江西鑫新实业股份有限公司拟发行A种上市股票项目

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1 湖南湘邮置业有限公司拟处置公司部分房产和地下车库资产项目 资产评估报告 天兴评报字 (2014) 第 0341 号 ( 第一册, 共一册 ) 二 一四年五月十五日

2 第 1 页 湖南湘邮置业有限公司拟处置公司部分房产和地下车库资产项目资产评估报告书 天兴评报字 (2014) 第 0341 号 目 录 注册资产评估师声明... 3 资产评估报告书摘要... 4 资产评估报告书... 6 一 委托方及被评估单位概况... 6 二 评估目的... 7 三 评估对象和评估范围... 7 四 价值类型及其定义... 8 五 评估基准日... 8 六 评估依据... 8 七 评估方法... 9 八 评估程序实施过程和情况... 9 九 评估假设 十 评估结论 十一 特别事项的说明 十二 评估报告的使用限制说明 十三 评估报告提出日期... 13

3 第 2 页 附件清单一 与评估目的相对应的经济行为文件 ; 二 委托方和被评估单位法人营业执照 ; 三 委托方和相关当事方的承诺函 ; 四 签字注册资产评估师承诺函 ; 五 评估机构资格证书 ; 六 评估机构法人营业执照副本 ; 七 签字注册资产评估师资格证书 ; 报告分册 说明 明细表名称 编号 内容 册数等

4 第 3 页 注册资产评估师声明 一 我们在执行本评估业务中, 遵循相关国家法律法规和资产评估准则, 恪守独立 客观 公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的内容是客观的, 并对评估结论合理性承担相应的法律责任 二 评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签章确认 ; 提供必要资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 三 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见 四 我们已经对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 我们已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和权属资料给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验 五 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当考虑评估报告中载明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估结论的影响

5 第 4 页 湖南湘邮置业有限公司拟处置公司部分房产和地下车库资产项目资产评估报告书摘要 天兴评报字 (2014) 第 0341 号接受湖南湘邮科技股份有限公司的委托, 根据有关法律 法规 资产评估准则 资产评估公认原则, 对湖南湘邮置业有限公司拟处置位于鸿飞大厦的地下车库以及鸿飞大厦 号商品房 欣胜园地下车库, 按照必要的评估程序执行评估业务, 在其 2014 年 4 月 30 日的市场价值作出了公允反映, 现将资产评估情况报告如下 : 一 评估目的 : 根据 2009 年湖南湘邮科技股份有限公司和湖南湘邮置业有限公司及其股东所签订的股权转让补充协议, 湖南湘邮置业有限公司拟处置位于鸿飞大厦的地下车库以及鸿飞大厦 号商品房 欣胜园地下车库, 用于偿还湖南湘邮科技股份有限公司的欠款, 为此需对拟处置的资产进行评估, 为该经济行为提供价值参考 二 评估对象和评估范围 : 为湖南湘邮置业有限公司位于长沙市芙蓉区燕山街 123 号鸿飞大厦的 号商品房, 建筑面积 平方米 鸿飞大厦地下车库 (45 个车位 ), 建筑面积 平方米 湖南湘邮置业有限公司位于长沙市岳麓区望城坡四片十九处欣胜园小区地下车库 (72 个车位 ), 建筑面积 平方米 本次实际确定的评估对象和评估范围与拟发生的处置行为所涉及的评估对象和评估范围一致 三 价值类型 : 本次评估价值类型为市场价值 四 评估基准日 :2014 年 4 月 30 日 五 评估方法 : 根据评估对象的特点和本次评估目的, 评估人员依据对邻近地区房地产市场及地下车库的状况的调查和对估价对象的实地勘查, 并遵循房地产价格评估方法的确定本次评估采用市场法及收益法两种评估方法求取待估房地产和地下车库的公开市场价格, 然后在此基础上, 估价人员参照估价对象所在地区房地产

6 第 5 页 市场状况并结合估价经验对市场法与收益法两种评估方法得出的评估结果进行综合权衡考虑, 确定采用市场法的评估结果作为委估对象房地产的公开市场价格 六 评估结论 ( 一 ) 评估结论评估对象于评估基准日所表现的市场价值为 10,824,269 元 资产评估结果汇总表 评估基准日 :2014 年 4 月 30 日 金额单位 : 人民币元 科目名称 评估值 鸿飞大厦 602 室 425,185 鸿飞大厦 603 室 425,185 鸿飞大厦负一层停车位 (1 位 ) 85,247 鸿飞大厦负二层停车位 (44 位 ) 3,750,868 欣胜园小区车库 (72 位 ) 6,137,784 合 计 10,824,269 ( 二 ) 有关说明 本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见, 该意见本身并无强制执行的效 力, 评估机构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性 ( 合乎评估的专业规范 ) 承 担责任, 而不对评估对象的定价决策和处置决策承担任何责任 ; 且评估结论仅是本 报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的市场价值的估计值而不是交易价 格, 不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 根据评估业务约定书的约定, 本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的, 不 能用于其他目的 根据国家的有关规定, 本项目评估结论有效期限为 1 年, 自评估基准日 2014 年 4 月 30 日起, 至 2015 年 4 月 29 日止 以上内容摘自资产评估报告正文, 如欲了解本评估项目的全面情况和合理理解 评估结论, 请报告使用者在征得评估报告所有者许可后, 认真阅读资产评估报告书 全文, 并请关注特别事项说明部分的内容

