热点资讯 (1) 湖南地税局 : 房产税的相关工作尚未完全展开近日有消息称, 湖南 湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中, 房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房, 征收的税率不会太高 对此, 湖南省地税局正式回应表示, 目前还没有对存量房征房产税一事有具体的安排部署, 现在正在加强

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1 目 录 热点资讯... 1 第一部分政策与经济形势分析 宏观政策 全国房地产政策 上海地方房地产政策 政策点评与展望 国家层面 上海地方层面 国内经济形势动态 第二部分住宅市场 2012 年 1-7 月动态分析 一线城市成交量全线下跌 全国市场总体概况 重点城市交易分析 上海 : 住宅供应 成交环比回落, 价格创阶段性新高 住宅市场供应 市场成交及交易价格 市场去化及销供比 区域楼市及热销项目 第三部分土地市场 2012 年 1-7 月动态分析 全国 : 住宅用地供应增加 成交均价明显回升 土地市场概况 重点城市土地交易分析 上海 :2012 年 7 月土地市场供应 成交依旧低迷 土地市场推出情况 住宅用地市场表现不济 第四部分企业动态分析 各大房企销售有所放缓 重点企业动态 专家观点 项目合作信息 历届房地产总裁沙龙活动汇总... 65

2 热点资讯 (1) 湖南地税局 : 房产税的相关工作尚未完全展开近日有消息称, 湖南 湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中, 房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房, 征收的税率不会太高 对此, 湖南省地税局正式回应表示, 目前还没有对存量房征房产税一事有具体的安排部署, 现在正在加强关于二手房交易评估价的监管工作, 但关于房产税的相关工作尚未完全展开 湖南地税局人士还表示, 关于加强存量房房产价值的评估工作, 他们对交易环节税费的评估和征管工作正在加强 媒体 8 月 17 日援引国家税务总局财产行为税司综合处内部人士消息透露, 目前正在制定湖南 湖北两个新试点区域的房产税改革征收细则 (2) 国务院督察组 : 房地产调控不必出台新政针对目前大多数督察组的情况, 一位参与督查的住建部官员表示, 督查组回京后得出的初步结论是 : 各地楼市相对稳定, 情况比较乐观, 市场不具备全面反弹的条件 该人士续称, 部分城市的房价和成交量上涨只是局部问题, 值得关注, 但不能草率下结论 报道称, 这一判断已经反馈到住建部层面, 督查组认为, 目前形式没有那么严峻, 不必再出台调控新政, 只要对现有政策严格执行, 遏制好投机 投资, 做好保障房, 同时加强督查和约谈, 就不会有问题 另一位参与此次督查的国家发改委人士则表示, 只要市场不是大幅急剧反弹, 就不会调控加码 至于之前舆论普遍关心的房产税和个人住房信息系统建设, 不应被理解为此轮调控的储备政策, 而是涉及更深层面的制度性改革 其是否推广, 也与房价反弹与否无关 (3) 报道称光大银行已取消首套房 8.5 折利率优惠 8 月 21 日, 综合媒体报道, 光大银行日前证实, 该行上海和南京等地分行确实调整了个人房贷利率优惠政策, 取消了 8.5 折优惠, 首套房房贷利率为基准利率, 二套房贷利率为基准利率的 1.1 倍 据光大银行广州分行相关人士称, 这是总行的决策, 并未正式发文, 但在审批系统上已开始执行 与光大银行的做法相反的是, 平安银行在近日将首套房贷利率优惠由此前的 9 折下调至 8.5 折 关于平安银行下调首套房货利率优惠, 平安银行行长理查德 杰克逊就在此前召开的中期业绩发布会上做过相关表态, 其称, 平安银行考虑增加住房按揭贷款业务, 尤其是下半 1

3 年会多做一些 另据报道, 目前广州的工行 农行申请首套房贷, 只要符合条件, 多数可获得 8.5 折优惠 ; 建行也对资质较优秀的给予下浮 15% 的优惠, 中行则以 9 折居多 同时, 广州其他一些股份制银行和城商行也多有优惠, 而给出折扣最低的是广东华兴银行, 最低可以打到 7 折 (4) 四川 : 正着手房产税税基评估集训为试点做准备据当地媒体 8 月 20 日报道, 四川省地税局近日透露, 四川各级地税系统正着手开展有关房产税税基评估集训, 为对非经营性消费房产的存量部分开展征税试点做技术准备 若房产税在四川试点, 存量房房产税可随之开展 报道称, 四川省地税局政策法规处负责人郭洪麟介绍, 目前四川地税系统只是按照要求做好准备, 并不意味着存量房房产税会马上会在四川落地征收 (5) 郑州商品房要明码标价违规开发商将被约谈 8 月 17 日, 郑州市住房保障和房地产管理局发布消息称, 房地产宏观调控政策要坚持做到政策不放松 决心不动摇 力度不减弱, 对违反相关规定的, 主管部门要约谈企业负责人, 情节严重的将依法予以处罚 该房管部门要求, 开发企业要冷静判断市场形势, 理性确定商品房价格, 继续采取 以价换量 的策略, 保持房地产市场平稳健康发展 (6) 国务院督查完成 : 房价 限购 供地均存问题综合媒体 8 月 18 日消息, 国务院督察组日前已完成对 16 个省市 落实房地产市场调控政策措施情况 的检查工作 调查结果显示, 国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实 主要体现在限购操作流程和日常管理基本规范 ; 各地对违规销售行为的查处力度已加大 ; 信贷政策严格按规定执行等 调查又指出, 在检查过程中同时也发现了一些需特别关注的问题, 一是近期一些城市房价环比上涨, 致使稳定房价的压力加大 ; 二是个别地方存在通过放松限购条件 发放购房补贴等方式, 刺激住房消费的苗头 ; 三是部分城市上半年住房用地供应率较低等问题 据悉, 针对上述存在的问题, 督察组已向当地政府部门提出了相关整改意见 在楼市 2

4 调控方面, 督察组明确, 已现放松楼市调控苗头的地区需立即纠正, 同时, 各个地区不得以任何理由变相放松房地产调控 在土地供应方面, 督察组要求进一步增加土地供应, 提高住房用地供应计划完成率, 稳定普通商品住房用地供应量 此外, 督察组还要求各地加大市场监管力度, 严格预售许可管理, 全面实施预售资金监管制度 (7) 北京市国土局 2011 年度 10 个土地项目违规招标 8 月 17 日, 北京市审计局公布了北京 32 家市级部门和单位 2011 年度预算执行和其他财政收支的审计结果, 其中北京市国土局有 10 个土地项目违规招标 审计结果显示, 北京市国土局部分土地开发整理项目支出未严格履行招投标程序 具体表现为 :5 个项目未履行抽取评标专家和招投标备案程序 ;4 个项目的勘测 设计等支出金额已达到规定的招投标限额未进行招标 ;1 个项目未经批准, 在选定施工单位过程中将公开招标改为邀请招标 另外, 审计结果还指出, 因项目验收工作滞后及与农业部门工作缺乏有效衔接, 北京市国土局 土地开发整理与都市型现代农业基础设施建设及综合开发叠合项目 2010 年和 2011 年预算资金 4154 万元在区县分局滞留, 影响资金使用效率 (8) 海口重申严行调控政策已责罚零限购楼盘 8 月 17 日晚间, 海口市住建局针对此前媒体报道 海口楼盘零限购 一事作出正式回应 海口市住建局表示, 海口市一直在认真执行国家房地产调控政策, 对于违规打出 现房购买零限制 招牌的楼盘已责令限期改正, 并已按相关规定作出处理 海口市住建局相关负责人澄清称, 因房地产限购只针对商品住房, 市场处工作人员此前对外解释为 有些楼盘限购, 有些楼盘不限购, 存在业务水平不高, 解释不全面, 把握不准确的行为, 海口市住建局对该工作人员作出了批评教育 停职培训的处理 (9) 央行 : 上海 7 月个人房贷新增 18 亿增长趋缓央行上海总部于近日发布数据表示,2012 年 7 月, 上海市货币信贷运行平稳, 金融机构各项存款大幅回落, 各项贷款稳中趋缓 在贷款方面, 七月份, 贷款投放稳中趋缓, 票据融资增加较多 7 月末, 中外资金融机构本外币各项贷款余额 亿元, 同比增长 8.8%, 增幅比上月末下降 0.3 个百分点 当月 3

5 新增本外币贷款 亿元, 环比和同比分别少增 亿元和 亿元 7 月份, 上海市中资金融机构新增本外币贷款 亿元, 同比少增 42.9 亿元 ; 外资金融机构本外币贷款减少 20.4 亿元, 同比多减 58.6 亿元 其中, 个人住房贷款增长趋缓 7 月当月, 上海全市本外币个人消费贷款增加 38 亿元, 同比少增 17.8 亿元 其中新增本外币个人住房贷款 18.1 亿元, 环比少增 10.4 亿元, 同比多增 2.2 亿元 ; 个人汽车消费贷款和其他消费贷款分别增加 12.7 亿元和 7.5 亿元, 同比分别少增 9.3 亿元和 10.4 亿元 (10) 消息称银监会敦促开发商加快房屋销售 8 月 17 日据外媒报道, 消息人士透露, 为应对资金风险, 中国银行业监督管理委员会上月以非公开方式通知各商业银行, 敦促房地产开发商加快房屋销售 如果银行预计开发商在一年内偿还债务有困难, 应向开发商收取更多担保品, 或让开发商出售建设项目或股份 该人士续称, 银监会已表示, 银行应加强对开发商现金量的关注, 且按揭贷款和开发商贷款被评为 关注 级别, 面临发生坏账风险 为此, 银监会警告, 风险可能暂时难以发现, 因尽管银行收紧信贷, 部分房地产企业可通过个人贷款或子公司申请贷款来获取融资 但由于缺乏融资以及贷款到期高峰期到来, 部分开发商融资链条断裂的风险大大增加 (11) 龙湖预计公司 2017 年租金收入占营收 10% 8 月 17 日, 龙湖地产首席财务官韦华宁在中期业绩会上称, 预计公司持有物业的租金收入到 2017 年会达到高峰期, 届时租赁收入会占公司整个营收的 10% 关于商业地产, 龙湖 CEO 邵明晓指出, 公司每年都会不断持续投入, 希望这部分的贡献利润能从目前的 5% 增加提升至 30% 此外, 对于之前市场关注的邵明晓减持公司股票一事, 龙湖地产董事长吴亚军称, 邵明晓目前持有公司两三千万股股份, 减持 80 万股是是个人行为 邵明晓也补充道, 个人减持公司股票太敏感, 未来不会有相应的动作 (12) 北京推公租房设计标准规定户型面积近日, 北京住建委 北京规委联合发布了 北京市公共租赁住房标准设计图集 ( 一 ) 此次发布的图集共有 11 种标准户型方案 21 种标准户型组合平面示例 4 种标准户型厨房和 3 种标准卫生间及其组合设计方案 4

6 根据 图集,11 种标准户型方案的建筑面积由 30 m2至 60 m2不等, 套内使用面积从 20 至 40 m2不等 其中,30 m2左右的单居户型 1 种,40 m2左右的单居户型或小户型 4 种, 建筑面积约 50 m2的中户型 2 种, 以及建筑面积控制在 60 m2以下的大户型 4 种 同时,11 种标准户型均设有厨房位置, 所有的户型均有独立卫生间及小阳台 以面积最小的 20 m2左右的单居户型为例, 厨房与进门通道合二为一的开放式厨房, 面积超过 4 m2 还有独立卫生间及兼起居功能的卧室以及一个 1.14 m2的小阳台 其他户型也均满足日常使用条件, 厨房面积超过 4 m2 阳台因户而异面积最大 3 m2多 此外, 图集 提出, 由于公租房户型面积较小, 整楼栋设计时, 为了提高土地使用效率, 应增加标准层设计户数 图集 建议, 公租房标准层设计以中 大户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于 4 户 ; 以单居户型 小户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于 6 户 (13) 海口称限购 未解除 但开发商承诺就可购买据中国证券报 8 月 17 日报道, 海南省海口市去年初出台的楼市 限购令 虽然名义上没有解除, 但实际上, 多个楼盘称外地人可买房, 不受限制 同时, 海口住建局市场处的工作人员也表示, 有些楼盘限购, 有些楼盘不限购, 一些政策由开发商掌握, 只要开发商承诺, 就可以购买 据了解, 海口市于 2011 年 2 月宣布出台楼市 限购令, 主要内容包括, 严禁本地居民购买第三套及以上住房, 限制居民家庭在本地购买第二套住房, 对于无法提供纳税或者社保证明非本地户籍居民家庭, 暂停向其售房 但上述报道援引海口一楼盘售楼员介绍, 海口限购令今年上半年已是解除时间, 而被政府划分为 旅游地产 的项目不在限购范围之内 (14) 三亚将建限价房利润不超建设成本 6% 8 月 15 日, 三亚市政府第七次常务会审议通过了 三亚市限价商品住房管理暂行办法, 对限价商品房的建设模式 购房资格 监督管理等做了明确规定 要求限价商品房利润不超过建设成本的 6%, 限价商品房的套型建筑面积以 90 平方米以下为主, 最大面积不超过 120 平方米等 办法 规定, 三亚市将通过集中 分散 配建等方式, 开发建设限价商品房 限价商品房利润不超过建设成本的 6%, 其用地指标将纳入本市保障性住房建设年度计划 其中, 5

7 集中建设限价房将由三亚市政府确定建设项目, 由住房保障相关机构负责实施 远离城区且住房困难职工较多的企事业单位, 可通过分散建设的模式建设供应限价房 对于那些销售完毕仍有剩余住房的限价房项目, 市政府将通过定向建设的方式统一安排其他符合条件的申请人购买 限价商品房的套型建筑面积以 90 平方米以下为主, 最大面积不超过 120 平方米 限价商品房保障对象为包括财政供养人员 ( 含驻三亚的中央 省 省市两级管理单位 ) 在内的, 需要改善住房条件但支付能力欠缺, 难以进入商品房市场的中等和中等偏下收入住房困难家庭 (15) 上海 1-7 月房地产投资降 10.7% 新房销售跌 8% 根据 8 月 15 日上海市统计局公布的今年首 7 月上海市房地产基本情况显示, 今年 1-7 月, 上海市房地产开发投资 亿元, 比去年同期增长 10.7%, 占全社会固定资产投资的 49.3% 在商品房供给方面, 数据显示, 今年 1-7 月, 上海市商品房施工面积 万平方米, 增长 10.5% 其中, 商品住宅施工面积 万平方米, 增长 10.5% 今年 1-7 月, 上海市商品房新开工面积 万平方米, 下降 19.3% 其中商品住宅新开工面积 万平方米, 下降 24.8% 同时, 数据还显示, 今年 1-7 月, 上海市商品房竣工面积 万平方米, 增长 8.7% 其中商品住宅竣工面积 804 万平方米, 增长 17% 而在外界较为关注的商品房销售面积方面, 今年 1-7 月, 上海市商品房销售面积 万平方米, 下降 7.8% 其中商品住宅销售面积 万平方米, 下降 1.6% (16) 北京 1-7 月住宅销售面积增长 31% 8 月 13 日, 北京市统计局公布今年 1-7 月北京经济主要指标数据 数据显示, 今年前 7 月, 北京全市房地产开发投资 亿元, 比上年同期增长 3.9%, 增速比上半年回落 0.8 个百分点 其中, 住宅完成投资 亿元, 下降 11.5%; 写字楼完成投资 亿元, 增长 35.9%; 商业及服务业等经营性用房完成投资 亿元, 下降 19.7% 房地产开发投资中, 建安工程投资为 亿元, 同比增长 16.8%, 占全市房地产开发投资比重为 41.1% 1-7 月, 北京全市商品房竣工面积 万平方米, 同比增长 9.5%; 其中住宅竣工面 6

