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勃毕
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1 监管时代资金见肘二季度房地产市场报告世联行集团市场研究部

2 回顾回顾上半年, 行业政策又再频繁出台, 不完全统计已逾两百多项然则所出台政策以规范市场严格执法等为主, 新增限购限贷限售及摇号等规则性和微调政策约 5 条, 比 07 年同期 49 项减少六成调控决心依旧而调控内容及动作不再强势, 这与我们早前所言基本相吻合频繁的微调是常态, 调控的深化细化是主基调调控持续深化, 市场持续分化年中业绩需求推动销售增速阶段上扬的同时, 客户上门量冲高回稳, 调控深化引致市场情绪与成交走势独特形态一二线城市呈现四种基本形态, 分别是 : 量价背离拐点初现强政抑制交易不振, 市场筑底需求释放, 存量盘活二手向暖而三四线城市在棚改工作稳步进行的大环境中增速向稳, 仍然是市场托底的主要力量去库存进入尾声, 城市土拍各有不同城市库存去化结构进一步修复的同时, 个别城市也出现一房难求一地难争的现象 ; 除却全国土地出让金又创新高外, 更高的拿地门槛在于自持代建租赁等规划要求, 部分城市全自持全租赁用地仍受热捧, 也有部分区域宅地流拍率抬头另一边, 租赁市场正加速发展顶层设计不断完善出台, 租赁资产证券化支持险资参与长租细则等陆续登场 ; 地方长租融资方案供地政策租售同权等具体操作办法先后推出, 各类机构也加快进场提供融资运营服务在此背景下, 房企集中度再创新高, 十强市占率达到 0%, 百强达到 70% 但融资不畅回款受抑是不争的事实, 房企积极回款也加快布局长租, 愈发吃紧的资金链是眼前最大考验数据来源 : 公开资料收集世联研究

3 060M 060M 060M 0604M 0605M 0606M 0607M 0608M 0609M 060M 06M 06M 070M 070M 070M 0704M 0705M 0706M 0707M 0708M 0709M 070M 07M 07M 080M 080M 080M 0804M 0805M 0806M 政策又再频繁出台, 深化细化是主基调限商限价调控政策出台情况 40 5 限售限贷限购数据来源 : 公开资料收集世联研究

4 放宽落户置业补贴频出台, 人口争夺势不减类型地区新出台人才引进政策石家庄新落户人才在市域内购买首套自用商品住房的, 不受住房限购政策限制, 分别给予博士 5 万元硕士 0 万元学士 5 万元的一次性购房补贴置业补贴南昌昆山新引进落户, 且在工业园区企业工作的全日制博士研究生硕士研究生, 在南昌首次购买商品住房的, 分别给予 0 万元 6 万元购房补贴新引进的高层次人才高校毕业生人才紧缺产业人才等, 最高可享受 00 万的购房补贴人才公寓建设绍兴 -- 上虞上海 -- 浦东上海 -- 嘉定郑州来上虞创业或由企业引进的大学生, 按学历分别给予博士生硕士生和双一流本科生普通本科生和紧缺专业大专生 50 万 0 万 0 万 0 万的购房补贴未来三年将建设 5 万套以上人才住房,9000 套以上国际人才公寓, 营造更具吸引力的人才宜居宜业环境鼓励人才集聚的大型企事业单位产业园区平台利用自用存量工业用地建设人才公寓, 支持房地产开发企业利用自持商品住房改建人才公寓计划建设首批青年人才公寓共 5000 套 ( 含购买 ),08 年底前全部开工建设安居保障珠海海南天津南昌合肥西安福州未来五年将筹集不少于 0000 套人才住房各类高层次人才硕士毕业生双一流高校和留学归国本科毕业生以及相关创新创业人才可在海南任一城镇落户自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇本科生 40 岁以下, 硕士 45 岁以下, 博士不受年龄限制, 都可以直接落户, 且购买首套自住用房不限购对新引进落户且工作在昌的全日制博士研究生硕士研究生本科毕业生和技工院校预备技师, 每人每月分别发放 500 元 000 元 500 元的生活补贴, 为期三年应届生留学生, 研究生及年龄在 40 周岁以下本科学历人士等人才, 在合肥创新创业, 落户后即可购买首套房并对新落户在合肥工作暂无自有住房的博士 5 岁以下的硕士等人才发放租房补贴对取得资格的 A 类人才, 政府配租人才公寓建筑面积 80 平方米左右,5 年内免收租金, 在西安工作 5 年并取得户籍, 经市委人才办认定, 产权可赠予个人新引进人才, 最高享 80 万元共有产权住房产权份额 ; 在福州市工作满年后, 可获人才住房完全产权珠海数据来源 : 公开资料收集世联研究被评定的一二三类人才则可与政府按各占 50% 的比例, 申请购买共有产权房, 分别为 60 m 0 m 00 m, 连续工作 0 年后可无偿获赠政府所持有的 50% 产权 4

