五星级

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衔绣郗
5 years ago
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1 星级酒店房价以及出租率分析本文主要做了以下几方面的工作 : 1 分析度星级酒店房价走势以及原因, 并对各的房价也做出分析 2 分析度星级酒店出租率走势以及原因说明 : 本文中的数据截止到 2014 第三季度, 文中表示 2011 第一季度 ( 其他同 ) 另外, 由于从中国国家旅游局获得的星级酒店的数据中缺失 2011 第二季度的数据, 所以本文中将其略过各季度星级酒店平均房价五星级四星级三星级二星级一星级每季度合计时间星级图 1::2011 至 2014 度各季度星级饭店平均房价表 1:2011 至 2014 度各季度星级饭店平均房价 ( 单位 : 元 ) 五星级四星级三星级二星级一星级每季度合计

2 五星级酒店平均房价走势分析 (1) 根据图 1 中 2011 至 2014 各季度星级酒店平均房价的走势图来看, 从 2011 至 2014 第三季度为止五星级酒店的房价经历了从低到高再到低的走势具体来说,2011 内, 五星级酒店的平均房价也是经历了从低到高再到低的走势 2011 第一季度平均房价是元, 而第三季度却略微下降至元第四季房价继续呈上升态势, 升至元全来说,2011 五星级平均房价为不同于 2011 各季度的房价趋势,2012 第一季度五星级酒店的平均房价达到了元, 也是近四来五星级酒店平均房价最高的一个水平 2012 第二季度第三季度和第四季度则五星级酒店的平均房价一直下降, 最终低至元 2012 全平均房价为第一季度则紧跟上一平均房价下跌的脚步继续跌落, 第二季度五星级酒店平均房价开始反弹, 上升至元第三季度则继续下跌, 降至元第四季度房价又开始反弹, 升至全平均房价为的五星级酒店平均房价则如 2012 五星级酒店房价的走势一般, 一路开始下跌最终低至 , 创 2011 至 2014 历史新低根据居民消费价格指数 CPI,2012 居民消费价格指数为元,2011 居民消费价格指数为元根据相对价格指数来看, 按照 2011 的消费价格指数,2012 度的五星级酒店的平均房价实际上应为 : (565.0/579.7)X710.20= 所以,2012 五星级酒店平均房价较 2011 的元上升 3.63 元 2013 居民消费价格指数是 594.8, 所以根据 2012 的消费价格指数,2013 的实际房价 : (579.7/594.8)X687.36= 五星级酒店平均房价较 2012 下降元 2014 房价更是一路下跌所以总体来说, 五星级酒店房价正如图中所看到的, 在 2012 达到高峰,2013 开始下跌,2014 下降幅度增大将五星级酒店房价与八项规定关联起来则可以看出, 五星级酒店房价正是从月开始实行把性规定之后逐步下跌 2013 全八项规定的执行力度并不是很严格, 而从 2014 开始, 八项规定的执行力度大大增加, 所以 2014 的五星级酒店房价下跌力度也明显增加 (2) 其他星级酒店房价走势分析

3 不同于五星级酒店的房价走势, 四星级酒店和三星级酒店的房价走势都较为平稳可以看出, 从 2011 至 2012 底四星级酒店的平均房价都是呈小幅上升的趋势,2013 初开始, 四星级酒店平均房价也开始有所下跌, 但其下跌幅度与五星级酒店的房价下跌幅度相比则较小中间在 2013 第三季度更是出现反弹, 房价有所上升但大趋势来说, 四星级酒店的平均房价也在逐步下降八项规定的制定对其还是有一定的影响三星级酒店的房价走势与四星级酒店稍微有所不同 2011 至 2012 两者都处于小幅上升状态, 而 2013 第一季度三星级酒店房价仍旧处于上升状态, 从第二季度才开始下跌, 中间也有所反弹而且 2014 三个季度中, 三星级酒店的房价都在逐步上升可见, 八项规定制度的大力实行对其并无多大影响二星级酒店的平均房价则是从 2011 至 2013 第一季度中有升有降, 但升多于降 2013 第一季度二星级酒店房价创历史新高自 2013 第二季度开始重回有升有降的变化趋势 2014 三季度中其房价也是呈现稳步上升的状态一星级酒店的房价走势与二星级酒店如出一辙有所不同的是, 一星级酒店的房价在 2013 第一季度达到了元, 超出二星级将近 50 元总体来说, 自 2011 至 2014, 五星级酒店受八项规定的影响最严重, 房价下跌幅度最大四星级酒店业有所影响, 但保持较小的下跌幅度三星级二星级和一星级酒店几乎没有收到八项规定制定的影响 (3) 各地星级酒店房价分析表 2: 各地星级酒店平均房价单位 :( 元 ) 时间全国北京安徽福建甘肃广东广西贵州海南河北河南黑龙江湖北