7 第 6 页 湖南湘邮置业有限公司拟处置公司部分房产和地下车库资产项目资产评估报告书 天兴评报字 (2014) 第 0341 号 湖南湘邮科技股份有限公司 : 接受贵公司的委托, 根据有关法律 法规 资产评估准则 资产评估公认原则, 对湖南湘邮置业有限公司拟处置位于鸿飞大厦的地下车库以及鸿飞大厦 号商品房 欣胜园地下车库, 按照必要的评估程序执行评估业务, 对其在 2014 年 4 月 30 日的市场价值作出了公允反映, 现将资产评估情况报告如下 : 一 委托方及被评估单位概况 评估报告使用者 ( 一 ) 委托方名称 : 湖南湘邮科技股份有限公司地址 : 长沙市高新技术产业开发区麓谷基地玉兰路 2 号注册资本 : 人民币壹亿陆仟壹佰零柒万元整法定代表人 : 阎洪生经营范围 : 第二类增值电信业务中的信息服务业务 ( 凭本企业许可证书在核定范围和有效期内经营 ); 研制 开发 生产 销售计算机软 硬件及邮电高科技电子产品 ; 设计 安装 维护计算机网络工程 无线通信工程 电子信息系统集成 安全技术防范系统 ; 销售移动通讯直放站无线寻呼发射机 机械设备 五金 交电 建筑材料 ( 不含硅酮胶 ) 日用百货 日用杂品及法律法规允许的化工原料 化工产品 金属材料 ; 承接邮电高新技术课题的研究并提供科技成果引进 转让 咨询服务 ( 不含中介 ); 商品和技术的进出口业务 ( 国家法律法规禁止和限制的除外 ) ( 二 ) 被评估单位名称 : 湖南湘邮置业有限公司地址 : 长沙高新开发区玉兰路 2 号湘邮科技研发大楼 7 楼 703 号

8 第 7 页 注册资本 : 人民币壹仟万元整法定代表人 : 黄新华经营范围 : 从事房地产开发 经营 ; 销售建筑装饰材料湖南湘邮置业有限公司是于 2002 年 9 月 9 日成立的有限责任公司, 湖南湘邮科技股份有限公司原为湖南湘邮置业有限公司控股股东 2008 年 12 月, 湖南湘邮科技股份有限公司 湖南长沙波士特科技发展有限公司与湖南宏华投资有限公司 黄新华签订了股权转让协议, 将所持湖南湘邮置业有限公司全部股权转让给了湖南宏华投资有限公司 黄新华 ( 三 ) 评估报告使用者评估报告使用者为湖南湘邮科技股份有限公司和湖南湘邮置业有限公司 二 评估目的根据 2009 年湖南湘邮科技股份有限公司和湖南湘邮置业有限公司及其股东所签订的股权转让补充协议, 湖南湘邮置业有限公司拟处置位于鸿飞大厦的地下车库以及鸿飞大厦 号商品房 欣胜园地下车库, 用于偿还湖南湘邮科技股份有限公司的欠款, 为此需对拟处置的资产进行评估, 为该经济行为提供价值参考 三 评估对象和评估范围评估对象和评估范围为湖南湘邮置业有限公司位于长沙市芙蓉区燕山街 123 号鸿飞大厦的 号商品房, 建筑面积 平方米 房屋产权证为长房权证芙蓉字第 号, 土地使用权证为长国用 (2005) 第 号, 为湖南湘邮置业有限公司办公用房, 目前处于空置状况 ; 鸿飞大厦地下车库 (45 个车位 ), 建筑面积 平方米, 房屋产权证为长房权证芙蓉字第 号, 土地使用权证为长国用 (2005) 第 号, 目前由湖南湘邮置业有限公司物业进行经营管理 湖南湘邮置业有限公司位于长沙市岳麓区望城坡四片十九处欣胜园小区地下车库 (72 个车位 ), 建筑面积 平方米 房屋产权证为长房权证为长房权证岳麓字第 号, 土地使用权证为分证长国用 (2004) 第 2035 号, 目前由小区物业管理使用 上述资产均可正常使用 本次实际确定的评估对象和评估范围与拟发生的处置行为所涉及的评估对象和评估范围一致

