评估报告目录 资产评估师声明... 1 评估报告摘要... 2 一 委托方 产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者... 4 二 评估目的... 5 三 评估对象和评估范围... 5 四 价值类型及其定义... 7 五 评估基准日... 7 六 评估依据... 7 七 评估方法... 9 八

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1 美克投资集团有限公司拟投资 单项资产评估报告 华盛评报字 [2017]1116 号 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 二 一七年八月十三日

2 评估报告目录 资产评估师声明... 1 评估报告摘要... 2 一 委托方 产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者... 4 二 评估目的... 5 三 评估对象和评估范围... 5 四 价值类型及其定义... 7 五 评估基准日... 7 六 评估依据... 7 七 评估方法... 9 八 评估程序实施过程和情况 九 评估假设 十 评估结论 十一 特别事项说明 十二 评估报告使用限制说明 十三 评估报告日 资产评估报告备查文件 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司

3 资产评估师声明 一 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪守独立 客观和公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的事项是客观的 我们的分析 判断和推论, 以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范 二 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见 三 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场勘查, 已对评估对象及其所涉及的资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行查验, 但无法对评估对象及其所涉及的资产的法律权属真实性做任何形式的保证 四 我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验 五 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 六 我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见, 是经济行为实现的参考依据, 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证, 我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的, 仅在评估结论使用有效期限内使用, 因使用不当造成的后果与评估机构及签字资产评估师无关 七 评估对象涉及的资产清单由委托方 产权持有单位申报并经其签章确认 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 ; 遵守相关法律 法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见, 是资产评估师的责任 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 1

4 美克投资集团有限公司拟投资单项资产评估报告摘要 华盛评报字 [2017]1116 号美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司 : 新疆华盛资产评估与不动产评估有限公司 ( 以下简称本公司 ) 接受贵公司委托, 本着独立 客观 公正 科学的原则, 根据资产评估准则和其他相关法律 法规的要求, 采用成本法, 对美克投资集团有限公司拟投资美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司行为所涉及的固定资产 房屋建筑物及无形资产 土地使用权在评估基准日 2017 年 7 月 31 日的市场价值进行了评估, 现将资产评估情况及评估结论报告如下 : 评估目的 : 对美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司委估的单项资产 ( 固定资产 房屋建筑物及无形资产 土地使用权 ) 进行评估, 为美克投资集团有限公司拟投资美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司之经济行为提供价值参考依据 评估对象为美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司委估的单项资产 评估范围是美克投资集团有限公司拟投资美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司行为所涉及的固定资产 房屋建筑物及无形资产 土地使用权 本次纳入评估范围的资产与委托评估时申报的资产范围一致 价值类型 : 市场价值 评估基准日 :2017 年 7 月 31 日 评估方法 : 成本法 评估结论 : 美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司委估的单项资产于评估基准日资产账面价值 3, 万元, 评估价值 8, 万元, 人民币 ( 大写 ): 捌仟伍佰玖拾贰万贰仟陆佰元整, 增值额 5, 万元, 增值率 % 本评估报告提出日期为 2017 年 8 月 13 日 本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年, 即自 2017 年 7 月 31 日至 2018 年 7 月 30 日有效 如果资产状况 市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化, 委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估 本次评估价值均为不含税价值 美克投资集团有限公司所属的房屋建筑物均已完工, 但尚未办理房屋所有权证, 美克投资集团有限公司已书面声明权属归该企业所有, 不存在亦不会发生权属纠纷 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 2

5 用, 本评估报告的使用权归委托方所有 除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外, 未经许可, 报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况, 合理理解评估结论, 应当阅读评估报告正文 请报告使用者特别关注资产评估报告中特别事项说明 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 3

