行业动态研究 2012 年 11 月 8 日 湘财证券研究所 房地产行业周报 20121029-20121104 房地产行业周报 (2012.10.29-11.04): 成交量环比上升 相关研究 : 投资要点 : 房地产行业周报 (2012.10.22-10.28): 成交量环比下降房地产走势图 : 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009/1/5 2010/1/5 2011/1/5 2012/1/5 沪深 300 房地产 ( 申万 ) 分析师 : 张化东执业证书编号 : S0500512060002 (8621)68634518-8051 zhd3063@xcsc.com 地址 : 上海市浦东新区陆家嘴环路 958 号华能联合大厦 5 层湘财证券研究所 http://www.xcsc.com 重点城市成交量环比上升 我们监测的 19 个重点城市 ( 大连不连续 ) 上周销售面积 401.09 万方, 环比上升 11.48% 长三角各城市成交量整体上升 上海上周成交 25.91 万方, 环比大幅上升 25.28%; 杭州成交面积为 25.64 万方, 环比大幅上升 28.57%; 苏州环比上升 7.15%; 南京上周成交 18.72 万方, 环比上升 6.11%; 宁波上周成交 8.31 万方, 环比大幅上升 18.30% 环渤海成交量总体下降, 北京小幅下降, 天津上升 北京上周成交 28.53 万方, 环比下降 7.30%; 天津成交 24.99 万方, 环比大幅上升 31.36%; 大连环比下降 24.51%; 青岛环比小幅上升 3.48% 珠三角成交量整体上升, 广州 深圳大幅上升 广州成交 30.40 万方, 环比小幅上升 13.19%; 深圳成交 11.19 万方, 环比大幅上升 13.35% 其他区域成交量升降不一, 重庆 长沙 成都 厦门 武汉上升 重庆上周成交 61.61 万方, 环比上升 13.31%; 成都成交 38.48 万方, 环比大幅上升 206.21%; 长沙成交 35.29 万方, 环比上升 12.95%; 厦门成交 4.94 万方, 环比大幅上升 76.29%; 福州成交 5.91 万方, 环比下降 23.32%; 武汉成交 33.43 万方, 环比上升 27.44%; 海口成交 5.49 万方, 环比下降 20.40% 维持上周投资组合不变 我们的地产股票组合截至上周末 (2012.1.4~2012.11.05), 不考虑冲 击成本的整体组合涨幅为 19.58% 同期地产板块的累计涨幅 18.27%, 沪深 300 增幅 0.14% 本周我们维持上周投资组合不变 个股推荐为: 保利地产 招商地产 北辰实业 金科股份 滨江集团 首开股份 世茂股份 成交量反弹, 十一月份存在投资机会窗口 成交量有所反弹, 我们预测十一月份的成交量略低于十月份, 但将优于市场的预期 同时由于年底土地财政需求, 地方政府放松调控的冲动将有所增加 三季报的披露明确了地产板块年报预期, 相较其他行业房地产行业在业绩上有比较优势 我们认为十一月份地产板块存在相对收益 重要声明 : 本公司及其关联机构 雇员对上述信息的来源 准确性及完整性不作任何保证 在任何情况下, 报告中的信息或所表达的意见仅供参考, 并不构成所述证券买卖的出价或征价 本公司及其关联机构 雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责 我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务等服务 本报告版权归湘财证券所有, 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 刊登 发表或引用等
表 1: 投资组合收益状况 2012-11-05 股份 ( 手 ) 权重 市值 招商地产 23.46 26 5.10% 60,996.00 北辰实业 2.88 110 2.65% 31,68 保利地产 11.75 185 18.18% 217,37 滨江集团 8.70 119 8.66% 103,53 金融街 6.04 96 4.85% 57,984.00 首开股份 10.70 50 4.47% 53,50 世茂股份 10.15 63 5.35% 63,94 金科股份 11.35 89 8.45% 101,01 权益组合 57.71% 690,0 现金 505,746.74 表 2: 重点上市公司财务情况 现价 市值 EPS PE 2012-11-05 ( 亿元 ) 2011A 2012E 2013E 2011A 2012E 2013E 招商地产 23.46 346.89 1.51 1.92 2.4 13.38 12.22 9.78 北辰实业 2.88 90.57 0.14 0.19 0.22 19.21 15.16 13.09 保利地产 11.75 715.23 1.10 1.12 1.36 9.11 10.49 8.64 滨江集团 8.70 126.14 1.22 0.92 1.44 5.11 9.46 6.04 金融街 6.04 229.76 0.67 0.58 0.64 11.33 10.41 9.44 首开股份 10.70 140.50 1.26 1.35 1.56 7.46 7.93 6.86 世茂股份 10.15 105.59 1.01 1.24 1.55 8.93 8.19 6.55 金科股份 11.35 108.44 0.92 1.33 1.56 13.25 8.53 7.28 1
渤海青岛 24.47 -- 3.48% 657.33 75.22% 14 商品住宅珠三角东莞 -- -- -- 129.46 24.23% -- 商品住宅中西部和其他地区房地产行业周报 (2012.10.29-2012.11.04) 表 1: 重点城市上周成交情况 (2012.10.29~2012.11.04) 区域去化时间备注长三角城市 本周成 交面积 同比 2011 周均面积 周成交面积环比 2012 年累 计成交面积 2012 年累计 面积 /2011 年 总销售面积 杭州 25.64 267.86% 28.57% 743.99 146.53% 8.24 商品房 南京 18.72 229.01% 6.11% 635.14 149.21% 6.47 商品住宅 苏州 17.23 178.35% 7.15% 1120.22 181.03% 3.67 商品房 上海 25.91 37.32% 25.28% 815.11 60.36% 11.24 商品住宅 北京 28.53 171.75% -7.30% 1021.89 152.37% 8.88 商品住宅 宁波 8.31 61.00% 18.30% 312.70 95.67% 19.62 商品房环天津 24.99 64.38% 31.36% 684.64 77.20% -- 商品住宅 大连 6.04 108.39% -24.51% 173.00 96.53% -- 商品住宅 沈阳 -- -- -- -- -- -- 商品住宅 广州 30.40 18.13% 13.19% 834.06 98.51% 7.29 商品住宅 深圳 11.19 186.84% 13.35% 311.21 110.41% 6.43 商品房 重庆 61.61 210.71% 13.31% 1727.03 108.70% -- 商品房 成都 38.48 392.72% 206.21% 906.20 132.69% -- 商品房 福州 5.91 13.95% -23.32% 192.25 106.43% 9.55 商品住宅 厦门 4.94 36.94% 76.29% 382.03 150.51% 6.01 商品住宅 长沙 35.29 119.31% 12.95% 864.61 106.51% -- 商品住宅 武汉 33.43 25.29% 27.44% 1324.52 82.08% -- 商品房 昆明 14.13 103.08% 21.35% 566.45 87.87% -- 商品房 海口 5.49 162.49% -20.40% 218.11 142.36% -- 商品房 合肥 26.19 107.84% -12.51% 415.50 61.82% -- 商品房 西安 -- -- -- -- -- -- 商品住宅 一线城市 121.67 3726.27 8.42 其它城市 279.42 10309.18 总计 401.09 14035.44 资料来源 : 各地房管局网站 湘财证券研究所注 : 去化时间是按连续 12 周移动平均计算, 单位为月 城市周成交面积单位为万平米 2
一 长三角主要城市周成交情况 图 1: 上海市周成交面积情况 ( 单位 : 万方 ) 8 7 2008 年周均成交 29.44 万方 2009 年周均成交 50.21 万方 2010 年周均成交 29.96 万方 2011 年周均成交 25.48 万方 6 5 4 3 2 1 资料来源 : 上海网上房地产 湘财证券研究所 图 2: 杭州市周成交面积情况 ( 单位 : 万方 ) 4 3 2008 年周均成交 5.25 万方 2009 年周均成交 13.79 万方 2010 年周均成交 7.66 万方 2011 年周均成交 9.58 万方 3 2 1 1 资料来源 : 杭州房产信息网 湘财证券研究所 3
