[Table_MainInfo] 行 业 研 究 / 房 地 产 行 业 月 报 证 券 研 究 报 告 2016 年 01 月 20 日 [Table_InvestInfo] 投 资 评 级 增 持 维 持 市 场 表 现 [Table_QuoteInfo] 92.40% 70.58% 48.75% 26.93% 5.11% 房 地 产 海 通 综 指 -16.72% 2015/1 2015/4 2015/7 2015/10 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 相 关 研 究 [Table_ReportInfo] 房 地 产 行 业 土 地 数 据 12 月 月 报 : 岁 末 土 地 市 场 供 求 环 比 回 升 2016.01.13 房 地 产 行 业 2015 年 1-11 月 运 行 数 据 点 评 : 投 资 保 持 低 迷, 销 售 略 超 预 期 2015.12.14 场 馆, 体 育 市 场 重 要 节 点 2015.12.14 [Table_AuthorInfo] 房 地 产 行 业 2015 年 数 据 点 评 : 行 业 去 杠 杆 明 显, 资 金 状 况 显 著 改 善 [Table_Summary] 投 资 要 点 : 行 业 去 杠 杆 明 显 2015 年 行 业 销 售 额 同 比 增 长 14.4%, 实 现 8.73 万 亿 历 史 新 高 同 期 房 地 产 投 资 仅 9.6 万 亿, 同 比 增 长 1% 销 售 额 与 投 资 额 之 间 剪 刀 差 处 于 持 续 收 窄 阶 段 印 证 行 业 去 杠 杆 不 断 加 大 进 入 2016 年, 开 发 商 资 金 压 力 有 明 显 缓 解 房 价 涨 幅 决 定 后 期 投 资 意 愿 恢 复 程 度 考 虑 到 目 前 土 地 市 场 依 旧 未 明 显 放 量, 后 期 决 定 投 资 能 否 有 效 恢 复 的 关 键 因 素 将 密 切 围 绕 房 价 进 行 当 前 时 点 如 果 开 发 商 看 不 到 足 够 利 润 空 间, 预 期 投 资 将 继 续 保 持 谨 慎 房 地 产 投 资 1-12 月 同 比 增 长 1.0% 1-12 月 全 国 房 地 产 累 计 开 发 投 资 为 95979 亿 元, 同 比 增 长 1.0% 相 比 2014 年 1-12 月 同 比 增 长 10.5% 而 言,2015 年 1-12 月 减 少 9.5 个 百 分 点 1-12 月 商 品 住 宅 投 资 64595 亿 元, 同 比 增 长 0.4%, 占 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 67.3% 当 月 情 况 看,12 月 房 地 产 单 月 投 资 环 比 减 少 7.0% 12 月 单 月 完 成 住 宅 投 资 环 比 减 少 6.7% 房 地 产 累 计 销 售 面 积 同 比 增 加 7.5% 1-12 月, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 12.8 亿 平 方 米, 比 去 年 同 期 增 加 6.5% 12 月 单 月 销 售 面 积 19242 万 平, 较 去 年 12 月 同 比 增 加 1.6% 1-12 月 商 品 房 累 计 销 售 额 达 到 87281 亿 元, 较 去 年 同 期 增 加 14.4%,12 月 销 售 额 12759 亿 元, 同 比 去 年 12 月 增 加 8.0% 行 业 当 月 资 金 来 源 微 弱 恢 复 从 1-12 月 总 资 金 来 源 构 成 情 况 来 看, 国 内 贷 款 占 房 地 产 资 金 来 源 的 16%, 利 用 外 资 占 比 为 不 到 1%, 自 筹 资 金 占 39%, 其 他 资 金 占 45% 从 12 月 单 月 总 资 金 来 源 构 成 情 况 来 看, 国 内 贷 款 占 房 地 产 资 金 来 源 的 13%, 利 用 外 资 占 比 为 不 到 1%, 自 筹 资 金 占 35%, 其 他 资 金 占 52% 分 析 师 : 涂 力 磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证 书 :S0850510120001 分 析 师 : 贾 亚 童 Tel:(021)23219421 Email:jiayt@htsec.com 证 书 :S0850512080005 估 值 和 投 资 截 至 2016 年 1 月 19 日,A 股 市 场 动 态 (TTM)PE 在 15.4 倍, 房 地 产 板 块 动 态 (TTM)PE 在 17.8 倍 1) 行 业 去 杠 杆 明 显 15 年 销 售 创 历 史 新 高, 新 开 工 土 地 购 臵 连 续 两 年 大 幅 下 行, 开 发 