卓信大华评报字 (2017) 第 8201 号 二 一七年三月十日
目 录 资产评估师声明... 1 摘要... 2 正文... 4 一 委托方 产权持有单位及其他使用者概况... 4 二 评估目的... 5 三 评估对象和评估范围... 6 四 价值类型及其定义... 7 五 评估基准日... 8 六 评估依据... 8 七 评估方法... 10 八 评估程序实施过程和情况... 12 九 评估假设... 12 十 评估结论... 13 十一 特别事项说明...14 十二 使用限制说明...15 十三 日...16 评估明细表 附件
资产评估师声明 的签字资产评估师对海南天鸿市政设计股 份有限公司拟购置位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位评估项目的特做如下声明 : 一 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪 守独立 客观和公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 陈述 的内容是客观的, 并对评估结论合理性承担相应的法律责任 二 评估对象涉及的资产清单由委托方 产权持有单位申报并经其签章确认 ; 所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用是委托方和相关当事 方的责任 三 我们与中的评估对象没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见 四 我们已对中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 并对已经发现的问题进行了如实披露, 且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具的要求 五 我们出具的中的分析 判断和结论受中假设和限定条件的限制, 使用者应当充分考虑中载明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 本评估意见仅作为交易各方进行交易的价值参考依据, 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 1
海南天鸿市政设计股份有限公司 拟购置相关房产及停车位评估项目 摘要 接受海南天鸿市政设计股份有限公司的委托, 对其拟购置位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位的市场价值进行了评估 现将正文中的主要信息及评估结论摘要如下 : 经济行为 : 海南天鸿市政设计股份有限公司拟购置相关办公用房产及停车位之事宜 评估目的 : 对海南天鸿市政设计股份有限公司拟购置位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映, 为该经济行为提供价值参考意见 评估对象和评估范围 : 评估对象为委托方海南天鸿市政设计股份有限公司拟购置的相关房产及停车位 ; 评估范围为位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位资产 价值类型 : 评估对象在评估基准日所表现的市场价值 评估基准日 :2017 年 2 月 28 日 评估方法 : 采用市场法 收益法 评估结论 : 本选用市场法评估结果为评估结论, 得出以下评估结论 : 本次委估的位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位评估值合计 4,109.95 万元 评估结论详细情况见 评估结论使用有效期 : 本次评估结论的有效使用期限为自评估基准日起一年有效, 超过一年, 需重新进行资产评估 2
对评估结论产生影响的特别事项内容 : 的使用者应注意本报告正文 中的特别事项对评估结论所产生的影响 以上内容摘自正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论, 应当阅读正文 3
海南天鸿市政设计股份有限公司拟购置相关房产及停车位评估项目 正文 卓信大华评报字 (2017) 第 8201 号 海南天鸿市政设计股份有限公司 : 接受贵公司的委托, 根据国家有关法律 法规和资产评估准则 资产评估原则, 采用市场法 收益法, 按照必要的评估程序, 对海南天鸿市政设计股份有限公司拟购置位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位在 2017 年 2 月 28 日所表现的市场价值进行了评估, 为该经济行为提供价值参考意见 现将资产评估情况报告如下 一 委托方及其他使用者概况 本次评估的委托方为海南天鸿市政设计股份有限公司 ( 以下简称 天鸿设 计 ), 其他使用者为相关监管机构 ( 一 ) 委托方 企业名称 : 海南天鸿市政设计股份有限公司 住所 : 海口市海甸五西路 26 号延升商住楼 1-2 层 102-1 房 企业类型 : 其他股份有限公司 ( 非上市 ) 法定代表人 : 余明 注册资本 : 成立日期 : 伍仟万元整 2009 年 01 月 08 日 4
