股票研究21.11.16 行业周报房地产 评级 : 中性 销量小幅下滑, 逐渐进入冬季淡季 新版房产行业周报第 11 期 (11.811.14) 细分行业评级 房地产经营 上次评级 : 中性中性 孙建平 李品科 房地产开发 中性 2138676316 93128 sunjianping@gtjas.oc lipinke@gtjas.com S88294413 S881974434 本报告导读 : 21 年研究和配置房地产行业必读品 摘要 : 本周一手房销量整体环比下降 4%, 其中一线城市下降 8% 二线下降 3% 其中惠州 重庆 武汉环比上升 % % 14%, 剩余各城市环比下降幅度并不大, 基本降幅 2% 以内 惠州销量环比明显上升, 可能与深圳严厉限购导致部分需求外溢有关 由于限购及其他调控政策导致的需求被动往周边城市转移的现象具一定代表性 本周整体同比下降 26%, 其中一线城市下降 34%, 二线下降 22% 本周一二线城市只有武汉 成都同比仍上升, 其余均下降, 南京 杭州 深圳本周的同比数据均下降 % 以上 从年初至今的累积同比来看, 武汉 重庆 成都表现最好, 同比下降幅度在 % 以内 本周二手房销量与上周基本持平, 同比下降 39% 其中杭州环比下降 26%, 北京 武汉略降, 深圳 天津等环比略升 房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整, 目前基本尚无优惠促销 本周环比下降 1%, 其中一线城市下降 6%, 二线上升 % 一二线城市相对 29.1.1 的房价整体涨幅为 42% 整体可售量目前还处于低位区域, 行业库存压力仍较低 库存可售量相对 214 最低点上升 27%, 去化时间由 12 个月下滑至 6 个月 本周我们实地调研了部分三四线城市, 目前销售情况还不错, 比十一调控前略低或差不多, 整体影响程度较小, 这些城市的政府相关机关 开发商均表示政策在目前的销售情况中已经较为充分地反映 不过后续由于季节性的因素导致销量环比下降仍是较为可能的 因政策风险释放后估值企稳, 地产板块估值具有投资吸引力 A 股主流开发商估值 1 年 PE 14 倍左右,11 年 1 倍, 年初均价下 RNAV 折价 14% 一线地产 1 年 PE14 倍,RNAV 折价 23%; 二线地产 1 年 PE 16 倍,RNAV 折价 81% 出租类 1 年 2 倍,RNAV 折价 16% 目前各城市的信贷严控等政策的效果逐渐显现, 反映在目前下挫的交易量中 预计二三套信贷及限购政策的作用大部分已经反映, 但进入传统的冬季房市淡季预计对后续销量将有一定影响 同时, 随着较大供应量的局面持续, 单盘销售压力会加大 维持行业中性评级 因地产股 1 年估值便宜, 具有一定投资吸引力, 维持标配建议 个股选择逻辑侧重 1 年销售好, 预售房款业绩保障性强 ; 未来行业销量下滑时更愿意降价促量的一二线龙头公司 如 : 万科 A 保利地产 首开股份 荣盛发展 招商地产等 深天健 建发股份 冠城大通 京投银泰 中弘地产 滨江集团等二线地产业绩锁定性强 短期继续重点推荐万科 中国宝安 新湖中宝 保利地产 深天健, 推荐首开股份 福星股份 荣盛发展 鲁商置业 建发股份 冠城大通等 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1% % 1% 2% 3% 4% % 911 11 13 房地产指数 17 19 上证综合指数 相关报告 加息将加快行业基本面调整速度, 211.1.2 靴子即将全部落地 9 月 29 日有关部委房地产调控政策措施点评, 21.9.29 新版房产行业周报第 9 期 (9.29.26) 密切关注二次调控政策预期及其兑现,219.27 带刺的玫瑰 重庆主城区首套按揭购房财政补助政策点评,21.9.17 8 月 2627 日深圳房地产行业专题策略会纪要,21.8.3 行业深度研究报告 中国房地产行业和商业模式的前景和出路,21.8.26 行业专题研究报告 高度关注深圳前海开发和城市更新进程,21.8. 首开股份 :1 年销售超预期高速成长晋身一线龙头,21.8.17 万科 : 疾风知劲草, 淡市显龙头, 21.8.9 中国商业地产系列研究报告之一 : 保险资金投资不动产对商业地产影响分析,21.3.3 房地产 21 年下半年投资策略 静待水落石出 21.6.27 新版房产行业周报第 9 期 (8.168.22) 销量周环比回升, 关注部分房价止跌略涨,21.8.23 房产行业周报第 82 期 (6.26.27): 部分新盘房价低开 1% 后销量去化显著提升 21.6.27 新版房产行业周报第 72 期 (4.44.1) 上周销量下滑, 房价维持上涨, 政策趋势趋严 21.4.11 房产行业周报第 71 期 (3.284.4) 二线城市房价涨幅追随北京, 政策风险上升 21.4.4 保障房开发对房地产投资和 GDP 的影响 政策系列研究之一,21..21 地产近期观点和一二三线城市调研概况,21..19 房价定乾坤 29 年房地产行业投资策略,28.12.
