广 场 与 上 海 奉 贤 宝 龙 城 市 广 场 占 比 较 大, 洛 阳 宝 龙 城 市 广 场 土 地 成 本 较 低, 整 体 拉 高 了 物 业 销 售 的 毛 利 率 ; 租 金 业 务 实 现 毛 利 额 1.21 亿 元, 毛 利 率 90.99% 总 体 看, 近 三 年, 随 着 开 发 项 目 的 结 转, 公 司 营 业 收 入 有 所 增 加 物 业 出 售 和 出 租 是 公 司 收 入 与 利 润 的 主 要 来 源 但 受 期 间 费 用 高 企 以 及 建 安 成 本 增 加 的 影 响, 公 司 盈 利 规 模 有 所 下 降, 相 对 于 其 他 房 地 产 开 发 企 业, 公 司 销 售 物 业 盈 利 能 力 一 般 未 来, 随 着 公 司 上 海 地 区 开 发 物 业 逐 步 实 现 销 售, 公 司 盈 利 能 力 有 望 得 到 提 升 2. 业 务 运 营 公 司 业 务 运 营 包 括 房 地 产 开 发 物 业 出 租 以 及 酒 店 运 营 三 个 板 块 房 地 产 开 发 (1) 项 目 开 发 情 况 在 项 目 建 设 开 发 过 程 中, 主 要 涉 及 主 体 建 安 工 程 项 目 可 行 性 研 究 勘 察 设 计 造 价 监 理 铝 合 金 外 墙 涂 料 园 林 绿 化 智 能 化 等 工 程 的 招 标 以 及 门 窗 电 梯 空 调 配 电 等 设 备 以 及 精 装 修 材 料 的 采 购 等 采 购 结 算 方 式 一 般 为 现 金 结 算 银 票 结 算 等 2014 年, 公 司 前 五 名 供 应 商 采 购 额 占 总 采 购 额 的 比 重 分 别 为 44.18%, 采 购 集 中 度 尚 可 公 司 从 事 房 地 产 开 发 业 务 的 主 要 模 式 为 : 独 立 开 发 公 司 按 照 工 程 进 度 支 付 工 程 款, 一 般 在 建 筑 物 封 顶 验 收 时 支 付 约 95% 的 工 程 款, 剩 余 款 项 在 质 保 期 内 ( 通 常 为 5 年 ) 支 付 公 司 房 地 产 开 发 的 主 要 资 金 来 源 为 销 售 租 金 回 款 和 银 行 借 款 等 从 项 目 的 开 工 计 划 来 看, 公 司 项 目 开 工 计 划 均 在 年 初 制 定, 根 据 公 司 提 供 的 已 开 发 完 成 项 目 统 计, 公 司 从 获 得 土 地 到 实 现 预 售 平 均 时 间 约 为 6~9 个 月 ; 开 发 项 目 从 开 始 建 设 到 竣 工 的 平 均 时 间 约 为 30 个 月 公 司 房 地 产 开 发 业 务 均 以 项 目 公 司 作 为 运 营 实 体 如 下 表 所 示, 从 近 三 年 公 司 开 发 数 据 来 看,2014 年 随 着 上 海 七 宝 宝 龙 城 市 广 场 项 目 上 海 崧 泽 华 城 宝 龙 商 业 广 场 项 目 上 海 嘉 定 宝 龙 城 市 广 场 项 目 厦 门 宝 龙 一 城 项 目 的 开 工, 公 司 房 地 产 开 发 完 成 投 资 额 同 比 大 幅 增 加 亿 元 至 亿 元 ; 新 开 工 面 积 同 比 大 幅 增 加 至 万 平 方 米 ; 施 工 面 积 同 比 大 幅 增 加 至 万 平 方 米 近 三 年 房 地 产 竣 工 面 积 分 别 为 万 平 方 米 万 平 方 米 万 平 方 米 表 ~2015 年 6 月 公 司 主 要 开 发 数 据 情 况 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 房 地 产 开 发 完 成 投 资 ( 亿 元 ) 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 房 屋 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 房 屋 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 在 建 房 地 产 项 目 来 看,2012 年 公 司 新 开 工 项 目 共 5 个,2013 年 公 司 新 开 工 项 目 3 个 ; 2014 年 公 司 新 开 工 项 目 5 个 近 三 年 房 地 产 开 工 面 积 与 投 资 规 模 较 大, 截 至 2015 年 6 月 末, 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 20