商 已 经 最 大 程 度 保 留 现 金 ; 2) 融 资 成 本 改 善 明 显 AA+ 级 地 产 债 成 本 近 3%,AAA 级 2.9% 较 14 年 底 8% 大 幅 下 降, 较 13 年 12%-15% 的 行 业 融 资 成 本 大 幅 下 降 ;3) 供 需 平 衡 下, 淡 季 不 淡 15 年 4Q 房 价 明 显 超 预 期,16 年 开 春 销 售 淡 季 不 淡 投 资 建 议 考 虑 市 场 震 荡 筑 底, 配 臵 方 面 建 议 围 绕 继 续 从 业 务 升 级 价 值 区 域 + 子 行 业 龙 头 三 角 度 选 股, 业 务 升 级 看 好 保 利 地 产 招 商 蛇 口 华 夏 幸 福 滨 江 集 团 世 联 行 福 星 股 份 华 联 控 股 风 险 提 示 行 业 复 苏 不 达 预 期
2 目 录 1. 行 业 复 苏 速 度 仍 在 加 速... 4 2. 行 业 2015 年 投 资 开 发 继 续 回 落... 4 2.1 房 地 产 投 资 同 比 增 长 2.6%... 4 2.2 房 地 产 新 开 工 继 续 同 比 下 滑... 5 3. 房 地 产 累 计 销 售 面 积 同 比 增 加 7.5%... 6 4. 1-10 月 房 地 产 资 金 来 源 同 比 增 长 0.9 %... 7 5. 投 资 建 议... 8
3 图 目 录 图 1 全 国 房 地 产 开 发 投 资 累 计 完 成 情 况... 4 图 2 全 国 房 地 产 开 发 投 资 当 月 完 成 情 况... 4 图 3 全 国 住 宅 投 资 累 计 完 成 情 况... 5 图 4 全 国 住 宅 投 资 当 月 完 成 情 况... 5 图 5 全 国 土 地 购 臵 面 积 情 况... 5 图 6 全 国 土 地 购 臵 面 积 当 月 情 况... 5 图 7 全 国 房 地 产 新 开 工 施 工 和 竣 工 面 积 情 况... 5 图 8 房 屋 新 开 工 累 计 情 况... 6 图 9 当 月 新 开 工 情 况... 6 图 10 房 屋 竣 工 面 积 累 计 情 况... 6 图 11 房 屋 竣 工 面 积 当 月 情 况... 6 图 12 全 国 商 品 房 销 售 面 积 累 计 情 况... 6 图 13 全 国 商 品 房 销 售 面 积 当 月 情 况... 6 图 14 全 国 商 品 房 销 售 额 累 计 情 况... 7 图 15 全 国 商 品 房 销 售 额 当 月 情 况... 7 图 16 全 国 商 品 房 销 竣 比 情 况... 7 图 17 全 国 商 品 房 待 售 面 积 情 况... 7 图 18 全 国 房 地 产 开 发 资 金 来 源 累 计 情 况... 7 图 19 全 国 房 地 产 单 月 开 发 资 金 来 源 情 况... 7 图 20 全 国 房 地 产 开 发 资 金 2015 年 1-12 月 构 成... 8 图 21 2015 年 12 月 全 国 房 地 产 开 发 资 金 构 成... 8 图 22 房 地 产 开 发 资 金 中 国 内 贷 款 累 计 情 况... 8 图 23 房 地 产 开 发 资 金 中 国 内 贷 款 当 月 情 况... 8 图 24 房 地 产 开 发 资 金 中 利 用 外 资 累 计 情 况... 8 图 25 房 地 产 开 发 资 金 中 利 用 外 资 当 月 情 况... 8
4 1. 行 业 保 持 复 苏 我 们 将 2015 年 数 据 与 行 业 销 售 历 史 最 高 年 2013 和 次 高 年 2012 年 对 比 可 清 晰 发 现, 2015 年 行 业 销 售 额 数 据 较 历 史 最 高 点 2013 年 同 期 增 长 6.54% 我 们 在 2 月 行 业 深 度 报 告 支 持 地 产 复 苏 的 数 据 逻 辑 和 周 期 比 较, 所 提 出 的 复 苏 趋 势 得 到 全 面 验 证 此 外, 我 们 提 示 目 前 新 开 工 和 投 资 属 于 探 底 阶 段 探 底 时 间 越 长 对 后 期 市 场 供 应 越 不 利 但 是 当 前 环 境 下, 政 府 若 不 合 理 供 地, 保 持 地 价 平 稳, 积 极 引 导 开 发 商 有 序 投 资, 后 期 只 会 导 致 供 给 继 续 紧 缩, 房 价 加 速 上 行 表 1 行 业 销 售 复 苏 速 度 远 超 市 场 预 期 指 标 开 发 投 资 商 品 房 土 地 开 发 新 开 工 完 成 额 销 售 额 购 臵 面 积 资 金 来 源 面 积 单 位 亿 元 亿 元 万 平 方 米 亿 元 万 平 2015 年 1-12 月 累 计 值 95979 87281 22811 125203 154454 2012 年 1-12 月 累 计 值 ( 历 史 销 售 额 次 高 数 据 年 ) 71804 64456 35667 96537 177334 2013 年 1-12 月 累 计 值 ( 历 史 销 售 额 最 高 数 据 年 ) 86013 81428 38814 122122 201207 2015 年 1-12 月 较 2012 年 1-12 月 11.59% 7.19% -41.23% 2.52% -23.24% 2015 年 1-12 月 较 2013 年 1-12 月 33.67% 35.41% -36.04% 29.69% -12.90% 资 料 来 源 : wind 海 通 证 券 研 究 所 2. 