[Table_Page] 证券研究报告 房地产行业 重点城市基本面温和复苏, 按揭贷持续改善核心观点 : 政策环境综述 : 货币政策松紧适度, 地方精准施政中央层面多次提及现阶段的 货币政策要松紧适度 中央政治局再次强调 房住不炒, 住建部同天对部分房价 地价波动幅度较大的城市进行预警提示 在这一情况下, 地方因城施策, 部分城市调控力度有所提高 丹东市政府升级了四限政策, 苏州精准施政, 对苏州工业园区全域 苏州高新区部分重点区域新房定向限售 3 年 成交市场综述 : 重点城市基本面温和复苏根据房管局数据,4 月 4 城成交面积同比上涨 18.3%, 较 3 月扩大 7.8 个百分点, 其中一线 二线城市在进入 4 月推盘扩大的情况下成交分别同比上涨 49.4% 17.7%, 涨幅较 3 月分别扩大 3.4.9 个百分点 一方面供给端上推盘扩大, 另一方面需求端上 4 月中指院重点城市去化率基本维持在 7 左右, 中指院百城房价 4 月环比上涨.28%, 同比上涨 4.3%, 均反映了需求筑底抬升 进入 2 季度, 我们认为重点城市的基本面改善相对确定, 供需两端双回升将推动成交温和复苏 土地市场综述 :4 月土地市场整体升温, 溢价率继续上行 4 月宅地市场出现回暖迹象,3 城宅地供需同比均大幅上涨, 叠加楼面均价的上涨与溢价率的提升, 单月出让金同比大幅上涨 63%, 而流拍率则下降至 18 年以来历史低位, 与 17 年平均水平相当, 在土地质量有所提高的情况下企业拿地意愿有所提升 分线来看, 一线量跌价升出让金同比上升 4%, 二线城市量价齐升出让金同比上升 91%, 三四线城市宅地市场量价齐升 4 月土地出让金同比自 18 年 1 月以来首次转正, 上升 32% 资金环境综述 : 首套及二套房贷利率继续下滑, 均回落 8bp 按揭贷方面, 融 36 数据显示,4 月份 35 重点城市首套 二套房按揭贷利率环比均下滑 8bp, 其中二套房降幅较上月扩大 2bp, 按揭贷方面流动性继续边际改善 4 月央行对聚焦当地 服务县域的中小银行实行定向降准, 净释放长期资金约 28 亿元, 预计往后地产行业利率成本改善将更加明确 板块投资方面, 我们认为更应该关注企业的 alpha 机会, 经营能力变现成为关键, 通过运营效率实现滚动开发的房企更能获得持续稳定的增长, 实现规模 利润和杠杆之间的均衡 另外, 从短期结算业绩角度看,19 年 -2 年结算业绩高增长的龙头具备低估值优势, 估值具备修复空间, 基于此, 我们继续推荐业绩具备确定性的龙头房企 风险提示政策调控力度进一步加大 ; 按揭贷利率持续上行 ; 行业库存抬升快于预期 ; 行业基本面超预期下行 ; 房地产税立法推进超预期 1 / 33 行业评级买入 前次评级 买入 报告日期 219-5-16 相对市场表现 8% 5/18 7/18 9/18 11/18 1/19 3/19 5/19-8% -16% -24% -32% 房地产 沪深 3 分析师 : 乐加栋 SAC 执证号 :S2651391 21-67562 lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 SAC 执证号 :S2651483 SFC CE No. BNN96 1-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师 : 李飞 SAC 执证号 :S2651781 无 gflifei@gf.com.cn 请注意, 乐加栋, 李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人, 不可在香港从事受监管活动 相关研究 : 房地产行业 : 投资持续高增长, 房企融资渠道顺畅房地产行业 : 地方精准施政利于行业量价平稳, 关注房企的 alpha 机会房地产行业 : 提效率, 补短 219-5-15 219-5-12 219-5-9 板, 正当其时联系人 : 邢莘 21-67562 xingshen@gf.com.cn
重点公司估值和财务分析表 股票代码股票简称货币 最新最近合理价值 EPS( 元 ) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 评级收盘价报告日期 ( 元 / 股 ) 219E 22E 219E 22E 219E 22E 219E 22E 2.SZ 万科 A 人民币 28.13 219/4/8 买入 39.6 3.48 3.96 8.8 7.11 6.59 7.49 19.9% 18.5% 1979.SZ 招商蛇口 人民币 21.56 219/3/19 买入 29.8 2.29 2.57 9.42 8.39 8.98 8.33 21. 19.1% 634.SH 华夏幸福 人民币 31.36 219/5/1 买入 36.99 4.93 6.3 6.36 5.2 8.91 8.33 29. 26.2% 61155.SH 新城控股 人民币 38.8 219/3/13 买入 47.87 6.47 7.48 5.99 5.19 8.9 1.91 33.1% 27.6% 69.SZ 华侨城 A 人民币 7.49 218/11/1 买入 - 1.33 1.42 5.61 5.27 5.77 5.46 15. 13.8% 2146.SZ 荣盛发展 人民币 9.96 219/4/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.42 3.71 2.63.58 22.6% 21.2% 961.SZ 中南建设 人民币 8.7 219/5/2 买入 1.78 1.1 1.9 7.94 4.58 1.13.51 19.8% 25.6% 671.SZ 阳光城 人民币 6.91 219/4/3 买入 8.89.94 1.25 7.39 5.51 1.7 8.4 18. 19.5% 6466.SH 蓝光发展 人民币 6.32 219/3/2 买入 1.4 1.11 1.72 5.67 3.68 11. 11.78 22.6% 25.8% 628.SH 新湖中宝 人民币 3.4 219/3/18 买入 5.2.48.57 7.15 5.98 23.1 18.5 1.2% 1.9% 27.HK 碧桂园 港币 11.76 219/4/13 买入 16.3 1.96 2.26.. 3.3 3.15 23.4% 18.8% 1918.HK 融创中国 港币 36.4 219/4/7 买入 54.7 5.28 7... 8.35 4.98 27.2% 26.5% 884.HK 旭辉控股集团 港币 4.98 219/4/3 买入 6.16.91 1.13.. 3.9 3. 21.6% 21.2% 222.HK 万科企业 港币 29.1 219/4/8 买入 38.7 3.48 3.96.. 6.59 7.49 19.9% 18.5% 数据来源 :Wind 广发证券发展研究中心 备注 :(1) 以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的 ; (2)A 股标的合理价值货币单位为人民币, 港股标的 ( 碧桂园 融创中国 旭辉控股集团 万科企业 ) 合理价值货币单位为港币 ; (3)A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币 ; (4) 表中估值指标按照最新收盘价计算 2 / 33
目录索引 政策环境综述 : 货币政策松紧适度, 地方精准施政... 6 成交市场综述 : 重点城市基本面温和复苏... 12 总体成交市场分述 : 推盘带动重点城市新房成交继续改善... 12 各线城市成交分述 : 各线城市成交均有所改善, 其中三四线涨幅较大... 17 土地市场综述 : 土地市场整体升温... 2 土地市场分述 : 量价齐升土地出让金同比上涨 53%, 溢价率继续上行... 2 4 月宅地市场分述 : 各线城市宅地出让金同比均上涨, 其中二线上涨 91%. 22 资金环境 : 首套及二套房贷利率继续下滑, 均回落 8BP... 27 图表索引 图 1: 近期货币政策相关表态一览... 6 图 2: 财政部公布 219 年各省城镇棚改计划开工同比... 7 图 3: 苏州房价与百城房价环比增速对比... 7 图 4:219 年 4 月重要中央政策一览... 1 图 5:219 年 4 月重要地方政策一览... 11 图 6: 全国重点 4 城市商品房成交面积指数... 12 图 7: 限购和非限购城市成交面积指数... 12 图 8: 重点 4 城市及限购 非限购城市成交面积同比增速... 12 图 9: 全国重点城市商品房推盘面积与同比增速... 13 图 1: 全国重点城市住宅推盘面积与同比增速... 13 图 11: 全国 26 城市商品房库存面积及去化周期... 13 图 12: 全国 3 城市住宅库存面积及去化周期... 13 图 13: 中指院重点城市新房开盘去化率... 14 图 14:26 城商品房批售比... 15 图 15:3 城商品住宅批售比... 15 图 16: 百城价格指数变化及环比... 16 图 17:13 个重点城市二手房销售面积及同比... 16 图 18: 中原二手房指数... 17 图 19:2 个一二线城市商品住宅可售面积 ( 万方 )... 17 图 2:9 个三四线城市商品住宅可售面积 ( 万方 )... 17 图 21:29 城商品住宅历史同期可售面积 ( 万方 )... 18 图 22:29 城市当前商品住宅库存 /15 年以来最低库存... 18 图 23: 广发各线城市成交面积指数... 18 图 24: 广发各线城市成交面积同比情况... 18 图 25:4 大一线住宅库存 ( 万方 ) 及去化周期... 19 图 26:16 个二线城市住宅库存 ( 万方 ) 及去化周期... 19 图 27:1 个三四线住宅库存 ( 万方 ) 及去化周期... 19 3 / 33