23 公 司 在 建 项 目 总 计 15 个, 公 司 在 建 项 目 累 计 完 成 投 资 亿 元, 尚 需 投 资 额 亿 元 ; 所 开 发 项 目 总 建 筑 面 积 万 平 方 米 具 体 在 建 项 目 开 发 情 况 详 见 下 表 : 表 7 截 至 2015 年 6 月 末 公 司 在 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 万 元 ) 项 目 名 称 占 地 面 积 总 建 筑 面 积 预 计 总 投 资 额 已 投 资 额 预 计 签 约 销 售 金 额 2015 年 2016 年 2017 年 上 海 七 宝 宝 龙 城 市 广 场 , , , , , 上 海 崧 泽 华 城 宝 龙 商 业 广 场 , , , , , 上 海 嘉 定 宝 龙 城 市 广 场 , , , , , 上 海 曹 路 宝 龙 城 市 广 场 , , , 上 海 虹 桥 宝 龙 城 , , , , 上 海 奉 贤 宝 龙 城 市 广 场 , , , , , 杭 州 滨 江 宝 龙 城 市 广 场 , , , , , 天 津 滨 海 旅 游 区 项 目 , , , , , 厦 门 宝 龙 一 城 , , , , , 晋 江 宝 龙 城 市 广 场 , , , , , 无 锡 宝 龙 湖 畔 花 城 , , , , , 漳 州 宝 龙 将 军 一 号 , , , , , 安 溪 宝 龙 城 市 广 场 , , , , , 洛 阳 宝 龙 城 市 广 场 , , , , , 上 海 宝 山 宝 龙 广 场 , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 计 ,225, ,315, , , , 公 司 将 杭 州 滨 江 宝 龙 城 市 广 场 上 海 七 宝 宝 龙 城 市 广 场 项 目 和 厦 门 宝 龙 一 城 项 目 作 为 三 大 标 杆 项 目 进 行 重 点 开 发, 项 目 情 况 如 下 : 1 杭 州 滨 江 宝 龙 城 市 广 场 杭 州 滨 江 宝 龙 城 市 广 场 依 托 宝 龙 艺 术 馆 IMAX 院 线 艺 术 氛 围 酒 吧, 未 来 将 打 造 成 杭 州 人 文 艺 术 新 地 标 广 场 汇 集 全 球 知 名 时 尚 品 牌 知 名 美 食 各 地 风 味 小 吃 项 目 总 建 筑 面 积 万 平 方 米, 停 车 位 达 3,500 个, 建 成 后 将 成 为 杭 州 滨 江 区 域 内 中 高 端 时 尚 商 业 标 杆 2 上 海 七 宝 宝 龙 城 市 广 场 项 目 根 据 上 海 市 七 宝 地 区 十 二 五 规 划, 七 宝 镇 将 紧 紧 围 绕 闵 行 区 全 面 调 结 构, 深 度 城 市 化 的 发 展 思 路, 紧 抓 大 虹 桥 建 设 的 历 史 机 遇, 坚 持 产 业 形 态 功 能 的 三 元 合 一, 坚 持 文 化 引 领, 坚 持 低 碳 发 展, 力 争 到 2015 年 将 七 宝 镇 建 设 成 为 大 虹 桥 南 翼 商 旅 文 融 合 发 展 的 体 验 区 闵 行 区 深 度 城 市 化 的 示 范 区 公 司 七 宝 宝 龙 城 市 广 场 项 目 总 建 筑 面 积 万 平 米, 由 9 栋 写 字 楼 1 个 奢 华 酒 店 艾 美 酒 店 以 及 1 个 购 物 公 园 组 成 3 厦 门 宝 龙 一 城 项 目 厦 门 宝 龙 一 城 项 目 总 建 筑 面 积 约 万 平 方 米, 商 业 体 量 约 12 万 平 方 米, 停 车 位 2,500 个 项 目 所 在 的 厦 门 岛 东 部 将 打 造 成 以 金 融 为 特 色 的 新 城, 是 国 内 首 个 也 是 唯 一 冠 以 两 岸 区 域 金 融 中 心, 未 来 其 将 成 为 功 能 齐 备 特 色 鲜 明 配 套 完 善 的 两 岸 金 融 集 聚 区 实 验 区 及 示 范 区 (2) 房 地 产 销 售 情 况 2012~2014 年, 公 司 房 地 产 开 发 分 别 实 现 收 入 亿 元 亿 元 和 亿 元 2014 年 收 入 主 要 来 源 于 上 海 地 区 和 厦 门 地 区 项 目 销 售 收 入 从 地 域 分 布 看, 公 司 房 地 产 项 目 立 足 上 海, 同 时 在 其 他 二 三 线 城 市 也 开 展 了 部 分 项 目, 目 前 分 布 在 厦 门 苏 州 郑 州 晋 江 等 地 从 收 入 情 况 看,2014 年 上 海 地 区 确 认 的 收 入 占 房 地 产 销 售 收 入 47.18%, 收 入 来 源 为 上 海 虹 桥 宝 龙 城 项 目 与 曹 路 宝 龙 城 市 广 场 项 目 厦 门 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 21

