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1 招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号优先级资产支持证券信用评级报告 大公报 D 号 结构摘要 资产支持证券 信用发行发行额还本证券分层级别期限 ( 亿元 ) 付息金科物业 1 AA+ 1 年 1.80 按季 金科物业 2 AA+ 2 年 2.40 按季 金科物业 3 AA+ 3 年 3.00 按季 金科物业 4 AA+ 4 年 3.30 按季 金科物业 5 AA+ 5 年 3.50 按季 次级 - 5 年 合计 金科股份主体信用等级 金科股份主体评级展望 基础资产 基础 资产 主要参与方 原始权益人 / 差额支付承诺人 AA 稳定 由金科地产集团股份有限公司在专项计划设立日转让给计划管理人的, 其根据法律规定享有的 委托贷款借款合同 项下的所有委托贷款债权 金科地产集团股份有限公司 招商银行股份有限公司重庆北部新委托贷款银行区支行委托贷款借款人金科物业服务集团有限公司 计划管理人 专项计划托管银 行 / 监管银行 招商证券资产管理有限公司 招商银行股份有限公司重庆分行 评级小组负责人 : 张文玲评级小组成员 : 熊沁电话 : 客服电话 : 传真 : rating@dagongcredit.com 评级观点 招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号优先级资产支持证券 ( 以下简称 专项计划 或 本计划 ) 以原始权益人金科地产集团股份有限公司 ( 以下简称 金科股份 ) 在专项计划设立日依照相关法律法规和合同约定而转让给计划管理人的, 其根据法律规定享有的 委托贷款借款合同 项下的所有委托贷款债权作为基础资产, 由招商证券资产管理有限公司发行资产支持证券, 大公国际资信评估有限公司 ( 以下简称 大公 ) 对本计划优先级资产支持证券进行了信用评级, 确定其信用级别为 AA+, 大公保留对其进行跟踪评级的权利 大公对专项计划优先级资产支持证券级别的确定是建立在对专项计划基础资产质量 交易结构稳健性 增信措施和主要参与方等综合评价基础上, 对优先级各类别资产支持证券本息按期 足额获得偿付的可靠性的判断 正面 城镇化建设推动了城市住宅需求, 为房地产行业提供较大的发展空间 ; 重庆市是我国西部地区的重要城市, 土地和商品房供应相对充足, 房地产市场快速发展 ; 按照大公现金流预测, 基础资产现金流入可以对本计划各期应付本息及相关费用按期 足额覆盖 ; 本计划设置了优先 / 次级结构, 次级资产支持证券对优先级资产支持证券提供了 6.67% 信用支撑, 具有一定的内部增信作用 ; 本计划设置了资金沉淀, 为专项计划按时足额还本付息提供一定保障 ; 委托贷款借款人以其特定期间的物业服务费应收账款作为委托贷款借款质押物, 为委托贷款提供一定的偿债保障 ; 金科股份对本计划承担差额支付义务, 具有很强的增信作用 大公保留对本专项资产管理计划优先级资产支持证券信用状况跟踪评级并公布信用等级变化之权利

2 关注 物管公司存在被更换的可能性, 物业合同的未来续签情况具有一定的不确定性 ; 受缴费逾期和个别住户欠费情况的影响, 未来物业服务费收入具有一定的不确定性 ; 委托贷款借款人负债总额逐年上涨, 经营性现金流有所波动 ; 由于有 20.56% 的评估现金流来自原始权益人自有资金, 本计划存在一定的关联交易风险 ; 若发生大面积小区楼盘替换物管公司等不可控事件, 可能导致本计划基础资产经营产生的现金流与评估预测存在一定偏差 大公国际资信评估有限公司二 一五年十月十九日

3 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司 ( 以下简称 大公 ) 出 具的本信用评级报告 ( 以下简称 本报告 ), 兹声明如下 : 一 大公及其评级分析师 评审人员与主要参与方之间, 除因本次评级事项构成的委托 关系外, 不存在其他影响评级客观 独立 公正的关联关系 二 大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务, 有充分理由保证所出具报告遵循了 客观 真实 公正的原则 三 本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断, 评级意 见未因受评主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变 四 本报告引用的受评对象资料主要由主要参与方提供, 大公对该部分资料的真实性 及时性和完整性不作任何明示 暗示的陈述或担保 建议 五 本报告的分析及结论只能用于相关决策参考, 不构成任何买入 持有或卖出等投资 六 本报告信用等级在本报告出具之日至资产支持专项计划优先级资产支持证券到期兑 付日有效, 在有效期内, 大公拥有跟踪评级 变更等级和公告等级变化的权利 七 本报告版权属于大公所有, 未经授权, 任何机构和个人不得复制 转载 出售和发 布 ; 如引用 刊发, 须注明出处, 且不得歪曲和篡改

4 资产支持专项计划概要 基础资产 本计划购买的基础资产系指原始权益人在专项计划设立日依照相关法律法规和合同约定而转让给计划管理人的, 其所拥有的 委托贷款借款合同 项下的所有委托贷款债权, 包括现有的和未来的所有债权及其产生的本金 罚息 违约金 损害赔偿金等所有收益 根据 委托贷款借款合同 及 招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号之资产转让协议 ( 以下简称 资产转让协议 ) 及 金科物业服务集团有限公司拟 2015 年 8 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日特定的物业服务收费权作为基础资产发行资产支持证券募集资金项目资产评估报告书 开元评咨字 [2015]006 号 ( 以下简称 评估报告 ), 自 2015 年 8 月 1 日开始, 本计划基础资产未来预期现金流的总规模约为 243, 万元 资产支持证券本计划为招商证券资产管理有限公司 ( 以下简称 招商资管 ) 设立的资产支持专项计划, 本计划优先级资产支持证券预计募集总规模为 亿元, 分为金科物业 1 金科物业 2 金科物业 3 金科物业 4 和金科物业 5 五个品种 ; 次级资产支持证券预计募集规模为 1.0 亿元, 由委托贷款借款人金科物业服务集团有限公司 ( 以下简称 金科物业 ) 全部认购 金科物业 1 金科物业 2 金科物业 3 金科物业 4 和金科物业 5 均为按季支付预期收益, 分别于专项计划成立后的第 1 个年度 第 2 个年度 第 3 个年度 第 4 个年度和第 5 个年度的每一季度兑付日按照 25% 25% 25% 25% 的比例偿还本金 在每个兑付日, 在支付完专项计划应纳税负 当期管理费 托管费和其他专项计划费用以及当期优先级资产支持证券预期收益和本金后, 将剩余资金之 50% 支付给次级资产支持证券持有人 预期到期日是基于资产转让日预计为 2015 年 9 月 30 日拟定, 如实际的资产转让日有所提前或推迟, 则上述优先级资产支持证券各品种及次级资产支持证券的到期日相应提前或后延 本计划各档资产支持证券情况见表 1 表 1 本期资产支持专项计划优先级与次级资产支持证券基本情况 ( 单位 : 亿元 %) 资产支持证券金科物业 1 金科物业 2 金科物业 3 金科物业 4 金科物业 5 次级 发行规模 占比 发行期限 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年 5 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2020 年预期到期日 9 月 30 日 9 月 30 日 9 月 30 日 9 月 30 日 9 月 30 日 9 月 30 日资料来源 : 招商证券- 金科物业资产支持专项计划 1 号之计划说明书 ( 以下简称 计划说明书 ) 4

5 主要参与方 本计划主要参与方 ( 见表 2): 表 2 本计划主要参与方 项 目 主要参与方 简称 原始权益人 / 差额支付承诺人 金科地产集团股份有限公司 金科股份 委托贷款借款人 金科物业服务集团有限公司 金科物业 委托贷款银行 / 贷款人 招商银行股份有限公司重庆北部新区支行 招商银行重庆支行 推广机构 招商证券股份有限公司 招商证券 计划管理人 / 销售机构 招商证券资产管理有限公司 招商资管 专项计划托管银行 / 监管银行 招商银行股份有限公司重庆分行 招商银行重庆分行 登记托管机构 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 中证登深圳公司 律师事务所 北京市中伦 ( 深圳 ) 律师事务所 北京中伦 评估机构 开元资产评估有限公司 开元资产 会计师事务所 天健会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 天健会计 资料来源 : 根据 计划说明书 整理 交易结构 认购人通过与计划管理人签订 招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号之认购协议 ( 以下简称 认购协议 ), 将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理, 计划管理人设立并管理专项计划, 认购人取得资产支持证券, 成为资产支持证券持有人 计划管理人根据与原始权益人金科股份签订的 资产转让协议 的约定, 用专项计划资金向原始权益人购买其持有的金科物业委托贷款债权 交易完成后, 专项计划承接金科股份与招商银行重庆分行的合同关系, 获得金科物业委托贷款债权 本计划目的是计划管理人设立专项计划将投资者自愿投资的合法资金通过参与专项计划, 形成由托管银行托管的专项计划资金, 并由计划管理人将专项计划资金购买原始权益人持有的金科物业委托贷款债权, 为资产支持证券持有人获取稳定的投资收益 金科物业以旗下运营管理的 7 个分公司的物业合同项下的特定期间 ( 未来五年 ) 物业收益应收账款收费权质押给招商银行重庆支行, 当债权转让后, 质押给计划管理人, 即专项计划 并承诺以物业收入作为委托贷款的还款来源 招商银行根据 资金监管协议 对上述特定期间的物业服务费收款账户以及资金归集账户进行监管, 定期向计划管理人提供监管账户每月的银行流水信息 5

6 分公司分公司分公司分公司 资金归集 委托贷款 监管银行 金科物业 银行 招商银行 物业服务费收款账户 资金归集账 委托贷款 户监管贷款本息物业收益应收委托贷款债权 委托 按季偿还 账款质押 资金 按季支付预期收益 年末按季还本付息 差额补足义务 / 转 让委托贷款债权 认购资金原始权益人招商创融 - 金科物业资产资产支持证金科股份 券持有人 资产支持证券 支持专项计划 1 号 转让款 设立 / 管理 登记托管机构 专项计划 计划管理人 托管 托管银行 中证登深圳公司 招商资管 招商银行 律师事务所会计师事务所评估机构评级机构 行为 银行资金划转 相关还款 / 利益分配资金划转 资产支持证券持有人投资资金项目划转 图 1 招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号交易结构 资料来源 : 计划说明书 资产支持专项计划交易结构如图 1 所示, 主要交易结构如下 : (1) 原始权益人 委托贷款银行与金科物业共同签署 委托贷款借款合同, 由原始权益人金科股份将货币资金委托给委托贷款银行向金科物业发放委托贷款, 总额为 15 亿元 原始权益人金科股份享有该委托贷款债权, 金科物业及其分公司以旗下运营管理的 物业合同 项下的特定期间物业服务费收入作为委托贷款的还款来源 (2) 计划管理人设立招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号, 6

7 以募集资金购买金科股份持有的前述委托贷款债权 资产支持证券投资者认购专项计划, 将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理, 取得资产支持证券, 成为资产支持证券持有人 (3) 专项计划设立后, 计划管理人根据与金科股份签订的 资产转让协议, 以专项计划资金向金科股份购买其持有的委托贷款债权 交易完成后, 专项计划承接金科股份 招商银行的合同关系, 获得委托贷款债权 委托贷款的年利率为 9%, 每季度还本付息一次, 每年依次偿还的本息分别为 32, 万元 36, 万元 40, 万元 40, 万元 39, 万元 委托贷款债权转让后, 金科物业以旗下运营管理的 物业合同 项下的特定期间对应收账款债务人享有的应收账款质押给计划管理人, 即专项计划 由监管银行根据 资金监管协议 对金科物业及其分公司在监管银行开立的物业服务费收款账户及资金归集账户进行监管, 并定期向计划管理人提供监管账户每月的银行流水信息 (4) 金科股份就资金归集账户内的资金与当期委托贷款本息的差额部分, 承担差额补足义务 (5) 专项计划存续期间, 金科物业授权监管银行于委托贷款还款日 11:00 时前将等额于当期委托贷款本息的还款金额从资金归集账户划转至专项计划账户, 用于清偿当期委托贷款本息 (6) 专项计划存续期间, 计划管理人在专项计划账户每季收到金科物业支付的委托贷款本息后 ( 不含该日 ), 将当期收到金科物业偿还的委托贷款本息扣除当期必要的费用后, 根据 计划说明书 及相关文件的约定, 向托管银行发出分配指令, 托管银行根据分配指令, 将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益 (7) 计划管理人的计划管理费由专项计划承担, 管理费率为 0.04%/ 年, 计划管理人在每个分配日收取计划管理费, 计划管理人在每个分配日收取的计划管理费的计算公式如下 : 计划管理费 = 该分配日所在计息期间优先级资产支持证券的未偿还本金余额 0.04% 该分配日所在计息期间自然日实际天数 365 (8) 托管银行的托管费由专项计划承担, 托管费率为 0.06%/ 年, 托管银行在每个分配日收取托管费, 并于分配日从专项计划账户中一次性扣收 托管银行在每个分配日收取的托管费的计算公式如下 : 托管费 = 该分配日所在计息期间优先级资产支持证券的未偿还本金余额 0.06% 该分配日所在计息期间自然日实际天数 365 7