8 积 万平方米, 增长 37.6% 全市政策性住房竣工面积 万平方米, 同比增长 61.2% 1-7 月, 北京全市商品房销售面积 819 万平方米, 同比增长 21.7% 其中, 住宅销售面积 万平方米, 增长 31.2% 政策性住房销售面积 万平方米, 增长 0.6% 另据北京市房协统计的北京 7 月单月房屋成交数据显示,7 月北京市商品住房成交 2.5 万套, 环比增加 9.6%, 其中新建商品住房 1 万套, 环比减少 3.2% 二手住房 1.5 万套, 环比增加 19.9% 7 月北京新建商品住房成交均价 2.07 万元 / 平方米, 环比下降 3.2%, 同比下降 8.6% (17) 北京第二批供地 507 公顷约八成为宅地据 8 月 9 日消息, 北京市国土局昨日公布 2012 年第二批土地供应计划 供应计划显示, 今年北京第二批土地共计划供应约 公顷, 其中商品住宅用地计划供应共约 公顷, 占全部供应计划约 75.4% 具体为, 商品住宅和商服用地拟供应地块总计 45 宗, 其中商品住宅用地 28 宗, 商服用地 17 宗, 分别占计划供应量的 50% 和 27% (18) 义乌再回应 : 限购一直执行仅未明确重申针对日前有媒体称义务已取消限购达 7 个月的消息, 义乌市委常委 宣传部部长季金甫 8 月 6 日对外称, 限购仍在延续, 只是到期后未明确重申 季金甫称, 政策到期绝不等于政策取消, 义乌去年拟定的住房限购政策并没有取消, 今年前 7 个月义乌仍在执行限购政策, 并将延续 但我们当时在政策到期时没有明确申明一下, 这是比较遗憾的缺失 当时调控效果已经非常明显, 因此没意识到还要特意重申 季金甫补充回应道 (19) 河南 : 经适房滋生腐败明年将取消供应 8 月 2 日, 河南省建设厅针对去年年底审计出的相关省辖市在保障房建设中存在的违规问题召开新闻通气会 会上, 河南省建设厅厅长刘洪涛对外透露, 目前河南正逐步减少经济适用房的供应, 而明年将全部取消经适房 关于取消的原因, 刘洪涛称, 主要涉及三方面的原因 : 一是经适房滋生了腐败, 不少人违规操作 ; 二是即便经适房控制在 90 平方米以内, 但真正需要住房的仍然买不起 ; 三是资质审查难, 操作起来有难度 7

9 (20) 住建部称取消商品房预售制之说纯属谣言综合媒体 8 月 2 日报道, 市场今日传出北京将取消商品房预售制, 受此影响, 地产股开始暴跌 住建部新闻处对此表示, 北京将取消商品房预售制的消息纯属谣言 住建部方面亦表示, 目前并没有发布取消预售证的相关政策, 也不会出来对该事件进行表态和证实 (21) 国务院专项督查京沪等 16 省市楼市调控落实情况中国政府网 7 月 24 日下午发布消息称, 针对近期房地产市场出现的新情况 新问题, 国务院将于 7 月下旬派出 8 个督查组, 对 16 个省 ( 市 ) 贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查 列入此次督查的 16 个地区是 : 北京市 天津市 河北省 辽宁省 吉林省 上海市 江苏省 浙江省 福建省 山东省 河南省 湖北省 湖南省 广东省 重庆市 四川省 而对其他地区落实情况, 国务院有关部门也将通过各种方式进行督促检查 另外, 国务院此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况, 差别化住房信贷政策执行情况, 住房用地供应和管理情况, 税收政策执行和征管情况 对落实房地产市场调控政策措施有偏差 不到位的, 国务院督查组将督促进行整改 (22) 北京存量房交易平台搭建完成并揭牌 7 月 23 日, 由北京产权交易所 北京市房地产交易所 北京市保障房建设投资中心共同出资设立的存量房交易平台在北京正式揭牌 据了解, 北京存量房交易平台已由北京住建委统一搭建, 并于 2011 年 7 月 1 日在海淀区进行试点 而搭建这一平台的目的, 旨在利用各区县房屋行政管理部门存量房交易服务窗口, 提供房源信息发布 租售信息核验 交易信息查询 买卖合同网签及交易资金监管等服务事项 8

10 第一部分 政策与经济形势分析 1.1. 宏观政策 央行 : 下半年加强货币政策预调微调 8 月 3 日至 4 日,2012 年中国人民银行分支行行长座谈会在北京召开 会议要求, 人民银行系统在保持货币政策连续性和稳定性的同时, 进一步加强对国内外形势的分析研究, 增强前瞻性 ; 做好政策储备, 准确把握政策的方向 力度和节奏, 适时适度进行调控, 增强针对性 ; 加强与其他政策的协调配合, 形成政策合力, 促进经济平稳较快发展 下半年, 要继续加强货币政策预调微调, 发挥货币政策的逆周期调节作用, 改进和完善信贷政策, 大力支持实体经济发展 扩大人民币跨境使用, 加快发展银行间债券市场 1.2. 全国房地产政策 (1) 中央政治局 : 坚定不移贯彻房地产调控政策 7 月 31 日, 中央政治局召开会议, 分析研究上半年经济形势和下半年经济工作 会议要求, 要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策, 坚决抑制投机投资性需求, 切实防止房价反弹 同时, 增加普通商品房特别是中小套型住房供应, 抓好保障性安居工程建设, 满足居民合理的自住性住房需求 另外, 会议还指出, 要加强和改善宏观调控, 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 加大结构性减税政策力度, 保持货币信贷平稳适度增长 ; 着力扩大国内需求, 改善居民消费能力和环境 下半年经济工作要以加快转变经济发展方式为主线, 坚持稳中求进的工作总基调, 把稳增长放在更加重要的位置 (2) 国土部 : 将坚决按照房地产调控要求跟踪土地市场近日, 国土部土地利用管理司总结 2012 年 1-6 月份全国住房用地供应计划调整与落实情况 该汇总分析表示,2012 年 1-6 月份, 住房用地供应计划及时调整, 调整后的总量 结构符合宏观调控要求, 能够满足市场有效需求 各地根据上半年住房用地供需和已供土地开发利用情况, 同时也为强化住房用地供应计划的指导性, 提高计划的针对性和落实率, 按 9

11 照 国有建设用地供应计划编制规范 要求, 对年初确定的住房用地供应计划进行了调整, 其中 20 个地区计划量减少,5 个地区计划量增加 该报告称, 国土资源部将坚决按照国家房地产调控要求, 根据上半年住房用地供应计划完成情况, 进一步跟踪和研究土地市场运行趋势, 积极做好土地市场的宏观调控和政策引导 继续督促各地加大工作力度, 有效增加普通商品住房用地供应总量, 优先供应保障性安居工程用地, 实现应保尽保 ; 继续加大闲置土地处置力度, 督促已供住房用地及时开发利用 (3) 央行 : 下一阶段继续加强房地产金融的风险监测中国人民银行于 8 月 2 日下午发布 2012 年第二季度中国货币政策执行报告 指出, 上半年, 在加强窗口指导和信贷政策引导方面, 中国人民银行继续加强和改善对金融机构的窗口指导, 促进信贷政策与产业政策的协调配合, 引导金融机构合理调整信贷结构和投放节奏 同时, 继续严格执行差别化的各项住房信贷政策, 支持保障性住房 中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费, 抑制投机性购房 在房地产行业分析部分, 该报告指出,2012 年上半年, 房地产市场运行总体平稳 交易量呈现 前低后高 走势, 房价同比下降的城市个数增多, 但部分城市房价下行趋势放缓, 房地产开发投资增速回落, 新开工面积下降, 房地产贷款增速止降趋稳 而在下一阶段主要政策思路方面, 央行要求, 督促金融机构加强内控和风险管理, 继续加强对地方政府融资平台公司贷款 金融机构表外业务和房地产金融的风险监测与管理 (4) 国务院 : 新建社区商业面积不得低于总面积 10% 8 月 7 日, 国务院出台了 关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见, 意见对解决制约流通产业发展的关键问题, 给予了相关政策层面的支持 意见 提及, 要制定完善社区商业网点配置, 其中, 新建社区 ( 含廉租房 公租房等保障性住房小区 棚户区改造和旧城改造安置住房小区 ) 商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于 10% 同时, 意见 还提出, 地方政府应出资购买一部分商业用房, 用于支持社区菜店 菜市场 农副产品平价商店 便利店 早餐店 家政服务点等居民生活必备的商业网点建设 严格社区商业网点用途监管, 不得随意改变必备商业网点的用途和性质, 拆迁改建时应保证其基本服务功能不缺失 10

12 (5) 财政部 : 严格实施差别化住房税收政策抑制投资性购房财政部部长谢旭人在 7 月 25 日举行的全国财政厅 ( 局 ) 长座谈会上表示, 下半年要加快推进保障性住房建设 各类棚户区改造和农村危房改造, 各级财政都要按规定落实资金来源, 切实加大资金投入 严格实施差别化住房税收政策, 加强交易环节和持有环节相关税收征管, 抑制投机投资性购房需求 在部署下半年财政工作重点时, 谢旭人称要继续实施积极的财政政策, 促进经济稳定增长 落实和完善结构性减税政策 落实支持小微型企业发展的税收政策 完善促进流通产业发展的财税政策措施 继续清理规范行政事业性收费和政府性基金, 取消不合理的涉企收费项目 落实促进民间投资的财税优惠政策, 政府性资金安排对民间投资主体同等对待 实现经济的可持续增长, 关键要推动经济发展方式转变, 夯实经济发展的动力 谢旭人在会上强调, 下半年要发挥财税政策调控优势, 推进经济结构调整和发展方式转变 (6) 国土部 : 下半年把握好土地出让防止高价地扰乱市场据人民网消息, 国土资源部 7 月 19 日就当前房地产市场形势和两部门联合下发了 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 该通知除强调坚持房地产市场调控不放松 不断巩固调控成果外, 还要求, 各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作, 对保障性安居工程用地要应保尽保, 并以提高计划完成率 增加有效供应为首要目标, 进一步加大普通商品住房用地的供应力度 且对闲置土地的处置力度要加大 据透露, 从 7 月开始, 国土资源部将对保障新安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导, 对落实情况较差的将予以通报, 年底对各省 ( 区 市 ) 进行目标责任考核 下半年, 各地要密切跟踪市场形势, 切实把握好土地出让节奏 时序和价格, 防止出现商服和住宅高价地, 扰乱市场预期, 破坏市场稳定 (7) 国土部通知 : 严控建设用地占用优质耕地 8 月 2 日, 国土资源部在北京召开新闻通气会 会上, 国土资源部耕地保护司副司长闫刚表示, 国土资源部近日下发通知, 强调要将优质耕地划入基本农田实行永久保护 同时, 将实行双管齐下措施, 严格控制建设占用耕地特别是高等级耕地 11

13 而双管齐下的具体措施主要包括两方面, 一方面, 将加强规划管控, 依法依规审批用地 据此, 未经批准, 不得擅自调整城乡建设用地管制边界 ; 严格建设项目用地预审和审批, 做到不占或少占耕地 另一方面, 将引导工业 城镇用地向低丘缓坡荒滩等未利用地 劣质农用地等区域发展, 鼓励土地 二次开发 (8) 银监会 : 下半年要强化房地产贷款风险防控中国银监会主席尚福林 7 月 27 日强调, 下半年要加强对重点领域的风险防范, 严禁银行从业人员充当资金中介或直接参与民间借贷, 严防信贷资金通过各种途径流入民间借贷市场 而加强对重点领域的风险防范还包括, 继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控 ; 坚决贯彻落实国家房地产调控政策, 继续强化房地产贷款风险防控, 加强房地产信托风险管理, 着力加强信用风险前瞻性管理, 有效防范重点行业 重点区域风险 ; 加快提高市场风险管理水平, 为市场风险计提充足的资本 与此同时, 尚福林还表态称, 下半年银监会将积极支持保障房等合理住房信贷需求, 重点支持以省级平台为主开展的公租房 廉租房 棚改房等三类保障房建设, 支持中低价位 中小套型普通商品房建设, 优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款 1.3. 上海地方房地产政策 (1) 上海再发文 : 进一步严格执行房地产调控政策 7 月 26 日, 上海市人民政府办公厅发布 关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知 上海方面表示, 通知的发出, 是根据近期国土资源部 住房城乡建设部 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 有报道称, 通知 也是对国务院宣布将派出 8 个督查组对调控政策措施情况开展专项督查的响应 据悉, 该通知继续强调近期国土资源部 住房城乡建设部 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 的要求, 强调将严格执行差别化住房信贷 税收和住房限售政策, 加大保障房和普通商品住房土地供应力度等, 并无更新政策出台 通知 称, 对贷款购买第二套住房的, 按照现有政策, 严格执行 认房认贷 的认定标准 首付款标准 贷款利率标准 区别普通商品住房和非普通商品住房 家庭唯一住房和家庭非唯一住房等情况, 继续严格执行各项差别化的房地产交易环节税收政策 同时, 加快住 12

14 房用地供应, 确保保障性住房和普通商品住房用地供应规模, 优化住房用地供应结构 加快保障性住房和普通商品住房用地审批, 督促房地产开发企业按照合同约定加快开发建设 加强土地批后监管, 确保土地出让后形成有效供给 房屋管理部门和工商部门要加强监管, 防止扰乱房地产市场行为的发生 酒店式公寓房屋用途为居住, 属于住房限售范围 ; 公寓式办公楼房屋用途为办公, 公寓式酒店房屋用途为旅 ( 宾 ) 馆, 公寓式酒店严禁分套销售 对混淆房屋用途 误导购房者等违规行为要依法查处, 切实维护购房者合法权益 文件表示, 通知 是为进一步贯彻落实国家和本市出台的房地产市场各项调控政策, 巩固调控成果, 坚决抑制投机投资性购房需求 (2) 国务院督察上海 : 确保新房价格稳中有降 7 月 30 日至 8 月 2 日, 国务院督察组对上海房地产调控政策情况进行了督察, 要求上海继续严格执行房地产市场调控政策措施, 进一步巩固调控成果, 确保实现全年新建住房价格稳中有降的目标 据了解, 督察组主要对上海住房住房购房执行情况 差别化住房信贷政策执行情况 住房用地供应和管理情况 税收政策执行及房产税试点情况进行了督查 而针对下一步上海限执行购的方向, 督察组提出了几点要求, 首先要进一步完善住房限购政策操作口径, 加强预售许可管理和商品住房销售方案备案审核 其次, 要强化对政策执行情况的督促检查, 规范市场秩序 第三, 要进一步加大普通商品住房和各类保障性住房用地供应力度, 优化供地结构, 促进建立市场和保障协调发展的住房体系 13

15 1.4. 政策点评与展望 国家层面 房价又涨了 近日, 国家统计局发布的数据表明 :7 月份, 全国 70 个大中城市新建商品住宅环比价格下降的城市有 9 个, 持平的城市有 11 个, 上涨的城市有 50 个 其中, 上涨城市比 6 月份增加了 25 个 房价到底怎么了? 整个 7 月份, 为了防范房价上涨, 可谓 警钟常鸣 7 月 7 日, 温家宝总理在江苏调研时强调 : 绝不允许房价反弹 7 月 19 日, 国土资源部 住建部联合下发紧急通知, 要求坚决防止房价反弹 7 月 24 日, 国务院决定派出 8 个督查组, 对 16 个省市开展专项督查 7 月 31 日, 中共中央政治局召开会议提出 : 下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策, 坚决抑制投机投资性需求, 切实防止房价反弹 这一套组合拳打出去, 效果应该是有一些的, 比如部分城市住宅成交量已有所下滑 但是, 作为调控的核心目标, 房价却依旧上涨 而且, 这一上涨可能还将持续一段时间 去年 10 月,70 个大中城市房价首次出现环比下跌, 连跌 8 个月后, 今年 6 月首次止跌反涨, 平均涨幅为 0.02%,7 月的涨幅扩大至 0.14% 从市场周期性规律分析, 经历去年以来的持续的下行之后,6 月开始房价上涨, 具有调头上行的征兆, 而一旦步入上升通道, 则市场的力量至少能持续到明年 正由于此, 虽然中央 三令五申, 仍拉不住房价反弹的龙头 面对这一现象, 调控政策该怎么办? 笔者认为, 首先应反思调控目标的合理性 2005 年以来, 房价是主要调控目标,2010 年以来更上升为惟一目标 具体措辞有 : 稳定房价 扼制房价过快上涨 促使房价回归合理 促使房价合理回归 防范房价反弹等 长期而论, 在国际上, 房价具有准资产价格的属性, 具有较强的波动性, 而且涨多跌少 ; 短期来看, 我国尚处于房地产快速发展期, 客观上房价上涨的压力较大, 况且还有推高房价的 土地财政 购房偏好 等特殊国情 在这种情况下, 将房价作为调控直接目标, 注定在大部分时间段, 都难以取得显著效果 从市场经济的基本规律和价格机制分析, 商品价格的主要的 直接的 终极的决定因素是供求关系 稳定房价首先应追求住宅供求平衡, 我们可以将平衡供求, 作为调控主要目标 再深入一层分析, 资产价格的大幅上涨, 主要推手是需求在短期时间爆发, 而且多属投资投机性需求, 同时资产品供应难以有效增加 ( 比如股票 房产 ) 所以, 平衡住宅市场的调控目标, 14