营业期限 : 2009 年 01 月 08 日至长期 主要经营范围 : 城乡规划 工程咨询服务 工程测量 工程勘测 市政公用工程设计及总承包业务 环境卫生工程设计 市政公用工程施工总承包 环保工程专业承包 施工劳务 ( 一般经营项目自主经营, 许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营 )( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ) 天鸿设计 是一家从事市政公用工程设计及总承包 环境卫生工程设计 工程咨询服务及市政公用工程施工总承包的高科技企业 公司成立于 2009 年, 公司于 2015 年 10 月 29 日在新三板挂牌上市, 股票代码 :833835, 股本规模 5000 万股 公司是质量信用等级 AAA 级企业和 ISO9001:2008 质量管理体系认证企业 公司及所在集团是以水务投资 设计 施工和运营为主营方向, 十几年来深耕海南, 为海南省基础公用设施建设 生态建设做出了巨大贡献 ( 二 ) 委托方以外的其他使用者本书仅供委托方 天鸿设计 及相关监管机构为本报告载明的评估目的使用, 国家法律法规另有规定的除外 使用者应恰当使用本, 因不当使用所造成的不良后果的责任不得由评估机构承担 二 评估目的 根据委托方提供的 2017 年 3 月 1 日 海南天鸿市政设计股份有限公司总经理办公会会议纪要, 天鸿设计 拟以现金购置相关房产及停车位资产 本次评估目的是对海南天鸿市政设计股份有限公司拟购置位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位在评估基准日 2017 年 2 月 28 日所表现的市场价值作出公允反映, 为该经济行为提供价值参考意见 5
三 评估对象和评估范围 ( 一 ) 评估对象 本次评估对象为委托方 天鸿设计 所指定的应用于本次经济行为所涉及的 相关房产及停车位 ( 二 ) 评估范围本次评估范围为委托方 天鸿设计 拟购置的位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位资产 本次评估对象和评估范围与 天鸿设计 拟购置房产及停车位之经济行为涉及的评估对象和评估范围一致 ( 三 ) 资产的法律权属 经济 物理状况纳入本次评估范围内的资产为委托方 天鸿设计 拟购置的座落于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层办公用房产, 建筑总面积 1663.35 平方米, 套内建筑面积为 1317.59 平方米 ; 位于地下第三层停车位共 12 个, 截止本次评估基准日, 纳入评估范围的相关房产及停车位等资产尚未完成交易, 委托方尚未取得相关产权 根据委托方提供的海口市国用 (2009) 第 009657 号 国有土地使用权证 记载, 本次委估房产开发商系海南锦颐房地产开发有限公司, 用地总面积 31971.32 平方米, 用途商务金融用地, 土地使用权终止期限为 2049 年 09 月 08 日 百方大厦系由是由美国 MORE 国际设计事务所设计的 5A 级写字楼, 总高度为 168 米的超高层建筑 户型包括 2 种, 其中 6-20 层标准层小空间办公单位为 401.69 平方米,22-36 层整层大空间办公单位为 1666 平方米, 定位为海口滨海休闲商务新地标 6
截止至评估基准日, 本次委估房产目前室内尚未进行装修, 为毛坯状态 整体装饰状况如下 : 外墙 : 西班牙 KRION 材质外立面 外窗 : 采用单元式幕墙窗, 双银 10+12A+10 超白 LOW-E 中空玻璃 ; 户门 : 钢化玻璃平开门 ; 内墙 : 公共部分采用天然石材, 硬包装饰, 玻璃隔断 ; 室内为毛坯 顶棚 : 公共部分采用石膏板吊顶 ; 室内为毛坯 ; 地面 : 公共部分采用天然大理石瓷砖 ; 室内为毛坯 ; 茶水间 : 赠送豪华茶水间装修, 配赠进口品牌橱柜 ; 卫生间 :TOTO 品牌洁具 ; 电梯 :6 至 20 层 4 部迅达电梯 4M/S;22 至 36 层 4 部迅达电梯 6M/S;2 部迅达服务与消防电梯 4M/S; 窗帘 : 配赠进口品牌电动窗帘 本次评估范围内的停车位共计 12 个, 位于百方大厦地下第三层停车场, 均按标准设计, 停车场内设备设施齐全, 均可正常使用 产 ( 四 ) 申报其他账外资产情况 本次评估人员依据企业所申报的资产进行评估, 委托方未申报其他账外资 ( 五 ) 引用其他机构出具报告情况 本次纳入评估范围的资产未涉及引用其他机构出具的报告 四 价值类型及其定义 单项资产评估一般可供选择的价值类型包括市场价值和非市场价值 7
根据本次评估目的, 评估对象的价值类型为在原地按照合法用途继续使用前提下的市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五 评估基准日 本项目评估基准日为 2017 年 2 月 28 日 为了保证评估结果的时效性, 并与评估目的的实现日尽可能接近, 我们根据本次评估所服务的经济行为的性质与委托方协商, 最终由委托方确定评估基准日为 2017 年 2 月 28 日 本次评估基准日有利于经济行为的实现 本次评估中所采用的取价标准包括价格 税率 费率 存贷款利率等均为评估基准日有效的价格标准 六 评估依据 我们在本次评估过程中所遵循的国家 地方政府和有关部门的法律法规 准 则依据 权属依据 取价依据, 以及在评估中参考的文件资料 依据主要有 : ( 一 ) 行为依据 委托方提供的 2017 年 3 月 1 日 海南天鸿市政设计股份有限公司总经理办公 会会议纪要 ( 二 ) 主要法律 法规依据 1 中华人民共和国公司法 ; 2 中华人民共和国企业所得税法 ; 8