行 业 2015 年 投 资 开 发 继 续 回 落 2.1 房 地 产 投 资 同 比 增 长 1.0% 1-12 月 全 国 房 地 产 累 计 开 发 投 资 为 95979 亿 元, 同 比 增 长 1.0% 相 比 2014 年 1-12 月 同 比 增 长 10.5% 而 言,2015 年 1-12 月 减 少 9.5 个 百 分 点 1-12 月 商 品 住 宅 投 资 64595 亿 元, 同 比 增 长 0.4%, 占 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 67.3% 图 1 全 国 房 地 产 开 发 投 资 累 计 完 成 情 况 图 2 全 国 房 地 产 开 发 投 资 当 月 完 成 情 况 当 月 情 况 看,12 月 房 地 产 单 月 投 资 环 比 减 少 7.0% 12 月 单 月 完 成 住 宅 投 资 环 比 减 少 6.7%
5 图 3 全 国 住 宅 投 资 累 计 完 成 情 况 图 4 全 国 住 宅 投 资 当 月 完 成 情 况 1-12 月, 全 国 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 臵 面 积 2.3 亿 平 方 米, 同 比 减 少 31.7% 依 然 保 持 持 续 下 滑 势 头 12 月 单 月 土 地 购 臵 面 积 0.29 亿 平, 同 比 减 少 20%, 环 比 增 加 42.56% 图 5 全 国 土 地 购 臵 面 积 情 况 图 6 全 国 土 地 购 臵 面 积 当 月 情 况 2.2 房 地 产 新 开 工 继 续 同 比 下 滑 1-12 月, 全 国 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 新 开 工 面 积 15.4 亿 平 方 米, 同 比 减 少 14.0%; 房 屋 竣 工 面 积 10.0 亿 平 方 米, 同 比 减 少 6.9% 图 7 全 国 房 地 产 新 开 工 施 工 和 竣 工 面 积 情 况 资 料 来 源 :Wind, 海 通 证 券 研 究 所
6 从 单 月 数 据 看,12 月 份 全 国 新 开 工 面 积 较 11 月 环 比 增 加 3.0%, 同 比 较 少 6.73% 12 月 房 屋 竣 工 面 积 较 11 月 环 比 增 加 146.4% 图 8 房 屋 新 开 工 累 计 情 况 图 9 当 月 新 开 工 情 况 图 10 房 屋 竣 工 面 积 累 计 情 况 图 11 房 屋 竣 工 面 积 当 月 情 况 3. 房 地 产 累 计 销 售 面 积 同 比 增 加 6.5% 1-12 月, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 12.8 亿 平 方 米, 比 去 年 同 期 增 加 6.5% 12 月 单 月 销 售 面 积 19242 万 平, 较 去 年 12 月 同 比 增 加 1.6%, 环 比 增 加 34.05% 图 12 全 国 商 品 房 销 售 面 积 累 计 情 况 图 13 全 国 商 品 房 销 售 面 积 当 月 情 况 1-12 月 商 品 房 累 计 销 售 额 达 到 87281 亿 元, 较 去 年 同 期 增 加 14.4%,12 月 销 售 额 12759 亿 元, 同 比 去 年 12 月 增 加 8.0%
7 图 14 全 国 商 品 房 销 售 额 累 计 情 况 图 15 全 国 商 品 房 销 售 额 当 月 情 况 从 销 竣 比 情 况 来 看, 截 至 2015 年 12 月 销 竣 比 数 据 为 1.28 与 前 一 个 月 相 比 有 所 转 差 图 16 全 国 商 品 房 销 竣 比 情 况 图 17 全 国 商 品 房 待 售 面 积 情 况 4. 1-12 月 房 地 产 资 金 来 源 同 比 增 长 2.6% 1-12 月 全 国 房 地 产 资 金 来 源 总 量 达 到 12.5 万 亿 元, 较 去 年 同 期 增 长 2.6% 12 月 房 地 产 开 发 资 金 当 月 值 1.3 万 亿, 同 比 增 加 6.4% 图 18 全 国 房 地 产 开 发 资 金 来 源 累 计 情 况 图 19 全 国 房 地 产 单 月 开 发 资 金 来 源 情 况 从 1-12 月 总 资 金 来 源 构 成 情 况 来 看, 国 内 贷 款 占 房 地 产 资 金 来 源 的 16%, 利 用 外 资 占 比 为 不 到 1%, 自 筹 资 金 占 39%, 其 他 资 金 占 45% 从 12 月 单 月 总 资 金 来 源 构 成 情 况 来 看, 国 内 贷 款 占 房 地 产 资 金 来 源 的 13%, 利 用 外 资 占 比 为 不 到 1%, 自 筹 资 金 占 35%, 其 他 资 金 占 52%