图 28: 各线城市房价环比情况... 19 图 29:4 大一线城市商品房及住宅推盘面积 ( 万方 )... 2 图 3: 二线城市商品房及住宅推盘面积 ( 万方 )... 2 图 31: 三四线城市商品房及住宅推盘面积 ( 万方 )... 2 图 32:3 城市土地整体供给情况... 21 图 33: 一线城市土地整体供给情况... 21 图 34: 二线城市土地整体供给情况... 21 图 35: 三四线城市土地整体供给情况... 21 图 36:3 城市土地整体成交情况... 21 图 37: 一线城市土地整体成交情况... 21 图 38: 二线城市土地整体成交情况... 22 图 39: 三四线城市土地整体成交情况... 22 图 4:3 城市住宅用地供给情况... 22 图 41: 一线城市住宅用地供给情况... 22 图 42: 二线城市住宅用地供给情况... 23 图 43: 三四线城市住宅用地供给情况... 23 图 44:3 城市住宅用地成交情况... 23 图 45: 一线城市住宅用地成交情况... 23 图 46: 二线城市住宅用地成交情况... 23 图 47: 三四线城市住宅用地成交情况... 23 图 48:3 城市住宅用地供需规划建面 ( 万方 )... 25 图 49:3 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率... 25 图 5:3 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比... 25 图 51:3 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比... 25 图 52:3 城住宅用地流拍率... 25 图 53:35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣... 27 图 54:35 重点城市月度房贷利率上涨幅度... 27 图 55:533 家银行首套房利率变化情况... 28 图 56:3 4 月一线城市首套房利率情况... 28 图 57:3 4 月二线城市首套房利率情况... 28 图 58: 重点城市 4 月份首套房贷利率... 29 图 59:533 家银行首套房首付比例占比分布情况... 29 图 6: 全国 533 家银行停贷比例... 29 图 61:35 重点城市二套房贷款平均利率走势... 3 图 62:4 月 35 重点城市二套房贷利率分布... 3 表 1:4 月人才政策一览... 8 表 2:4 月主要公积金政策对比一览... 9 表 3: 跟踪城市房地产成交面积信息表... 14 表 4:219 年 4 月 3 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览... 24 表 5: 全国土地出让金 TOP2(219 年 4 月 )... 25 表 6: 一线和二线城市土地市场情况 (219 年 4 月 )... 26 4 / 33
表 7:4 月份全国十大首套房贷利率最低城市... 29 表 8:35 重点城市二套房主流首付比例一览... 3 5 / 33
政策环境综述 : 货币政策松紧适度, 地方精准施政 4 月份, 中央多次提及现阶段的 货币政策要松紧适度 中共中央总书记习近平在 4 月 19 日中央政治局会议和 4 月 22 日中央财经委员会第四次会议上都提到 稳健的货币政策要松紧适度 央行副行长陈雨露 刘国强分别在第 39 届国际货币与金融委员会会议和国新办举行降低小微企业融资成本政策例行吹风会上提出 稳健的货币政策将松紧适度 货币政策取向是稳健, 操作目标是松紧适度 等表态 国务院总理李克强在 4 月 17 日国务院常务会议中强调灵活运用货币政策工具, 抓紧建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架 5 月 6 日央行宣布对仅在本县级行政区域内经营, 或在其他县设有分支但资产规模小于 1 亿的农商行, 实行 8% 的优惠存款准备金率 总体来看, 货币政策保持稳健 图 1: 近期货币政策相关表态一览 219.4.14 央行副行长陈雨露 : 今年中国稳健的货币政策将松紧适度,M2 和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配 219.4.17 国务院总理李克强 : 坚持不搞 大水漫灌, 实施好稳健的货币政策, 灵活运用货币政策工具, 抓紧建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架, 确保今年民营企业发债融资规模超过 218 年水平 219.4.19 中共中央总书记习近平 : 积极的财政政策要加力提效, 稳健的货币政策要松紧适度 219.4.22 中央财经委员会主任习近平 : 要强化宏观政策逆周期调节, 财政政策要加力提效, 减税降费要尽快落实到位, 货币政策要松紧适度, 加大对实体经济的金融支持 219.4.25 央行副行长刘国强 : 现阶段我们的货币政策取向是稳健, 操作目标是松紧适度, 所以央行没有收紧货币政策的意图, 也没有放松货币政策的意图 219.5.6 央行 :19 年 5 月 15 日开始, 对聚焦当地 服务县域的中小银行, 实行较低的优惠存款准备金率 数据来源 : 政府网站, 广发证券发展研究中心 根据财政部发布的 关于下达 219 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知,219 年全国城镇棚户区计划改造套数 285.29 万套, 同比 -51.5%, 全国城镇棚改力度大幅减小 整理各省份计划开工数量同比, 除珠三角一带的广东 广西和福建, 以及西藏和天津外, 其余各省 直辖市和自治区均有所下滑, 其中东三省 鲁豫晋 湖南贵州等中部区域以及新疆青海等西北区域降幅较大 6 / 33
图 2: 财政部公布 219 年各省城镇棚改计划开工同比 -82% -67% -68% -56% -7-62% -22% -76% -72% -23% 31% -46% -77% 7% -45% -77% -28% -21% -21% -4 27% -38% -37% 219 各省棚改计划开工同比 <-8-6~-8-6~-4-4~-2-2~ > 数据来源 : 财政部, 广发证券发展研究中心 -35% -72% -5% -81% 31% 1-65% 117% 4 月 19 日, 中央政治局再次强调 房住不炒, 落实好一城一策 因城施策 城市政府主体责任的长效调控机制, 住建部同天对部分房价 地价波动幅度较大的城市进行预警提示 在这一情况下, 地方因城施策, 部分城市调控手段有所提高 丹东市政府升级了四限政策, 对非本地户籍家庭在市区范围内限购 1 套新建商品住房, 限售范围扩大到本地和非本地户籍家庭, 限制范围扩大到新建商品住房和二手房, 限售 5 年, 并限制同一楼盘商品住房销售价格月环比不得超过.6% 苏州市政府则精准施政, 在区级层面强化调控政策, 对苏州工业园区全域 苏州高新区部分重点区域新房限售 3 年, 对苏州工业园区全域二手房限售 5 年 自 18 年 1 月以来, 苏州房价上涨较快, 在 19 年 2-3 月略有回落,4 月继续大幅上涨, 面临较大的房价上涨压力 图 3: 苏州房价与百城房价环比增速对比 1.2% 1..8%.6%.4%.2%. -.2% 18/1 18/3 18/5 18/7 18/9 18/11 19/1 19/3 百城房价环比 (%) 苏州房价环比 (%) 人才政策方面,4 月共 12 个地方出台人才落户 购房补贴 租房补贴等政策 落 7 / 33
户方面, 全日制专科及以上学历在杭州工作并缴纳社保的, 可直接落户, 泉州德化县专科以上毕业生可直接落户, 本科以上毕业生可举家落户 信贷方面, 德阳对于签订 3 年劳动合同的硕士以上人才, 购买本市内自住住房时, 公积金贷款限额提高 5, 贷款政策采用 认贷不认房, 黄山对于符合人才引进要求的硕士研究生, 购房首次申请公积金贷款时可贷款额度调整为缴存余额的 6 倍 限购放松方面, 保定清苑区宣布大专以上可在本区购买一套房, 博士子女 双方父母均可在本区购买一套房, 各类人才及子女 双方父母购房限售 3 年 表 1:4 月人才政策一览 时间 城市 政策方向 政策内容 219/4/2 海南临高县 住房补贴 4 岁以下硕士 35 岁以下本科生 3 年内可分别享受 2.4 万元 / 年 1.8 万元 / 年的住房租赁补贴或购房补贴 219/4/4 杭州 人才落户 全日制专科及以上在杭工作并缴纳社保的, 可直接落户 大学生毕业 3 年内在宁夏就业创业且在就业创业地无自有住房的,1. 符合当地公租房保障条件的, 可凭毕 219/4/4 宁夏住房补贴 业证和常住户口优先申请租住人才公寓 公租房或租房补贴 ;2. 购买首套商品房的, 当地政府可适当给予 购房补贴 219/4/8 德阳人才信贷 219/4/9 泉州住房补贴 签订 3 年劳动合同的硕士以上人才 1. 购买本市内自住住房, 公积金贷款限额提高 5;2. 未申请过公积金贷款或已结清的, 按首套房贷款政策执行, 未结清的按二套房贷款政策执行对于注册地在泉州的电子商务企业引进高级管理人才 高端营运人才 核心技术人才, 按照不同层次分别提供 5~8 万元的购房补助, 或最长免租 1 年的人才周转房 219/4/1 烟台莱山区人才补贴首次将取得高职院校 技工学校毕业证书的高级工纳入人才补贴范围, 两年内补贴 3 元 / 年 219/4/11 泉州德化县 住房补贴 人才落户 1. 硕士以上 一流本科 本科 近 2 年专科毕业生每月可分别领取安居补贴 3 2 6 4 元 ( 最多 24 月 );2. 专科以上毕业生可直接落户, 本科以上毕业生可举家落户 219/4/17 黄山人才信贷 符合人才引进要求的硕士研究生在黄山购房首次申请公积金贷款, 可贷款额度调整为缴存余额的 6 倍 ( 原 3 倍 ) 1. 大专以上可在我区购买一套房 ( 原非本区户籍需缴 3 年社保 );2. 博士子女 双方父母均可在我区购买 219/4/18 保定清苑区购房补贴 一套房 ( 原非本区户籍家庭限购 1 套 ), 且博士本人购房给予 1 万元购房补贴 ;3. 各类人才及子女 双 方父母购房限售 3 年 ( 原限价地开发的住房限售 1 年 ) 1. 往届 3 年内已婚且具有呼市户籍的大学毕业生, 本人在呼市无住房且父母在呼市拥有至多 1 套房的, 可 219/4/21 呼和浩特住房补贴 在呼和浩特科技城内按市场价 5 折购房, 首付比例 2 成, 限售 5 年 ;2. 符合条件的毕业生可申租大学生公 寓, 免租金周期为 2 年 1. 本科生或高级技工学校毕业生首次购买家庭唯一住房的, 在 8 万元的额度内享受购房总额 2% 的购房补 219/4/22 宁波住房补贴 贴 ;2. 未在宁波购房的应届本科生和硕士生, 取得毕业证书一年内来宁波就业且毕业后 18 个月内连续缴纳 社保满 6 个月的, 分别一次性给予 1 万 3 万元安居补助 在开发区工作满 2 年且个人及家庭在苏州大市无自有住房和购房记录的一类人才 ( 两院院士 ) 二类人才 219/4/23 苏州吴中区购房补贴 ( 长江学者 特聘教授 ) 三类人才 ( 长江学者 青年学者 ), 分别给予优于购房实际销售价格 3 数据来源 : 政府官网, 广发证券研究中心 25% 2 的折扣奖励 公积金政策方面,4 月共有 16 地出台公积金放松政策,9 地出台公积金收紧政策 ( 其中石家庄 北京 常州 东莞既出台了放松政策, 也出台了收紧政策 ) 对于异地贷款, 无锡允许异地缴存住房公积金的职工, 若夫妻有一方为无锡市户籍, 在本市购买自住住房可申请办理住房公积金贷款, 常州宣布缴存地无贷款记录或仅有一 8 / 33
