二募集资金投资项目可行性分析 ( 一 ) 广州荔湾区铝厂一二期地块商住及拆迁安置房项目 1 项目情况要点项目名称 : 广州荔湾区铝厂一二期地块商住及拆迁安置房项目项目总投资 :233, 万元项目实施主体 : 广州华昊房地产开发有限公司规划占地面积 :42,143.00m 2 总建

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成项岑
7 years ago
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1 珠海华发实业股份有限公司董事局关于本次募集资金运用的可行性分析 ( 二次修订稿 ) 中国房地产行业是国家经济的重要支柱产业, 在国家房地产政策正逐步从严峻的调控转为差异化对待的背景下, 房地产行业的发展迎来了新的机遇本次非公开发行是公司在当前经济发展企稳向好的背景及城镇一体化等产业政策的推动下, 顺应资本市场发展形势及进一步提升公司竞争力所采取的积极措施经公司董事局成员集体商榷, 对本次募集资金运用的可行性分析如下 : 一本次募集资金投资项目概述本次非公开发行预计发行数量不超过 38,125 万股 ( 含 38,125 万股 ), 拟募集资金总额不超过 431,200 万元, 扣除发行费用后拟全部投入以下项目 : 单位 : 万元序号项目名称项目总投资拟募集资金投资 1 广州荔湾区铝厂一二期地块商住及拆迁安置房项目 233, , 广州白云区集贤庄商住及保障房项目 200, , 珠海华发水岸花园项目 348, , 南宁华发四季项目 98, , 威海华发九龙湾中心 ( 地块三 ) 项目 160, , 总计 1,042, , 本次非公开发行股票募集资金净额少于项目总投资的部分, 公司将利用其他方式予以解决本次非公开发行募集资金到位之前, 公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入, 并在募集资金到位之后予以置换如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足, 在不改变拟投资项目的前提下, 董事局可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整, 或者通过自筹资金弥补不足部分 1

2 二募集资金投资项目可行性分析 ( 一 ) 广州荔湾区铝厂一二期地块商住及拆迁安置房项目 1 项目情况要点项目名称 : 广州荔湾区铝厂一二期地块商住及拆迁安置房项目项目总投资 :233, 万元项目实施主体 : 广州华昊房地产开发有限公司规划占地面积 :42,143.00m 2 总建筑面积 :114, m 2 预计销售额 :291, 万元项目类型 : 商品住宅 2 项目基本情况本项目总投资为 233, 万元, 项目实施主体为公司子公司广州华昊房地产开发有限公司, 规划占地面积为 42,143.00m 2, 总建筑面积为 114, m 2, 预计销售额为 291, 万元, 项目类型为商品住宅, 配建约 1,800.00m 2 拆迁安置房项目地处广州荔湾区芳村北部, 位于郭村路以南芳信路以西, 为原广州铝业有限公司工业用地的一部分, 地块距离地铁五号线滘口站约 1.8 公里, 距离北京路商圈约 8 公里车程, 距离珠江新城约 15 公里车程本项目整体定位为荔湾区舒适实用的自住型小区, 建筑类型为高层住宅, 同时规划有商业金融建筑面积 10,578.00m 2 拟发公寓产品和底层商业, 目标客群以广州荔湾区本地居民及周边区域刚需首改购买人群为主项目综合容积率为 3.6 截至目前, 本项目还未开始施工 3 项目市场前景项目周边有芳村大道环城高速等主要干道, 可方便到达广州市中心城区以 2