图 3: 上海周可售面积和去化时间 图 4: 杭州周可售面积和去化时间 可售面积 < 商品房 > 去化 ( 月 ) 180 18.00 120 4 160 140 120 100 80 60 40 20 16.00 14.00 12.00 1 8.00 6.00 4.00 2.00 100 80 60 40 20 3 3 2 1 1 Jul-07 Oct-07 Jan-08 Apr-08 Jul-08 Oct-08 Apr-09 Oct-09 Apr-10 Oct-10 Apr-11 Oct-11 Apr-12 资料来源 : 杭州市住房保障和房产管理局 图 5: 南京周成交面积 图 6: 南京周可售面积 6 5 70 4 60 50 2 3 40 1 2 1 30 20 10 1 Aug-09 Oct-09 Dec-09 Feb-10 Apr-10 Jun-10 Aug-10 Oct-10 Dec-10 Feb-11 Apr-11 Jun-11 Aug-11 Oct-11 Dec-11 Feb-12 Apr-12 资料来源 : 南京市网上房地产 图 7: 苏州周销售面积 图 8: 苏州周可售面积 6 5 60 4 50 2 3 40 1 2 1 30 1 20 10 Oct-08 Apr-09 Oct-09 Apr-10 Oct-10 Apr-11 Oct-11 Apr-12 资料来源 : 苏州市住房和城乡建设局 4
图 9: 宁波周销售面积 图 10: 宁波周可售面积 3 可售面积 < 商品房 > 去化 ( 月 ) 2 120 100 80 6 5 4 1 60 3 1 40 2 Apr-08 Oct-08 Apr-09 Oct-09 Apr-10 Oct-10 Apr-11 Oct-11 Apr-12 20 资料来源 : 中国宁波住宅与房地产网 1 5
二 环渤海主要城市周成交情况 图 11: 北京市周成交面积情况 ( 单位 : 万方 ) 6 5 2008 年周均成交 17.18 万方 2009 年周均成交 26.95 万方 2010 年周均成交 15.83 万方 2011 年周均成交 12.65 万方 4 3 2 1 资料来源 : 北京市房产交易管理网 湘财证券研究所 图 12: 北京周可售面积与去化时间 图 13: 天津周销售面积 7 250 200 150 100 50 4 4 3 3 2 1 1 6 5 4 3 2 1 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-09 May-09 Sep-09 Nov-09 Mar-10 May-10 Sep-10 Nov-10 Mar-11 May-11 Sep-11 Nov-11 Mar-12 May-12 Jul-12 资料来源 : 北京市房产交易管理网 6
图 14: 大连周销售面积 18.00 16.00 14.00 12.00 1 8.00 6.00 4.00 2.00 图 15: 沈阳周销售面积 8 7 6 5 4 3 2 1 图 16: 青岛周销售面积 图 17: 青岛周可售面积 5 4 4 3 3 2 1 1 140 120 100 80 60 40 20 4 3 3 2 1 1 Jul-08 Oct-08 Apr-09 Oct-09 Apr-10 Oct-10 Apr-11 Oct-11 Apr-12 Jul-12 Feb-09 Apr-09 Jun-09 Aug-09 Oct-09 Dec-09 Feb-10 Apr-10 Jun-10 Aug-10 Oct-10 Dec-10 Feb-11 Apr-11 Jun-11 Aug-11 Oct-11 Dec-11 Feb-12 Apr-12 7
三 珠三角主要城市周成交情况 图 18: 广州市周成交面积情况 ( 单位 : 万方 ) 9 82008 年周均成交 9.83 万方 2009 年周均成交 21.32 万方 2010 年周均成交 17.18 万方 2011 年周均成交 15.97 万方 7 6 5 4 3 2 1 资料来源 : 广州市房管局 湘财证券研究所 图 19: 深圳市周成交面积情况 ( 单位 : 万方 ) 2 2008 年周均成交 7.72 万方 2009 年周均成交 12.42 万方 2010 年周均成交 6.11 万方 2011 年周均成交 5.31 万方 1 1 Jan-08 May-08 Sep-08 May-09 Sep-09 May-10 Sep-10 May-11 Sep-11 May-12 资料来源 : 深圳房地产信息网 湘财证券研究所 8