3 中华人民共和国城市房地产管理法 ; 4 中华人民共和国物权法 ; 5 中华人民共和国资产评估法 ; 6 其他相关的法律法规 ( 三 ) 准则依据 1 财企 2004 20 号 资产评估准则 基本准则 资产评估职业道德准则 基本准则 ; 2 中评协 2007 189 号中国资产评估协会关于印发 资产评估准则 等 7 项资产评估准则的通知 ; 3 中评协 2008 217 号 资产评估准则 不动产 ; 4 会协 2003 18 号 资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ; 5 中评协 2010 214 号 评估机构业务质量控制指南 ; 6 中评协 2012 248 号 职业道德准则 独立性 ; 7 中评协 2012 244 号 资产评估准则 利用专家工作 ( 四 ) 权属依据 1 委托方提供的委估房产相关 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程施工许可证 等相关资料 ; 2 其他权属证明文件 ( 五 ) 取价依据 1 中华人民共和国房地产估价规范 (GB/T50291-1999); 2 评估基准日的贷款利率 ; 3 评估基准日房地产市场交易案例资料 ; 4 企业提供的建筑房屋面积资料 ; 9
5 评估人员市场调查取得的资料 ( 六 ) 其他参考依据 1 评估人员实地查勘记录 照片 2 估价人员市场调查资料 ; 3 海口市近期房地产市场行情 ; 4 资产评估常用方法与参数手册 ; 5 其它与评估有关的资料 七 评估方法 ( 一 ) 评估方法适用性分析资产评估师执行不动产评估业务, 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析成本法 市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择一种或多种资产评估基本方法 市场法, 是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格, 经过直接比较或类比分析以估算被评估资产价值的一种评估方法 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值, 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 该方法的应用, 实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程 成本法是以重新建造或购置被评估资产的成本, 作为被评估资产价值, 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估值 估价对象为办公用写字楼, 由于近期海口市及该区域类似房地产交易案例较多, 故可选择市场法进行估价 ; 由于估价对象及类似房地产存在稳定的 可预测的和可量化的房地产收益, 故可以采用收益法进行估价 ; 由于海口市近几年房价起伏较大, 成本法技术参数都是前几年公布的, 与实际情况存在较大出入 ; 且委 10
估房产涉及的土地尚未进行分割, 无法估算土地价值, 故不宜选择成本法进行估 价 综上所述, 此次估价我们采用市场法 收益法评估 ( 二 ) 市场法评估过程市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 市场法计算公式 : 评估价值 = 类似房地产成交价格 交易情况修正 市场状况修正 区位状况修正 权益状况修正 实物状况修正 ( 三 ) 收益法评估过程收益法是根据估价对象具有潜在收益, 其收益能客观地反映出物业效用价格, 故对估价对象可采用收益法进行评估 基本思路为, 通过现场调查和对估价对象所在区域内的类似物业租金收益水平地调查, 经营情况调查比较, 求出估价对象的客观收益, 然后减去相关的运营费用即为估价对象的净收益, 用净收益与适当的还原利率相比, 计算出估价对象的收益价格 假设在有限年期内, 其净收益每年按一定比例增长的计算公式为 : 1 g 1 Y V= n [1 ( ) ] Y A g 式中 :V 为估价对象项目的收益现值 ; A 为年净收益 ; Y 为资本化率 ; g 为年净收益增长率 n 为收益年期 11
八 评估程序实施过程和情况 1 委托方为实现购置相关房产及停车位之目的, 在与本公司接洽后, 决定委托我公司对其申报的资产进行评估 我公司接受项目委托后, 根据本次评估项目所对应的经济行为的特性 确定评估目的 评估对象价值类型 ; 对评估对象 评估范围的具体内容进行了初步了解, 与委托方协商确定评估基准日, 拟定评估计划, 签订评估业务约定书 2 按照资产评估准则 评估程序的规定, 向产权持有单位提供资产评估所需申报资料, 指导产权持有单位清查资产 填报相关表格 ; 在完成上述前期准备工作后, 我公司组织评估人员进入评估现场, 开始进行现场勘查, 通过询问 核对 勘查 检查等方式进行必要的调查, 了解资产的经济 技术使用状况和法律权属状况, 分析评估对象的具体情况, 收集评估对象相关资料, 核实企业申报的评估资料与企业提供的资料是否相符, 验证索取各项资料是否真实 完整, 并对资产法律权属状况给予必要的关注 3 按照评估相关的法律 准则 取价依据的规定, 根据资产具体情况分别采用适用的评估方法, 收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据, 对以核实后的账面价值进行评定估算, 确定评估值 4 评估结果汇总, 分析评估结论, 撰写, 实施内部三级审核, 提交 九 评估假设 本项目评估对象的评估结论是在以下假设前提 限制条件成立的基础上得出的, 如果这些前提 条件不能得到合理满足, 本报告所得出的评估结论一般会有不同程度的变化 1 评估对象未来原地按照合法用途继续使用 12