8 资产转让协议 与 委托贷款借款合同 : 资产支持证券信用评级报告 (1) 转让日 ( 含该日 ) 起, 委托贷款借款合同 项下的贷款进入贷款期间二 1, 资产转让协议 项下的贷款期限为 5 年, 自资产转让日 ( 含该日 ) 起至委托贷款到期日 (2) 金科物业的物业服务费收入从物业服务费收款账户转付至资金归集账户的日期, 物业服务费归集日为专项计划设立日后每个委托贷款还款日前 2 个工作日 (3) 委托贷款利息自资产转让日 ( 含该日 ) 至委托贷款到期日 ( 不含该日 ) 按未偿还本金余额的实际占用天数计息, 于每一委托贷款还款日付息, 结息日为委托贷款还款日的前一日 贷款期限二的委托贷款利息按计算公式 : 当期应还委托贷款利息金额 = 未偿还本金余额 该委托贷款还本日所在计息期间自然日实际天数 9.00% 365 (4) 当基础资产转让至专项计划后, 委托贷款银行在 委托贷款借款合同 项下的受托人地位一并转让至专项计划, 委托贷款银行不再是委托贷款法律关系的当事人, 其退出委托贷款法律关系, 不影响 委托贷款借款合同 项下委托贷款的约定 借款人主体信用分析 金科物业是由重庆金科达置业发展 ( 集团 ) 有限公司 重庆金科达置业发展集团恒盛经贸有限公司 周义华共同投资设立, 注册资本 5,000 万元 金科物业主营业务范围为物业管理 停车管理服务和房屋中介 截至 2015 年 3 月末, 金科物业注册资本为 5,000 万元, 为金科股份的全资子公司, 实际控制人为黄红云 陶虹遐夫妇 金科物业是具备国家一级资质的物业管理企业, 在北京 重庆 四川 江苏 湖南 陕西 山东 贵州 新疆 云南等省 ( 市 ) 的 45 个城市开展了物业服务项目, 管理规模达 7,000 万平方米, 为超过 70 万业主提供物业服务 金科物业管理的物业类型多元化, 物业形态涵盖住宅 写字楼 商业 酒店会所 高校以及政府部门办公楼等, 物业管理方式从最初的委托管理向顾问管理多样化发展 金科物业凭借自身企业综合管理实力和品牌优势,2014 年荣获国务院发展研究中心等权威机构授予的 中国物业服务质量 10 强 和 中国物业百强企业前 30 强 住宅用户满意度全国前三 与 中国物业品牌价值企业 等荣誉 1 贷款期间一为自委托贷款发放日 ( 含该日 ) 至资产转让日前一自然日 ( 含该日 ) 的期间 贷款期间二仅存在于专项计划设立且已依据 资产转让协议 完成基础资产交割的情形, 指资产转让日 ( 含该日 ) 至委托贷款到期日 ( 不含该日 ) 的期间 8

9 物业管理作为房地产生产链上重要的一环, 逐步受到房地产开发商的重视 ; 目前我国物业管理行业处于起步阶段, 行业进入壁垒较小, 物业管理公司将始终面临潜在进入者威胁随着我国房地产业的竞争将越来越激烈, 产品更趋于同质化, 作为服务贸易型企业, 房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的, 物业的价值也将通过服务来体现 同时, 物业管理也是树立房地产品牌 延续房地产项目的开发理念的重要组成部分, 与有限的资金投入相比, 物业管理创造的无形效益是巨大的 正是基于这种认识, 越来越多的房地产开发商开始重视物业管理的作用, 并期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值, 并获得市场竞争的优势 可以预见, 作为房地产生产链上的重要一环, 物业管理公司非但不会与开发商脱钩, 反而会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管理公司, 借以提升竞争的平台 由于物业管理行业的规模经济形成还处于起步阶段, 物业管理行业作为劳动密集型的第三产业, 其进入的规模经济壁垒较小, 而组建一个物业公司资本投入量较低, 因此潜在进入者威胁将始终存在 金科物业负责金科股份旗下所有房地产的物业管理, 物业管理费是其营业收入的主要来源 ; 随着金科股份的房地产开发规模的稳定增长, 金科物业营业收入呈增长趋势金科物业的营业收入由物业管理费收入 停车场收入 停车管理费收入 示范区收入及其他收入组成, 其中物业管理费收入占比最大 2012~2014 年, 金科物业物业管理费收入分别占总收入的 45.28% 43.39% 和 43.26%, 物业管理费收入总额逐年增长, 但占比逐年下降 作为金科股份的全资子公司, 金科物业主要负责金科股份旗下所有房地产的物业管理 自 2012 年以来, 金科股份的房地产开发规模 签约面积及结算面积稳定增长, 因此金科物业的管理面积逐年扩大 由于物业管理费率均于各项目所在地区物价局备案, 物业管理费价格标准处于中档水平, 波动极小, 费率上调的可能性较低, 因此物业管理费收入因管理面积不断扩大, 趋于稳定增长 ~2014 年, 金科物业示范区收入逐年增长, 占营业收入比重分别为 41.24% 42.63% 和 42.99% 2012~2014 年, 随着管理面积不断扩大, 金科物业的车位管理费收入及停车费收入逐年增长 其他收入主要为场地服务费 家政服务费及绿化服务费维修服务等,2012~2014 年, 公司其他收入逐年增长 金科物业成本主要来自于人员及必要硬件设施支出 2012~2014 年, 金科物业毛利率逐年增长, 主要由于公司通过智能发展技术, 节约管理成本, 提高运营效率所致 2014 年, 金科物业通过安装 全智能安全门控系统 3, 尽可能减少物业管理的人力成本 另外, 自 当金科股份推出新楼盘进行销售时, 所配置的样板房及示范区域需要金科物业负责管理, 其费用为示范区收入 该套系统具备门禁 指纹双位一体的服务功能 9

10 年以来, 金科物业在全国范围排查老项目 亏损项目 前期物业服务 4 费定价偏低的项目, 通过统筹协调, 完成物业费上调工作, 预计未来 1~3 年, 公司物业管理费收入将继续上涨 表 ~2014 年金科物业营业收入及毛利润构成情况 ( 单位 : 万元 %) 项目 2014 年 2013 年 2012 年 金额占比金额占比金额占比 营业收入 44, , , 场地服务费 车位管理费 1, , 家政服务费 绿化养护费 示范区管理费 19, , , 停车费收入 1, , 维修服务费 物业管理费 19, , , 其他业务收入 1, , 毛利润 10, , , 毛利率 数据来源 : 根据金科物业提供的资料整理 依托于母公司资源, 金科物业的业务发展较快, 管理的物业业态丰富自 2002 年以来, 公司不断提升服务理念 金科物业承接的业务分为外接管理和商业管理, 截至 2014 年末, 金科物业累计外接项目 37 个, 管理面积 1,000 万平方米, 从委托管理到顾问管理, 其中包括住宅 商业 写字楼 学校等多种物业形态 金科物业商业管理规模逐年递增, 主要依靠自身优势及母公司金科股份所提供的资源 从规模来看, 金科物业在管商业项目业态涵盖丰富, 其商业管理项目业态涵盖 5A 写字楼 城市综合体 大型购物中心 五星级酒店 社区精致商业等一系列完整的商业类型 ; 从管理角度来看, 作为金科股份的全资子公司, 金科物业负责金科股份旗下所有的房地产物业管理, 从商业定位到业态规划, 从前期介入到商家入驻, 金科物业作为资产运营者的身份全程参与其中 截至 2014 年末, 金科物业在全国的商业管理项目超过 32 个, 管理面积近 520 万平方米 代表性商业管理项目包括中心系列 - 位于重庆 成都 北京 昆明等国内核心城市, 地理位置均属于城市商业核心地段 ; 世界城系列 - 位于重庆 无锡 长沙 济南等地, 主要为一站式城市综合体 ; 邻里金街系列 : 主要为社区配套集中式商业 ; 天都系列 - 特 4 成功上调江阴天成锦园 重庆香江家园两个项目物业费, 为公司新增收入达 50 万元 5 金科物业未提供各项业务毛利润具体数据 10

11 色大型亲水商业集群 ; 世界走廊系列 - 包含国际商业步行街 五星级酒店 5A 国标写字楼 新古典商业街等综合业态, 为重庆区域性商务商业中心 总体来看, 金科物业商业管理项目类型较为丰富, 扩充了公司物业收入来源 2012 年以来, 公司总资产规模逐年增长, 资产流动性较好 ; 公司无有息债务 ; 随着业务规模的扩张及成本控制的加强, 公司毛利率逐年上升 ; 公司负债总额逐年上涨, 经营性现金流有所波动金科物业提供了 2012~2014 年财务报表 天健会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 分别对公司 2012~2014 年财务报表进行了审计, 均出具了标准无保留意见的审计报告 从资产质量方面来看,2012~2014 年末, 金科物业的总资产逐年增长, 由于金科物业主营业务为物业管理, 其非流动资产很少, 流动资产占总资产的 90% 以上 截至 2014 年末, 流动资产在总资产中的比重为 93.36%, 其中 54.89% 为货币资金 2012~2014 年末, 金科物业的货币资金逐年增长, 复合增长率为 41.98%, 主要由银行存款构成 同期, 金科物业存货总规模略有波动, 2012~2014 年末, 存货占总资产比重分别为 30.77% 20.46% 和 12.40%, 公司存货主要由开发产品 低值易耗品和原材料构成, 其中开发产品占存货总规模的比重保持在 95% 以上 2012~2014 年末, 金科物业的其他应收款逐年增长 2012 年以来, 属于金科股份合并范围内关联往来款占金科物业的其他应收款总规模分别为 3.79% 8.59% 和 77.33%,2014 年公司其他应收款增幅明显, 主要由于新增重庆新起点装饰工程有限公司往来款, 截至 2014 年末, 该笔款项占其他应收款总额的 76.04% 从账龄来看, 公司 73.63% 的其他应收款账龄为 1 年以内 公司非流动资产主要由长期股权投资与固定资产组成 金科物业的长期股权投资主要为对其子公司的投资 ; 金科物业的固定资产由机器设备 电子设备 运输工具 其他设备与家电设备组成 2012~2014 年末, 公司非流动资产逐年增长 从资本结构方面来看, 随着金科物业的业务扩张, 其债务规模逐年增长 由于金科物业一直有充足的流动资金, 加上物业行业特性无需大量的资金投入, 因此从成立以来不存在对外借款 2012 年以来, 金科物业的负债全部为流动负债, 主要由预收账款与其他应付款组成 2012~2014 年末, 金科物业的其他应付款逐年增长, 占总负债比例分别为 64.69% 63.07% 和 53.60% 2012 年以来, 属于金科股份合并范围内关联方的其他应付款占金科物业的其他应付款总额在 90% 以上 2012~2014 年末, 金科物业的所有者权益快速增长, 复合增长率达到 % 2012~2014 年末, 金科物业的资产负债率逐年降低 ; 2012~2014 年末, 流动比率分别为 0.98 倍 1.02 倍和 1.25 倍 ; 速动比率分别为 0.66 倍 0.79 倍和 1.08 倍, 金科物业的经营性现金流对其债务的保障程度逐年改善 11

12 从盈利能力方面来看, 随着金科股份的房地产业务不断扩张, 房屋销售逐年增长,2012~2014 年, 金科物业的营业收入和毛利润逐年上升 2012~2014 年, 金科物业的利润总额逐年增长, 由于资产规模快速增长, 总资产报酬率和净资产收益率均持续下降 表 ~2014 年金科物业主要财务指标 ( 单位 : 万元 %) 项目 2014 年 2013 年 2012 年 期末总资产 32,454 19,484 13,057 期末流动资产合计 30,298 18,060 12,328 期末负债总额 24,302 17,728 12,584 期末所有者权益 8,152 1, 营业收入 44,935 31,924 21,920 期间费用 5,087 3,305 1,986 利润总额 2,592 1,580 1,139 经营性净现金流 3,460 5,148 2,888 投资性净现金流 筹资性净现金流 4, 期末资产负债率 毛利率 总资产报酬率 净资产收益率 经营性净现金流 / 流动负债 (%) 经营性净现金流 / 总负债 (%) 经营性净现金流利息保障倍数 ( 倍 ) 数据来源 : 根据金科物业 2012~2014 年审计报告整理 从现金流方面来看,2012~2014 年, 金科物业的经营性净现金流有所波动, 主要由于受到应收账款回收情况的影响 ; 同期, 投资性现金流均为净流出 ;2014 年, 筹资性净现金流为 4,490 万元 截至 2014 年末, 金科物业无对外担保且无受限资产 基础资产质量分析 本计划的基础资产指原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理人的, 原始权益人根据法律规定享有的自专项计划设立日起至 2020 年 9 月 30 日止的金科物业委托贷款债权 委托贷款总额为 15 亿元, 还款来源为金科物业以旗下运营管理的 7 个分公司的物业合同项下的自基准日 2015 年 8 月 1 日起至 2020 年 9 月 30 日止物业服务费收入 本专项计划为静态资产池, 还款来源的合格标准, 即物业合同的筛选标准, 可反映出基础资产的主要特征 委托贷款还本付息安排 : 12