次贷款记录且已还清的异地职工在本市购房可申请异地贷款, 石家庄在全市范围暂停发放异地贷款, 西安停止公积金购房异地提取 新余 佛山 孝感调高了贷款上限, 东莞 北京 常州 酒泉 西安下调了最高贷款额度 合肥支持职工在缴存地或户籍地购买首 二套房提取公积金, 取消了户籍和购买地的限制 表 2:4 月主要公积金政策对比一览 方向 时间 城市 政策内容 219/4/1 石家庄 住房公积金贷款贴息比例 6 提高到 1 219/4/2 新余 住房公积金贷款最高额度从 5 万元调整到 6 万元 219/4/2 伊春 允许回迁安置房办理公积金贷款, 最高贷款比例为首套房 7, 二套房 6 1. 异地缴存住房公积金的职工, 夫妻有一方为无锡市户籍, 在无锡市购买自住住房时, 可申请办理住房公积金贷款 219/4/4 无锡 ( 原申请人须为无锡户籍 );2. 产权人子女的配偶在购买自住住房 偿还住房贷款本息时, 参照直系亲属提取公积 金 ( 原未明确 ) 219/4/8 南宁租住商品住房的无房职工, 每月可提取公积金最高限额上浮 5 至 72 元 / 月 放松 219/4/1 佛山 219/4/12 北京 219/4/14 常州 1. 对于超过 144 平米的住宅, 以 144 平米部分房款计算可贷额度, 超出部分自行解决 ( 原超过 144 平米不予贷款 );2. 累计缴存公积金三年最高可贷 5 万元 ( 原最高 4 万元 ) 1. 职工购买政策性住房时, 公积金贷款额度不考虑缴存余额 缴存年限 配偶缴存情况及调节系数等因素 ;2. 连续缴存时间由 12 个月下调为 6 个月 1. 缴存地无贷款记录或仅有一次贷款记录且已还清的异地职工在本市购房可申请异地贷款 ( 原无异地贷款 );2. 低收入家庭贷款每年贴息最高额由 5 元提高至 6 元 219/4/15 聊城扩大公积金提取范围, 允许购买自住住房的职工进行商转公, 每年提取金额不超过上一年 12 个月还款本息 219/4/15 梅州个体工商户 自由职业者 港澳台人员等可自愿缴存公积金 219/4/16 孝感 1. 职工购买期房, 提取和贷款额度之和由 不超过首付之后的购房金额 调整为 不超过所购房屋总价款 ;2. 第二次 申请贷款购买自住住房, 首付比例由 6 调整为 4, 可贷额度由 4 调整为 6 219/4/19 合肥支持职工在缴存地或户籍地购买首 二套房提取公积金 ( 原户籍 购买地都须为合肥 ) 219/4/21 东莞 219/4/23 金华 219/4/28 深圳 1. 无房职工租住本市住房提取比例上限从月缴存额的 65% 提高至 7 额度上限从 15 元提高至 18 元 ;2. 取消装修提取因购买 建造住房申请提取公积金, 申请人及配偶无住房公积金贷款的, 自颁发 不动产权证书 之日起一年内予以办理 ( 原为 3 个月 ) 1. 租住公租房的职工, 公积金提取额度上升至每月不超过住房租金支出 ( 原为当月应缴存额的 65%);2. 允许购买限制交易类和共有产权类住房的职工申请公积金贷款 219/4/29 青岛 首次公积金贷款结清后, 即可申请二次公积金贷款 ( 原须首次公积金贷款结清满两年 ) 219/4/2 石家庄 1. 仅首套和二套购房可申请公积金个人住房贷款 ;2. 全市范围内暂停发放住房公积金异地贷款 219/4/4 遵义 二套房公积金个贷利率 5 年以内提高到 3.25%( 原 2.75%),5 年以上提高到 3.575%( 原 3.25%) 219/4/11 东莞 19 年 5 月起, 公积金贷款流动性调节系数由 1.4 下调至 1.3 收紧 219/4/12 北京 219/4/14 常州 219/4/22 酒泉 1. 二套房认定标准调整为 认房又认贷 ( 原认房不认贷 );2. 经适房之外的首套房首付比例由 2 上调为 3, 二套房首付由 2 上调为 6, 二套房贷款最高额度由 8 万元下调为 6 万元 1. 未使用购房类公积金且连续缴存 2 年或购买经适房的贷款额度为余额的 2 倍 ( 原无使用记录即为 2 倍 ), 其他贷款额度为 6 倍 ( 原 1 倍 );2. 取消一人 18 万元两人 36 万元的贷款保底政策 1. 单笔住房公积金贷款最高额度降为 4 万元 ( 原为 5 万元 ), 贷款期限缩短为 2 年 ( 原为 25 年 );2. 取消重大疾病提取 9 / 33
1. 暂停公积金购房异地提取 ;2. 账户余额超过 2 万的, 贷款额度调节系数由 18 倍降为 15 倍, 余额不足 2 万的, 最 219/4/23 西安 高可贷额度下降 5 万元 ( 原最高为 35 万元 );3. 首套房最低首付比例提高到 35%( 原为 25%), 二套房提高到 4( 原为 3) 219/4/25 大连申请公积金贷款须设立个人住房公积金账户须满 18 天 ( 原为 9 天 ), 并连续缴存 6 个月 ( 原 3 个月 ) 219/4/3 湘潭 1. 购买首套住房且首次申请公积金贷款, 面积在 9~144 平米的, 首付比例由 2 上调至 3;2. 购买二套住房或 第二次办理公积金贷款, 最低首付比由 4 上调至 5 数据来源 : 政府官网, 各城市公积金中心, 广发证券研究中心 图 4:219 年 4 月重要中央政策一览 中央政策 落户放松 发改委 219 年新型城镇化建设重点任务 1. 城区常住人口 1 万 -3 万的 Ⅱ 型大城市要全面取消落户限制 ; 2. 城区常住人口 3 万 -5 万的 Ⅰ 型大城市要全面放开放宽落户条件, 并全面取消重点群体落户限制 219.4.8 产权制度 中共中央办公厅 关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见 落实承包土地所有权 承包权 经营权 三权分置, 开展经营权入股 抵押 探索宅基地所有权 资格权 使用权 三权分置 219.4.14 养老市场 国务院 国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见 1. 养老服务机构符合现行政策规定条件的, 可享受小微企业等财税优惠政策 ; 2. 大力支持符合条件的市场化 规范化程度高的养老服务企业上市融资 ;3. 鼓励各地探索利用集体建设用地发展养老服务设施, 存量商业服务等其他用地用于养老服务设施建设的, 允许按照适老化设计要求调整户均面积 租赁期限 车位配比及消防审验等土地和规划要求 219.4.16 土地供给 自然资源部 制定实施 219 年住宅用地 五类 调控目标 219 年住宅用地消化周期在 36 个月以上的, 应停止供地 ;36~18 个月的, 要适当减少供地 ;18~12 个月的, 维持供地持平水平 ;12~6 个月的, 要增加供地 ;6 个月以下的, 要显著增加并加快供地 219.4.17 政策表态 中央政治局会议 : 中共中央总书记习近平要坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 定位, 落实好一城一策 因城施策 城市政府主体责任的长效调控机制 219.4.19 棚改计划 财政部 关于下达 219 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知 219 年全国城镇棚户区计划改造套数 285.29 万套, 同比 -51.5% 219.4.23 政策表态 国新办举行降低小微企业融资成本政策例行吹风会 : 央行副行长刘国强现阶段我们的货币政策取向是稳健, 操作目标是松紧适度, 所以央行没有收紧货币政策的意图, 也没有放松货币政策的意图 219.4.26 数据来源 : 中国政府网, 发改委, 自然资源部等政府网站, 广发证券发展研究中心 1 / 33
图 5:219 年 4 月重要地方政策一览 长效机制 北京 219 年度政策性住房首批开工竣工计划 19 年计划新开工政策性租赁住房 4.6 万套, 同比 +27.1%, 政策性产权房 9 万套, 同比 +13.8% 地方政策 219.4.3 市场监管 北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法 ( 征求意见稿 ) 本市新建住宅工程项目, 应当在土地出让合同中, 将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件 219.4.18 企业融资 清远市绿色建筑促进办法 ( 征求意见稿 ) 对于二星 A 级及以上的绿色建筑项目 1. 公积金贷款额度最高可上浮 2;2. 预售款重点监管资金留存比例降低到 5 预留 219.4.25 租赁住房 海南 关于支持和规范住房租赁市场发展的通知 1. 允许存量商品住宅用地转建租赁住房, 租赁住房用地的基准地价可按现行商品宅地基准的 6 执行 ;2. 商务聚集区 产业园区新增商品住宅用地租赁住房配建不低于 15%;3. 产业用地可配建不超过总建面 15% 的租赁住房 219.4.26 长效机制 深圳市公共租赁住房建设和管理办法 ( 征求意见稿 ) 1. 申请公租房轮候条件为 : 具有深圳户籍并缴纳 3 年社保, 无自有住房,3 年内未转让或者因离婚分割过自有住房, 未正在领取租房补贴且不超过收入财产限额 ;2. 租赁或购买安居性住房 人才住房条件为 : 具有深圳户籍并缴纳 1 年社保, 无自有住房,5 年内未转让或者因离婚分割过自有住房, 未享受过购房优惠政策且不超过收入财产限额 219.4.29 四限调控 丹东市人民政府办公室关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知 1. 限购 : 非本地户籍家庭在市区范围内限购 1 套新建商品住房 ;2. 限售 : 本地和非本地户籍家庭购房 ( 包括新建商品住房和二手房 ) 限售 5 年 ( 原只针对非本地户籍购买的新建商品住房 );3. 限价 : 同一楼盘商品住房销售价格月环比不得超过.6% 219.4.3 政策表态 吉林省 长春吉林一体化协同发展规划 (219-225 年 ) 在长春和吉林的重大基础设施建设中, 地方政府债券资金向两市倾斜, 适当增加两市建设用地指标 219.5.5 数据来源 : 各地方政府官网, 广发证券研究中心 11 / 33
成交市场综述 : 重点城市基本面温和复苏 总体成交市场分述 : 推盘带动重点城市新房成交继续改善 219 年 4 月, 根据 Wind 及克尔瑞数据, 全国 4 城市商品房成交面积 2441 万方 ( 指数为 425), 环比上升 6.7%, 同比上升 18.3%, 单月同比增幅扩大 7.8 个百分点 累计来看,219 年 1-4 月累计成交同比上升 5.8%, 累计同比增速较前 3 个月扩大 4.6 个百分点 而从住宅成交来看,32 城市住宅成交面积 1577 万方 ( 指数为 41), 环比上升 1.5%, 同比上升 22.4%, 单月同比增速略微提高 累计来看, 住宅 219 年 1-4 月累计同比上升 8.8%, 累计同比增速较前 3 个月扩大 5. 个百分点 从限购及非限购城市来看,4 月我们监控的 21 个限购城市商品房成交面积环比上升 5.7%, 同比上升 22., 累计来看,219 年 1-4 月累计同比上升 7.8%, 累计同比增速较前 3 个月扩大 5.2 个百分点 而 19 个非限购城市 4 月环比上升 9.8%, 同比上升 8.7%, 219 年 1-4 月累计同比由负转正, 上升.5% 图 6: 全国重点 4 城市商品房成交面积指数 7 67 598 587 6 56 514 49 51 5 417 397 411 4 3 32 2 257 25 26 21 1 214 216 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1 18/1 19/1 4 城市商品房成交面积指数 图 7: 限购和非限购城市成交面积指数 9 8 7 6 5 4 3 2 1 13/1 13/9 14/5 15/1 15/9 16/5 17/1 17/9 18/5 19/1 21 限购城市商品房成交指数 19 非限购商品房成交指数 图 8: 重点 4 城市及限购 非限购城市成交面积同比增速 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 14/1 14/1 15/7 16/4 17/1 17/1 18/7 19/4 4 城市商品房成交指数同比 21 限购商品房成交指数同比 19 非限购商品房成交指数同比 数据来源 :Wind, 广发证券发展研究中心 12 / 33
