证券代码 :000961.SZ 证券简称 : 中南建设公告编号 :0215-024 江苏中南建设集团股份有限公司 董事会关于本次募集资金使用的可行性报告 一 本次募集资金使用计划 公司本次发行拟向特定投资者非公开发行不超过 36,535.859 万股人民币普通 股, 募集资金扣除发行费用后用于如下项目 : 序号 项目名称 项目总投资 ( 万元 ) 拟投入募集资金 ( 万元 ) 房地产项目 1 盐城中南世纪城项目 636,026 260,000 2 青岛中南世纪城项目 159,480 70,000 3 太仓中南世纪城项目 180,472 80,000 建筑工程类项目 4 补充建筑工程项目营运资金 - 70,000 偿还银行贷款 5 偿还银行贷款 - 60,000 合计 - 540,000 若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金 拟投入总额, 公司将根据实际募集资金净额, 按照项目的轻重缓急等情况, 调整 并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排, 募集资 金不足部分由公司以自有资金解决 在本次非公开发行募集资金到位之前, 公司 将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入, 并在募集资金到位之后按照相 关法规规定的程序予以置换 二 募集资金投资项目可行性分析 ( 一 ) 盐城中南世纪城项目 1-4-3-1
1 项目情况要点项目名称 : 盐城中南世纪城项目总投资 :636,026 万元项目预计开发周期 :2015 年至 2020 年项目经营主体 : 公司全资子公司盐城中南世纪城房地产投资有限公司规划占地面积 :565,157 平方米总建筑面积 :1,754,000 平方米预计销售额 :824,132 万元 2 项目基本情况项目位于盐城市城南新区, 地块北至纬九路, 南至园林大道, 西至解放南路, 东至串场河滨路 项目规划用地面积 565,157 平方米, 规划建设以住宅为主导 精品商业建筑为提升 酒店和写字楼为补充的城市综合体项目, 总建筑面积 1,754,000 平方米 3 项目市场前景项目所在城南新区, 为盐城市重点发展地区, 也是当前盐城市民购房置业热点板块 项目紧邻串场河风光带 沿塘河公园, 环境优美, 适宜居住 项目周边路网建设已经基本完成, 拥有公交快速通道, 交通便利 项目北紧邻盐城中央政务区, 设置有盐城市政府 盐都区政府等若干政府机构 ; 西邻中央学府区, 设置有五所高校 ; 周边新建的三甲医院 电视塔 体育中心 中小学 购物中心等均已投入使用 项目区位优势明显, 配套设施完善, 具有良好的市场前景 4 资格文件取得情况公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权 该项目相关资格文件取得情况如下 : 立项批复 / 备案 盐南经发审 [2014]26 号, 都发改基 [2011]48 号 都发改基 [2011]342 号, 都发改基 [2011]416 号, 都发改基 [2011]417 号, 都发改基 [2011]414 号, 1-4-3-2
国有土地使用权证 建设用地规划许可证 都发改基 [2011]415 号 城南国用 (2013) 第 600309 号, 城南国用 (2013) 第 600308 号, 城南国用 (2012) 第 603382 号, 城南国用 (2013) 第 600306 号, 城南国用 (2012) 第 603304 号, 城南国用 (2013) 第 600307 号, 城南国用 (2012) 第 603383 号, 城南国用 (2012) 第 603303 号, 城南国用 (2013) 第 600305 号, 城南国用 (2012) 第 602123 号 地字第 320901201450010 号, 地字第 320901201450011 号, 地字第 320901201250011 号, 地字第 320901201250010 号, 地字第 320901201450015 号, 地字第 320901201150001 号 5 投资估算 本项目的总投资预计为 636,026 万元, 其中土地费用为 112,506 万元, 前期工程费 33,950 万元, 建筑安装工程费 327,765 万元, 