4 湖南吉林江苏江西辽宁内蒙古宁夏青海山东山西陕西上海四川天津西藏新疆云南浙江重庆新疆兵团从表 2 中可以看出 2011 至 2013 底全国星级酒店平均房价经历一个先升后降的状况 2013 全国星级酒店平均房价至最大值,2014 有所下降, 与以上分析的各星级酒店的状况相比较,2014 三季度内全国星级酒店平均房价变化并不大而相对于全国星级酒店平均房价小幅变化的是 : 北京海南福建三地在 2014 三季度内呈现明显的下降趋势, 北京与海南两地尤为严重北京 2014 第三季度平均房价只有元, 与 2011 相比都有所下降海南在 2014 三季度内也经历了巨大的房价水平的变化 2014 第一季度房价高达元, 与上海的平均房价相抗衡, 而第二季度则猛降将近 200 元, 第三季度继续下降至元, 如此剧烈的房价变化明显印证了八项规定对其星级酒店的影响而相比于北京安徽等政务人士较多消费的, 上海重庆浙江云南天津陕西江西江苏湖南湖北贵州等地在 2014 三季度都保持较为平稳的房价变化水平以上海为例, 由于上海地已经基本达到星级酒店市场化发展理性化, 政府对其星级酒店的发展几乎没有干涉力量, 所以在政府政策对相当大的一部分政务人士有影响时, 其星级酒店的发展几乎未受影响另外一些, 如 : 安徽新疆兵团新疆吉林黑龙江广东等地在 2014 初其星级酒店房价虽然有所下降, 但第二季度与第三季度的价格有所回升甘肃西藏山西山东青海宁夏内蒙古辽宁河南河北广西等更是保持了三季度内都平稳上升的态势这是由于这一部分几乎都是经济发展并不突出, 政商人士对其的影响都

5 不是很大, 所以才能够在八项规定的严重整治下仍然保持增长 (4) 星级酒店综合指标排名前十的分析表 3:2011 星级酒店综合指标排名前十指标平均房价 ( 元 / 间夜 ) 平均出租率 (%) 每间可供出租客房收入 ( 千元 / 间夜 ) 上海湖南上海 0.35 北京山东北京 0.31 海南四川海南 0.26 天津贵州广东 0.22 广东海南山东 0.20 浙江陕西四川 0.20 福建新疆兵团浙江 0.20 吉林山西福建 0.20 江苏广西江苏 0.19 四川福建天津 0.19 表 4:2012 星级酒店综合指标排名前十指标平均房价 ( 元 / 间夜 ) 平均出租率 (%) 每间可供出租客房收入 ( 千元 / 间夜 ) 上海湖南上海北京云南北京海南上海海南天津贵州广东广东北京四川四川江苏福建浙江福建天津福建四川云南重庆西藏浙江吉林山西重庆表 5:2013 星级酒店综合指标排名前十指标平均房价 ( 元 / 间夜 ) 平均出租率 (%) 每间可供出租客房收入 ( 千元 / 间夜 ) 上海湖南上海 0.36 北京四川北京 0.32 海南新疆兵团海南 0.27

6 天津贵州四川 0.22 广东山东广东 0.22 福建山西福建 0.21 四川江苏山东 0.20 浙江重庆江苏 0.20 江苏福建天津 0.19 重庆河南重庆 0.19 从表 3 表 4 和表 5 中可以看出,2011 至 2013 底上海的平均房价以及每间可供出租客房收入都位列第一, 湖南省的出租率三内都位列第一综合以上对于 2011 至 2014 第三季度为止各个的星级酒店的平均房价分析更急可以肯定, 上海湖南等地的星级酒店市场已经基本趋于市场化理性化, 政府政策对其影响将逐步减小 2 客房出租率分析 % 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 每季度合计一星级二星级三星级四星级五星级 0.00% 图 2: 各星级酒店客房出租率表 6:2011 至 2014 度各季度星级酒店客房出租率时间星级一星级二星级三星级四星级五星级每季度合计 % 52.93% 53.90% 56.86% 56.01% 54.7% % 63.48% 65.43% 66.70% 64.39% 65.2% % 58.85% 61.65% 63.65% 63.85% 62.0% % 53.90% 54.14% 55.91% 54.37% 54.6% % 58.69% 60.14% 61.65% 60.92% 60.4%