5 宏观向稳行业从严, 降杠杆大环境中促长租类型央行降准货币政策 REITS 文件房企融资棚改融资新出台财税政策 4 月 5 日, 央行降准降低个百分点, 共释放资金近. 万亿元 6 月 4 日, 央行公布, 自 7 月 5 日起, 降准 0.5 个百分点, 预计可释放资金 7000 亿元继续实行稳健中性的货币政策, 深化汇率市场化改革, 运用已有经验和充足的政策工具, 发挥好宏观审慎政策的调节作用, 保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定证监会住建部联合印发关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知通知明确提出, 将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品, 推动多类型具有债权性质的资产证券化产品试点发行房地产投资信托基金 (REITs) 房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务, 避免产生债务违约, 限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目补充运营资金等, 并要求企业提交资金用途承诺棚改专项债券 6 月, 天津市红桥区棚户区改造专项债券 ( 一期 ) 成功发行, 全国首单棚改专项债券正式落地按揭贷款工商银行将个人住房贷款借款人最高年龄从 65 周岁延长到 70 周岁, 个人住房贷款的最长期限仍然是 0 年 PPP 政策税收改革财政部发布关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知通知要求国有金融企业参与 PPP 项目融资时, 不得为地方政府违法违规或变相举债提供支持个税改革个税起征点提高至 5000 元 (6 万元 / 年 ), 新增住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除房地产税房地产税法被列入 08 年立法工作计划中的预备审议项目, 拟在 08 年或以后年度安排审议数据来源 : 公开资料收集世联研究 5

6 限需求增供应, 政策频繁微调抑价格类型发布机构新出台调控政策五一前后, 住建部就调控问题约谈了成都太原西安海口三亚长春哈尔滨昆明大连贵阳徐州佛山等个城市政府负责同志中央政策住建部国务院海南全域限购福建片区控价北京限转共深圳住房结构成都限购摇号优先支持提取住房公积金支付房租, 提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整住建部等联合印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知, 决定于 7 月初至月底, 在北京上海等 0 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动住建部发布装配式住宅建筑检测技术标准 ( 征求意见稿 ), 对装配式建筑施工质量检测进行了详细规定, 对三大结构类型的连接部分检测进行了大篇幅的规范将在北京天津上海重庆等 6 个地区开展试点, 实现工程建设项目审批时间压缩一半以上, 由目前平均 00 多个工作日减至 0 个工作日五指山等 4 市县只面向本市县居民销售 ; 海口三亚琼海三市非本省户籍购买住房须提供累计 60 个月个税或社保证明 ; 上述区域外, 非本省户籍购买住房须提供累计 4 个月个税或社保证明福建省将实施片区调控, 加强片区住房价格监管, 防变相涨价各设区市中心城区要制定不同片区的地价房价管控目标, 编制片区调控实施方案, 报省国土厅和省住建厅备案限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于 85% 的, 由开发建设单位按限价规定自行销售 ; 比值不高于 85% 的, 由市保障房中心收购转化为共有产权住房商品住房人才住房安居型商品房以及公共租赁住房占实物供应的比例分别为 40% 0% 0% 和 0% 将限购对象由自然人调整为家庭 ; 户籍迁入成都市未满 4 个月的购房人, 应在成都市稳定就业并连续缴纳社保个月以上方能新购住房 ; 一个家庭一次只能参与一个商品住房公证摇号地方政策沈阳限购将限购范围扩展至全市行政区域 ( 不含辽中区新民市康平县法库县 ) 内长春哈尔滨贵阳青岛限售新购商品住房, 分别于年年 5 年 5 年内不得上市交易杭州 -- 限商商业商务用地不得建设公寓式办公酒店式办公等带居住功能用房, 最小产权分割单元不小于 00 平方米长沙限价规定限价商品住宅销售价格, 限价商品住房价格 = 成本 + 利润 + 税金构成, 其平均利润率为 6-8% 东莞限价取消首次备案 80 天后可累计上调 5% 的规定, 新建商品住房销售价格一经备案不得上调马鞍山限价住宅备案价格 6 个月内不得上调, 超过 6 个月再次申报的, 上调幅度原则上不得超过 % 数据来源 : 公开资料收集世联研究 6