24 地 区 为 厦 门 宝 龙 城 市 广 场 项 目 确 认 的 房 地 产 开 发 收 入, 占 房 地 产 销 售 收 入 的 25.43% 现 公 司 主 要 开 发 项 目 位 于 上 海, 目 前 受 限 购 政 策 影 响 需 求 受 到 抑 制, 但 潜 在 需 求 旺 盛, 价 格 仍 保 持 坚 挺, 公 司 未 来 去 库 存 风 险 较 小 公 司 所 开 发 的 房 地 产 项 目 应 在 达 到 规 定 的 预 售 条 件 并 取 得 预 售 许 可 证 后 方 可 组 织 销 售 公 司 在 制 定 统 一 的 销 售 推 广 策 略 和 计 划 的 基 础 上, 采 用 自 主 销 售 和 委 托 代 理 相 结 合 的 模 式 进 行 对 外 销 售 从 收 入 确 认 模 式 来 看, 公 司 在 签 订 销 售 合 同 房 屋 竣 工 交 付 且 业 主 按 销 售 合 同 首 付 达 到 相 应 比 例 三 个 条 件 同 时 满 足 时, 可 确 认 物 业 销 售 收 入 从 房 地 产 销 售 均 价 上 看, 公 司 房 屋 销 售 平 均 价 格 有 所 波 动, 主 要 系 公 司 可 供 出 售 房 地 产 所 处 区 域 不 同, 项 目 销 售 面 积 不 同 所 致 2014 年, 公 司 房 地 产 销 售 均 价 为 1.03 万 元 / 平 方 米, 较 2013 年 出 现 小 幅 下 滑 ;2015 年 上 半 年, 房 地 产 销 售 均 价 反 弹 至 1.30 万 元 / 平 方 米 从 协 议 销 售 面 积 与 金 额 来 看,2014 年, 公 司 协 议 销 售 面 积 有 所 增 长, 但 受 协 议 销 售 均 价 下 跌 影 响, 公 司 协 议 销 售 金 额 所 有 下 降 2015 年 上 半 年, 公 司 实 现 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米, 实 现 协 议 销 售 金 额 亿 元 近 年 来 公 司 房 地 产 销 售 情 况 如 下 表 所 示 : 表 ~2015 年 上 半 年 公 司 项 目 销 售 情 况 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 协 议 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 协 议 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 结 转 收 入 面 积 ( 万 平 方 米 ) 结 转 收 入 ( 亿 元 ) 协 议 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 7, , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 公 司 各 个 物 业 出 售 情 况 来 看, 公 司 在 售 项 目 中 洛 阳 宝 龙 城 市 广 场 无 锡 宝 龙 湖 畔 花 城 上 海 虹 桥 宝 龙 城 晋 江 宝 龙 城 市 广 场 与 上 海 曹 路 宝 龙 城 市 广 场 项 目 仍 存 在 一 定 的 可 售 楼 盘, 其 余 项 目 均 已 大 多 进 入 尾 盘 销 售 的 阶 段, 如 下 表 所 示 : 表 ~2015 年 上 半 年 公 司 各 个 项 目 销 售 情 况 明 细 ( 单 位 : 万 平 方 米 万 元 ) 项 目 名 称 占 地 面 积 总 建 筑 面 积 销 售 结 转 收 入 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 