定期报告行业 证券研究报告 房地产行业 受北京销量增加影响, 整体成交量大幅回升 主要城市商品房及土地市场成交点评 (211.12.1-211.12.16) 销售市场 受北京销量增加影响, 整体成交量大幅回升 本周 14 个城市成交量环比增 29%, 若扣除北京后的 13 个城市成交量环比微增 1.9% 一线城市环比增 12%, 主要原因是北京 12 月 13 日成交 2367 拉高了一线城市成交量 ; 二线城市环比降 2.7% 二手房方面: 我们跟踪的 4 个城市二手房成交量环比降 82%, 主要是因为北京二手房在 12 月 1 日后执行新的过户指导价导致成交量大幅萎缩 本周 7 个城市新增房源数较上周上升 18%; 新增房源单周去化率从 5% 升至 65%;7 个城市住宅可售数环比增 1.5%, 同比增 44.4%, 去化周期下降至 45 周 11 月房价回落城市继续大幅增加 11 月 7 个大中城市中 49 个城市房价环比回落, 较 1 月增加 15 个, 房价同比回落的城市较 1 月增加 2 个 1 月和 11 月房价下降势头在全国呈燎原之势 土地市场 推地环比回落, 成交量小幅上升 推地继续上升, 成交量小幅上升 24 个重点城市推出住宅用地建筑面积 96.7 万平方米, 环比下降 36.6%, 同比下降 57.8% 24 个重点城市共成交住宅用地建筑面积 625 万平方米, 环比升 19%, 同比降 67% 24 个重点城市楼面地价 259 元 / 平米, 溢价率 2.4% 房地产板块表现及估值 本周房地产指数环比下跌 4.5%, 上证综指环比下跌 3.9%, 沪深 3 环比下跌 4.5% 目前重点公司 11 年 PE 仅 9 倍,12 年 PE 仅 6.5 倍,NAV 折价 38% 地产股投资策略 明年房价下行和投资大幅下降将为地产政策微调 ( 不是完全的转向 ) 提供条件 我们依然认为 12 年上半年地产股将有望迎来 政策放松 ( 或称之为微调 ) 和成交量回升 共同驱动的趋势性行情, 建议目前逢低积极配置业绩确定 低估值的龙头地产股 : 万科 保利 招商 金地 首开股份 金融街 中南建设 荣盛发展等 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系 因此, 投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突, 不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素 有关分析师的申明, 见本报告最后部分 其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系 并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明 证券分析师 联系人 杨国华 861-6621585 yangguohua@orientsec.com.cn 执业证书编号 :S862131 周强 1-6621621 zhouqiang@orientsec.com.cn 行业评级看好中性看淡 ( 维持 ) 国家 / 地区 行业报告发布日期 中国 /A 股 房地产 211 年 12 月 19 日 14 个重点城市商品房 ( 住宅 ) 整体周成交量情况 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 一线城市销售量二线城市销售量 14 个城市销售总量 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 注 : 一线城市 : 北上广深 ; 二线城市 : 天津 重庆 杭州 苏州 南京 福州 厦门 东莞 济南, 成都 7 个重点城市整体库存及去化周期 45 4 35 3 25 2 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 去化周期 Oct/1 Dec/1 可售数 注 :7 个城市是北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 苏州 24 个重点城市土地市场周成交情况 2,5 2, 1,5 1, 5 Jan-8 万平米 Aug-8 Mar-9 推出面积 Oct-9 May-1 成交面积 注 :24 个城市是北京 上海 广州 深圳 杭州 天津 重庆 成都 沈阳 西安 武汉 长沙 济南 大连 青岛 厦门 福州 佛山 东莞 南京 苏州 无锡 南宁 昆明 Dec-1 Jul-11 周 12 1 8 6 4 2
目录 1. 主要城市本周 (211.12.1~211.12.16) 一 二手房成交情况 6 2. 主要城市一二手房成交均价 9 3. 主要城市一手房库存及去化周期变化 1 4. 主要城市月度成交情况 13 5. 重点城市上周 (211.12.1-211.12.16) 住宅土地市场交易情况 15 6. 全国 12 个主要城市住宅 商业办公用地 工业用地 11 月成交情况 17 图表目录 图 1: 本周一二线城市新建住房销售情况... 5 图 2: 北京市本周一手商品住宅成交数... 6 图 3: 北京市本周二手商品住宅成交数... 6 图 4: 深圳市本周一手商品住宅成交数... 6 图 5: 深圳市本周二手商品住宅成交数... 6 图 6: 天津市本周一手商品住宅成交数... 6 图 7: 天津市本周二手商品住宅成交数... 6 图 8: 成都市本周一手商品住宅成交数... 7 图 9: 成都市本周二手商品住宅成交数... 7 图 1: 杭州市本周一手商品住宅成交数... 7 图 11: 杭州市本周二手商品住宅成交数... 7 图 12: 上海市本周一手商品住宅成交数... 7 图 13: 重庆市本周一手商品住宅成交数... 7 图 14: 广州市本周一手商品住宅成交数... 8 图 15: 武汉市本周一手商品住宅成交数... 8 图 16: 南京市本周一手商品住宅成交数... 8 图 17: 福州市本周一手商品住宅成交数... 8 图 18: 东莞市本周一手商品住宅成交数... 8 图 19: 济南市本周一手商品住宅成交数... 8 图 2: 厦门市本周一手商品住宅成交数... 9 图 21: 苏州市本周一手商品住宅成交数... 9 图 22: 天津市本周一手商品住宅成交均价... 9 图 23: 天津市本周二手商品房成交均价... 9 图 25: 上海市本周一手商品住宅成交均价... 1 图 26: 深圳市本周一手商品住宅成交均价... 1 图 27: 重庆市本周一手商品住宅成交均价... 1 2
