研 究 报 告 REITs 中 国 路 2014 年
2014 年 前 言 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (Real Estate Investment Trusts,REITs) 在 海 外 早 已 发 展 成 熟, 而 香 港 政 府 去 年 也 进 一 步 准 备 放 宽 房 托 限 制, 相 比 之 下, 中 国 已 经 改 革 开 放 三 十 年, 对 房 托 发 展 至 今 还 未 有 具 体 定 论 加 之 近 年 国 家 对 房 地 产 市 场 调 控 的 升 温 及 金 融 市 场 信 贷 的 收 紧, 为 中 国 房 地 产 企 业 在 融 资 上 带 来 不 少 挑 战 随 着 中 央 政 府 今 年 着 重 开 放 金 融 市 场, 市 场 期 望 在 不 久 的 将 来 中 央 亦 对 房 托 有 清 晰 定 案 着 眼 于 中 国 房 地 产 市 场 的 现 状 及 房 托 的 固 有 特 征, 本 文 就 其 在 中 国 发 展 的 可 能 性 进 行 了 探 讨 尽 管 会 面 临 诸 多 挑 战, 我 们 相 信 房 托 将 会 有 助 于 中 国 房 地 产 市 场 健 康 持 续 的 发 展 图 一 中 国 主 要 金 融 事 件 回 顾 漫 长 的 等 待 随 着 中 央 政 府 近 年 深 化 金 融 改 革, 市 场 再 度 重 燃 对 房 地 产 信 托 基 金 ( 房 托 ) 启 动 的 期 望 然 而, 自 中 国 政 府 在 1978 年 的 十 一 届 三 中 全 会 上 正 式 确 立 以 经 济 建 设 为 中 心 的 指 导 方 针, 到 国 务 院 正 式 批 准 首 批 保 障 性 住 房 的 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 试 点 城 市, 期 间 历 时 三 十 年 而 自 天 津 及 上 海 在 2010 年 将 各 自 的 保 障 性 住 房 房 托 方 案 交 付 央 行 及 国 务 院 后, 至 今 仍 无 确 切 消 息 表 明 该 方 案 的 实 质 性 推 进 为 何 等 待 这 么 漫 长? 回 顾 内 地 主 要 金 融 发 展, 对 于 中 国 来 说, 经 济 开 放 起 步 及 主 要 金 融 制 度 的 建 立 至 今 只 经 历 约 30 多 年, 远 较 其 他 成 熟 经 济 体 系 为 短 早 年 的 金 融 市 场 的 相 对 不 发 达 及 房 地 产 市 场 的 不 活 跃 使 得 房 托 这 一 概 念 在 中 国 市 场 并 未 有 着 陆 的 条 件 期 后, 央 行 证 监 会 和 银 监 会 虽 然 在 2004 年 开 始 相 关 的 前 期 试 点 工 作, 但 是 受 到 2008 年 和 2010 年 两 次 金 融 危 机 以 及 国 内 法 律 配 套 仍 然 滞 后 等 因 素 影 响, 中 国 的 房 托 市 场 至 今 仍 未 有 任 何 实 际 进 展 相 比 之 下, 早 在 半 个 世 纪 之 前, 美 国 的 第 一 只 房 托 便 已 在 纽 交 所 上 市 交 易 现 今, 在 美 国 及 澳 洲 等 国 家, 房 托 已 经 是 非 常 流 行 的 投 资 工 具 之 一 房 托 可 以 用 于 投 资 一 项 或 多 项 不 动 产, 并 将 资 产 的 权 益 分 为 多 个 单 位 这 些 不 动 产 通 常 可 以 产 生 稳 定 租 金 收 入, 并 且 同 时 具 有 资 本 增 值 的 可 能 性, 例 如 商 场 酒 店 写 字 楼 或 公 寓 项 目 等 出 租 型 物 业 2 Holdways.com