7 监管从严需求强势, 上门成单走势独特 08 年上半年, 世联行平均客户上门指数为 97.7, 环比 07 年下半年上升 5.%, 同比 07 年上半年下降.5% 08 年上半年, 世联行平均客户成单率指数为 95.4, 环比 07 年下半年下降 9.%, 同比 07 年上半年下降 6.4% 二季度受监管从严和摇号影响, 上门量走势稳中有降, 来访客户数量减少 ; 另一方面购买力集中释放, 带动成单率冲高回落, 畸形走势反映目前市场购买力严重抑制而有效购买力置业意愿强烈 50 世联行客户上门指数客户上门指数 (000W=00) 世联行上门客户成单率指数成单率指数 (000M=00) 数据来源 : 世联研究 7

8 业绩压力推动增速反弹, 预计全年增速 ±5% 08 年 -6 月, 全国商品房销售额 6.69 万亿同比增长.%, 销售面积 7.7 亿m 同比增长.%; 其中, 商品住宅销售额 5.66 万亿同比增长 4.8%, 销售面积 6.69 亿m 同比增长.% 商品房销售面积金额累计同比 (%, ) 08 年上半年全国市场销售情况 60.0% 商品房销售面积累计同比 (%) 商品房销售额累计同比 (%) 55.9% 类别销售面积 ( 万m ) 销售额 ( 亿元 ) 同比 (%) 同比 (%) 50.0% 40.0% 6.5% 商品房 77,4.0% 66,945.0% 0.0% 住宅 66,85.0% 56, % 0.0%.% 0.0%.% 办公楼, %,87 -.0% 0.0% -0.0% 商业营业用房 5,57.40% 5, % -0.0% 数据来源 :wind 世联研究 8

9 核心城市降幅收窄, 卫星城增速回暖数据来源 : 世联研究北京, 同比 -48.0% 秦皇岛, 同比 -40.% 廊坊主城, 同比 -80.0% 保定, 同比 -.5% 沧州, 同比 -4.4% 石家庄主城, 同比 -8.9% 淮北, 同比 -8.6% 南京, 同比 -6.0% 合肥, 同比 4.4% 杭州, 同比 8.% 宁波, 同比 5.% 绍兴, 同比 50.0% 金华, 同比 48.6% 温州, 同比.5% 肇庆, 同比 -0.0% 韶关, 同比 6.0% 佛山, 同比 0.9% 中山, 同比.7% 广州, 同比 -8.0% 汕头, 同比 -.0% 东莞, 同比 4.0% 珠海, 同比 -5.6% 惠州, 同比.% 深圳, 同比.% 南通, 同比 -.0% 常州, 同比 0.0% 无锡, 同比 9.0% 苏州, 同比 -0.0% 昆山, 同比 5.0% 上海, 同比 -.9% 三大都市圈主要城市销售额及同比走势 (08.-6) 京津冀长三角珠三角区域销售额同比 ( 亿元 ) (%) 一线北京 % 二线天津未公布石家庄 % 保定 % 三线秦皇岛 % 沧州 -4.40% 廊坊主城 % 京津冀部分城市小计, % 一线上海 % 杭州,77 8.0% 二线宁波 % 南京 % 合肥 % 苏州 68-0% 温州 % 常州 % 无锡 % 昆山 % 三线金华 % 绍兴 % 南通 % 太仓 % 常熟 % 淮北 % 长三角部分城市小计 7,7 4.9% 一线广州 % 深圳 698.0% 惠州 960.0% 佛山 % 东莞 % 三线中山 48.70% 珠海 % 汕头 % 肇庆 % 韶关 % 珠三角部分城市小计 4,87 -.5% 9

