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理 财 环 境 和 房 地 产 业 融 资 : 万 科 的 融 资 战 略

万 科 简 介 万 科 前 身 为 成 立 于 1984 年 5 月 的 深 圳 市 现 代 企 业 有 限 公 司 1988 年 11 月 改 制 为 深 圳 市 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司, 股 本 总 额 为 4,133 万 股 1991 年 1 月 公 司 A 股 在 深 圳 证 券 交 易 所 挂 牌 上 市, 接 下 来 的 20 年 里, 公 司 通 过 融 资 实 现 了 一 系 列 的 跳 跃 式 发 展 时 至 今 日, 公 司 的 股 本 已 超 过 1,099,000 万 股, 资 产 合 计 超 过 2800 亿, 是 国 内 房 地 产 行 业 当 之 无 愧 的 航 空 母 舰

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 - 银 行 信 贷 是 我 国 房 地 产 企 业 融 资 的 主 要 方 式, 有 超 过 50% 的 资 金 部 分 直 接 或 间 接 来 自 银 行 房 地 产 开 发 贷 款 在 国 内 主 要 有 三 种 形 式 : 第 一 种 是 房 地 产 开 发 流 动 资 金 贷 款, 主 要 用 于 补 充 企 业 为 完 成 计 划 内 土 地 开 发 和 商 品 房 建 设 任 务 需 要 的 流 动 资 金 ; 第 二 种 是 房 地 产 开 发 项 目 贷 款, 主 要 为 具 体 的 房 地 产 开 发 项 目 提 供 生 产 性 流 动 资 金 贷 款 ; 第 三 种 是 房 地 产 抵 押 贷 款, 是 开 发 商 以 拟 开 发 的 土 地 使 用 权 或 房 屋 产 权 做 抵 押 而 向 银 行 取 得 贷 款

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 - 银 行 信 贷 但 是 这 三 种 贷 款 方 式 的 期 限 都 很 短, 无 法 适 应 房 地 产 开 发 周 期 的 需 要 而 且 银 行 信 贷 稳 定 性 差, 市 场 风 险 大 这 就 导 致 了 房 地 产 行 业 高 风 险 的 的 财 务 结 构, 不 利 于 房 地 产 行 业 的 健 康 发 展 银 行 贷 款 股 权 融 资 在 过 去 几 年 中 推 动 了 房 地 主 行 业 的 高 速 发 展 但 是 从 2009 年 和 2010 年 的 数 据 可 以 看 出, 随 着 国 家 为 防 止 房 地 产 泡 沫, 出 台 严 厉 的 调 控 措 施, 银 行 银 行 贷 款 受 到 严 格 限 制

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 - 银 行 信 贷 房 地 产 企 业 资 金 来 源 国 内 贷 款 占 比 变 化

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 股 权 融 资 简 单 来 说 就 是 通 过 增 发 新 的 普 通 股 来 融 资 对 于 部 分 上 市 公 司 而 言, 资 本 市 场 融 资 也 是 较 好 的 融 资 方 式 之 一, 尤 其 是 目 前 全 球 流 动 性 过 剩, 证 券 市 场 一 片 繁 荣 的 状 况 下 通 过 非 公 开 增 发 注 入 股 东 的 优 质 资 产, 通 过 增 发 和 配 股 在 资 本 市 场 融 资, 并 迅 速 扩 大 公 司 规 模 如 万 科 保 利, 上 实 发 展 世 茂 股 份 泛 海 建 设 天 鸿 宝 业 招 商 地 产 苏 宁 环 球 中 粮 地 产 冠 城 大 通 万 通 先 锋 大 龙 地 产 中 江 地 产 新 湖 中 宝 中 铁 二 局 华 业 地 产 华 发 股 份 等 均 通 过 股 权 融 资 达 到 扩 大 经 营 规 模 的 目 的

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 股 权 融 资 股 票 上 市 可 以 在 国 内 或 国 外 进 行, 可 以 在 主 板 市 场 或 创 业 板 市 场 进 行, 根 据 公 司 的 具 体 情 况 而 定 具 体 而 言, 发 行 股 票 的 优 点 是 : 第 一, 所 筹 资 金 具 有 永 久 性, 无 到 期 日, 没 有 还 本 压 力 ; 第 二, 一 次 筹 资 金 额 大, 用 款 限 制 相 对 较 松 ; 第 三, 提 高 企 业 的 知 名 度, 为 企 业 带 来 良 好 声 誉 ; 第 四, 有 利 于 帮 助 企 业 建 立 规 范 的 现 代 企 业 制 度