6 美克投资集团有限公司拟投资单项资产评估报告正文 华盛评报字 [2017]1116 号美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司 : 新疆华盛资产评估与不动产评估有限公司 ( 以下简称本公司 ) 接受贵公司委托, 本着独立 客观 公正 科学的原则, 根据资产评估准则和其他相关法律 法规的要求, 采用成本法, 对美克投资集团有限公司拟投资美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司行为所涉及的固定资产 房屋建筑物及无形资产 土地使用权在评估基准日 2017 年 7 月 31 日的市场价值进行评估, 现将资产评估情况及评估结论报告如下 : 一 委托方 产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ( 一 ) 委托方单位名称 : 美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司企业统一社会信用代码 : T 法定住所及经营场所 : 天津经济技术开发区第七大街 53 号法定代表人 : 寇卫平注册资本 : 壹亿叁仟伍佰捌拾万元人民币公司类型 : 有限责任公司经营范围 : 法律 法规 国务院决定禁止的不得经营 ; 应经审批的, 未获批准前不得经营 ; 法律 法规 国务院决定未规定审批的 自主经营 ( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ) 公司概况 : 美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司是美克投资集团有限公司的下属分公司, 主要以设计 加工 销售房间组合家具 聚酯实木家具, 并提供相关售后服务 ; 自营和代理货物和技术的进出口业务 国家有专营 专项规定的按专营专项规定办理 ( 二 ) 产权持有单位单位名称 : 美克投资集团有限公司企业统一社会信用代码 : 法定住所及经营场所 : 新疆乌鲁木齐高新区 ( 新市区 ) 北京南路 506 号法定代表人 : 冯东明注册资本 : 贰亿元人民币公司类型 : 有限责任公司 ( 自然人投资或控股 ) 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 4

7 经营范围 : 高新技术的开发, 企业策划, 工业农业的项目投资, 环境艺术的设计, 咨询服务, 方式 ; 批零兼营, 服务 货物和技术的进出口自营和代理业务 ( 专项审批的项目除外 )( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ) 公司概况 : 美克投资集团有限公司是集投资 科研开发 生产 销售 资本运营 科技信息和服务于一体的现代化 专业化 国际化企业集团 主要由美克国际家居用品股份有限公司 美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司 美克美家家具连锁有限公司 上海美克资产管理有限公司 ( 上海 ) 美克远东木业有限公司( 俄罗斯 ) 新疆林源贸易有限公司 新疆美克化工股份有限公司组成 2001 年由美克国际家具股份有限公司 ( 现名称为美克国际家居用品股份有限公司 ) 出资成立了美克美家家具连锁有限公司, 创立了 美克 美家 家具品牌, 并开始与世界著名的家具公司伊森 艾伦合作, 在全国范围内创建连锁零售网络 ( 三 ) 委托方与产权持有单位关系委托方美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司是产权持有单位美克投资集团有限公司的下属分公司 ( 四 ) 委托方以外的其他评估报告使用者委托方以外的其他评估报告使用者为法律法规规定的使用者 二 评估目的对美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司委估的单项资产 ( 固定资产 房屋建筑物及无形资产 土地使用权 ) 进行评估, 为美克投资集团有限公司拟投资美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司之经济行为提供价值参考依据 三 评估对象和评估范围 1. 评估对象评估对象为美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司委估的单项资产 2. 评估范围评估范围是美克投资集团有限公司拟投资美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司所涉及的固定资产 房屋建筑物及无形资产 土地使用权 (1) 房屋建筑物委估房屋建筑物位于天津滨海新区经济技术开发区第八大街 78 号, 系美克投资集团有限公司所属的库房, 修建于 2017 年, 建筑面积 23, 平方米 结构均为钢结构, 通上水 通下水 通路 通电 通暖 通讯, 具体详见下表 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 5