2015 年 1~6 月 苏 州 宝 龙 城 市 广 场 , 郑 州 宝 龙 城 市 广 场 泰 安 宝 龙 城 市 广 场 , 蚌 埠 宝 龙 城 市 广 场 洛 阳 宝 龙 城 市 广 场 , , , , 城 阳 宝 龙 城 市 广 场 , 无 锡 宝 龙 湖 畔 花 城 , , 宿 迁 宝 龙 城 市 广 场 , , 安 溪 宝 龙 城 市 广 场 , , , , 上 海 虹 桥 宝 龙 城 , , , 厦 门 宝 龙 城 市 广 场 , , , , 晋 江 宝 龙 城 市 广 场 , , , 上 海 曹 路 宝 龙 城 市 广 场 , , 上 海 奉 贤 宝 龙 城 市 广 场 , 漳 州 宝 龙 将 军 一 号 , , 总 计 , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 宿 迁 宝 龙 城 市 广 场 项 目 2013 年 结 转 收 入 为 万 元, 主 要 系 该 项 目 已 于 2013 年 已 进 入 尾 盘 销 售 阶 段, 由 于 购 房 者 预 购 面 积 与 房 屋 预 售 面 积 存 在 一 定 差 异, 根 据 会 计 准 则, 公 司 对 预 购 面 积 小 于 预 售 面 积 所 确 认 收 入 予 以 冲 销, 导 致 2013 年 该 项 目 营 业 收 入 为 负 数 上 表 中 总 建 筑 面 积 包 含 地 上 建 筑 面 积 地 下 建 筑 面 积 ( 地 下 可 经 营 面 积 地 下 车 库 人 防 面 积 ) 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 22

25 (3) 土 地 储 备 情 况 近 两 年, 公 司 项 目 聚 焦 上 海, 将 二 三 线 城 市 作 为 补 充, 并 减 少 三 四 线 城 市 的 项 目 公 司 在 拿 地 前 会 做 详 细 的 考 察 产 品 定 位 并 仔 细 测 算 成 本, 在 成 本 可 控 的 情 况 下 拿 地 公 司 土 地 一 般 通 过 政 府 招 拍 挂 方 式 取 得, 在 拿 地 过 程 中 存 在 一 定 的 品 牌 优 势 根 据 公 司 的 开 发 策 略 与 开 发 节 奏, 土 地 招 拍 挂 成 功 且 缴 清 土 地 款 获 得 土 地 证 后, 立 即 办 理 开 工 手 续 一 般 在 拿 地 后 3~6 月 获 得 施 工 许 可 证 进 场 施 工 2014 年, 公 司 获 得 多 个 地 块 储 备, 且 全 部 处 于 开 工 阶 段, 因 此 2015 年 上 半 年 公 司 以 在 建 项 目 为 主, 拿 地 速 度 放 缓, 以 消 化 存 量 为 主 截 至 本 报 告 出 具 之 日, 公 司 土 地 储 备 仅 为 下 属 子 公 司 上 海 宝 龙 精 骏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 在 2015 年 4 月 获 得 的 位 于 上 海 闵 行 吴 泾 的 土 地, 总 建 筑 面 积 7.4 万 平 方 米, 土 地 面 积 4.11 万 平 方 米 总 体 看, 近 年 来 公 司 物 业 开 发 规 模 较 大, 项 目 投 资 额 有 所 增 长 随 着 上 海 厦 门 等 地 房 地 产 项 目 逐 步 实 现 销 售, 公 司 房 地 产 销 售 收 入 平 稳 增 长 2014 年, 公 司 以 开 发 存 量 土 地 为 主, 拿 地 规 模 有 所 放 缓, 土 地 储 备 或 不 能 满 足 公 司 未 来 房 地 产 开 发 需 求 未 来 随 着 公 司 三 大 标 杆 项 目 逐 步 实 现 现 金 回 流, 公 司 房 地 产 销 售 盈 利 能 力 有 望 得 到 提 升 物 业 出 租 在 房 地 产 开 发 的 过 程 中, 对 于 部 分 地 理 位 置 优 越 未 来 增 值 潜 力 巨 大 的 商 业 物 业, 公 司 作 为 投 资 性 物 业 而 长 期 持 有 公 司 商 业 物 业 以 购 物 中 心 商 业 街 为 主, 主 要 分 布 于 上 海 长 三 角 福 建 省 山 东 省 河 南 省 等 经 济 发 达 的 城 市 公 司 出 租 物 业 类 型 主 要 为 购 物 商 场, 物 业 分 别 位 于 上 海, 江 苏 