基础设施建设费 41,832 万元, 公共配套设施费为 56,625 万元, 开发间接费 26,214 万元, 管理及销售费用为 37,134 万元 6 项目经济评价 本项目预计实现销售额 824,132 万元, 实现净利润 88,880 万元, 投资回报率为 14.2%, 销售净利率为 10.8% 项目各项经济指标良好, 经济性上可行 投资测算表 : 总销售收入 824,132 万元 总投资 636,026 万元 利润总额 118,507 万元 净利润 88,880 万元 项目投资回报率 14.2% 项目销售净利率 10.8% ( 二 ) 青岛中南世纪城项目 1 项目情况要点 项目名称 : 青岛中南世纪城 项目总投资 :159,480 万元 项目预计开发周期 :2015 年至 2018 年 1-4-3-3
项目经营主体 : 公司全资子公司青岛中南世纪城房地产开发有限公司 规划占地面积 :102,914 平方米 总建筑面积 :280,721 平方米 预计销售额 :237,129 万元 2 项目基本情况 项目位于青岛市李沧区北部 重庆中路以东 老虎山以西 唐山路以北 十 梅庵路以南 项目规划用地面积 102,914 平方米, 规划以住宅为主 商业为辅, 总建筑面积 237,129 平方米 3 项目市场前景 项目地处大青岛版图中央, 坐拥三个 第一站 的绝佳区位优势 : 机场至市区第一站 新铁路枢纽第一站 外市县进入青岛城区第一站 项目距离流亭机场约 15 公里, 距离新青岛铁路枢纽约 8 公里, 紧邻的重庆中路为济南 烟台 潍坊 即墨等市县进入青岛的交通主干道, 区位优势明显 项目除紧邻重庆北路 唐山路 十梅庵路三条城市交通要道, 预期地铁即将开通, 交通十分便利 项目所在区域为规划的青岛新中央商务区, 包含高档公寓 高档写字楼 星级酒店 娱乐餐饮 高级百货等多种物业, 预计总建筑面积 500 万平米 随着交通设施逐渐完善, 商圈氛围不断增强, 项目拥有较好的市场前景 4 资格文件取得情况 如下 : 公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权 该项目相关资格文件取得情况 立项批复 / 备案环评批复国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证 李沧发改 [2013]251 号, 李沧发改 [2013]250 号 青环李审 [2014]116 号 青房地权市字第 201453740 号, 青房地权市字第 201431636 号 地字第 370200201404007 号, 地字第 370200201404011 号 建字第 370200201404011 号, 建字第 370200201404013 号, 建字第 370200201404012 号, 建字第 370200201404014 号 1-4-3-4
5 投资估算 本项目的总投资预计为 159,480 万元, 其中土地费用为 40,066 万元, 前期工程 费 16,118 万元, 建筑安装工程费 61,759 万元, 基础设施建设费 8,710 万元, 公共配 套设施费为 12,872 万元, 开发间接费 8,807 万元, 管理及销售费用为 11,148 万元 6 项目经济评价 本项目预计实现销售额 237,129 万元, 实现净利润 42,767 万元, 投资回报率为 23.2%, 销售净利率为 18.0% 项目各项经济指标良好, 经济性上可行 投资测算表 : 总销售收入 237,129 万元 总投资 159,480 万元 利润总额 57,023 万元 净利润 42,767 万元 项目投资回报率 23.2% 项目销售净利率 18.0% ( 三 ) 太仓中南世纪城项目 1 项目情况要点 项目名称 : 太仓中南世纪城 项目总投资 :180,472 万元 项目预计开发周期 :2014 年至 2018 年 项目经营主体 : 公司全资子公司太仓中南世纪城房房地产开发有限公司 规划占地面积 :82,933 平方米 总建筑面积 :242,020 平方米 预计销售额 :247,294 万元 2 项目基本情况 项目位于太仓市中心, 北至上海西路, 南至朝阳路, 西至人民南路, 东至体 育会路及现状河流 项目规划用地面积 82,933 平方米, 规划以住宅为主 商业为 1-4-3-5