8 序 号 产权证 名称 账面原值 ( 元 ) 账面净值 ( 元 ) 层 数 结构 建筑面积 (m 2 ) 建筑 年代 备 注 1 建设工程规划许可证 : 成品库 A 6,157, ,157, 层 钢结构 4, 开发建 成品库 B 5,779, ,779, 层 钢结构 4, 部申字 建设工程规 成品库 C 8,281, ,281, 层 钢结构 6, 划许可证 : 2015 开发建部申字 0016 成品库 D 7,519, ,519, 层 钢结构 6, 项目名称 地面 外墙 结构 内墙 门窗 装修 成品库 A 砼 钢结构 成品库 B 砼 钢结构 成品库 C 砼 钢结构 成品库 D 砼 钢结构 (2) 土地使用权 钢梁 钢柱 钢屋架钢梁 钢柱 钢屋架钢梁 钢柱 钢屋架钢梁 钢柱 钢屋架 涂料 塑钢 无 涂料 塑钢 无 涂料 塑钢 无 涂料 塑钢 无 土地使用者 土地使用权证号 宗地位置 用途 土地使用权面积 ( m2 ) 土地使用权类型 四至 土地终止日期 原始入账价值 ( 元 ) 账面价值 ( 元 ) 美克投资集团有限公司 开单国用 (2005) 第 610 号 开单国用 (2005) 第 611 号 天津开发区第八大街 78 号 工业 用地 转让 工业 用地 转让 东至 : 泰祥路 南至 : 美克厂 区 西至 : 美克员 工小区 北至 : 第八大 街 东至 : 泰祥路 南至 : 美克厂 区 西至 : 美克员 工小区 北至 : 第八大 街 2051 年 10 月 29 日 2051 年 10 月 29 日 1,185, , ,731, , 委估宗地土地所有权属于国家, 土地使用权人为美克投资集团有限公司, 至评估基 准日土地开发程度为宗地红线外达到 七通 即通上水 下水 电力 电讯 热力 道 路 天然气, 宗地红线内场地平整 委估的房屋建筑物至评估基准日已竣工验收尚未投入使用, 系全新状态, 但尚未办 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 6

9 理房屋产权证, 已取得建设工程规划许可证 :2015 开发建部申字 开发建部申字 0016, 建设工程施工许可证 : 具体评估范围以美克投资集团有限公司提供的资产申报表为准, 凡列入评估申报表内并经核实的资产均在评估范围之内 四 价值类型及其定义根据本次评估目的和评估对象自身条件, 确定本次评估价值类型为市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五 评估基准日本项目资产评估基准日为 2017 年 7 月 31 日 该基准日是委托方根据本次经济行为的需要并基于下述原因确定的 : 该基准日为接近本次经济行为的实现日, 能较好的反映委估资产状况 ; 有利于评估资料的准备和评估业务的执行 本次评估工作过程中, 评估价格的确定 评估参数的选取等, 均以该日企业内部财务报表 外部经济环境以及市场情况确定 本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准 六 评估依据 ( 一 ) 经济行为依据 1. 美克投资集团有限公司董事会决议 ; 2. 美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司与本公司签订的 资产评估业务约定书 ; ( 二 ) 法律法规依据 1. 中华人民共和国资产评估法 ( 中华人民共和国主席令第 46 号,2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 ); 2. 中华人民共和国公司法 (2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订 ); 3. 中华人民共和国土地管理法 ( 经 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正 ); 4. 新疆维吾尔自治区实施 < 中华人民共和国土地管理法 > 办法 ( 自治区九届人大常委会第十次会议于 1999 年 7 月日修订 ); 5. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ( 中华人民共和国 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 7