13 表 5 委托贷款还本付息安排 ( 单位 : 万元 ) 项目第一年第二年第三年第四年第五年 委托贷款本金 20, , , , , 每年还本付息额 32, , , , , 数据来源 : 计划说明书 资产转让协议 委托贷款借款合同 专项计划还款来源的基础为金科物业旗下管理的物业小区分别与应收账款债务人签署的 物业服务合同 前期物业服务合同 等合同及其所有的附属文件, 以下统称为 物业合同 作为还款来源的 物业合同 筛选标准如下 : (a) 物业合同 依法成立且有效存续, 合同内容未损害任何第三方权益, 也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形 (b) 物业合同 项下的应收账款相关的文件及权利凭证均合法 完整 真实 有效 (c) 物业合同 的任何一部分或全部均不存在任何债务负担 质权 抵押权 留置权 抵销权或者第三方的其他有效的权利主张, 不存在针对金科物业或 物业合同 的 正在进行的 未决的或可能发生的民事或刑事诉讼 仲裁 争议 行政程序或其它法律程序, 也不存在潜在的针对金科物业或 物业合同 的 正在进行的 未决的或可能发生的民事或刑事诉讼 仲裁 争议 行政程序或其它法律程序 (e) 物业合同 对应的物业为金科股份或下属子公司开发的住宅 商业 商住物业项目, 不包括短期物业管理项目 ; (f) 物业合同 项下的物业已办理预售, 且预计交付之日不晚于 2016 年 12 月 31 日 物管公司存在被替换的可能性, 物业合同的未来续签情况具有一定的不确定性 ; 受缴费逾期和个别住户欠费情况的影响, 未来物业服务费收入具有一定的不确定性作为本计划还款来源的物业服务费收入分为物业管理费收入和车位管理费收入, 分别来自非车库类物业和车库, 均为金科股份旗下自建项目 2012~2014 年, 金科物业的物业服务费收入逐年增长, 其中 90% 以上来自物业管理费收入 作为还款来源的物业管理费收入来自 68 个建设小区楼盘, 建筑面积总计 1, 万平方米, 包括住宅 商业用房 写字楼及少量配套用房, 其中住宅物业占比最大, 达到 92% 左右 作为还款来源的车位管理费收入来自 18,335 个车位 从交房时间来看,2014 年以前含 2014 年交房的住宅 商业 写字楼及少量配套用房的面积占总面积的 63.43%;2015 年和 2016 年交房的面积分别占总面积的 18.80% 和 17.74% 2000 年 ~2014 年以前交房的物业签署的 物业合同 期限多数为一年期, 由于包含较多旧小区楼盘, 平均物业收费率相对较低 2015 年和 2016 年交房的小区的物业合同期限多数为 3 年, 且在售楼期间签订合同 所有的车库均为

14 年之前含 2014 年交付 表 ~2014 年物业服务费收入情况 ( 单位 : 万元 %) 项目 2014 年 2013 年 2012 年 物业管理费 19, , , 车位管理费 1, , 合计 20, , , 数据来源 : 根据金科物业提供资料整理 从地区来看, 非车库类物业和车库均位于重庆 四川 江苏 湖南和北京, 均以重庆地区为主 位于重庆的非车库类物业计费面积占总计费面积的 71.16%; 位于重庆的车库数量占总车库数量的 72.09% 从物业类型来看, 如下表所示, 物业管理费收入主要来自高层 小高层住宅, 占比为 60.55% 表 7 非车库类物业明细 ( 单位 : 万平方米 %) 物业类型 计费面积 占比 高层 小高层住宅 多层洋房 公寓住宅 类别墅 ( 叠拼 联排 合院别墅 ) 独栋别墅 独立商业用房 非独立商业用房 办公用房 ( 写字楼 ) 配套用房 合计 数据来源 : 根据 评估报告 提供资料整理 物业管理费实行的是政府指导价和市场调节价, 物业收费标准一经确定, 物业管理部门不得随意更改及重复征收 金科物业根据政府有关规定及各地 实施办法 与地产开发商签订 前期物业服务合同, 合同内确定楼盘中各物业形态的物业费收取标准及开发商交房时点 在规定的交房时点后, 金科物业将根据所签合同的规定, 向开发商或业主收取物业服务费 楼盘交付后, 若业主成立业主委员会, 金科物业将与业主委员会签订 物业服务合同, 并按照该合同内的物业服务费收费标准执行, 同时解除 前期物业服务合同 及其收费标准 停车管理费的收费标准为 50 至 80 元 / 车位每月, 每间隔 10 元为一收费档位 物业管理费收取标准是由物业管理企业与业主委员会 ( 若有 ) 在政府指导价基础上协商确定 若小区暂未成立业主委员会, 则收取标准按照前期物业服务合同中确定的物业费收取标准执行 本计划入池 14

15 物业小区中有 56 个小区未成立业主委员会, 占总数的 82.36% 本计划续存期内, 在 68 个入池物业小区中, 物业合同剩余期限分别为 1 年期 1~2 年期 2~3 年期的小区数量分别为 6 个 6 个和 4 个, 其余 52 个入池物业小区的物业合同无固定期限 6 因此, 入池物业小区的 物业合同 期限并不覆盖整个产品续存期,23.52% 的物业小区面临合同续签风险 一旦在合同期满时, 若入池物业小区选择不续签并更换物管公司, 本计划未来现金流将有所下降 然而从历史情况来看, 金科物业旗下所管理的小区从未出现更换物管公司的先例, 由于本计划现金流均来自于金科股份旗下的小区, 更换物管公司的可能性极小 由于有 20.56% 的评估现金流来自原始权益人自有资金, 本计划存在一定的关联交易风险物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用, 由建设单位承担 ; 物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费, 由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担 根据 评估报告, 本计划有 20.56% 现金流来自金科股份用自有资金, 存在一定的关联风险 物业收费标准一经确定, 物业管理部门不得随意更改及重复征收 金科物业根据政府有关规定及各地 实施办法 与地产开发商签订 前期物业服务合同, 合同内确定楼盘中各物业形态的物业费收取标准及开发商交房时点 在规定的交房时点后, 金科物业将根据所签合同的规定, 向开发商或业主收取物业服务费 楼盘交付后, 若业主成立业主委员会, 金科物业将与业主委员会签订 物业服务合同, 并按照该合同内的物业服务费收费标准执行, 同时解除 前期物业服务合同 及其收费标准 停车管理费的收费标准为 50 至 80 元 / 车位每月, 每间隔 10 元为一收费档位 表 8 物业服务费收入欠款历史情况 ( 单位 : 万元 %) 年度 应收总额 实际总额 欠款总额欠款占比 2012 年 11, , 年 15, , 年 21, , , 数据来源 : 根据金科物业提供资料整理 金科物业的物业管理费收入存在一定的缴费逾期和欠费等情况, 金科物业规定每年需至少追缴欠款总额的 80% 2012~2014 年, 金科物业的欠款率为 3.19% 6.15% 和 6.81%, 三年欠款率平均为 6.48% 存在以下几个情况 :1 合同期满乙方继续提供服务的, 合同继续有效, 直至甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同时合同方终止 2 至业主委员会成立 3 至业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业管理合同生效时终止 4 合同终止后没有新的物业企业承接, 乙方继续依本合同约定履行, 期间费用按本合同标准 15

16 年及 2014 年金科物业欠款比例较 2012 年有大幅度上升, 由于 2013 年和 2014 年交房数量有所上升 现金流分析 评估现金流开元资产出具的开元评咨字 [2015]006 号 评估报告, 在评估基准日 2015 年 8 月 1 日, 在公司持续经营前提下, 预测评估范围内金科物业特定的物业服务收费权在 2015 年 8 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日产生的现金流合计为 243, 万元 开元资产对本计划未来现金流预测所考虑的因素 : 1 计费面积的确定: (1)2014 年前 ( 含 ) 交房的物业 : 均为实际执行的收费面积, 占总面积 63.46% (2)2015 年交房的物业 : 均为销售采用的建筑面积, 占总面积 18.80% (3)2016 年交房的物业 : 金科股份提供了计划交房面积, 占总面积 17.74%, 预计交付之日不晚于 2016 年 12 月 31 日 2 物业服务收费标准的确定: 采用物业服务合同约定的收费标准进行评估测算 3 物业使用前收费比例的确定: 根据各地物业服务相关规定和物业服务合同约定, 在物业使用前, 应缴纳一定比例的物业服务费 4 预测期间内物业服务收费标准不变, 不考虑递增 表 9 评估现金流对于委托贷款的覆盖倍数 ( 单位 : 万元 倍 ) 时间当期应付委托贷款本息当期预计现金流当期现金流覆盖倍数 T1 32, , T2 36, , T3 40, , T4 40, , T5 39, , 注 :1 T1 为委托贷款成立的第一个年度, 以此类推 ; 2 委托贷款利率 9.00%; 3 当期现金流覆盖倍数 = 当期预计现金流 / 当期应付委托贷款本息 数据来源 : 评估报告 计划说明书 基于 评估报告 对基础资产预期现金流的预测, 本计划的当期现金流对于委托贷款当期本息的覆盖倍数均大于 1.25 倍, 而委托贷款当期本息现金流对专项计划当期应付本息加相关费用的覆盖倍数达到 1.00 倍以上, 因此基础资产对本计划优先级各期应付本息及相关费用 16

17 按期 足额覆盖 表 10 委托贷款现金流对于专项计划的覆盖倍数 ( 单位 : 万元 倍 ) 时间当期委托贷款现金流当期应付本息相关费用现金流覆盖倍数 T1 32, , T2 36, , T3 40, , T4 40, , T5 39, , 注 :1 T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 2 当期委托贷款对于专项计划的覆盖倍数 =( 当期委托贷款现金流 - 相关费用 )/ 当期专项计划应付本息 ; 3 委托贷款现金流即当期应付委托贷款本息 数据来源 : 评估报告 计划说明书 压力测试 按照大公现金流预测办法, 假定 : 金科物业所遵循的国家现行的方针政策无重大改变 ; 金科物业在预测期间, 国家现行的利率 汇率等无重大改变 ; 金科物业所在地区有的社会 政治 经济环境无重大改变 ; 金科物业目前执行的税赋 税率政策不变 ; 金科物业预测期间的经营环境 经营条件和市场情况无重大变化 ; 金科物业在预测期间无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响等 根据 计划说明书, 在每个兑付日, 在支付完毕专项计划应纳税负 当期管理费 托管费和其他专项计划费用以及当期优先级资产支持证券预期收益和本金后, 将剩余资金之 50% 支付给次级资产支持证券持有人 为专项计划的设立而发生的各种费用, 包括为本期资产支持证券发行之目的在专项计划设立日之前发生的销售费 上市初费以及委托律师事务所 信用评级机构和会计师事务所进行尽职调查 首次信用评级 审计并出具专业意见或报告所应付的报酬等费用, 由金科物业承担, 不属于专项计划费用, 不得从专项计划资产中支出 根据 计划说明书, 当期委托贷款的还本付息额足以覆盖当期专项计划还本付息额及相关专项计划费用, 因此压力测试主要考量专项计划未来现金流对于委托贷款还本付息额的覆盖倍数 在压力测试下, 预计现金流对于委贷贷款本息的覆盖达到 1.00 倍以上 ; 预计现金流对于专项计划优先级本息的覆盖达到 1.30 倍以上, 为专项计划按时足额还本付息提供一定保障大公压力测试中, 物业服务费收入计算公式为物业合同上标示物业费率 * 计费面积 * 交费比例 * 交费期限 根据交房时间的不同, 物业合同的期限分为一到三年, 而专项计划的续存期为五年, 所以在专项计划的续存期内存在物业合同续签问题, 即存在更换物管公司的可能性 且金科物业每年的物业服务费收入存在一定比例的逾期或欠款的情况, 所以还款来源现金流存在一定 17