省 的 无 锡 市 宿 迁 市 盐 城 市, 福 建 省 的 福 州 市 晋 江 市 及 安 溪 县, 山 东 省 的 泰 安 市 青 岛 市 城 阳 区 即 墨 市 和 李 沧 区, 河 南 省 的 郑 州 市 洛 阳 市 和 新 乡 市 以 及 安 徽 省 的 蚌 埠 市 2014 年, 公 司 实 现 租 金 收 入 3.14 亿 元, 同 比 增 长 14.82%, 一 方 面 由 于 新 的 物 业 面 积 用 于 租 赁 带 动 租 金 收 入 增 加, 另 一 方 面 是 由 于 租 金 增 长 引 起 公 司 主 要 物 业 项 目 租 金 收 入 情 况 如 下 表 所 示 : 表 ~2015 年 上 半 年 公 司 各 物 业 出 租 情 况 明 细 ( 单 位 : 万 平 方 米 万 元 ) 土 地 建 筑 租 金 收 入 项 目 名 称 面 积 面 积 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 福 州 宝 龙 城 市 广 场 , , , , 苏 州 宝 龙 城 市 广 场 郑 州 宝 龙 城 市 广 场 , , , 泰 安 宝 龙 城 市 广 场 , 蚌 埠 宝 龙 城 市 广 场 , , , 洛 阳 宝 龙 城 市 广 场 , , , , 城 阳 宝 龙 城 市 广 场 , , , , 宝 龙 湖 畔 花 城 宿 迁 宝 龙 城 市 广 场 , , , , 晋 江 宝 龙 城 市 广 场 , , 曹 路 宝 龙 城 市 广 场 , 安 溪 宝 龙 城 市 广 场 , , , 合 计 , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 :2015 年 上 半 年 郑 州 宝 龙 城 市 广 场 租 金 收 入 为 万 元, 主 要 系 原 店 面 退 铺 导 致 冲 回 从 开 始 至 今 的 直 线 法 确 认 租 金 金 额 较 大, 导 致 当 期 租 金 为 负 数 总 体 看, 公 司 通 过 经 营 和 出 租 物 业 能 够 获 得 持 续 稳 定 的 收 益 及 现 金 流, 降 低 售 房 业 务 单 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 23

26 一 性 所 带 来 的 经 营 风 险, 在 一 定 程 度 上 能 够 抵 御 宏 观 调 控 对 房 地 产 行 业 的 冲 击, 提 升 公 司 可 持 续 发 展 能 力 及 持 续 的 盈 利 能 力 酒 店 运 营 截 至 2014 年 末, 公 司 共 经 营 三 家 星 级 酒 店 ( 即 青 岛 宝 龙 福 朋 喜 来 登 酒 店 泰 安 宝 龙 福 朋 喜 来 登 酒 店 及 太 仓 宝 龙 福 朋 喜 来 登 酒 店 ) 及 三 家 中 端 酒 店 ( 即 海 阳 雅 乐 轩 酒 店 青 岛 宝 龙 戴 斯 酒 店 及 盐 城 雅 乐 轩 酒 店 ) 其 中 纳 入 合 并 范 围 的 酒 店 为 太 仓 宝 龙 福 朋 喜 来 登 酒 店, 近 三 年 公 司 酒 店 收 入 分 别 为 0.70 亿 元 0.59 亿 元 和 0.71 亿 元, 酒 店 收 入 在 2013 年 有 所 下 降, 主 要 受 国 家 限 制 三 公 消 费 政 策 的 冲 击, 酒 店 单 价 有 所 下 调 公 司 酒 店 收 入 主 要 来 源 于 太 仓 宝 龙 福 朋 喜 来 登 酒 店, 该 酒 店 客 房 数 共 446 间, 其 近 年 来 的 经 营 情 况 如 下 表 所 示 : 表 ~2015 年 上 半 年 太 仓 宝 龙 福 朋 喜 来 登 酒 店 运 营 情 况 项 目 名 称 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 酒 店 收 入 ( 万 元 ) 7, , , , 平 均 客 房 单 价 ( 元 ) 入 住 率 (%) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 酒 店 运 营 收 入 主 要 来 自 太 仓 宝 龙 福 朋 喜 来 登 酒 店 近 年 来, 客 房 单 价 上 涨 带 动 酒 店 营 业 收 入 平 稳 增 长 3. 