3 及佛山中山珠海等周边城市, 交通出行比较方便年广州荔湾区商品住宅供应量整体上呈减少趋势,2012 年年随着供应量的萎缩, 荔湾区商品住宅供不应求荔湾区商品住宅整体上呈供不应求的趋势, 项目周边新增供应有限, 区域市场需求旺盛, 市场前景良好, 同时, 广州主城区居住类土地资源日益稀缺, 升值潜力较大, 市场需求旺盛 4 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件 : 文件名称文件编号土地出让合同建设用地规划许可证穗规地证 [2014]121 号用地批准书穗国土建用字 [2014]66 号土地使用权证穗府国用 (2014) 第号立项批文穗发改城备 [2014]34 号环评批文穗 ( 荔 ) 环管影 [2014]74 号穗 ( 荔 ) 环管影 [2015]22 号其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中 5 投资估算序号项目金额 ( 万元 ) 1 土地成本 165, 前期部分费用 2, 开发成本建造综合成本 40, 开发期税费 1, 不可预见费 2, 财务成本 11, 开发费用管理费用 1, 营销费用 8, 总投资 233, 本项目总投资约 233, 万元, 本项目计划使用募集资金 72, 万元, 其余资金公司将通过自筹资金解决 6 项目经济评价项目金额 ( 万元 ) 项目收入 291, 净利润 30,

4 项目投资净利润率 13.20% 项目销售净利润率 10.60% ( 二 ) 广州白云区集贤庄商住及保障房项目 1 项目情况要点项目名称 : 广州白云区集贤庄商住及保障房项目项目总投资 :200, 万元项目实施主体 : 广州华枫投资有限公司规划占地面积 :26,591.00m 2 总建筑面积 :136,835.00m 2 预计销售额 :248, 万元项目类型 : 商品住宅 2 项目基本情况本项目总投资为 200, 万元, 项目实施主体为公司子公司广州华枫投资有限公司, 规划占地面积为 26,591.00m 2, 总建筑面积为 136,835.00m 2, 预计销售额为 248, 万元, 项目类型为商品住宅, 同时配建 20,100.00m 2 的保障性住房项目地块位于广州市白云区永泰村新顺路东侧集贤小学南侧地块距离嘉禾望岗地铁站约 1,500 米, 至广州火车站车程距离约 12.5 公里, 至广州白云机场车程距离约 24 公里, 交通出行便利项目容积率为 3.5 截至目前, 本项目已经开始施工 3 项目市场前景地块西南两侧被岭南新世界项目整体包围, 岭南新世界项目开发时间长整体规模大, 作为白云区的大型成熟社区, 生活气息浓厚, 教学医疗商业等配套完善, 基本可满足住户日常需求另外地铁开通后, 项目所处区域临近地铁二三号线交汇的嘉禾望岗站, 轨道交通出行便利本项目整体定位为白云区舒适宜居的自住型小区, 建筑类型为高层目标 4

5 客群以白云区各类私营企业主当地公务员教师医生等企事业单位的中高收入群体为主, 购房消费以自住需求为主, 市场前景较好 4 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件 : 文件名称文件编号土地出让合同建设用地规划许可证穗规地证 [2013]70 号用地批准书穗国土建用字 [2013]70 号土地使用权证穗府国用 (2013) 第号建设工程规划许可证穗规建证 [2013]2353 号穗规建证 [2013]2354 号穗规建证 [2013]2418 号穗规建证 [2014]103 号工程施工许可证立项批文穗发改城备 [2014]7 号环评批文云府环保建字 [2013]186 号预售许可证穗房预 ( 网 ) 字第号穗房预 ( 网 ) 字第号 -1 其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中 5 投资估算序号项目金额 ( 万元 ) 1 土地成本 110, 前期部分费用 1, 开发成本建造综合成本 72, 开发期税费 2, 不可预见费 1, 财务成本 5, 开发费用管理费用 1, 营销费用 4, 总投资 200, 本项目总投资约 200, 万元, 本项目计划使用募集资金 59, 万元, 其余资金公司将通过自筹资金解决 6 项目经济评价 5