16 可以细分为两个主攻方向 : 一是重点抑制投资投机性购房需求 ; 二是增加住宅供应 至于在追求供求平衡的调控过程中, 不应过于苛求短期波动中的房价涨跌 ; 尤其是当价上涨幅度小于 GDP 增幅或人均收入增幅, 应视之为基本合理, 如果已小于 CPI 增幅, 则不宜继续严厉打压了 以平衡供需为 纲, 则房地产调控的逻辑也就清晰了 反思过去十多年, 我国住宅市场的主要矛盾是 住宅开发和供应无法满足人们过去几十年积累的与现在日益增长的需求 这是两个层次的问题 : 第一个层次是保障房建设滞后, 导致中低收入家庭 过渡性住房困难家庭需求得不到满足 第二个层次是商品房供应规模 产品类型 产品质量, 还不能全方位满足中高收入家庭的需求 2009 年以来, 保障性安居工程快速推进, 第一个层次的矛盾正在大大缓解 经过十年来商品住宅建设, 除了中小户型普通商品住宅, 商品房供应规模的矛盾趋于消失, 展望未来, 满足中高端需求的高品质住宅供应, 需要一个长期的进化过程 反思最早始于 2003 年的房地产调控, 房价调控效果不佳的重要原因之一 : 偏重于抑制需求, 轻视了增加供应 话分两头 抑制需求方向正确, 紧缩个人房贷 提高二手房交易税, 以及当前的限购 限贷, 皆有助于抑制投资投机性需求 当然, 将 投资 和 投机 并列为打压对象, 在抑房价的关键时期, 无可厚非, 但长期而言, 还是应允许长线的投资需求的存在, 比如有些人买房后用于出租, 增加了租赁市场的供应, 有助于稳定租金价格 与之同理, 限购 限贷这类行政干预手段, 短期效果显著, 但不宜长期 吃猛药 为了长期性抑制投机需求, 首先应使用税收手段, 对于多套房 豪宅 : 征收房产税势在必行, 另外提高营业税 个调税 契税 土地增值税亦有空间 其次, 可动用信贷工具, 提高房贷门槛, 尤其是上调个贷利率 关于增加市场供应, 过去重视不够, 遑论落实, 未来急需进行大力度的制度改革, 并加大落实力度 造成住宅供应偏紧的根源, 在于国有建设用地出让的垄断性, 以集体建设用地改革严重滞后 (2007 年党中央就已将其写入文件 ), 其中又牵涉到地方土地财政的痼疾, 以及小产权房的乱相丛生 这需要一系列深层次的改革, 本文暂且不展开 另外还有一点, 过去被忽视, 那就是当房价下跌或涨幅回落的时候, 企业开发投资的积极性随之下滑, 从而为下一轮市场供应短缺埋下 祸根 比如当前, 虽然总体上可以出售的住宅存货量大于去年和前年, 但 1-7 月全国商品房新开工面积同比下跌 9.8%, 这就意味着明年乃于后年, 住宅供应偏紧, 其结果将是助推房价上涨 所以, 表面上看似当前应打压 万恶 的开发商, 但我们还应从供应平衡上, 前瞩一下明后年的楼市及房价形态 鉴于此, 应通过优惠政策引导 支持 15

17 开发商购地 开工 房地产调控, 已到了总结 反思 改进的时候了 应考虑改变调控目标, 由抑制房价, 转向追求供应平衡 ; 由 头痛医头, 脚痛医脚, 转向更具持续性 长期性 系统性的治疗方式 上海地方层面 上海作为楼市的一线城市, 仍紧随中央的大政方针, 坚持对楼市进行不懈的调控, 不断巩固已取得的调控成果 从全国宏观环境来看, 继上海 旧政新解 被叫停后, 全国多个城市陆续出台楼市微调政策, 定向 刺激刚需 入市意图明显 就上海楼市成交来看,3 月份商品住宅成交量短暂回暖后,4 月成交量出现较大幅度的下跌,5 月楼市回转, 并创新高,6 月在全国楼市一片飘红的情况下, 上海楼市继续回暖, 价格也创阶段性的新高, 调控进入非常关键时期, 一方面中央多次表示调控从紧的决心, 一方面央行的降息以及地方政府的微调使得市场产生反弹的预期, 而作为一线城市的上海无疑会起到风向标的作用,6 月上海再次收紧限购政策,7 月上海再次发文称进一步严格执行房地产调控政策, 即是对中央调控的坚决拥护 另一方面, 鉴于保障房建设的重要性及紧迫性, 上海仍会跟从国家保障房建设要求及目标, 加快建设力度, 保障工程质量, 同时也会在政策 信贷等方面加大对保障房建设的倾斜 针对现实保障房建设和操作中已出现的问题也陆续或正在酝酿出台各种相关刺激政策 1.5. 国内经济形势动态 (1)7 月 CPI 同比增速两年半来首破 2% 创两年半新低 2012 年 7 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.8% 其中, 城市上涨 1.9%, 农村上涨 1.5%; 食品价格上涨 2.4%, 非食品价格上涨 1.5%; 消费品价格上涨 1.7%, 服务项目价格上涨 2.0% 1-7 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 3.1% 7 月份, 全国居民消费价格总水平环比上涨 0.1% 其中, 城市上涨 0.1%, 农村持平 ( 涨跌幅度为 0); 食品价格下降 0.1%, 非食品价格上涨 0.2%; 消费品价格下降 0.1%, 服务项目价格上涨 0.6% (2)7 月 PPI 同比降 2.9% 创 33 个月新低 16

18 2012 年 7 月份, 全国工业生产者出厂价格同比下降 2.9%, 环比下降 0.8%, 创下 33 个月新低 已连续 5 个月负增长 工业生产者购进价格同比下降 3.4%, 环比下降 0.8% 1 7 月平均, 工业生产者出厂价格同比下降 1.0%, 工业生产者购进价格同比下降 0.8% (3) 中国 7 月官方 PMI 为 50.1% 创八个月以来最低 2012 年 7 月, 中国制造业采购经理指数 (PMI) 为 50.1%, 比上月微落 0.1 个百分点, 略高于临界点 分企业规模看, 大型企业 PMI 为 50.3%, 比上月回落 0.3 个百分点, 中型企业 PMI 为 50.2%, 比上月上升 0.2 个百分点, 均高于临界点 ; 小型企业 PMI 为 48.1%, 比上月回升 0.9 个百分点, 连续 4 个月位于临界点以下 (4)7 月进出口总值增速仅 2.7% 拉响经济 警报 8 月 10 日, 海关总署发布的数据显示,7 月我国进出口总值 亿美元, 同比增长 2.7% 其中出口 亿美元, 同比增长 1%; 进口 亿美元, 同比增长 4.7% 从 6 月到 7 月, 出口规模环比下降 32.6 亿美元, 进口规模环比略增 33.1 亿美元, 因此 7 月贸易顺差比 6 月下降 20.1 亿美元, 共录得 亿美元 7 月出口总额低于此前市场普遍预测的增长 8% 左右, 也低于 6 月的增 11.3%;7 月进口总额同样低于市场预测的增长 7%, 也低于 6 月的增 6.3% 在拉动经济的三驾马车中, 如果说日前国家统计局公布的投资和消费数据为中国经济筑底回升画上一个问号, 那么 7 月的进出口数据便已亮起红灯 (5)7 月社会消费品零售额增 13.1% 前 7 月增 14.2% 2012 年 7 月份, 社会消费品零售总额 亿元, 同比名义增长 13.1%( 扣除价格因素实际增长 12.2%, 以下除特殊说明外均为名义增长 ) 其中, 限额以上企业 ( 单位 ) 消费品零售额 7812 亿元, 增长 13% 1-7 月份, 社会消费品零售总额 亿元, 同比名义增长 14.2%( 扣除价格因素实际增长 11.3%) 从环比看,7 月份社会消费品零售总额增长 1.05% (6) 前 7 月全国房地产开发投资 3.67 万亿同比增 15.4% 2012 年 1-7 月份, 全国房地产开发投资 亿元, 同比名义增长 15.4%, 增速比 1-6 月份回落 1.2 个百分点 其中, 住宅投资 亿元, 增长 10.7%, 增速回落 1.3 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.6% 17

19 1-7 月份, 东部地区房地产开发投资 亿元, 同比增长 14.5%, 增速比 1-6 月份回落 0.9 个百分点 ; 中部地区房地产开发投资 7686 亿元, 增长 15.7%, 增速回落 1.2 个百分点 ; 西部地区房地产开发投资 7794 亿元, 增长 17.5%, 增速回落 2.4 个百分点 (7) 前 7 月全国固定资产投资同比增 20.4% 2012 年 1-7 月份, 全国固定资产投资 ( 不含农户 ) 亿元, 同比名义增长 20.4%, 增速与 1-6 月份持平 从环比看,7 月份固定资产投资 ( 不含农户 ) 增长 1.42% (8) 统计局 :7 月全国 50 城新房价格环比上涨 8 月 18 日, 国家统计局公布 2012 年 7 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况 数据显示,7 月份, 在新建商品住宅方面,70 个大中城市中, 价格环比下降的城市有 9 个, 持平的城市有 11 个, 上涨的城市有 50 个 环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 0.7% 与去年同期相比,70 个大中城市中, 价格下降的城市有 58 个, 持平的城市有 1 个, 上涨的城市有 11 个 7 月份, 同比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 1.0%, 涨幅比 6 月份回落的城市有 5 个 同时, 在二手住宅价格方面, 数据显示,70 个大中城市中, 价格环比下降的城市有 20 个, 持平的城市有 12 个, 上涨的城市有 38 个 环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 2.2% 与去年同月相比,70 个大中城市中, 二手住宅价格下降的城市有 59 个, 上涨的城市有 11 个 7 月份, 同比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 2.5%, 涨幅比 6 月份回落的城市有 6 个 另据统计,7 月份北京 上海 广州 深圳等一线城市新建住宅平均价格指数为 , 环比上涨 0.15%, 涨幅与 6 月份持平 7 月份, 北京 上海 广州 深圳等一线城市二手房平均价格指数为 , 环比上涨 0.35%, 涨幅较 6 月份有所扩大 从 7 月份北京 上海 广州 深圳价格指数来看, 新建住宅及二手房价格指数全面止跌 18

20 第二部分 住宅市场 2012 年 1-7 月动态分析 2.1. 一线城市成交量全线下跌 全国市场总体概况 (1) 一半城市住宅成交量环比上涨, 最大涨幅为 482% 7 月,30 个监测城市中,15 个城市住宅成交面积环比上涨, 其中哈尔滨涨幅最大, 上涨幅度为惊人的 482%, 其次, 南通的涨幅为 369%, 其余 13 个城市的成交量涨幅最大的为宁波的 78%,5 个城市成交量涨幅在 20% 以内 在成交量环比下跌的城市中, 跌幅最大的是扬州, 跌幅为 46.1%, 其次是中山的跌幅为 21.6%, 其余的 13 个城市跌幅均在 20% 以内, 一线城市成交量全线下跌, 跌幅最大的为深圳的 18.73% 2012 年 7 月主要城市成交面积环比变化图 ( 红色字体表示成交面积环比上涨, 绿色字体表示下跌 ) 注 : 重庆 哈尔滨公布的数据为商品房数据, 其他城市为商品住宅数据 数据来源 : 中国房地产数据研究院 19

21 (2) 除部分城市外, 其余城市均价波动幅度控制在 10% 以内 本月监测的主要城市成交价格总体上波动较为平和 ( 除中山 三亚外 ),7 月监测的 30 个城市中,17 个城市的商品住宅成交均价环比上涨, 最大的涨幅为厦门的 11.37%, 除此之 外, 其余 16 个城市的住宅均价涨幅均控制在 10% 以内 13 个城市的住宅均价有所下跌, 其 中三亚 中山的跌幅最为突出, 分别为 18.13% 和 15.94%, 其余 11 个城市的跌幅均控制在 5% 以内 一线城市中, 只有北京的住宅均价出现 3.07% 的跌幅, 其余三个城市住宅均价均有 不同幅度的上涨 2012 年 7 月中国主要城市住宅成交价格 城市 成交价格 城市 成交价格 均价 ( 元 / m2 ) 环比 均价 ( 元 / m2 ) 环比 厦门 13, % 广州 13, % 大连 9, % 杭州 14, % 青岛 8, % 成都 6, % 深圳 20, % 苏州 11, % 南宁 7, % 无锡 7, % 武汉 7, % 福州 13, % 长春 6, % 天津 10, % 惠州 6, % 扬州 8, % 济南 7, % 合肥 6, % 宁波 13, % 北京 20, % 海口 8, % 哈尔滨 6, % 上海 24, % 南通 9, % 长沙 6, % 太原 7, % 徐州 6, % 中山 5, % 重庆 6, % 三亚 25, % 注 : 重庆 哈尔滨公布的数据为商品房数据, 其他城市为商品住宅数据 数据来源 : 中国房地产数据研究院 重点城市交易分析 (1) 北京 7 月北京住宅成交量逐步趋稳 2012 年 7 月北京市商品住宅销售 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 7.3%, 1-7 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年增加 20.7% 2012 年 7 月北京商品住宅市场表现不温不火, 尽管 6 月份 价量齐升 让市场各方对本月充满了期待, 但从数据来看, 无论是成交量 成交均价还是开盘均价, 都呈现出趋稳的 20

22 态势 受宏观政策继续从严以及春节因素影响, 一季度北京商品住宅成交量达到阶段性的底部, 二季度里, 受部分刚性需求的释放以及全国各城市房产政策微调的影响, 北京商品住宅成交量逐步回暖, 特别是进入六月以来, 在不到一个月的时间内, 央行 2 次降息, 极大的刺激了房产市场, 之前持币观望的刚需客逐步入市, 北京商品住宅反弹势头强劲 进入七月, 市场在连续几个月小幅回暖后开始进入调整期, 北京楼市逐渐趋稳, 预计市场在近期都会处于小幅震荡的调整阶段, 大涨大落的可能性较小 北京商品住宅成交面积走势图 (2) 上海 7 月住宅成交量环比下降 15.82% 2012 年 7 月上海市商品住宅销售 7014 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 15.82%, 在经历上月的新高后有所回落,1-7 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年上涨 16.8% 进入 2012 年, 上海市商品住宅市场复苏势头较为强劲, 楼市 小阳春 发力, 连续 2 个月环比上涨 ;3 月涨幅更是达到 97.66%, 同比上涨 107%;4 月未能延续回暖行情, 出现一定幅度的下跌 ; 5 月开发商被迫再度举起降价大旗, 且降价面较广, 涉及各种类型 层次的楼盘, 从而促使成交量重新复苏 ; 进入 6 月央行降息, 上海住宅市场继续发力, 刚需和改善型需求纷纷入市, 因此在限购政策有所收紧的情况下, 依然能再次创新高 ; 在经历过 6 月的成交量新高后, 本月上海住宅成交量虽然出现一定幅度的下降, 但依然处于较高水平 21

23 上海商品住宅成交面积走势图 (3) 天津 7 月住宅成交量稳中略降 2012 年 7 月天津市商品住宅销售 7902 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 6.77%, 1-7 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年下跌 18.55% 进入 2012 年 1 月份受春节因素影响, 成交量环比大幅下跌 ;2 月份, 部分春节期间需求得到释放, 成交量回升 ;3 月需求继续大幅释放, 成交量继续大幅上涨 ; 但 4 月天津楼市成交量出现一定幅度下滑, 市场观望气氛依旧浓厚, 这或许与 4 月份楼盘促销力度没有进一步下调甚至部分项目价格有所回调有关 ;5 月天津楼市表现平平没有像其他重点城市楼市那么火爆 ;6 月天津楼市加速回暖, 甚至出现单日成交 600 套的年内新高 ;7 月住宅成交量稳中略降 天津商品住宅成交面积走势图 22