7 % 61.64% 63.89% 64.90% 61.97% 63.4% % 57.40% 59.65% 61.87% 61.12% 60.1% % 51.62% 51.10% 51.42% 50.14% 51.09% % 55.36% 55.68% 56.58% 56.37% 56% % 59.01% 59.27% 60.33% 58.34% 59.39% % 55.06% 55.65% 57.94% 57.92% 56.63% % 48.70% 47.94% 48.68% 49.08% 48.44% % 52.51% 53.87% 54.80% 56.13% 54.35% % 56.69% 57.83% 59.53% 58.39% 58.31% 从星级酒店 2011 制 2014 的出租率变化趋势来看, 二星级三星级四星级和五星级酒店的出租率变化大致一致一星级酒店在 2012 第三季度有所不同, 出租率大幅下降表 7:2011 至 2013 星级酒店全房价及出租率单位 :( 元 ) 时间 / 指标一星级二星级三星级四星级五星级合计房价出租率 52% 57% 60% 62% 61% 61% 房价出租率 54.35% 57.26% 59.24% 60.63% 59.91% 59.46% 房价出租率 51.53% 54.05% 55.64% 57.21% 56.06% 55.97% 与以上所分析的星级酒店的平均房价的变化趋势综合来看, 发现 2014 五星级酒店与四星级酒店的房价都是处于下降水平, 其出租率呈现上升状态所以可以看出, 八项规定的制定使得政府官员等对价格不敏感的人群在五星级酒店的消费大大下降, 使得五星级酒店不得不下调房价, 而房价的下调正好使得另一部分对价格敏感程度较小的人填补了由于八项规定影响导致政府官员等消费群体数量下降造成的空缺四星级酒店的变化也如五星级酒店三星级二星级和一星级等不受八项规定影响的酒店则根据市场需求变化往往在第三季度和第四季度有较高的出租率而五星级酒店的房价和出租率逐渐下降的影响因素并不止八项规定减少其客源市场, 近来快速发展的旅游业, 国民对于住宿设施的要求提高, 以及政府力量的主导作用和房地产商大力开发等因素推动下, 五星级酒店的数量越来越多 2011 我国五星级酒店的数量只有 615 家,2012 内增长 25 家, 而 2013 一内就增长了 99 家五星级酒店数量在星级酒店总数量的比例也从 5% 增长到 6%, 再增长到 7% 在客源市场减小的状况下五星级酒店的数量却并没减少这导致五星级酒店的竞争也越来越激烈, 房价与客房出租率也逐渐下跌

8 表 8:2011 至 2013 度全国各星级酒店数量时间 / 星级一星级二星级三星级四星级五星级合计各星级酒店数量占百分比一星级二星级三星级 2012 各星级酒店数量占百分比一星级二星级三星级四星级五星级 2% 18% 5% 28% 6% 四星级 19% 五星级 1% 27% 47% 47% 2013 各星级酒店数量占百分比一星级二星级三星级四星级五星级 20% 7% 1% 24% 48% 图 3 4 5: 各星级酒店数量百分比表 9: 星级酒店客房数量以及床位数时间指标一星级二星级三星级四星级五星级合计客房数量床位数客房数量床位数客房数量床位数总结综合以上所有分析可以得出以下几点结论 : (1) 八项规定制度的影响下, 五星级酒店的房价以及出租率都有所下跌而投资者对于市场不理性的看待以及政府主导推动酒店片面追求星级等因素影响下, 五星级酒店的数量在客源市场下降的状况下不减反增导致五星级酒店的发展更为艰难相比之下, 四星级酒店和三星级酒店受八项规定的影响较小, 二星级和一星级酒店则几乎不受影响

9 (2) 八项规定对于北京海南两地的影响最为严重而对上海湖南等地的影响则微乎其微原因在于 : 北京海南两地的星级酒店的客源市场有较大一部分是公务员, 而且由于长期政府推动状况下导致两地星级酒店市场发展缺乏理性, 政策对其影响必然严重而上海湖南等地已经基本达到市场化理性化发展, 所以政策对其影响不大

公务员版 B 河北公务员版 B 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北

公务员版 B 河北公务员版 B 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北操作代码问卷编号问卷类型调查地 ( 省 / 直辖市 / 自治区 ) 访问员编号 2013202305 10101 公务员版 A 北京 101 2013202305 10102 公务员版 A 北京 101 2013202305 10103 公务员版 A 北京 101 2013202305 10104 公务员版 B 北京 101 2013202305 10105 公务员版 B 北京 101 2013202305