6 项目金额 ( 万元 ) 项目收入 248, 净利润 24, 项目投资净利润率 12.40% 项目销售净利润率 10.10% ( 三 ) 珠海华发水岸花园项目 1 项目情况要点项目名称 : 珠海华发水岸花园项目项目总投资 :348, 万元项目实施主体 : 珠海华亿投资有限公司规划占地面积 :199,926.25m 2 总建筑面积 :489,431.25m 2 预计销售额 :469, 万元项目类型 : 商品住宅 2 项目基本情况本项目总投资为 348, 万元, 项目实施主体为公司子公司珠海华亿投资有限公司, 规划占地面积为 199,926.25m 2, 总建筑面积为 489,431.25m 2, 预计销售额为 469, 万元, 项目类型为商品住宅项目地块位于珠海市南屏珠海大道北侧磨刀门水道及珠海大桥东侧, 地块距离公司在开发的华发新城项目车程距离约为 9 公里, 距离拱北关口车程距离约为 15 公里距离珠海机场约为 28 公里本项目建筑类型采取小高层中高层及高层的组合方式, 另外为满足本项目小区及周边生活配套所需, 设置了部分临街商业配套本项目容积率为 1.8 截至目前, 本项目已经开始施工 3 项目市场前景本项目南临城市主干道珠海大道, 沿珠海大道往东可快速到达中心城区往西可便捷通往西区的斗门和金湾, 另外通过离项目东侧 4 公里处的南屏立交西 6

7 侧 5 公里处的江珠高速入口, 可快速连接全国高速网及未来的港珠澳大桥, 区域交通通达性较好近年来随着珠海城市西扩, 尤其是西区工业产业化建设将推进珠海大道沿线的全面发展, 带动各项城市基础配套设施的不断完善从地理自然资源来看, 项目邻近西江入海口, 河面宽广视野开阔, 河景资源丰富地块南侧隔珠海大道正对挂锭角山, 具备一定山景资源本项目整体定位为南湾新兴区域高品质强调产品舒适性及自然景观资源的大规模社区, 项目目标客群以工作在珠海市主城区的南湾拱北夏湾吉大前山横琴区域的客户以及工作在西区长期在市区与西区两地奔走的客户为主, 部分珠海市其他区域国内其他地区及港澳客户为辅, 具有较好市场前景 4 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件 : 文件名称文件编号土地出让合同建设用地规划许可证地字第 ( 香洲 ) 号用地批准书珠海市 ( 县 )[2012] 准字第 043 号土地使用权证粤房地权证珠字第号粤房地权证珠字第号建字第 ( 香洲 ) 号建字第 ( 香洲 ) 号建字第 ( 香洲 ) 号建字第 ( 香洲 ) 号建设工程规划许可证建字第 ( 香洲 ) 号建字第 ( 香洲 ) 号建字第 ( 香洲 ) 号建字第 ( 香洲 ) 号工程施工许可证

8 立项批文环评批文珠香环建书 [2013]11 号 S S S S 预售许可证 S S S S 其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中 5 投资估算序号项目金额 ( 万元 ) 1 土地成本 131, 前期部分费用 4, 开发成本 3 建造综合成本 162, 开发期税费 2, 财务成本 28, 开发费用管理费用 5, 营销费用 14, 总投资 348, 本项目总投资约 348, 万元, 本项目计划使用募集资金 130, 万元, 其余资金公司将通过自筹资金解决 6 项目经济评价项目金额 ( 万元 ) 项目收入 469, 净利润 59, 项目投资净利润率 16.90% 项目销售净利润率 12.60% ( 四 ) 南宁华发四季项目 1 项目情况要点项目名称 : 南宁华发四季项目 8