24 (4) 深圳 7 月住宅成交量环比回落 18.73% 2012 年 7 月深圳市商品住宅销售 3156 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 18.73%, 1-7 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年上涨 9.1% 2012 年 1-3 月, 天津市商品住宅市场逐步活跃, 连续两个月上涨,1 月受春节因素影响, 成交萎缩 ; 进入 2 月成交量逐步回暖 ;3 月, 回暖势头强劲 ;4 月, 楼市成交量环比上月下降 16.38%, 但绝对量依然较为乐观, 高于 2011 年平均水平, 同比更是大涨 55.89%; 进入 红五月, 深圳楼市表现抢眼, 成交量创新高 ;6 月, 深圳楼市继续稳步回升, 刚需在当前市场条件下逐步释放 ;7 月住宅成交量稳中有降, 但仍高于 2010 年 2011 年的月均水平 深圳商品住宅成交面积走势图 (5) 广州 7 月住宅成交量逐步趋稳 2012 年 7 月广州市商品住宅销售 8911 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 9.17%, 1-7 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年上升 7.76% 2012 年 1 月, 受春节因素影响, 成交量跌至谷底 ; 随后的 2 月 3 月, 春节期间积压的刚需得到一定的释放, 楼市迅速回暖 ; 进入 4 月, 中央多次强调继续从严调控楼市, 市场重回观望氛围, 加之开发商降价促销力度不够彻底, 使得广州楼市成交放缓, 没能延续 小阳春 行情 ; 红五月 广州楼市表现良好, 环比大涨近五成, 同时创去年以来的新高 ;6 月广州楼市冲高失败, 环比微跌 ;7 月, 广州住宅成交量连续 2 月下降, 在传统楼市旺季来临前进入一个调整的通道, 并逐步趋于稳定 23

25 广州商品住宅成交面积走势图 (6) 杭州 7 月住宅成交量合理回落 8.17% 2012 年 7 月杭州市商品住宅销售 9505 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 8.17%, 1-7 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年上涨 87.71% 2012 年以来, 杭州楼市逐月回暖, 特别是与其他重点城市相比杭州楼市无疑是值得欣喜的, 从上半年的业绩来看, 成交量逐月上涨,1 月受春节因素影响, 成交量大幅缩水,2 月成交逐步回暖,3 月 4 月强劲回暖,4 月成交量同比大涨近 150%, 为去年月均水平的 2 倍多, 超过 2009 年月均水平,5 月成交量创 2011 年以来的新高,6 月成交更是继续大幅上升, 单月成交量创 2007 年以来的新高 ;7 月住宅成交量虽然下降 8.17%, 但依然再次突破百万平方米, 主要是 6 月成交量基数太大, 本月属于正常合理的回落, 杭州楼市回暖势头依然强劲 杭州商品住宅成交面积走势图 24

26 (7) 苏州 7 月住宅成交量环比下降 9.77% 2012 年 7 月苏州市商品住宅销售 5249 套, 成交面积 万平方米, 环比下降 9.77%, 1-7 月总成交面积 万平米, 同比 2011 年上涨 33.74% 2012 年 1 月, 苏州市商品住宅成交量受春节因素影响, 成交量大幅回落 ;2 月, 随着部分刚需入市, 成交量开始活跃 ;3 月需求进一步得到释放, 巩固了楼市复苏的态势, 一季度整体成交已经很接近去年同期水平, 楼市逐步复苏趋势明显 ;4 月市场再次进入观望氛围中, 再加上开发商降价促销力度不够, 使得 4 月苏州楼市成交放缓, 但其成交量仍然要高于 2010 年 2011 年的月均水平 ;5 月, 成交量继续上升 ;6 月, 苏州楼市继续大幅, 成交量创近 20 个月来的新高 ;7 月, 住宅成交量冲高后回落, 但依然处于较高水平 苏州商品住宅成交面积走势图 2.2. 上海 : 住宅供应 成交环比回落, 价格创阶段性新高 住宅市场供应 7 月上海住宅供给环比下降 17.77% 进入 2012 年, 经历过 1 月份的历年来最低供应水平后, 上海商品住宅新增供应量逐步上升, 进入 5 月供应环比小幅回落,6 月份再次上升,7 月供应 5904 套,74.49 万平方米, 环比下降 17.77%,1-7 月上半年上海商品住宅共计供应 套, 供应 万平方米, 同比去年下降 29.45% 25

27 2009 年至今上海商品住宅供应面积走势 数据来源 : 中国房地产数据研究院 市场成交及交易价格 (1)7 月住宅市场成交量环比下降 15.82% 2012 年 7 月上海共成交住宅 ( 不含配套 )85.79 万平方米, 环比下降 15.82%, 同比增加 11.58%; 成交套数为 7014 套, 环比下降 15.95%, 同比增加 4.66% 2009 年至今上海商品住宅成交面积走势 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (2)7 月住宅成交均价继续稳步攀升, 创阶段性新高 从住宅成交均价趋势线可看出,2011 年以前, 上海商品住宅价格总体上呈现稳步上升 26

28 态势, 进入 2011 年, 伴随着楼市调控政策的深入和延续, 住宅价格停止了上升趋势改为在高位震荡的走势,2012 年 6 月住宅成交均价为 元 / 平米, 环比上涨 6.7%, 与 2011 年 6 月相比上涨 7.5%, 进入 2012 年宏观调控政策继续从严执行, 两会 期间中央政府的坚决表态, 使得市场观望气氛愈加浓厚, 加之 4 月开发商降价策略执行不够彻底, 经过 4 月 5 月的相对低迷后,6 月 7 月住宅均价持续攀升,7 月均价更是创阶段性新高 2009 年至今上海商品住宅成交价格走势 数据来源 : 中国房地产数据研究院 市场去化及销供比 7 月住宅市场销供比为 1.15, 供应量 成交量均下降, 2012 年 7 月上海商品住宅销供比为 1.15, 比上月微涨 0.02, 成交量 供应量双双下降, 且下降幅度相近 数据来源 : 中国房地产数据研究院 27

29 区域楼市及热销项目 本月新天地河滨花园表现较突出, 成交套数达 356 套, 累计成交金额达 亿 7 月 TOP10 项目总共成交 1409 套, 环比上月下降 7.4% 新天地河滨花园以成交 356 套, 成为 7 月成交套数第一名, 嘉怡水岸和绿地新里崴廉公馆分别成交 194 套 145 套, 分列第 二 三位 从成交金额看, 新天地河滨花园 中海紫御豪庭 绿地滨江国际中心三个项目成 为销售金额的前三甲 其中新天地河滨花园本月成交金额最大, 达到 亿元, 新天地河 滨花园也成为 7 月上海住宅销售套数 销售金额双冠王 2012 年 7 月上海住宅销售套数排行榜 排名 项目名称 成交面积成交金额成交套数成交均价 ( 平米 ) ( 万元 ) ( 套 ) ( 元 / 平米 ) 1 新天地河滨花园 34, , ,466 2 嘉怡水岸 20,115 30, ,374 3 绿地新里崴廉公馆 13,805 23, ,208 4 智富名品城 ( 上海国际摩尔城 ) 10,471 33, ,561 5 远洋 7 号 11,109 17, ,573 6 新浦江城 16,423 35, ,368 7 旭辉澜悦湾 9,344 9, ,113 8 合景叠翠峰 8,852 12, ,315 9 布鲁斯小镇 10,177 12, , 汇锦城 8,498 10, ,966 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2012 年 7 月上海商品住宅销售金额排行榜 排名 项目名称 成交面销售金额销售套数销售均价积 ( 平米 ) ( 万元 ) ( 套 ) ( 元 / 平米 ) 1 新天地河滨花园 34, , ,466 2 中海紫御豪庭 21,711 85, ,185 3 绿地滨江国际中心 ( 上海绿地中心 ) 8,005 52, ,684 4 中粮海景 1 号 3,910 50, ,102 5 仁恒 森兰雅苑 13,201 49, ,244 6 徐汇中凯城市之光 8,081 43, ,041 7 新浦江城 16,423 35, ,368 8 智富名品城 ( 上海国际摩尔城 ) 10,471 33, ,561 9 嘉怡水岸 20,115 30, , 大华锦绣华城 8,351 28, ,576 数据来源 : 中国房地产数据研究院 28

30 三部分土地市场 2012 年 1-7 月动态分析 3.1. 全国 : 住宅用地供应增加 成交均价明显回升 土地市场概况 (1)7 月土地供应继续走低, 但住宅用地环比增加 9% 7 月全国 300 个城市土地供应量小幅下降, 共推出土地 3220 宗, 推出面积 万平方米, 环比减少 2%, 同比减少 8%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )986 宗, 推出面积 4355 万平方米, 环比增加 9%, 同比减少 9% 本月全国 300 个城市住宅类用地 ( 含住宅用地以及包含住宅用地的综合性用地 ) 推出量为 1-7 月单月最高值, 但仍低于去年同期, 随着下半年土地市场进入供地高峰, 住宅用地市场也将有明显的起色 (2)7 月全国土地成交继续低迷本月少数优质地块成交对土地市场影响有限, 成交量无明显上涨 7 月全国 300 个城市共成交土地 2259 宗, 成交面积 8364 万平方米, 环比坚守 19%, 同比减少 28%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )584 宗, 成交面积 2497 万平方米, 环比减少 12%, 同比减少 29% 1-7 月, 全国 300 个城市住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 ) 单月成交量仅 2 月高于去年同期, 整体走势较为平稳, 近期虽然有楼市回暖 降息等利好消息影响, 但调控政策并未放松, 开发商资金压力犹存, 拿地比较谨慎 (3)6 月土地价格小幅上涨, 但难改低迷态势本月一线城市优质地块接连成交, 地王频现, 土地价格有所回升, 住宅类用地表现尤为明显 7 月, 全国 300 个城市成交楼面价为 959 元 / 平方米, 环比上涨 10%, 同比下跌 12%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 ) 成交楼面均价为 1440 元 / 平方米, 环比上涨 28%, 同比下跌 3% 1-7 月, 全国 300 个城市住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 ) 成交楼面均价除 3 4 月外均低于去年同期水平, 楼面价在本月达到今年最高值, 较前期明显上涨 29

31 2012 年 1-7 月全国 300 个城市土地市场交易情报 ( 部分 ) 总数 住宅 城市 宗数用地面积楼面价格宗数用地面积楼面价格 ( 宗 ) ( 万平方米 ) ( 元 / 平方米 ) ( 宗 ) ( 万平方米 ) ( 元 / 平方米 ) 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 北京市 上海市 广州市 深圳市 杭州市 天津市 南京市 武汉市 重庆市 成都市 沈阳市 青岛市 济南市 苏州市 宁波市 无锡市 厦门市 福州市 东莞市 长春市 大连市 吉林市 长沙市 南昌市 太原市 郑州市 洛阳市 哈尔滨市 西安市 昆明市 数据来源 : 中国房地产数据研究院 30

32 重点城市土地交易分析 (1) 北京 供应 成交大涨, 纷纷创年内新高 2012 年 7 月北京土地供应继续放量, 共计推出 5 宗土地, 供应占地面积 万平米, 环比上涨 92.23%, 同比下降 21.04%,1-7 月总供应土地 73 宗, 面积共计 万平米, 同比减少 53.15%; 成交方面,7 月份共计成交 16 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比大涨 %, 同比减少 87.97%,1-7 月份共计成交 88 宗土地, 成交面积 万平米, 同比减少 51.3% 7 月土地供应 成交双双大涨, 纷纷创年内新高 随着住宅成交的好转, 开发商拿地意愿增强, 但仍属理性拿地, 并未出现 年那样盲目争地现象 土地市场并没有明显的回暖迹象 11 年 7 月 12 年 7 月北京土地市场供求变化 单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (2) 广州 7 月土地供应 成交均环比双双下跌 2012 年 7 月广州共计推出 3 宗土地, 供应面积 万平米, 环比下降 54.09%, 同比下降 22.53%,1-7 月总供应土地 90 宗, 面积共计 万平米, 同比下降 22.96%; 成交方面,7 月份共计成交 8 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比下降 47.98%, 同比上涨 31.92%,1-7 月份共计成交 65 宗土地, 成交面积 万平米, 同比上涨 32.58% 今年 2 月以来, 广州土地市场供应量一直较为低迷, 供应面积连续三个月环比下降 4 月成交面积接近去年平均水平,5 月广州土地成交量再次大幅下跌, 然而到了 6 月, 伴随着全国楼市的逐步回暖, 土地市场供应 成交均环比上涨, 但到了 7 月, 供应 成交纷纷下跌, 土地市场 31

33 依旧持续低迷中 11 年 7 月 12 年 7 月广州土地市场供求变化 单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (3) 深圳 7 月土地成交创年内新高 2012 年 7 月深圳共计推出 5 宗土地, 供应面积 万平米, 环比上涨 69.66%, 同比下降 81.43%,1-7 月总供应土地 46 宗, 面积共计 万平米, 同比下降 57.25%; 成交方面,7 月份深圳土地成交 18 宗, 成交面积 万平方米, 环比大上涨 %, 同比下降 43.13%,1-7 月份共计成交 28 宗土地, 成交面积 万平米, 同比下降 45.86% 7 月, 土地供应环比大幅下跌, 成交则逆势反弹, 创年内新高, 但与去年同期相比依然处于较低水平 32

34 11 年 7 月 12 年 7 月深圳住宅用地供求变化 80 单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (4) 天津 7 月土地供应反弹 成交连续 2 月下降 2012 年 7 月天津共计推出 72 宗土地, 供应面积 万平米, 环比增加 55.12%, 同比下降 24.63%,1-7 月总供应土地 569 宗, 面积共计 万平米, 同比微跌 0.5%; 成交方面,7 月份共计成交 74 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比下降 28.32%, 同比下降 59.03%,1-7 月份共计成交 595 宗土地, 成交面积 万平米, 同比下降 8% 7 月土地供应在经历过连续 2 月的下跌后开始小幅反弹, 但这样的反弹并没有带来成交的上升, 本月土地成交连续 2 个月下降 11 年 7 月 12 年 7 月天津土地市场供求变化单位 : 万平米 供应面积 成交面积 33

35 数据来源 : 中国房地产数据研究院 (5) 杭州 7 月土地供应小涨 成交创年内新高 2012 年 7 月杭州共计推出 32 宗土地, 供应面积 万平米, 环比增加 26.89%, 同比下降 37.85%,1-7 月总供应土地 201 宗, 面积共计 万平米, 同比下降 47.07%; 成交方面,7 月份共计成交 54 宗土地, 成交面积为 万平米, 环比增加 58.62%, 同比减少 44.41%,1-7 月份共计成交 192 宗土地, 成交面积 万平米, 同比减少 51.9% 7 月, 土地供应小幅上涨, 达到年内第二高水平, 成交则创年内新高, 但无论供应还是成交均远远低于去年同期水平 11 年 7 月 12 年 7 月杭州土地市场供求变化单位 : 万平米 供应面积 成交面积 数据来源 : 中国房地产数据研究院 3.2. 上海 :2012 年 7 月土地市场供应 成交依旧低迷 土地市场推出情况 7 月上海新推土地继续回升, 环比增加 49.25% 7 月上海推出土地共 101 宗, 共计 万平米, 环比上月增加 49.25%, 同比下降 40.3% 1-7 月共计供应 301 宗土地, 面积共计 万平米, 同比减少 15.2% 34

36 2009 年 1 月 2009 年 3 月 2009 年 5 月 2009 年 7 月 2009 年 9 月 2009 年 11 月 2010 年 1 月 2010 年 3 月 2010 年 5 月 2010 年 7 月 2010 年 9 月 2010 年 11 月 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 中国房地产数据研究院 2009 年至今上海土地市场供应情况 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 单位 : 万平米 供应面积 供应面积环比变化 数据来源 : 中国房地产数据研究院 住宅用地市场表现不济 7 月上海共计 4 幅纯住宅用地成交, 土地总价排行榜 7 月上海住宅土地总共成交 4 宗, 分别是浦东 松江 杨浦 金山各 1 宗住宅土地出让, 仅 1 宗住宅土地溢价率为 0, 最高溢价率为 40.14%, 共计成交总价 万元, 规划总建 筑面积 平方米, 平均楼面价 7866 元 / 平方米 上海 2012 年 7 月住宅用地成交 排名区域宗地名称 1 浦东 2 松江 浦东新区唐镇新市镇 A 地块 松江区 国际生态商务区 15-2 号 地块 规划建筑面积 ( 平方米 ) 成交总 价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 % % 3 杨浦新江湾城 D5 地块 % 4 金山 潘泾路东侧地块 ( 南块 ) 竞得方 上海绿顺房地产开发有限公司 上海信达银泰置业有限公司, 上海信达立人投资管理有限公司 Peak Shines Pte.Ltd 北京旭辉兴胜置业有限 35

37 排名区域宗地名称 规划建筑面积 ( 平方米 ) 成交总 价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 竞得方 公司 数据来源 : 中国房地产数据研究院 36