10 国务院令第 55 号 ); 6. 中华人民共和国城市房地产管理法 ( 经 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正 ); 7. 国家及政府有关部门颁布的其它法律 法规 文件和规定 ( 三 ) 准则依据 1. 企业会计准则 ( 中华人民共和国财政部令第 35 号 ) ; 2. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ( 会协 [2003]18 号 ); 3. 资产评估准则 基本准则 ( 财企 [2004]20 号 ); 4. 资产评估职业道德准则 基本准则 ( 财企 [2004]20 号 ); 5. 资产评估准则 评估报告 ( 中评协 [2007]189 号 ); 6. 资产评估准则 评估程序 ( 中评协 [2007]189 号 ); 7. 资产评估准则 业务约定书 ( 中评协 [2007]189 号 ); 8. 资产评估准则 工作底稿 ( 中评协 [2007]189 号 ); 9. 资产评估准则 不动产 ( 中评协 [2007]189 号 ); 10. 资产评估价值类型指导意见 ( 中评协 [2007]189 号 ); 11. 中国资产评估协会制定的 资产评估职业道德准则 独立性 ( 中评协 [2012]248 号 ) 12. 城镇土地估价规程( 试行 ) ( 国家标准 GB/T ); 13. 房地产估价规范 (GB/T ); 14. 房地产估价基本术语标准 (GB/T ); ( 四 ) 权属依据 1. 土地使用权证 ; 2. 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 等相关权属证明资料; 3. 有关产权证明文件 ; 4. 与评估有关的施工合同等 ( 五 ) 取价依据 1. 天津市建筑工程预算基价 (2016); 2. 天津市装饰装修工程预算基价 (2016); 3. 天津市安装工程预算基价 (2016); 4. 中国人民银行公布的存贷款利率 ; 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 8

11 5. 天津市人民政府关于调整天津市征地区片综合地价标准的通知 ( 津政发 (2014) 20 号 ; 6. 天津市耕地开垦费管理办法 ( 天津市人民政府令第 57 号 ); 7. 天津市实施 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 办法 ( 津政令第 006 号 ); 8. 评估人员收集的当前市场价格信息资料 ; 9. 评估人员现场勘察及市场调查情况 ; 10. 美克投资集团有限公司有关人员对委估资产情况的介绍 说明 ; 11. 其它相关资料 ( 六 ) 其他参考依据 1. 产权持有单位提供的资产评估申报表 ; 2. 委托方和产权持有单位提供的 关于进行资产评估有关事项的说明 ; 3. 评估机构收集的其他有关资料 七 评估方法 ( 一 ) 评估方法的选择根据委估资产的具体情况及本次评估目的, 本次评估对固定资产 - 房屋建 ( 构 ) 筑物采用成本法进行评估, 对土地使用权采用市场比较法及成本逼近法进行评估 1. 房屋建 ( 构 ) 筑物的评估本次委估的房屋建筑物均为生产性工业用房, 故本次评估采用重置成本法进行评估 即 : 根据建筑工程相关资料以现行定额标准 建设规费 贷款利率计算出建筑物的重置全价, 并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率, 进而计算建筑物类资产的评估值 房屋建 ( 构 ) 筑物评估值 = 重置全价 ( 不含税 ) 成新率 1 重置全价重置全价 ( 不含税 )= 建筑安装工程造价 + 前期费用及其他费用 + 资金成本建筑安装工程造价的确定, 对于价值高 重要的建 ( 构 ) 筑物, 采用预决算调整法, 对于其他相似的建 ( 构 ) 筑物采用类比法 预决算调整法 : 以原结算书中的工程量为基础, 按现行工程价格 费率将其调整为按现行工程预算价格计算的建筑工程造价 类比法 : 以典型工程为参照物, 比较委估建筑物与参照物各分项 分部工程的异同, 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 9