图 28: 苏州市本周一手商品住宅成交均价... 1 图 31: 全国 7 个重点城市本周住宅用去化周期... 1 图 32: 北京市新建商品住宅去化周期... 11 图 33: 上海市新建商品住宅去化周期... 11 图 34: 深圳市新建商品住宅去化周期... 11 图 35: 重庆市新建商品住宅去化周期... 11 图 36: 广州市新建商品住宅去化周期... 11 图 37: 杭州市新建商品住宅去化周期... 11 图 38: 南京市新建商品住宅去化周期... 12 图 39: 苏州市新建商品住宅去化周期... 12 图 4:14 个城市销售月度销售数... 14 图 41: 全国 7 个重点城市住宅去化周期和 11 月当月去化率... 14 图 42:7 个城市单月新增供给合计... 14 图 43:24 个重点城市住宅用地周推地与成交情况... 15 图 44:24 个重点城市住宅用地周度楼面地价与溢价率... 15 图 45:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍率... 16 图 46:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍宗数... 16 图 47:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地宗数... 16 图 48:24 个城市 29-211 年月度累计成交住宅用地宗数... 16 图 49:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地面积... 16 图 5:24 个城市 29 年 -211 年月度累计成交住宅用地面积... 16 图 51:24 个城市 29 年 -211 年累计成交住宅用地出让金... 17 图 52:24 个城市成交住宅用地单月楼面地价与溢价率... 17 图 53: 全国 12 个主要城市住宅用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 )... 17 图 54: 全国 12 个主要城市住宅用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 )... 17 图 55: 全国 12 个主要商业办公用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 )... 18 图 56: 全国 12 个主要城市商业办公用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 )... 18 图 57: 全国 12 个主要工业用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 )... 18 图 58: 全国 12 个主要城市工业用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 )... 18 表 1: 主要城市本周 (211.12.1~211.12.16) 成交量情况... 4 表 2: 重点城市可售房源情况... 5 表 3:11 月成交数与面积以及 1-11 月累计同比变化... 13 } 3
表 1: 主要城市本周 (211.12.1~211.12.16) 成交量情况 成交数 ( ) 成交均价 ( 元 / 平米 ) 城市 12/1-12/16 12/3-12/9 同比周环比同比 12/16 12/1-12/3-12/9 同比周环比同比类型 新房 北京 5296 1135 2346 367% 126% 商品住宅 上海 2126 1949 3264 9.1% -34.9% 28952 1526 22343 9.4% 29.6% 商品住宅 广州 123 91 115 33.5% 18.5% 商品住宅 深圳 688 616 953 11.7% -27.8% 16935 1681 27.7% -15.6% 商品住宅 一线城市小计 9313 461 7578 12% 22.9% 天津 745 965 2868-22.8% -74.% 99 9615 954 3.% 3.8% 商品住宅 重庆 4345 3776 496 15.1% -11.4% 8131 商品住宅 武汉 3491 商品住宅 杭州 682 925 1665-26.3% -59.% 177 商品房 成都 1614 1853 2525-12.9% -36.1% 商品住宅 南京 614 944 1377-35.% -55.4% 商品住宅 福州 135 132 27 2.3% -5.% 商品住宅 东莞 394 355 918 11.% -57.1% 商品住宅 济南 466 433 428 7.6% 8.9% 商品住宅 厦门 189 19 287 73.4% -34.1% 商品住宅 苏州 1213 1189 927 2.% 3.9% 9434 商品住宅 二线城市小计 9652 9716 1333 -.7% -27.4% 总计 18965 14317 2881 32.5% -9.2% 二手房北京 588 8836 472-93.3% -87.5% 商品住宅 深圳 551 559 2422-1.4% -77.3% 商品住宅 天津 651 655 1588 -.6% -59.% 7536 7612 7131-1.% 5.7% 商品住宅 成都 489 56 1564-3.4% -68.7% 商品住宅 杭州 198 176 613 12.5% -67.7% 2891 商品住宅 总计 1826 177 931-81.9% -8.4% 数据来源 : 各城市房管局, 东方证券研究所, 注 : 杭州数据不含保障房, 本周计算同比和环比时已剔除天津 4
图 1: 本周一二线城市新建住房销售情况 5 一线城市销售量 二线城市销售量 14 个城市销售总量 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 :wind, 东方证券研究所 ; 注 : 一线二线城市划分见表 1;( 不含武汉 ) 表 2: 重点城市可售房源情况 可售数 ( ) 可售数去化周期 ( 月 ) 城市 12/1-12/16 12/3-12/9 同比周 环比 同比 12/1-12/16 12/3-12/9 同比周 环比 同比 类型 北京 127676 126938 158.6% 21.5% 19 19 9 -.3% 11.1% 商品住宅 深圳 37258 35998 33313 3.5% 11.8% 19 22 11-1.8% 78.4% 商品住宅 上海 6631 6547 4498.9% 47.% 7 7 3 1.4% 133.9% 商品住宅 广州 564 53773 36542 4.1% 53.3% 13 13 8 5.5% 75.5% 商品住宅 南京 5354 5211 32785 2.8% 63.3% 17 19 5-7.7% 222.2% 商品住宅 杭州 53527 52842 25791 1.3% 18% 19 2 4-6.9% 316.5% 商品住宅 苏州 35792 3577 2196 2.% 63.% 6 6 5-1.% 23.3% 商品住宅 平均 6144 6314 42911 1.8% 43.1% 数据来源 : 各城市房管局, 东方证券研究所 5