REITs 中 国 路 图 二 主 要 国 家 及 城 市 首 只 房 托 上 市 时 间 截 至 2012 年 底, 美 国 市 场 上 房 托 的 数 量 已 经 达 到 172 只 亚 洲 市 场 虽 然 起 步 较 晚, 但 发 展 迅 猛 日 本 在 2001 年 才 设 立 第 一 只 房 托 意 识 到 这 一 新 型 投 融 资 手 段 对 于 房 地 产 市 场 发 展 的 重 要 性, 许 多 亚 洲 新 兴 国 家 和 地 区 之 后 也 陆 续 发 展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 这 种 新 型 的 投 资 工 具, 将 房 地 产 资 产 在 此 过 程 中 实 现 证 券 化 分 割, 把 大 众 资 本 与 房 地 产 投 资 直 接 紧 密 地 联 系 起 来 图 三 主 要 国 家 及 城 市 房 托 市 值 ( 至 2014 年 1 月 初 ) 现 今, 作 为 第 一 个 发 行 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 国 家, 美 国 的 上 市 的 房 托 市 值 已 超 过 六 千 亿 美 元 中 国 房 地 产 业 需 要 更 多 融 资 渠 道 过 去 十 多 年, 内 地 的 金 融 建 设 似 乎 追 不 上 房 地 产 发 展 的 速 度 2001-2013 年, 中 国 房 地 产 开 发 投 资 总 额 保 持 超 过 20% 的 复 合 年 增 长 率 2013 年 全 年, 中 国 房 地 产 开 发 投 资 总 额 已 达 到 86,103 亿 人 民 币, 比 2012 年 上 涨 了 19.8% 中 国 现 时 房 地 产 企 业 总 数 约 有 五 万 家, 惟 已 上 市 的 房 企 不 够 200 家 故 此, 宏 观 而 言, 房 地 产 开 发 商 可 供 选 择 的 融 资 渠 道 不 多, 商 业 银 行 仍 旧 是 内 地 房 地 产 开 发 企 业 的 依 赖 性 资 金 来 源 房 地 产 开 发 投 资 金 额 的 不 断 上 涨 也 为 房 地 产 的 融 资 渠 道 带 来 更 高 的 要 求 和 压 力 资 料 来 源 : 彭 博 新 闻 社 图 四 中 国 房 地 产 开 发 投 资 总 额 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2013 年, 中 国 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 达 人 民 币 12 万 亿 元, 国 内 贷 款 占 超 过 16% 而 在 自 筹 资 金 中, 超 过 三 分 之 一 都 由 建 筑 施 工 企 业 的 工 程 垫 款 组 成 这 些 工 程 垫 款 中 很 大 一 部 分 源 于 银 行 的 建 筑 业 贷 款 对 于 其 它 资 金 来 说,26% 都 源 于 银 行 或 住 房 公 积 金 管 理 中 心 所 发 放 的 个 人 住 房 按 揭 贷 款 总 的 看 来, 开 发 资 金 来 源 中, 有 至 少 超 过 40% 的 资 金 以 债 权 融 资 的 形 式 筹 自 银 行 体 系 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 KnightFrank.com.cn 3
2014 年 对 债 权 融 资 的 的 依 赖 性 对 中 国 内 地 房 地 产 开 发 企 业 的 资 金 链 条 产 生 了 沉 重 的 压 力 2013 年, 中 国 内 地 房 地 产 企 业 平 均 资 产 负 债 率 约 为 75% 其 中, 在 沪 深 港 三 地 上 市 的 内 地 房 地 产 企 业 的 平 均 资 产 负 债 率 为 65%, 但 非 上 市 的 房 地 产 企 业 该 比 率 却 高 达 77% 由 于 资 金 链 紧 张 情 况 仍 未 有 明 显 改 善, 现 时 个 别 开 发 商 的 负 债 比 例 或 会 更 高 图 五 2013 年 中 国 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 国 内 贷 款 16.1% 国 外 资 金 0.4% 尽 管 越 来 越 多 的 房 地 产 企 业 努 力 迈 向 海 外 上 市 的 融 资 渠 道, 而 上 市 的 高 门 槛 过 程 的 复 杂 性 高 昂 的 上 市 费 用 以 及 海 外 上 市 机 构 对 这 些 房 地 产 企 业 的 严 格 要 求 都 使 得 许 多 中 型 企 业 望 而 却 步 2010 年, 由 于 国 家 对 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控, 中 国 几 乎 所 有 的 房 地 产 公 司 都 面 临 不 同 程 度 的 融 资 限 制 银 行 紧 缩 的 贷 款 政 策 使 得 房 地 产 企 业 整 体 面 临 