18 的不确定性 大公根据本计划现金流预期偿付情况构建现金流分析模型, 在前述入池资产现金流测算基础上, 通过压力测试手段评估压力条件下本计划的兑付状况 大公主要采用的压力测试手段包括 : 通过考虑欠费率的情况, 对未来物业服务费现金流入总额进行加压 ; 通过考虑关联现金流回收情况的不确定性, 对未来物业服务费现金流入总额进行加压 ; 通过考虑损失率, 对未来物业服务费现金流入总额进行加压 本计划压力测试中共分 3 个压力测试情景, 每一个压力测试情景均在前述压力测试情景条件下进行 压力测试情景 1 下, 根据金科物业提供的历史物业管理费收入欠款情况来看, 金科物业的欠费率呈逐年上涨趋势, 在压力测试下未来欠费率应逐年上升 因此, 在专项计划存续期内, 大公以 2014 年的欠费率 6.81% 为基准, 通过将欠款率每年上调 50BP, 对预计现金流进行加压 表 11 压力测试情景 1 下加压因素 ( 单位 :%) 时间 因子 基准 压力测试数值 T T T3 欠款率 T T 注 :T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 根据大公压力测试, 在不考虑其他税费 管理人对专项计划账户内资金进行再投资和资金沉淀等情况下, 在压力情景 1 下, 每个计划年度当期现金流覆盖倍数均大于 1.15 倍, 而委托贷款当期本息现金流对专项计划当期应付本息加相关费用的覆盖倍数达到 1 倍以上, 因此保障了各期本息及相关费用按期 足额偿付 表 12 压力测试情景 1 下, 预计现金流覆对委托贷款的覆盖倍数 ( 单位 : 万元 倍 ) 时间当期委托贷款应付本息当期预计现金流当期现金流覆盖倍数 T1 32, , T2 36, , T3 40, , T4 40, , T5 39, , 注 :1 T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 2 当期现金流覆盖倍数 = 当期预计现金流 / 当期委托贷款应付本息 数据来源 : 计划说明书 评估报告 及大公预测 压力测试情景 2 下,20.56% 的关联现金流回收情况存在一定的不 18

19 确定性 金科物业根据政府有关规定及各地 实施办法 与地产开发商签订 前期物业服务合同, 合同内确定楼盘中各物业形态的物业费收取标准及开发商交房时点 在规定的交房时点后, 金科物业将根据所签合同的规定, 向开发商或业主收取物业服务费 评估范围内物业服务合同均约定, 执行物业使用前收费比例的时段为物业交付使用后 1 年内 评估现金流中有 20.56% 的现金流来自原始权益人金科股份, 所以在实际缴纳物业费时, 可能出现欠缴或不缴的情况, 但随着业主入住, 关联交易现金流的占总现金流的比例应逐年减少 因此, 在专项计划存续期内, 假设属于关联交易的现金流只能回收一半, 对关联现金流回收率进行加压 表 13 压力测试情景 2 下加压因素 ( 单位 :%) 时间 因子 压力测试数值 T T T3 关联现金流回收率 T T 注 :T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 根据大公压力测试, 在不考虑其他税费 管理人对专项计划账户内资金进行再投资和资金沉淀等情况下, 在压力情景 2 下, 每个计划年度当期现金流覆盖倍数均达到 1.00 倍以上, 而委托贷款当期本息现金流对专项计划当期应付本息加相关费用的覆盖倍数达到 1 倍以上, 因此保障了各期本息及相关费用按期 足额偿付 表 14 压力测试情景 2 下, 预计现金流覆对委托贷款盖倍数 ( 单位 : 万元 倍 ) 时间当期委托贷款应付本息当期预计现金流当期现金流覆盖倍数 T1 32, , T2 36, , T3 40, , T4 40, , T5 39, , 注 :1 T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 2 当期现金流覆盖倍数 = 当期预计现金流 / 当期委托贷款应付本息 数据来源 : 计划说明书 评估报告 及大公预测 压力测试情景 3 下, 由于入池物业小区存在替换物管公司的可能性, 因此在压力测试情景 1 2 和 3 的条件下, 对物业小区的未来现金流进行加压 入池物业小区的 物业合同 期限并不覆盖整个产品续存期, 物业合同剩余期限分别为 1 年期 1~2 年期 2~3 年期的小区数量分别占总数比重为 8.82% 8.82% 和 5.88% 因此通过假设由于合 19

20 同续签问题每年损失 10% 的现金流入, 从而对物业服务费收入实施进一步加压 表 15 压力测试情景 3 下加压因素 ( 单位 :%) 时间 因子 压力测试数值 T T T3 损失率 T T 注 :T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 根据大公压力测试, 在不考虑其他税费 管理人对专项计划账户内资金进行再投资和资金沉淀等情况下, 在压力情景 3 下, 每个计划年度当期专项计划现金流覆盖倍数均达到 1 倍以上, 因此保障了各期本息及相关费用按期 足额偿付 表 16 压力测试情景 4, 预计现金流对专项计划的覆盖倍数 ( 单位 : 万元 倍 ) 时间 当期应付本息 当期预计现金流 相关费用 当期现金流覆盖倍数 T1 25, , T2 30, , T3 35, , T4 36, , T5 36, , 注 :1 T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 2 当期现金流覆盖倍数 =( 当期预计现金流 - 相关费用 )/ 当期专项计划应付本息 ; 3 当期预计现金流为在压力测试 2 下的预计现金流 数据来源 : 评估报告 计划说明书 及大公预测 当期未分配之专项计划资产将留存在专项计划账户, 作为下一期专项计划资产支持证券预期收益和本金的还款来源 最后一期优先级资产支持证券本金全部偿付完毕后, 剩余专项计划资产全部分配给次级资产支持证券持有人 根据大公压力测试, 在不考虑其他税费 管理人对专项计划账户内资金进行再投资等情况下, 每个计划年度当期现金流覆盖倍数均大于等于 1 倍, 保障了各期本息及相关费用按期 足额偿付 20

21 表 17 考虑资金沉淀, 预计现金流对专项计划的覆盖倍数 ( 单位 : 万元 倍 ) 时间预计现金流当期应付本息相关费用剩余资金资金沉淀覆盖倍数 T1 33, , , , T2 37, , , , T3 40, , , , T4 40, , , , T5 40, , , 注 :1 T1 为专项计划成立的第一个年度, 以此类推 ; 2 当期现金流覆盖倍数 =( 当期预计现金流 + 资金沉淀 - 相关费用 )/ 当期专项计划应付本息 3 资金沉淀 = 剩余资金 *50%; 4 当期预计现金流为在压力测试 3 下的预计现金流 数据来源 : 评估报告 计划说明书 及大公预测 若发生大面积小区楼盘替换物管公司等不可控事件, 可能导致本计划基础资产经营产生的现金流与评估预测存在一定偏差在前述加压条件下, 大公进一步考虑当专项计划范围内入池的小区出现大面积替换物管公司的情况, 入池物业数量降低到 56, 则基础资产产生的现金流对本计划存续期内各偿还时点应付本息的覆盖倍数最低仅为 1.00, 若入池小区数量进一步降低, 则可能发生当期预计现金流或不足以覆盖各偿还时点应付本息的风险 在贷款期限二内, 若金科物业提供的用于质押的应收账款的财产价值降低或不再符合质押标准的, 金科物业应根据受让方的要求替换或者追加其他物业合同项下的应收账款作为质押财产, 金科物业需在受让方发出替换或者追加质押财产的通知后 3 个工作日内替换或者追加受让方认可的质押财产以达到受让方认可的抵质押率 若有不可控因素发生变化, 如国家现行的方针政策发生重大改变或国家现行的利率发生重大变化等可能导致本计划基础资产经营产生的现金流与评估预测存在一定偏差 综上所述, 根据大公现金流预测及压力测试, 专项计划存续期间, 每个计划年度各付息期内现金流均对本计划各期应付本息及相关费用按期 足额覆盖 ; 若有不可控因素发生变化, 可能导致本计划基础资产经营产生的现金流与评估预测存在一定偏差 交易结构分析 现金流归集机制 账户开立 1 物业服务费收款账户: 金科物业及其分公司应当在监管银行开立物业服务费收款账户, 用于接收 物业合同 项下应收账款债务人支付的物业服务费 21

22 2 资金归集账户: 金科物业在监管银行开立的用于存放物业服务费收款账户归集的物业服务费收入资金 偿还委托贷款本息资金的人民币资金账户 3 监管账户: 物业服务费收款账户和资金归集账户的合称 4 计划销售账户: 计划管理人在银行开立的专用于接收 存放销售期间投资者交付的认购资金的人民币资金账户 5 专项计划账户: 指计划管理人以专项计划的名义在托管银行开立的人民币资金账户 专项计划的一切货币收支活动, 包括但不限于接收专项计划募集资金 存放专项计划资产中的现金部分 支付基础资产购买价款 支付专项计划利益及专项计划费用, 均必须通过该账户进行 现金流分配顺序计划管理人应按照 计划说明书 招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号之标准条款 ( 以下简称 标准条款 ) 资产转让协议 及 认购协议 所约定的日期或该等日期之前分配专项计划资产收益, 托管人应根据 计划说明书 和 标准条款 中关于资金管理流程的规定, 执行计划管理人的专项计划资产收益分配指令, 划转专项计划账户中的相应资金 专项计划的分配原则 : (1) 每份同一类别资产支持证券享有同等分配权 (2) 优先级资产支持证券优先于次级资产支持证券分配 (3) 专项计划分配资金 100% 向全体资产支持证券持有人进行分配 (4) 法律 法规或监管机关另有规定的, 从其规定 专项计划分配顺序 : 1 未发生加速清偿事件时的分配在未发生加速清偿事件时, 专项计划账户内的资金于分配日按如下顺序进行相应的分配 ( 若同一顺序的多笔款项不能足额分配时, 按各项金额的比例支付, 且不足部分在下一期支付 ): (1) 支付专项计划应承担的税收 执行费用 (2) 支付登记托管机构的资产支持证券上市 登记 资金划付等相关费用 (3) 支付计划管理人的管理费 托管银行的托管费 跟踪评级费 审计费 召开资产支持证券持有人大会的会务费及其他专项计划费用 (4) 支付应付的优先级资产支持证券的预期收益 (5) 支付应付的优先级资产支持证券的当期到期本金 (6) 每一计息期间, 优先级资产支持证券当期到期本金全部偿付完毕后, 剩余专项计划资产之 50% 作为次级资产支持证券的当期收益, 支付给次级资产支持证券持有人 当期未分配之专项计划资产, 作为 22

23 下一期可供分配资金, 将滚存计入下一期专项计划资产 最后一期优先级资产支持证券本金全部偿付完毕后, 剩余专项计划资产全部分配给次级资产支持证券持有人 2 发生加速清偿事件时的分配在发生加速清偿事件时, 专项计划账户内的资金于分配日按如下顺序进行相应的分配 ( 若同一顺序的多笔款项不能足额分配时, 按各项金额的比例支付, 且不足部分在下一期支付 ): (1) 支付专项计划应承担的税收 执行费用 (2) 支付登记托管机构的资产支持证券上市 登记 资金划付等相关费用 (3) 支付计划管理人的管理费 托管银行的托管费 跟踪评级费 审计费 召开资产支持证券持有人大会的会务费及其他专项计划费用 (4) 支付应付的优先级资产支持证券的本金直至全部获得清偿 (5) 支付应付的优先级资产支持证券截至本金获得清偿之日的预期收益直至全部获得清偿 其中未偿预期收益按日计算, 计算基数为前一次分配后优先级资产支持证券的未偿本金余额 (6) 如专项计划资金仍有余额, 计划管理人应将届时剩余的专项计划资产全部分配给次级资产支持证券持有人 加速清偿事件指以下任一事件 : (1) 自动生效的加速清偿事件 : (a) 原始权益人 金科物业发生任何丧失清偿能力事件 ; (b) 根据专项计划文件的约定, 需要更换计划管理人或托管银行, 且在 90 个自然日内仍无法找到合格的继任或后备机构 ; (2) 需经宣布生效的加速清偿事件 : (c) 自专项计划设立日 ( 含该日 ) 起的任一个计息期间内出现 5 个或 5 个以上 物业合同 在服务期限届满未能续期, 或者因为金科物业违约被提前解除, 或者 物业合同 因业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同而提前终止的情况 ; (d) 在专项计划存续期间, 金科物业提供的质押财产所对应的 物业合同 低于 60 份 ( 含本数 ); (e) 原始权益人或金科物业未能履行或遵守其在专项计划文件项下的任何主要义务, 并且计划管理人合理地认为该等行为无法补救或在计划管理人发出要求其补救的书面通知后 30 天内未能得到补救 ; (f) 原始权益人或金科物业在专项计划文件中提供的任何陈述 保证在提供时便有重大不实或误导成分 ; (g) 发生对原始权益人 金科物业或者基础资产 物业合同 有重大不利影响的事件 ; (h) 专项计划文件全部或部分被终止, 成为或将成为无效 违法 23