图表目录 行业周报 图 1 本周一手房销量 : 惠州 重庆 武汉本周环比上升, 其余下降...3 图 2 21 年 1.1 累计至今同比 : 均下降, 其中武汉 重庆相对较好...3 图 3 整体一手房成交量 : 二次调控后销量回落后稍稳...4 图 4 整体一手房均价 : 持续盘整中...4 图 全国 12 个典型城市去化时间表现 : 下降后处低位...4 图 6 全国 12 个典型城市可售量表现 : 较 4 月份上升 3%...4 图 7 本周一手房销量 : 本周单周同比基本均下降... 图 8 北京一手住宅成交量 : 环比下降 %, 同比下降 9%...6 图 9 上海一手住宅成交 : 环比下降 6%, 同比下降 39%...6 图 1 深圳一手房 : 环比下降 %, 同比下降 4%...6 图 11 广州一手房 : 环比下降 %, 同比下降 38%...6 图 12 杭州一手房 : 环比下降 %, 同比下降 26%...6 图 13 苏州一手房 : 环比下降 21%, 同比下降 41%...6 图 14 天津一手房 : 环比持平, 同比下降 4%...7 图 武汉一手房 : 环比上升 14%, 同比上升 18%...7 图 16 重庆一手房 : 环比上升 %, 同比下降 13%...7 图 17 惠州一手房 : 环比上升 62%, 同比上升 %...7 图 18 南京一手房 : 环比下降 19%, 同比下降 72%...7 图 19 成都一手房 : 环比下降 19%, 同比上升 1%...7 图 2 北京二手成交量 : 环比下降 %, 同比下降 48%...8 图 21 深圳二手房成交量 : 环比上升 %, 同比下降 4%...8 图 22 杭州二手房成交量 : 环比下降 26%, 同比下降 8%...8 图 23 天津二手房成交量 : 环比上升 4%, 同比下降 41%...8 图 24 武汉二手房成交量 : 环比下降 9%, 同比上升 18%...8 图 杭州二手房成交均价 : 高位波动...8 图 26 深圳二手房成交均价 : 整体下降, 近期稍回升...8 图 27 天津二手房成交均价 : 高位波动...8 图 28 北京一手房价 : 近期成交均价逐步上升...9 图 29 上海一手房价 : 高位波动...9 图 3 深圳一手房价 : 房价高位波动...9 图 31 天津一手房价 : 房价高位波动...9 图 32 苏州一手房价 : 高位波动...9 图 33 杭州一手房价 : 高位波动...9 图 34 武汉一手房价 : 高位波动...1 图 3 重庆一手房价 : 高位波动...1 图 36 北京一手住宅去化时间 :12 个月...1 图 37 上海一手住宅去化时间 :4 个月...1 图 38 南京一手房去化时间 : 个月...1 图 39 惠州一手房去化时间 :3 个月...1 图 4 深圳一手房去化时间 :8 个月... 11 图 41 杭州一手房去化时间 : 个月... 11 图 42 上海二手住宅可售量 : 二手较 4 月上升 4%... 11 图 43 上海一手住宅可售量 : 一手较 4 月上升 3%... 11 图 44 深圳一手房可售量 : 维持低位... 11 图 4 北京一手住宅可售量 : 维持低位, 稍上升... 11 图 46 苏州一手房可售量 : 维持低位...12 图 47 南京一手住宅可售量 : 维持低位, 稍上升...12 图 48 一线地产企业 21 年 PE...12 图 49 21 年一线公司 /A 股地产平均 14 倍 PE...12 图 21 年二线地产企业 PE...12 表 1 一二线核心城市一手商品房整体成交量具体表现...4 表 2 一二线核心城市平均需要消化目前可售库存的时间 :8 个月...4 表 3 地产公司拟再融资情况一览表... 11 表 4 近期地产行业限售股解禁一览表...12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 18
1. 行业基本面继续小幅震荡 本周一手房销量 : 本周整体成交量环比下降 4%, 其中一线城市环比下降 8% 二线城市下降 3% 其中惠州 重庆 武汉分别环比上升 % % 14%, 剩余各城市环比下降幅度并不大, 基本降幅在 2% 以内 惠州销量环比的明显上升, 可能与深圳严厉限购, 导致部分需求外溢有关 本周整体同比下降 26%, 其中一线城市同比下降 34%, 二线下降 22% 从本周同比的情况看, 只有武汉 成都同比仍是上升的, 其余均下降, 南京 杭州 深圳本周的同比数据均下降 % 以上 从年初至今的累积同比来看, 武汉 重庆 成都表现最好, 同比下降幅度在 % 以内 本周二手房销量 : 二手房成交量本周整体与上周持平, 同比下降 39% 本周北京 武汉 杭州环比下降 % 9% 26%; 深圳 天津环比上升 % 4% 房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整, 尚无优惠促销 本周 8 个城市整体成交均价仍在高位波动, 本周环比下降 1%, 其中本周一线城市下降 6%, 二线上升 % 目前一二线城市相对 29.1.1 的房价整体涨幅为 42%, 其中一线城市上升 49%, 二线上升 3% 供应量及去化时间 : 由于销量仍处于高位, 近期 8 个城市的一手房平均去化时间从前期的 12 个月下降至 6 个月 一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升 27%, 但也还属于较低位, 库存压力较小 图 1 本周一手房销量 : 惠州 重庆 武汉本周环比上升, 其余下降 6% % 4% 3% 2% 1% % 1% 2% 惠州重庆武汉天津北京上海深圳广州成都南京杭州苏州 3% 图 2 21 年 1.1 累计至今同比 : 均下降, 其中武汉 重庆相对较好 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 18