38 第四部分企业动态分析 4.1. 各大房企销售有所放缓 对于百亿企业而言,1 月由于受到春节因素影响, 大部分房地产企业销售不佳,2 月份部分刚性需求得到释放, 各房企业绩逐渐回升, 到 3 月份楼市 小阳春 刚性需求进一步释放加之部分开发商实行 以价换量 策略, 业绩普遍大幅上涨 4 月虽然个城市整体楼市未能延续 小阳春 行情,5 月在各地方政府频频微调政策的刺激下, 市场预期发生转变的背景下, 百亿房企更是抓住了这一机会, 销售均取得不错的业绩 6 月, 全国楼市一片飘红, 各房企更是最大赢家, 综合上半年的各百亿房企销售业绩来看, 大部分房企已经完成其全年销售目标的一半以上, 主要是标杆房企的表现明显跑赢大市, 而且在 3 月至 6 月的市场回暖使得销售额明显回升, 即使未能完成全年一半目标的房企也对下半年的楼市充满信心 7 月为传统楼市淡季, 全国楼市在经历过 6 月的火热后, 回暖势头有所放缓, 从而造成, 房企销售有所疲软 企业 2012 年 1-7 月及 7 月百亿代表企业销售情况 2012 年 7 月 2012 年 1-7 月销售金额 ( 亿元 ) 销售面积 ( 万m2 ) 销售金额 ( 亿元 ) 销售面积 ( 万m2 ) 万科 中建 中海 亿港元 亿港元 保利 恒大 华润 世房 绿城 龙湖 碧桂园 富力 雅居乐 金地 融创 佳兆业 首创 新城 数据来源 : 中国房地产数据研究院 37

39 4.2. 重点企业动态 (1) 重点企业 7 月销售情况万科 7 月销售 亿元环比下跌 22%:8 月 4 日, 万科公布 2012 年 7 月份销售及近期新增项目情况简报 简报显示,2012 年 7 月份公司实现销售面积 96.0 万平方米, 销售金额 亿元, 分别同比增长 22.76% 和 14.43% 据了解, 这是万科连续 6 个月实现销售面积同比增长, 连续 3 个月实现销售额同比增长, 也是连续 3 个月销售额破百亿元 但从环比来看, 万科 7 月单月销售面积和销售金额环比分别下滑 21.57% 和 22% 2012 年 1-7 月份, 公司累计实现销售面积 万平方米, 销售金额 亿元 根据此前万科公布的相关数据显示, 万科今年上半年累计实现销售面积 万平方米, 销售金额 亿元 其中, 公司 6 月实现销售面积 万平方米, 销售金额 亿元, 为万科今年来销售情况最好的一个月 此外, 本次简报还显示,2012 年 6 月份公司新增 6 个项目, 分别为上海虹桥商务区 11 号地块项目 宁波鄞州区投创中心项目 南昌青山湖北大道 25 亩项目 青岛即墨东郡项目 天津滨海新区散货物流项目 西安枣园项目 总面积达 45.7 万平方米 恒大地产 7 月销售 82.4 亿环比基本持平 :8 月 13 日, 恒大地产发布 2012 年 7 月物业合约销售简报 2012 年 7 月, 恒大地产集团实现合约销售额 82.4 亿元, 比 6 月 82.2 亿元略升, 比去年 7 月的 87 亿元则略有下降 ; 合约销售面积 万平方米, 合约销售均价 6213 元 / 平方米 七月, 恒大地产新开盘项目 2 个, 在售项目累计达到 156 个, 合约销售额及销售均价环比均略有上升 2012 年 1 至 7 月, 恒大地产累计实现合约销售额 亿元, 完成全年合约销售计划的 54.1%; 首 7 个月累计合约销售面积 万平方米, 累计合约销售均价 6100 元 / 平方米 保利地产 1-7 月实现签约金额同 594 亿元 :8 月 8 日, 保利地产公布 7 月单月销售业绩 数据显示,2012 年 7 月, 公司实现签约面积 万平方米, 同比增长 65.59%; 实现签约金额 亿元, 同比增长 79.72% 2012 年 1-7 月公司实现签约面积 万平方米, 同比增长 32.91%; 实现签约金额 亿元, 同比增长 33.41% 其中, 保利地产历史上销售面积及销售金额最高的月份为 6 月, 实现签约面积 万平方米 ; 实现签约金额 亿元 38

40 而在其销售区域方面, 广州的销售尤为抢眼, 根据此前市场消息, 截止到 6 月 28 日, 保利地产今年在广州的销售额已突破 100 亿元 具体到楼盘方面, 保利广州半年破百亿贡献最大的为保利西海岸 保利天悦 以及保利中达广场三个项目 华润置地首 7 月销售 279 亿完成目标七成 : 华润置地 7 月份合约销售额达 46 亿元人民币, 按月跌 34% 但按年升 95%; 售出总建筑面积按月跌 34% 但按年升 99% 至 41.7 万平方米 同时, 华润置地 7 月份平均售价按月及按年分别微跌 1% 及 2% 至 元 平方米 而 7 月销售按月倒退的原因, 主要是由于 7 月为住宅市场传统淡季, 新项目也较少所致 截止 7 月底, 华润置地累计合约销售额达 亿元人民币, 按年升 76%, 同时达到全年目标销售额 400 亿元人民币的 70%, 而去年首 7 个月仅完成全年目标 53% 期内累计售出总建筑面积达 万平方米, 按年升 88% 首 7 月, 华润置地平均售价 元 平方米, 按年跌 6%, 而这主要是因产品组合转变 另在租金方面,7 月份, 华润置地租金收入为 2.54 亿港元, 按年升 23.3%; 今年首 7 个月, 累积租金收入按年升 36.9% 至 14.3 亿港元 中海地产 7 月销售逾百亿港元同比升 25.5%:8 月 9 日, 中国海外发展有限公司公布 2012 年 7 月份房地产销售情况 数据显示,2012 年 7 月份公司实现房地产销售额为 亿港元, 实现销售面积 70.2 万平方米, 同比分别增长 25.5% 及 42.4% 2012 年 1 至 7 月份, 累计实现房地产销售额 亿港元, 同比增长 24.8%, 累计实现销售面积 万平方米, 同比增长 30.5% 从销售区域看,7 月份, 环渤海地区为销售额及销售面积最多, 以及销售面积增长幅度最快的地区, 以其销售面积达 万平方米, 同比增长 178.8%, 销售额则达 亿港元 ; 长三角地区为销售额增长幅度最快的地区, 其销售额达 亿港元, 同比增长 108.9% 绿城首 7 月销售 259 亿完成全年目标 65%:8 月 9 日, 绿城集团公布 2012 年 7 月销售数据 数据显示,2012 年 7 月份, 绿城集团共取得销售合共 1310 套, 销售面积约 21.3 万平方米, 销售金额为人民币 38.8 亿元 截至 2012 年 7 月 31 日止 7 个月, 绿城集团累计取得销售金额约人民币 亿元, 总销售金额中归属于集团的权益金额约为人民币 亿元 根据此前 2 月 7 日, 绿城中国董事长对媒体透露的消息, 绿城中国今年的销售目标定位 400 亿元, 照此计算, 绿城已完成全年目标的 65% 39

41 在项目销售方面,2012 年 7 月, 绿城集团共有 5 个新项目或项目分期推出销售, 总推盘面积约 8.7 万平方米 项目包括沈阳全运村 杭州翡翠城 南京玫瑰园 济南百合花园等, 销售金额 400 万元, 销售均价 9427 元 / 平方米 龙湖地产 7 月销售额 30.7 亿元环比降 32.4%:8 月 9 日, 龙湖地产有限公司披露,2012 年 7 月单月公司实现合同销售金额 30.7 亿元 ( 人民币, 下同 ), 环比 6 月下降 32.4%, 同比增长 20.4% 1-7 月公司累计实现合同销售金额 亿元 龙湖地产表示, 受供货量影响, 集团 7 月销售额较 6 月有所回落, 去化率与上月持平, 其中以苏南 重庆 杭州等地表现最为出色 据介绍, 在成交方面, 重庆公司签约额超 10 亿, 改善型产品获热销, 持续领跑当地市场 其中, 重庆龙湖 U 城听蓝湾别墅于 7 月 7 日首次开盘, 当日销售 215 套, 去化率达 96%, 签约金额达 4.3 亿, 位列当月重庆市场别墅销售第一 碧桂园 7 月销售 47.5 亿同比升近 98%: 碧桂园 8 月 12 日宣布, 公司首七个月共实现合同销售金额约人民币 亿元, 合同销售建筑面积约 362 万平方米, 同比下降 7.57% 及 5.73%, 尚有约 39.1 亿元已认购待签约金额 截至 2012 年 7 月 31 日, 碧桂园达全年目标 51.37% 据计算, 碧桂园七月单月共实现合同销售 47.5 亿元, 比上月 45 亿元略有上升, 比上年同期 24 亿元升 97.92% 该公司表示, 集团今年继续在社区配套 环境 服务等各方面努力, 提升业主的居住品质 ; 高性价比的产品持续受到以刚性需求带动的客户追捧 而 7 月 13 日, 碧桂园管理层召开分析员会议时曾透露, 公司下半年将推出多个新项目, 有信心今年可以达成 430 亿元的销售目标, 但由于成本上涨, 预计毛利率大致维持平稳 (2) 重点企业近期融资情况荣盛发展为沧州锦绣天地项目提供 2.2 亿融资担保 :8 月 20 日, 荣盛发展发布关于为控股子公司沧州荣盛房地产开发有限公司锦绣天地一期国际购物广场项目融资提供担保的公告 根据公告, 荣盛发展同意为控股子公司沧州荣盛房地产开发有限公司 ( 以下简称 沧州荣盛 ) 向中原信托有限公司 ( 以下简称 中原信托 ) 借款提供不可撤销连带责任担保, 担保金额不超过 2.2 亿元, 担保期限 18 个月, 借款年利率 12.50% 同时, 荣盛发展以控股子公司山东荣盛富翔地产开发有限公司旗下的土地使用权进行抵押, 土地证号分别为临河国用 (2011) 第 0054 号 第 0055 号 第 0056 号 第 0057 号 40

42 资料显示, 锦绣天地是荣盛房地产沧州分公司继丽水花庭 阿尔卡迪亚 文景苑 兰亭苑后开发的第五代产品 总占地约 23 万平米, 住宅总建筑面积约 33 万平米, 以 30 万方大型商业体荣盛国际购物广场为配套 华润置地获 3 年期 34 亿港元银团贷款 :8 月 7 日, 华润置地有限公司发布公告称, 公司作为借款人, 就 34 亿港元的定期贷款融资与多家银行订立贷款融资协议, 贷款期限为 3 年 查阅历史资料发现, 华润今年融资动作频频, 此前 4 月 24 日, 华润置地就 10 亿港元的定期贷款融资与一家银行订立三年期贷款融资协议 后于 5 月 28 日, 外媒引述消息人士报道, 华润置地正寻求一笔 30 亿港元的 3 年期子弹式贷款 中银香港和星展银行担任主办行, 邀请银行参加 而最近的一次为 6 月 29 日, 其就一亿美元定期贷款融资与一家银行订立为期 3 年的贷款融资协定 首开股份子公司城开集团获开发贷 16 亿元 :8 月 3 日, 首开股份发布公告称, 为支持全资子公司北京城开集团旗下房地产项目的开发, 而向其提供 16 亿元开发贷款担保 根据公告, 北京城开集团向北京银行燕京支行申请 16 亿元开发贷款, 期限三年 由首开股份提供第三方连带责任保证担保, 担保额 16 亿元人民币 关于此次担保的影响, 公告称, 首开股份持有北京城开集团 100% 股权, 且北京城开集团经营稳定, 财务状况和资信情况良好, 公司对其担保风险较小, 不会对公司产生不利影响 截至目前, 首开股份对外担保总额为 46.6 亿元人民币 ( 不含本次担保 ), 其中, 首开股份对北京城开集团的担保总额为 6.5 亿元 ( 不含本次担保 ) 新世界中国获 5 亿港元三年期贷款融资 : 新世界中国 7 月 30 日公告披露, 于公告日, 公司间接全资附属公司 Superb Wealthy Group Limited 接纳一间银行建议提供的三年期循环 / 有期贷款融资, 本金总额为 5 亿港元 公告称, 该融资将用以偿还贷款人提供给借款人的现有贷款, 以及拨付新世界中国及其附属公司的一般企业营运资金需求 根据融资条款, 新世界中国作为该融资的担保人向贷款人承诺, 公司最少 51% 已发行股本将维持由控股股东新世界发展有限公司实益拥有 ( 于公告日期, 新世界发展持有公司已发行股本约 70% 的应占权益 ) 万中粮地产向母公司申请授信 亿元 :7 月 24 日, 中粮地产公布了其近日在融资及资金方面的多个举动 对外担保公告显示, 中粮地产拟向控股股东中粮集团有限公司申请 亿元授信额度, 期限三年, 利率为不超过额度项下每笔借款对应的同期同档次银行贷款基准 41

43 利率的 倍 其中,15.75 亿元贷款为续借中粮集团委托贷款, 可以用于公司北京顺义区后沙峪项目的开发与建设 ; 另外 15.5 亿元借款额度可提供予公司控股子公司北京中粮万科房地产开发有限公司使用 中粮地产方面表示, 本次公司向中粮集团申请 亿元授信额度, 能进一步增强公司的资金实力, 为公司住宅地产业务的快速发展提供更有力的资金支持 同日, 中粮地产另一份公告称, 公司控股子公司中耀房地产开发 ( 沈阳 ) 有限公司拟向建行沈阳大东支行申请 5 亿元开发贷款, 用于沈阳隆玺壹号项目一期建设, 期限 3 年, 利率不超过同期同档次银行贷款基准利率 因此中粮地产按持股比例 65% 对 5 亿元借款中的 3.25 亿元提供不可撤销连带责任保证 23.3 亿港元融资瑞房输血瑞虹新城 : 瑞虹新城对于资金的需求从来都没有停止过, 这可以从其一个月内的两次大规模融资找到证据 7 月 23 日, 瑞安房地产宣布, 其间接非全资附属 Hollyfield Holdings Limited 及上海瑞虹新城, 分别获取离岸贷款 8.5 亿港元三年期融资贷款, 以及在岸贷款 12 亿元人民币 ( 约 14.8 亿港元 ), 合共为 23.3 亿港元 而就在一个月之前, 瑞房通过基金售股的方式, 为其获得 9.5 亿的项目融资 赴港上市未成金地海外发债借道融资 : 房企对海外融资依然趋之若鹜, 在大家纷纷赴港买壳寻求上市之时, 金地却选择了另一种方式 此前欲买壳曲线香港上市失败以后, 金地一直没有放弃在海外资本市场寻求融资渠道的突破, 此次则是发债 金地集团 7 月 19 日宣布, 旗下海外公司金地国际控股有限公司将发行 12 亿三年期无抵押优先级债券, 发行票息 9.15% 此笔债券由汇丰银行作为独家评级顾问 独家帐簿管理人 独家牵头经办人, 金地集团旗下香港全资子公司辉煌商务有限公司提供担保 金地集团表示, 此举将进一步拓宽公司融资渠道, 并且是集团国际化战略的最新成功尝试, 将进一步提升公司整合国际资源的能力, 以及在未来复杂市场环境下持续发展的潜力 (3) 重点企业近期投资情况山东高速收购绿城青岛项目 60% 股权投资 28 亿 : 山东高速 8 月 17 日发布对外投资公告称, 公司拟向全资子公司山东高速投资发展有限公司 ( 投资公司 ) 增资 28 亿元 ; 投资公司以 2.28 亿元收购青岛绿城华景置业有限公司 ( 青岛华景 )60% 的股权, 向青岛华景增加注册资本 9.72 亿元, 参与投资青岛深蓝广场项目, 剩余资金用于向青岛华景提供委托贷款, 并向其收取资金占用费 绿城集团通过杭州绿华投资管理有限公司 ( 杭州绿华 ) 持有剩余 42