推盘方面, 根据中指院数据,4 月我们监测的 26 城市商品房推盘面积 283 万方, 环比上升 33.9%, 同比增速上涨 28.4%,219 年 1-4 月累计推盘 6136 万平, 同比上升 1.7%, 累计同比增速较前 3 个月扩大 7.3 个百分点 而住宅方面,4 月 3 城市商品住宅推盘环比上升 54.9%, 同比增长 34.1%,219 年 1-4 月累计推盘 5192 万平, 同比上升 11.8%, 较前 3 个月累计同比扩大 1.8 个百分点 库存方面,4 月 26 城市商品房库存环比 3 月上升.1%, 去化周期 (6 月移动平均 ) 则小幅下行至 17.7 个月 而住宅方面,4 月 3 城市住宅库存环比上升 1.4%, 去化周期 (6 月移动平均 ) 下行至 11. 个月 房价方面,219 年 4 月中指院发布的百城房价平均数为 148 元 / 平, 环比上升.28%, 增速较 3 月扩大.4 个百分点, 其中限购 非限购城市分别环比上涨.27%.48% 图 9: 全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 35 3 25 2 15 1 5-6 17/1 17/5 17/9 18/1 18/5 18/9 19/1 26 城商品房推盘面积 ( 万方 ) 同比 (%, 右 ) 1 8 6 4 2-2 -4 图 1: 全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 35 3 25 2 15 1 5-6 17/1 17/5 17/9 18/1 18/5 18/9 19/1 3 城商品住宅推盘面积 ( 万方 ) 同比 (%, 右 ) 1 8 6 4 2-2 -4 图 11: 全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 图 12: 全国 3 城市住宅库存面积及去化周期 5 3 3 25 4 25 25 2 3 2 1 2 15 17.7 1 5 2 15 1 5 15 1 11. 5 12/1 12/11 13/9 14/7 15/5 16/3 17/1 17/11 18/9 26 城市商品房库存面积 ( 万方 ) 去化周期 ( 右, 月 ) * 去化周期取 6 月移动平均显示整体变化趋势 12/1 12/11 13/9 14/7 15/5 16/3 17/1 17/11 18/9 3 城市住宅库存面积 ( 万方 ) 去化周期 ( 右, 月 ) * 去化周期取 6 月移动平均显示整体变化趋势 13 / 33
图 13: 中指院重点城市新房开盘去化率 1 9 74% 8 7 6 5 4 3 2 1 17M1 17M3 17M5 17M7 17M9 17M11 18M1 18M3 18M5 18M7 18M9 18M11 19M1 19M3 新房开盘去化率 (%) 批售比方面, 根据房管局数据, 样本城市商品房批售比数据 ( 销售规模 / 批准上市规模 ) 自 216 年 3 月以来呈现下滑态势,216 年下半年逐步上升后,217 年 3 月后又逐步下行,218 年 11 月至 219 年 3 月开始回升,4 月, 我们监控的 26 城商品房批售比回落至 1.12,3 城商品住宅批售比回落至 1.1, 仍位于荣枯线之上 表 3: 跟踪城市房地产成交面积信息表 区域 城市 4 月成交成交环比成交同比 19 年月均成交月均成交同比库存面积去化时间 万方 % % 万方 % 万方月 北京 11.3 -.9% 148.8% 69.7 69.9% 179.8 21.2 青岛 138.6 4.5% -38.3% 142.7-11.4% 251.6 19.8 环渤海 济南 138.7 18. 8.5% 16.1 17. - - 大连 25.4-4.4% 224. 26.6 8.4% - - 廊坊 14.5 1.7% 284.8% 9.8 94.3% - - 上海 155.7-2.9% 18.2% 148.9 23.2% 2814. 18.3 杭州 92.7 3.2% 3.6% 97.6-7.6% 483.2 16.8 南京 78.6 15.7% 62.8% 66.3 15.8% 1734.2 28. 苏州 139.2 45. 47.6% 9.9 24.1% 963.2 17.9 扬州 18.9-5.9% -41.8% 3.9-5.3% - - 长三角 安庆 1.2-17.7% -51.1% 17.2-13.9% - - 金华 23.7 5.7% -12.9% 16.3-8.7% - - 常州 75.4 6.4% 86.8% 42.4 21.8% - - 江阴 25.1 37.8% -29.9% 27.3-7. 441.2 22.5 镇江 69.8-6. 44.3% 63.6 19.1% - - 舟山 12.4 15.8% -4.4% 1.5-12.4% 172.1 17.3 盐城 31.8-16.1% -19.4% 35.9-4. - - 广州 16.5-14.4% 43.9% 13.2 52. 275.1 17.8 珠三角 深圳 44.4-11.8% 52.9% 37.8 29.4% 683. 18.6 东莞 56.4 1.1% 12.4% 55.2 15. - - 14 / 33
惠州 28.2-7.1% 6.1% 28.8 14.2% 297.2 1.6 韶关 14.1 1.5% 1.3% 16.1 5.8% - - 佛山 174.2-1.7% 71.2% 137.4 4. - - 江门 11.9-1.6% -45.5% 15.2-1.8% - - 武汉 191.1 18.7% 23.8% 173.7 16.1% - - 中西部 岳阳 21. 17. 37.2% 18.6-4. - - 南宁 11.9 5.3% 83.8% 96. 124.1% 594.7 5. 南昌 56.4 1. 47.8% 51.9 7.7% 739.5 16.5 福州 23.5-29.9% 16.8% 27.8 22.2% 853.7 22. 厦门 37.6 8.7% 93.8% 19.4 19.4% - - 温州 16.1 12.5% 35.4% 85. 34.4% 953.9 11.4 海西 泉州 27.2-16.7% -13.3% 32.4 1.1% 649.4 2.1 莆田 13.6-9.2% 8.6% 15.2 2.5% - - 汕头 23.3-4. -19.2% 26.2-24.6% - - 三明 6.7 18.1% 56.3% 7.3 11.5% 54.4 6.7 长春 14.2-3.9% 15.4% 15.9 31. 1364.8 14.2 吉林 19.1-18.2% 3.8% 19.8 67.4% - - 其它 连云港 48.8 1.4% -15.6% 55.1-14.8% - - 淮南 18.6 54.7% 25.4% 16.5 13. - - 淮安 4.9-4.6% -46. 62.3-18.1% - - 合计 244.7 6.7% 18.3% 数据来源 :Wind,CRIC, 广发证券研究中心 图 14:26 城商品房批售比 图 15:3 城商品住宅批售比 1.8 1.6 1.44 1.4 1.2 1.2 1.9 1.8 1.12 1 1.19.8.97.6.72.78.4.59.69.2 13/1 13/9 14/5 15/1 15/9 16/5 17/1 17/9 18/5 19/1 26 城商品房批售比 (MA3) 注 : 批售比 : 销售面积 / 批准上市面积, 移动平均 3 个月 1.8 1.58 1.6 1.35 1.4 1.24 1.32 1.1 1.2 1.2 1.34 1.8.94.8.88.6.66.4.65.2 13/1 13/9 14/5 15/1 15/9 16/5 17/1 17/9 18/5 19/1 3 城商品住宅批售比 (MA3) 批售比 : 销售面积 / 批准上市面积, 移动平均 3 个月 15 / 33
图 16: 百城价格指数变化及环比 16 15 年 5 月 -16 年 2 月房价止跌回升月均上涨.5% 16 年 3 月 -16 年 1 月房价加速上涨月均上涨 1.8% 16 年 11 月 -19 年 4 月房价增速缓慢下行月均上涨.48% 3.5% 14 3. 12 2.5% 2. 1 1.5% 8 6 1..28%.5% 4. -.5% 2-1. 14/1 14/6 14/11 15/4 15/9 16/2 16/7 16/12 17/5 17/1 18/3 18/8 19/1 全国平均房价 ( 元 / 平 ) 环比 (%, 右 ) -1.5% 二手房方面, 根据房管局数据,219 年 4 月份我们监测的 13 城市二手商品房成交面积 676 万方, 环比上升 24.9%, 同比上升 19.9% 累计来看,219 年 1-4 月 13 城市二手房成交累计同比由负转正, 上升 1.9% 而在先行指标方面, 样本城市中原经理指数自 19 年 4 月以来呈现下滑趋势, 截至 219 年 4 月 29 日, 中原经理指数已下降到 57.8 样本城市中原报价指数自 19 年 2 月以来呈现回落趋势, 截至 219 年 4 月 29 日降至 34.1 图 17:13 个重点城市二手房销售面积及同比 1,2 1, 8 6 4 2 16/1 16/5 16/9 17/1 17/5 17/9 18/1 18/5 18/9 19/1 25 2 15 1 5-5 -1 13 城市二手房成交面积 ( 万方 ) 同比 (%, 右 ) 数据来源 :Wind, 中指院, 广发证券发展研究中心 16 / 33