辅, 总建筑面积 242,020 平方米 3 项目市场前景 项目所在城市太仓位于长江口南岸, 紧邻上海, 为中国经济最发达地区之一, 但目前城市地产投资比例偏低, 具有较大的发展潜力 太仓地区交通十分发达, 拥有全国县级市最大的汽车站, 有近千条客货运专线 项目位于太仓市中心, 紧邻多条公交线路, 四通八达, 出行便利 项目周边 3 公里内聚集了太仓主要的学校 医院 商业广场 公园等, 配套设施十分完备 项目具有较好的市场前景 4 资格文件取得情况 如下 : 公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权 该项目相关资格文件取得情况 立项批复 / 备案环评批复国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证 太发改投核 [2014]31 号, 太发改投核 [2014]35 号, 太发改投核 [2014]43 号 太环建 [2014]406 号, 太环建 [2014]429 号, 太环建 [2014]724 号 太国有 (2014) 第 022015406 号 地字第太住建规许 (2014)059 号, 地字第太住建规许 (2014)089 号 太住建副 (2014)107 号, 太住建副 (2014)088 号, 太住建副 (2015)001 号 5 投资估算 本项目的总投资预计为 180,472 万元, 其中土地费用为 92,906 万元, 前期工程 费 5,171 万元, 建筑安装工程费 50,965 万元, 基础设施建设费 10,897 万元, 公共配 套设施费 4,966 万元, 开发间接费 7,678 万元, 管理及销售费用为 7,889 万元 6 项目经济评价 本项目预计实现销售额 247,294 万元, 实现净利润 34,463 万元, 投资回报率为 18.9%, 销售净利率为 13.9% 项目各项经济指标良好, 经济性上可行 投资测算表 : 总销售收入 总投资 247,294 万元 180,472 万元 1-4-3-6
利润总额 45,951 万元 净利润 34,463 万元 项目投资回报率 18.9% 项目销售净利率 13.9% ( 四 ) 补充建筑工程项目营运资金 1 补充营运资金的必要性 (1) 建筑业务所处行业特点和业务模式决定了公司对营运资金的特殊需求 公司建筑业务主营业务包括房屋建筑工程施工与设计, 建筑设备安装, 钢结构制造与安装, 全预制砼构件制造与销售 建筑施工工程项目通常可以分为工程投标 工程施工和质量保护三个阶段, 公司在每个阶段均需一定的资金 在工程投标阶段, 根据工程投标的惯例, 公司需于投标时向业主交付投标保证金 中标后为保证工程合同按规定履行需向业主提供履约保证金, 形成资金占用 ; 在工程施工阶段, 公司需以自有资金先行支付工程施工成本, 因此会有较大的工程进度款和完工未决算的应收账款, 形成对流动资金较大的占用 ; 由于公司施工的建筑工程产品一般投资规模大 工程难度高, 建筑产品质量事关重大, 因此在工程总承包合同中一般还包含施工合同价款 5% 左右的质量保证金, 业主要在工程安全运行 2 年后才予以支付, 也造成对公司流动资金的占用 综上所述, 公司建筑施工工程项目需要一定规模的前期资金且后续回款周期较长, 因此公司业务规模的增长 扩张, 需要大量的营运资金 (2) 业务规模持续增长需要营运资金的支持 公司建筑业务条线业务规模呈现逐年增长趋势 2012 年至 2014 年度建筑业务条线业务收入 ( 不含与内部房地产条线的关联交易 ) 分别实现 76.69 亿元 92.46 亿元以及 109.12 亿元 随着相关业务的增长, 其对流动资金的需求也将逐步增加 通过募投资金增加工程营运资金, 将直接缓解公司的现金流压力, 给公司的持续发展提供保障 2 补充营运资金的可行性 截至 2015 年 3 月 31 日, 公司已签订的主要大额合同或处于施工阶段的主要工 程如下所示 : 1-4-3-7