1. 主要城市本周 (211.12.1~211.12.16) 一 二手房成交情况 图 2: 北京市本周一手商品住宅成交数 图 3: 北京市本周二手商品住宅成交数 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 年周均成交 1897 29 年周均成交 3438 21 年周均成交 2149 211 年至今周均成交 1584 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 12, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 28 年周均成交 62 发布数 29 年周均成交 5131 成交数 21 年周均成交 3854 211 年至今周均成交 2317 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 北京市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 北京市房管局, 东方证券研究所 图 4: 深圳市本周一手商品住宅成交数 图 5: 深圳市本周二手商品住宅成交数 2,5 2, 28 年周均成交 854 29 年周均成交 1348 21 年周均成交 721 211 年周均成交 686 8, 7, 6, 28 年周均成交 845 29 年周均成交 37 21 年周均成交 2469 1,5 5, 1, 4, 3, 5 2, Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 1, Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所 图 6: 天津市本周一手商品住宅成交数 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 28 年周均成交 892 29 年周均成交 243 21 年周均成交 186 211 年至今周均成交 1761 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 图 7: 天津市本周二手商品住宅成交数 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 28 年周均成交 612 29 年周均成交 21 年周均成交 1355 211 年至今周均成交 94 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 天津市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 天津市房管局, 东方证券研究所 6
图 8: 成都市本周一手商品住宅成交数 图 9: 成都市本周二手商品住宅成交数 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 年周均成交 1534 29 年周均成交 31 21 年周均成交 171 211 年至今周均成交 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 Jan-9 Mar-9 May-9 Jul-9 Sep-9 Nov-9 Jan-1 Mar-1 May-1 Jul-1 Sep-1 Nov-1 Jan-11 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 3,5 29 年周 3, 均成交 2,5 1479 21 年周均成交 942 2, 1,5 1, 5 211 年至今周均成交 55 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 : 成都市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 成都市房管局, 东方证券研究所 图 1: 杭州市本周一手商品住宅成交数 图 11: 杭州市本周二手商品住宅成交数 4,5 4, 3,5 3, 2,5 28 年周均成交 489 29 年周均成交 1821 21 年周均成交 113 211 年至今周均成交 94 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 29 年周均成交 922 21 年周均成交 453 211 年至今周均成交 227 2, 8 1,5 1, 5 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 6 4 2 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 杭州市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 杭州市房管局, 东方证券研究所 图 12: 上海市本周一手商品住宅成交数 图 13: 重庆市本周一手商品住宅成交数 8, 7, 6, 5, 4, 28 年周均成交 2799 29 年周均成交 4651 21 年周均成交 2855 211 年至今周均成交 2543 14, 12, 1, 8, 28 年周均成交 2527 29 年周均成交 533 21 年周均成交 4688 211 年至今周均成交 2969 3, 2, c 6, 4, 1, Feb/8 May/8 Aug/8 Nov/8 Feb/9 May/9 Aug/9 Nov/9 Feb/1 May/1 Aug/1 Nov/1 2, May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 上海市房管局, 东方证券研究所 211 年 1 月 1 日数据缺失 数据来源 : 重庆市房管局, 东方证券研究所 7