24 或不可根据其条款主张权利, 并由此产生重大不利影响 发生以上 (a) (b) 项所列的任何一起自动生效的加速清偿事件时, 加速清偿事件应视为在该等事件发生之日发生 发生以上 (c) 项至 (h) 项所列的任何一起需经宣布生效的加速清偿事件时, 应通知计划管理人 决定宣布发生加速清偿事件的, 计划管理人应向原始权益人 金科物业 托管银行发送书面通知, 宣布加速清偿事件已经发生 相关风险 资产服务机构变更风险本计划基础资产是委托贷款债权, 该债权的管理是由资产管理人负责, 故未设置第三方资产服务机构 资产服务机构变更风险产生于资产服务机构解任事件, 可能造成专项计划财产损失, 基于本计划的资产服务机构为资产管理人, 大公认为发生资产服务机构解任事件的可能性不大 计划管理人变更风险计划管理人变更风险产生于计划管理人辞任 解任事件, 可能造成专项计划财产的损失, 基于对本计划的计划管理人招商证券的评价, 大公认为发生计划管理人变更的可能性很小 对于计划管理人的变更与继任计划管理人的选择, 在 标准条款 中做了较为详细的说明与安排, 即使发生计划管理人变更事件, 对于本计划的影响也在可控范围之内 托管人变更风险托管人变更风险产生于计划管理人辞任 解任事件, 可能造成专项计划财产的损失, 基于对本计划托管人的评价, 大公认为发生托管人变更的可能性很小, 即使出现变更, 计划管理人应任命后续托管人 一经任命, 后续托管人即成为原托管人在 托管协议 项下所有托管职能的承继者, 并应承担原托管人在 托管协议 项下的一切职责 责任和义务 任何后续托管人一经接受任命, 将做出 托管协议 中原托管人做出的一切陈述和保证, 并享有 托管协议 项下作为原托管人的全部权利, 承担 托管协议 项下作为原托管人的全部义务 对于托管人的变更与继任计划管理人的选择, 在 托管协议 中做了较为详细的说明与安排, 即使发生托管人变更事件, 对于本计划的影响也在可控范围之内 综合分析, 大公认为托管人变更风险较小 专项计划资金再投资风险根据 标准条款 及 托管协议, 计划管理人可以将专项计划账户中的资金进行合格投资, 限于银行存款或者其他风险低 变现能力强的固定收益类产品 专项计划账户中进行合格投资的资金应根据专 24

25 项计划文件的约定在进行现金流分配之前到期, 且不必就提前提取支付任何罚款 无论投资于任何产品, 计划管理人应确保变现时间不影响每一期的分配, 且投资收益归属于专项计划 大公认为本计划资金再投资风险很小 利率风险本计划的预期收益水平是根据当前市场的利率水平和专项计划信用评级制定的, 采用固定收益形式 受国民经济形势和国家宏观政策的直接影响, 市场利率存在波动的可能性, 利率的波动将给投资者的收益水平带来一定的不确定性 但本计划在发行定价时充分考虑了利率风险因素, 因此具有较强的抵御利率风险的能力 政策法律风险目前专项计划是证券市场的创新产品, 和专项计划运作相关的法律制度还不明确, 如果有关法律 法规发生变化, 可能会对专项计划产生影响 我国法制建设在不断的完善中, 即使将来有关投资政策有所变化, 但根据法律效力的溯及力原则和合同的意思自治原则, 本计划的各合约及约定都将会受到合法的保护 同时计划管理人将加强宏观经济和政策研究, 深入与主管部门的联系 沟通, 加强对政策和市场发展趋势的把握, 将相关政策风险尽量降到最低 关联交易风险本计划交易结构为原始权益人金科股份将货币资金委托给招商银行发放委托贷款, 享有委托贷款债权 计划管理人设立金科物业委托贷款债权资产支持专项计划, 以募集资金购买金科股份持有的金科物业的委托贷款债权 金科物业为金科股份的全资子公司, 因此用金科股份贷给金科物业的委托贷款债权做本计划的基础资产存在一定的关联交易风险 当完成交房手续后, 业主入住及使用的物业的时间存在不确定性, 根据各地物业服务相关规定和物业服务合同约定, 在物业使用前, 由开发商即金科股份缴纳一定比例的物业服务费 根据 评估报告, 由开发商缴费的现金流比例占评估总现金流的 20.56%: 重庆地区按 50% 比例计算 ; 四川地区按 100% 比例计算 ; 湖南地区按 90% 比例计算 ; 江苏地区按 70% 比例计算 ; 北京地区按 100% 比例计算 由于作为偿债来源的现金流中 20.56% 由金科股份承担, 因此存在一定的关联交易风险 资金混同风险根据 计划说明书, 计划管理人在托管银行营业机构设立单独的计划销售专户作为募集账户, 专门用于接收 存放推广期间内投资者交付的认购资金 该账户内的资金仅能按照 托管协议 的约定管理 25

26 和运用 金科物业无条件授权监管银行在专项计划存续期间内每个委托贷款还款日前 2 个工作日的 16:00 时前将物业服务费收款账户内资金划付至资金归集账户 金科物业授权监管银行于委托贷款还款日 11:00 时前将等额于当期委托贷款本息的还款金额从资金归集账户划转至专项计划账户, 用于清偿当期委托贷款本息 本计划通过调整现金流划转安排, 一定程度上降低了混同风险 增信措施分析 专项计划分层结构中次级资产支持证券对优先级资产支持证券提供了 6.67% 信用支撑, 具有一定的增信作用本计划资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券, 每年度专项计划偿付完毕优先级预期收益及本金后的剩余资金 50% 分配给次级资产支持证券持有人 当完成当期优先级本息分配后, 次级资产支持证券对未分配优先级资产支持证券的具有较好的保障作用 次级资产支持证券规模为 1.00 亿元, 占总发行金额的 6.67%; 次级资产支持证券占有的现金流对本计划优先级资产支持证券提供了 6.67% 的信用支撑 本计划通过资产支持证券分层的结构安排, 降低了优先级资产支持证券的风险, 次级资产支持证券对优先级资产支持证券提供了一定的信用支持作用 金科物业将其特定期间物业服务费收费权抵押给专项计划, 对优先级资产支持证券具有一定的信用支持作用根据金科物业与招商银行签订的 物业经营收益应收账款质押合同, 金科物业作为 出质人 以其旗下运营管理的 7 家物业公司的合同项下的特定期间物业经营收益应收账款为委托贷款提供质押但保, 承诺以 7 家物业公司未来特定期间的物业服务收入作为委托贷款的还款来源 以 评估报告 对特定期间物业服务收入未来现金流的估值来看, 质押率为 61.65% 7 物业经营收益应收账款质押担保为委托贷款提供一定的偿债保障 金科股份作为本计划的差额支付承诺人, 对优先级资产支持证券具有很强的增信作用金科股份承诺按照 标准条款 及 差额支付承诺函 的规定, 向计划管理人 ( 代表资产支持证券持有人 ) 承担差额支付义务, 直至优先级资产支持证券的所有本金和预期收益清偿完毕 根据 差额支付承诺函, 金科股份不可撤销及无条件地向计划管理人承诺, 对截止任何一个兑付日前 3 个工作日 9:00 时后, 若资金归集账户内的资金不足清偿当期委托贷款本息的, 则差额支付承诺人不可撤销的承诺按计划管理人差额支付指令的要求, 就资金归集账户内 7 质押率 = 委托贷款总额 / 评估现金流总额 26

27 的资金与当期委托贷款本息的差额部分, 承担差额补足义务 若差额支付承诺人在差额支付承诺人划款日未能履行差额补足义务, 则差额支付承诺人除需继续履行差额补足义务外, 还需额外支付逾期利息, 逾期利息金额为 差额支付承诺人划款日应付补足款 0.05% 差额支付承诺人划款日至差额承诺义务完成日期间自然日实际天数 365 主要参与方 原始权益人 / 差额补足人 : 金科股份金科股份前身为重庆东源产业发展股份有限公司 ( 原名重庆东源钢业股份有限公司, 以下简称 东源股份 ), 系经重庆市人民政府批准, 于 1987 年 3 月由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立, 并于 1996 年 11 月在深圳证券交易所 ( 以下简称 深交所 ) 上市, 上市时注册资本为 18, 万元, 随后经过配股分红派息以及资本公积定向转增股本等变更, 东源股份总股本增至 25, 万元 2009 年 3 月, 东源股份控股股东与重庆市金科投资有限公司 ( 以下简称 金科投资 ) 签订股份转让协议, 股权转让后金科投资持有东源股份总股本的 13.42%, 成为第二大股东 金科投资是一家从事房地产投资及管理咨询服务业务的持股型公司, 黄红云及其夫人陶虹遐分别持有金科投资 60% 和 40% 股权 金科投资控股子公司重庆市金科实业 ( 集团 ) 有限公司 ( 以下简称 金科集团 ) 主要从事房地产开发业务, 黄红云夫妇及合计持有金科集团 58.10% 股权, 为金科集团实际控制人 2011 年 8 月, 经中国证券监督管理委员会 关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市金科实业 ( 集团 ) 有限公司的批复, 东源股份向金科集团全体股东定向增发, 金科集团全体股东以其所持金科集团 100% 的权益折为东源股份股权, 成为东源股份股东 吸收合并完成后, 东源股份仍存续, 而金科集团的法人资格被注销, 其全部资产 债务 相关经营资质 业务以及人员等均转由东源股份承接 重组完成后东源股份主营业务和经营性资产均发生实质性变化, 并于 2011 年 6 月通过股东大会审议更名为现名, 同年 8 月正式在深交所挂牌上市 ( 股票代码 :000656, 简称 : 金科股份 ) 2014 年 12 月, 金科股份完成非公开发行股票 22,000 万股, 注册资本增至 137, 万元 截至 2015 年 3 月末, 金科投资拥有金科股份 18.34% 的股权, 自然人黄红云 陶虹遐夫妇直接持有金科股份 22.23% 的股权, 并持有金科投资的全部股权, 为金科股份实际控制人 金科股份主要从事房地产开发 园林工程 酒店及物业管理等业务, 并通过并购新疆华冉东方新能源有限公司 ( 以下简称 华冉东方, 主营风力能源项目的投资和技术开发 ) 进入新能源领域 金科股份具有国家一级房地产开发资质, 战略布局在 中西部 长三角 环渤海 三大区域 27

28 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业, 根据 2014 及 2015 年的政府工作报告, 未来我国房地产行业政策面将加大贯彻市场化格局, 行政化调控将逐渐退出房地产作为我国经济发展的重要产业之一, 可分为住宅地产和商业地产两大物业形态, 其中住宅地产是国家宏观调控的重点领域, 受宏观经济与政策导向影响较大 ; 而商业地产受房地产调控政策影响相对较小 从历史波动周期观察, 除非出现显著的外部冲击, 房地产市场面临的常态格局主要是调控, 其中涉及信贷政策 金融利率 税收 住房结构以及土地政策等多方面, 直接或间接对房地产行业发展产生一定的制约影响 2011 年下半年起, 我国政府颁布多项房地产限制政策以抑制全国范围的住宅价格上涨, 部分城市的住宅价格开始有所下调, 投资需求下降较为明显, 新房库存量逐渐增加 2014 年, 全国住宅开发投资完成额增速由 2013 年同期的 19.8% 下降至 10.5%, 商品住宅新开工面积减少 10.7%, 新开工面积为近五年来最低 住宅新开工面积与开发投资额的双重下滑将减少未来 1~2 年的新房供应, 与市场去库存的要求相吻合 随着住房供需关系的改变以及房价快速上涨趋势的结束, 房地产行业调控政策也由抑制市场过热的单边调控转向因地制宜的双向调控 2014 年 3 月, 李克强总理 政府工作报告 中提出分类调控思路, 政策导向更具市场化与针对性 同年 5 月, 中国人民银行 ( 以下简称 央行 ) 强调合理配置信贷资源, 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求, 明确表示将保护合理的自住购房需求 2015 年 3 月, 李克强总理 政府工作报告 中提出, 我国房地产行业政策面将延续 2014 年以来的市场化 去行政化理念, 坚持分类指导, 因地施策, 落实地方政府主体责任, 支持居民自住和改善性住房需求, 促进房地产市场平稳健康发展 由此可见,2015 年房地产行业政策面将保持整体平稳, 市场化格局将进一步凸显 重庆市是我国西部地区的重要城市, 土地和商品房供应相对充足, 房地产市场快速发展 ;2014 年成交量的释放在一定程度上减轻了库存压力, 但 去库存 仍是 2015 年房地产企业的主要任务重庆市地处长江上游, 是我国西部地区最大的水陆空综合交通枢纽和最大的工商业中心 1997 年, 重庆成为中央直辖市 ;2007 年, 成立全国唯一的统筹城乡综合配套改革试验区 ;2010 年, 成立两江新区, 是继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家级新区 随着战略发展地位的不断提升, 重庆市经济持续较快增长,2014 年, 重庆市 GDP 增速为 10.9%, 高出全国平均水平 3.5 个百分点 ; 全社会固定资产投资为 13,223.8 亿元, 仍保持较高的增速 近年来, 重庆市房地产市场总体发展较快,2006~2014 年, 房地产开发投资的年复合增长率达 21.2%, 商品房新开工 竣工和销售面积均保持较快增长 28