图 18: 中原二手房指数 9 8 7 6 5 4 3 2 12/5 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 15/5 15/11 16/5 16/11 17/5 17/11 18/5 18/11 中原报价指数 中原经理指数 数据来源 :Wind, 广发证券发展研究中心 各线城市成交分述 : 各线城市成交均有所改善, 其中三四线涨幅较大 219 年 4 月, 我们跟踪的 4 个一线环比分别下降 6.6%,13 个二线 23 个三四线城市分别环比上升 14. 4.2% 与去年同期相比, 一线 二线 三四线城市分别同比上涨 49.4% 17.7% 7.4%, 涨幅较 3 月分别扩大 3.4.9 16.9 个百分点 累计来看,219 年 1-4 月, 一线累计同比上涨 35.1%, 涨幅较 1-3 月扩大 5.3 个百分点 ; 二线累计同比上升 7., 涨幅较 1-3 月扩大 4.2 个百分点 ; 三四线城市累计同比下滑 6.4%, 降幅较 1-3 个月收窄 4.9 个百分点 推盘方面, 从我们跟踪的 26 城市商品房推盘数据来看,4 月一线城市推盘同比上涨 8.9%, 二线推盘同比上升 26.1%, 而三四线同比则由正转负, 下降 22.5% 累计来看,219 年 1-4 月样本一线城市推盘累计同比上涨 74.5%, 涨幅较 1- 月扩大 3.7 个百分点 二线城市推盘累计同比由负转正上升至 3.9%, 涨幅较 1-3 月增加 8.2 百分点, 三四线城市推盘累计同比下降 14.8%, 降幅较 1-3 月扩大 4.6 个百分点 图 19:2 个一二线城市商品住宅可售面积 ( 万方 ) 图 2:9 个三四线城市商品住宅可售面积 ( 万方 ) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 北上深广天重杭南武成苏厦长宁福青南长呼温京海圳州津庆州京汉都州门沙波州岛昌春和州浩特 4 35 3 25 2 15 1 5 惠州九江莆田舟山东营焦作运城南平三明 17 年以来最高点当前库存 17 年以来最低点 15 年以来最高点当前库存 15 年以来最低点 17 / 33
图 21:29 城商品住宅历史同期可售面积 ( 万方 ) 图 22:29 城市当前商品住宅库存 /15 年以来最低库存 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 北京 深圳 天津 杭州 武汉 苏州 长沙 福州 南昌 呼和浩特 16 年 4 月可售面积 17 年 4 月可售面积 18 年 4 月可售面积 19 年 4 月可售面积 惠州 莆田 东营 运城 三明 35 3 25 2 15 1 5 北京 深圳 天津 杭州 武汉 苏州 长沙 当前库存 /15 年以来最低库存 福州 南昌 呼和浩特 惠州 莆田 东营 运城 三明 当前库存 /15 年以来最高库存 库存方面,219 年 4 月一线 三线城市商品房库存环比 3 月分别上升.8%.3%, 二线城市商品房库存环比 3 月下降.1% 与 218 年同期相比, 一线 二线 三线城市商品房库存分别同比上升 16.8% 7.2%.6% 去化周期方面, 我们跟踪的 4 大一线城市 1 个三线城市去化周期上行至 13.9 12. 个月, 分别较 3 月上升.3.2 个月,16 个二线城市住宅去化周期分别下行至 1.4 个月, 较 3 月下降.2 个月 房价方面, 根据中指院百城房价,4 月 4 个一线城市一手房房价环比上升.3%; 36 个二线城市和 6 个三四线城市一手房房价环比分别上升.33%.48%, 较 3 月环比涨幅分别为增加.13 和百分点 下降.2 个百分点 图 23: 各线城市成交面积指数 12 1 8 6 4 2 1/11/111/712/413/113/114/715/416/116/117/718/419/1 4 大一线城市 13 二线城市 23 三线城市 图 24: 各线城市成交面积同比情况 12 9 6 3-3 -6-9 14/1 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 17/1 17/7 18/1 18/7 19/1 4 大一线城市 13 二线城市 23 三线城市 18 / 33
图 25:4 大一线住宅库存 ( 万方 ) 及去化周期 45 4 35 13.9 3 25 2 15 1 5 12/1 12/11 13/9 14/7 15/5 16/3 17/1 17/11 18/9 一线城市住宅库存 ( 万方 ) 去化周期 ( 右, 月 ) * 去化周期取 6 月移动平均显示整体变化趋势 2 15 1 5 图 26:16 个二线城市住宅库存 ( 万方 ) 及去化周期 2 18 16 14 12 1 8 6 1.4 4 2 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1 18/1 19/1 25. 2. 15. 1. 5.. 二线城市住宅库存 ( 万方 ) 去化周期 ( 右, 月 ) * 去化周期取 6 月移动平均显示整体变化趋势 图 27:1 个三四线住宅库存 ( 万方 ) 及去化周期 3 25 2 3 25 2 图 28: 各线城市房价环比情况 4. 3. 2. 15 1 5 12. 15 1 5 1.. -1. 12/1 12/11 13/9 14/7 15/5 16/3 17/1 17/11 18/9 三四线住宅库存 ( 万方 ) 去化周期 ( 右, 月 ) * 去化周期取 6 月移动平均显示整体变化趋势 -2. 1/7 11/7 12/7 13/7 14/7 15/7 16/7 17/7 18/7 4 大一线城市 36 二线城市 6 三线城市 整体来看,4 月 4 城成交面积同比上涨 18.3%, 较 3 月扩大 7.8 个百分点, 其中一线 二线城市在进入 4 月推盘扩大的情况下成交分别同比上涨 49.4% 17.7%, 涨幅较 3 月分别扩大 3.4.9 个百分点 一方面供给端上推盘扩大, 另一方面需求端上 4 月中指院重点城市去化率基本维持在 7 左右, 中指院百城房价 4 月环比上涨.28%, 同比上涨 4.3%, 此外我们跟踪的 13 个城市 4 月二手房成交同比上涨 19.9%, 也反映了需求筑底抬升 进入 2 季度, 我们认为重点城市的基本面改善相对确定, 供需两端双回升将推动成交温和复苏 19 / 33
图 29:4 大一线城市商品房及住宅推盘面积 ( 万方 ) 图 3: 二线城市商品房及住宅推盘面积 ( 万方 ) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 16/1 16/6 16/11 17/4 17/9 18/2 18/7 18/12 一线城市商品房推盘 ( 万方 ) 一线城市住宅推盘面积 ( 万方 ) 25 2 15 1 5 16/1 16/6 16/11 17/4 17/9 18/2 18/7 18/12 二线城市商品房推盘 ( 万方 ) 二线城市住宅推盘面积 ( 万方 ) 图 31: 三四线城市商品房及住宅推盘面积 ( 万方 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 16/1 16/4 16/7 16/1 17/1 17/4 17/7 17/1 18/1 18/4 18/7 18/1 19/1 19/4 三线城市商品房推盘 ( 万方 ) 三线城市住宅推盘面积 ( 万方 ) 土地市场综述 : 土地市场整体升温 土地市场分述 : 量价齐升土地出让金同比上涨 53%, 溢价率继续上行 根据中国指数研究院的统计数据,219 年 1-4 月,3 城市土地供给建筑面积合计 6.42 亿平米 ( 累计同比 -2%), 其中, 一线城市 2428 万平米 ( 累计同比 + 21%), 二线城市 2.65 亿平米 ( 累计同比 +3%), 三四线城市 3.53 亿平米 ( 累计同比 -7%) 成交方面,219 年 1-4 月,3 城市土地成交建筑面积合计 5.39 亿平米 ( 累计同比 -5%), 其中, 一线城市 2232 万平米 ( 累计同比 +19%), 二线城市 2.33 亿平米 ( 累计同比 +3%), 三四线城市 2.84 亿平米 ( 累计同比 -12%) 土地出让金方面,219 年 1-4 月,3 城市土地出让金合计 1.25 万亿元 ( 与去年同期持平 ), 其中, 一线城市 1413 亿元 ( 累计同比 -2%), 二线城市 7365 亿元 ( 累计同比 +1), 三四线城市 3714 亿元 ( 累计同比 -16%) 2 / 33
图 32:3 城市土地整体供给情况 35 3 25 2 15 1 5-2% 211 212 213 214 215 216 217 218 219 M1-M4 土地供给规划建筑面积 ( 亿平米 ) 供给建面同比 (%, 右 ) 3 2 1-1 -2-3 图 33: 一线城市土地整体供给情况 12 1 8 6 4 2 21% 211 213 215 217 219 M1-M4 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4 土地供给规划建筑面积 ( 万平米 ) 累计同比 (%, 右 ) 图 34: 二线城市土地整体供给情况 图 35: 三四线城市土地整体供给情况 14 3 25 4 12 1 8 6 4 2 3% 2 1-1 -2 2 15 1 5-7% 3 2 1-1 -2-3 211 212 213 214 215 216 217 218 219 M1-M4-3 土地供给规划建筑面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%, 右 ) 211 212 213 214 215 216 217 218 219 M1-M4-4 土地供给规划建筑面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%, 右 ) 图 36:3 城市土地整体成交情况 45 4 35 3 25 2 15 1 5-5% 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4 211 212 213 214 215 216 217 218 219 M1-M4 成交建筑面积 ( 亿平米 ) 土地出让金 ( 千亿元 ) 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) 图 37: 一线城市土地整体成交情况 12 1 8 6 4 2 19% -2% 2 15 1 5-5 -1 211 213 215 217 219 M1-M4 成交建筑面积 ( 万平米 ) 土地出让金 ( 亿元 ) 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) 21 / 33