10 060M 060M 060M 0604M 0605M 0606M 0607M 0608M 0609M 060M 06M 06M 070M 070M 070M 0704M 0705M 0706M 0707M 0708M 0709M 070M 07M 07M 080M 080M 080M 0804M 0805M 0806M 城市形态一 : 量价背离拐点初现市场表现 : 拐点出现之前, 市场呈现量价齐升的格局 ; 销售拐点后成交反转, 量价背离现象初现典型城市 : 哈尔滨诱因 :07 年哈尔滨首次实现五年来人口净流入, 并且政府未采取限价调控, 在弱政策叠加人口流入的影响下, 房价涨幅较大自今年以来, 销售面积同比下降 5%, 而成交均价累计上涨.7%; 其中, 尤以刚需盘涨幅突出, 引致开盘去化率从去年的 70% 下降至 60% 此外, 今年 5 月, 哈尔滨主城区出台限售政策, 再度打击购买力城市哈尔滨商品住宅量价走势 ( ) 08 年上半年住宅销售情况累计销售面积 ( 万m ) 销售面积累计同比 (%) 累计销售金额 ( 亿元 ) 销售金额累计同比 (%) 哈尔滨 404-5% 40 % 销售面积 ( 万m, 左轴 ) 销售价格 ( 元 / m, 右轴 ),70,000, , ,750 0, , , , , , ,000 数据来源 : 世联研究 0

11 060M 060M 060M 0604M 0605M 0606M 0607M 0608M 0609M 060M 06M 06M 070M 070M 070M 0704M 0705M 0706M 0707M 0708M 0709M 070M 07M 07M 080M 080M 080M 0804M 0805M 0806M 城市形态二 : 强政抑制交易不振市场表现 : 受政策抑制, 销售下行或稳中有降 08 年上半年住宅销售情况典型城市及对应诱因 : 城市累计销售面积 ( 万m ) 销售面积累计同比 (%) 累计销售金额 ( 亿元 ) 销售金额累计同比 (%) 城市成都青岛延长限售诱因成都,05-7%,0-5% 青岛 790 -%,0 % 成都武汉二季度, 成都武汉分别上调刚需优先选房比例至 50% 60%; 此政策保刚需但冲击高端住宅产品销售成都济南受限签影响成交量下行武汉 77-7% 689 -% 济南 6 -% 45 -% 50.0 武汉商品住宅量价走势 ( ) 销售面积 ( 万m, 左轴 ) 销售价格 ( 元 / m, 右轴 ), ,588 0, ,508 9, , , , , ,000 数据来源 : 世联研究

12 050M 050M 050M 0504M 0505M 0506M 0507M 0508M 0509M 050M 05M 05M 060M 060M 060M 0604M 0605M 0606M 0607M 0608M 0609M 060M 06M 06M 070M 070M 070M 0704M 0705M 0706M 0707M 0708M 0709M 070M 07M 07M 080M 080M 080M 0804M 0805M 0806M 城市形态三 : 市场筑底需求释放市场表现 : 市场探底后购买力回升, 销售筑底向上典型城市及诱因 : 城市累计销售面积 ( 万m ) 08 年上半年住宅销售情况销售面积累计同比 (%) 累计销售金额 ( 亿元 ) 销售金额累计同比 (%) 城市深圳长沙杭州合肥西安摇号刺激销售西安合肥杭州长沙合肥诱因人才新政引导人口净流入增多, 购买力显著增加限购期满一年, 非本市户籍购房者或已满足社保或个税条件, 购买力释放广州 446 -% 787-8% 深圳 9 % 698 % 西安 96 %,06 40% 长沙 696 7% % 杭州 64 7%,77 8% 广州限签放宽, 前期未签约产品进入补签阶段, 成交修复合肥 05 % 47 4% 合肥商品住宅量价走势 ( ) 成交面积 ( 万m, 右轴 ) 成交均价 ( 元 / m, 左轴 ) 5, 数据来源 : 世联研究