8 逐 个 数 据 分 析 当 月 值 的 话 可 以 看 到, 房 地 产 资 金 来 源 中 国 内 贷 款 12 月 达 到 1586 亿 元,12 月 贷 款 值 同 比 去 年 12 月 减 少 20.3% 个 人 按 揭 贷 款 属 于 其 他 资 金 范 畴,12 月 个 人 按 揭 贷 款 达 到 1948 亿 元, 环 比 11 月 增 加 17.8%, 同 比 增 长 26.9% 图 20 全 国 房 地 产 开 发 资 金 2015 年 1-12 月 构 成 图 21 2015 年 12 月 全 国 房 地 产 开 发 资 金 构 成 图 22 房 地 产 开 发 资 金 中 国 内 贷 款 累 计 情 况 图 23 房 地 产 开 发 资 金 中 国 内 贷 款 当 月 情 况 12 月 当 月 房 地 产 资 金 来 源 中 利 用 外 资 为 39.0 亿 元, 同 比 减 少 64.2% 图 24 房 地 产 开 发 资 金 中 利 用 外 资 累 计 情 况 图 25 房 地 产 开 发 资 金 中 利 用 外 资 当 月 情 况 5. 投 资 建 议 截 至 2016 年 1 月 19 日,A 股 市 场 动 态 (TTM)PE 在 15.4 倍, 房 地 产 板 块 动 态 (TTM)PE 在 17.8 倍 经 济 数 据 创 新 低 带 来 放 松 预 期 考 虑 新 开 工 转 好 尚 需 时 日, 政 策 偏 暖 属 市 场 趋 势 此 外 后 期 三 大 逻 辑 支 持 板 块 配 臵 价 值 :
9 1) 行 业 去 杠 杆 明 显 15 年 销 售 创 历 史 新 高, 新 开 工 土 地 购 臵 连 续 两 年 大 幅 下 行, 开 发 商 已 经 最 大 程 度 保 留 现 金 ;2) 融 资 成 本 改 善 明 显 AA+ 级 地 产 债 成 本 近 3%,AAA 级 2.9% 较 14 年 底 8% 大 幅 下 降, 较 13 年 12%-15% 的 行 业 融 资 成 本 大 幅 下 降 ;3) 供 需 平 衡 下, 淡 季 不 淡 15 年 4Q 房 价 明 显 超 预 期,16 年 开 春 销 售 淡 季 不 淡 考 虑 市 场 震 荡 筑 底, 配 臵 方 面 建 议 围 绕 继 续 从 业 务 升 级 价 值 区 域 + 子 行 业 龙 头 三 角 度 选 股, 业 务 升 级 看 好 保 利 地 产 招 商 蛇 口 华 夏 幸 福 滨 江 集 团 世 联 行 福 星 股 份 华 联 控 股 风 险 提 示 : 行 业 基 本 面 复 苏 不 达 预 期
10 信 息 披 露 分 析 师 声 明 [Table_Analysts] 涂 力 磊 房 地 产 行 业 贾 亚 童 房 地 产 行 业 本 人 具 有 中 国 证 券 业 协 会 授 予 的 证 券 投 资 咨 询 执 业 资 格, 以 勤 勉 的 职 业 态 度, 独 立 客 观 地 出 具 本 报 告 本 报 告 所 采 用 的 数 据 和 信 息 均 来 自 市 场 公 开 信 息, 本 人 不 保 证 该 等 信 息 的 准 确 性 或 完 整 性 分 析 逻 辑 基 于 作 者 的 职 业 理 解, 清 晰 准 确 地 反 映 了 作 者 的 研 究 观 点, 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 或 影 响, 特 此 声 明 分 析 师 负 责 的 股 票 研 究 范 围 [Table_Reports] 重 点 研 究 上 市 公 司 : 万 科 A(000002.SZ) 保 利 地 产 (600048.Sh) 招 商 地 产 (000024.SZ) 金 地 集 团 (600383.SH) 华 侨 城 A(000069.SZ) 金 融 街 (000402.SZ) 首 开 股 份 (600376.SH) 北 京 城 建 (600266.SH) 苏 宁 环 球 (000718.SZ) 投 资 评 级 说 明 1. 