图 38: 二线城市土地整体成交情况 图 39: 三四线城市土地整体成交情况 25 1 2 1 2 15 1 5 3% 1 211 213 215 217 219 M1-M4 8 6 4 2-2 -4 15 1 5-12% -16% 211 213 215 217 219 M1-M4 5-5 成交建筑面积 ( 亿平米 ) 土地出让金 ( 千亿元 ) 成交建筑面积 ( 亿平米 ) 土地出让金 ( 千亿元 ) 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) 4 月宅地市场分述 : 各线城市宅地出让金同比均上涨, 其中二线上涨 91% 根据中国指数研究院数据,219 年 1-4 月,3 城市住宅用地供给建筑面积合计 2.95 亿平米 ( 累计同比 +1%), 其中, 一线城市 827 万平米 ( 累计同比 +4%), 二线城市 1.32 亿平米 ( 累计同比 +11%), 三四线城市 1.54 亿平米 ( 累计同比 -7%) 成交方面,219 年 1-4 月,3 城市住宅用地成交建筑面积合计 2.46 亿平米 ( 累计同比 -3%), 其中, 一线城市 779 万平米 ( 累计同比 +9%), 二线城市 1.17 亿平米 ( 累计同比 +11%), 三四线城市 1.21 亿平米 ( 累计同比 -13%) 土地出让金方面,219 年 1-4 月,3 城市住宅用地出让金合计 1.6 万亿元 ( 累计同比 +6%), 其中, 一线城市 1171 亿元 ( 累计同比 +27%), 二线城市 6461 亿元 ( 累计同比 +17%), 三四线城市 36 亿元 ( 累计同比 -16%) 图 4:3 城市住宅用地供给情况 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1% 211 212 213 214 215 216 217 218 219 M1-M4 3 2 1-1 -2-3 -4 宅地供给规划建筑面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%, 右 ) 图 41: 一线城市住宅用地供给情况 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 4% 211 213 215 217 219 M1-M4 1 8 6 4 2-2 -4-6 宅地供给规划建筑面积 ( 万平米 ) 累计同比 (%, 右 ) 22 / 33
图 42: 二线城市住宅用地供给情况 图 43: 三四线城市住宅用地供给情况 6 5 4 3 2 1 11% 211 212 213 214 215 216 217 218 219 M1-M4 2 1-1 -2-3 -4 宅地供给规划建筑面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%, 右 ) 12 1 8 6 4 2-7% 211 213 215 217 219 M1-M4 宅地供给规划建筑面积 ( 亿平米 ) 供给建面同比 (%, 右 ) 4 3 2 1-1 -2-3 -4 图 44:3 城市住宅用地成交情况 图 45: 一线城市住宅用地成交情况 4 8 5 15 3 2 1 6% -3% 6 4 2-2 4 3 2 1 27% 9% 1 5-5 211 213 215 217 219 M1-M4-4 211 213 215 217 219 M1-M4-1 成交建筑面积 ( 亿平米 ) 土地出让金 ( 千亿元 ) 成交建筑面积 ( 万平米 ) 土地出让金 ( 亿元 ) 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) 图 46: 二线城市住宅用地成交情况 图 47: 三四线城市住宅用地成交情况 2 1 15 15 15 1 5 11% 17% 5 1 5-13% 1 5 211 213 215 217 219 M1-M4 成交建筑面积 ( 亿平米 ) 土地出让金 ( 千亿元 ) -5 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) -16% 211 213 215 217 219 M1-M4-5 成交建筑面积 ( 亿平米 ) 土地出让金 ( 千亿元 ) 成交建面同比 (%, 右 ) 出让金同比 (%, 右 ) 单月来看,219 年 4 月,3 城市住宅用地推出建面 897 万平米 ( 环比 +48%, 同比 +25%), 成交规划建筑面积 7669 万平米 ( 环比 +45%, 同比 +33%), 成交土地出 23 / 33
让金 3646 亿元 ( 环比 +47%, 同比 +63%), 楼面均价 4754 元 / 平米, 平均溢价率 27.9%, 较 3 月增长 4.3 个百分点, 与去年同期相比增长 6.9 个百分点 分城市来看,219 年 4 月, 一线城市住宅用地推出规划建筑面积 97 万平米 ( 环比 -21%, 同比 -36%), 成交规划建筑面积 112 万平米 ( 环比 +38%, 同比 -9%), 成交土地出让金 182 亿元 ( 环比 +142%, 同比 +4%), 楼面均价 1631 元 / 平米, 平均溢价率 16.3%, 较 3 月增长 16. 个百分点, 与去年同期相比增长 9.4 个百分点 二线城市方面,219 年 4 月, 二线城市住宅用地推出规划建筑面积 3831 万平米 ( 环比 +34%, 同比 +33%), 成交规划建筑面积 3838 万平米 ( 环比 +57%, 同比 +48%), 成交土地出让金 242 亿元 ( 环比 +46%, 同比 +91%), 楼面均价 6258 元 / 平米, 平均溢价率 27.1%, 与 3 月相比上升.9 个百分点, 较去年同期上升 9.7 个百分点 从三四线城市来看,219 年 4 月, 三四线城市住宅用地推出规划建筑面积 543 万平米 ( 环比 +63%, 同比 +21%), 成交规划建筑面积 372 万平米 ( 环比 +35%, 同比 +22%), 成交土地出让金 162 亿元 ( 环比 +4, 同比 +32%), 楼面均价 2854 元 / 平米, 平均溢价率 32.1%, 与 3 月相比上升 11.2 个百分点, 较去年同期上升 1.1 个百点 整体来看,19 年 4 月宅地市场出现回暖迹象,3 城宅地供需同比均大幅上涨, 叠加楼面均价的上涨与溢价率的提升, 单月出让金同比大幅上涨 63%, 而流拍率则下降至 18 年以来历史低位, 与 17 年平均水平相当, 在土地质量有所提高的情况下企业拿地意愿有所提高 分线来看, 一线量跌价升出让金同比上涨 4%, 其中二线城市量价齐升出让金同比上升 91%, 三四线城市宅地市场 4 月也开始转好, 量价齐升的情况下土地出让金同比自 18 年 1 月以来首次转正, 上升 32%, 土地市场景气度值得后续关注 表 4:219 年 4 月 3 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 城市类别 指标 推出建面成交建面出让金楼面均价 ( 万平方米 ) ( 万平方米 ) ( 亿元 ) ( 元 / 平方米 ) 溢价率 绝对量 897 7669 3646 4754 27.92% 3 城市 环比 48% 45% 47% 1% 环比上升 4.3 个百分点 同比 25% 33% 63% 23% 同比上升 6.9 个百分点 绝对量 97 112 182 1631 16.31% 一线城市 环比 -21% 38% 142% 75% 环比上升 16. 个百分点 同比 -36% -9% 4% 15% 同比上升 9.4 个百分点 绝对量 3831 3838 242 6258 27.11% 二线城市 环比 34% 57% 46% -7% 环比上升.9 个百分点 同比 33% 48% 91% 29% 同比上升 9.7 个百分点 绝对量 543 372 162 2854 32.9% 三四线城市 环比 63% 35% 4 4% 环比上升 11.2 个百分点 同比 21% 22% 32% 8% 环比上升 1.1 个百分点 备注 : 表中红色底色表示增速为正, 绿色底色表示增速为负 24 / 33
图 48:3 城市住宅用地供需规划建面 ( 万方 ) 16 1.4 14 1.35 12 1.3 1 1.25 8 1.2 6 1.15 4 1.1 2 1.5 1. 16/1 16/6 16/11 17/4 17/9 18/2 18/7 18/12 供给 ( 万方 ) 成交 ( 万方 ) 供给 / 成交 ( 右 ) 图 49:3 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 6 9 8 5 7 4 6 5 3 4 2 3 2 1 1 16/1 16/6 16/11 17/4 17/9 18/2 18/7 18/12 平均楼面价 ( 元 / 平 ) 溢价率 图 5:3 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 35 3 25 2 15 1 5-5 1 8 6 4 2-2 -4-6 -1-8 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1 18/1 19/1 一线城市 ( 左 ) 二线城市三四线城市 图 51:3 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 6 12 5 1 8 4 6 3 4 2 2 1-2 -4-6 -1-8 13/7 14/3 14/11 15/7 16/3 16/11 17/7 18/3 18/11 一线城市 ( 左 ) 二线城市三四线城市 图 52:3 城住宅用地流拍率 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5.. -5. 28Q1 29Q1 21Q1 211Q1 212Q1 213Q1 214Q1 215Q1 216Q1 217Q1 218Q1 219Q1 3 城市一线城市二线城市三四线城市 表 5: 全国土地出让金 TOP2(219 年 4 月 ) 排名城市名称出让金 ( 亿元 ) 同比排名城市名称出让金 ( 亿元 ) 同比 1 武汉 437.1 5726% 11 太原 76.1 1819% 25 / 33