13 城市形态四 : 存量盘活二手回暖市场表现 : 购买力向存量市场转移, 一手成交下行典型城市及对应诱因 : 城市北京诱因近一年来, 一二手价格从倒挂走向趋同, 新房价差吸引力锐减, 存量住宅的可选择对象更多, 购买力向二手倾斜并且作为全国住宅租金最高的城市 (90 元 / 月 / m ), 现楼的吸引力也左右了购房者的决策倾向城市 08 年上半年住宅销售情况累计销售面积 ( 万m ) 销售面积累计同比 (%) 累计销售金额 ( 亿元 ) 销售金额累计同比 (%) 北京 4-50% % 沈阳 08 年 4 月, 沈阳市出台限购政策, 新政只对新建商品住房, 导致购买力涌向二手市场重庆主城,6 -%,56 8% 重庆政策较为宽松, 外省户籍暂不限购, 而二手房更能满足客户租赁投资需求沈阳 68-8% 57-7% 70,000 北京一二手住宅均价走势一手住宅均价 ( 元 / m ) 二手住宅均价 ( 元 / m ) 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 5,000 0,000 数据来源 : 世联研究

14 去库存尾声降速趋缓, 城市可售去化结构修复 08 年 6 月末, 商品房待售面积 5.5 亿m, 同比下降 4.7%; 其中, 商品住宅待售面积.74 亿m, 同比下降.%, 待售面积回落至 0 年年初水平 ; 去库存进入尾声, 待售面积降速趋缓, 城市可售面积及去化周期结构也逐步回归平稳商品住宅待售面积及同比走势商品住宅待售面积 ( 亿m, 左轴 ) 商品住宅待售面积同比 (%, 右轴 ) %.74 -.% 50.0% 40.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% -0.0% -0.0% -0.0% 6 月末部分城市商品住宅存量走势,500 可售面积 ( 万m, 左轴 ) 去化周期 ( 月, 右轴 ) 40.0,000,500, 北京数据来源 : 世联研究上海广州深圳石家庄主城厦门大连沈阳长春郑州主城哈尔滨合肥南昌杭州贵阳长沙南宁武汉青岛西安成都南京重庆主城无锡中山泰安东莞昆山常州珠海苏州惠州佛山徐州南通临沂 4 0.0

15 06-0M 06-0M 06-0M 06-04M 06-05M 06-06M 06-07M 06-08M 06-09M 06-0M 06-M 06-M 07-0M 07-0M 07-0M 07-04M 07-05M 07-06M 07-07M 07-08M 07-09M 07-0M 07-M 07-M 08-0M 08-0M 08-0M 08-04M 08-05M 08-06M 供地加快推高出让金, 城市地价冷热不均 08 年 -6 月, 全国土地出让累计规划建面 8.6 亿m, 同比增长 40%; 累计土地出让金.7 万亿, 同比增长 40% 其中, 住宅用地出让累计规划建面 8.56 亿m, 同比增长 45%; 累计土地出让金.7 万亿, 同比增长 4%; 成交楼面价,5 元 / m, 同比下降.0% 供地节奏加快推动出让金上扬创新高, 各城市地价呈另一番景象 : 热点城市如南京合肥等地价持续上扬, 以严政控制下结构性增长为主要动因 ; 个别城市地价下行, 是调控之中房企购置热情不高所致数据来源 : 世联研究 060M-0806M 全国住宅用地供应情况规划建筑面积 ( 亿m, 左轴 ) 土地出让金 ( 万亿, 左轴 ) 规划建筑面积同比 (%, 右轴 ) 土地出让金同比 (%, 右轴 ) 4% 45% % 70% 60% 50% 40% 0% 0% 0% 0% -0% -0% 08Q 住宅用地楼面价 Top0 排名城市楼面价 ( 元 / m ) 同比 (%) 厦门 4,54 % 北京,67-8% 杭州,90 -% 4 上海,0 59% 5 广州 0,79 0% 6 南京 0,6 7% 7 苏州 8,06-4% 8 天津 8,08-5% 9 无锡 7,998 -% 0 温州 7,7 % 福州 7,8 7% 佛山 6,86-9% 合肥 6,087 47% 4 大连 6,04 00% 5 中山 6,000 0% 6 常州 5,907 % 7 金华 5,7-6% 8 台州 4,864 % 9 成都 4,7-48% 0 海口 4,0 4% 5