现 金 流 的 压 力, 降 低 流 动 性 水 平 其 它 资 金 44.6% 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 自 筹 资 金 38.8% 一 些 资 质 优 良 经 营 稳 健 的 大 型 房 地 产 公 司 不 断 探 索 在 海 外 市 场 的 融 资, 例 如 发 行 海 外 人 民 币 债 券, 以 获 得 期 限 较 长 且 成 本 较 低 的 资 金 ; 通 过 海 外 银 团 贷 款 获 得 中 长 期 的 大 额 贷 款 ; 或 通 过 在 海 外 市 场 发 行 股 票 筹 集 资 金 图 六 2013 年 房 地 产 开 发 企 业 资 产 负 债 率 对 于 占 市 场 大 多 数 的 中 小 型 房 地 产 开 发 商 来 说, 海 外 市 场 融 资 的 高 门 槛 使 得 他 们 更 加 依 赖 境 内 的 融 资 模 式 由 于 国 内 商 业 银 行 贷 款 的 收 紧 及 差 别 化 的 信 贷 原 则, 使 他 们 在 获 得 贷 款 的 难 度 加 大 的 同 时, 也 付 出 明 显 高 于 大 型 开 发 商 的 融 资 成 本 我 们 观 察 到 近 一 两 年 来, 越 来 越 多 中 小 型 开 发 商 开 始 因 此 转 向 更 为 灵 活 的 债 权 类 房 地 产 信 托 或 者 民 间 资 本, 以 求 缓 解 现 金 流 压 力 然 而, 过 去 一 年, 中 小 企 业 通 过 信 托 的 融 资 成 本 约 为 13-20%, 而 借 助 民 间 资 本 的 成 本 更 高 达 20% 以 上 资 料 来 源 : 公 开 资 料 图 七 2013 年 中 国 房 地 产 开 发 企 业 融 资 成 本 ( 年 利 率 ) 中 小 型 房 地 产 企 业 房 地 产 信 托 13-20% 民 间 资 本 20% 以 上 20 强 房 地 产 企 业 海 外 发 债 6-10% 海 外 银 团 贷 款 4-7% 国 内 商 业 银 行 贷 款 6-9% 资 料 来 源 : 莱 坊 4 Holdways.com
REITs 中 国 路 万 事 俱 备, 只 欠 东 风? 房 托 将 会 带 来 甚 么 机 遇? 究 竟 房 托 可 以 怎 样 为 中 国 的 房 地 产 和 金 融 市 场 注 入 新 的 活 力, 带 来 新 的 机 遇? 对 于 房 地 产 开 发 企 业 来 说, 房 托 为 开 发 商 的 项 目 提 供 了 另 一 个 市 场 和 去 向, 有 利 于 开 发 商 腾 出 资 金, 盘 活 流 动 性 尤 其 是 对 于 投 资 回 收 周 期 较 长 的 商 业 地 产 项 目 来 说, 开 发 商 可 以 借 助 房 托 及 通 过 资 产 证 券 化 获 得 成 本 较 低 的 资 金, 且 无 需 将 不 动 产 分 割 出 售, 以 减 少 开 发 商 在 开 发 前 期 及 运 营 早 期 对 银 行 贷 款 的 依 赖 中 国 证 券 监 督 委 员 会 在 2014 年 3 月 中 重 启 了 房 企 的 境 内 再 融 资, 这 是 继 2010 年 暂 停 再 融 资 和 重 组 后 第 一 次 重 启 此 类 融 资 渠 道 例 如, 房 企 天 津 天 保 基 建 股 份 有 限 公 司 通 过 非 公 开 发 行 股 票 的 再 融 资 手 段 筹 集 资 本 人 民 币 15.5 亿 但 由 于 重 启 后 的 再 融 资 规 模 依 旧 较 小, 审 批 仍 较 为 谨 慎, 相 对 缓 慢 的 资 本 市 场 开 放 步 伐 对 解 决 房 地 产 开 发 商 的 资 金 链 压 力 成 效 未 彰 长 远 来 看, 房 托 在 中 国 的 推 出 将 会 为 房 地 产 企 业 提 供 另 一 个 相 对 更 稳 定 的 成 本 较 低 的 融 资 渠 道 选 择 中 国 房 托 市 场 前 景 机 遇 处 处, 但 其 潜 在 的 风 险 因 素 相 对 则 较 少 受 到 注 目 表 面 看 来, 这 一 新 型 融 资 方 式 在 有 效 利 用 社 会 资 本 投 入 和 增 加 市 场 的 流 动 性 方 面 有 巨 大 的 吸 引 力 然 而, 央 行 及 国 务 院 于 2010 年 收 到 天 津 及 上 海 市 的 房 托 方 案 后 一 直 无 实 质 性 的 推 进 中 央 政 府 在 推 行 房 托 这 一 板 块 的 迟 疑 提 醒 我 们, 在 中 国 开 放 房 托 市 场 的 同 时, 必 须 留 意 相 关 风 险 因 素 和 消 除 现 实 障 碍, 包 括 : 1. 