2 杭州 378.4 111% 12 厦门 75.3 23% 3 苏州 193. 189% 13 长沙 7.2 74% 4 广州 127.2-1 14 金华 7.1 32% 5 合肥 99. 394% 15 大连 69.9 855% 6 郑州 87.2-17% 16 温州 69.1 8566% 7 宁波 85. 4 17 上海 67.3 3% 8 天津 84.3-32% 18 阜阳 66.3 99% 9 南京 82.6 333% 19 西安 64.3 31% 1 常州 78.9 38% 2 昆明 6. -27% 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 表 6: 一线和二线城市土地市场情况 (219 年 4 月 ) 全部用地住宅用地商办用地 城市 推出 建面 成交 建面 出让 金 楼面价 溢价率 推出 建面 成交 建面 出让 金 楼面价 溢价率 推出 建面 成交 建面 出让 金 楼面价 溢价率 北京 3 6 15 2489 13. 6 1 17811 2.1% -. 上海 126 85 67 788.9% 68 42 62 14819 1. 15 1 1 828. 广州 129 352 127 3616 22.4% 29 64 11 17143 26.7% 6 6 7 1515. 天津 289 213 84 3957 19.5% 186 122 75 625 22.3% 9 9 5 516. 石家庄 155 54 36 6585 45.7% 146 54 36 6662 45.7% 8 -. 太原 448 44 79 1959 1.9% 326 333 66 1993 1.5% 8 69 13 1818 13.5% 沈阳 232 11 29 291 45.6% 119 51 25 4899 49.9% 39 1 475 137.5% 大连 323 35 7 1994 41.4% 28 311 68 2189 43. 2 1123. 长春 152 127 22 1691. 127 16 2 1932. -. 哈尔滨 195 183 54 2944 34.9% 159 144 5 3456 39. 2 2 3 1282. 南京 266 192 83 4315 38.6% 9 88 75 8494 41.6% 29 9 4 4268 31.5% 无锡 22 57 54 9484 3.4% 41 53 12867 3.8% 7 6923. 苏州 264 238 193 815 33.1% 132 116 188 16179 34.3% 4 4 2 438. 杭州 356 292 378 12948 22.2% 26 145 29 22 22.1% 98 117 87 742 22.8% 宁波 15 119 85 7113 24.9% 66 7 82 1174 26. 1 8 1 1666 6.6% 温州 125 69 69 113 28.7% 15 56 68 12235 28.9% -. 合肥 212 99 99 998 97.4% 95 95 98 1413 98.3% 84 5 117 1.7% 福州 25 25 1 423 2.1% 13 13 3 226 5.6% 12 12 7 626.8% 厦门 27 27 75 28242 31.9% 27 27 75 28242 31.9% -. 南昌 118 75 32 4293 61.8% 43 43 3 6981 64.2% 11 11 1 1234 43.9% 济南 113 8 33 15. 82 -. 23 -. 青岛 286 244 48 1979 3.9% 125 94 41 4399 4.6% 18 11 2 1668. 郑州 193 341 87 2553.4% 128 212 71 3341. 5 15 2953. 武汉 644 781 437 5596 17.9% 425 613 424 6922 17.7% 4 51 1 1954 29.3% 长沙 118 25 74 361 9.4% 15 19 64 5889 1.4% 26 39 7 1774. 南宁 115 67 13 212 134.1% 22 13 12 9643 163.1% -. 北海 81 76 1 139. 28 -. 53 -. 26 / 33
海口 11 27 3 1145 52.5% 5 22 3 1313 6.9% -. 重庆 72 72 37 593 48.9% 45 45 35 7796 52.4% -. 成都 27 271 36 1322 7.8% 49 49 27 5575 1.2% 21 21 6 2879 1. 贵阳 59 93 38 479 39.7% 26 81 36 4389 43.2% 19 12 2 1993 3. 昆明 295 182 6 334 13.7% 144 123 43 3475 2.4% 34 51 17 3338. 西安 541 72 64 893 14.1% 251 26 41 1978 19. 169 169 13 761 2.1% 银川 1 1 2 1712 2.5% 1 1 2 1813 2.9% -. 乌鲁木齐 24 24 1 3974 23.4% 22 22 9 445 25.2% 2 2 1 299. 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 备注 : 表中面积单位 : 万平方米, 金额单位 : 亿元, 楼面均价单位 : 元 / 平方米 资金环境 : 首套及二套房贷利率继续下滑, 均回落 8bp 1. 首套房信贷环境分述 219 年 4 月份, 融 36 监测的 35 个重点城市 533 家银行首套房贷款利率为 5.48%, 相当于基准利率 (4.9) 的 1.118 倍, 环比上月下降 8bp, 首套房贷利率自 18 年 12 月以来连续五月下降 分线来看, 一线城市首套房利率继续下跌 6bp, 降幅较上月收窄 2bp, 各一线城市利率均环比下滑 二线城市首套房平均利率继续下跌 6bp, 降幅较上月扩大 2bp 从具体的利率分布来看, 融 36 监测数据显示, 提供优惠利率的银行仍为上海的 1 家 ( 占比 1.88%), 与上月持平 从按揭贷利率变动的情况来看, 在融 36 监测的 533 家银行中, 本月共有 12 家银行上调首套房按揭贷利率, 占比 2.25%, 较上月减少 3 家,376 家银行利率水平与上月持平, 占比 72.61% 图 53:35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 图 54:35 重点城市月度房贷利率上涨幅度 1.4 1.2 1..8.6.4.2 首套房贷款利率平均折扣首套房贷款利率 (%, 右 ) 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 5.48%. 14/1 14/9 15/5 16/1 16/9 17/5 18/1 18/9 7.5 7. 6.5 6. 5.5 5. 4.5 4..25%.2.15%.1.5%. -.5% -.1 -.15% 16/1 16/5 16/9 17/1 17/5 17/9 18/1 18/5 18/9 19/1 二套房利率环比增幅首套房利率环比增幅数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 27 / 33
图 55:533 家银行 4 月首套房利率变化情况 2.25% 1.5 23.64% 72.61% 首套房利率持平首套房利率下降首套房利率上升其他 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 具体来看各城市的利率水平, 本月厦门首套房利率最低, 为 4.9( 较上月持平 ), 与基准利率持平, 上海次低为 4.96%, 其他样本城市的首套房利率均不低于 5%, 其中, 最高为南宁和武汉, 均为 5.99%( 相当于基准利率的 1.222 倍 ), 但也环比分别下降 9bp 和 1bp 四大一线城市利率均环比下降, 深圳 北京降幅较小, 仅为 3bp, 上海 广州降幅较大, 均达到 1bp 而在融 36 监测的重点二线城市中, 南京 苏州 杭州 大连 海口 成都 天津 重庆 厦门 哈尔滨等城市均出现不同程度的下滑 图 56:3 4 月一线城市首套房利率情况 5.5% 5.4% 5.3% 5.2% 5.1% 5. 4.9% 5.6% 4.96% 5.25% 5.22% 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 5.42% 5.43% 5.32% 上海 深圳 广州 北京 3 月平均利率 4 月平均利率 5.4 图 57:3 4 月二线城市首套房利率情况 5.88% 5.67% 6.2% 6.9% 6.8% 6. 5.8% 5.74% 5.99% 5.99% 5.6% 5.53% 5.49% 5.53% 5.81% 5.4% 5.17% 5.18% 5.2% 5. 5. 4.9 4.9 4.8% 厦门 天津 杭州 哈尔滨 重庆 苏州 武汉 南宁 3 月平均利率 4 月平均利率数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 整体来看,4 月份 35 重点城市首套 二套房按揭贷利率环比均下滑 8bp, 其中二套房降幅较上月扩大 2bp, 按揭贷方面流动性继续边际改善 4 月中央多次表态 货币政策要松紧适度,5 月 6 日央行宣布对对聚焦当地 服务县域的中小银行实行定向降准, 净释放长期资金约 28 亿元, 预计往后地产行业利率成本改善将更加明确 28 / 33
图 58: 重点城市 4 月份首套房贷利率 6.5% 6. 5.5% 4.9 5. 5.99% 4.5% 厦门 上海 天津 福州 杭州 深圳 大连 广州 海口 北京 乌鲁木齐 太原 长春 南京 哈尔滨 重庆 成都 沈阳 苏州 武汉 南宁 一线城市 二线城市 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 表 7:4 月份全国十大首套房贷利率最低城市 城市 平均折扣 平均利率 厦门 1. 4.9 上海 1.12 4.96% 天津 1.2 5. 福州 1.51 5.15% 杭州 1.57 5.18% 深圳 1.65 5.22% 大连 1.86 5.32% 广州 1.86 5.32% 海口 1.94 5.36% 北京 1.12 5.4 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 在首付方面, 首套房首付 3 成仍为主流 在融 36 监测的全国 533 家银行中, 有 4 家执行 2 成首付比例, 占比 7.5, 较上月增加 9 家 ; 执行 3 成首付比例的有 48 家, 占比 76.55%, 较上月减少 3 家 ;56 家银行执行 3.5 成首付比例, 占比 1.51%, 较上月减少 3 家 ;14 家银行执行 4 成首付比例, 占比 2.63%, 较上月增加 1 家 图 59:533 家银行 4 月首套房首付比例占比分布情况 图 6: 全国 533 家银行停贷比例 3% 7% 3% 4 成 1 3.5 成 3 成 2.5 成 6 5 4 3 2 12% 1 8% 6% 2.81% 4% 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 77% 2 成 停贷 29 / 33 1 16/2 16/7 16/12 17/5 17/1 18/3 18/8 19/1 停贷银行数量 ( 家 ) 停贷比例 (%, 右 ) 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 2%