16 扩入口明规划长租细则频落地, 建设加快房源减少租金涨租赁政策中央政策 : 证监会和住建部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知通知明确优先支持大中城市雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知通知强调, 保险公司可通过直接投资保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划股权投资计划资产支持计划保险私募基金等方式间接参与长租市场地方政策 : 北京 : 集体建设用地建设租赁住房确定首批融资方案, 国开行等 4 家银行将提供长期足额贷款北京 :08 年全市新增租赁用地合计供应 6 公顷, 占住房用地的 8.8% 安徽湖北 : 热点城市力要争用 ~5 年时间, 把公租房租赁住房共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50% 以上南京 :08 年租赁住房用地不低于商品住房用地总面积的 0% 合肥 : 合肥户籍无住房, 本市租房登记备案人员, 其子女由租住地所在区统筹安排就近入学大连 : 主城区和部分新市区住宅用地出让按照 5%~0% 比例配建租赁住房 ; 土地溢价率达到 70% 时, 竞配建租赁住房面积青岛 : 加大轨道交通周边租赁住房建设力度, 地铁站点周围和地铁沿线住宅用地应当优先用于建设租赁住房, 并优先面向符合条件的人才供应滨州 : 积极探索将已批地未开工在建建成的商业用房写字楼等按规定改建为租赁住房, 土地使用年限和容积率不变, 土地用途按程序调整为居住用地数据来源 : 公开资料搜集世联研究序号城市名称 08.06M 主要城市商品住宅租金情况平均租金环比 (%) 同比 (%) ( 元 / 月 / m ) 序号城市名称平均租金环比 (%) 同比 (%) ( 元 / 月 / m ) 北京 % 9.8% 南宁 % 7.9% 上海 7.5.5% 6.0% 4 兰州 % 6.% 广州 5.5.5% 7.5% 5 长沙 8..0% 6.4% 4 深圳 78..8% 9.6% 6 济南 % 4.9% 5 杭州 % 8.6% 7 西安 7.9.%.6% 6 南京 % 8.% 8 昆明 % 7.% 7 厦门 %.% 9 合肥 7..% 7.6% 8 福州 % 6.0% 0 长春 % 5.8% 9 哈尔滨 %.7% 贵阳 % 0.5% 0 海口 %.6% 沈阳 % 9.% 成都. 0.% 5.% 南昌. 0.%.% 重庆 9.7.8% 9.8% 4 石家庄 %.% 6

17 门槛升市占扬, 国内贷款再下探,500,000,500,000,500, Top50 房企销售梯队门槛及增速梯队门槛增速 (%) 56.8% 5.0%,00,40.% 5.8%, TOP TOP0 TOP0 TOP % 55.0% 45.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% -5.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 9.% 百强房企市占率 % 57.5% 55.8% 47.% 46.0% 40.% 6.8% 4.4% 9.5% 6.0% 6.5% 5.% 9.9%.5% TOP TOP0 TOP0 TOP50 TOP 房地产企业各类资金到位同比情况 80% 70% 60% 50% 40% 0% 0% 0% 0% -0% 国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款 -0% -7.9% 9.7%.5% -0% 数据来源 :wind 世联研究 %

18 展望展望下半年, 政策松动的迹象未有显现, 但更强的政策出台也是小概率事件 ; 行业监管从严深化细化政策仍然是主基调重点城市需求经历近两年的抑制, 积聚了相当的力量亟待释放 ; 同时供应也有稳步向上的趋势, 即是 07 年供地增加的结果, 也是房企业绩和回款的客观需求卫星城三四线城市已现暖态, 非卫星城三四线城市持续在棚改和消费升级的驱动中作为为托底力量供需两端向上的预期中, 政策的抑制仍然是不可忽略的重要因素价格抑制挤压利润限制了增长, 融资不畅叠加即将到来的兑付小高潮 ; 降准仍会陆续到来, 积极的财政政策也会持续带动经济, 但对房地产行业而言, 资金捉衿见肘的局面仍是大概率事件下半年行业或将发生四件事 : 负增长土地流拍规模扩大债务偿付危机和高杠杆企业资金链断裂 ; 年终大考近在眼前, 资源变现稳健发展专注产品和加强创新既是老生常谈, 也是顺利通过考验的核心路径数据来源 :wind 世联研究 8

19 世联行官方公众号数据来源 :wind 世联研究 9

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

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