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 股 权 融 资 同 时, 股 票 上 市 也 有 不 利 之 处 : 第 一, 上 市 的 条 件 过 于 苛 刻 ; 第 二, 上 市 时 间 跨 度 长, 竞 争 激 烈, 无 法 满 足 企 业 紧 迫 的 融 资 需 求 ; 第 三, 企 业 要 负 担 较 高 的 信 息 报 道 成 本, 各 种 信 息 公 开 可 能 会 暴 露 商 业 秘 密 ; 第 四, 企 业 上 市 融 资 必 须 以 出 让 部 分 产 权 作 为 代 价, 分 散 企 业 控 制 权, 从 而 出 让 较 高 的 利 润 收 益

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 债 券 融 资 债 券 融 资 是 指 项 目 主 体 按 法 定 程 序 发 行 的 承 诺 按 期 向 债 券 持 有 者 支 付 利 息 和 偿 还 本 金 的 一 种 融 资 行 为 债 券 融 资 有 个 很 好 的 特 点 : 利 息 是 市 场 上 最 低 的 最 固 定 的, 另 外 偿 还 期 也 比 较 长, 风 险 又 是 可 控 的, 因 此 企 业 掌 握 着 控 制 权, 资 可 以 减 少 公 司 被 反 控 制 债 券 融 资 实 际 上 是 债 务 融 资, 对 公 司 的 控 制 权 不 会 产 生 稀 释

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 债 券 融 资 相 对 股 票 筹 资 而 言, 债 券 筹 资 的 优 点 有 : 资 金 成 本 较 低 ; 保 证 控 制 权 ; 具 有 财 务 杠 杆 作 用 缺 点 : 筹 资 风 险 高 ; 限 制 条 件 多 ; 筹 资 额 有 限 债 券 融 资 包 含 中 长 期 和 短 期 债 券 融 资, 其 中 短 期 债 券 融 资 是 目 前 中 小 型 企 业 比 较 容 易 使 用 的 一 种 融 资 方 式 主 要 有 短 期 融 资 券, 是 一 种 约 定 在 短 期 内 付 息, 解 决 企 业 临 时 性 季 节 性 短 期 资 金 需 求 的 融 资 具 有 操 作 简 单, 周 期 较 短, 利 率 和 期 限 灵 活 等 特 点

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 基 金 和 信 托 融 资 投 资 者 通 过 购 买 基 金 或 信 托 的 方 式 进 行 投 资, 享 受 房 地 产 升 值 所 带 来 的 实 惠 这 样 既 解 决 了 房 地 产 资 金 的 来 源 问 题, 减 轻 了 银 行 的 风 险, 又 缓 解 了 房 地 产 供 求 关 系 面 对 银 行 信 贷 股 市 融 资 债 券 融 资 等 传 统 融 资 渠 道 受 限, 房 地 产 上 市 公 司 积 极 争 取 拓 展 融 资 渠 道, 通 过 不 同 融 资 方 式 缓 解 资 金 压 力, 维 持 企 业 的 资 金 水 平

我 国 房 地 产 企 业 的 融 资 方 式 基 金 和 信 托 融 资 房 地 产 信 托 在 2010 年 急 剧 膨 胀, 房 地 产 上 市 企 业 从 房 地 产 信 托 中 获 取 了 大 量 资 金 据 统 计,2010 年 样 本 沪 深 上 市 房 地 产 企 业 通 过 信 托 渠 道 融 资 总 额 达 439.38 亿 元, 是 2009 年 的 6.15 倍

万 科 的 融 资 特 点 资 本 结 构 最 优 化, 是 公 司 做 出 筹 资 决 策 的 核 心 问 题 正 确 估 计 和 合 理 降 低 资 本 成 本 是 制 定 筹 资 决 策 的 重 要 基 础 影 响 资 本 成 本 的 因 素 有 很 多, 分 为 两 方 面 一 方 面, 外 部 因 素 包 括 利 率, 市 场 风 险 溢 价, 税 率 等 另 一 方 面 内 部 因 素 包 括 资 本 结 构 股 利 政 策 和 投 资 政 策 等

万 科 的 融 资 特 点 资 本 结 构 2011.9 2010 2009 2008 2007 2006 资 产 负 债 率 (%) 78.97 74.69 67.01 67.44 66.11 65.04 权 益 乘 数 4.76 3.95 3.03 3.07 2.95 2.86 流 动 资 产 / 总 资 产 (%) 95.97 95.32 94.69 95.15 95.34 96.68 非 流 动 资 产 / 总 资 产 (%) 4.03 4.68 5.31 4.85 4.66 3.32 流 动 负 债 / 负 债 合 计 (%) 87.04 80.51 73.86 80.27 73.7 67.81 非 流 动 负 债 / 负 债 合 计 (%) 12.96 19.49 26.14 19.73 26.3 32.19