图 14: 广州市本周一手商品住宅成交数 图 15: 武汉市本周一手商品住宅成交数 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 21 年周均成交 1468 211 年至今周均成交 1333 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 年周均成交 1136 29 年周均成交 2662 21 年周均成交 2723 211 年至今周均成交 279 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 Jan-9 Mar-9 May-9 Jul-9 Sep-9 Nov-9 Jan-1 Mar-1 May-1 Jul-1 Sep-1 Nov-1 Jan-11 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 数据来源 : 广州市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 武汉市房管局, 东方证券研究所 图 16: 南京市本周一手商品住宅成交数 图 17: 福州市本周一手商品住宅成交数 6, 5, 4, 3, 28 年周均成交 79 29 年周均成交 21 年周均成交 11 211 年至今周均成交 743 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 28 年周均成交 356 29 年周均成交 98 21 年周均成交 338 211 年周均成交 31 2, 8 1, 6 4 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Oct-8 Jan-9 Apr-9 Jul-9 Oct-9 Jan-1 Apr-1 Jul-1 Oct-1 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 2-2 Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 数据来源 : 南京市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 福州市房管局, 东方证券研究所 图 18: 东莞市本周一手商品住宅成交数 图 19: 济南市本周一手商品住宅成交数 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 28 年周均成交 679 29 年周均成交 999 21 年周均成交 8 211 年周均成交 14 3, 2,5 2, 29 年周均成交 762 21 年周均成交 465 211 年周均成交 91 1, 1,5 8 6 1, 4 2 5 Jun/8 Aug/8 Oct/8 Dec/8 Feb/9 Apr/9 Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 : 东莞市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 济南市房管局, 东方证券研究所 8
图 2: 厦门市本周一手商品住宅成交数 图 21: 苏州市本周一手商品住宅成交数 1,4 1,2 1, 8 28 年周均成交 181 29 年周均成交 651 21 年周均成交 37 211 年至今周均成交 367 3 25 2 15 28 年周均成交 82 29 年周均成交 1494 21 年周均成交 9 211 年周均成交 969 6 4 1 2 5 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Oct/8 Nov/8 Dec/8 Jan/9 Feb/9 Mar/9 Apr/9 May/9 Jun/9 Jul/9 Aug/9 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 : 厦门市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 苏州市房管局, 东方证券研究所 2. 主要城市一二手房成交均价 图 22: 天津市本周一手商品住宅成交均价 图 23: 天津市本周二手商品房成交均价 12, 11, 元 / 平米 成交均价 9, 8,5 元 / 平米 成交均价 1, 8, 9, 8, 7, 7,5 7, 6,5 6, 6, 5,5 5, 5, Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 数据来源 : 天津市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 天津房管局, 东方证券研究所 9
图 25: 上海市本周一手商品住宅成交均价 图 26: 深圳市本周一手商品住宅成交均价 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 成交均价 32, 29, 26, 23, 2, 17, 14, 11, 8, 元 / 平方米 成交均价 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 数据来源 : 上海市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所 图 27: 重庆市本周一手商品住宅成交均价 图 28: 苏州市本周一手商品住宅成交均价 9, 8, 元 / 平米 成交均价 14 12 元 / 平方米 成交均价 7, 6, 5, 1 8 4, 6 3, 2, 1, 4 2 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Oct/8 Nov/8 Dec/8 Jan/9 Feb/9 Mar/9 Apr/9 May/9 Jun/9 Jul/9 Aug/9 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 : 重庆市房管局, 东方证券研究所, 重庆上周未公布成交价格 数据来源 : 苏州市房管局, 东方证券研究所 3. 主要城市一手房库存及去化周期变化 图 31: 全国 7 个重点城市本周住宅用去化周期 45 4 35 3 去化周期 可售数 周 12 1 8 6 4 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 新增房源当周去化率 25 2 4% 2% 2 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 % Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 : 本图中所统计城市是指北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 苏州 1