12 调整因分项 分部工程做法不同造成差异的部分, 从而得出委估项目的工程造价 将相同或相近的其他建 ( 构 ) 筑物分别编组, 然后对各类建 ( 构 ) 筑物在其结构类型及使用功能的基础上根据该类型建 ( 构 ) 筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平 施工质量和一般装修标准下确定其基准单方造价, 在此基础上依照建 ( 构 ) 筑物的特点 ( 如不同的层高 跨度 装修情况 施工困难程度等 ) 和工程量, 采用概算的方法进行价格调增和调减, 将增减额折算为建筑物的单方造价, 最终确定单方造价标准, 以此作为建安综合造价 前期及其他费用计算表 : 序 号 取费项目取费基础标准取费依据 1 建设单位管理费 项目投资额 1.28% 财建 (2002)394 号 2 前期工程咨询费 项目投资额 0.71% 计价格 [1999]1283 号 3 勘察设计费 项目投资额 3.81% 国家物价局建设部 2002 价字 10 号 4 工程监理费 项目投资额 2.56% 国家发展改革委 建设部发改价格 号 5 招标代理服务费 项目投资额 0.43% 计价格 2002]1980 号 6 环境影响咨询收费 项目投资额 0.06% 计价格 2002]125 号 合计 8.85% 资金成本以建安工程造价和前期及其他费用之和为基数乘以同期贷款利率 以被评估单位为一个独立的建设项目为前提, 委估房屋建筑物合理建设工期为一年, 同期银行贷款利率为 4.35%, 建设资金按均匀投入原则计算资金成本 资金成本 =( 建筑安装工程造价 + 前期费用及其他费用 ) 同期贷款利率 建设周期 /2 2 成新率建 ( 构 ) 筑物成新率的确定方法, 根据不同类型 不同价值量的建 ( 构 ) 筑物, 将分别采用不同的方法 对于重要的 价值量大的建 ( 构 ) 筑物成新率采用勘察法成新率和年限法成新率两种方法的加权平均值综合确定 对于一般建 ( 构 ) 筑物采用年限法, 并根据具体勘察情况进行修正后确定其成新率 计算公式为 : 成新率 = 年限法成新率 0.4+ 勘察法成新率 0.6 年限法成新率 = 尚可使用年限 /( 已使用年限 + 尚可使用年限 ) 100% 建筑物的经济耐用年限, 参照不同建筑物的建筑结构确定 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 10

13 勘察法成新率 ( 完好分值法 ): 将影响房屋成新率的因素分为三大部分 ( 结构 装饰和设备部分 ), 通过各项因素对建 ( 构 ) 筑物造价的影响程度, 确定不同结构类型建 ( 构 ) 筑物各因素的标准分值, 根据勘察情况给出不同的分值, 并据此确定勘察成新率 3 评估值评估值 = 重置全价 ( 不含税 ) 成新率 2. 土地使用权评估根据 城镇土地估价规程 ( 以下简称 规程 ), 常用的土地估价方法有 : 收益还原法 市场比较法 成本逼近法 基准地价修正法 剩余法等 估价方法的选用应当按照地价评估的技术 规程, 根据当地土地市场的情况及委托评估宗地的具体特点 估价目的及评估人员所掌握的资料等, 选择适当的估价方法 根据此次评估目的及委估对象宗地的特点, 遵循上述土地估价原则, 对委托方提供的资料及评估人员实地勘察 调查收集的有关资料进行综合分析比较后, 本次评估中采用市场比较法和成本逼近法两种方法进行评估 (1) 不适宜使用的估价方法 1 收益还原法 : 估价对象所在地同类用地租赁情况较少, 且委估宗地及地上建筑物未来收益难于准确量化, 考虑到估价的可操作性, 故本次估价不采用收益还原法 2 剩余法 : 由于估价对象为工业用地, 工业用地所产生的效益总体较低, 且该宗土地的容积率较低, 无法客观地反映土地的客观价值, 故不适宜采用剩余法评估 3 基准地价系数修正法 : 估价对象位于天津市基准地价覆盖范围内, 天津市基准地价及修正体系 2009 年颁布实施, 距本次评估基准日已有 8 年, 无法真实反映当前土地使用权的市场价值, 故未采用基准地价系数修正法评估 (2) 适宜使用的估价方法 1 市场比较法 : 由于估价对象类似土地市场较成熟, 交易较活跃, 能收集到足够的交易案例, 故适宜采用市场比较法 市场比较法是指在求取待估宗地土地价格时, 根据替代原则, 根据待估宗地与发生的土地交易实例加以比较, 并根据后者已知的价格, 参照该交易实例的宗地情况 交易日期 区域因素以及个别因素与待估宗地之间的差异, 修正待估宗地土地价格的一种方法 公式 :P=PB A B C D E 式中 : 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 11