29 7,000 万平方米 元 / 平方米 2,500 6,000 5,000 4,000 2,000 1,500 3,000 2,000 1,000 1, 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 成交土地规划建筑面积 平均楼面价 图 ~2014 年重庆市辖区土地市场成交情况 数据来源 :Wind 资讯 供给方面, 重庆市 2002 年开始实施土地储备制度, 政府先后购回土地 40 多万亩, 目前在主城区及周边仍有较为丰富的土地储备 2010~ 2013 年, 随着重庆城市化建设的加速推进和大型房地产开发商的进入, 重庆土地市场需求增加, 政府不断增加土地供应量, 成交土地规模快速增长 总体来看, 重庆地区土地供应较为充足, 但前期土地成交量攀升带动了商品房供应量的快速增长, 房地产企业面临一定的库存压力 供给方面, 重庆市 2002 年开始实施土地储备制度, 政府先后购回土地 40 多万亩, 目前在主城区及周边仍有较为丰富的土地储备 2010~ 2013 年, 随着重庆城市化建设的加速推进和大型房地产开发商的进入, 重庆土地市场需求增加, 政府不断增加土地供应量, 成交土地规模快速增长 总体来看, 重庆地区土地供应较为充足, 但前期土地成交量攀升带动了商品房供应量的快速增长, 房地产企业面临一定的库存压力 从成交情况来看,2010~2013 年重庆主城区商品房销售面积较为稳定, 但由于供给量相对充足, 商品房销售价格上涨速度明显回落 在区域分布方面, 渝北区 沙坪坝区 江北区和北部新区是商品房成交的主力区域, 其中沙坪坝区的新增供应面积 成交面积和商品房存量在重庆主城区均居首 2014 年 9 月以来, 随着银行首套房贷利率调整 重庆市调整首套房认定标准 央行贷款基准利率下调等利好政策的陆续推出, 以及房地产开发商普遍采取降价促销的方式释放库存压力, 重庆地区第四季度商品房成交量大幅提升 2014 年, 重庆主城区商品房累计销售面积 5,100.4 万平方米, 同比增长 5.87%, 其中第四季度销售量为 1,807.8 万平方米, 同比增长 12.1%; 全年平均成交价格为 5,626.4 元 / 平方米, 同比基本持平 29

30 6,000 万平方米 元 / 平方米 6,000 5,000 5,000 4,000 4,000 3,000 3,000 2,000 2,000 1,000 1, 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 商品房销售面积 平均销售价格 图 ~2014 年重庆市辖区商品房市场成交情况 数据来源 :Wind 资讯 随着成交量的释放, 重庆地区房地产市场库存压力有所减轻, 但较高的库存量和新增供应量决定了 去库存 仍是 2015 年区域内房地产企业的主要任务 金科股份主要从事房地产开发业务, 拥有住宅 商业 旅游和产业地产等多业态产品线 ; 受房地产板块结转规模的影响,2012~2014 年营业收入持续增长房地产开发和销售是金科股份的主营业务, 包括住宅型产品 商业地产 旅游地产和产业地产等多个领域 金科股份住宅产品涉及高层 洋房和低密度住宅三类业态, 其中高层占比接近 80%, 主要为中小户型及改善型等刚需商品房, 符合大众消费需求, 为地产业务的发展提供较强保障 2013 年, 由于较多项目交付和结转, 金科股份房地产业务营业收入同比增长 59.35%, 带动营业收入同比增长 55.28%;2014 年, 由于房地产业务收入同比略有增长, 同时其他业务收入同比增加 8.12 亿元, 金科股份营业收入同比增长 7.80% 从毛利率来看, 由于国内房地产行业景气度下行, 加之土地和建安成本上升, 金科股份房地产板块毛利率持续下降, 因此 2013 年和 2014 年综合毛利率分别下降 9.84 个百分点和 3.02 个百分点 金科股份其他业务主要包括物业管理 酒店经营 园林工程 门窗工程 装饰设计以及材料销售等 2014 年, 金科股份其他业务收入同比大幅增长, 主要为材料销售量大幅增长, 以及承接施工业务量增加所致 2015 年 1~3 月, 金科股份营业收入为 亿元, 同比下降 13.70%, 主要原因是房地产业务的结转规模较小且住宅比重较高所致 ; 毛利率为 29.70%, 同比下降 个百分点, 主要原因为 2014 年 1~ 30

31 3 月结转了较多商业物业, 毛利率相对较高 表 ~2014 年及 2015 年 1~3 月金科股份营业收入及毛利润构成情况 ( 单位 : 亿元 %) 项目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年 金额占比金额占比金额占比金额占比 营业收入 房地产 其他 毛利润 房地产 其他 毛利率 房地产 其他 数据来源 : 根据金科股份提供的资料整理 金科股份坚持二 三线中心城市为主, 一 四线城市为辅的战略布局, 业务范围覆盖不断扩展 ; 金科股份区域竞争力较强, 在重庆的市场占有率和业务覆盖范围居于领先位置 ; 通过不断加大土地投资力度, 金科股份土地储备较为充足, 能够支撑房地产业务的持续发展金科股份房地产业务主要以住宅产品为主, 同时辅以商业 旅游和产业地产项目的开发与销售, 房地产业务主要由各地项目公司承担 金科股份坚持二 三线中心城市为主, 一 四线城市为辅的战略布局, 积极扩张业务经营规模和覆盖范围 金科股份深耕重庆主城区及周边区县, 区域竞争力强 2014 年, 金科股份在重庆地区销售面积共计 万平方米, 占区域住宅销售的总面积的 4.73%, 居于领先地位 ; 业务布局重庆市内 18 个区县, 为区域内覆盖范围最广的房地产企业 在坚持深入经营重庆地区各区县的基础上, 金科股份积极拓展外埠业务, 已布局北京 成都 济南 西安 青岛 长沙 昆明 苏州等城市 表 ~2014 年及 2015 年 1~3 月金科股份土地获取情况 ( 单位 : 万平方米 亿元 %) 项目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年 项目数量 占地面积 计容建筑面积 土地投入金额 土地投入占签约金额比重 数据来源 : 根据金科股份公告整理 金科股份主要通过公开招拍挂购买土地, 兼以股权收购等途径, 并利用项目合作的方式增强在土地市场上的竞争力 2012 年, 国内土 31

32 地市场较为低迷, 金科股份在重庆长寿 开县及江苏苏州等地获得低价土地项目, 全年新增土地项目 20 个, 计容建筑面积 万平方米 2013 年, 国内土地市场持续升温, 金科股份全年新增 19 个土地项目, 计容建筑面积 万平方米 2014 年, 金科股份先后在青岛 北京 昆明获得项目土地, 全年新增计容建筑面积 万平方米, 土地总投入 亿元 2015 年 1~3 月, 金科股份在长沙和青岛获得 3 幅土地, 计容建筑面积 万平方米 总体来看, 金科股份不断加大土地投资力度, 土地储备较为充足 截至 2015 年 3 月末, 金科股份土地储备的计容可建面积为 1, 万平方米, 能够支撑未来 8 4~6 年持续开发 金科股份签约面积和签约金额逐年提升, 为未来业绩增长奠定了有利基础 ; 金科股份项目周转率很高, 运营管控能力较强 ; 金科股份重庆地区的业务比重较大, 存在一定的区域房地产市场波动带来的经营风险 2012~2014 年, 随着前期土地购入量的大幅增加, 金科股份地产业务的开工面积和竣工面积快速增长 ; 产品销售状况较好, 签约面积和签约金额持续增长, 为未来业绩的提升奠定了良好基础 2014 年, 金科股份签约均价同比下降幅度较大, 主要为当期签约销售的商业项目相对较少, 同时为实现快速去库存的目标, 金科股份降价销售重庆 江苏地区的部分楼盘 表 ~2014 年及 2015 年 1~3 月金科股份房地产业务运营情况 项目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年 新开工面积 ( 万平方米 ) 竣工面积 ( 万平方米 ) 签约面积 ( 万平方米 ) 签约金额 ( 亿元 ) 结算面积 ( 万平方米 ) 结算金额 ( 亿元 ) 签约均价 ( 元 / 平方米 ) 6,818 6,522 7,909 7,257 结算均价 ( 元 / 平方米 ) 6,716 6,875 7,262 7,126 数据来源 : 根据金科股份公告整理 运营管控方面, 金科股份按照专业集权的总体思路强化运营管理并优化授权体系, 对地产项目进行动态管控, 从而调整全集团项目的运营节奏, 保持快进快出的高周转率 金科股份要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不超过 6 个月, 其他地区项目不得超过 8 个月 2012 年以来, 金科股份对部分适销项目的开发和销售节奏进行提速, 8 金科股份土地储备分布情况 : 重庆地区 万平方米, 湖南地区 万平米, 山东地区 万平方米, 四川地区 万平方米, 陕西地区 万平方米, 江苏地区 平方米, 其他地区 万平米 以 2014 年的季度平均销售面积计算, 金科股份土地储备存续比为

33 并提供了充足的适销对路产品, 有效提升了项目关键节点的按期达成率 销售方面, 金科股份凭借自身多业态产品线的经营特点和灵活的推盘销售策略来应对市场波动 2012~2014 年, 金科股份针对不同项目起售节点对部分楼盘采取了适当降价促销以提高项目去化率 金科股份商品房中以住宅地产为主, 其中体量占比最大的产品为中小户型的普通刚性住宅, 产品结构较好地匹配了普通购房者需求 灵活的销售策略和较好的产品结构, 为整体销售规模的快速增长提供了较强的支撑 截至 2015 年 3 月末, 金科股份房地产开发业务已覆盖重庆 江苏 北京 四川 湖南 山东 贵州 山西 云南 新疆等 10 余个省 ( 市 ) 和地区, 其中重庆地区业务占比较高,2012~2014 年销售金额占比始终在 50% 以上 尽管金科股份近年来不断扩张房地产业务的城市布点, 但从目前地域分布情况看, 地产业务分布仍然较为集中, 区域房地产市场波动将对金科股份整体经营造成较大影响 表 ~2014 年及 2015 年 1~3 月金科股份商品房签约销售地区构成情况 ( 单位 : 亿元 %) 项目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年 金额占比金额占比金额占比金额占比 重庆 ( 主城区 ) 重庆 ( 其他区县 ) 江苏地区 北京地区 四川地区 其他 合计 数据来源 : 根据金科股份提供的资料整理 金科股份拥有住宅 商业 旅游及产业地产等多业态产品线, 拥有较高区域品牌知名度 ; 金科股份采用产业嫁接地产的多元化业态联动开发模式, 提升整体抗风险能力金科股份是集房地产开发 旅游文化 酒店与大型商业中心等多元化发展的企业集团, 具有国家一级房地产开发资质 园林二级资质, 物业服务一级资质等, 为业务发展奠定了良好基础 金科股份拥有国家知识产权局授予的 别墅级洋房 原创中国洋房 空中院馆 和 X+1 夹层住宅 四项专利, 并且在多处住宅项目中得到实践应用, 在空间合理性 住宅理念 园林景观打造以及人性化设计等方面得到了市场和客户的高度认可, 在中西部地区拥有较强的品牌知名度 从业态产品组合看, 由于受国家宏观环境和行业特殊因素等影响, 不同业态产品在市场化历程与增长点方面均有所不同, 目前金科股份已涉足拥有住宅 商业 旅游及产业地产等多业态产品线 2012 年金 33