44 40% 股权 据悉, 青岛深蓝广场项目用地于 2010 年 2 月由绿城集团以超过 40 亿元总价摘得, 楼板价为 元 / 平方米, 为当年青岛地王 绿城设立青岛华景 ( 注册资本 3.8 亿元 ) 进行项目开发, 土地出让金已缴清, 规划方案已获青岛市规划局原则同意, 后续资金到位后即可开工建设 是 2010 年绿城集团拿下的青岛 地王 万科拟投 120 亿于长春开发养老地产 :8 月 13 日上午, 万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议, 拟投资 120 亿元打造 100 万平米健康养老住宅社区及文化创意产业项目 万科总裁郁亮表示, 万科选择在长春投资建设健康养老住宅及文化创意产业项目, 是因为看好长春城市发展的潜力, 及房地产业的健康发展环境 郁亮还称, 万科将本着与城市共同发展的理念, 努力为长春经济社会发展做出更大的贡献 据了解, 万科至今已进驻长春 11 年,2001 年开始于长春投资开发房地产项目, 目前已累计开发建设项目 10 个, 竣工交付住宅面积约 90 万平方米, 在建住宅面积约 80 万平方米, 累计实现纳税约 11 亿元 23 亿港元收购东京物业凯德商用加深日本布局 :7 月 29 日, 凯德商用宣布称, 公司已于 7 月 27 日从日本私募基金公司 Tiger Eye Realty Yugen Kaisha 手中收购了一个位于日本东京的购物中心 Olinas Mall, 收购总价为 228 亿日元, 约合 亿港元, 合计 亿新元 凯德商用透露, 项目出让方 Tiger EyeRealty 是一支由景顺环球地产亚太公司管理的房地产投资基金旗下的特殊目的公司 资料显示, 此次收购的物业 Olinas Mall 是东京都墨田区锦糸町一带最大 最新的购物中心之一, 建成于 2006 年 作为综合体的一个组成部分,Olinas Mall 直接连接一座住宅楼及一座办公楼, 总建筑面积约 58.3 万平方尺, 停车位 853 个 华润集团拟在洛阳投 500 亿打造文化产业园 : 洛阳市政府日前与华润集团达成战略合作意向, 据此, 华润集团将在未来 10 年投资 500 亿元在河南省洛阳市打造特色文化产业园,8 月 1 日双方已就该项目相关情况进行对接 而上述文化产业园投资, 开发项目包括文化旅游 商贸 房地产等 据悉, 目前华润集团在洛阳的投资包括华润万家 华润医药 华润电力等板块, 涉及项目 12 个以上 资料显示, 华润集团 1938 年成立于香港, 是中国最具实力的多元化企业之一, 43

45 产业涉及地产 电力 消费品 医药 水泥 燃气和金融等 万达投资 170 亿在黑龙江建商业综合体 : 黑龙江当地媒体消息,8 月 1 日上午, 万达集团与黑龙江省政府正式签署合作协议, 双方将在文化旅游 商业综合体及农业观光旅游开发建设等方面进行深度合作 该报道称, 万达集团投资 170 亿元在齐齐哈尔 牡丹江 鸡西三座城市选址建设万达商业综合体, 包括五星级酒店 万达商业广场 高级写字楼 高档住宅等产品, 总开发面积 180 万平方米 据介绍, 齐齐哈尔 牡丹江 鸡西三个城市的万达城市综合体签约项目将在两年内投入使用 哈尔滨 佳木斯 黑河 伊春大型城市综合体和五星级酒店项目也在积极推进中 凯德商用青岛首个大型商业项目落户四方区 :7 月 29 日, 青岛四方区新都心凯德广场举行项目签约仪式, 标志着凯德广场正式落户青岛四方区 资料显示, 上述项目位于四方区黑龙江路以西, 合肥路以南, 台柳路以东, 规划三路以北, 项目规划建筑面积近 10 万平方米, 项目包括百货 超市 餐饮 娱乐等多种业态, 项目总投资 1.5 亿美元, 开发商为新加坡凯德商用集团 该项目为凯德商用集团在青岛投资运营的首个大型商业项目 目前, 凯德商用集团已在 5 个国家投资 100 个商业地产项目 另于 7 月 27 日, 凯德商用通过日本私募基金, 以 228 亿日元 ( 约 亿港元 ) 收购了日本东京一家名为 Olinas Mall 的购物中心 万达收购 AMC 获中美所有审批并购 8 月底完成 :7 月 26 日, 万达集团在其官网宣布, 万达集团并购美国 AMC 影院公司的计划已获得中国和美国相关部门所有必需的审核批准, 万达集团与 AMC 公司将于今年 8 月底完成并购交易 据悉, 万达集团并购 AMC 公司得到了中国国家发展和改革委员会 中国商务部和国家外汇管理局的批准, 同时, 美国联邦贸易委员会和美国外国投资委员会也审核通过了这桩交易, 这意味着中 美两国所有相关监管机构的审核已经结束 鉴于万达集团和 AMC 公司股东已签订具有约束性的并购文件, 万达集团并购 AMC 公司已成为事实,AMC 公司正式成为万达集团的一员 (4) 重点企业近期新增土地储备情况万科再入上海虹桥年内购地已超百亿 : 万科近期在土地市场上的表现甚为高调, 频频出手, 八月的第一天便在上海虹桥商务区再次斩获一地块 8 月 1 日, 万科旗下上海沪彤置业有限公司以底价 亿元竞得上海虹桥商务区核心区北片区 11 号地块, 折合楼面价 元 / 44

46 平 据悉, 这也是大虹桥规划获批以来首幅出让的包含住宅性质的地块, 因此, 在出让前亦吸引了共计 22 家企业前去竞买申请书, 但最终却仅有 1 家企业提交竞买申请 据不完全统计, 自 4 月开始出手土地市场以来, 万科今年至今已新增项目共 18 个, 但总地价仅约 112 亿元, 而这些项目中, 单价最高的就是刚刚到手的上海虹桥地块 即使如此, 万科所获取的项目都几乎是以底价成交, 且土地均价不算高 万达竞得浙江金华商用地将建大型综合体 : 万达于 8 月 16 日在浙江金华成功拿下一宗商地, 总面积 9.07 万平方米 据了解, 万达将用该地块来建浙江第 6 座万达广场, 命名为金华万达广场 万达方面提供的资料显示, 整个项目由甲级写字楼 五星级酒店 500 米商业步行街 商务精品公寓, 以及大型商业中心组成, 是一个融购物 餐饮 文化 娱乐 商务 休闲等多种功能于一体的大型城市综合体 华润联合体底价 26.5 亿竞得深圳南山区地块 :8 月 16 日, 深圳市土地房产交易中心发布公告称, 华润深圳湾发展有限公司 华润置地 ( 深圳 ) 发展有限公司 以及华润万家 ( 深圳 ) 发展有限公司三家联合体以底价 亿元竞得深圳南山区一宗地块 据此前发布的出让公告显示,T 地块位于南山区后海中心区, 土地性质为商业服务业设施用地 + 居住用地, 地块建设用地面积为 4.4 万平方米, 建筑面积规模 49 万平方米 龙湖 42 亿底价揽重庆四宗地总面积 88 万平米 : 据重庆土地市场消息,8 月 6 日, 龙湖以总价 42 亿元底价竞得重庆北部新区序号为 的四宗地, 总面积 88 万平方米, 最大可建面积达 万平方米 四宗地块均位于重庆北部新区礼嘉组团 A 标准分区, 用地性质为二类居住用地 商业用地 其中, 楼面价最高的为序号 1291 号地块, 每平米成交价为 2623 元, 总面积 万平方米, 土地用途为二类居住用地, 容积率为 1.9 另外两宗序号为 两块, 楼面成交价也均在每平两千元以上, 分别为 2029 元 / 平方米 2062 元 / 平方米, 两宗地块的容积率为 2.7 的地块, 分别为二类居住用地及商业用地 商务用地 二类居住用地, 占地面积近 39 万平方米 据了解, 近几月龙湖拿地动作频繁, 最近拿的一宗地块为,7 月 16 日, 龙湖以总价 亿, 折合楼面价为 2146 元 / 平方米竞得福建晋江市 G 至 18 号地块, 总占地面积 46 万平米 45

47 成都底价 9.06 亿出让 4 宗地万科 金科各获一宗 :7 月 31 日, 成都国土局成功以底价 9.06 亿出让 4 宗土地, 总面积为 亩 其中, 成华区将军碑村 7 8 组, 荆竹村 8 组地块以及成华区建设路 2 号 ( 国光地块 ) 均属于商业用地城镇混合住宅用地, 面积分别约为 亩以及 亩, 前者以 1680 元 / 平方米的楼面价被金科地产集团股份有限公司购得, 总成交价 2.97 亿元 ; 后者则被万科集团以底价 5.66 亿摘得, 楼面地价 2721 元 / 平方米 万科 16.2 亿元拿得重庆沙坪坝区一宗块 :7 月 27 日重庆消息, 万科以 16.2 亿元起拍价竞得重庆沙坪坝区凤鸣山一宗地块, 楼面地价为 2314 元 / 平方米 据了解, 该地块位于沙坪坝区凤鸣山片区, 紧临新桥医院, 体量达 79 万平方米, 容积率为 4 自今年以来, 万科已有不少的拿地动作 7 月 5 日, 万科以底价 5800 元 / 平方米的楼面起始价竞得宁波鄞州投资创业中心 II-3-C 地块 万科 13 亿获杭州良渚 180 亩商住地 :7 月 31 日, 杭州余杭良渚街道一宗商住用地挂牌出让, 起拍价超过 13 亿元 最终, 该地块由浙江万科南都房地产开发有限公司以总价 万元竞得, 折合楼面价 4257 元 / 平方米 据了解, 该地块共有两家竞买人报价, 分别是杭州金地自在城房地产开发有限公司和浙江万科南都房地产开发有限公司 但在竞买现场, 杭州金地自在城房地产开发有限公司放弃递交书面报价, 因次该地块由浙江万科南都房地产开发有限公司以底价加价 20 万元竞得 近 400 轮竞价龙湖 16.5 亿竞得大连一宅地 :7 月 26 日, 经过 395 次竞价后, 龙湖地产以常州嘉南置业的名义以 16.5 亿元在大连拿下大城 (2012)-2 号住宅用地, 楼面价 元 / 平米, 溢价超 2 亿元 挂牌资料显示, 大城 (2012)-2 号地块位于大连市中山区东港区, 占地面积为 6.28 万平米, 容积率为 3, 规划为普通商品房用地 万达 1600 万竞得石家庄 迷你 商住地仅 2.84 亩 :7 月 25 日, 石家庄市国土资源局公开出让 [2012] 号地块 据挂牌资料显示, 此次出让的 7 宗地块均位于市区内, 总面积为 平方米, 约合 亩, 出让起始总价为 亿元 其中, 城镇住宅及住宅用地 3 宗, 商服用地 1 宗, 住宅 商服混合用地 3 宗 最终, 该 7 宗地块均以底价成交 其中, 号地块, 由石家庄万达广场投资有限公司以 1600 万元竞得 该地位 46

48 面积 1891 平方米, 约合 2.84 亩, 为住宅 商服用地, 起始价 0.16 亿元, 折合地价每亩约 万元 绿城 亿竞得上海浦东唐镇宅地溢价 36.8%:7 月 25 日最新消息, 经过激烈竞拍, 上海今日出让的浦东新区唐镇新市镇 A 地块, 由上海绿顺房地产开发有限公司以 亿摘得, 折合楼板价 元 / 平方米, 溢价率 36.86% 据称, 上海绿顺房地产开发有限公司为绿城集团全资子公司, 目前其开发的浦东唐镇绿城玉兰花园项目已经 100% 出售给其合作方融创中国 资料显示, 浦东新区唐镇新市镇 A 地块东至齐爱路, 南至沈沙港北侧 15 米绿带, 西至曹家沟东侧 20 米绿带, 北至三林浦河南侧 6 米绿带 ; 出让面积 平方米 ; 土地用途为居住用地 ; 容积率 1.5; 建筑密度不大于 30%; 挂牌起始价 亿元 ; 竞买保证金 2.40 亿元 禹洲地产 6 亿竞得福建龙岩一商住用地 : 禹洲地产 8 月 13 日宣布, 公司 8 月 10 日以 6 亿的价格竞得福建省龙岩市一幅商住用地, 折合楼面地价 1921 元 / 平方米 资料显示, 该地块位于龙岩市新罗区天星路北侧 莲庄路东侧 金鸡路南侧 ( 东山收储 A1 地块 ), 用地面积 万平方米, 规划总建筑面积 万平方米 根据规划, 该项目将以开发住宅为主, 并有约 1.46 万平方米的商业面积, 其中 90 平方米以下户型住宅面积不小于住宅总面积的 15% 另于 7 月 6 日上午, 禹洲地产曾以 5.05 亿元人民币成功竞得安徽合肥市一块优质土地 而根据 8 月 8 日, 禹洲地产公布的 2012 年 7 月销售业绩显示,2012 年 7 月单月公司录得合约销售金额约人民币 3.7 亿元, 环比下降 43%, 同比增长 30% 截至 2012 年 7 月 31 日, 禹洲地产合约销售金额达 亿元, 合约销售面积为 47.7 万平方米 ; 金额和面积比上年同期分别增长 77% 和 109% 联想 28.6 亿获合肥 600 亩地总价创新高 :8 月 16 日下午的安徽合肥土地拍卖会上, 合肥联创智融房地产开发有限公司以 28.6 亿拿下合经开 和 连体地块 两宗地块以金炉路为界, 为东西两块的连体的地块, 未来建筑体量为 151 万方的超大型综合体 资料显示, 此次出让的是合肥规划出让经开区的两块大宗土地, 分别为 亩和 亩, 地块又具体分为一块 亩的商业地块和 亩的块住宅用地, 是目前 2012 年合肥土地市场上出让面积的最大的地块, 两块地共 602 亩 其中, 合经区 号地块, 成交单价 538 万元 / 亩, 楼面地价 2305 元 / 平方米, 总价 15.8 亿元 ; 号地 47

49 块成交单价 415 万元 / 亩, 总价 万元, 合约 12.8 亿元, 住宅楼面地价 元 / 平方米, 商业楼面地价 元 / 平方米, 总合计 28.6 亿元, 创年度土地总价新地王 据了解, 合肥联创智融房地产开发有限公司就是融科置地的分公司, 该分公司是首次在合肥土地市场上拿地 而融科智地是联想控股旗下的房地产开发公司, 以著名企业联想控股为依托, 融科智地目前在全国已进入九个大中型城市进行房地产开发业务, 而在合肥, 融科九重锦最为人熟知 (5)5 月企业重要人事变动中国新城镇委蔡立君为 CFO 8 月起生效 : 中国新城镇 7 月 30 日公告称, 将委任蔡立君为公司首席财务官, 宋亦青将不再担任首席财务官一职, 任命自 8 月 1 日起生效 不过, 宋亦青仍将担任公司执行董事, 专注于公司项目发展 资料显示, 蔡立君先生 33 岁, 自 2010 年 6 月起, 担任中国新城镇公司财务副总裁一职 曾于 2002 年获得上海财经大学经济学学士学位 是内部审计师协会成员, 并在国际会计, 在审计和内审领域有十年的工作经验 其于 2003 年 1 月至 2004 年 12 月间任职博太天华中国审计部, 担任审计专员主要负责法定审计事务 于 2005 年 1 月至 2010 年 6 月间蔡先生任职于普华永道会计师事务所上海办公室, 担任审计经理一职主要负责上市项目, 香港和美国会计准则下的审计项目 在此期间, 他为全球各种行业提供专业审计及财务分析服务 此前于 4 月 30 日, 中国新城镇罗永威先生已退任公司独立非执行董事 而 2011 年公司收入为 6.41 亿元人民币, 同比减少 57%, 净利亏损 2.01 亿元 栖霞建设独立董事王跃堂辞职 : 栖霞建设 7 月 20 日宣布, 由于工作原因, 王跃堂申请辞去公司独立董事职务, 同时申请一并辞去董事会审计委员会委员 主席的职务 但王跃堂辞去独立董事职务后, 栖霞建设独立董事人数为 2 名, 未达到独立董事人数占董事会三分之一的比例要求 因此, 根据中国证监会 关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见 和公司章程的相关规定, 王跃堂的辞职将自公司股东大会选举产生新任独立董事后方能生效 在此期间, 其将依据相关法律法规及公司章程的规定继续履行独立董事职责 王跃堂辞职后, 将不在栖霞建设担任任何职务 阳光城聘任饶俊为公司副总裁 :7 月 20 日, 阳光城发布公告称, 聘任饶俊先生为公司副总裁, 任期自公司董事局聘任之日起至 2013 年 12 月 20 日 资料显示, 饶俊, 广东大埔人, 毕业于中山大学哲学系, 曾任海南省科学技术厅机要秘 48