万 科 的 融 资 特 点 万 科 的 融 资 战 略 是 以 多 元 化 为 策 略, 以 优 化 资 本 结 构 为 基 础, 直 接 融 资 与 间 接 融 资 兼 备, 主 要 采 取 较 为 合 理 的 股 权 融 资 和 财 务 风 险 可 控 的 债 务 融 资 在 继 续 加 强 与 银 行 合 作 基 础 上, 积 极 创 新 融 资 方 式 和 手 段, 尝 试 与 银 行 信 托 基 金 等 资 金 方 合 作 开 发 新 型 融 资 工 具 和 产 品, 进 一 步 拓 展 融 资 渠 道, 由 此 进 一 步 扩 充 资 本 实 力, 大 大 降 低 了 融 资 成 本, 为 公 司 实 现 快 速 发 展 奠 定 了 坚 实 基 础

万 科 的 融 资 选 择 股 权 融 资 一 方 面, 股 权 融 资 的 成 本 一 般 要 高 于 债 务 融 资 成 本 另 一 方 面, 由 于 目 前 我 国 资 本 市 场 与 上 市 公 司 没 有 严 格 的 股 利 分 配 限 制, 利 用 股 票 融 资 的 成 本 反 而 较 低

万 科 的 融 资 选 择 股 权 融 资

万 科 的 融 资 选 择 股 权 融 资

万 科 的 融 资 选 择 股 权 融 资

万 科 的 融 资 选 择 股 权 融 资 股 权 融 资 在 万 科 扩 大 规 模, 近 一 步 发 展 中 发 挥 了 巨 大 作 用 表 三 是 万 科 2007 年 股 权 融 资 100 亿 资 金 的 使 用 情 况 2007 年 万 科 公 开 发 行 A 股, 募 集 资 金 净 额 人 民 币 9,936,601,701.22 元, 于 2007 年 8 月 30 日 到 位, 截 止 2011 年 中, 各 项 目 的 投 资 收 益 和 进 度 的 详 细 情 况 如 下 :

万 科 的 融 资 选 择 股 权 融 资

万 科 的 融 资 选 择 境 外 融 资

万 科 的 融 资 选 择 资 本 公 积 转 增 股 本 与 现 金 股 利 方 式 相 比 1. 对 公 司 而 言, 减 少 现 金 流 出 2. 对 投 资 者 而 言, 减 少 税 赋 3. 万 科 股 票 的 投 资 价 值 长 期 看 涨

万 科 的 融 资 选 择 发 行 可 转 换 债 券 一 2002 年 万 科 转 债 :1500 万 张, 面 值 100 元, 融 资 15 亿 元 2003 年 债 转 股 增 加 约 1.3 亿 股 二 2004 年 万 科 转 2:1990 万 张, 面 值 100 元, 融 资 19.9 亿 元 2005 年 债 转 股 增 加 约 3.1 亿 股

万 科 的 融 资 选 择 发 行 可 转 换 债 券 发 行 可 转 债 的 背 景 环 境 一 高 增 长 下 的 资 金 缺 口 1. 净 资 产 收 益 率 10%+ 2. 主 营 业 务 增 长 速 度 30% 左 右 3.2001 年 中 期, 现 金 流 出 现 负 值 (-7.25 亿 元 ) 二 股 票 融 资 方 案 不 可 行 2000 年 定 向 增 发 计 划 落 空

万 科 的 融 资 选 择 发 行 可 转 换 债 券 可 转 债 的 优 点 1. 前 期 筹 资 成 本 较 低 2. 有 利 于 稳 定 股 价 3. 股 本 不 会 急 剧 扩 张, 可 以 缓 解 对 业 绩 的 稀 释 可 转 债 的 缺 点 ( 及 对 应 措 施 ) 1. 股 价 上 涨 风 险 ( 赎 回 条 款 ) 2. 股 价 低 迷 风 险 ( 回 售 条 款 ) 3. 总 体 筹 资 成 本 较 高

万 科 的 融 资 选 择 2009 年 以 后 的 融 资 选 择 1998 年, 住 房 分 配 货 币 化 标 志 着 房 地 产 企 业 全 面 开 始 市 场 化 2003 年 4 月,121 文 件, 第 二 套 住 房 首 付 比 例 提 高 宏 观 调 控 预 警 2004 年,831 大 限 (9 月 1 日 开 始, 取 消 国 有 土 地 使 用 权 协 议 出 让, 一 律 采 用 招 拍 挂 ), 加 强 经 适 房 管 理 加 强 房 贷 监 管 银 行 首 次 加 息 宏 观 调 控 开 始 2005 年 3 月, 房 贷 优 惠 政 策 取 消 房 地 产 税 改 革 深 入 旧 国 八 条 5 月, 新 国 八 条 加 强 税 收 管 理 9 月, 银 监 会 212 号 文 收 紧 房 地 产 信 托