经 营 效 率 2014 年, 公 司 应 收 账 款 增 长 较 上 年 年 末 增 长 18.04%, 营 业 收 入 同 比 增 长 14.35%, 导 致 应 收 账 款 周 转 次 数 由 上 年 的 5.20 次 下 降 至 4.93 次, 相 对 于 其 他 房 地 产 开 发 企 业, 公 司 应 收 账 款 周 转 率 处 于 较 低 水 平 ; 存 货 周 转 次 数 与 总 资 产 周 转 次 数 与 上 年 基 本 持 平,2014 年 二 者 分 别 为 0.35 次 和 0.14 次 表 年 房 地 产 开 发 类 公 司 经 营 效 率 指 标 ( 单 位 : 次 ) 证 券 简 称 应 收 账 款 周 转 率 存 货 周 转 率 总 资 产 周 转 率 万 科 A 招 商 地 产 保 利 地 产 世 茂 股 份 公 司 资 料 来 源 :Wind 资 讯 注 : 为 便 于 同 业 比 较, 本 表 数 据 引 自 Wind, 应 收 账 款 及 存 货 计 算 均 为 净 额 口 径, 与 本 报 告 附 表 口 径 有 一 定 差 异 从 同 行 业 上 市 公 司 情 况 来 看 ( 见 上 表 ), 公 司 存 货 周 转 率 处 于 行 业 正 常 水 平 ; 由 于 公 司 应 收 账 款 占 营 业 收 入 比 例 很 大, 应 收 账 款 周 转 率 和 总 资 产 周 转 率 都 处 于 行 业 偏 下 水 平 整 体 看, 公 司 经 营 效 率 一 般 4. 经 营 风 险 与 关 注 子 公 司 管 理 风 险 目 前, 公 司 通 过 协 议 控 制 方 式 合 并 福 州 宝 龙 及 其 旗 下 房 地 产 开 发 项 目 公 司 随 着 公 司 资 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 24

27 产 规 模 和 经 营 规 模 的 扩 张, 如 果 公 司 在 未 来 的 实 际 执 行 中 不 能 对 子 公 司 实 施 有 效 的 管 理, 将 对 公 司 生 产 经 营 带 来 一 定 的 风 险 同 时, 协 议 合 并 事 项 如 果 在 未 来 因 政 策 变 化 或 其 他 不 可 预 见 的 原 因 导 致 控 制 关 系 发 生 重 大 变 化 或 导 致 解 除 协 议 控 制 关 系 的, 将 会 给 公 司 造 成 重 大 不 利 影 响 持 有 物 业 市 场 风 险 公 司 目 前 持 有 大 量 商 业 物 业 资 产 以 及 在 建 的 商 业 住 宅 等 项 目, 虽 然 公 司 的 前 述 资 产 的 地 理 位 置 较 为 优 越, 价 值 增 值 潜 力 很 大, 但 其 价 值 仍 受 宏 观 经 济 景 气 度 商 业 物 业 繁 荣 度 等 因 素 影 响, 价 值 波 动 存 在 较 大 的 不 确 定 性 同 时, 受 政 府 宏 观 调 控 及 商 业 物 业 发 展 成 熟 等 因 素 影 响, 近 年 来 房 地 产 价 格 增 长 缓 慢, 对 公 司 未 来 收 益 造 成 不 利 影 响 土 地 储 备 风 险 公 司 的 持 续 发 展 以 不 断 获 得 新 的 土 地 资 源 为 基 础, 而 公 司 在 取 得 土 地 资 源 的 过 程 中 可 能 面 临 土 地 政 策 和 土 地 市 场 变 化 的 风 险 目 前, 公 司 土 地 储 备 有 限, 且 政 府 对 土 地 供 应 政 策 的 调 整, 可 能 使 公 司 面 临 土 地 储 备 不 足 的 局 面, 影 响 公 司 后 续 项 目 的 持 续 开 发 房 地 产 价 格 波 动 风 险 房 地 产 开 发 是 公 司 核 心 业 务, 也 是 公 司 的 主 要 利 润 来 源 目 前, 国 内 宏 观 经 济 仍 有 较 强 的 不 确 定 性, 经 济 周 期 波 动 与 信 贷 政 策 的 变 化 直 接 影 响 市 场 对 房 地 产 价 格 的 预 期, 影 响 居 民 对 房 产 的 购 置 意 向, 从 而 导 致 房 地 产 市 场 价 格 进 入 上 下 波 动 的 状 态 尽 管 现 阶 段 房 屋 购 置 政 策 及 房 地 产 业 信 贷 政 策 呈 现 出 宽 松 回 调 的 态 势, 但 作 为 宏 观 经 济 调 控 的 重 点, 房 地 产 价 格 未 来 仍 可 能 产 生 较 大 波 动, 进 而 从 销 售 回 款 等 方 面 影 响 房 地 产 开 发 业 务 的 收 益, 对 公 司 业 绩 造 成 不 利 影 响 5. 