34 科股份在重庆主城打造了城市综合体项目, 同时也是自身首个产权式购物中心 金科廊桥天都, 类似模式项目还包括位于涪陵的 金科世界走廊, 涵盖购物 餐饮 娱乐 休闲及商务等多种综合功能 2013 年, 在商业与旅游地产方面, 金科股份打造了 世界城 和 金科中心 等商业地产系列, 同时在长沙和重庆打造了 山水洲 和 中华养生城 两处旅游度假地产品牌 2015 年 2 月, 金科股份与亿达集团有限金科股份合作在长沙获取首个科技产业园地产项目, 项目定位为高端科技创新产业发展区和企业总部聚集区 金科股份以住宅地产为基础, 以产业嫁接地产的方式形成多元化业态组合, 推动地产业务的升级, 提升整体抗风险能力 金科股份业务规模不断扩大, 资产规模与债务规模持续较快增长, 资产负债率较为稳定且始终处于很高的水平 ; 受利润持续下降及资产规模扩张较快影响, 金科股份主要盈利指标有所下降 ; 受土地支出规模较大影响, 金科股份经营性净现金持续流出 ; 为支持项目滚动开发, 金科股份融资需求较为强烈随着项目分期与滚动开发以及土地储备的不断增加, 金科股份资产规模持续增长 金科股份资产以流动资产为主, 其中存货在资产中的比重较大, 存在一定的资产减值风险 截至 2015 年 3 月末, 流动资产在总资产中的比重为 92.10%, 存货在总资产中的比重为 74.76% 金科股份流动资产主要由存货和货币资金构成 金科股份存货主要包括开发成本 开发产品及拟开发产品,2013 年末存货同比增长 37.33%, 主要为 济南金科世界城 重庆北碚金科城 和 重庆金科时代中心 等地产项目新增开发成本和开发产品所致 ;2014 年末存货为 亿元, 同比增长 35.36%, 主要新增项目包括 北京金科中心 重庆西永天宸 西永天宸二期 重庆云阳金科世界城 等项目, 存货中开发成本 开发产品和拟开发产品分别为 亿元 亿元和 亿元, 共计提存货跌价准备 7.31 亿元 9 金科股份货币资金主要包括银行存款和少量现金,2013 年末货币资金同比减少 30.75%, 主要原因是支付较多的土地购买款 ;2014 年末货币资金为 亿元, 同比增长 18.27%, 主要是取得较多的预售房款和筹资现金所致 截至 2015 年 3 月末, 金科股份存货为 亿元, 较 2014 年末增长 6.43%; 货币资金为 亿元, 较 2014 年末增长 24.60%, 主要原因为预售房款回笼和委托贷款资金到位所致 金科股份非流动资产主要为投资性房地产 递延所得税资产和固定资产等,2014 年末投资性房地产 递延所得税资产和固定资产分别为 亿元 亿元和 亿元, 合计占总资产的 6.36% 金科股份所持投资性房地产主要为成熟商务区的商业物业, 交易市场较为活跃 2014 年末, 固定资产同比增长 %, 主要原因为金科股 年末, 金科股份按照市场价格状况和项目实际销售情况, 经项目可变现净值进行减值测试后, 对 无锡米兰花园 A 无锡城南世家 和 长沙盛世东方大院 分别计提存货跌价准备 0.83 亿元 5.87 亿元和 0.62 亿元 34

35 份合并华冉东方的发电及相关设备, 以及完工酒店转入固定资产 截至 2015 年 3 月末, 金科股份固定资产为 亿元, 较 2014 年末增 10 长 20.85%, 主要为华冉东方的在建工程转入固定资产所致 ; 其余主要非流动资产科目余额变动不大 2012~2014 年, 金科股份存货周转天数分别为 1, 天 1, 天和 1, 天,2014 年存货周转天数增幅较大, 主要原因是开发成本的增加导致存货有所增长, 而当期结转成本增幅较小 ; 应收账款周转天数分别为 5.76 天 4.64 天和 9.55 天, 由于房地产开发项目采用预售模式, 金科股份应收账款余额相对较小 2015 年 1~3 月, 金科股份存货周转天数为 5, 天, 存货周转效率大幅下降, 主要为期末存货大幅增长所致 ; 应收账款周转天数为 天, 应收账款周转效率大幅下降, 主要原因是期末应收账款大幅增长 从资产受限情况看, 截至 2014 年末, 金科股份所有权受限资产的账面价值合计 亿元, 占期末总资产的 30.21%, 其中货币资金 亿元 应收账款 3.47 亿元 存货 亿元 投资性房地产 亿元 固定资产 5.77 亿元 在建工程 6.13 亿元和无形资产 0.28 亿元 金科股份受限存货主要为用于银行借款的抵押土地及开发项目 随着房地产开发规模的持续扩张, 金科股份债务规模保持较快增长 金科股份负债以流动负债为主, 但流动负债在总负债中的占比有所下降 截至 2015 年 3 月末, 金科股份流动负债在总负债中的占比为 67.18%, 其中预收款项在总负债中的占比为 36.13% 金科股份流动负债主要由预收款项 一年内到期的非流动负债 应付账款等构成 预收款项主要为商品房预售款,2013 年末预收款项同比略有增长 ;2014 年末预收款项 亿元, 同比增长 20.15%, 主要系预售商品房回款增幅大于结转收入规模所致 金科股份一年内到期的非流动负债, 主要包括一年内到期的长期借款和信托借款,2013 年末一年内到期的非流动负债同比下降 9.92%;2014 年末一年内到期的非流动负债为 亿元, 同比增长 55.65%, 主要为一年内到期的长期借款大幅增长所致 金科股份应付账款主要为应付工程款和材料设备采购款, 随着开发项目的增多, 应付工程款逐年大幅增长,2013 年末同比增长 %;2014 年末为 亿元, 同比增长 53.43% 截至 2015 年 3 月末, 金科股份预收款项为 亿元, 较 2014 年末增长 19.09%, 主要原因为 北京金科中心 重庆西永天宸 等项目销售推进, 而当期结转收入规模较小 ; 一年内到期的非流动负债为 亿元, 较 2014 年末下降 20.73%, 主要为部分借款到期偿付所致 ; 应付账款 亿元, 较 2014 年末下降 13.85%; 应付票据 亿元, 较 2014 年末增长 %; 应付账款和应付票据合计较 2014 年末增加 5.72 亿元, 主要原因是随着项目增加, 应付工程和材料款增 10 华冉东方主要在建工程为哈密烟墩第六风电场 20 万千瓦项目, 项目计划总投资 亿元, 截至 2015 年 3 月末已累计完成投资 亿元, 剩余投资将在 2015 年内完成 35

36 长 金科股份非流动负债主要为长期借款 由于开发规模扩大使得对长期资金的需求增加, 金科股份长期借款增长较快,2013 年末同比增长 37.39%;2014 年末长期借款为 亿元, 同比增长 68.33%, 其中保证借款 亿元, 抵押和保证借款 亿元, 抵押借款 亿元 截至 2015 年 3 月末, 金科股份长期借款为 亿元, 较 2014 年末增长 8.77% 由于新增项目规模持续大幅增长, 金科股份的外部融资需求很大, 长期有息债务和总有息债务逐年大幅增长, 总有息债务在总负债中的比重有所上升 从债务期限结构来看, 金科股份有息债务主要在未来 2 年内到期, 将面临一定的集中偿付压力 2012~2014 年末, 金科股份所有者权益分别为 亿元 亿元和 亿元 ;2014 年末股本和资本公积同比分别增加 2.20 亿元和 亿元, 主要为金科股份完成非公开发行股票 2.20 亿股所致 ; 未分配利润分别为 亿元 亿元和 亿元, 逐年稳定增长 截至 2015 年 3 月末, 金科股份所有者权益为 亿元, 较 2014 年末增加 亿元, 主要为收到民生加银资产管理有限公司 ( 以下简称 民生加银 ) 发放的无固定期限委托贷款 亿元所致 ~2014 年末及 2015 年 3 月末, 金科股份资产负债率较为稳定, 但始终处于很高的水平 ; 债务资本比率略有波动, 有息债务在资本化总额中的占比较高 ; 流动比率逐年略有提升, 但由于存货在流动资产中的比重较大, 金科股份速动资产对流动负债的保障程度较低 截至 2014 年末, 金科股份无对外担保 其他或有事项方面, 截至 2014 年末, 金科股份为商品房承购人向银行及住房公积金中心提供贷款担保的余额为 亿元, 该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除 ; 因该项担保责任而支付的金额为 0.30 亿元, 金科股份已评估相关担保风险并相应地计提坏账准备 2012~2014 年, 随着房地产板块经营规模的扩大, 金科股份营业收入逐年增长, 但毛利率持续下降 2013 年, 营业收入大幅增长 55.28%, 主要为当期结转规模较大所致, 毛利率同比下降 9.84 个百分点, 主要原因是金科股份在第四季度结转大量的市场低迷期销售的低毛利产品 ;2014 年, 营业收入同比增长 7.80%, 毛利率同比下降 3.02 个百分点 金科股份营业税金及附加增主要为营业税和土地增值税,2013 年同比增长 46.57%, 主要原因是当期结转规模较大导致营业税大幅增加 ; 2014 年营业税金及附加为 亿元, 同比下降 23.68%, 主要为土地 年 12 月, 金科股份与中国民生银行股份有限公司签订 委托贷款合同, 由民生加银设立专项资产管理计划募集资金, 并委托中国民生银行股份有限公司将募集所得资金向金科股份发放贷款 该笔贷款无固定期限, 贷款金额为 亿元, 约定利率 : 第一年 11.50%, 第二年为 12.00%, 第三年 15.00%, 第四年及以后 18.00% 2015 年 2 月, 金科股份收到该笔贷款, 并将其计入所有者权益的其他权益工具科目 36

37 增值税大幅下降所致 2012~2014 年, 随着房地产项目数量增加, 金科股份期间费用逐年增长, 但由于营业收入大幅增长, 期间费用率有所下降 2012~2014 年, 金科股份营业利润别为 亿元 亿元和 5.56 亿元,2014 年营业利润大幅下降, 主要原因为项目计提存货跌价准备导致资产减值损失大幅增长 2014 年, 金科股份营业外收入为 2.38 亿元, 同比增加 1.34 亿元, 主要为收到的政府补助大幅增长所致 ; 12 所得税费用为 亿元, 同比减少 4.31 亿元 2012~2014 年, 净利润分别为 亿元 9.46 亿元和 8.63 亿元 由于资产规模扩张较快, 以及利润总额和净利润逐年下降, 总资产报酬率和净资产收益率均持续下降 表 ~2014 年及 2015 年 1~3 月金科股份主要财务指标 13 ( 单位 : 亿元 %) 科目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年总资产 流动资产合计 负债总额 有息债务合计 长期有息债务 所有者权益 营业收入 期间费用 利润总额 经营性净现金流 投资性净现金流 筹资性净现金流 资产负债率 债务资本比率 毛利率 总资产报酬率 净资产收益率 经营性净现金流 / 流动负债 (%) 经营性净现金流 / 总负债 (%) 经营性净现金流利息保障倍数 ( 倍 ) 数据来源 : 根据金科股份 2012~2014 年审计报告及 2015 年 1~3 月财务报表整理 2015 年 1~3 月, 金科股份营业收入为 亿元, 同比下降 年 ~2013 年, 由于开发绿色生态住宅的所得税优惠税率尚未确定, 金科股份暂按 25% 税率计算确认所得税费用 2014 年 8 月, 相关政策已经明确, 金科股份 2011~2013 年计算确认的所得税税率由 25% 转变为 15%, 对 2014 年的所得费用影响为 亿元 13 金科股份提供了 2012~2014 年及 2015 年 1~3 月财务报表 天健会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 分别对其 2012~ 2014 年财务报表进行了审计, 均出具了标准无保留意见的审计报告 37