50 书, 广东东莞新科电子厂人事行政部主管 高级主管 副经理 经理, 百事食品 ( 中国 ) 有限公司人力资源部经理 高级人力资源经理, 安利 ( 中国 ) 日用品有限公司人力资源部总监, 合景泰富房地产控股有限公司人力资源副总裁 此前 3 月 1 日, 阳光城刊发公告称, 因工作调整, 同意何媚女士辞去公司总裁职务, 同时选举何媚女士为公司执行董事长 此外, 聘任陈凯先生接替公司总裁一职 奥园执行董事胡大为辞任因寻求个人发展 :8 月 14 日, 中国奥园地产集团公布, 胡大为先生已辞任本公司执行董事的职务, 由 2012 年 8 月 14 日起生效 公告称, 胡大为辞任的原因是要投放更多时间给个人事务及寻求个人发展 公告透露, 胡先生已确认, 与董事会并无意见分歧, 并未向公司索取任何任何袍金 离职补偿 薪酬 遣散费 退休金 开支或其他款项 董事会谨此机会感谢胡先生在任职期间内对本公司所做的宝贵贡献 据了解, 胡大为从事房地产行业时间很长, 是第一任广州奥园副总经理, 番禺奥园总经理, 天津奥园总经理 中体品牌公司总负责人, 佛山奥园的执行董事 仁恒上海副总经理姚伟示离职转行金融服务业 :7 月 24 日 12 时 15 分, 仁恒置地上海公司副总经理姚伟示发微博宣布, 自即日起, 离开仁恒置地, 新任第三方理财顾问机构钜派投资总裁 关于此次决定离职的原因, 姚伟示称, 是为实现心中的理想, 才决定在不惑之年冒险投身新的行业 而在今年 4 月姚伟示还曾向外界透露, 有猎头公司高薪挖角, 但是源于对企业文化的认同感和归属感, 因此无心辞职 49

51 专家观点 央行降息, 各地微调 中国房地产将何去何从? ( 文 : 中国房地产数据研究院章惠峰博士 ) 一 货币政策只能带来短期利好 2012 年以来, 随着国内宏观经济不断下行,CPI 持续下降, 中国人民银行在 稳增长 的背景下适时实施了宽松的货币政策, 于 2 月 24 日和 5 月 18 日两次下调调存款准备金率, 6 月 8 日和 7 月 6 日两次降息, 并首次实施不对称降息以支持实体经济 主观上, 今年以来央行不断地实施宽松货币政策目的并非针对国内房地产市场, 而是企图稳定国内宏观经济的增长 但是, 宽松货币政策的衍生效应不可小视, 对于资金密集型的房地产行业来说, 央行的宽松货币政策或多或少将会给房地产业带来流动性 因此客观上, 央行的宽松货币政策给渴求资金的国内房地产企业带来了利好预期, 并在此语境下被一些机构和媒体加以多重解读, 进而形成了国内房地产市场筑底的论调 2012 年 5-6 月份的行情似乎昭示业内外, 国内房地产市场复苏指日可待 然而仔细研判不难发现, 这波行情实际上是多重因素引发的, 并不能代表今后国内房地产市场走势的大方向 这些因素包括宽松货币政策的影响 部分开发企业资金压力的减轻 地方政策的微调以及部分置业者市场预期的改变 在国家宏观调控没有根本放松的前提下, 支撑这波行情的购买者主要还是刚性需求和改善性需求, 这些需求受到前期国家调控政策的影响而被人为的压制延后, 没有在其正常的时段形成实质性的市场购买力, 而是在上述多重因素的综合作用下较为集中地在今年上半年有所释放 基于这样的判断, 今年下半年乃至往后一段时期, 由于没有后续的有效市场需求的支撑, 这波行情不会延续太长的时间就会自行消失 可见, 在国家房地产调控方向不变 力度不减的形势下, 房地产市场的回暖缺乏应有的动力和基础 二 框架内微调寻求平衡点今年以来, 由于国内宏观经济运行进入了下行的通道, 在房地产调控方面, 中央和地方政府带着复杂微妙的立场而进行了激烈的博弈 具体来说, 在宏观政策目标的优先顺序的选 50

52 择上, 它们的取向有着明显的差异 对于中央政府而言, 一方面, 从理性发展的角度, 领导希望上上下下都借此房地产调控的机会, 适度降低房地产在各地经济中的分量, 进而逐步减少土地财政的严重依赖, 并及时进行发展模式的转型 ; 另一方面, 从政府信用的角度, 领导人承诺的房地产调控的誓言掷地有声, 犹言在耳 : 合理的房价, 应该是使房价与居民的收入相适应, 房价与投入和合理的利润相匹配 现在我可以明确地告诉大家, 房价还远远没有回到合理价位 因此, 调控不能放松 如果放松调控, 必将 前功尽弃 因此, 中央政府即使在目前宏观经济下行的特殊形势下, 还是不断地强调要继续进行房地产的调控, 这既是理性务实的需要, 也是政府信用的需要 事实上, 仅今年 6 月份以来, 各部委先后就有 10 次密集的表态以及督查行动 对于地方政府而言,1994 年的分税制改革以后, 其财权与事权严重脱节 一方面, 制度创新 技术进步以及劳动生产率的提高难度大 速度慢 ; 另一方面, 唯 GDP 是从的考核制度让它们对土地财政情有独钟 欲罢不能 谁不知卖地财政有弊端, 是短期行为? 但是基于当地的发展压力和领导的业绩及任期等的考虑, 不可持续的土地财政成为他们的理性选择 而当楼市调控日益严厉之时, 这样的地方发展逻辑受到冲击, 于是地方政府不断寻求在框架内放松房地产调控成为一大景观, 这成为中央和地方在调控政策取向的一个平衡点 于是我们会看到, 自从 2011 年下半年以来, 北京 上海 杭州 重庆 厦门 武汉 合肥 南京 常州 吉林 中山 长春 芜湖 从化 马鞍山 沈阳等 30 多个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策, 政策微调内容涉及限购政策 土地出让 普通住宅标准 税费优惠以及购房补贴等 除芜湖 佛山 成都等因微调幅度过大被 叫停 外, 其他政策基本都获默许 三 中国房地产进入关键时期基于上述分析, 我们认为当前中国房地产进入了其发展的关键时期, 向任何一个方向变化发展的可能性都似乎存在 一方面, 各方都感到艰难困苦, 敏感复杂 ; 另一方面, 各方都期望房地产今后沿着对自己最有利的方向运行 我们认为, 促使中国房地产安全地 软着陆 是在此关键时期各方的重要责任, 也是最大的理性选择 于是房地产利益各方 : 各级政府 开发企业 金融机构 消费投资者等都需要冷静, 以长远的眼光看待目前的问题 我们应该崇尚整体的 长远的利益, 而不是局部的 短期的利益, 中国房地产需要长期健康稳定的发展, 这既是中国国情的内在需求, 也离不开各方的共同努力 51

53 项目合作信息 张家港土地出让信息 一 张家港城市综合交通规划 高速公路建设完成锡通高速公路 沿江高速公路, 规划建设疏港高速公路与沿江高速相接, 形成 两纵一横 的高速公路网络 市域主干网络由快速路与主干路构成, 形成 六横八纵 的主干网络 六横 : 沿江公路 港丰公路 晨丰公路 张扬公路 新泾公路 西塘公路 ; 八纵 : 江海路 港华路 章卿路 港城大道 杨锦路 苏虞涨公路 老 204 国道 华芳路 新 204 国道 妙丰公路 过江隧道规划在市域或绵丰片区建设锡通 ( 沪通 ) 公铁两用大桥, 实现张家港与南通的直接交通联系 同时, 规划在市域西部港华路预留第二过江通道, 与如皋联系 轨道交通沪通公路 通苏嘉城际铁路 沿江城际铁路三条铁路汇集在张家港, 在塘桥地区形成张家港枢纽站, 在杨舍和金港设置城际轨道站, 分别是张家港北站和金港站 市域规划形成 两横一纵 的城市轨道交通结构 两横 是指东西向塘桥 杨舍 金港 塘桥 杨舍两条的轨道交通走廊 ; 一纵 是指南北向绵丰 杨舍并接驳苏锡张城际线的轨道交通走廊 二 城市建设和市域空间规划 概述张家港市围绕打造全国最优美的宜居城市, 坚持创新驱动 港城联动 城乡一体化和可持续发展战略, 大力推进城市功能转型升级, 不断丰富城市内涵, 彰显城市个性, 全方位提升城市品质, 形成了功能完善 特色鲜明的城市发展格局, 城西新区 暨阳湖生态园区高标准建成, 城北科教新城 张家港铁路枢纽和各片区新城全面推进 市域空间通过黄泗浦文化生态园等自然生态廊道 基础设施走廊分割, 构成 一城四区 的空间格局 52

54 一城 : 指中心城区 中心城区包括杨舍 塘桥以及锦丰南部 凤凰北部地区 四区 : 指金港片区 锦丰片区 乐余片区和凤凰片区 金港片区包括金港镇 ; 锦丰片区包括锦丰与大新 ; 乐余片区包括乐余 南丰和现代农业示范区 ; 凤凰片区包括凤凰南部地区 中心城区规模中心城区规划用地 257 平方公里, 规划城市人口 148 万人 中心城区空间结构规划形成 一核 两组团 的城市空间布局结构 一核 是指黄泗浦生态核 两组团 是指杨舍组团和塘桥组团 功能布局杨舍组团杨舍组团东至双鹿路 ( 张扬公路以北 ) 二干河( 张扬公路以南 ), 南至沿江高速公路, 西至疏港高速公路, 北至晨丰公路 兴南路, 规划用地 平方公里 在空间分布上, 杨舍组团可以分为公共服务核心区 城北科教研发区 城南商贸高新区 城东文化生态区 城西生态居住区五个功能分区 塘桥组团塘桥组团东至双丰路 南至西塘公路, 西至三干河 老 204 国道, 北至张扬公路 ( 盐铁塘 ), 规划用地 平方公里 在空间布局上, 塘桥组团包括枢纽站配套功能区 鹿苑生活服务区和塘桥生活服务区三个功能分区 黄泗浦生态核黄泗浦生态核位于杨舍与塘桥之间, 东至老 204 国道 ( 新泾路以北 ) 三干河( 新泾路以南 ), 南至西塘公路, 西至二干河 北至张扬公路, 规模用地 平方公里 黄泗浦生态核规划打造为中央活力区, 包括黄泗浦文化生态园 文化艺术中心 体育中心和生活居住四大功能 以黄泗浦生态园为纽带, 对东西两侧的功能进行衔接, 将塘桥与杨舍进行有机结合 53

55 三 开发区 ( 杨舍镇 ) 推介土地一览表 序号地块名称土地坐落出让面积规划用途容积率 预计出让 时间 1 麦德龙东 侧地块 南二环南侧 南 湖路东侧 139 居住 2.0 下半年 2 麦德龙南 侧地块 勤星路南侧 南 湖路西侧 166 商业 居 住 2.0 下半年 3 恒源祥东侧地块 新泾路南侧 新沙河东侧 180 居住 1.2 下半年 4 塘市中学北侧地块 新丰路南侧 新沙河东侧 74 居住 1.2 下半年 5 九州纺织厂二期地块 金塘路北侧 老沙锡公路西侧 62 商业 居住 1.7 下半年 6 乘航商贸学校地块 乘航西路北侧 镇中路东侧 100 商业 居住 2.2 下半年 7 丹麦风情水街地块 福新路南侧 一千河东路东侧 200 商业 办公 居住 5.5 下半年 合计 麦德龙东侧地块麦德龙东侧地块位于张家港经济开发区南区, 西邻红星美凯龙家居生活广场和麦德龙超市, 北接暨阳湖实验小学, 与暨阳湖生态园距离仅 1 公里, 区位优势得天独厚 该地块可享受开发区南区完善的配套和基础设施, 周边交通便捷, 出行方便 2 麦德龙南侧地块该地块位于张家港经济开发区南区, 北邻红星美凯龙 东方新天地, 西侧紧靠九州家居广场, 与暨阳湖生态园距离很近, 区位优势十分优越 该地块可享受开发区南区完善的配套和基础设施, 周边交通便捷, 出行方便 3 恒源祥东侧地块 54

56 该地块位于张家港开发区南区, 南靠已建成的南湖苑安置小区, 东邻东兴苑安置小区, 西侧为在建的 苏州园林 式的高档住宅区苏园, 与在建的塘市幼儿园距离仅有 300 米, 区位优势得天独厚, 周边基础设施和公共服务设施齐备, 商业氛围浓厚, 交通出行便捷 4 塘市中学北侧地块该地块位于张家港经济开发区南区, 西邻开发区生态清水走廊新沙河, 南靠塘市中小学, 是典型的 学区房 地块 地块南侧为一条集餐饮 娱乐 休闲为一体的商业购物街, 基础设施和配套设施完善, 出行交通便利, 交通区位得天独厚, 价值无限 5 九州纺织厂二期地块该地块位于张家港经济开发区南区镇北路北侧, 东邻开发区生态清水走廊新沙河, 区位优势得天独厚 该地块可享受开发区南区完善的配套和基础设施, 目前金塘路商业街已经改造完成, 规划中的塘市中小学距离该地块仅 300 米, 将于年内动工, 建成后将会极大提升该地块的商业价值 6 乘航商贸学校地块该地块位于张家港经济开发区乘航片区, 西侧就是欧尚超市和香港城小商品市场, 北靠锦绣江南 祥和庭院等高档居住小区, 东侧的乘航幼儿园 小学距该地块不足 500 米的距离, 周边基础设施和公共服务设施齐备, 商业氛围浓厚, 交通出行便捷, 地理位置优越 7 丹麦风情水街地块该地块位于张家港经济开发区中丹合作生态科技园区内 中丹合作生态科技园区是张家港开发区与丹麦驻华使馆合作建设的生态科技园区, 该园主要依托大学城的科技研发优势, 围绕研发 孵化 办公三大服务平台, 力求打造成为国家级的科技园师范 苏南首席生态智能园区 张家港高端创新人才集聚区 该地块作为中丹合作生态科技园区中轴线上的重要组成部分, 主要为全区提供公共设施配套, 主要包括商业零售 商务会谈等商业业态, 商业价值潜力无限 55

57 四 附件 张家港城市建设和市域空间规划 中心城区空间规划 56

58 上海金融产业服务基地 2012 年拟出让土地概况 上海金融产业服务基地 2012 年拟公开出让地块共计 3 块 一 地块 1(H-01 H-02): 四至范围 : 东临盐青公路 南临奉柘公路 西至农田 北至农田 ; 用地性质 : 商业金融业用地 ; 总面积 :81 亩 ; 容积率 :0.8; 建筑密度 :30%; 建筑限高 :24 米 ; 绿地率 :35%; 动拆迁 : 动拆迁工作已完成 二 地块 2(F-02) 地块 3(D-01 D-02) 地块 2 地块 3 四至范围 : 东临湖泊, 东临盐青公路, 南临湖泊, 南临奉柘公路, 西临林海公路, 西至林海公路, 北临平庄公路 ; 北至平庄公路 ; 用地性质 : 商业金融业用地 ; 文化娱乐用地 总面积 : 113 亩 ; 58 亩 ; 容积率 : 0.8; 建筑密度 : 30%; 建筑限高 : 24 米 ; 绿化率 : 35%; 动拆迁 : 动拆迁工作基本完成 ; 备 注 : 拟同中金所合作打造金融期货产业园 57

59 三 附图 58

60 庐山莲花森林公园项目信息 一 庐山莲花森林公园简介 1 庐山莲花森林公园由三个景区组成, 总面积 1610 公顷 :1 好汉坡登山森林公园;2, 莲花洞景区 ;3 龙门沟景区 2 庐山莲花森林公园地处中亚热带向北亚热带过渡的湿润风气候带上, 气候温和, 四季分明 光照充足 雨量充沛 无霜期长 据相关气象资料统计分析, 年平均气温在 之间 七月份是全年最热时期, 月平均气温也才只 C 这里最高的山峰达 1215 米, 其间的垅畈平均高度为 208 米左右 二 庐山莲花森林公园景区特色 1 好汉坡登山公园景区:(1) 徒步登山健身 ;(2) 休闲散步娱乐 ;(3) 观光休闲度假 2 莲花洞景区:(1) 观光休闲度假 ;(2) 品茗休闲戏水 ;(3) 森林吸氧养生运动 / 户外拓展活动 3 龙门沟景区:(1) 养生休闲娱乐 ;(2) 观光休闲度假 ;(3) 户外拓展活动 三 可开发资源好汉坡登山公园入口广场 登山道路两侧山地及周边的综合服务接待设施 ( 宾馆 餐厅 茶馆等休闲场所 ) 龙门沟景区是庐山尚未开发的处女地 59