商 用 物 业 整 体 回 报 率 缺 乏 吸 引 性 相 对 于 新 加 坡 日 本 和 香 港 等 低 利 率 国 家 和 地 区 来 说, 中 国 房 托 的 实 施 面 临 较 大 的 回 报 率 压 力 2013 年 底, 十 年 期 国 债 的 收 益 率 已 升 至 4% 以 上 我 们 预 计 市 场 对 房 托 回 报 率 的 预 期 求 至 少 比 无 风 险 利 率 高 2-3% 尽 管 近 年 来 中 国 的 商 业 房 地 产 市 场 发 展 迅 速, 但 租 金 的 上 涨 远 低 于 物 业 价 格 的 上 涨 2013 年, 中 国 整 体 商 用 物 业 租 金 回 报 率 平 均 为 5% 左 右 除 此 之 外, 尽 管 我 们 观 察 到 在 中 国 市 场 开 始 涌 现 不 少 优 质 的 商 业 物 业, 但 是 房 托 的 成 功 运 营 需 要 拥 有 大 量 优 质 而 可 提 供 稳 定 租 金 收 入 的 基 础 资 产 库 从 这 一 点 看 来, 中 国 商 业 市 场 依 旧 缺 乏 优 质 成 熟 的 商 用 物 业 及 有 经 验 的 管 理 团 队 优 质 基 础 资 产 的 缺 乏 会 直 接 影 响 房 托 买 卖 的 活 跃 性 及 回 报 率 的 设 定, 商 用 物 业 及 相 关 的 管 理 团 队 则 要 面 临 大 幅 度 质 的 提 升, 这 也 是 中 国 房 托 面 临 的 其 中 一 个 难 题 图 八 2013 年 亚 洲 区 房 托 收 息 率 对 于 投 资 者 来 说, 房 托 解 决 了 直 接 投 资 商 业 地 产 投 资 门 槛 高 的 问 题, 同 时 使 不 动 产 可 以 在 一 二 级 市 场 流 通, 为 中 小 投 资 者 提 供 机 会, 尤 其 是 权 益 性 房 托 以 提 供 稳 定 租 金 收 入 的 物 业 作 为 投 资 目 标, 最 终 将 绝 大 部 分 净 收 入 转 移 给 股 东, 风 险 性 和 波 动 性 都 较 低 该 种 收 益 模 式 也 会 为 国 内 养 老 金 等 投 资 主 体 提 供 具 有 长 期 稳 定 回 报 的 投 资 选 择 随 着 商 业 物 业 发 展 渐 趋 成 熟, 中 国 的 房 地 产 市 场 近 年 开 始 出 现 优 质 的 商 业 项 目, 吸 引 不 少 境 外 的 房 托 在 中 国 市 场 上 积 极 寻 求 良 好 的 投 资 机 会 投 资 市 场 的 日 趋 活 跃 优 质 资 产 的 积 累, 加 之 中 国 房 地 产 市 场 各 种 的 融 资 渠 道 被 进 一 步 关 注 和 探 索, 使 得 有 关 启 动 房 托 的 市 场 预 期 再 次 高 涨 资 料 来 源 : 公 开 资 料 / CEIC KnightFrank.com.cn 5
2014 年 2. 未 来 商 业 物 业 供 应 有 过 剩 的 风 险 由 于 近 年 来 政 府 对 住 宅 市 场 的 调 控 及 中 国 人 均 收 入 的 不 断 提 升, 许 多 开 发 商 的 发 展 方 向 由 住 宅 市 场 转 向 商 业 房 地 产 正 如 莱 坊 在 今 年 出 版 的 中 国 零 售 市 场 焦 点 系 列 报 告 承 先 启 后 中 国 零 售 业 态 新 发 展 所 分 析, 未 来 几 年, 我 们 预 计 一 线 城 市 及 许 多 重 要 的 二 线 城 市 都 将 涌 现 大 量 的 商 业 综 合 体, 或 将 面 临 商 业 物 业 供 应 过 剩 的 风 险 如 若 相 应 的 资 产 管 理 及 当 地 商 业 发 展 无 法 跟 供 应 同 步 增 长, 商 业 房 地 产 的 租 金 将 会 面 临 下 行 的 风 险 这 一 状 况 无 疑 会 为 房 托 的 发 行 再 添 阻 碍 3. 