投 资 评 级 的 比 较 标 准 类 别 评 级 说 明 投 资 评 级 分 为 股 票 评 级 和 行 业 评 级 买 入 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 在 15% 以 上 ; 以 报 告 发 布 后 的 6 个 月 内 的 市 场 表 现 为 比 较 标 准, 报 告 发 布 日 后 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 涨 跌 幅 为 基 准 ; 增 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 5% 与 15% 之 间 ; 股 票 投 资 评 级 中 性 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 5% 之 间 ; 减 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 -15% 之 间 ; 卖 出 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 低 于 -15% 2. 投 资 建 议 的 评 级 标 准 增 持 行 业 整 体 回 报 高 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 上 ; 报 告 发 布 日 后 的 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 行 业 整 体 回 报 介 于 市 场 整 体 水 平 -5% 与 5% 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 涨 行 业 投 资 评 级 中 性 之 间 ; 跌 幅 减 持 行 业 整 体 回 报 低 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 下 法 律 声 明 本 报 告 仅 供 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 的 客 户 使 用 本 公 司 不 会 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 公 司 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 本 报 告 所 载 的 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 本 公 司 于 发 布 本 报 告 当 日 的 判 断, 本 报 告 所 指 的 证 券 或 投 资 标 的 的 价 格 价 值 及 投 资 收 入 可 能 会 波 动 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 市 场 有 风 险, 投 资 需 谨 慎 本 报 告 所 载 的 信 息 材 料 及 结 论 只 提 供 特 定 客 户 作 参 考, 不 构 成 投 资 建 议, 也 没 有 考 虑 到 个 别 客 户 特 殊 的 投 资 目 标 财 务 状 况 或 需 要 客 户 应 考 虑 本 报 告 中 的 任 何 意 见 或 建 议 是 否 符 合 其 特 定 状 况 在 法 律 许 可 的 情 况 下, 海 通 证 券 及 其 所 属 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 并 进 行 交 易, 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 投 资 银 行 服 务 或 其 他 服 务 本 报 告 仅 向 特 定 客 户 传 送, 未 经 海 通 证 券 研 究 所 书 面 授 权, 本 研 究 报 告 的 任 何 部 分 均 不 得 以 任 何 方 式 制 作 任 何 形 式 的 拷 贝 复 印 件 或 复 制 品, 或 再 次 分 发 给 任 何 其 他 人, 或 以 任 何 侵 犯 本 公 司 版 权 的 其 他 方 式 使 用 所 有 本 报 告 中 使 用 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 均 为 本 公 司 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 如 欲 引 用 或 转 载 本 文 内 容, 务 必 联 络 海 通 证 券 研 究 所 并 获 得 许 可, 并 需 注 明 出 处 为 海 通 证 券 研 究 所, 且 不 得 对 本 文 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 和 删 改 根 据 中 国 证 监 会 核 发 的 经 营 证 券 业 务 许 可, 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 的 经 营 范 围 包 括 证 券 投 资 咨 询 业 务