图 32: 北京市新建商品住宅去化周期 图 33: 上海市新建商品住宅去化周期 16, 周 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 可售数 去化速度 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 14 12 1 8 6 4 2 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 可售数去化速度 Dec/8 Feb/9 Apr/9 Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 周 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 数据来源 : 北京市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 上海市房管局, 东方证券研究所 图 34: 深圳市新建商品住宅去化周期 图 35: 重庆市新建商品住宅去化周期 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 可售数 Apr/7 Jul/7 Oct/7 Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 周 去化速度 3 25 2 15 1 5 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 可售数周 Mar/1 May/1 Jul/1 去化速度 Sep/1 Nov/1 7 6 5 4 3 2 1 数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 重庆市房管局, 东方证券研究所, 备注 : 重庆 6 月暂无可售量数据 图 36: 广州市新建商品住宅去化周期 图 37: 杭州市新建商品住宅去化周期 6, 5, 周 可售数 去化速度 6 5 6, 5, 可售数周 去化速度 12 1 4, 4 4, 8 3, 3 3, 6 2, 2 2, 4 1, 1 1, 2 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 广州市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 杭州市房管局, 东方证券研究所 11
图 38: 南京市新建商品住宅去化周期 图 39: 苏州市新建商品住宅去化周期 6, 5, 4, 3, 2, 1, 可售数 去化速度 周 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 4 35 3 25 2 15 1 5 可售数周 去化速度 6 5 4 3 2 1 Apr-9 May-9 Jun-9 Jul-9 Aug-9 Sep-9 Oct-9 Nov-9 Dec-9 Jan-1 Feb-1 Mar-1 Apr-1 May-1 Jun-1 Jul-1 Aug-1 Sep-1 Oct-1 Nov-1 Dec-1 Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 : 南京市房管局, 东方证券研究所 数据来源 : 苏州市房管局, 东方证券研究所 12
4. 主要城市月度成交情况 表 3:11 月成交数与面积以及 1-11 月累计同比变化 成交数 ( ) 成交面积 ( 万平米 ) 城市 Nov-11 Oct-11 Nov-1 环比 同比 1-11 月累计同 Nov-11 Oct-11 Nov-1 环比 同比 1-11 月累计同 类型 比 比 新房北京 6683 5498 1976 21.6% -39.1% -21% 73 65 116 11.7% -37.% -23% 商品住宅 上海 9753 8867 15244 1.% -36.% -11% 98 89 157 9.5% -37.6% -9% 商品住宅 广州 4436 5786 5246-23.3% -15.4% -12% 52 65 6-2.2% -13.6% -5% 商品住宅 深圳 188 2468 2933-23.8% -35.9% -3% 16 21 3-25.3% -46.% -6% 商品住宅 一线城市 22752 22619 34399.6% -33.9% -13% 239 241 363-1.% -34.1% -12% 天津 4114 7347 168-44.% -61.2% -4% 45 74 115-4.1% -61.3% -6% 商品住宅 重庆 16265 17175 2491-5.3% -2.6% -34% 155 152 183 2.% -15.6% -36% 商品住宅 武汉 13415 1244 1474 11.4% -9.% -4% 139 126 159 1.1% -12.7% -3% 商品住宅 杭州 4226 5689 593-25.7% -28.7% -1% 32 4 68-2.4% -53.2% -21% 商品房 成都 5652 5655 12585 -.1% -55.1% -21% 53 54 119 -.9% -55.3% -18% 商品住宅 南京 3941 3942 694.% -43.2% -26% 32 38 63-15.9% -49.2% -21% 商品住宅 福州 854 944 1261-9.5% -32.3% -13% 1 11 15-9.6% -37.7% -12% 商品住宅 东莞 3154 4967 4339-36.5% -27.3% 32% 32 52 48-39.% -34.3% 3% 商品住宅 济南 2329 2899 212-19.7% 9.9% 93% 商品住宅 厦门 91 2138 794-57.9% 13.5% 2% 1 25 9-6.8% 7.1% 5% 商品住宅 苏州 689 5236 4681 16.3% 3.1% 15% 63 61 55 4.9% 14.7% 16% 商品住宅 二线城市 694 6836 84489-1.4% -27.9% -13% 569 631 835-9.9% -31.8% -16% 总计 83692 9655 118888-7.7% -29.6% -13% 88 873 1197-7.4% -32.5% -15% 二手房 北京 7428 7262 1685 2.3% -55.8% -38% 商品住宅 深圳 327 331 9456 -.1% -68.% -36% 商品住宅 天津 2951 2681 682 1.1% -56.6% -32% 商品住宅 成都 912 779 21 17.1% -54.6% -43% 商品住宅 杭州 2481 191 5851 3.5% -57.6% -36% 商品住宅 总计 13848 12973 34122 6.7% -59.4% 数据来源 : 各城市房管局, 东方证券研究所, 注 : 杭州数据不含保障房, 武汉缺 211 年 2 3 月成交数据 13