2 假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产, 交易双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 以便于对评估对象的交易价值作出理智的判断 3 有关利率 汇率 赋税基准及税率 政策性征收费用等不发生重大变化 4 本次评估没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜, 以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响 5 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响 6 本次评估不考虑通货膨胀因素的影响 十 评估结论 在实施了上述评估方法和程序后, 对委托方拟购置位于海口市滨海大道 105 号百方大厦 27 层建筑面积 1663.35 平方米办公用房产及地下 12 个停车位, 在 2017 年 2 月 28 日所表现的市场价值, 得出如下评估结论 : ( 一 ) 市场法评估结果 评估结果汇总表 金额单位 : 人民币元 序号房屋名称建筑面积评估单价评估总值 ( 元 ) 1 百方大厦写字楼 27 层 1663.35( m2 ) 23,266.00 38,699,500.00 2 地下停车位 12( 个 ) 200,000.00 2,400,000.00 3 合计 41,099,500.00 ( 二 ) 收益法评估结论 通过收益法评估过程, 在评估假设及限定条件成立的前提下, 本次评估范围 内的房产评估单价为 25,777.00 元 / m2, 即收益法评估总值为 42,875,400.00 元 13
( 三 ) 评估结果的分析选取通过实施上述评估过程和方法, 采用市场比较法求得本次评估对象百方大厦第 27 层写字楼房产单位价值为 23,266.00 元 / m2, 采用收益法求得单位价值为 25,777.00 元 / m2, 收益法结果高于市场比较法结果, 两种方法测算的结果有一定差异 市场比较法是从市场的角度出发, 侧重于体现现时的成交价格, 而收益法则从收益的角度体现房地产的未来收益价值, 两种方法皆从不同侧重面体现着该房地产的现时价值, 结合海南房地产现状情况, 本着客观性及谨慎性原则, 本次评估侧重从市场的角度出发, 经评估人员综合考虑, 我们认为市场比较法测算的结果更能反映现时市场价值, 故本次评估结果最终选取市场法评估结果 十一 特别事项说明 1 对产权持有单位可能存在的影响评估结论的其他瑕疵事项, 在委托方和产权持有单位未作特别说明, 而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下, 评估机构及评估人员不承担相关责任 2 本次评估范围内的房产及停车位由于尚未完成交易, 目前尚未办理相关产权证, 房屋面积由委托方提供, 评估人员已进行现场勘查核实, 具体面积最终以政府相关部门核定数据为准 本次评估采用市场法评估结论, 未考虑土地分割可能产生的影响, 提请报告使用者注意 3 本评估结论没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜, 没有考虑溢价或折价, 以及特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估结果的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响 ; 若前述条件以及评估中遵循的原地按照合法用途继续使用原则等其他假设 前提发生变化时, 评估结果一般会失效, 报告使用者不能使用本资产, 否则所造成的一切后果由报告使用者承担 4 本评估结论未考虑评估增减值所引起的税收责任, 本项目使用 14
者在使用本资产时, 应考虑相关税收责任的影响 5 本评估结果是对评估对象的市场价值所做出的客观反映, 评估机构无意要求产权持有单位按本评估结果进行相关的账务处理 是否进行及如何进行有关账务处理, 应当依据国家有关法律 法规的规定 6 在评估基准日至本日之间, 委托方及产权持有单位未申报产生重大影响的期后事项, 评估人员亦无法发现产生重大影响的期后事项 7 在日至有效期内如资产数量发生重大变化, 应对资产数额进行相应调整 ; 若资产价格标准发生变化, 并对资产评估结果产生明显影响时, 应重新评估 对上述特别事项的处理方式 特别事项对评估结论可能产生的影响, 提请使用者关注其对经济行为的影响 十二 使用限制说明 1 只能用于载明的评估目的 用途 2 只能由载明的使用者使用, 国家法律 法规另有规定的除外 3 如需按国家现行规定提交相关部门进行核准或备案, 则在取得批复后方可正式使用 4 除法律 法规规定以及相关当事方另有约定, 未征得评估机构同意, 的内容不得被摘抄 引用或者披露于公开媒体 5 使用有效期为一年, 即自本报告载明的评估基准日 2017 年 2 月 28 日起至 2018 年 2 月 27 日止, 超过本报告使用有效期不得使用 6 解释权仅归本项目评估机构所有, 国家法律 法规另有规定的 15
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