图 20: 广州周可售面积和去化时间 图 21: 深圳周可售面积与去化时间 90 18.00 80 3 80 16.00 70 3 70 60 50 40 30 20 14.00 12.00 1 8.00 6.00 4.00 60 50 40 30 20 2 1 1 10 2.00 10 Oct-09 Apr-10 Oct-10 Apr-11 Oct-11 Apr-12 Jul-07 Jan-08 Jul-08 资料来源 : 广州市房管局 湘财证券研究所 资料来源 : 深圳房地产信息网 湘财证券研究所 图 22: 东莞周销售面积 2 1 1 Jul-12 9
四 其他城市周成交情况 图 23: 重庆周销售面积 图 24: 重庆周可售面积 16 14 12 10 8 6 4 2 可售面积 < 商品房 > 去化 ( 月 ) 180 160 140 120 100 80 60 40 20 18.00 16.00 14.00 12.00 1 8.00 6.00 4.00 2.00 图 25: 成都周销售面积 图 26: 长沙周销售面积 8 7 6 5 4 3 2 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Mar-09 May-09 Sep-09 Nov-09 Mar-10 May-10 Sep-10 Nov-10 Mar-11 May-11 Sep-11 Nov-11 Mar-12 May-12 Jul-12 图 27: 福州销售面积 图 28: 福州周可售面积 6 5 4 3 2 1 60 50 40 30 20 10 4 3 3 2 1 1 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09 Jun-10 Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Nov-08 May-09 Nov-09 May-10 Nov-10 May-11 Nov-11 May-12 10
图 29: 厦门销售面积 图 30: 厦门周可售面积 2 1 1 40 35 30 25 20 15 10 5 3 3 2 1 1 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09 Jun-10 Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Dec-09 Jun-10 Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 图 31: 武汉销售面积 图 32: 合肥销售面积 6 5 4 3 2 1 Feb-08 Apr-08 Jun-08 Aug-08 Oct-08 Dec-08 Feb-09 Apr-09 Jun-09 Aug-09 Oct-09 Dec-09 Feb-10 Apr-10 Jun-10 Aug-10 Oct-10 Dec-10 Feb-11 Apr-11 Jun-11 Aug-11 Oct-11 Dec-11 Feb-12 Apr-12 Jun-12 Aug-12 5 4 4 3 3 2 1 1 Jul-08 Sep-08 Nov-08 Mar-09 May-09 Sep-09 Nov-09 Mar-10 May-10 Sep-10 Nov-10 Mar-11 May-11 Sep-11 Nov-11 Mar-12 May-12 Jul-12 图 33: 昆明销售面积 图 34: 海口周销售面积 6 5 4 3 2 1 Jul-08 Sep-08 Nov-08 Mar-09 May-09 Sep-09 Nov-09 Mar-10 May-10 Sep-10 Nov-10 Mar-11 May-11 Sep-11 Nov-11 Mar-12 May-12 Jul-12 7 6 5 4 3 2 1 Jul-08 Sep-08 Nov-08 Mar-09 May-09 Sep-09 Nov-09 Mar-10 May-10 Sep-10 Nov-10 Mar-11 May-11 Sep-11 Nov-11 Mar-12 May-12 Jul-12 11
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