政 策 向 保 障 性 住 房 的 倾 斜 为 了 防 止 资 金 通 过 房 托 大 量 涌 入 房 地 产 市 场 及 防 止 大 量 保 障 性 住 房 的 资 金 出 现 缺 口, 现 时 官 方 倾 向 的 房 托 主 流 设 计 方 向 从 商 业 地 产 转 向 了 保 障 性 住 房 对 于 内 地 整 体 住 宅 市 场 来 说, 大 部 分 的 投 资 者 在 住 宅 市 场 上 的 主 要 收 益 都 来 自 资 本 增 值, 租 售 比 失 衡 严 重, 单 靠 租 金 收 益 或 较 难 达 到 市 场 预 期 的 投 资 收 益, 从 而 影 响 房 托 的 吸 引 力 4. 房 托 制 度 设 计 的 复 杂 性 及 运 营 的 透 明 性 借 鉴 国 外 房 托 发 展 的 经 验, 我 们 发 现 大 部 分 国 家 在 设 计 房 托 的 制 度 时 都 会 有 关 于 房 托 的 不 同 杠 杆 比 率 和 业 务 范 围 类 的 限 制 除 此 之 外, 税 务 问 题 也 是 关 键 因 素 之 一, 直 接 决 定 房 托 的 发 展 状 况 例 如, 美 国 是 房 托 市 值 最 大 的 国 家, 约 达 6,780 亿 美 元, 主 要 归 因 于 政 府 对 房 托 宽 松 的 投 资 限 制 和 税 务 优 惠 对 于 中 国 来 说, 除 了 对 房 托 进 入 和 退 出 机 制 的 考 虑 外, 双 重 税 负 问 题 也 是 推 出 房 托 的 另 一 个 桎 梏 同 时, 房 托 制 度 的 成 功 建 立 要 求 严 格 的 监 管 及 高 度 透 明 的 运 营 操 作, 这 些 复 杂 的 制 度 设 计 及 监 管 要 求 对 于 中 国 尚 未 成 熟 的 房 地 产 市 场 来 说 都 是 不 小 的 挑 战 图 九 部 分 国 家 及 城 市 房 托 制 度 细 则 投 资 于 房 地 产 比 例 鼓 励 支 付 比 例 美 国 日 本 新 加 坡 香 港 75% 75% 70% 90% 90% 90% 90% 90% 杠 杆 比 率 没 有 限 制 没 有 限 制 1.35X 1.35X 税 收 优 惠 备 注 有 ( 投 资 者 收 益 分 派, 递 延 所 得 说 ) 可 以 开 发 收 购 持 有 管 理 房 地 产 有 ( 交 易 税, 投 资 者 收 益 分 配 ) 不 能 开 发 房 地 产 来 源 : 公 开 资 料 * 根 据 香 港 政 府 最 新 建 议, 此 限 制 或 会 在 短 期 内 放 宽 有 ( 投 资 者 收 益 分 配, 但 必 须 申 请 ) 禁 止 从 事 或 参 与 房 地 产 开 发 无 * 禁 止 投 资 于 空 置 土 地 或 从 事 或 参 与 物 业 开 发 6 Holdways.com
REITs 中 国 路 案 例 分 析 香 港 在 2005 年 就 有 第 一 只 房 地 产 投 资 信 托 基 金 上 市 为 了 可 获 得 长 期 稳 定 的 资 金, 在 香 港 的 房 托 市 场 启 动 后, 一 些 内 地 房 地 产 开 发 商 便 将 某 些 内 地 物 业 打 包, 在 香 港 发 行 房 地 产 投 资 信 托 基 金 从 收 益 表 现 还 是 从 市 值 来 看, 其 中 一 只 比 较 瞩 目 的 是 越 秀 房 托 (0405.HK) 越 秀 房 地 产 信 托 投 资 基 金 是 香 港 第 一 只 投 资 中 国 内 地 物 业 的 上 市 房 地 产 投 资 信 托 基 金, 由 越 秀 集 团 持 有 而 旗 下 投 资 物 业 主 要 为 办 公 楼 零 售 酒 店 服 务 式 公 寓 及 其 他 商 业 用 途 2012 年 越 秀 地 产 将 广 州 国 际 金 融 中 心 转 让 给 越 秀 房 托, 使 得 越 秀 房 托 的 市 值 大 幅 度 增 长, 同 时 越 秀 地 产 也 增 加 了 超 过 人 民 币 40 亿 的 现 金 流 现 时, 越 秀 房 托 的 物 业 组 合 包 括 白 马 大 厦 财 富 广 场 城 建 大 厦 维 多 利 广 场 新 都 会 大 厦 及 广 州 国 际 金 融 中 心 等 六 项 物 业, 均 位 于 广 州 市 的 核 心 商 业 区 截 至 2013 年 底, 越 秀 房 托 的 物 业 组 合 的 总 市 值 约 为 人 民 币 227.49 亿 元 而 旗 下 的 物 业 皆 为 可 以 提 供 稳 定 租 金 收 入 的 位 于 广 州 市 中 心 的 优 质 商 用 物 业 同 年 越 秀 房 托 的 收 息 率 约 计 为 6-7% 左 右, 比 内 地 十 年 期 国 债 的 平 均 收 益 率 微 