1% % 1% 2% 武汉重庆成都广州天津北京杭州上海苏州南京深圳 3% 4% % 6% 图 3 整体一手房成交量 : 二次调控后销量回落后稍稳 图 4 整体一手房均价 : 持续盘整中 4 4 3 3 2 1 111 1124 1214 6 月底开始整体销 量低位回升 整体一线城市二线城市 137 1328 1418 9 3 162 1711 181 1816 1912 113 1124 7% 6% % 4% 3% % % % % % 911 9216 整体一线城市二线城市 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 21 年 188 1926 图 全国 12 个典型城市去化时间表现 : 下降后处低位图 6 全国 12 个典型城市可售量表现 : 较 4 月份上升 3% 16 12 去化时间 21 年 9 8 7 可售量 21 年 8 6 4 4 3 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 注 : 以上平均去化时间一二线城市整体 4 周平均值 ( 已去除春节因素 ) 表 1: 一二线核心城市一手商品房整体成交量具体表现 ( 单位 : 万平米 ) 区域 城市 21 21 本周 21 本周 21 21 累计 21 累计本周 11.811.14 %29 增幅 %28 增幅累计 %29 增幅 %28 增幅环比增幅 上海 32.86 39% 29% 1317.9 43% 1% 6% 长三角 杭州 12.6 26% 137% 4.3 42% 1% % 苏州 16.2 41% 44% 71. 37% 3% 21% 南京 9.63 73% 469.2 46% 19% 珠三角 深圳.8 4% 7% 278.7 3% 7% % 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 18
广州 13.3 38% 771.6 23% 16% 惠州 8.32 % 414% 23.6 8% 321% 62% 环渤海 北京 29.71 23% 21% 13. 41% % 2% 天津 28.33 4% 14% 999.7 22% 84% % 重庆 32.97 13% 89% 1888.8 8% 83% % 中西部 成都 44.93 1% 119.9 1% 19% 武汉 41.1 18% 2% 121.2 % 122% 14% 合计 / 平均 274.9 23% 49% 1333.4 27% 2% 3% 注 : 由于本周数据仅有半周, 以上数据为上周成交数据 ( 截止 1 月 3 日 ) 表 2: 一二线核心城市平均需要消化目前可售库存的时间下降为 6 个月 北京 上海 深圳 南京 苏州 杭州 惠州 可售面积 1238.4 62.3 3.8 363.2 297. 349.2 137.3 最新销售面积 ( 周 ). 3.7 7.7 12.3 2.8 14.3 7.9 可售面积 / 月销售面积 11.6 4.1 9.3 6.9 3.3.7 4.1 平均需要消化库存的时间 ( 月 ) 6.4 注 : 苏州可售面积由于官方网站数据的变更, 有较大的变化 另外,(1) 最新销售面积 ( 周 ) 指的是最新 4 周的周平均销售 面积 ; 可售面积 / 月销售面积 中的月销售面积由 最新销售面积 ( 周 ) 换算而得 (2) 北京 上海 南京的统计口径 为一手住宅, 其他城市为一手商品房 (4) 可售库存仅能代表小部分供给量, 衡量供给量最全面的指标是在建施工面积 () 因预售条件不一样, 不同城市可售面积和去化时间不可比 2. 各城市一手成交量 : 销量环比 同比均继续下降 本周一手房销量 : 本周整体成交量环比下降 4%, 其中一线城市环比下降 8% 二线城市下降 3% 其中惠州 重庆 武汉分别环比上升 % % 14%, 剩余各城市环比下降幅度并不大, 基本降幅在 2% 以内 惠州销量环比的明显上升, 可能与深圳严厉限购, 导致部分需求外溢有关 本周整体同比下降 26%, 其中一线城市同比下降 34%, 二线下降 22% 从本周同比的情况看, 只有武汉 成都同比仍是上升的, 其余均下降, 南京 杭州 深圳本周的同比数据均下降 % 以上 从年初至今的累积同比来看, 武汉 重庆 成都表现最好, 同比下降幅度在 % 以内 图 7 本周一手房销量 : 本周单周同比基本均下降 请务必阅读正文之后的免责条款部分 of 18
2% 1% % 1% 2% 3% 4% % 6% 7% 8% 武汉成都天津北京重庆上海苏州广州深圳杭州南京 图 8 北京一手住宅成交量 : 环比下降 %, 同比下降 9% 图 9 上海一手住宅成交 : 环比下降 6%, 同比下降 39% 6 4 3 2 1 28 29 21 9 年周平均 31 万平米 8 7 6 4 3 2 1 28 29 21 9 年周平均 万平米 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 图 1 深圳一手房 : 环比下降 %, 同比下降 4% 图 11 广州一手房 : 环比下降 %, 同比下降 38% 24 21 18 12 9 6 3 28 29 21 9 年周平均 12.4 万平米 1 9 8 7 6 4 3 2 1 29 21 9 年周平均 21.3 万平米 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 图 12 杭州一手房 : 环比下降 %, 同比下降 26% 图 13 苏州一手房 : 环比下降 21%, 同比下降 41% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 18