万 科 的 融 资 选 择 2009 年 以 后 的 融 资 选 择 2006 年 4 月, 房 贷 利 率 上 调 5 月, 国 六 条 出 台 7 月,165 号 文 ( 90 平 方 米 双 70% ) 171 号 文 ( 外 资 限 炒 令 ) 108 号 文 ( 二 手 房 转 让 征 收 个 税 ) 8 月, 清 查 土 地 违 规 再 次 加 息 2007 年 6 次 加 息 10 次 上 调 存 款 准 备 金 率 2008 年 1 月 打 击 囤 地 9 月, 重 大 转 折 ( 美 国 次 贷 危 机 ), 利 率 存 款 准 备 金 率 下 调 (10 月 再 度 下 调 ) 11 月, 四 万 亿 经 济 刺 激 计 划 出 台 2009 年 11 月, 重 大 转 折 ( 四 万 亿 副 作 用,09 年 M2 增 速 29.7%, 实 际 货 币 贬 值 高 达 14.6%), 抑 制 投 机 投 资 性 住 房

万 科 的 融 资 选 择 2009 年 以 后 的 融 资 选 择 资 产 负 债 表 ( 亿 元 ) 2011-09-30 2010-12-31 2009-12-31 货 币 资 金 339 378 230 应 收 账 款 净 额 9.95 15.9 7.13 存 货 1929 1333 901 其 他 应 收 款 225 149 77.9 流 动 资 产 合 计 2718 2055 1303 长 期 投 资 净 额 50.9 44.9 35.7 固 定 资 产 净 额 12.5 12.2 13.6 无 形 资 产 3.3 3.74 0.82 资 产 合 计 2832 2156 1376 应 付 账 款 205 169 163 流 动 负 债 合 计 1947 1297 681 非 流 动 负 债 合 计 290 314 241 负 债 合 计 2237 1611 922 实 收 资 本 110 110 110 资 本 公 积 88.3 87.9 85.6 盈 余 公 积 106 106 87.4 未 分 配 利 润 160 135 88.1 股 东 权 益 合 计 596 546 454 流 动 比 率 1.4 1.59 1.92 资 产 负 债 率 (%) 78.97 74.69 67.01

万 科 的 融 资 选 择 2009 年 以 后 的 融 资 选 择 利 润 表 ( 亿 元 ) 2011-09-30 2010-12-31 2009-12-31 主 营 业 务 收 入 293 507 489 主 营 业 务 成 本 170 301 345 销 售 费 用 16.9 20.8 15.1 财 务 费 用 1.95 5.04 5.74 管 理 费 用 12.7 18.5 14.4 投 资 收 益 0.89 7.78 9.24 利 润 总 额 56.5 119 86.2 所 得 税 15.4 31 21.9 净 利 润 41.1 88 64.3 归 属 于 母 公 司 股 东 的 净 利 润 35.8 72.8 53.3 主 营 业 务 利 润 率 (%) 19.12 23.46 17.77 销 售 毛 利 率 (%) 41.84 40.7 29.39

万 科 的 融 资 选 择 2009 年 以 后 的 融 资 选 择 流 动 资 产 长 期 投 资 固 定 资 产 无 形 资 产 其 他 流 动 负 债 长 期 负 债 其 他

万 科 的 融 资 选 择 2009 年 以 后 的 融 资 选 择 一 银 行 借 款 1. 短 期 借 款 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 长 期 借 款 三 项 合 计 从 09 年 末 的 261 亿 增 加 到 了 11 年 三 季 度 末 的 461 亿 2. 银 行 对 房 地 产 贷 款 的 态 度 : 全 面 紧 缩, 严 格 控 制, 只 减 不 增 3. 未 来 短 期 内 的 走 向 : 银 行 的 进 一 步 严 控, 万 科 需 要 寻 找 其 他 融 资 来 源

万 科 的 融 资 选 择 2009 年 以 后 的 融 资 选 择 二 预 收 销 售 款 1. 房 地 产 行 业 的 战 略 选 择 靠 什 么 赚 钱? 卖 房 vs 捂 地 2. 万 科 的 选 择 3. 卖 房 策 略 的 优 势 1) 资 金 的 高 速 周 转, 收 益 的 稳 定 性, 抵 御 政 策 波 动 能 力 2) 银 行 对 企 业 的 评 价, 争 取 贷 款 时 的 相 对 优 势 3) 市 场 占 有 率 较 大, 企 业 知 名 度 超 过 同 行, 消 费 者 和 投 资 人 的 认 可