14 P 待估宗地价格 PB 比较实例价格 A 待估宗地交易情况指数 / 比较实例宗地交易情况指数 B 待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数 C 待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数 D 待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数 E 待估宗地年期修正指数 / 比较实例宗地年期修正指数 2 成本逼近法估价对象为工业用地, 当地土地取得费 土地开发费用等相关数据可以获取, 故本次采用成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据再加上一定的利润 利息 缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法 基本公式 :V=Ea+Ed+R1+R2+R3 式中 :V- 土地价格 ; Ea- 土地取得费 ; Ed- 土地开发费 ; R1- 利息 ; R2- 利润 ; R3- 土地增值收益 八 评估程序实施过程和情况根据中评协资产评估准则的相关规定, 本项评估我们实施了必要的评估程序, 现简要说明如下 : ( 一 ) 明确评估业务基本事项根据评估机构与委托方达成的意向, 经与委托方洽谈后, 确定承接评估业务 然后, 明确了以下事项 : 委托方和被评估单位 评估报告使用者等相关当事方及其相互关系 ; 评估目的 ; 评估范围和评估对象基本情况 ; 适用的价值类型 ; 评估基准日 ; 评估假设和限定条件 ; 时间安排和工作配合 ( 二 ) 签订业务约定书 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 12

15 在明确了上述事项的基础上, 双方签订业务约定书, 对评估机构和委托方的权利 义务和其他重要事项进行了约定 ( 三 ) 编制评估计划根据评估业务的性质和复杂程度制定评估计划, 对评估进度 人员安排 费用预算 是否需要专家帮助等评估业务的全过程进行合理安排 同时, 与委托方和被评估单位就评估计划的要点和重要环节进行沟通, 协商计划的实施 ( 四 ) 现场调查和勘察核实资产评估人员根据评估对象的特点及此次评估业务的具体情况, 依据评估申报明细表的内容到现场对实物进行核实和查勘, 对资产状况进行查看 记录 ; 与资产管理人员进行交谈, 了解资产的运营 管理及保养状况 ; 查验委托评估资产的产权证明文件以及有关往来账目等财务资料 ( 五 ) 收集评估资料评估人员听取被评估单位有关人员对企业情况以及委托评估资产的历史和现状介绍, 了解评估对象现状, 关注评估对象法律权属 从各种可能的途径充分收集 获取与评估业务相关的信息资料, 开展市场调研 询价工作, 收集各种市场价格信息和相关政策规定 ( 六 ) 评定估算对收集的评估资料进行必要分析 归纳和整理, 形成评定估算的依据 ; 根据评估对象 价值类型 评估资料收集情况等相关条件, 选择适用的评估方法, 选取相应的公式和参数进行分析 计算和判断, 形成初步评估结果 ( 七 ) 编制和提交评估报告根据对各类资产的初步评估结果, 编制相关评估说明, 在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误, 评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上, 依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析, 确定最终评估结论, 撰写资产评估报告 ; 根据相关法律 法规 资产评估准则和评估机构内部质量控制制度, 对评估报告及评估程序执行 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 13