4 4 3 3 2 1 28 29 21 9 年周平均 2.6 万平米 4 4 3 3 2 1 28 29 21 9 年周平均 2.7 万平米 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 图 14 天津一手房 : 环比持平, 同比下降 4% 图 武汉一手房 : 环比上升 14%, 同比上升 18% 4 3 2 1 11 24 31 28 29 21 9 年周平均 29.1 万平米 414 19 623 728 91 16 111 4 4 3 3 2 1 11 24 31 28 29 21 9 年周平均 27.3 万平米 414 19 623 728 91 16 111 图 16 重庆一手房 : 环比上升 %, 同比下降 13% 图 17 惠州一手房 : 环比上升 62%, 同比上升 % 1 9 8 7 6 4 3 2 1 28 29 21 9 年周平均 4 万平米 12 1 8 6 4 2 28 29 21 9 年周平均 3.8 万平米 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 图 18 南京一手房 : 环比下降 19%, 同比下降 72% 图 19 成都一手房 : 环比下降 19%, 同比上升 1% 4 4 29 21 6 29 21 3 3 2 9 年周平均 2.6 万平米 4 3 2 9 年周平均 29.2 万平米 1 1 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 18
3. 二手房表现 : 有所下降 本周二手房销量 : 二手房成交量本周整体与上周持平, 同比下降 39% 本周北京 武汉 杭州环比下降 % 9% 26%; 深圳 天津环比上升 % 4% 图 2 北京二手成交量 : 环比下降 %, 同比下降 48% 图 21 深圳二手房成交量 : 环比上升 %, 同比下降 4% 1 9 8 7 6 4 3 2 1 28 29 21 9 年周平均 47 万平米 6 4 3 2 1 28 29 21 9 年周平均 26 万平米 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 注 : 单位为万平米, 下同 数据来源 : 国泰君安证券研究 图 22 杭州二手房成交量 : 环比下降 26%, 同比下降 8% 图 23 天津二手房成交量 : 环比上升 4%, 同比下降 41% 12 29 21 3 28 29 21 1 8 2 6 4 9 年周平均 6. 万平米 1 9 年周平均 17 万平米 2 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 11 24 31 414 19 623 728 91 16 111 图 24 武汉二手房成交量 : 环比下降 9%, 同比上升 18% 图 杭州二手房成交均价 : 高位波动 2 1 11 24 31 414 19 29 21 9 年周平均 7. 万平米 623 728 91 16 111 21 2 19 18 17 16 14 13 12 11 1 891 8127 81222 9216 9413 968 983 杭州 9928 91123 1117 1314 9 174 21 1829 1124 图 26 深圳二手房成交均价 : 整体下降, 近期稍回升图 27 天津二手房成交均价 : 高位波动 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 18
6 6 深圳 (4 周平均 ) 8 21 7 7 6 天津 21 6 4 4 4 811 8317 862 8818 8113 9119 946 9622 997 91123 127 14 1711 1926 811 8317 862 8818 8113 9119 946 9622 997 91123 127 14 1711 1926 注 : 由于统计口径包括郊区, 深圳二手房成交均价整体较低 4. 一手房成交均价 : 房价在高位盘整 房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整, 尚无优惠促销 本周 8 个城市整体成交均价仍在高位波动, 本周环比下降 1%, 其中本周一线城市下降 6%, 二线上升 % 目前一二线城市相对 29.1.1 的房价整体涨幅为 42%, 其中一线城市上升 49%, 二线上升 3% 图 28 北京一手房价 : 近期成交均价逐步上升 图 29 上海一手房价 : 高位波动 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 7827 7122 71217 8211 847 862 8728 8922 81117 9112 939 94 9629 9824 9119 91214 127 144 3 17 1919 18 16 14 12 1 8 711 73 77 779 791 71112 8114 8317 819 8721 8922 81124 9126 933 961 983 9 9127 128 1411 1613 18 1117 图 3 深圳一手房价 : 房价高位波动 3 26 22 18 14 1 6 图 31 天津一手房价 : 房价高位波动 11 1 9 8 7 6 711 7226 7423 7618 7813 718 7123 8128 8324 819 8714 898 8113 81229 9223 942 96 981 9 9113 1124 1321 16 1711 19 1131 711 7319 764 782 71 8121 847 8623 898 81124 929 9427 9713 9928 91214 1228 16 181 1117 图 32 苏州一手房价 : 高位波动 图 33 杭州一手房价 : 高位波动 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 18