9 第 8 页 四 价值类型及其定义本次评估价值类型为市场价值, 本报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见 评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下, 为满足评估目的而提出的价值估算成果, 不能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺 五 评估基准日本次评估基准日 :2014 年 4 月 30 日 本评估基准日由评估委托方和被评估单位经协商后确定, 与拟发生的处置行为的预计实施日接近, 有利于提高评估委托方和被评估单位提供评估所需资料的时效性 六 评估依据本次评估工作中所遵循的具体行为依据 法规依据 评估准则依据 权属依据和取价依据为 : ( 一 ) 行为依据 2009 年湖南湘邮科技股份有限公司和湖南湘邮置业有限公司及其股东所签订的股权转让补充协议 ( 二 ) 法规依据 1 中华人民共和国公司法 ; 2 中华人民共和国企业国有资产法 ; 3 中华人民共和国国务院令第 91 号 国有资产评估管理办法 ; 4 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号 企业国有资产评估管理暂行办法 ; 5 国务院国资委 财政部令第 3 号 企业国有产权转让管理暂行办法 ; 6 中国资产评估协会中评协[2008]218 号文关于印发 企业国有资产评估报告指南 的通知 ;

10 第 9 页 7 中华人民共和国物权法 中华人民共和国土地管理法 和 中华人民共和国城市房地产管理法 及有关房地产估价的政策法规 ( 三 ) 准则依据 1 资产评估准则 基本准则 ; 2 资产评估职业道德准则 基本准则 ; 3 资产评估职业道德准则 独立性 ; 4 资产评估准则 评估程序 ; 5 资产评估准则 业务约定书 ; 6 资产评估准则 评估报告 ; 7 资产评估准则 不动产 8 企业国有资产评估报告指南 的通知( 中评协 [2008]218 号 ); 9 资产评估准则 工作底稿 ; 10 资产评估价值类型指导意见; 11 中国注册会计师协会关于印发会协[20]18 号 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 的通知 ; 12 房地产估价规范 (GB/T ) ( 四 ) 权属依据 1 长房权证岳麓字第 号 房屋所有权证 ; 2 长房权证芙蓉字第 号 房屋所有权证 ; 3 土地使用权证: 长国用 (2004) 第 2035 号 ; 4 土地使用权证: 长国用 (2005) 第 号 ( 五 ) 取价依据 1 评估人员实地调查获得的委估房地产周边地区房地产市场交易价格资料; 2 被评估单位提供的资产评估申报明细表及资产历史价格资料; 3 估价对象现场勘察记录, 房屋使用情况等资料 ; 4 评估人员收集的其它相关资料 七 评估方法 ( 一 ) 市场法

11 第 10 页 市场法是根据 房地产估价规范, 遵循替代原则, 依据估价人员掌握的房地产交易市场资料, 在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途 规模 档次 建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例, 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析, 建立估价对象与可比实例的价格可比基础, 并分别进行交易情况修正, 交易日期修正, 房地产状况调整, 求取估价对象房地产的价格, 该价格为房地合一价格 计算公式为 : 估价对象价格 = 可比实例交易价格 交易情况修正系数 交易日期调整系数 房地产状况调整系数 ( 二 ) 收益法收益法评估是在估算房地产未来每年预期纯收益 ( 正常年纯收益 ) 的基础上, 用适当的资本化率, 将其未来各年的净收益折算到估价时点上, 计算出估价对象房地产评估值的方法 因其收益为有限期内递增, 故具体收益法计算公式 : V=a/(r-g)[1-(1+g) n /(1+r) n ] 其中 :V- 房地产的收益价格 a- 房地产的年纯收益 r- 房地产的资本化率 g- 纯收益逐年递增的比率 n- 房地产的收益年限八 评估程序实施过程和情况依据国家有关部门法规 资产评估准则及指导意见的规定, 按照评估机构与评估委托方签订的资产评估业务约定书所约定的事项, 评估人员业已实施了对被评估单位提供的法律性文件以及相关资料的验证审核, 按被评估单位提交的资产清单, 对相关资产进行了必要的产权查验 实地察看与核对, 进行了必要的市场调查和交易价格的比较等有必要实施的资产评估程序 资产评估的详细过程如下 : ( 一 ) 接受委托及准备阶段 1 在评估委托方与被评估单位就本次评估目的 评估对象与评估范围 评估基准日进行协商后, 本公司与评估委托方和被评估单位就委托评估资产的基本情况 资产评估方案等问题进行了讨论