16 情况进行必要的内部审核 ; 与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通 ; 按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告 九 评估假设本评估报告及评估结论的成立, 依赖于以下评估假设 : ( 一 ) 一般性假设 1. 假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的, 在该市场上, 买者与卖者的地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 买卖双方的交易行为都是在自愿的 理智的 非强制条件下进行的 2. 假设在评估目的经济行为实现后, 评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用 3. 任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关, 在本次评估时我们假定社会的产业政策 税收政策和宏观环境保持相对稳定, 从而保证评估结果有一个合理的使用期 4. 企业所在地区的社会经济环境无重大改变, 无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响 5. 利率 汇率保持为目前的水平, 无重大变化 ( 二 ) 评估对象于评估基准日状态假设 1. 假设评估对象所涉及资产的取得 建设开发过程均符合国家有关法律法规规定, 房屋所有权人合法取得房屋所有权, 并支付相应税费 2. 评估基准日的房地产市场为公开 平等 自愿的交易市场 3. 委估宗地按照批准用途进行建设, 并且能够得到最有效利用, 产生相应的收益 4. 委估宗地与其它生产要素相结合, 能满足目前生产 经营的正常进行, 保证企业的持续发展 5. 任何有关估价对象的运作方式 程序符合国家 地方的有关法律 法规的规定 6. 假设评估对象所涉及资产除已披露的事项外均无附带影响其价值的权利瑕疵 负债和限制, 与之相关的税费 各种应付款项均已付清 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 14

17 7. 假设评估对象所涉及的房屋建筑物等无影响其持续使用的内在缺陷, 其内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用 十 评估结论经评估 : 美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司委估的单项资产于评估基准日资产账面价值 3, 万元, 评估价值 8, 万元, 人民币 ( 大写 ): 捌仟伍佰玖拾贰万贰仟陆佰元整, 增值额 5, 万元, 增值率 % 十一 特别事项说明 ( 一 ) 本次委估的房屋建筑物尚未办理 房屋所有权证, 仅办理了 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证, 本次评估建筑面积按产权持有单位申报的面积进行评估, 如与日后办理的产权证面积不符, 以产证面积为准, 做相应调整 ( 二 ) 美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司委估纳入本次评估范围的房屋建筑物均已完工, 但尚未办理房屋所有权证, 美克投资集团有限公司已书面声明权属归该企业所有, 不存在亦不会发生权属纠纷 ( 三 ) 本次评估价值均为不含税价值 ( 四 ) 在评估基准日后 报告有效期之内, 资产数量及面积发生明显变化时, 委托方应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值 ( 五 ) 资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见, 对评估对象法律权属的确认或发表意见已超出资产评估师的执业范围 ; 本次评估资产的范围, 由美克投资集团有限公司及美克国际家私 ( 天津 ) 制造有限公司共同确定, 我们对其进行评估, 并不对其权属状况发表任何意见 ( 六 ) 对委托方和产权持有单位存在的可能影响评估结论的其他瑕疵事项, 在委托方和产权持有单位未作特别说明, 而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下, 评估机构及评估人员不承担相关责任 ( 七 ) 本评估结论没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜, 没有考虑溢价或折价, 以及特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响 ; 若前述条件以及评 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 15

18 估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时, 评估结果一般会失效 谨提请本报告的使用者, 关注上述特别事项对评估结果可能产生的影响 十二 评估报告使用限制说明本评估报告有如下使用限制 : ( 一 ) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用, 且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途 评估报告使用者应按有关法律 法规, 以及资产评估业务约定书的要求正确 恰当地使用本评估报告, 任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失, 将由报告使用者自行承担责任 ( 二 ) 未征得本公司书面同意, 本评估报告的全部或部分内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 ( 三 ) 本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年 如果资产状况 市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化, 委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估 十三 评估报告日本资产评估报告提出日期为二 一七年八月十三日 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司资产评估师李念泽 法定代表人 : 李翠萍资产评估师王江蓉 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 16

19 资产评估报告备查文件 1. 与评估目的相对应的经济行为文件 ; 2. 委托方和产权持有单位法人营业执照复印件 ; 3. 评估对象涉及的主要权属证明资料 ; 4. 委托方及产权持有单位承诺函 ; 5. 评估机构资格证书复印件 ; 6. 评估机构法人营业执照副本复印件 ; 7. 签字资产评估师资格证书复印件 新疆华盛资产评估与不动产估价有限公司 17

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