13 12 11 1 9 8 7 6 4 711 7219 749 728 7716 793 7122 7121 8128 8317 8 8623 8811 8929 81117 9 9223 9413 961 972 997 9126 91214 1131 1321 9 1627 18 113 23 21 19 17 13 11 9 7 711 7312 721 773 718 71217 82 8 8714 8922 8113 922 9413 9622 9831 9119 1117 1328 166 18 1124 图 34 武汉一手房价 : 高位波动 图 3 重庆一手房价 : 高位波动 8 7 6 4 3 711 7312 721 773 718 71217 82 8 8714 8922 8121 929 942 9629 997 91116 1124 144 1613 1822 1131 7 6 6 4 4 3 3 711 73 77 779 791 71112 8114 8317 819 8721 8922 81124 9126 933 961 983 9 9127 127 1411 1613 18 1117. 供应量及去化速度 : 去化时间下降至 6 个月 供应量及去化时间 : 由于销量仍处于高位, 近期 8 个城市的一手房平均去化时间从前期的 12 个月下降至 6 个月 一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升 27%, 但也还属于较低位, 库存压力较小 图 36 北京一手住宅去化时间 :12 个月 图 37 上海一手住宅去化时间 :4 个月 4 3 3 2 1 北京 21 年 14 12 1 8 6 4 2 上海 21 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 注 : 去化时间的单位为月, 下同 图 38 南京一手房去化时间 : 个月 图 39 惠州一手房去化时间 :3 个月 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 of 18
2 1 南京 21 年 4 4 3 3 2 1 惠州 21 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 图 4 深圳一手房去化时间 :8 个月 图 41 杭州一手房去化时间 : 个月 4 4 3 3 2 1 深圳 21 28 24 2 16 12 8 4 杭州 21 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 911 9216 946 9 9713 9831 9119 9127 1124 1314 2 162 188 1926 图 42 上海二手住宅可售量 : 二手较 4 月上升 4% 图 43 上海一手住宅可售量 : 一手较 4 月上升 3% 16 14 13 12 11 1 9 8 明显上扬 811 8211 8324 8 8616 8728 898 812 8121 9112 9223 946 918 9629 981 9921 9112 91214 1124 137 1418 3 1711 1822 9 8 7 6 4 811 833 8 877 898 8111 9112 9316 918 972 9921 91123 1124 1328 3 181 图 44 深圳一手房可售量 : 维持低位 图 4 北京一手住宅可售量 : 维持低位, 稍上升 7 6 6 4 4 3 3 处低点 811 8211 8324 8 8616 8728 898 812 8121 9112 9223 946 918 9629 981 9921 9112 91214 1124 137 1418 3 1711 1822 2 19 18 17 16 14 13 12 11 处低点 811 8211 8324 8 8616 8728 898 812 8121 9112 9223 946 918 9629 981 9921 9112 91214 1124 137 1418 3 1711 1822 请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 18
图 46 苏州一手房可售量 : 维持低位 图 47 南京一手住宅可售量 : 维持低位, 稍上升 4 3 处低点 891 8929 8127 81124 81222 9119 9216 9316 9413 911 968 976 983 9831 9928 9126 91123 91221 1117 1214 1314 1411 9 166 174 6 6 4 4 3 3 处低位 891 8929 8127 81124 81222 9119 9216 9316 9413 911 968 976 983 9831 9928 9126 91123 91221 1117 1214 1314 1411 9 166 174 181 1829 6. 一二线地产估值水平 : 基本合理 图 48 一线地产企业 21 年 PE 图 49 21 年一线公司 /A 股地产平均 14 倍 PE 16 1.2 12 8 1.1 4 华侨城 A 招商地产 万科 A 新湖中宝 保利地产 金地集团 1..9 华侨城 A 招商地产 万科 A 新湖中宝 保利地产 金地集团 图 21 年二线地产企业 PE 4 36 32 28 24 2 16 12 8 4 泛海建设 中国宝安 中粮地产 上实发展 天房发展 荣盛发展 华业地产 卧龙地产 滨江集团苏州高新 首开股份 中南建设苏宁环球 名流置业 鲁商置业北京城建 建发股份 冠城大通 中华企业 亿城股份 华发股份 嘉凯城 7. 地产公司拟再融资情况一览表 地产公司拟增发融资的排序如下 ( 按股东大会通过时间排序 ), 其中排在前列的包括天保基建 广宇集团 中茵股份等等 请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 18