图 4:14 个城市销售月度销售数 18, 16, 一线城市销售量二线城市销售量 14 个城市销售总量 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 :Wind, 东方证券研究所注 : 一线二线城市划分见表 1;( 不含武汉 ) 图 41: 全国 7 个重点城市住宅去化周期和 11 月当月去化率 45 4 35 3 25 2 七城市合计可售数七城市合计去化周期 月 12. 1. 8. 6. 4. 2.. 24.% 22.% 2.% 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 七城市新增房源当月去化率 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 : 本图中所统计城市是指北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 苏州 图 42:7 个城市单月新增供给合计 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 七城市合计单月新增供给 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Jul/9 Aug/9 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 :Wind, 东方证券研究所注 : 本图中所统计城市是指北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 苏州 14
5. 重点城市上周 (211.12.1-211.12.16) 住宅土地市场交易情况推地环比回落, 成交量小幅上升 24 个重点城市本周推出 7 宗地块, 成交 37 宗地块 24 个重点城市共推出住宅用地建筑面积 96.7 万平方米, 环比下降 36.6%, 同比下降 57.8% 24 个重点城市共成交住宅用地建筑面积 625 万平方米, 环比上升 19%, 同比降 67% 24 个重点城市楼面地价 259 元 / 平米, 溢价率 2.4% 图 43:24 个重点城市住宅用地周推地与成交情况 2,5 推出面积 成交面积 2, 1,5 万平米 1, 5 Jan-8 Aug-8 Mar-9 Oct-9 May-1 Dec-1 Jul-11 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 : 本图中 24 个城市是指北京 上海 广州 深圳 杭州 天津 重庆 成都 沈阳 西安 武汉 长沙 济南 大连 青岛 厦门 福州 佛山 东莞 南京 苏州 无锡 南宁 昆明 注释 ; 统计口径均为建筑面积 图 44:24 个重点城市住宅用地周度楼面地价与溢价率 楼面地价 溢价率 8, 7, 6, 5, 14% 12% 1% 8% 4, 3, 2, 1, c 6% 4% 2% % -2% Jan-8 Aug-8 Mar-9 Oct-9 May-1 Dec-1 Jul-11 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所 注 : 计算溢价率时已剔除无底价地块,24 个城市与图 4 相同 15
图 45:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍率 图 46:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍宗数 25. 2. 15. 1. 5.. % 流拍率 推地宗数 宗 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 宗 推地宗数 流拍宗数 宗 8 7 6 5 4 3 2 1 Jan-8 May-8 Aug-8 Nov-8 Mar-9 Jun-9 Oct-9 Jan-1 May-1 Aug-1 Dec-1 Mar-11 Jul-11 Oct-11 Jan-8 May-8 Aug-8 Nov-8 Mar-9 Jun-9 Oct-9 Jan-1 May-1 Aug-1 Dec-1 Mar-11 Jul-11 Oct-11 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 图 47:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地宗数 图 48:24 个城市 29-211 年月度累计成交住宅用地宗数 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 宗 % 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 2,5 2, 1,5 1, 5 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 宗 % 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% -5.% 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所 注 :24 个城市与图 4 相同 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所 注 :24 个城市与图 4 相同 图 49:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地面积 图 5:24 个城市 29 年 -211 年月度累计成交住宅用地面积 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 5, 45, 4, 万平米 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 % 35.