9 项目总投资 :98, 万元项目实施主体 : 广西华明投资有限公司规划占地面积 :33,968.37m 2 总建筑面积 :146,696.37m 2 预计销售额 :122, 万元项目类型 : 商品住宅 2 项目基本情况本项目总投资为 98, 万元, 项目实施主体为公司子公司广西华明投资有限公司, 规划占地面积为 33,968.37m 2, 总建筑面积为 146,696.37m 2, 预计销售额为 122, 万元, 项目类型为商品住宅本项目位于南宁市科德路北侧大岭小学西侧, 项目地块与在建的地铁一号线清川站距离约 1,500 米, 距离南宁市政府车程约 13 公里, 距离公司在开发的南宁华发新城项目车程约 15 公里本项目整体定位为高新区中高品质强调生活便利性的舒适居住社区建筑类型以高层产品为主, 另外为满足本项目小区及周边生活配套所需, 设置了部分临街商业配套本项目容积率为 >3.0 且 3.5 截至目前, 本项目已经开始施工 3 项目市场前景本项目位于南宁市科德路北侧大岭小学西侧, 项目地块与在建的地铁一号线清川站距离约 1500 米, 距离南宁市政府车程约 13 公里, 科德路往西约 200 米即与快速环道连接, 可快速连接市内各个城区地块所处的南宁市高新区经过多年的建设, 目前区域内城市基础设施建设较为完善, 地块周边教育医疗商业公共交通等各类城市生活配套可满足居民日常生活需求, 现已发展成为广西省内高教职教资源最集中的区域相思湖新区大学城初步建成后, 预计仅在校大学生人数将达到万人, 间接带动区域消费人群将达到 40 万左右本项目目标客群以高新区本区域内的企业管理层学校教师政府机关工作人员私营业主等具有稳定经济来源的人群为主, 购房消费以首次置业换房自 9

10 住等自用需求为主, 具有良好市场前景 4 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件 : 文件名称文件编号土地出让合同南宁土出字建设用地规划许可证地字第用地批准书南宁市 ( 县 )[2013] 南国土批字第号土地使用权证南宁国用 (2014) 第号建字第号建字第号建字第号建字第号建字第号建字第号建字第号建设工程规划许可证建字第号建字第号建字第号建字第号建字第号建字第号建字第号工程施工许可证立项文件南发改投资 [2014]32 号环评批文南环高建字 [2014]8 号南高房预字 [2014]34 号预售许可证南高房预字 [2015]13 号南高房预字 [2015]16 号其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中 5 投资估算序号项目金额 ( 万元 ) 1 土地成本 47, 前期部分费用 1, 建造综合成本 38, 开发成本 4 开发期税费园林绿化及小区道路不可预见费 1, 开发费用财务成本 5,

11 8 管理费用营销费用 2, 总投资 98, 本项目总投资约 98, 万元, 本项目计划使用募集资金 33, 万元, 其余资金公司将通过自筹资金解决 6 项目经济评价项目金额 ( 万元 ) 项目收入 122, 净利润 12, 项目投资净利润率 12.60% 项目销售净利润率 10.20% ( 五 ) 威海华发九龙湾中心 ( 地块三 ) 项目 1 项目情况要点项目名称 : 威海华发九龙湾中心 ( 地块三 ) 项目项目总投资 :160, 万元项目实施主体 : 威海华发房地产开发有限公司规划占地面积 :93, m 2 总建筑面积 :258, m 2 预计销售额 :241, 万元项目类型 : 商品住宅 2 项目基本情况本项目总投资为 160, 万元, 项目实施主体为公司子公司威海华发房地产开发有限公司, 规划占地面积为 93,665.00m2, 总建筑面积为 258,139.66m2, 预计销售额为 241, 万元, 项目类型为商品住宅本项目建设地点位于威海经济技术开发区九龙湾区域, 项目地块北为滨海大道, 南邻大庆路, 西为当代传奇小区项目定位为高端商务聚集区滨海旅游特色区中高端品质居住区本项目 11