序号 项目名称 合同金额 ( 万元 ) 1 南京溧水秦淮佳苑五期安置房工程 56,491 2 通州运河核心区 IV-08 号多功能用地项目 43,567 3 天津运河文化商业中心公寓办公楼项目 60,000 4 天津棉二滨河广场项目三期 ( 铂金湾三期 ) 工程 56,506 5 泰禾集团上海青浦项目 30,000 6 济南欧亚大观商都项目 36,595 合计 283,159 上述项目施工周期长, 对营运资金的需求规模较大, 回报稳定 上述高质量 的项目储备为募集资金的实施提供了可靠保证 ( 五 ) 偿还银行贷款 截至 2014 年 12 月 31 日, 公司短期借款余额为 41.99 亿元, 公司拟使用本次非公 开发行募集资金针对性的偿还部分银行贷款 公司本次非公开发行股票的募集资金中, 将有 6 亿元用于偿还贷款 部分募集资金偿还贷款, 有利于公司降低负债率和财务费用, 提升公司的财务稳健性 若以公司目前各类融资的加权平均融资成本 9.42% 测算, 募集资金 6 亿元用于偿还公司部分贷款每年可节约利息支出约 5,652 万元 公司持续通过债务融资以满足业务的发展,2012 年末 2013 年末及 2014 年末公司的资产负债率 ( 合并报表 ) 分别为 82.86% 84.89% 及 84.73%, 公司资产负债率处于高位, 明显高于同行业可比公司的水平 ;2012 年末 2012 年末及 2014 年末公司的流动比率分别为 1.24 1.45 及 1.29, 低于同行业上市公司平均水平 较高的资产负债率水平和较低的流动比率削弱了公司举债的能力, 限制了公司未来融资空间, 影响公司的业务拓展能力 公司通过本次发行募集资金偿还一定数额的银行借款, 可以降低资产负债率, 优化资本结构, 提高流动比率, 有利于增强公司生产经营的抗风险能力和持续经营能力 ( 三 ) 太仓中南世纪城项目 1 项目情况要点 项目名称 : 太仓中南世纪城 1-4-3-8
项目总投资 :180,472 万元 项目预计开发周期 :2014 年至 2018 年 项目经营主体 : 公司全资子公司太仓中南世纪城房房地产开发有限公司 规划占地面积 :82,933 平方米 总建筑面积 :242,020 平方米 预计销售额 :247,294 万元 2 项目基本情况 项目位于太仓市中心, 北至上海西路, 南至朝阳路, 西至人民南路, 东至体 育会路及现状河流 项目规划用地面积 82,933 平方米, 规划以住宅为主 商业为 辅, 总建筑面积 242,020 平方米 3 项目市场前景 项目所在城市太仓位于长江口南岸, 紧邻上海, 为中国经济最发达地区之一, 但目前城市地产投资比例偏低, 具有较大的发展潜力 太仓地区交通十分发达, 拥有全国县级市最大的汽车站, 有近千条客货运专线 项目位于太仓市中心, 紧邻多条公交线路, 四通八达, 出行便利 项目周边 3 公里内聚集了太仓主要的学校 医院 商业广场 公园等, 配套设施十分完备 项目具有较好的市场前景 4 资格文件取得情况 如下 : 公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权 该项目相关资格文件取得情况 立项批复 / 备案环评批复国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证 太发改投核 201431 号, 太发改投核 201435 号, 太发改投核 201443 号 太环建 2014406 号, 太环建 2014429 号, 太环建 2014724 号 太国有 2014 第 022015406 号 地字第太住建规许 2014059 号, 地字第太住建规许 2014089 号 太住建副 2014107 号, 太住建副 2014088 号, 太住建副 2015001 号 1-4-3-9
5 投资估算 本项目的总投资预计为 180,472 万元, 其中土地费用为 92,906 万元, 前期工程 费 5,171 万元, 建筑安装工程费 50,965 万元, 基础设施建设费 10,897 万元, 公共配 套设施费 4,966 万元, 开发间接费 7,678 万元, 管理及销售费用为 7,889 万元 6 项目经济评价 本项目预计实现销售额 247,294 万元, 实现净利润 34,463 万元, 投资回报率为 18.9%, 销售净利率为 13.9% 项目各项经济指标良好, 经济性上可行 投资测算表 : 总销售收入 247,294 万元 总投资 180,472 万元 利润总额 45,951 万元 净利润 34,463 万元 项目投资回报率 18.9% 项目销售净利率 13.9% ( 四 ) 补充建筑工程项目营运资金 1 补充营运资金的必要性 (1) 建筑业务所处行业特点和业务模式决定了公司对营运资金的特殊需求 公司建筑业务条线主营业务包括房屋建筑工程施工与设计, 