% 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% -5.% 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 4, 35, 3, 万平米 25, 2, 15, 1, 5, % 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% -1.% 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 :24 个城市与图 4 相同, 口径统一为建筑面积 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 :24 个城市与图 4 相同, 口径统一为建筑面积 16
图 51:24 个城市 29 年 -211 年累计成交住宅用地出让金 图 52:24 个城市成交住宅用地单月楼面地价与溢价率 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 1, 9, 8, 7, 亿元 6, 5, 4, 3, 2, % 1, 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 Jan-3 Jul-5 楼面地价 Jan-8 溢价率 Jul-1 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所 6. 全国 12 个主要城市住宅 商业办公用地 工业用地 11 月成交情况 图 53: 全国 12 个主要城市住宅用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 54: 全国 12 个主要城市住宅用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 3 25 推出楼面均价 ( 元 / m2 ) 成交楼面均价 ( 元 / m2 ) 12% 1% 溢价率 2 8% 6% 15 4% 1 2% % 5 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 17
图 55: 全国 12 个主要商业办公用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 56: 全国 12 个主要城市商业办公用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 4 35 3 25 2 推出楼面均价 ( 元 / m2 ) 成交楼面均价 ( 元 / m2 ) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 溢价率 15 2% 1 5 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 1% % -1% 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 图 57: 全国 12 个主要工业用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 58: 全国 12 个主要城市工业用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 95 85 75 65 55 45 35 25 15 5 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 推出楼面均价 ( 元 / m2 ) 成交楼面均价 ( 元 / m2 ) 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 7% 溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 18
分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明 : 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断 ; 分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去 现在及将来, 均与其在本研 究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数 / 深证成指的涨跌幅为基准 ; 公司投资评级的量化标准买入 : 相对强于市场基准指数收益率 15% 以上 ; 增持 : 相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 减持 : 相对弱于市场基准指数收益率在 -5% 以下 未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该股 票的研究状况, 未给予投资评级相关信息 暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定, 研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形 ; 亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级 盈利预测及目标价格等信息不再有效 行业投资评级的量化标准 : 看好 : 相对强于市场基准指数收益率 5% 以上 ; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 看淡 : 相对于市场基准指数收益率在 -5% 以下 未评级 : 由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该行业的研究状况, 未给予投资评级等相关信息 暂停评级 : 由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效 19
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