2. 二套房信贷环境分述 219 年 4 月份, 融 36 监测的 35 个重点城市二套房平均贷款利率为 5.81%, 折合为 1.186 倍基准利率, 在上月回落 1bp 以后继续下降 8bp, 降幅缩小, 与去年同期的 5.91% 相比, 下降 1bp 从具体的二套房贷利率分布来看, 融 36 监测的 533 家银行中, 执行基准上浮 2 为市场主流, 其中执行基准上浮 2 以上利率的银行有 99 家 ( 占比 18.6%), 较上月减少 5 家, 而执行上浮 2 的银行有 219 家 ( 占比 41.1%), 较上月减少 11 家 此外, 执行基准利率上浮 15% 的银行有 83 家, 环比上月增加 27 家 ; 执行基准利率上浮 1 的银行有 15 家, 环比上月增加 33 家 图 61:35 重点城市二套房贷款平均利率走势 1.25 8. 7.5 1.2 7. 1.15 5.81% 6.5 6. 1.1 5.5 5. 1.5 4.5 1. 4. 14/114/715/115/716/116/717/117/718/118/719/1 二套房贷利率平均折扣二套房贷利率 (%, 右 ) 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 图 62:4 月 35 重点城市二套房贷利率分布 19.7 15.57% 2.81%.19% 2.6% 18.57% 41.9% 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 基准上浮 2 以上基准上浮 2 基准上浮 15% 基准上浮 1 基准停贷其他 首付比例方面, 在融 36 监测的 533 家银行中,4 月份, 明确执行二套房首付 4 成及以下的有 19 家银行 ( 占比 35.65%), 环比减少.4 个百分点 首付 5 成 6 成 7 成及 8 成的银行数量分别为 93 家 97 家 52 家和 29 家 从具体城市来看, 在融 36 监测的 35 个重点城市中,2 个城市主流首付比例为 3 成, 占比 5.71%,15 个城市主流首付比例为 4 成, 占比 42.86%, 昆明和长沙主流首付比例为 4.5 成, 其中长沙有 4 城改为 4.5 城, 而执行 5 成首付的有合肥 福州 南昌 武汉 沈阳和上海, 其中上海由 7 成改为 5 成, 杭州 天津 郑州 济南 北京和厦门等则执行 6 成主流首付, 同时广州和深圳依旧集中于 7 成首付, 南京 苏州则执行 8 成首付, 首付要求在所有城市中最为严格 表 8:35 重点城市二套房主流首付比例一览 主流首付比例 数量 城市 3 成 2 长春 大连 4 成 15 东莞 重庆 西安 无锡 石家庄 宁波 南宁 珠海 成都 乌鲁木齐 太原 佛山 青岛 哈尔滨 海口 4.5 成 2 长沙 昆明 5 成 6 合肥 福州 南昌 武汉 沈阳 上海 3 / 33
6 成 6 杭州 天津 郑州 济南 北京 厦门 7 成 2 深圳 广州 8 成 2 南京 苏州 数据来源 : 融 36, 广发证券发展研究中心 风险提示 政策调控力度进一步加大 ; 按揭贷利率持续上行 ; 行业库存抬升快于预期 ; 行 业基本面超预期下行 ; 房地产税立法推进超预期 31 / 33
广发房地产行业研究小组乐加栋 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 十年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心 郭镇 : 联席首席分析师, 清华大学工学硕士, 七年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心 李飞 : 资深分析师, 中国科学技术大学金融工程硕士,215 年进入广发证券发展研究中心 邢莘 : 研究助理, 上海财经大学应用统计硕士,218 年进入广发证券发展研究中心 广发证券 行业投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1 以上 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1~+1 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1 以上 广发证券 公司投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上 增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 联系我们广州市深圳市北京市上海市香港 地址 广州市天河区马场路 26 号广发证券大厦 35 楼 深圳市福田区益田路 61 号太平金融大厦 31 层 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层 上海市浦东新区世纪大道 8 号国金中心一期 16 楼 香港中环干诺道中 111 号永安中心 14 楼 141-141 室 邮政编码 51627 51826 145 212 客服邮箱 gfyf@gf.com.cn 法律主体声明 本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作, 广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为 广发证券 本报告的分销依据不同国家 地区的法律 法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司 / 经营机构完成 广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格, 接受中国证监会监管, 负责本报告于中国 ( 港澳台地区除外 ) 的分销 广发证券 ( 香港 ) 经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见 (4 号牌照 ) 的牌照, 接受香港证监会监管, 负责本报告于中国香港地区的分销 本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露 重要声明 广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系, 因此, 投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响 投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策 本报告署名研究人员 联系人 ( 以下均简称 研究人员 ) 针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容, 在此声明 :(1) 本报告的全部分析结论 研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点, 并不代表广发证券的立场 ;(2) 研究人员的部分或全部的报酬无论在过去 现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论 研究观点具有直接或间接的联系 研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量 客户评价 工作量等多种因素确定, 其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入, 该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务 本报告仅面向经广发证券授权使用的客户 / 特定合作机构发送, 不对外公开发布, 只有接收人才可以使用, 且对于接收人而言具有保密义 32 / 33
务 广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户 在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律, 广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告 本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售 请注意, 投资涉及风险, 证券价格可能会波动, 因此投资回报可能会有所变化, 过去的业绩并不保证未来的表现 本报告的内容 观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标 财务状况和特殊需求, 不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议 本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险 独立行使投资决策并独立承担相应风险 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠, 但广发证券不对其准确性 完整性做出任何保证 报告内容仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价 广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策, 如有需要, 应先咨询专业意见 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 本报告反映研究人员的不同观点 见解及分析方法, 并不代表广发证券的立场 广发证券的销售人员 交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式, 向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略, 广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致, 甚至相反的投资策略 报告所载资料 意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且无需另行通告 广发证券或其证券研究报告业务的相关董事 高级职员 分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益 在阅读本报告时, 收件人应了解相关的权益披露 ( 若有 ) 本研究报告可能包括和 / 或描述 / 呈列期货合约价格的事实历史信息 ( 信息 ) 请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法 / 分析中的部分论点 / 依据 / 证据, 以支持我们对所述相关行业 / 公司的观点的结论 在任何情况下, 它并不 ( 明示或暗示 ) 与香港证监会第 5 类受规管活动 ( 就期货合约提供意见 ) 有关联或构成此活动 权益披露 (1) 广发证券 ( 香港 ) 跟本研究报告所述公司在过去 12 个月内并没有任何投资银行业务的关系 版权声明 未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版 复制 刊登 转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任 由私自翻版 复制 刊登 转载和引用者承担 33 / 33