未 来 发 展 公 司 经 过 不 断 发 展, 已 经 成 为 覆 盖 全 国 具 有 较 强 规 模 和 品 牌 优 势 成 长 性 良 好 的 大 型 商 业 房 地 产 开 发 企 业 在 物 业 发 开 方 面, 将 继 续 坚 持 以 商 业 地 产 为 核 心, 坚 持 销 售 物 业 快 速 周 转 与 优 质 物 业 自 持 升 值 的 经 营 策 略, 通 过 标 准 化 的 运 营 模 式 扩 大 收 入 规 模 保 持 盈 利 能 力 并 通 过 不 断 提 升 专 业 能 力, 及 时 准 确 地 分 析 行 业 环 境 及 宏 观 经 济 政 策, 有 效 降 低 各 种 不 利 因 素 的 影 响, 确 保 公 司 稳 定 健 康 发 展 在 商 业 运 营 方 面, 公 司 坚 持 打 造 商 业 运 营 为 公 司 第 一 竞 争 力, 突 破 经 营 效 益, 提 升 资 产 价 值 未 来 结 合 项 目 特 色, 打 造 三 大 商 业 产 品 线, 分 别 为 高 端 产 品 线 宝 龙 一 城, 中 高 端 产 品 线 宝 龙 城, 中 端 主 流 产 品 宝 龙 广 场, 更 好 的 服 务 消 费 者 在 财 务 规 划 方 面, 公 司 目 标 为 进 一 步 优 化 债 务 结 构, 降 低 融 资 成 本 拓 宽 融 资 渠 道, 整 合 宝 龙 地 产 控 股 的 资 源, 实 现 财 务 目 标 与 多 元 化 投 资 总 体 看, 公 司 未 来 仍 以 商 业 地 产 开 发 作 为 主 业 公 司 未 来 发 展 规 划 明 确, 随 着 公 司 在 建 项 目 实 现 销 售, 公 司 整 体 盈 利 能 力 将 有 所 提 升 七 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2012~2014 年 度 合 并 财 务 报 表 经 中 兴 财 光 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 审 计 意 见 的 审 计 报 告, 公 司 2015 年 半 年 度 财 务 报 告 未 经 审 计 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 25

28 公 司 根 据 财 政 部 2014 年 新 发 布 和 修 订 的 企 业 会 计 准 则 对 会 计 政 策 进 行 相 应 变 更, 于 2014 年 7 月 1 日 开 始 执 行 除 金 融 工 具 列 报 准 则 以 外 的 新 颁 布 或 修 订 的 企 业 会 计 准 则, 并 在 编 制 2014 年 年 度 财 务 报 告 时 开 始 执 行 金 融 工 具 列 报 准 则, 并 根 据 各 准 则 衔 接 要 求 进 行 了 调 整 公 司 近 三 年 合 并 范 围 变 化 如 下 表 所 示, 截 至 2014 年 末, 公 司 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 共 40 家 ( 包 括 三 级 四 级 子 公 司 ), 其 中 以 协 议 控 制 方 式 ( 持 股 比 例 为 0) 取 得 的 子 公 司 共 计 16 家 表 ~2014 年 公 司 合 并 范 围 变 化 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 时 间 变 动 情 况 公 司 名 称 注 册 资 本 业 务 性 质 持 股 比 例 表 决 权 比 例 2013 年 2014 年 投 资 设 立 上 海 宝 龙 康 骏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 10,000 房 地 产 开 发 100% 100% 投 资 设 立 厦 门 宝 龙 地 产 开 发 有 限 公 司 30,000 房 地 产 开 发 100% 100% 投 资 设 立 杭 州 华 展 房 地 产 开 发 有 限 公 司 50,000 房 地 产 开 发 100% 100% 投 资 设 立 上 海 宝 龙 展 飞 房 地 产 开 发 有 限 公 司 36,000 房 地 产 