表 3: 地产公司拟再融资计划融资总额 89 亿元 ( 单位 : 百万股 百万元 ) 证券代码 证券简称 增发进度 增发价格下限 增发数量 预案时间 股东会时间 融资额 4.SZ 中天城投 股东大会通过.17 39 2926 29612 98 8.SZ 莱茵置业 股东大会通过.86 1 29619 29721 733 2133.SZ 广宇集团 股东大会通过 7.22 1 296 29723 9 961.SZ 中南建设 股东大会通过.47 8 29717 2984 1238 671.SZ 阳光城 股东大会通过 21.8 7 2972 2987 718.SZ 苏宁环球 停止实施 13.4 38 29721 29811 4269 24.SZ 招商地产 停止实施 2.6 297 29818 69.SH 大龙地产 股东大会通过 11.33 7 29721 29822 793 624.SH 华业地产 停止实施 7.26 3 29811 29827 2178 6.SZ 中润投资 股东大会通过 7.47 13 29723 2998 97 9.SZ 中国宝安 股东大会通过 11.17 1 29826 29911 9 2244.SZ 滨江集团 股东大会通过 13.78 29829 299 267 2.SZ 万科 A 停止实施 公开增发 88 29827 29916 112 63.SH 华丽家族 股东大会通过 13. 1 29812 29916 13 96.SZ 天保基建 股东大会通过 8.87 279 2942 29918 62.SH 浙江广厦 股东大会通过 7.48 18 2993 29116 1346 6614.SH 鼎立股份 股东大会通过 6.68 83 299 29117 42 6648.SH 外高桥 股东大会通过 14.4 2 29926 29128 288 918.SZ 嘉凯城 股东大会通过 11.84 2912 291 36 631.SZ 顺发恒业 股东大会通过 9.76 16 29128 291117 6463.SH 空港股份 股东大会通过 6.91 9 29124 291118 99 68.SH 中体产业 股东大会通过 7.1 16 29113 291127 1136 6743.SH 华远地产 股东大会通过 9.36 138 29131 291127 1287 6748.SH 上实发展 股东大会通过 14.43 3 29113 291127 4329 6246.SH 万通地产 股东大会通过 1.2 291 291222 78 6266.SH 北京城建 股东大会通过 17.27 22 291126 291226 3799 6223.SH 鲁商置业 股东大会通过 1.12 13 291116 21121 1316 6823.SH 世茂股份 停止实施 13.81 21121 2126 272 861.SZ 海印股份 股东大会通过 公开增发 1 21122 2129 1 6.SZ 深振业 A 股东大会通过 7.62 2123 21226 8 674.SH 中茵股份 股东大会通过 4.98 12 212 21319 98 46.SZ 泛海建设 股东大会通过 11.18 4 2132 213 4472 668.SH 电子城 股东大会通过 1.67 1 21126 2133 167 836.SZ 鑫茂科技 股东大会通过 9.8 84 21323 2148 76 628.SH 新湖中宝 股东大会通过 8.23 24 21327 21414 197 618.SH 格力地产 董事会预案 11.44 12 21126 16 648.SH 保利地产 股东大会通过 17.92 7 2132 21421 96 63.SH 华发股份 股东大会通过 14.27 21323 2162 4 6383.SH 金地集团 股东大会通过 12.4 4 21413 21429 48 8. 近期地产行业限售股解禁一览表 21 年近期解禁量比较大的有嘉凯城 天津松江 宜华地产 福星股份 云南城投等 请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 of 18
表 4: 近期地产行业限售股解禁情况 代码 简称 解禁日期 解禁股数占比变动后流通占比总股本 ( 万股 ) 总股本股 ( 万股 ) 总股本 ( 万股 ) 解禁股份类型 838.SZ 国兴地产 21119 941 2.2% 181 1.% 181 股权分置 定向增发 6322.SH 天房发展 2112 6489.9% 17 1.% 17 定向增发机构配售股份 918.SZ 嘉凯城 2112 46869 26.% 61269 34.% 18419 股权分置 定向增发 6736.SH 苏州高新 211 2326 2.6% 88121 1.% 887 定向增发机构配售股份 62.SH 天津松江 21128 11138 18.8% 2246 37.9% 9298 股权分置限售股份.SZ 宜华地产 21112 74 48.% 324 1.% 324 股权分置限售股份 11.SZ 深物业 A 21114 89 1.% 14864 24.9% 998 股权分置限售股份 679.SH 正和股份 211 73 77.9% 934 99.7% 938 股权分置 定向增发 23.SZ 南国置业 21118 839 17.8% 13339 27.8% 48 首发原股东限售股份 6393.SH 东华实业 21118 183 3.6% 3 1.% 3 股权分置限售股份 926.SZ 福星股份 21119 1836.4% 7419 99.2% 7998 股权分置限售股份 624.SH 华业地产 211129 2.3% 64 1.% 64 定向增发机构配售股份 6239.SH 云南城投 21113 6334 1.% 4993 77.% 63341 股权分置 定向增发 736.SZ ST 重实 21126 2821 9.% 13684 46.% 29719 股权分置 定向增发 61668.SH 中国建筑 21121 18 3.4% 138 43.4% 3 首发原股东限售股份 668.SH 电子城 21 491.8% 17193 29.6% 81 定向增发机构配售股份 667.SH 中华企业 21122 3713 26.2% 141444 1.% 141444 股权分置限售股份 8.SZ 莱茵置业 211227 2444 6.9% 36891 99.% 377 股权分置 定向增发 6734.SH 实达集团 211227 178.% 23141 6.8% 36 股权分置限售股份 617.SH 美都控股 211228 279 18.3% 1871 89.% 113329 定向增发机构配售股份 83.SZ 金宇车城 211231 33 23.% 12772 1.% 12772 股权分置限售股份 数据来源 :wind, 国泰君安房地产研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 of 18