建筑设备安装, 钢结构制造与安装, 全预制砼构件制造与销售 建筑施工工程项目通常可以分为工程投标 工程施工和质量保护三个阶段, 公司在每个阶段均需一定的资金 在工程投标阶段, 根据工程投标的惯例, 公司需于投标时向业主交付投标保证金 中标后为保证工程合同按规定履行需向业主提供履约保证金, 形成资金占用 ; 在工程施工阶段, 公司需以自有资金先行支付工程施工成本, 因此会有较大的工程进度款和完工未决算的应收账款, 形成对流动资金较大的占用 ; 由于公司施工的建筑工程产品一般投资规模大 工程难度高, 建筑产品质量事关重大, 因此在工程总承包合同中一般还包含施工合同价款 5% 左右的质量保证金, 业主要在工程安全运行 2 年后才予以支付, 也造成对公司流动资金的占用 综上所述, 公司建筑施工工程项目需要一定规模的前期资金且后续回款周期较长, 因此公司业务规 1-4-3-10
模的增长 扩张, 需要大量的营运资金 (2) 业务规模持续增长需要营运资金的支持 公司建筑业务条线业务规模呈现逐年增长趋势 2012 年至 2014 年度建筑业务条线业务收入 ( 不含与内部房地产条线的关联交易 ) 分别实现 76.69 亿元 92.46 亿元以及 109.12 亿元 随着相关业务的增长, 其对流动资金的需求也将逐步增加 通过募投资金增加工程营运资金, 将直接缓解公司的现金流压力, 给公司的持续发展提供保障 2 补充营运资金的可行性 截至 2015 年 3 月 31 日, 公司已签订的主要大额合同或处于施工阶段的主要工 程如下所示 : 序号 项目名称 合同金额 ( 万元 ) 1 南京溧水秦淮佳苑五期安置房工程 56,491 2 通州运河核心区 IV-08 号多功能用地项目 43,567 3 天津运河文化商业中心公寓办公楼项目 60,000 4 天津棉二滨河广场项目三期 ( 铂金湾三期 ) 工程 56,506 5 泰禾集团上海青浦项目 30,000 6 济南欧亚大观商都项目 36,595 合计 283,159 上述项目施工周期长, 对营运资金的需求规模较大, 回报稳定 上述高质量 的项目储备为募集资金的实施提供了可靠保证 ( 五 ) 偿还银行贷款 截至 2014 年 12 月 31 日, 公司有息负债余额为 266.48 亿元, 公司拟使用本次非 公开发行募集资金针对性的偿还部分银行贷款 公司本次非公开发行股票的募集资金中, 将有 6 亿元用于偿还贷款 部分募集资金偿还贷款, 有利于公司降低负债率和财务费用, 提升公司的财务稳健性 若以公司目前各类融资的加权平均融资成本 9.42% 测算, 募集资金 6 亿元用于偿还公司部分贷款每年可节约利息支出约 5,652 万元 公司持续通过债务融资以满足业务的发展,2012 年末 2013 年末及 2014 年末 公司的资产负债率 ( 合并报表 ) 分别为 82.86% 84.89% 及 84.73%, 公司资产 1-4-3-11
负债率处于高位, 明显高于同行业可比公司的水平 ;2012 年末 2012 年末及 2014 年末公司的流动比率分别为 1.24 1.45 及 1.29, 低于同行业上市公司平均水平 较高的资产负债率水平和较低的流动比率削弱了公司举债的能力, 限制了公司未来融资空间, 影响公司的业务拓展能力 公司通过本次发行募集资金偿还一定数额的银行借款, 可以降低资产负债率, 优化资本结构, 提高流动比率, 有利于增强公司生产经营的抗风险能力和持续经营能力 三 本次非公开发行对公司经营业务和财务状况的影响 ( 一 ) 对公司经营管理的影响公司本次募集资金将用于投资建设部分优质房地产项目 补充建筑工程项目营运资金及偿还贷款 项目符合公司整体战略发展定位, 具有良好的市场发展前景和经济效益, 能够进一步提升公司在目标市场的品牌形象, 巩固公司在行业中的地位, 为公司经营规模继续扩张奠定坚实的基础 ( 二 ) 对公司财务状况的影响本次发行募集资金到位后, 公司净资产规模将会扩大, 资产负债率进一步下降 由于募集资金投资项目实施存在一定的周期, 在项目投入期间, 公司净资产收益率将被稀释 项目开始销售并回款后, 将产生稳定的现金流和利润, 可改善公司的财务结构, 提高公司防范财务风险和间接融资的能力 部分募集资金偿还贷款降低了公司的负债率和财务费用, 有利于提升公司的财务稳健性, 财务结构将更趋合理 江苏中南建设集团股份有限公司 董事会 二〇一五年四月二十四日 1-4-3-12