61 归园田居项目信息 一 项目概况 项目主题修身养性健康长寿传承传统文化塑造品味人生 项目特点 隐逸生活驿站天人合一理念自然山水之间五亩田园大宅现代园林建筑传统文化平台 远离城市的喧嚣, 融入静谧的大自然之中开发行为与自然环境相融合, 不会对自然生态造成破坏仁者乐山智者乐水与山水 田园 花鸟为伴每户人家 5 亩至 10 亩的院落, 可种花 种树 种菜 养鸡 养马传承古园林建筑文化, 构造现代园林及建筑风格儒释道文化论坛的平台, 孔子学堂, 琴棋书画诗酒茶养, 品味人生 市场定位上海 杭州 南京等长三角二小时交通圈内的城市, 并拓展到国内其他城市年龄 :35-65 岁, 丰富的社会阅历和知识背景经济 : 财富顶层和权力高层心理 : 不凡的文化修养, 较高的精神生活需求, 追求亲近土地亲近自然专项市场 : 自驾游 家庭度假 商务度假 养老度假等 项目位置项目地处湖州市长兴县二界岭乡 长兴是全国综合实力和基本竞争力百强县之一 人口 62 万 目前处于新一轮大开发 大发展时期 其开发区是国家级开发区 长兴是传统林业大县, 有众多林场和水库, 森林面积近 100 万亩, 亦是浙北的水源地 三面环山, 一面临湖 ( 太湖 ), 湖岸线长 31 公里, 境内有环太湖旅游区, 碧岩, 香山, 顾渚山等风景区 长兴气候宜人, 属亚热带海洋性季风气候, 总特征是 : 光照充足 气候温和 降水充沛 四季分明 雨热同季 温光协调 此地人文气息浓厚, 积淀颇丰, 民风淳朴 文房四宝中的极品有二件产于此区域, 湖笔和宣纸 这里也是金牛古道的途经地 项目与当地政府规划的匹配 当地政府将此地定位于自然生态休闲旅游区, 规划面积 80 多平方公里, 投资 10 亿元着力打造 中国的普罗旺斯, 目前正在实施中 项目所在的二界岭, 是其中的重点区域 项目定位和规划与当地政府的整体规划高度匹配, 60

62 相得益彰, 因此也得到了政府的高度重视和支持 项目地处长三角地理几何中心位置 G50 沪渝高速 杭宁高速 杭常高速在此南北交汇, 境内有三个高速出口 到东面的上海 2 小时车程, 到南边的杭州 1 小时车程, 到西北面的南京 2 小时车程 项目在太湖西南, 与太湖东北的苏州隔湖相望 二 项目主要规划指标总占地面积 : 5336 亩其中 : 建设用地 374 亩, 商品房用地 70 年, 旅游建设用地 50 年山林 5000 亩, 经营权 50 年建筑沿自然山脉分布于东西毗邻的三个南北走向的山谷内项目规划为自然山林别墅,3 层中式现代园林建筑风格, 与自然环境匹配融合总建筑面积 : 约 10.5 万m2, 其中可售面积约 10 万m2容积率 : 约 0.2 总户数 : 约 250 户, 户均面积 400 m2, 平均每户有 5 亩专属园林土地项目内规划有书院 画院 琴庄 弈舍 中医养生会所 酒庄等约 5000 m2公共建筑 三 开发进度规划目前已完成项目立项 概念性规划审批 首期 2500 亩林地租用 ; 首期 30 亩建设用地指标 (2011) 已下达 ; 开发进度, 初步规划用 5~6 年时间完成整个项目 2012 年 4 季度前完成整体规划调整, 一期规划和建筑 景观设计, 施工图设计 ;2013~2017 分三期进行, 项目整体于 2017 年全面完成 61

63 项目整体进度规划表 分期 时间主要工作开工m2竣工m2去化m2 均价 ( 元 / m2 ) 销售收入 ( 万元 ) 2012 年 9 月前完成前期工作 前期工作 2011 及之前现在 项目调研与立项完成规划调整 完成一期设计 2012 底 初一期建设销售 一 期 初 中二期建设销售 二 期 中 三期建设销售 三 期 合计 : 四 经济效益匡算 项目可售总面积约 10 万m2, 计划总体均价 元 / m2, 销售总额 15 亿元 见 项目总 体进度规划表 项目总成本约 8.2 亿元 见 项目总成本匡算表 : 62

64 费用分类成本项目费用 ( 万元 ) 每m2综合成本 ( 元 /m2) 2011 及之前项目费用 调研及可行性研究 前期费用土地建设施工财务及管理后期费用 项目立项 规划设计 勘察及建筑设计费 景观设计费 建设用地转让 (70 年 ) 林地租赁费 (50 年 ) 苗木补偿费 拆迁补偿费 51 5 建安工程费 景观 道路建设费 配套设施建设费 河堤 桥梁 景观亭等 工程不可预见费 财务费用 * 项目管理费 销售及市场费用 客户接待中心装修费 样板房硬装 软装 园林 营业税及附加税 合计 : 元 / m2 税前利润 : 约 7 亿元 ; 税后利润 : 约 5 亿元 以投入开发资金 2 亿元 ( 见第六项表格 ) 计, 使用 3 年, 出资的平均年回报率达 80% 以上, 实现 250% 以上的总收益 五 目前的项目进展状态至 2011 年 11 月, 项目进展的主要情况 : a) 已完成项目公司的注册及相关登记 b) 已完成立项政府审批 c) 已完成选址政府审批 63

65 d) 已完成概念性规划设计及其政府审批 e) 已完成项目一期的设计规划 f) 已完成 2395 亩山林的 50 年经营权手续, 并大部分补偿到位 g) 已完成项目一期红线审批 h) 已获得 374 亩项目总建设用地分批供给中的 2011 年度用地指标 30 亩 六 附图 64

66 沙龙回顾 历届房地产总裁沙龙活动汇总 房地产总裁沙龙活动第一期 时间 :2010 年 7 月 22 日 地点 : 淮海国际大厦 45 楼星公馆 2010 年 7 月 22 日, 房地产总裁沙龙活动淮海国际大厦 45 楼星公馆举行 这是房地产总裁沙龙活动的第一期 研究院副院长陈晟先生 华东师范大学房地产研究中心主任华伟先生 星河湾上海公司总经理田原先生 在建的上海中心项目总负责人顾建平先生 明园集团副总裁凌菲菲女士 复地副总裁 旭辉总裁林中等业内人士参与 决定正式推动房地产总裁沙龙的长效运作 65

67 房地产总裁沙龙活动第二期 时间 :8 月 25 日 地点 : 浦东星河湾 2010 年 9 月 12 日, 研究院副院长陈晟先生 华东师范大学房地产研究中心主任华伟 先生 星河湾上海公司总经理田原先生 复地集团副总裁曹志东先生 明园集团副总裁凌菲 菲女士 紫园副总周国平 上投总经理等业内人士参加了本次活动 提供总裁内参试刊 66

68 房地产总裁沙龙活动第三期 时间 2010 年 9 月 8 日 地点 : 虹桥迎宾馆览海国际高尔夫别墅体验馆 2010 年 9 月 8 日, 上海部分房地产人士集聚虹桥迎宾馆览海国际高尔夫别墅体验馆, 就当前房地产形势进行交流 方方地产咨询机构主席胡宗亘 凯迪集团 华燕置地 龙湖地 产 宝龙地产等开发商企业均有代表参与此次活动 67

69 中国房地产政策效果评估通报会 暨房地产总裁沙龙活动第四期 时间 :10 月 21 日 地点 : 上海星河湾 住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士 2010 年 10 月 21 日,2010 中国房地产品牌价值研究成果华东发布会在上海星河湾举行, 同时房地产总裁沙龙第 4 期活动也在今天举行 住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士 研究院副院长陈晟先生 新城总裁吕小平 瑞安王必光 仁恒胡修云 苏宁上海总经理 杭州贝利集团 野风集团 旭辉总裁林中等开发商企业高层领导参与 总裁沙龙创始发起人 : 陈晟华伟 总裁沙龙干事长 : 钱建良 68

70 房地产总裁沙龙活动第五期 时间 :2010 年 11 月 12 日 地点 : 明园世纪城 主题 : 艺术与养生 部分参会嘉宾合影留念 参会嘉宾与原中医大学副院长林水淼交流中医传统养生之道本期总裁沙龙除了由房地产专家华伟 陈晟即兴点评房市之外, 来宾还将参观著名艺术家胡伟达个展 同时, 还可与胡先生交流, 听其介绍其艺术创作思路 ; 在接受艺术的熏陶之后, 参与者将到佰龄天寿中医会馆与原中医大学副院长林水淼交流中医传统养生之道 69

71 房地产总裁沙龙活动第六期 时间 :2010 年 12 月 30 日 地点 : 上海星河湾 主题 : 评估调控效果把脉明年走势 业内人士聚集星河湾就当前楼市进行探讨 知名财经评论家 财经专栏作家叶檀女士共同参与探讨房地产走势本次上海房地产总裁沙龙活动内容确定 评估调控效果, 把脉明年走势 的专家 老总互动交流, 有华伟 陈晟 叶檀 杨红旭 庄铭川博士等著名专家学者和二十余品牌企业老总对话的年末餐叙会 房产税以及房产税将会产生的影响成为本次会议讨论的焦点 70

72 房地产总裁沙龙活动第七期 时间 :2011 年 2 月 18 日 ( 星期五 ) 下午 15:00 地点 : 上海游艇俱乐部 ( 大渡河路 160 号古北路桥下 ) 主题 : 当前政策下的房地产应对策略研讨会 春节前后, 国八条 沪九条 房产税 加息等房地产调控政策密集出台, 将会对今年的房地产市场产生怎样的影响? 房地产企业应如何应对? 业内房地产总裁 代理企业总经理 有关专家学者聚集的小型闭门会议, 重点就在政策频出的市场调控下, 房地产应该如何应对 同时, 对未来短时间内房地产发展方向做出预判 第七期房地产总裁沙龙活动现场众多开发商和业内学者参会 部分发言及观点整理 : 研究院副院长陈晟 : 从某个角度而言, 今年是购房者的最佳购买时机 产品进入城市, 小户型 商业目前还存在机会的 华东师范大学房地产系主任华伟 : 没有房地产的市场, 没有土地出让金的中国经济,2011 年过不了关 我认为今年主流的市场不会显著大幅降价, 会有上半年小幅的波动 易居研究院综合研究部部长杨红旭 : 我觉得政策存在变数 如果上半年市场比较低迷, 尤其房价出现一定幅度的下滑, 那 71

73 我估计下半年中央政策不会变化, 还是比较紧 但是地方政府和商业银行可能会坐不住 如果地方政府觉得上半年调整之后, 我这个房价目标达标没有问题, 地方政府为了保所谓的土地财政, 为了税收, 我估计会适度放宽一些 华燕集团董事长胡书芳 : 二 三线城市不仅不降, 价格还上涨, 很差的房子也卖完, 我们抢在政府还没有出 重重招 前要抢速度 旭辉集团董事长林中 : 我们觉得要保持平常心态, 好的时候不太乐观, 差的时候不太悲观 星浩资本 CEO 赵汉忠 : 因为有非常多地产不拿地的时候, 机会就开始出来了 这就要看你怎样的资源, 你的的确确现金比较多, 这对你来说是一个发展比较好的机会 新城集团总裁吕小平 : 我们这个行业要靠钱, 没有钱这个行业没有办法活, 我觉得对资金的管理是当前最重要的事情, 我觉得, 今年资金链是最大的压力 望源集团董事长季宝红 : 因为现在在没有税制改革前, 地方政府对土地财政的依赖摆脱不了, 每次的房地产调控, 都是轰轰烈烈开始, 悄无声息的结束, 一定会这样 上投集团总经理王卫平 : 对我们企业来说就是看好自己的钱, 收缩银根, 不要轻易出手 宝龙地产执行董事刘晓兰 : 在后期, 商业地产不管是你销售 持有也好, 后期的经营风险会更高 72

74 房地产总裁沙龙活动第八期 时间 :2011 年 3 月 24 日 ( 星期四 )15:00 地点 : 思南公馆 1 号楼宴会厅主题 :1 未来房地产商业模式的探讨; 2 当前形势下哪些二 三线城市具有投资潜力; 3 楼市新政下市场反映的真相 第八期总裁沙龙活动在思南公馆如期举行 部分发言及观点整理 ( 顺序不分先后 ) 新城集团总裁吕小平 过去房地产 10 年主要靠土地增值赚钱, 大家可能也接受了 有的是土地增值大于产品, 有的是土地溢价加产品溢价, 还有上市溢价 我自己不是老板, 但我看今年福布斯排行榜当中一些房地产企业, 他们的财富积累, 大量是土地溢价, 包括产品溢价加上他们上市这块的溢价 地产富豪是社会现象, 没有上市, 这个乘数没有了, 所以他们都在上市, 国内上不了就到香港上, 还有到新加坡上 美国上 这样的模式是否可以持续? 非常值得思考 源诚文化总经理罗渊 目前, 三线城市是房企弯道超车的最佳地点 我们是否可以三年当中超过目标企业, 只要三线城市选择做好, 产品标准化的东西做好, 城市进入策略想清楚了, 复制的东西非常非常快 2 3 年内, 可能就是完全不同的地产格局, 这就是我的理解 73

75 佑威董事长黄志坚 数据及限购令均表明, 上海的房地产总体上依然呈现稀缺性, 有上涨的动力, 但是由于短期上涨过快和新政压制是做孔, 需要调整, 也需要平息沸腾的民怨, 因此目前在政策的调控下部分区域或项目有向下行的动能, 这一点必须要引起高度重视 华东师范大学房地产系主任华伟 从财务成本转向资金的宽松, 这个上面正在发生重大的转变 当前资金最近的时候, 过一段时间受制于宏观经济的乐观预期衰减, 应该不出意外, 三个月后转向资金成本的上升, 对重点行业重新走向复苏 房地产业受制于全国资金最困难的时间已经到底了, 最多坚持三个月会转过来 研究院副院长陈晟 限购令到底要干什么? 其实是赢得六个时间 其余的五个时间赢得是合理的, 比如土地供给 保障房的供给 购买的供给 伪城市化向真的城市化的时间, 但还有一个时间是否和限购周期匹配? 就是 18 亿亩红线可以间接通过农村老百姓上楼这件事增加一些商业面积或者是建设工业的面积来缓解我们真实的土地供给吗? 这件事时间很关键, 试出来, 未来的长期稳定就存在, 试不出来, 还是面临这样的问题 华燕置业董事长胡书芳 不要把今天的调控当做我们这个行业好像要马上灭亡了, 我觉得还不到这样的程度 千万要记住这句话, 中国的房地产和我们中国的经济是息息相关的 仁恒上海总经理姚伟示 仁恒新的十年怎么走? 或者说在目前的阶段里, 其他的企业都是在急速发展, 但我们仁恒理念当中, 我们还是想打造一个百年企业, 所以走得速度不是最快 这也是引起我们最近的思考, 在整个形势下, 到底怎样的速度才是比较合适的? 74

76 房地产总裁沙龙活动第九期 活动时间 :2011 年 6 月 2 日 ( 星期四 ) 下午三时至晚宴结束会议嘉宾 : 房地产总裁与专家学者约 30 人主办单位 : 房地产总裁沙龙复旦东方房地产论坛学术支持 : 复旦大学房地产研究中心中国房地产指数研究院东方房地产学院特别支持 : 鼑汇通股权基金管理有限公司会议地点 : 第二军医大学学术交流中心第七会议室 晚宴 : 二楼玉兰厅 75

77 复旦大学房地产研究中心房地产企业家理事会成立 暨企业高峰论坛 时间 :2012 年 5 月 27 日 14:00 17:00 地点 : 复旦大学经济学院 学术界部分与会嘉宾 : 复旦大学经济学院院长复旦大学经济学院教授中国房地产数据研究院执行院长 袁志刚尹伯成陈晟 另外出席的学术界嘉宾还有复旦大学经济学院副书记尹辰, 财经大学姚玲珍主任, 同济大学施建纲主任, 上海房地产估价师培训中心副主任何芳, 社科院研究员顾建发, 社科院研究陈则民 房地产界部分与会嘉宾 : 大华集团副总裁陈宁 复地集团副总经理陆敏 旭辉集团董事长林中 上实置业营销总经理沈浦阳 上投房产总经理王卫平 上置集团副主席蒋旭东 鸿毅投资总经理张义鸿 宝龙地产副总裁黄永华 保集集团副总经理戴东行 国盛集团主任张晓帆 联东金熠总经理刘璐 静安协和总经理陈国威 76

78 2012 年房地产行业面临不断深化的宏观调控政策, 在适度稳健的货币政策下, 房地产行业的企业战略转型势在必行, 将提高专业能力及核心竞争能力作为企业战略的选择与调整的手段 复旦大学房地产企业家理事会秉承以企业实践经验结合专业学术人才及高校资源, 延续研究主旨, 积极开展咨询共享, 推动企业互相之间的交流 合作与创新! 复旦大学经济学院袁志刚院长开场致辞 复旦大学经济学院尹伯成教授演讲 中国房地产数据研究院执行院长 陈晟主题演讲 77