附表 : 行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值 ( 单位 : 百万元, 亿元 ) 证券简称 11.12 21E 211E 21 211 PB RNAV 溢价 总 总 投资评级 年初以来 股价 EPS EPS PE PE 比例 市值 股本 涨幅 万科 A 8..64.9 13.4 9. 2.3 1.46 18. 937.89 199.21 增持 2.29 深振业 A 6.8.37.4 18.4.1 2. 7.1 4.8 1.43 76.77 谨慎增持 9.33 中国宝安.3.41.7 37. 27. 6.9 14.7 4.1 166.88 19.7 增持 39.74 招商地产 16.7 1.23 1.9 13.6 1. 1.6 24.2 3.3 287.48 1717.3 增持 36.77 中粮地产 6.8.26.36 26.3 18.7 2.4 7.43 7.9 124.6 1813.73 谨慎增持 38.92 华联控股 4..32.46 14. 9.7 3.4 8.1 44.8.24 1123.89 增持 31.6 深长城 16.2 1.24 1.47 13.1 11. 1.7 17.3 6.3 38.82 239.46 谨慎增持 26.63 中航地产 12..3.4 34.2 26.7 1. 7.99 49.8 26.61 222.32 中性 2.89 泛海建设 9..22.3 43.1 27. 2.8 16. 42.7 216.2 2278.66 中性 33.12 华侨城 A 11.9.72.97 16.6 12.3 3.1 14.8 19.3 371.3 317.48 增持 29.92 深天健 12.3.78 1.46.8 8. 1.6 17.6 27.7 6.3 46.64 增持 3.2 中天城投 13.3.8 1..7 11.6 8.7 11..6 121.4 913.44 增持.2 亿城股份.2.2.69 1. 7. 1.8 6. 2.3 1.4 993.22 谨慎增持.3 名流置业 3.2.26.37 12.4 8.7 1.7.82 44.7 82.42 9.9 增持 24.72 苏宁环球 8.7.62.9 14. 9.7 4.3 8.84 1.8 147.79 172.66 谨慎增持 36.32 中国武夷 7..21.26 33.1 26.3 2.4.78 2.2 27.7 389.4 中性 11.91 嘉凯城 8.4.94 1.29 9. 6. 4.3 9.38 1.2 1.91 184.19 增持 34.23 中南建设 1.1.71.98 14.2 1.3 2.7 11.67 13.4 118.7 1167.84 增持 32.29 荣盛发展 11.7.6.8 19.4 13.7 3.9 12.17 4.3 167.1 1433.6 增持 9.4 滨江集团 1.9.7.97.6 11.2 3.9 12.4 9. 147.37 132. 增持 24.3 保利地产 12.9 1. 1.38 12.3 9.4 2.2 14.22 9.1 91.17 47.64 增持 24.8 浙江广厦..8.63 9.4 8.6 2.3.8.9 47.6 871.79 谨慎增持 34.22 冠城大通 9.3.83 1.1 11.2 8. 3.6 7.62 22. 68.4 73. 增持 19.96 建发股份 6.9.61.7 11. 9.9 2.9 6.7 14.3.3 2237.7 增持 1.67 香江控股..41.9 13. 9.4 3.4 6.1. 42.4 767.81 谨慎增持 36.64 卧龙地产 6.8.4.6 17.1 11.4 3.7 8.12.8 49.6 7. 增持 7.77 请务必阅读正文之后的免责条款部分 of 18
新湖中宝..41.4 13. 1.3 4. 8.39 34.1 28.74 76.6 增持.99 鲁商置业 7.6.6.92 11.7 8.2 1.3 11.7 3.2 7.87 1.97 增持 39.2 华业地产 7.2.44.7 16.2 9. 2.1 8.97 2.1 46.18 64. 增持 12.4 北京城建 11.6 1.2 1. 11.3 9.3 2.1..4 12.88 889.2 增持 21.82 天房发展 4.7.22.32 21.4 14.9 1.3 4.67.9 2.8 1.7 中性 24.9 华发股份 1.7 1.11 1.36 9.6 7.9 1.6.6 31.3 87.34 817. 增持 42.44 首开股份.4 1.18 1.63 13.1 9.4 1.7 21.1 26.7 177.6 1149.7 增持 2.98 金地集团 6.1.3.71 11.6 8.7 1.7 8.3 23. 274. 4471.1 增持 19.66 中铁二局 9.6.61.93.7 1.3 3. 1.99 12.6 14.8 149.2 中性.67 万业企业 8..43.6 19.8.1 2.4 7.77 9. 68.6 86.16 谨慎增持 1.61 城投控股 8.9.4.72 22.1 12.3 1.7 9. 4.2 23.61 2298.1 谨慎增持 29.7 信达地产 6.6.6.78 11.8 8. 1.9 1.17 34.8 11.6 24.26 增持 4.91 中华企业 7.2.7.73 12.6 9.8 2.6 7.8.3 11.6 1414.44 增持 36.66 京投银泰 7.8.39.49 2..9 3.7.42 43.9 7.78 74.78 谨慎增持 4.38 苏州高新.6.38.1 14.6 11. 1.8 7.9 26.8 48.93 881.7 谨慎增持 32.94 上实发展 8.7.3.1 24.9 17.2 3.7 1.73 18.8 94.36 183.37 谨慎增持 37.36 开发类均值 8.99.6.82 14.1 1.3 3.3 1. 14.4 147.82 1699.99 21.84 金融街 6.8.7.72 11.9 9.3 1.3 9.99 32.4 24.33 327.8 增持 3.93 阳光股份 7.7.61.72 12.7 1.7 2.4 7. 2.9 7.89 749.91 增持 2.67 中国国贸 11.6.19.42 61.2 27.8 2.7 17.9 3.3 116.64 17.28 增持 4.36 外高桥 13.1.43.9 3. 