高 总 结 中 国 内 地 房 地 产 市 场 状 况, 我 们 认 为 若 要 在 内 地 市 场 成 功 推 出 房 托, 回 报 率 至 少 在 7% 以 上 才 对 投 资 者 有 吸 引 力 我 们 认 为 越 秀 房 托 在 香 港 上 市 的 经 验 可 为 中 国 内 地 其 他 投 资 者 和 开 发 商 借 鉴 迈 步 向 前 总 的 来 说, 房 托 作 为 一 种 新 型 的 投 融 资 工 具, 可 对 中 国 的 房 地 产 市 场 起 到 无 可 厚 非 的 促 进 作 用 它 将 房 地 产 证 券 化, 促 进 社 会 资 本 对 整 个 房 地 产 市 场 的 投 入 及 有 效 利 用, 优 化 房 地 产 企 业 的 资 产 负 债 比 率, 尤 其 在 融 资 困 境 下 似 乎 可 以 起 较 大 的 缓 解 作 用 然 而, 对 于 中 国 房 地 产 和 金 融 市 场 来 说, 房 托 的 发 展 还 存 在 着 许 多 障 碍 我 们 认 为 房 托 作 为 一 种 崭 新 的 融 资 手 段, 其 在 中 国 的 发 展 必 然 会 经 历 一 个 艰 难 的 起 步 阶 段 现 今 其 中 一 项 要 务 就 是 要 建 立 专 门 的 房 托 法 律 和 监 管, 为 中 国 房 托 的 募 集 业 务 范 围 资 产 管 理 人 和 受 托 人 资 格 设 下 清 晰 的 框 架, 并 完 善 相 关 的 税 收 制 度, 为 房 托 市 场 的 长 远 发 展 奠 下 良 好 的 基 础 另 外, 为 提 高 房 托 的 吸 引 力, 政 府 亦 须 考 量 如 何 调 整 城 市 规 划 发 展 土 地 政 策 和 其 他 相 关 政 策 等 方 面, 推 动 开 发 商 提 升 投 资 物 业 的 整 体 质 素 和 培 养 优 秀 的 管 理 团 队 由 于 房 托 自 身 的 特 点, 它 可 以 为 企 业 提 供 一 个 高 效 灵 活 的 融 资 渠 道, 减 低 房 企 对 银 行 系 统 的 依 赖, 同 时 可 以 为 投 资 者 提 供 一 个 相 对 稳 定 和 安 全 的 投 资 选 择 我 们 认 为 随 着 政 策 配 合 和 市 场 条 件 日 渐 成 熟, 房 托 必 能 在 不 久 的 将 来 在 中 国 蓬 勃 发 展 KnightFrank.com.cn 7
Contacts Editor-in-Chief 总 编 辑 Thomas Lam 林 浩 文 Director, Head of Research & Consultancy, Greater China, Knight Frank 莱 坊 大 中 华 区 研 究 及 咨 询 部 董 事 及 主 管 +852 2846 4819 thomas.lam@hk.knightfrank.com Assistant Editor-in-Chief 副 总 编 辑 Jason Hu 胡 智 强 Director, Research Services, Holdways 中 房 驰 昊 研 究 部 门 总 监 +86 10 5128 4009 Ext 805 huzq@holdways.com Helen Liu 刘 释 骏 Director and General Manager, Holdways 中 房 驰 昊 董 事 总 经 理 +86 10 5128 4009 Ext 812 liusj@holdways.com JingJing Zhang 张 婧 婧 Associate Director, Head of Research & Consultancy, Beijing, Knight Frank 莱 坊 北 京 研 究 及 咨 询 部 副 董 事 及 主 管 +86 10 6113 8022 jingjing.zhang@cn.knightfrank.com Knight Frank office 莱 坊 办 事 处 Suite 302, Tower E1, Oriental Plaza, No 1 East Chang An Avenue, Dong Cheng District, Beijing 100738, PRC 中 国 北 京 市 东 城 区 东 长 安 街 1 号 东 方 广 场 东 一 办 公 楼 302 室 邮 政 编 码 100738 T 电 话 +86 10 6113 8010 F 传 真 +86 10 