12 拟建 11 栋高层住宅及配套公共设施和商业设施地块北侧区域自西北至东南分散布置 20# 19# 18# 17# 和 8# 楼, 东北角区域为二层商业设施 ; 地块中部为小区内部主道路及绿地 ; 西侧为幼儿园 ; 南侧区域以中部南北向道路及老年人活动场地为界, 西部自北向南依次布置 7# 6# 和 1# 楼, 东部 5# 和 2# 楼与 1# 和 6# 楼对称布置,5# 楼东侧布置 3# 楼本项目容积率为 2.06 截至目前, 本项目已经开始施工 3 项目市场前景本项目建设地点位于威海经济技术开发区九龙湾地区, 项目地块北侧为滨海大道, 南侧为大庆路, 西为当代传奇小区项目所在区域周边环境状况良好, 无污染的企业, 空气质量良好项目区交通便利, 配套设施完善威海市作为沿海开放城市海洋经济大市新兴工业城市优秀旅游城市生态园林城市环保模范市人居范例城市, 在房地产开发与销售方面有着得天独厚的优势根据威海市城市化发展纲要 ( 年 ),2015 年至 2020 年城镇化主要目标是城镇化率每年增加 2% 以上, 力争 3%, 到 2020 年常住人口城市化率达到 70% 以上城镇化的快速发展必将带来城市新增人口和外来人口的增加, 释放大量住房刚性需求, 新增购房群体和改善性购房需求等因素相结合, 将对威海市房地产业带来更加广阔的发展空间 4 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件 : 文件名称土地出让合同建设用地规划许可证土地使用权证文件编号威海威海地字第 B0015 号威经国用 (2014) 第 043 号威经国用 (2013) 第 101 号建字第 B0050( 变更 ) 号建字第 B0051( 变更 ) 号建设工程规划许可证建字第 B0052( 变更 ) 号建字第 B0053( 变更 ) 号工程施工许可证

13 立项批文经技区经投字 (2014)3 号环评批文威环经发 [2014]11 号其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中 5 投资估算序号项目金额 ( 万元 ) 1 土地成本 25, 前期部分费用 9, 基础设施配套建设费用 7, 开发成本 4 建安工程费用 105, 不可预见费 7, 工程建设其他费用 1, 管理费用 1, 开发费用 8 营销费用 1, 总投资 160, 本项目总投资约 160, 万元, 本项目计划使用募集资金 125, 万元, 其余资金公司将通过自筹资金解决 6 项目经济评价项目金额 ( 万元 ) 项目收入 241, 净利润 39, 项目投资净利润率 24.71% 项目销售净利润率 16.41% 三本次发行后公司财务状况盈利能力及现金流量的变动情况本次非公开发行能够改善公司财务状况, 主要体现在 : 公司所有者权益大幅提升, 资本实力增强 ; 公司总资产与净资产同量增长使得公司资产负债率有所下降, 资本结构优化 ; 公司偿债能力进一步提高, 财务风险降低本次非公开发行募集资金用于房地产项目开发经营, 其经营效益需要一定的时间才能体现, 因此不排除发行后总股本增加致使公司每股收益被摊薄的可能但此次募集资金投资项目的盈利能力较强, 随着项目的实施和完成, 未来几年内将有利于提高公司的收入水平和持续盈利能力本次非公开发行完成后, 募集资金的到位使得公司筹资活动产生的现金流入 13

14 量大幅增加 ; 在募集资金开始投入募集资金投资项目后, 经营活动产生的现金流出量也将大幅提升 ; 项目实现预售或完工后, 募集资金投资项目带来的现金流量逐年体现, 公司经营活动产生的现金流入将显著提升本次发行能改善公司现金流状况, 降低公司的融资风险四结论本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及公司整体战略发展方向, 具有良好的市场发展前景和经济效益项目完成后, 能够有力促进公司房地产业务稳步发展, 进一步提升公司房地产业务的区域影响力, 提高盈利水平, 募集资金的运用合理可行, 符合本公司及全体股东的利益珠海华发实业股份有限公司董事局二〇一五年九月十七日 14

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珠海华发实业股份有限公司 2015 年第一次临时股东大会会议文件二一五年二月六日目录 2015 年第一次临时股东大会须知... 2 关于公司符合非公开发行股票条件的议案... 3 关于公司非公开发行股票方案的议案... 6 关于公司非公开发行股票预案的议案... 11 关于公司非公开发行股票募集资金运用可行性分析报告的议案... 12 关于制定未来三年 (2015-2017) 股东回报规划