开 发 100% 100% 投 资 设 立 上 海 皓 商 投 资 管 理 有 限 公 司 500 投 资 管 理 100% 100% 投 资 设 立 上 海 宝 龙 艺 境 酒 店 管 理 有 限 公 司, 100 酒 店 管 理 100% 100% 当 期 分 设 蚌 埠 宝 龙 资 产 经 营 管 理 有 限 公 司 950 自 持 房 地 产 管 理 0% 85% 投 资 设 立 上 海 康 睿 房 地 产 发 展 有 限 公 司 1,000 房 地 产 开 发 100% 100% 投 资 设 立 上 海 宝 龙 富 嘉 房 地 产 开 发 有 限 公 司 5,000 房 地 产 开 发 100% 100% 当 期 分 设 郑 州 宝 龙 房 屋 租 赁 有 限 公 司 41,100 房 屋 租 赁 及 管 理 0% 70% 当 期 分 设 山 东 泰 安 宝 龙 房 屋 租 赁 有 限 公 司 1,000 房 屋 租 赁 及 管 理 0% 70% 注 销 安 徽 天 成 百 货 有 限 公 司 -- 百 货 注 销 郑 州 嘉 耀 轩 百 货 有 限 公 司 -- 百 货 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 注 : 蚌 埠 宝 龙 资 产 经 营 管 理 有 限 公 司 郑 州 宝 龙 房 屋 租 赁 有 限 公 司 山 东 泰 安 宝 龙 房 屋 租 赁 有 限 公 司 均 为 福 州 宝 龙 房 地 产 发 展 有 限 公 司 下 属 子 公 司 ; 公 司 于 2010 年 12 月 26 日 与 宝 龙 地 产 ( 香 港 ) 控 股 有 限 公 司 签 订 委 托 经 营 管 理 合 同, 根 据 该 合 同 协 议 约 定, 宝 龙 地 产 ( 香 港 ) 控 股 有 限 公 司 将 其 持 有 的 福 州 宝 龙 房 地 产 发 展 有 限 公 司 100% 股 权 的 表 决 权 及 日 常 经 营 管 理 权 力 全 部 授 权 给 公 司, 同 时, 公 司 享 有 福 州 宝 龙 房 地 产 开 发 公 司 每 年 利 润 的 51% 作 为 回 报 根 据 上 述 协 议, 公 司 拥 有 实 际 控 制 福 州 宝 龙 房 地 产 发 展 有 限 公 司 的 相 关 权 力 并 享 有 与 该 权 力 相 关 的 可 变 回 报, 故 公 司 将 福 州 宝 龙 房 产 发 展 有 限 公 司 及 其 控 制 的 子 公 司 纳 入 合 并 报 表 范 围 截 至 2014 年 末, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )7.07 亿 元, 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 4.33 亿 元 截 至 2015 年 6 月 末, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2015 年 上 半 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )7.12 亿 元, 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 3.21 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 8.24 亿 元 2. 资 产 质 量 随 着 公 司 开 发 规 模 的 扩 张, 公 司 资 产 规 模 随 之 增 长 截 至 2014 年 末, 公 司 合 并 总 资 产 亿 元, 较 上 年 年 末 增 加 15.10% 资 产 中 流 动 资 产 占 比 53.08%, 非 流 动 资 产 占 比 46.92% 流 动 资 产 占 比 略 高, 相 对 于 其 他 房 地 产 开 发 企 业, 公 司 流 动 资 产 占 比 较 低, 主 要 系 公 司 自 持 物 业 比 例 较 高 所 致 流 动 资 产 截 至 2014 年 末, 公 司 流 动 资 产 合 计 亿 元, 三 年 复 合 增 长 15.54% 流 动 资 产 以 货 币 资 金 存 货 和 其 他 应 收 款 为 主 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 26