38 13.70%, 主要为当期结转规模较小所致 ; 毛利率为 29.70%, 同比下降 个百分点, 主要原因为 2014 年 1~3 月金科股份结转了较多毛利较高的商业项目 ; 投资收益为 0.51 亿元, 主要为处置重庆展禾农业发展有限金科股份股权的收益 ; 营业利润为 0.95 亿元, 同比下降 67.75%, 主要为当期结转商品房规模较小, 且毛利率较低所致 ; 净利润为 0.95 亿元, 同比下降 62.32% 2012~2014 年, 由于购入较多的土地, 存货持续大幅增加, 金科股份经营性净现金流出规模持续大幅增长 ;2013 年和 2014 年投资性净现金流出为 7.53 亿元和 6.81 亿元, 主要为金科股份收购股权及新设子金科股份支出所致 ;2014 年, 金科股份筹资性净现金流入 亿元, 主要为当期项目借款增加 吸收项目合作方的投资及非公开发行股票募集资金所致 2015 年 1~3 月, 金科股份经营性净现金流出为 2.38 亿元, 经营性净现金流出规模同比大幅下降 ; 投资性净现金流入为 0.42 亿元, 筹资性净现金流入为 0.49 亿元 2012~2014 年, 由于经营性净现金处于持续净流出的状态, 金科股份经营性净现金流缺乏对负债和利息的保障能力 综合分析, 金科股份偿还债务的能力很强, 由其未本计划提供差额支付义务, 具有很强的增信作用 预计未来 1~2 年, 金科股份地产业务规模将保持稳定发展 计划管理人 : 招商资管招商资管为招商证券根据中国证券监督管理委员会 关于核准招商证券股份有限公司设立资产管理子公司的批复 ( 证监许可 [2015]123 号 ) 获准设立的全资证券资产管理子公司, 已获得中国证监会颁发的 经营证券业务许可证 并承接招商证券全部资产管理业务 招商资管的前身是招商证券的资产管理部 根据招商证券 2015 年 4 月 30 日发布的 关于招商证券股份有限公司管理的集合与专项资产管理计划变更管理人的公告, 自 2015 年 5 月起, 招商证券管理的所有集合与专项资产管理计划管理人将由 招商证券 变更为 招商资管 此项变更仅涉及资产管理计划管理人法人主体形式上的变更, 并不涉及与投资者相关的合同项下权利 义务和责任的实质性变更 招商资管拥有全面的证券投 融资服务能力 投资银行在港口 交通运输 生物医药 房地产领域具有明显的竞争优势, 经纪业务以技术领先的电子化交易为特色, 市场占有率稳步增长, 基金宝 现金牛 等集合资产管理产品创新, 奠定了券商资产管理业务的领先地位 ; 研发业务以量化研究为基础, 在港口 交通运输 基建 能源 地产 生物医药等领域处于领先水平, 综合实力位居业内前列 招商资管最近一年不存在因重大违法违规行为受到行政处罚的情形 38

39 专项计划托管 / 委托贷款银行 : 招商银行招商银行成立于 1987 年 3 月, 是经国务院和中国人民银行批准组建的我国第一家股份制商业银行, 总部位于深圳 2002 年 4 月, 招商银行 A 股股票 ( SH) 在上海证券交易所挂牌上市 2006 年 9 月, 招商银行 H 股股票 (03968.HK) 在香港联交所上市 2013 年 7 月 19 日, 招商银行获得中国证监会 关于核准招商银行股份有限公司配股的批复 ( 证监许可 号 ), 向 A 股股东配售新股, 截至认购缴款结束日止共募集资金 亿元 截至 2014 年末, 香港中央结算 ( 代理人 ) 有限公司 招商局轮船股份有限公司 安邦财产保险股份有限公司 - 传统产品 14 中国远洋运输( 集团 ) 总公司分别持股 17.97% 12.54% 10.72% 和 6.24%, 其余股东持股不超过 5% 前十大股东中招商局轮船股份有限公司 深圳市晏清投资发展有限公司 深圳市楚源投资发展有限公司同为招商局集团有限公司的子公司 招商银行主要经营范围包括 : 吸收公众存款 ; 发放短期 中期和长期贷款 ; 办理国内外结算 ; 办理票据承兑与贴现 ; 发行金融债券 ; 代理发行 代理兑付 承销政府债券 ; 买卖政府债券 金融债券 ; 代理发行股票以外的有价证券 ; 买卖 代理买卖股票以外的有价证券 ; 资产托管业务 ; 从事同业拆借 ; 买卖 代理买卖外汇 ; 结汇 售汇业务 ; 从事银行卡业务 ; 提供信用证服务及担保 ; 代理收付款项及代理保险业务 ; 提供保管箱服务 ; 财务顾问 资信调查 咨询 见证业务 ; 经中国银行业监督管理机构批准的其他业务 作为一家全国性股份制商业银行, 招商银行拥有完善的营销网络和多元化的服务平台 截至 2014 年末, 招商银行共设立了 125 家分行及 1,297 家支行,1 家分行级专营机构 ( 信用卡中心 ),1 家代表处, 2,791 家自助银行, 在美国纽约 新加坡 伦敦 香港及台北拥有境外分行或代表处, 卢森堡分行正在筹建中 招商银行在提供公司和个人金融以及金融市场等商业银行产品和服务的同时, 大力发展综合经营业务, 拥有招银金融租赁有限责任公司和招银国际金融有限公司两家全资子公司, 永隆银行有限公司一家全资附属公司, 招商基金管理有限公司一家控股子公司, 招商信诺人寿保险有限责任公司 银联控股有限公司 银联通宝有限公司 香港人寿保险有限公司 银和再保险有限公司和 i-tech Solutions Limited 六家主要合营公司, 一级专业责任保险代理有限公司 深圳招银国金投资有限公司和北京中关村瞪羚投资基金管理有限公司三家主要联营公司 近年来, 招商银行总资产和存 贷款总额稳步增长 2012~2014 年末, 招商银行总资产同比分别增长 21.94% 17.85% 和 17.81%, 存款总额同比分别增长 14.07% 9.59% 和 19.07%, 贷款总额同比分别增长 16.05% 15.37% 和 14.42% 截至 2014 年末, 招商银行总资产为 47, 亿元, 同比增长 17.81%, 主要是由于招商银行大力推进 两 14 安邦财产保险股份有限公司 - 传统产品是安邦财产险股份有限公司的投资账户 39

40 小 业务战略, 零售类总资产增加较多 ; 存款总额和贷款总额分别为 33, 亿元和 25, 亿元, 同比分别增长 19.07% 和 14.42% 截至 2014 年末, 招商银行资产规模 存贷款规模均在全国性股份制商业银行中排名第一, 市场地位稳固 招商银行营业收入持续增长 2012~2014 年, 招商银行营业收入同比分别增长 17.90% 和 16.97% 和 25.08% 2014 年, 招商银行实现营业收入 1, 亿元, 同比增长 25.08% 招商银行收入结构不断优化, 利息净收入在营业收入中占比持续下降 招商银行不断推进业务发展模式转变, 重点发展零售业务 两小 业务 15 新兴特色业务和中间业务 2012~2014 年, 招商银行分别实现手续费及佣金净收入 亿元 亿元和 亿元, 同比分别增长 26.31% 47.85% 和 66.33%; 在营业收入中的占比分别为 17.41% 22.01% 和 17.30%, 对营业收入的贡献度逐年上升, 收入结构不断优化 在资产托管业务方面, 招商银行推出国内首家全功能网上托管银行 截至 2014 年末, 招商银行托管资产余额 35, 亿元, 同比增长 90.77%;2014 年, 累计实现托管费收入 亿元, 同比增长 98.87% 截至 2014 年末, 招商银行托管产品项目数量为 7,737 个, 同比增长 %,2014 年全年新增托管 19 只开放式基金 ( 含 QDII), 托管募集规模 亿元, 累计托管 90 只开放式基金 ( 含 QDII), 开放式基金托管资产规模为 1, 亿元 表 ~2014 年招商银行主要经营指标 ( 单位 : 亿元 ) 项目 2014 年 2013 年 2012 年总资产 47, , , 股东权益 3, , , 存款总额 33, , , 贷款总额 25, , , 营业收入 1, , , 净利润 总资产收益率 (%) 加权平均净资产收益率 (%) 存贷比 ( 人民币 ) 流动性比例 ( 人民币 ) 不良贷款率 (%) 拨备覆盖率 (%) 资本充足率 (%) 一级资本充足率 (%) 核心一级资本充足率 (%) 数据来源 : 招商银行 2012~2014 年年报 15 两小 业务即小企业及小微企业业务 40

41 总体来看, 招商银行总资产和净资产规模较快增长, 业务规模稳步增长 ; 零售银行业务持续领先, 以 两小 业务为重心, 不断优化信贷资产结构, 推进业务结构转型 ; 资本 运营和管理效率不断提升 ; 盈利能力保持稳定 ; 不良贷款率虽然上升, 但资产质量总体可控 ; 依旧保持较强的风险抵御能力 综上所述, 招商银行综合实力持续增强, 资产托管业务经验丰富, 其为本计划提供托管服务, 有利于本计划的顺利实施 结论 综上所述, 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业, 城镇化建设推动了城市住宅需求, 为房地产行业提供较大的发展空间, 重庆市是我国西部地区的重要城市, 土地和商品房供应相对充足, 房地产市场快速发展, 为原始权益人和委托贷款借款人提供良好的外部环境 但物业服务费收入作为基础资产的还款来源, 物业合同的未来续签情况具有一定的不确定性 ; 受到逾期欠款和关联交易情况的影响, 未来物业服务费收入具有一定的不确定性 按照大公现金流预测, 基础资产现金流入可以对本计划各期应付本息及相关费用按期 足额覆盖 ; 本计划设置了优先 / 次级结构, 次级资产支持证券对优先级资产支持证券提供了 6.67% 信用支撑, 具有一定的内部增信作用 ; 交易结构还设置资金沉淀, 为专项计划按时足额还本付息提供一定保障 ; 委托贷款借款人金科物业将其特定期间物业服务费收费权质押给专项计划, 对优先级资产支持证券具有一定的信用支持作用 ; 同时, 金科股份作为本计划的差额支付承诺人, 对优先级资产支持证券具有很强的信用支持作用 大公认为, 本计划优先级资产支持证券违约风险很低, 大公对本计划优先级资产支持证券金科物业 1 金科物业 2 金科物业 3 金科物业 4 和金科物业 5 的信用评级均为 AA+ 41

42 跟踪评级安排 招商证券资产管理有限公司拟于 2015 年设立 15 亿元招商创融 - 金科物业资产支持专项计划 1 号 在专项计划优先级资产支持证券存续期内, 大公国际资信评估有限公司 ( 以下简称 大公 ) 将对其进行持续跟踪评级 持续跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级 跟踪评级期间, 大公将持续关注本计划基础财产情况, 以及优先级资产支持证券所对应的优先级资产支持证券利润分配情况, 对主要参与方发生重大事件的, 大公将就事件对本计划的影响程度进行分析, 据实确认信用等级或调整信用级别, 并出具跟踪评级报告, 以动态地反映本计划优先级资产支持证券利益的保障程度 1) 跟踪评级时间安排定期跟踪评级 : 大公将在优先级资产支持证券存续期内每年的 6 月 30 日前出具一次定期跟踪评级报告 不定期跟踪评级 : 大公将在在发生影响评级报告结论的重大事项后及时进行跟踪评级, 在跟踪评级分析结束后下 1 个工作日向监管部门报告, 并发布评级结果 2) 跟踪评级程序安排定期跟踪评级将按照收集评级所需资料 现场调研 评级分析 评审委员会审核 出具跟踪评级报告等程序进行 大公的跟踪评级报告和评级结果将对受托机构 优先级资产支持证券持有人 监管部门及监管部门要求的对象进行披露 3) 如计划管理人不能及时提供跟踪评级所需资料, 大公将根据有关的公开信息资料进行分析并调整信用等级, 或宣布前次评级报告所公布的信用等级失效直至计划管理人提供所需评级资料 42

43 附件 1 资产支持证券信用等级符号和定义 大公信用评级是用一个简单的符号系统, 给出关于特定债务或企业之信用风险客观 独立 公正的意见 大公资产支持证券信用评级反映了资产支持专项计划优先级资产支持证券本息获得按期 足额偿付的保障程度, 是对偿付违约可能性和违约损失程度的评价, 评级结果受交易结构 相关法律条款 资产质量以及主要参与方提供服务的水平等的影响 和定义 大公资产支持专项计划资产支持证券信用评级符号和定义沿用了大公债务评级的符号 资产支持证券评级符号和定义 级别含义债务的信用质量最高 它对偿付本息有着充分而可靠的保障, 尽管某些债务保护因素 AAA 可能会发生变化, 但这些变化带来的影响不会损害其相当稳定的保障 违约风险极低 债务的信用质量很高, 它比 AAA 信用等级稍低只是由于其长期风险相对稍高 违约风 AA 险很低 债务的信用质量比较高, 其对本息的保护是比较充足的, 但可能存在一些对将来产生 A 不利影响的因素 违约风险较低 债务的信用质量中等, 在正常条件下对本息偿付具备足够保障, 但在不利的经营环境 BBB 下, 其保护因素可能会不足或不大可靠 违约风险一般 债务的信用质量一般 该级债务缺乏对偿付本息的可靠保障, 信用质量的不确定性是 BB 这一级别债务的突出特征 债务的信用质量较差 它们通常缺少良好的投资特征, 长期看缺乏对偿付本息的必要 B 保障 违约风险较高 债务的信用质量很差 这种债务对于本息的偿付存在着现实的危险因素 违约风险很 CCC 高 CC 债务的信用质量极差 这种债务常常违约, 或具有其它明显的缺陷 违约风险极高 C 债务的信用质量最低 这一等级的债务基本不能偿还, 并且违约后的损失很大 注 :BBB 级及以上级别属投资级,BB 级及以下级别属投机级 ; 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 43