8518 5755 KnightFrank.com.cn Holdways office 中 房 驰 昊 总 部 F2, Building 10, Block 12, ABP, No 188 South Fourth Ring West Road, Fengtai District, Beijing 100070, PRC 中 国 北 京 市 丰 台 区 南 四 环 西 路 188 号 总 部 基 地 十 二 区 10 号 楼 2 层 邮 政 编 码 100070 T 电 话 +86 10 5128 4009 F 传 真 +86 10 63706691 Holdways.com 本 文 件 及 其 内 容 只 提 供 一 般 数 据, 可 能 随 时 变 更 而 不 作 另 行 通 知 所 有 图 片 只 供 展 示 用 途 本 文 件 并 不 表 示 意 图 或 暗 示 任 何 性 质 的 代 表 或 担 保 因 使 用 此 数 据 而 直 接 或 间 接 引 致 的 损 失 或 损 毁, 莱 坊 或 中 房 驰 昊 恕 不 负 责 客 户 应 自 行 确 保 数 据 或 内 容 的 完 整 和 准 确 性 本 文 件 及 其 内 容 属 莱 坊 及 中 房 驰 昊 所 有, 用 户 知 悉 其 中 的 观 点 概 念 及 建 议 均 属 莱 坊 及 中 房 驰 昊 的 知 识 产 权 所 有, 并 受 版 权 保 护 除 了 对 上 述 文 件 作 出 评 估 外, 若 非 已 与 莱 坊 及 中 房 驰 昊 达 成 协 议, 任 何 人 不 得 以 任 何 原 因 使 用 这 些 内 容 或 其 部 分 本 文 件 在 保 密 的 情 况 下 提 供 予 用 户, 除 参 与 评 估 此 文 件 的 人 员 外, 恕 不 得 向 任 何 人 透 露 This document and the material contained in it is general information only and is subject to change without notice. All images are for illustration only. No representations or warranties of any nature whatsoever are given, intended or implied. Knight Frank or Holdways will not be liable for negligence, or for any direct or indirect consequential losses or damages arising from the use of this information. You should satisfy yourself about the completeness or accuracy of any information or materials. This document and the material contained in it is the property of Knight Frank and Holdways and is given to you on the understanding that such material and the ideas, concepts and proposals expressed in it are the intellectual property of Knight Frank and Holdways and protected by copyright. It is understood that you may not use this material or any part of it for any reason other than the evaluation of the document unless we have entered into a further agreement for its use. This document is provided to you in confidence on the understanding it is not disclosed to anyone other than to your employees who need to evaluate it.