22.2 3.1 11.8 1.6 132.1 11.78 中性 19.7 浦东金桥 9.4.49.4 19.1 17.3 2.6 12.47 24.9 87.3 928.83 谨慎增持 23.94 陆家嘴 19.4.67.6 29. 3.1 3.6 18.79 3. 363.8 1867.68 中性 22.2 世茂股份 13.4.44 1.19 3.4 11.2 2.3.1 11. 6.1 117.6 谨慎增持 19.7 张江高科 9.9.9.8 16.8 11.7 2.6 13.26.2 3.63 48.69 增持 2.4 北辰实业 3.9.2.22 19.6 18.2 1.4 6.16 36.6 131.6 3367.2 中性 33.6 出租类均值 1.7.47.6 19.6 17.3 2.44 12.6.8.92 163.87 19.7 整体均值 9.27.7.79.6 1.7 2.93 1.86 14.6 149. 1687.79 21.46 数据来源 :WIND 国泰君安证券房地产研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 of 18
作者简介 : 孙建平 : 经济学硕士, 毕业于南开大学金融学系,24 年 1 月进入国泰君安证券研究所, 从事宏观经济 房地产行业研究 荣获 26 年 新财富 中国房地产行业最佳分析师第二名,27 年 新财富 中国房地产行业最佳分析师第一名,28 年 新财富 中国房地产行业最佳分析师第一名,29 年 新财富 中国房地产行业最佳分析师第一名 李品科 : 工学硕士, 毕业于清华大学土木工程系,28 年 3 月进入国泰君安证券研究所, 从事房地产行业研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 17 of 18
分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立 客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明 免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户 本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告 本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性 完整性或可靠性不作任何保证 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可升可跌 过往表现不应作为日后的表现依据 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司 本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司 本公司员工或者关联机构无关 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域 部门或关联机构之间的信息流动 因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 在法律许可的情况下, 本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事 市场有风险, 投资需谨慎 投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断 在决定投资前, 如有需要, 投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策 本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 发表或引用 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 国泰君安证券研究, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 若本公司以外的其他机构 ( 以下简称 该机构 ) 发送本报告, 则由该机构独自为此发送行为负责 通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券 本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议, 本公司 本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任 评级说明 1. 投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 3 指数涨跌幅为基准 股票投资评级 评级增持谨慎增持中性减持 说明相对沪深 3 指数涨幅 % 以上相对沪深 3 指数涨幅介于 %~% 之间相对沪深 3 指数涨幅介于 %~% 相对沪深 3 指数下跌 % 以上 2. 投资建议的评级标准报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 3 指数的涨跌幅 行业投资评级 增持中性减持 明显强于沪深 3 指数基本与沪深 3 指数持平明显弱于沪深 3 指数 国泰君安证券研究 上海 深圳 北京 地址 上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层 深圳市福田区益田路 69 号新世界商务中心 34 层 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 1 层 邮编 212 1826 114 电话 (21)38676666 (7)23976888 (1)9312799 Email:gtjaresearch@gtjas.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 18 of 18