12 第 11 页 2 确定评估方案根据委托评估资产的特点, 制定评估实施计划, 确定评估人员, 组成评估项目组, 确定评估方案 3 评估资料的准备要求被评估单位提供各项评估资料, 并讲解具体要求 ( 二 ) 现场清查阶段根据被评估单位提供的资产申报明细表, 评估人员前往现场, 对委托评估的资产进行了实地察看 ( 三 ) 选择评估方法 收集市场信息和估算过程评估人员在现场依据评估对象的实际情况, 选择恰当的评估方法 对现场收集的资料进行分析和汇总, 计算评估结果, 撰写评估说明和报告 ( 四 ) 评估汇总阶段 1 评估结果的确定依据评估人员在评估现场查看的情况以及所进行的必要的市场调查和测算, 测算委托评估资产的评估值 2 评估结果的分析和评估报告的撰写评估人员按照本公司规范化要求编制资产评估报告书, 评估结果及资产评估报告按本公司规定程序进行内部复核, 复核无误后, 由项目组完成并提交资产评估报告 九 评估假设 ( 一 ) 交易假设 : 假定所有待评估资产已经处在交易过程中, 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价 ( 二 ) 公开市场假设 : 公开市场是指充分发达与完善的市场条件, 是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场, 在这个市场上, 买方和卖方的地位平等, 都有获取足够市场信息的机会和时间, 买卖双方的交易都是在自愿的 理智的 非强制性或不受限制的条件下进行 ( 三 ) 合法性假设 : 以估价对象的合法拥有 合法使用 合法处分为前提进行估价

13 第 12 页 ( 四 ) 最高最佳使用假设 : 即房地产评估价格应是在合法使用前提下的各种可能的使用方式中能获得最大收益的使用方式的估价结果的现值 在上述评估假设条件的部分或全部不能满足时, 将会对本次评估结论产生影响, 评估报告使用者不能直接使用本评估结论 十 评估结论评估对象于评估基准日所表现的市场价值为 10,824,269 元 资产评估结果汇总表 评估基准日 :2014 年 4 月 30 日 金额单位 : 人民币元 科目名称 评估值 鸿飞大厦 602 室 425,185 鸿飞大厦 603 室 425,185 鸿飞大厦负一层停车位 (1 位 ) 85,247 鸿飞大厦负二层停车位 (44 位 ) 3,750,868 欣胜园小区车库 (72 位 ) 6,137,784 合 计 10,824,269 十一 特别事项的说明 以下事项可能对评估结论产生影响, 请评估报告使用者予以重点关注 ( 一 ) 本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上 形成的, 例如 : 被评估单位承诺评估对象权属明确 申报评估的资产类别 面积 数量等资料真实准确 我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行 了必要的查验, 但本评估报告假定委托方和被评估单位提供的所有资料客观 真实 准确 合法, 若因资料不实而造成评估结果误差, 评估机构不承担责任 ( 二 ) 本报告评估价值是在假设委估资产本次评估的资产以评估基准日的实际 存量为前提, 有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据的前提下做 出的 ( 三 ) 对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项, 在委托方委托本 公司评估时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下, 评估机

14 第 13 页 构及评估人员不承担相关责任 ( 四 ) 本报告评估价值, 是指纳入评估范围的资产按本评估目的, 在评估基准日之状况, 项目实施的资产保障和国家宏观环境不变的前提下提出的评估意见, 未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有不可抗力对资产价格的影响 ( 五 ) 本评估结果是对 2014 年 4 月 30 日这一评估基准日资产价值的公允反映, 评估基准日期后若发生对评估结论有影响的重大事项, 不能直接使用本评估结论 在评估结果有效期内, 若资产数量 价格标准发生变化并对评估结果产生明显影响时, 应重新确定评估值 ( 六 ) 本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下, 根据公开市场原则确定的市场价值, 未考虑可能存在的抵押 担保 或有负债 诉讼所可能产生的任何影响, 以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响, 未对资产评估增减值做任何纳税准备, 也未考虑与本次资产处置相关的交易税费 ( 七 ) 本报告含有若干备查文件, 备查文件构成报告之重要组成部分, 与本报告正文具有同等法律效力 十二 评估报告的使用限制说明 ( 一 ) 本报告仅供委托方和被评估单位用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用 ( 二 ) 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用 ( 三 ) 未经本公司同意, 评估报告使用者不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上, 法律 法规规定有特别规定的除外 对不当使用评估结果于其他经济行为而产生的后果, 本公司不承担法律责任 ( 四 ) 根据国家的有关规定, 本报告评估结论有效期限为 1 年, 自评估基准日 2014 年 4 月 30 日起, 至 2015 年 4 月 29 日止 十三 评估报告提出日期本评估报告提出日期为 2014 年 5 月 15 日

15 第 14 页 ( 本页无正文 ) 资产评估机构 : 法定代表人 : 注册资产评估师 : 注册资产评估师 : 二〇一四年五月十五日